Inciate en la administracin de condominios Por: Nora Castaos y Jos Manuel Ruiz Ingresa al outsourcing de servicios profesionales administrando desde

un conjunt o residencial o un edificio de oficinas hasta una plaza comercial. Te presentamo s una oportunidad de negocio en la que puedes emprender con una inversin mnima. Las privadas de casas, condominios, conjuntos residenciales, edificios de oficin as o de comercios seducen a sus propietarios y habitantes con una oferta muy con creta: seguridad, calles limpias y bien iluminadas, jardines o reas verdes y, en general, una buena apariencia. Esta "diferencia" les ha permitido ganar terreno en las preferencias de los consumidores y convertirse en proyectos altamente dem andados. Si bien el concepto no es nuevo, el mercado y las exigencias de los consumidores han evolucionado: de lo que tradicionalmente se encargaba el portero del edific io, se pas a la contratacin de un administrador a tiempo parcial. Luego vino uno d edicado a tiempo completo y finalmente, el empleo de todo un staff de trabajador es. Ante esta realidad naci el outsourcing, que inici hace un par de dcadas en hosp itales, oficinas, clubes deportivos y grandes comercios. El beneficio: una dismi nucin en los gastos de operacin y mayor control sobre el servicio prestado. La ten dencia dice que esta modalidad se est extendiendo rpidamente al sector residencial . Descubre en este artculo una opcin de negocio en la que puedes emprender en pequea o gran escala. En el arranque no necesitas montar una oficina ni invertir mucho dinero, puesto que el capital ms importante eres t. Es posible iniciar desde casa y dedicarle slo medio tiempo al negocio, y crecer hasta montar todo un despacho p rofesional y extenderte a todo tipo de inmuebles. En qu consiste el negocio Las personas, cada vez con mayor frecuencia, optan por contratar a alguien que l es ayude con ciertos pagos, trmites y servicios que van desde la plomera hasta el mantenimiento general de una casa u oficina. El objetivo es no perder tiempo e i ncluso ahorrar dinero al evitar multas y recargos por cuentas retrasadas. Para resolver dichas necesidades, esta oportunidad de negocio considera ofrecer servicios administrativos y de mantenimiento para todo tipo de inmuebles en aspe ctos bsicos como: * Aseo * Plomera * Vidriera * Cerrajera * Jardinera y fumigaciones * Suministro de gas * Recoleccin de basura * Trabajos de pintura y albailera * Impermeabilizaciones * Lavado de cisternas y tinacos

* Electricidad (incluyendo el mantenimiento y reparacin de equipo de motobombas y sistemas de interphone, por ejemplo) * Mantenimiento de instalaciones hidrulicas y sanitarias * Mantenimiento de elevadores * Mantenimiento de piscina * Mantenimiento de equipos y/o aparatos de ejercicio de los gimnasios, etc. Adems de realizar la cobranza de las cuotas es posible ofrecer a los residentes h acerse cargo de sus servicios y cuentas: lavandera, tintorera, gas, telfono, luz o, en general, cualquier pago en bancos (colegiaturas de los nios, por ejemplo). Re cuerda que todava hay mucha gente que no tiene domiciliadas en sus tarjetas de crd ito esta clase de erogaciones. En ese sentido, tu negocio ser una agencia de intermediacin entre los servicios qu e presta un tcnico y las necesidades que de estos tienen las familias en sus casa s o departamentos. Cmo ganas? Obtienes una comisin de entre el 10% y 15% por la ges tin de los servicios bsicos (plomera, electricidad, jardinera, pintura y albailera), m isma que sube hasta el 20% y 30% si consideras, la administracin del cobro de cuo tas, supervisin de empleados y pagos por servicios que los propietarios no tienen tiempo de realizar. Por lo general, las tareas de outsourcing de administracin de condominios se real izan principalmente por las maanas, mientras que las contingencias se pueden pres entar en cualquier momento. "Es absolutamente recomendable contar con por lo men os dos proveedores de pipas de agua, electricistas, cerrajeros o plomeros, siend o todava mucho mejor si uno o los dos responden a emergencias las 24 horas", sost iene Mercedes Velsquez, quien desde hace poco ms de cinco aos administra edificios de departamentos en la zona oriente del Distrito Federal. As, para brindar un apo yo oportuno se deben realizar alianzas con distintos prestadores de servicios de mantenimiento, con quienes se acordar una comisin o mejores precios por nmero de t rabajos canalizados. Deben tener total disposicin en el caso de eventualidades co munes como fugas de agua y gas, o para las fallas de luz o cortos circuitos. Par a la vigilancia, Mercedes aconseja la contratacin mediante la delegacin o municipi o, ya que en caso de alguna incidencia tienen radio abierta con la polica y la re spuesta es inmediata (no ms de cinco minutos). Perfil del cliente Cuando un cliente elige dejar en manos de un administrador esta clase de inconve nientes, te confa una de las cosas ms valiosas que posee: su patrimonio. Por lo ta nto, es muy importante la seriedad y seguridad que se le brinde. De acuerdo con Mercedes Velsquez este negocio se beneficia de dos factores clave: la necesidad d e las personas de trabajar y los horarios cada vez ms complejos -especialmente en el caso de las parejas jvenes, donde los dos trabajan-. Por ello, el mejor clien te es el joven o seorita ejecutiva quien, como no tiene tiempo de nada, paga por todo (hasta porque le barran el frente de su casa). Esta persona raramente se qu eja de las cuotas y es puntual en sus pagos. Secretos para una buena gestin Una administracin deficiente disminuye la rentabilidad de este negocio. Si se dej a deteriorar el inmueble por falta de planes adecuados de mantenimiento, a la la rga las reparaciones y desperfectos fortuitos saldrn ms caros, lo que tambin conduc e a una mala convivencia vecinal. El factor principal para brindar un manejo de calidad en la administracin de edificios de departamentos o de condominios es la

cobranza. "Es la peor parte", dice Mercedes Velsquez. Por ejemplo, para cada 10 d epartamentos son necesarios una persona de limpieza y un vigilante que, en prome dio, cuestan al mes $6,000 ($2,000 y $4,000, respectivamente). En suma, si dos p ersonas no cubren con su cuota de $1,000 por departamento, al menos en ese mes, se pierden o se retrasan los $4,000 de ganancia provenientes de ese edificio. En general, se tiene que llevar a cabo una supervisin constante de las instalacio nes y reas comunes, reportando peridicamente el estado en que se encuentran. Tambin se recomienda elaborar un presupuesto de reparaciones y de las necesidades de m antenimiento mayor. Adems, es altamente aconsejable ofrecer diferentes formas de pago (efectivo, cheque, depsito) y hasta descuentos por pago adelantado. Las fechas de pago y el monto de las cuotas que cada residente debe cubrir tendrn que quedar por escrito en el reglamento interno del condominio, edificio o conj unto residencial. Adems, es necesario sentar los acuerdos en cuanto al uso de reas comunes (jardines, salones de usos mltiples y alberca, entre otros), estacionami ento para las visitas de los dueos, ruidos, invitados en ausencia del dueo, etc. Al dividirse entre todos los ocupantes, tambin existe el inconveniente de que alg unos condminos se quejan de las altas cuotas por el consumo de luz en reas comunes como son los pasillos, jardines, estacionamiento y caseta de vigilancia, por lo que en estos casos el reglamento debe especificar tambin el ahorro de energa. En cuanto a las juntas breves que se deben celebrar por lo menos cada uno o dos mes es para informar a los inquilinos el estado que guarda la administracin, Mercedes explica que lo ideal es establecer una multa por inasistencia (ella penaliza co n $100 la falta), ya que hay algunas personas que no asisten porque adeudan y ti enen pena de que se les cobre frente a los dems. Adicionalmente, los contratos que se firman con los condominios tienen una durac in de uno o dos aos. Al final del ejercicio el Consejo de Administracin -o Junta de Vecinos- evaluar el desempeo de tu despacho; por eso es recomendable mantener inf ormados a los clientes respecto a la calidad en la prestacin del servicio. Para h acerlo, entrega bitcoras o reportes mensuales con las labores extras que se solic itaron durante el perodo de administracin, apoyos que valorarn los vecinos al momen to de renovar el contrato. Haz crecer tu negocio Algunos conjuntos residenciales grandes o edificios de oficinas prefieren contra tar a personas morales con una determinada antigedad y experiencia en el mercado. "Esta es una rama an poco explotada por nuestro gremio", dice No Silva Rodrguez, p residente en el Estado de Mxico de la Asociacin de Profesionales Inmobiliarios, A. C. (www.ampi.org). "Pero creo que vamos camino a la especializacin, considerando las fortalezas de cada empresa desde las reas industriales hasta las corporativas ". En este sentido Carlota Jaimes Gorostieta, contadora y corredora inmobiliaria co n ms de 10 aos de experiencia en la administracin de condominios y otros inmuebles, precisa que hoy existe un desconocimiento del trabajo que se hace. "Por ello es urgente contar con la regulacin y la preparacin de los corredores para evitar err ores y poder avanzar", recalca. La AMPI trabaja con la SEP y el Ceneval para crear la carrera del Comercializado r Inmobiliario (especialidad que ofrecen universidades como el ITAM o la Ibero, pero como cursos y diplomados), con lo que se adquirir la cdula profesional de cor redor inmobiliario. La formacin acadmica ayudar a atender mejor a los clientes y ac ceder a un nicho ms grande y fuerte -como los grandes complejos residenciales de Santa Fe y los clubes campestres- que cuentan con su propio gimnasio, albercas, salones de fiestas y de usos mltiples que ya requieren de una administracin ms comp leja, donde la empresa que los atienda requerir de un staff ms grande y de la expe

riencia y preparacin en el sector inmobiliario. "La mayor inversin que debemos hac er es en nosotros mismos", sostiene Jaimes Gorostieta. Una de las ventajas del negocio de administracin de condominios es que puede ser un gran complemento al corretaje de inmuebles. Cuando los residentes dejan su ca sa o departamento y la ponen en renta o venta, t puedes hacerte cargo del proceso . Por lo regular, si es una renta se les cobra un mes de honorarios por alquilar el lugar y, cuando es venta, tus honorarios fluctuaran entre el 5% y 6% de comis in al cerrarse el negocio. Al ao, generalmente de cada 10 departamentos por lo men os se desocupa uno para renta y uno para venta. Si un propietario lo pone en ren ta con valor mensual de $10,000, tu pago ser de $10,000. Si el inmueble cuesta, p or ejemplo, $1.5 millones, una comisin del 5% por venderlo te representar ingresos por $75,000. En general, la administracin de condominios puede dejarte ganancias por $40,000 m ensuales. El modelo de negocios Para arrancar necesitas una lnea telefnica que te permita estar localizable en cua lquier momento ya que, como intermediario, lo que ests vendiendo es la solucin de los problemas o imprevistos que se le presenten a tus clientes. De acuerdo con M ercedes Velsquez, las cuotas se fijan dependiendo de los servicios que se presten al edificio. Por ejemplo, considerando el supuesto de que se trate de un edific io de ocho o 10 departamentos, el margen de ganancia sobre cada servicio prestad o es de alrededor del 25%, con lo que se cobrara a cada uno las siguientes cuotas : * Limpieza: $250 al mes * Vigilancia: $750 al mes * Carga de gas: $50 por carga * Recoleccin de basura: $150 al mes * Jardinera: $200 por 10m2 Los ingresos que deja un edificio de ocho a 10 departamentos est entre $5,000 y $ 6,000. Esto te permitir establecer tus metas. Si quieres generar $30,000 tendrs qu e encontrar cinco o seis edificios para administrar. Ejercicio Financiero $95,000 es la inversin necesaria para insertarte en esta rea de oportunidad. Es ba ja debido a que slo requieres una oficina para realizar las tareas administrativa s de la intermediacin. Para arrancar slo se contempla un equipo bsico de cmputo con Internet y telfono mvil. Pero el activo ms importante ser tu vehculo. Si cuentas con uno propio, la inversin se reducira a prcticamente a $30,000. Para este ejercicio, el proyecto considera que, en promedio, cada inmueble a adm inistrar cuenta con 10 departamentos, casas u oficinas, las que pagaran una cuota mensual de $1,050 por servicios de limpieza, vigilancia y reparaciones menores. En la prctica, las cuotas de mantenimiento para solventar los servicios de jardi nera, plomera, pintura y electricidad se cobran como extras. Una vez que empieces a firmar los primeros contratos y conforme vayas hacindote de otro edificio para administrar, al quinto mes se contempla la contratacin de dos empleados: un mensa jero que se har cargo de los pagos en bancos o en oficinas y posteriormente una r ecepcionista que atender en el despacho, recibiendo un salario de $4,000 mensuale s cada uno. Estos salarios, junto con las rentas, conforman los egresos ms fuerte

s, representando el 63% de los gastos totales anuales, mientras que la gasolina y transporte significan otro 22%, y los servicios de telfono y luz se llevan un 1 4% y 1%, respectivamente. As, en un escenario moderado, se arrancara con slo un inmueble por administrar, cuy os ingresos no cubriran los gastos del primer bimestre, sino que se empezaran a re gistrar nmeros negros hasta cerrar dos contratos. De esta forma, a los siete mese s es posible manejar cuatro y obtener ganancias por $20,000. En la medida que la empresa consiga ms condominios es posible alcanzar ganancias por $40,000 al cier re del primer ao (con la administracin de seis edificios). En promedio, se obtendra n ingresos mensuales por $30,000 y ganancias por casi $20,000, llegando a regist rar hasta un 50% de margen de utilidad. HERRAMIENTAS Asociacin Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C. Lic. No Silva Rodrguez (AMP I Toluca) 5556-4260/ www.ampi.org Integra - Servicios Integrales. C.P. Carlota Jaimes Gorostieta. (722) 280.91.65 y 219.79.64 Corredor inmobiliario y administradora de condominios. ivantgb@hotmail.com