Gua Prctica: LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA

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ndice del documento

1. Introduccin ......................................................................................................... 3 2. Informacin para el comprador .......................................................................... 3 2.1. Informacin necesaria a obtener en caso de vivienda nueva ..................... 3 2.2. Informacin necesaria a obtener en caso de vivienda de segunda mano ......................................................................................... 5 3. La legalidad de la vivienda ................................................................................. 5 4. Negociaciones y arras ......................................................................................... 6 5. Contrato de compraventa .................................................................................... 8 6. El notario y la escritura pblica .......................................................................... 8 7. La inscripcin en el Registro de la Propiedad .................................................. 9 8. Gastos e impuestos ............................................................................................. 11 9. Asesoramiento por profesionales ...................................................................... 12

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1. CONTRATACIN
En esta gua prctica se exponen los trmites, documentacin necesaria y los gastos ms comunes que se deben tener en cuenta en la compra de una vivienda nueva o de segunda mano. Al tratarse de una gran inversin, conviene estar informado de todas las circunstancias que pueden darse en un proceso como ste.

2. INFORMACIN PARA EL COMPRADOR

2.1 Informacin necesaria a obtener en caso de vivienda nueva Por ley, el promotor o vendedor de una vivienda de nueva construccin debe poner a disposicin de sus clientes los datos bsicos de su empresa (nombre o razn social, domicilio e inscripcin en el Registro Mercantil si es una empresa), as como del inmueble a la venta, su precio y forma de pago, los impuestos que la gravan, e indicar si la vivienda est o no inscrita en el Registro de la Propiedad, y si lo est, los datos de la inscripcin. Si es una vivienda nueva, se har constar tambin los datos del arquitecto y del constructor. Respecto al precio que se comunique, se entiende que incluye los honorarios de agente (si lo hay) y el IVA (si tributa). Si se debe pagar otro impuesto, se mencionar y se indicar la cuota. Si el pago se hace aplazado, se indicar el inters, las cantidades a abonar y sus fechas de vencimiento. Si el comprador se hace cargo de una hipoteca previa no suscrita por l, se ha de hacer constar el notario que autoriza la escritura, fecha, datos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad y las cuotas y responsabilidades hipotecarias. Tambin han de constar las garantas que se exijan al comprador. El comprador tiene que tener acceso al plano general donde se ubica el inmueble, en el que se explicite la instalacin de los servicios bsicos (luz, agua y gas) y las medidas de seguridad antiincendios. Tambin hay que entregar las instrucciones para aquellas instalaciones que las requieran. El vendedor debe ofrecer al cliente una descripcin de la vivienda, en la que se incluya la superficie til y los materiales utilizados en la construccin. Tambin del edificio en el que se ubica y de sus zonas comunes as como de los servicios contratados.

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Otra documentacin que se debe entregar al comprador es una copia de las autorizaciones para la construccin de la vivienda, la cdula de habitabilidad y la certificacin que acredite las circunstancias urbansticas de la finca. Si hay ms de una vivienda, se debe entregar una copia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y normas internas de funcionamiento as como el estado de cuentas de la vivienda una vez se haya constituido la Comunidad. Tambin se debe explicar cmo se formalizar el contrato, teniendo en cuenta lo siguiente, que debe estar por escrito: a. Que el consumidor no soportar los gastos derivados de la titulacin que correspondan legalmente al vendedor. b. Que las partes tienen derecho a solicitar en cualquier momento la formalizacin en escritura pblica del contrato. c. El derecho del consumidor a elegir el notario siempre y cuando ste tenga competencia territorial con algunos de los elementos personales o reales del negocio. Si la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentran totalmente edificados se har constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificacin. Si la vivienda no se ha acabado y se han pagado cantidades a cuenta por adelantado, el promotor deber garantizar la devolucin de las cantidades entregadas ms el 6% de inters anual, mediante un seguro o aval bancario. Si las obras no se inician, no se obtiene cdula de habitabilidad o no se termina en los plazos acordados, el comprador podr optar entre conceder una prrroga al promotor o rescindir el contrato mediante documento que deje constancia (por ejemplo burofax) y recuperar las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con el 6% de inters anual. Si el promotor no responde, se puede acudir a la compaa de seguros o al aval bancario. En caso de que se conceda prrroga, debe dejarse constancia por escrito, especificando la nueva fecha de entrega del inmueble. 2.2 Informacin necesaria en caso de vivienda de segunda mano Si la compra de la vivienda se hace entre particulares, el vendedor no est obligado

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a los puntos expuestos en el apartado anterior y que recoge la ley. Por ello, es importante que el comprador disponga de la siguiente informacin: Informacin registral sobre la vivienda mediante la solicitud al Registro de la Propiedad de la Nota Simple Informativa o Certificacin de Titularidad y cargas de la vivienda. Con ello sabremos quin es el propietario del inmueble y si la vivienda est libre o no de cargas como hipotecas, embargos...o si es de proteccin oficial y su precio de venta est limitado. Adems, en el caso de haber solicitado la certificacin con varios das de antelacin a la firma del contrato, es conveniente solicitarla con carcter de informacin continuada en cuyo caso el Registrador le remitir durante un plazo de treinta das naturales al domicilio sealado. Ello incluir informacin sobre cualquier alteracin que se produzca sobre la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una informacin inmediata a la fecha de la compraventa. ltimo recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles. Si est en una Comunidad de Propietarios, certificado validado por el presidente conforme se est al corriente en el pago de los gastos de comunidad. Esto es un dato importante porque si hay deudas, ser el comprador quien deber asumir las del ao en el que adquiera el inmueble y el ao natural inmediatamente anterior. El Notario exigir al vendedor que aporte este certificado en el momento de la compra, salvo renuncia expresa del comprador. Tambin se debe entregar una copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas.

3. LA LEGALIDAD DE LA VIVIENDA
Los documentos que nos permiten verificar la legalidad de una vivienda son los siguientes: Licencia de obras y certificacin del tcnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento; Licencia de primera ocupacin del edificio o cdula de habitabilidad, que acredita el cumplimiento de la normativa legal.

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Inscripcin en el Registro de la Propiedad de la edificacin (obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba que se adecua la licencia de obra y que estn suscritos los seguros para cubrir las posibles responsabilidades por vicios o defectos de la construccin. En consecuencia, si el inmueble est inscrito, bastar con comprobar su habitabilidad. En la compraventa entre particulares de vivienda de segunda mano, si se descubren defectos no visibles (vicios ocultos), el vendedor responder de los mismos durante los seis meses posteriores. Este plazo de responsabilidad es de caducidad, es decir, si el vendedor no asume su obligacin de saneamiento dentro de dicho plazo, es aconsejable interponer demanda judicial a fin de interrumpir la caducidad de la responsabilidad. Si el inmueble es de nueva construccin, la responsabilidad de los agentes que intervienen en la construccin ser por un plazo de 10 aos por los daos materiales causados por defectos en la cimentacin, vigas, forjados o muros de carga. Por el plazo de tres aos en los casos en que los defectos estn en elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda y por el plazo de un ao si se trata de defectos que afecten a elementos de acabado de las obras.

4. NEGOCIACIONES Y ARRAS
Antes de procederse a la compraventa, se realizan negociaciones para acordar las condiciones. Tras unos tratos preliminares de ofertas y contraofertas que no obligan a ninguna de las dos partes, se suele hacer una oferta. Se trata de un acto individual por el que una de las partes propone a la otra la celebracin del contrato de compraventa. Quien realiza la oferta no queda vinculado por la misma hasta que la otra parte la acepte. Si ambas partes lo desean, se puede formalizar un precontrato. Entre otras cosas, ste puede asegurar la cantidad pactada con independencia de que los precios pblicos experimenten cambios antes de que se realice la compraventa. Un tipo de precontrato es la opcin de compra, que fija un plazo y a veces una cantidad econmica y en que se concede a la otra parte la facultad de decidir sobre si se celebra o no el contrato. Finalmente, la aceptacin de la oferta obliga al oferente (comprador) desde que la aceptacin por parte del vendedor llegue a su conocimiento.

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Es habitual que cuando el comprador y el vendedor estn de acuerdo en una compraventa, se firme un contrato de arras o seal, que es un contrato privado, donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa del inmueble, y se entregan como prueba una cantidad econmica en concepto de seal o arras. El contrato de arras puede ser un contrato previo a la celebracin del contrato de compraventa e incluir todos los detalles del contrato de compraventa o tambin puede incluirse en el propio contrato de compraventa. Normalmente esta cantidad oscila entre un 5% y un 15% del total de la compraventa, pero no est fijado por ley, as que es una decisin a consensuar entre ambas partes. Hay tres tipos de arras: Las penitenciales suponen que si la venta no se lleva a cabo por incumplimiento del comprador, este perder la cantidad entregada, y si quien incumple fuera el vendedor ste deber devolverlas por duplicado. Estas arras son las nicas que no obligan al cumplimiento del contrato. Las arras confirmatorias son una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolucin, y solicitar una indemnizacin por daos y perjuicios. Al contrario de lo que ocurra con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues estas arras no tienen por qu coincidir con la indemnizacin que se pueda fijar. Las arras penales sirven como garanta del cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perder las arras entregadas o tendr que devolverlas dobladas, segn quin incumpla. Pero esto no impedir que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnizacin por los daos causados, siempre que estn justificados, adems de poder obligar al cumplimiento forzoso. Si no se especifica en el contrato el tipo de arras que se pactan, se presume que se trata de arras confirmatorias. Por tanto para que las arras se consideren penitenciales, tiene que indicarse expresamente en el contrato.

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5. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
La firma por parte del comprador y el vendedor del contrato de compraventa es el paso decisivo de la operacin, ya que supone la plasmacin del acuerdo. El contrato de compraventa de una vivienda puede formalizarse en documento privado o en documento pblico autorizado por Notario. Aunque, el comprador puede exigir la forma pblica. Por ley, el contrato de compraventa deber estar redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia o remisin a textos o documentos que no se faciliten previa o simultneamente a la celebracin del mismo. Se prohibe tambin la inclusin de clusulas que no reflejen claramente o no expliciten la cantidad aplazada en el pago, los intereses y las condiciones de los crditos, as como las clusulas que permitan incrementar el precio a lo largo del contrato. El promotor no puede hacer pagar al comprador los gastos derivados de la titulacin de la vivienda cuando es nueva, ni aquellos posibles errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables. Tambin est prohibido incrementar el precio por servicios, accesorios, financiacin, aplazamientos, recargos, indemnizacin o penalizaciones que no puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador independientemente del contrato principal. Si hay que hacer obras no previstas durante la construccin, se debern comunicar al comprador para que acepte o no el nuevo precio. Si las obras son propuestas por el comprador, debern documentarse y establecerse el precio.

6. EL NOTARIO Y LA ESCRITURA PBLICA

El artculo 1280 del Cdigo Civil fija que Debern constar en documento pblico (...) los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles.

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La escritura pblica, que se inscribe en el Registro de la Propiedad, da mayor seguridad jurdica a la compraventa realizada, ya que la intervencin del Notario da certeza al contenido del contrato. Este trmite es muy recomendable y exigible por parte del comprador, y le blinda legalmente frente a posteriores reclamaciones por vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos o por incumplimientos del vendedor. El notario es el fedatario pblico y da certeza al contenido del contrato. Verifica su legalidad y adems puede asesorar a ambas partes. Es aconsejable acudir a l tras la firma de un acuerdo privado para que lo eleve a escritura pblica. Si se ha redactado un documento privado de compraventa, ste se incorpora a la matriz del documento pblico y el notario puede redactar un documento pblico que resuelva las deficiencias del documento privado, para que la compraventa pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad y tenga efectos legales. Salvo que se pacte en el contrato otra cosa, los gastos de otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y dems posteriores, de cuenta del comprador. Sin embargo suele ser comn pactar que todos estos gastos corran a cargo del comprador. Si en el contrato se ha pactado que los gastos derivados del contrato sean de cuenta de uno de los contratantes, se entendern incluidos los derechos de notara y los de Registro de la Propiedad.

7. LA INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Registro de la Propiedad da publicidad oficial, real y rigurosa, a los actos jurdicos relacionados con los bienes inmuebles. La inscripcin de una escritura en el Registro slo sirve para que conste pblicamente, porque el bien se adquiere cuando se otorga la escritura, excepto si se trata de una hipoteca, ya que en ese caso la inscripcin en el Registro es necesaria para que tenga validez y lo suele incorporar el banco. La inscripcin en el Registro de la Propiedad legitima legalmente al titular y no perjudica a terceros en caso de que un bien no est debidamente inscrito.

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Se presume adems la veracidad de todo lo que consta en el Registro quedando adems bajo proteccin de los tribunales. Adems, supone la Fe pblica registral, es decir, garantiza a la persona que registra la compraventa que seguir siendo propietaria aunque posteriormente resulte que quien le vendi o transmiti el inmueble no tena derecho a hacerlo por causas que no consten en el Registro. La inscripcin en el Registro de la Propiedad es voluntaria, salvo en el caso de la hipoteca. Si se pretenden inscribir dos derechos que son incompatibles, tiene prioridad el que llegue primero. Si hay dos derechos sobre una misma finca, tiene prioridad el ms antiguo. Esto se podra dar en el caso que un vendedor firme dos contratos de venta del mismo inmueble con dos personas distintas. Quienes puede registrar son la persona que transmite el inmueble, la que lo adquiere, la persona interesada en asegurar un derecho o el representante legal de cualquiera de ellos. Es el registrador el que bajo su responsabilidad, dotar de legalidad a los actos que se inscriban, verificar que las personas que acudan sean responsables de sus actos y capaces y eliminar las posibles clusulas abusivas que hemos visto en los apartados anteriores. Para inscribir la escritura de compraventa, tiene que estar inscrita como propietaria la misma persona que ahora transmite el inmueble. Si como propietaria est inscrita una persona distinta, no se podr hacer la inscripcin. Si no existe ninguna persona inscrita como propietaria, previamente al registro de la compraventa hay que registrar (inmatricular) la vivienda. Esta inmatriculacin puede llevarse a cabo mediante el Expediente de dominio, se trata de un procedimiento que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca, a solicitud del interesado, en el que el solicitante har valer los documentos acreditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el Juez citar y oir a quienes pudieran tener algn derecho sobre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho del solicitante. Si la propiedad no se acredita documentalmente, podr inmatricularse la vivienda mediante la aportacin de la escritura pblica de compraventa complementada con el acta de notoriedad y a travs de la intervencin de un Notario, el cual dictaminar que una persona es propietaria de un inmueble en virtud de la declaracin de testigos y otras pruebas.

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El expediente de dominio o la escritura pblica tambin sern necesarios si se ha roto la cadena de personas que otorgaron derechos respecto al inmueble porque en alguna de las transmisiones anteriores no se inscribi en el Registro la titularidad sobre la vivienda. Para poder realizar la inscripcin en el Registro de la Propiedad es necesario aportar la siguiente documentacin: copia autntica de la escritura de compraventa, documento justificativo del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados (modelo 600 ) y del pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvala Municipal). Esta documentacin se entregar en el Registro de la Propiedad competente por el lugar en el que est ubicada la vivienda, o bien por va telemtica desde la Notara y en los casos de urgencia mediante telefax desde el Registro de la Propiedad donde se haya otorgado la escritura pblica de compraventa.

8. GASTOS E IMPUESTOS
En caso de vivienda de nueva construccin, la compra est sujeta al pago del I.V.A. El tipo normal es del 10%, pero el Real Decreto- ley 20/2011, de 30 de diciembre, lo reduce al 4% hasta 31 de diciembre de 2012. A las plazas de garaje, con un mximo de dos unidades, y a los anexos que se transmitan junto a la vivienda se les aplicar el mismo tipo de IVA del 4%. Para el resto de casos se aplicar el 18% de IVA con respecto al importe escriturado. En caso de vivienda de segunda mano, la compra est sujeta al pago del I. T. P (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo general es del 7% del importe escriturado, pero puede variar de una Comunidad Autnoma a otra. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvala). Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorizacin de la vivienda desde la ltima transmisin, y que debe pagar el vendedor. Est regulado por las Ordenanzas Fiscales de cada municipio. En caso de compra de vivienda nueva o de segunda mano, cuando sta se realice mediante hipoteca, tambin se pagar el I.A.J.D (Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados) por la constitucin de dicho prstamo. El tipo general es del 1% del importe escriturado pero puede variar de una Comunidad Autnoma a otra.

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Por ley es obligatorio que antes de comprar una vivienda una sociedad de tasacin la valore antes de autorizar un prstamo hipotecario. Esto supone un coste de tasacin, que vara de una sociedad tasadora a otra y suele estar relacionado con el valor de la vivienda. Tambin la notara supone unos gastos, por la intervencin del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operacin de compraventa. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno y son las mismas para todos los notarios de Espaa. La cuanta depende del importe escriturado, y puede variar en funcin del nmero de copias que se soliciten o de la extensin de la escritura. Tambin estn los gastos de Registro, por la inscripcin de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Se fijan tambin por ley y varan en funcin del valor de la compraventa. Finalmente, un gasto opcional es el de la Gestora, si se han requerido sus servicios. El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada Gestora.

9. ASESORAMIENTO POR PARTE DE PROFESIONALES

Acudir a un profesional para asesorarnos en todo el proceso es una posibilidad, aunque no una obligacin. Entre ellos, el ms habitual es el Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), que es un profesional colegiado en el Colegio Oficial de la Propiedad Inmobiliaria, con ttulo profesional expedido por el Ministerio de Fomento y con carnet profesional. Acta como intermediario, cobrando una comisin, habitualmente un porcentaje sobre el precio de la venta. El asesor tambin puede ser un profesional no colegiado al que tambin se le denomina comnmente Gestor Inmobiliario. Otro tipo de profesional que nos puede ayudar es el Gestor Administrativo colegiado. Colabora en la obtencin y tramitacin de la documentacin y del contrato. Si se trata de una compra compleja o con relaciones patrimoniales familiares, es aconsejable que intervenga un abogado o asesor fiscal. Si una de las dos partes es extranjera, es til contratar a un traductor o intrprete jurado, y traducir toda la documentacin, especialmente el contrato.
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El coste de esta llamada es de 1.37 desde un telfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde un mvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada.

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