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Edio 208 Maio/Junho 2013

Rio de Janeiro, 14 de maio de 2013

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Inspeo obrigatria
Entenda a lei estadual que obriga condomnios a promoverem autovistorias regulares para evitar acidentes.

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Voc sabe o que securitiz ao condominial?

Saia da inadimplncia e fique em dia com as contas do condomnio.

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No incio de maro, um incndio com consequncias trgicas chamou a ateno das autoridades do Rio de Janeiro. Um desembargador da Justia e sua esposa morreram depois de saltar de um prdio de quatro andares, no Leblon, para fugir do fogo em seu apartamento. O caso reacendeu a discusso sobre a preveno de acidentes em condomnios e abriu caminho para a aprovao da Lei 6400/2013, publicada em Dirio Oficial dois dias aps o episdio. De autoria do Deputado Luiz Paulo (PSDB), a Lei da Autovistoria, como tambm vem sendo chamada, determina que todos os prdios comerciais e residenciais com menos de 25 anos promovam vistorias em suas instalaes a cada dez anos. No caso de edifcios com mais de 25 anos, a inspeo tem de ser feita em intervalos de cinco anos. Esto isentos da obrigao apenas os condomnios de at dois pavimentos e aqueles com rea construda inferior a mil metros quadrados. O grande objetivo da lei criar condies para que os condomnios identifiquem e solucionem
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previamente danos em suas instalaes e estrutura, evitando assim acidentes que coloquem em xeque a vida e a segurana de condminos, visitantes e transeuntes. Geralmente, as decises no condomnio so tomadas por pessoas bem intencionadas, porm leigas. A manuteno preventiva de uma forma geral no feita. Os sndicos esperam, na maior parte das vezes, a situao chegar a um estado crtico para efetivamente providenciar o reparo. Nesse intervalo de tempo, acontecem os acidentes, explica Lucio Barros, scio executivo de uma grande empresa de engenharia. A nova legislao vem reforar a lei municipal n 2.550/1997, vlida apenas para a cidade do Rio de Janeiro, que j abordava o assunto, mas era ignorada por boa parte dos gestores condominiais. Infelizmente, determinados vcuos legislativos somente so preenchidos depois que os desastres acontecem. A lei da autovistoria refora o preceito de que os proprietrios devem zelar pela segurana e solidez de suas propriedades. Porm, sendo mais especfica, definindo prazos, requisitos e punies, essa nova lei contribui ainda mais para o assunto. O objetivo proteger a segurana de todos, reforando o dever do sndico, salienta Andr Luiz Junqueira, supervisor jurdico do escritrio Schneider Associados. A vistoria peridica, segundo a norma, deve ser efetuada por um engenheiro, arquiteto ou empresa que sejam legalmente habilitados pelos Conselhos de Engenharia e Arquitetura. Ao final da visita, o profissional emitir um laudo tcnico, no qual devem constar as anomalias encontradas durante a vistoria, suas caractersticas e causas, e as medidas a serem tomadas pelo condomnio para a reparao dos problemas. A Lei 6.400 no especifica todos os requisitos do laudo, pois esses detalhes provavelmente sero trabalhados na regulamentao da lei atravs de decretos e atos administrativos do Poder Executivo, completa o advogado Andr Luiz. A lei permite ainda que, em qualquer momento da vistoria, assim que for constatada irregularidade que ponha em risco a comunidade condominial, o profissional responsvel acione o rgo municipal competente, para que sejam tomadas providncias para o isolamento do local. Assim que o laudo for emitido, o sndico ter de convocar uma Assembleia para comunicar todos os condminos sobre as concluses do documento. De acordo com a lei, o documento dever ser arquivado no prprio condomnio e apresentado sempre que algum rgo governamental o solicitar. Em caso de perda ou extravio, caber ao administrador solicitar uma segunda via ao profissional ou contratar uma nova vistoria. No texto da lei, as prefeituras devero elaborar um modelo do laudo exigido e esse desenho no pode demorar a ser liberado, afinal de contas os acidentes esto acontecendo e a lei busca evit-los, alerta Geraldo Victor, gerente geral de Condomnios da APSA. Lei prev punio aos infratores Jos Carlos Sena, sndico do Astral Sul, condomnio com 40 unidades, em So Conrado, vem acompanhando pela imprensa as notcias relacionadas a acidentes em condomnios. Assim que a lei foi promulgada, entrou em contato com a administradora para sanar suas principais dvidas e no hesitou: incluiu o debate sobre a autovistoria na pauta da Assembleia de maro. Os condminos precisam ter conscincia do que est acontecendo e do que pode acontecer. Nessa reunio, propus trocar as colunas de distribuio de gua antes de elas comearem a vazar. E usei a lei para conseguir a aprovao com os moradores, conta. A preocupao de Jos Carlos tem razo de ser. Construdo em 1978, o Astral Sul nunca passou por uma inspeo geral em suas instalaes. Depois de 30 anos, provvel que o condomnio precise de reparos, e o sndico j notou alteraes significativas em algumas reas. O prdio foi construdo para outra realidade. Hoje, a gente tem uma srie de aparelhos eletrnicos que sobrecarrega, principalmente, a parte eltrica do condomnio. Temos problemas aqui. Ao assumir como sndico, fiz uma reviso nas instalaes anti-incndio do prdio. As mangueiras estavam furadas e as pessoas no sabiam nem como abrir os extintores de gua para combater o fogo. H problemas tambm com as tubulaes de gs. Elas so antigas, de ferro e, com o tempo, a tendncia que corroam, provocando escapamento, destaca o gestor de So Conrado.
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importante que, assim como Jos Carlos, os sndicos se movimentem no sentido de cumprir a nova lei. At porque h previso de punio para aqueles que no a obedecerem. Segundo o artigo 7 da norma, o sndico ser pessoalmente responsabilizado, solidariamente com o condomnio, por danos que a falta de reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a moradores ou a terceiros. Embora as punies ainda no tenham sido especificadas, a legislao urbanstica vigente prev advertncia, multa e at interdio do condomnio. Prepare o seu condomnio A lei da autovistoria ainda no foi regulamentada, mas j est em vigor. Isso significa que os sndicos precisam se preparar para cumpri-la. A recomendao que os gestores comecem, o quanto antes, a pesquisar profissionais no mercado capacitados para a emisso do laudo tcnico. Apesar de no termos a regulamentao da lei, de acordo com as normas tcnicas vigentes, o profissional poder verificar os problemas eventualmente existentes, evitando danos ou que o condomnio tenha que resolv-los pressionado por multas da Prefeitura e outros rgos, esclarece o advogado Andr Luiz. A APSA j vem reunindo esforos para auxiliar os sndicos nessa empreitada. De acordo com o gerente geral de Condomnios, Geraldo Victor, a administradora est preparando seus profissionais para esclarecer eventuais dvidas dos gestores. Alm disso, assim que a Prefeitura publicar o modelo de laudo tcnico a ser emitido, a empresa disponibilizar aos clientes engenheiros e arquitetos capacitados para atender os dispositivos legais. Pretendemos acompanhar nossos clientes na conduo do cumprimento do que compor o laudo, prestar os esclarecimentos, auxiliar na busca de solues viveis e conduo dos processos decorrentes das decises, afirma Geraldo. O sndico precisa tambm organizar as finanas condominiais, j que os custos da autovistoria ficaro a cargo do condomnio. Ela dever arcar com as despesas decorrentes da contratao do profissional e mais: ter de pagar as obras e ajustes apontados pelo engenheiro, durante a autovistoria, como essenciais para a manuteno das boas condies de funcionamento do edifcio. O advogado Andr Luiz Junqueira recomenda, no entanto, ateno aos gestores que precisarem realizar correes nas dependncias. o condomnio quem vai arcar com as despesas, salvo se for apurado que o responsvel seja um dos condminos ou qualquer outra pessoa. Tudo deve ser bem documentado e acompanhado por um advogado e um perito. Do contrrio, o condomnio pode ter que arcar com mais despesas do que precisaria ou pode demorar para resolver problemas de sua responsabilidade. Inspeo em reas problemticas Trs dias depois de tomar posse como sndico do Condomnio Golden Place, com 118 unidades na Tijuca, Claudionor dos Santos enfrentou um problema. Dos graves. A marquise da loja localizada na unidade ruiu. O incidente ocorreu por volta das 23 horas e, por sorte, no feriu ningum. O gestor contratou ento um engenheiro para averiguar as causas do desmoronamento. Depois de analisar a estrutura, o profissional concluiu que a marquise, embora j estivesse comprometida, caiu em funo de uma obra realizada pelo proprietrio da loja. Durante a obra na loja, foram colocadas plaquetas na marquise, o que sobrecarregou a estrutura. Segundo o laudo, ela estava com um peso equivalente a quatro toneladas, conta Claudionor. Erigido em 1990, assim como muitos condomnios da cidade, o Golden Place nunca havia passado por qualquer vistoria. Assustado com o incidente, o sndico da Tijuca pretende chamar o mesmo engenheiro para realizar uma inspeo geral no condomnio e j estuda a possibilidade de reformar o telhado do playground, que vem dando sinais de desgaste. O primeiro sinal de que algo no vai bem est no aspecto visual dos acabamentos, quando os revestimentos emboos pintados, cermicas, granitos e outros se apresentam manchados, estufados, trincados, com rejuntamento deficiente. Independentemente de sinais, em se tratando de fachadas e marquises, ou seja, de locais em que a queda de fragmentos podem causar acidentes com vtima fatal, de fundamental importncia a manuteno preventiva
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peridica, salienta o engenheiro Lucio Barros. A lei 6400/2013 foca a vistoria em reas sensveis dos edifcios, sendo elas estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalaes eltricas, hidrulicas, sanitrias, eletromecnicas, de gs e de preveno a fogo e escape e obras de conteno de encostas. Pode no parecer, mas cada um desses espaos e estruturas oferece riscos de naturezas diversas quando no preservados. Um subsolo mal conservado, por exemplo, passvel de acarretar a ruptura das contenes laterais, o que faz penetrar gua no solo gerando o rebaixamento do terreno. As instalaes eltricas e hidrulicas so outros itens que exigem bastante ateno. O profissional escalado para a vistoria deve priorizar a anlise dos pontos passveis de acidentes termoeltricos, que so as fontes de ignio mais conhecidas em edificaes. Alm disso, tem de verificar a conformidade da chave de desligamento eltrica geral quanto ao acesso e a operabilidade e as seccionadoras automticas contra curtos-circuitos e sobre temperatura. Quanto s instalaes hidro-sanitrias, merece ateno sua conectividade com as redes das concessionrias ou despejos em corpos hdricos, afiana Fernando Azevedo, engenheiro civil e de segurana do trabalho. Para o engenheiro, a lei da autovistoria trar mais tranquilidade comunidade condominial, mas ele lembra que, para o trabalho ter sucesso, imprescindvel que os gestores optem por profissionais gabaritados para emitir o laudo tcnico. Considerando a idade de algumas edificaes e as condies em que foram mantidas, possvel que muitas estejam em total desacordo com as regras de segurana. Uma vistoria competente sempre trar subsdio para que o sndico tome as decises mais acertadas no dia a dia. Mas, como a esmagadora maioria dos gestores leiga nesses assuntos, a contratao de um profissional qualificado e habilitado essencial. Ele o nico capaz de revelar as informaes de aes adequadas para atender os postulados legais e normas pertinentes. Quase sempre uma boa entrevista ou uma recomendao trar confiabilidade para a efetiva contratao, conclui Fernando. O engenheiro Lucio Barros pontua que uma vistoria liderada por um profissional qualificado no s afastar possveis riscos de acidentes como tambm ser eficiente para reduzir gastos no condomnio. A inspeo geral de fundamental importncia para a reduo de acidentes e de eventuais desperdcios de energia, gua e materiais, ou seja, se colocada em prtica alm de melhorar a segurana promover uma reduo no custo da manuteno condominial. Mais do que uma lei, a autovistoria deveria ser utilizada como um manual prtico nos condomnios. O fantasma dos incndios O fogo um dos maiores medos de quem vive em um condomnio. As consequncias de um incndio so devastadoras. Podem ir desde prejuzos materiais, que implicam o comprometimento de um patrimnio mantido durante toda a vida, at perda de vidas humanas. O caso do casal do Leblon citado no incio desta matria foi mais um que se somou s estatsticas de incndios ocorridos em condomnios no Rio de Janeiro. S em 2011, foram registradas mais de trs mil ocorrncias de fogo em edifcios residenciais no estado. A lei da autovistoria tem como um dos principais objetivos o de prevenir acidentes envolvendo fogo nas dependncias das unidades condominiais. Em princpio, qualquer interao entre o combustvel, comburente e um ponto potencial de ignio suscetvel a incndios. Desconsiderando aes de natureza pessoal, os locais mais suscetveis para ecloso de um foco de incndio esto localizados nas cozinhas, lixeiras e compartimentos com motores eltricos do condomnio, A vistoria identificar a vulnerabilidade desses espaos e indicar recomendaes para mitiga-la, enfatiza Fernando Azevedo. Os sndicos, no entanto, no precisam esperar a inspeo profissional para livrar seus condomnios dos riscos de um incndio. Dicas simples podem afastar esse fantasma que ronda o cotidiano condominial. Segundo o engenheiro Fernando, o primeiro passo revisar, adequar e conservar os sistemas ativos e passivos de proteo contra incndio e pnico. importante tambm que o condomnio treine seus funcionrios e alguns condminos sobre como proceder em um princpio de incndio e como usar adequadamente os equipamentos de
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primeira interveno. Deve-se proteger as instalaes eltricas e controlar o volume e tipo de combustveis aplicados ou estocados no interior do edifcio. Manter o acesso s sadas de emergncia livre e desimpedido outra dica importante. O local mais difcil de manter longe do perigo o interior dos apartamentos. A unidade independente e privativa e l ocorrem aes sem que, muitas vezes, a administrao condominial tenha cincia, sublinha Fernando. Talvez por isso, a arma mais poderosa na guerra contra o fogo seja a informao. preciso conscientizar os condminos sobre a responsabilidade de cada um para a manuteno da segurana do condomnio. A poltica de conscientizao passa, em especial, por uma exposio sobre os perigos oferecidos pelos eletrodomsticos. Eles exigem manuteno e no podem ficar ligados enquanto os condminos esto fora de casa. Nesse sentido, o Corpo de Bombeiros Militar do Rio de Janeiro possui, desde 2011, um projeto para a regularizao de condomnios quanto s normas de segurana contra incndio e pnico. O objetivo , por meio de palestras mensais e gratuitas, levar informaes para sndicos e administradores sobre cuidados exigidos e manuteno de equipamentos. A Lei 6.400 pode ser mais um empurro que os condomnios precisavam para olhar um pouco mais para a segurana e solidez de seus imveis, finaliza o supervisor jurdico Andr Luiz Junqueira.

Texto: Aline Duraes

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