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Curso Libre 2014 ADMINISTRACION Y CONVIVENCIA EN CONDOMINIOS

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EJES TEMTICOS DEL CURSO

Constitucin Organizacin

Socializacin

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En aras de mejorar un sistema organizacional que implica: Sociabilidad, Economa y Estructuras; la Administracin del condominio desarrollo requiere de grandes esfuerzos tcnicos, de una buena organizacin de residentes, de disciplina y respeto en aplicacin de un reglamento adaptado a las necesidades de los residentes.
(Rafael Betancourt)

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RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN COSTA RICA

El rgimen de propiedad en condominio, responde a la necesidad de un aprovechamiento racional de las cosas y el espacio. A la vez, regular los mltiples aspectos relacionados con el URBANISMO y con la vida en SOCIEDAD del colectivo. Todo desarrollo que aplica bajo el rgimen de propiedad en condominio debe regirse por la Ley No. 7933 y su Reglamento.

CONSTITUCIN DEL CONDOMINIO

Propietario. Persona Fsica. Persona Jurdica.

La Propiedad: Afectacin y su naturaleza. Pblico. Privado. Inters. Comercial, habitacional, turstico, agrcola, industrial, Etc.

Porcentaje (%) de participacin

Los valores y porcentajes que se consignan en el Acta Constitutiva del Condominio, entre otras cosas sirven para para la conformacin del qurum y votacin en asamblea de propietarios. Para establecer la cuota de mantenimiento. Tambin, es aplicable a la extincin del condominio. Hay % de valores de participacin sobre el valor total del condominio, sobre cada piso o filial y sobre la copropiedad (bienes comunes).

La Propiedad en condominio
siguiente del expediente legislativo 12805),

(denominacin producto de mocin del entonces diputado Guevara Guth (1998-2002), folios 538, 773, 795 y

da nacimiento a una figura compleja. En ella conviven, de una parte, un derecho de propiedad individual y de otra, la copropiedad sobre ciertos elementos comunes. En consecuencia, propiedad privada y condominio son indisolubles, con la salvedad que se dir de propiedad pblica concesionada, cuyo suelo es en definitiva, un derecho real administrativo.

Desarrollos por Etapas/Constitucin

En condominios con edificaciones por construirse o en proceso, se considera completar la afectacin de la propiedad en condominio con el denominado CIERRE, y con la intervencin de todos los condminos, se darn los acuerdos necesarios de acuerdo a los planos catastros, cortes, tablas, ETC., para hacer la escritura pblica con sin modificaciones, actualizacin del reglamento, etc. Si hay modificaciones posteriores ver Art. 35 del Reglamento a la Ley 7933.

Que hacer antes de recibir el proyecto?

Solicitar al desarrollador todos los planos constructivos, mecnicos, elctricos, etc., del proyecto (finca matriz y filiales). Contratar a un profesional en agrimensura o ingeniera para que interprete los planos, distribucin de reas y porcentajes de valor. Que revise todo el proyecto a fin de que las edificaciones cumplan los requerimientos que demandan las diferentes autoridades administrativas como por ejemplo: a) que cumplan el cdigo ssmico, b) cdigo elctrico, c) estudio de suelos, permiso municipal de habitabilidad, original de acta constitutiva, presupuesto de operacin actual, informe de gastos por parte del constructor y otros.
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Que hacer antes de recibir el proyecto?

Contratar a un abogado notario que levante acta de aceptacin o rechazo de obras. Que la Asamblea nombre administrador (a) de inmediato. Que la administracin sea inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble. Que la Asamblea acuerde el procedimiento (en caso que se encuentren anomalas). Que el representante legal o administrador ya nombrado legtimamente en Asamblea, ejecute el acuerdo asambleario. Que el administrador del condominio notifique a las diferentes instancias de las anomalas documentadas y comprobadas en el condominio.

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Que hacer antes de recibir el proyecto?

Que se solicite al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos la comparecencia del o los profesionales a cargo de la obra o proyecto de encontrarse alguna anomala. Si se decide accionar contra el contratista u otro; contratar estos servicios a un abogado especialista en condominios. Por el contrario, si el contratista acepta la culpa; que ste repare el dao material o social causado. Formar una comisin para que est monitoreando el proceso de reparacin del dao.

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Que hacer antes de recibir el proyecto?

Contratar asesora administrativa por espacio de 6 meses (recomendable) a empresa dedicada y con experiencia en este tipo de situaciones y para que ayude a estructurar la parte financiera contable. Que se comunique a todos los propietarios de los acuerdos en firme dados en Asamblea. Todos estos acuerdos deben de protocolizarse. Si la Asamblea desea nombrar alguna Junta o Concejo de administracin, pueden hacerlo.

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Reglamento de Administracin y de Condominio

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Artculo 4. En las escrituras referidas en los artculos 2 y 3, se incluir el reglamento de condominio y administracin mencionado en el captulo V de esta ley. De su aplicacin: Es el instrumento jurdico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente reglamento de acuerdo a las caractersticas de cada condominio. Es el que regula los derechos y obligaciones especficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad en condominio. (Art.1:29 Reglamento a la
Ley)

Voto 2003-00739 de 11.00 del 31/01/03 VI. () es menester indicar que todo condmino se somete, voluntariamente, a una restriccin en cuanto al uso, goce y disfrute de los inmuebles, as como a la forma de solucin de conflictos establecida por la comunidad de condminos, constituyendo esto una forma de autotutela administrada por el Ordenamiento Jurdico

En el Reglamento de administracin debern establecerse derechos y obligaciones adicionales para los propietarios a las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

stas NO pueden ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Deber contener las disposiciones mnimas obligatorias que determina el ordenamiento jurdico. En algunos casos puede ser un reglamento sencillo, en otros, definitivamente no, como el caso de grandes plataformas comerciales. da unidad privativa por parte de su propietario.

Deber constituirse en funcin del aprovechamiento que cada propietario tiene derecho, conforme al destino de la cosa, del principio de no daar a nadie y buena fe. As, como de las buenas relaciones de vecindad, las cuales van ha determinar las obligaciones y derechos de los propietarios. Cada edificacin, deber conservarse en buen estado de uso as como sus accesorios, accesos y espacios de esparcimiento comn.
(ver Art.33, 34, 35 y 36 de la Ley, y Art. 29 del Reglamento a La Ley)

Esas regulaciones, conforme al artculo 33 de esta Ley, deben ser claras, precisas y no contrarias a la moral, las buenas costumbres, al orden pblico, al abuso del derecho y por su parte garantizar derechos fundamentales que la Constitucin Poltica le otorga a cada ciudadano de la Repblica. Ver Art. 50 Constitucional.

A.

B. C.

Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el perodo del nombramiento o la contratacin y las causas para removerlo. Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes. La frecuencia con que se reunir la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidir las reuniones y el procedimiento para designarla.

D.

E. F.

G.

El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercer y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario. El rgimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolucin de disputas. Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al rgimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirn en fincas matrices, sin perder por ello su condicin original. La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto.

Cada propietario debe de adaptarse a la organizacin .

La cultura y vida en condominio depende de sus residentes para alcanzar sus metas y xitos. La privacidad y cooperacin a lo interno debe prevalecer como forma de vida. Es una grupo de personas que decidieron organizarse .

ORGANIZACIN Y SISTEMA
AMBIENTE:
Externo.
Interno.

SISTEMA ABIERTO. CARACTERSTICAS.

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Ambiente Organizacional

Derechos y Deberes

AMBIENTE EXTERNO

Cmo nos ven? Impacto social. Impacto ambiental. Mayor Densidad de poblacin. Mayor congestionamiento vial. Mayor demanda de servicios pblicos. Aumento de plusvala de la propiedad.

Ambiente Interno

Homeostasis

La tendencia hoy en da, de una organizacin como son los condominios es; auto-regular sus condiciones internas por medio de un sistema de control de retroalimentacin (buenas relaciones de vecindad) con el fin de estabilizar las voluntades frente a las amenazas que surgen en pro de preservar la salud econmica y el buen funcionamiento administrativo, independientemente de las condiciones externas cambiantes. De ah que todos los condminos deben buscar y mantener un estado de equilibrio dinmico promoviendo un ambiente de camaradera ante situaciones adversas de cambios a lo interno. Rafael Betancourt F
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Sistema Abierto Fortalezas/Equilibrio dinmico

Son sistemas compuestos por personas que tienen

una interaccin comunitaria continua e incesante.

Las personas coordinan distintas actividades con el

fin de efectuar diferentes proyectos comunitarios.

Los residentes interactan en su vida social y privada

a lo interno con el propsito de preservar la paz, armona y cooperacin entre todos los propietarios condminos y arrendatarios.
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Sistema Abierto Oportunidades/Esfuerzo simultneo

En el condominio debe de haber un esfuerzo

simultneo de toda la residencia en beneficio de una

misma funcin o propsito. Dar lo mejor de s.

En esta etapa de vida del condominio, se deben

adoptar estrategias de crecimiento y flexibilidad con respecto a los modelos de desarrollo urbano y que

nos ayuda a preservar y ordenar la parte estructural

y de convivencia.
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Adaptabilidad
Fuerzas + vs
Asamblea Administracin
Fuerzas internas

Fuerzas externas

CARACTERSTICAS DEL SISTEMA

GENEANTROPA (- DESGASTE - CONFLICTOS)

"Si abordas una situacin como asunto de vida o muerte, morirs muchas veces".
Adam Smith (1723-1790) Filsofo y economista ingls.

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Sistema Abierto Geneantropa/Debilidades-Amenazas

Parte de las debilidades del sistema es la poca o nula

informacin de sus residentes acerca del acatamiento del reglamento y regulaciones de reas comunes.
En esta comunidad, existe el desgaste ocasionado

por personas que se agrupan para formar alianzas de oposicin, producen desconfianza y pueden llevar a la desintegracin grupal cuyo resultado puede llegar a su extincin desencanto.
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Convivencia y Relaciones de Vecindad

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UNA RESIDENCIA ADAPTADA Y ORGANIZADA Para garantizar la convivencia social, los derechos, deberes y obligaciones; cada condmino debe cumplir la constitucin del condominio, la Ley y el Reglamento as como su naturaleza y su destino. Del principio de no daar a nadie con mis actuaciones, creencias ni orientacin sexual.

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CULTURA DE CONVIVENCIA Resolviendo los conflictos en un ambiente de paz.

CONVIVENCIA Rgimen Sancionatorio

Art. 23 Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta Ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condminos, se impondrn las siguientes sanciones, que desarrollar y determinar el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la asamblea de condminos.
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Rgimen Sancionatorio
El legislador ha integrado un rgimen sancionatorio econmico para evitar que el o los infractores trasgredan con sus acciones y omisiones, esas limitaciones o prohibiciones que se imponen en cada reglamento de administracin del condominio (Ver Artculos 15, 16,22,33 de la Ley 7933). Todo Reglamento debe contemplar un rgimen sancionatorio claro y especfico para cada posible acontecimiento que se d a lo interno de la residencia. Guardando y respetando los derechos que la Constitucin le confiere a cada ciudadano de La Repblica.

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Resolucin Alterna de Conflictos

Negociacin Mediacin Arbitraje

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ORGANOS DE GOBIERNO Y DE ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO

Tribunal
Asamblea

Organismo
Administrador

Resolucin

Ejecucin

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Asamblea de propietarios

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Competencias de Asamblea

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Sern de competencia de la asamblea de condminos las resoluciones sobre asuntos de inters comn, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrar segn el reglamento de condominio y administracin y en la presente Ley. Deber realizarse como mnimo una vez al ao.
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Asamblea de Propietarios Art. 24

(%) de Participacin del valor total del condominio

Con respecto a la conformacin del qurum, ste ndice de participacin por valor; determina la comprobacin de dicho qurum para la Asamblea as como para las votaciones. Segn el artculo 24 dice: El qurum para la asamblea de condminos en 1ra. Convocatoria estar formado por los votos que representen un mnimo de 2 tercios del valor del condominio. En 2da. convocatoria, el qurum se alcanzar con cualquier nmero de asistentes. Cada propietario tendr derecho a un nmero de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.

Convocatoria de Asamblea
Artculo 4. La convocatoria deber cumplir con todos los elementos del negocio jurdico tales como:
I. II. III.

IV.
V.

VI.

Nmero y Fecha de convocatoria. Lugar de la celebracin. Hora de 1. Y 2. Convocatoria. Orden del da. Nombre y Firma responsable. Su publicacin se har acuerdo reglamento del condominio.
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al

Tipo de Acuerdo

Votacin

Artculo

Unnime (100%)
Modificaciones

reglamentarias Modificacin del destino general del condominio. Variacin del rea proporcional de las filiales, en relacin con el rea total del condominio o el rea de los bienes comunes. Renuncia al rgimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas resultantes no contravengan otras leyes. Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. Variar las clusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administracin.

27 a) 5 y 34 27 a) 1 27 a) 2

27 a) 3 y 36

27 a) 4 27 a) 5 y 34

Mejoras tiles. Variar el destino general de una finca filial. Construir nuevos pisos o stanos, excavar o autorizar a alguno de los condminos para que efecte estos trabajos. Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que puedan aprovecharse. Autorizar el arrendamiento de cosas comunes. Aprobar la reconstruccin parcial o total del condominio.

Dos terceras partes (cuando un solo condmino representa al menos el 50% del valor total del condominio, requerir el 50% de los votos restantes reunidos en asamblea.

14 b) 27 b) 1 27 b) 2

27 b) 3 11 y 27 b) 4 27 b) 5 y 36
Mayora simple

Cualquier otro acuerdo o determinacin.

Votos de los condminos que representen la mayora del valor total del edificio.

27 c)

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Tipo de Acuerdo

Votacin Mayora simple

Artculo

Gastos, ingresos y aprobacin de informe de administracin o de la Junta Directiva. Aprobacin o desaprobacin de Presupuesto.
Mejoras

Votos de los condminos que representen la mayora del valor total del condominio.

26

necesarias. Modificacin o revocatoria de medidas tomadas por el administrador o Junta Directiva. Nombramiento del administrador o contratacin de servicios administrativos cuando se tratare de empresa privada. Remuneracin y facultades de la misma. Remocin del administrador. Sanciones econmicas. Aumento cuota de mantenimiento. Cambio del color de fachadas.

14 a) 31 29 23 a), b), c)

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Administracin

El nombramiento de un Administrador (a) lo impone la Ley ante una figura que es tpicamente civil. Puede ejercer como persona fsica o jurdica. El cargo puede ser ad-honoren o con salario. El perodo: de acuerdo al reglamento. Las Facultades las asigna el Acta Constitutiva.

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PRINCIPIOS Y VALORES

tica y Transparencia en la Gestin Administrativa

Un compromiso social y legal

Definicin de los Valores de una organizacin

Valores: Define el conjunto de principios, creencias, reglas que regulan la gestin de la organizacin. Constituyen la filosofa institucional y el soporte de la cultura organizacional El objetivo bsico de la definicin de valores corporativos es el de tener un marco de referencia que inspire y regule la vida de la organizacin.

Como persona

La tica empresarial es una exigencia de la persona, cualquiera sea su trabajo. La tica empresarial, supone que sus principios son los mismos de la moral general. Si genuinamente se mantiene una preocupacin por los empleados (calidad y ambiente, remuneracin, sentido de familia, incentivos, seguridad) proporcionndoles "dignidad y respeto", el trabajador estar feliz y motivado por producir calidad a bajo costo.

Informe Administrativo

Por tratarse de recursos comunes, es indispensable que la administracin presente a La Asamblea de propietarios un informe de rendicin de cuentas por perodos o durante su gestin. En l, deber incluir entre otras cosas: resumen de compras y gastos de acuerdo al presupuesto aprobado, inversiones y proyectos realizados o por realizar. Propuestas de bien social y estructural.
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PLAN DE EMERGENCIAS

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