Estudio Demanda Cam Con Portada

Estimación y caract erización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por
ámbitos geográficos (2006 -2016)
ESTIMACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE
LA DEMANDA DE VIVIENDA EN LA
COMUNIDAD DE MADRID POR ÁMBITOS
GEOGRÁFICOS (2006-1016)
Equipo de Trabajo
Universidad Autónoma de Madrid

Julio Vinuesa Angulo ,
con la colaboración de Antonio Palacios
Fundación Asprima
Yolanda Fernández
FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

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Índice
1. Propósito y planteamiento............................................................ 4
2. Propuestas conceptuales y metodológicas ....................................... 7

2.1 Conceptos básicos en el análisis de la demanda de vivienda.................. 8
2.2 La formalización de la demanda, un complejo proceso causal.............. 21
2.3 Información estadística disponible ...................................................... 26
3. Análisis de la demanda observada y validación del método .............. 29

3.1 La dinámica demográfica observada (1991-2001)............................... 29
3.1.1 Evolución de los hogares............................................................... 34
3.1.2 Estimación de los flujos de hogares .............................................. 42
3.1.3 La dinámica observada en los ámbitos geográficos........................ 53
3.2 Comparación del crecimiento del parque de vivienda con la demanda
observada........................................................................................... 60
3.3 La dinámica observada durante los últimos años (2002-2006)............. 71
3.4 Condicionantes económico-financieros................................................. 81
3.4 Bases para el estudio prospectivo ....................................................... 89
4 Estimación de la demanda de vivienda (2006-1016) ........................ 96

4.1 Proyección de la población.................................................................. 97
4.1.1 Crecimientos de población previstos............................................ 100
4.1.2 Los componentes del crecimiento ............................................... 107
4.1.3 Cambios en la estructura por edades........................................... 117
4.2 Estimación de la demanda potencial demográfica.............................. 125
4.2.1 Estimación de los flujos de hogares............................................. 125
4.2.2 Distribución espacial de los flujos estimados................................ 137
4.2.3. Caracterización de los hogares................................................... 144
4.3 Estimación de las necesidades de vivienda........................................ 153
5 Valoración e interpretación de los resultados obtenidos ...................160
Referencias bibliográficas ................................................................ 0

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PRESENTACIÓN
José Manuel Galindo Cueva
Presidente
Asprima
La Fundación Asprima tiene entre sus objetivos prioritarios la elaboración y

difusión de Estudios orientados a mejorar el conocimiento de nuestro sector
inmobiliario y que aborden temas de interés estratégico para las empresas que
lo componen. En el momento actual, de cambio contrastado de ciclo en el
mercado residencial español y, por ende, en el madrileño, disponer de un
análisis riguroso y exhaustivo de la demanda de vivienda en nuestra
Comunidad se hace imprescindible.
El presente estudio tiene como finalidad la estimación de la demanda de

vivienda para los próximos diez años en nuestra región, segmentándola según
diferentes criterios y para diferentes ámbitos geográficos. Para ello y, como
paso previo, ha sido necesario establecer las bases conceptuales para definir
de forma precisa los factores que determinan la demanda de vivienda
aportando nuevos vectores de análisis. Asimismo se han contrastado
diferentes métodos de estimación para aplicar el más adecuado al ámbito y
período de estudio.
Como novedad, además del método aplicado en la estimación, se cuantifica la

necesidad de vivienda principal considerando tanto la demanda procedente de
la generación neta de hogares como la derivada de las necesidades de
reposición que, en ámbitos como la región de Madrid, es muy relevante. La
incorporación de los factores de índole más económico-financiera permite
completar la estimación de todos los componentes de la demanda de vivienda.
Los resultados de la proyección anticipan un considerable aumento de la

liberación de viviendas por desaparición de hogares, especialmente en
localizaciones como el municipio de Madrid, lo que evidencia el mayor
protagonismo de actividades como la rehabilitación y la necesidad de
regeneración de espacios urbanos. La segmentación por ámbitos territoriales
de la demanda de vivienda manifiesta de forma elocuente la pérdida de peso
relativo del municipio de Madrid, a favor de los municipios no metropolitanos.
En concreto, las proyecciones realizadas para la próxima década indican que el

municipio de Madrid sólo contribuye con un 33,1% del total al crecimiento de
los hogares en la región. El incremento medio anual de hogares previsto para
el período 2006-2011 superará los 47.000, es decir, que esta será la cifra de
demanda demográfica efectiva de vivienda principal. Si consideramos además
las necesidades de reposición de vivienda principal y la demanda de viviendas

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no principales obtenemos una cifra de demanda total de unas 53.000 unidades

anuales para la Comunidad de Madrid.
En definitiva, creo que el presente Estudio, que hemos realizado en

colaboración con el Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma
de Madrid, capitaneado por Julio Vinuesa, aporta un escenario para la
demanda de vivienda de inestimable utilidad tanto para las iniciativas privadas
como para las públicas que se desarrollen en él ámbito de influencia de la
Comunidad de Madrid.

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1. Propósito y planteamiento.
El planteamiento de este estudio responde a un compromiso de utilidad.

Se trata de crear apoyos para la toma de decisiones, arrojando luz sobre los
posibles futuros escenarios de la demanda de vivienda en la Comunidad de
Madrid.
Hacer prospectiva de las necesidades futuras de vivienda en la

Comunidad de Madrid es un objetivo tan complejo como necesario que exige
un planteamiento riguroso y realista del procedimiento a seguir, máxime
cuando se pretende caracterizar y segmentar la demanda según diferentes
criterios y para diferentes ámbitos. La extremada dificultad técnica del
empeño no está exenta de riesgo cuando además se trata de vislumbrar lo
que va a suceder durante los próximos diez años desde la perspectiva de un
periodo excepcionalmente dinámico.
Lo primero es establecer las bases conceptuales y metodológicas en

torno a la definición precisa de los factores que hacen aparecer y configuran la
demanda de vivienda y la explicación razonada de las interrelaciones
existentes entre ellos.
Pero se trata de aplicar el método adecuado a un ámbito y a un periodo

concretos. La Comunidad de Madrid es una región con una fuerte dinámica
económic a y urbanístic a, que se ha intensificado a lo largo del último decenio
como ponen de manifiesto los indicadores de crecimiento demográfico y de
construcción de viviendas. El número de hogares ha crecido en el último lustro
con unos ritmos medios anuales superiores a las cincuenta mil unidades, más
de setenta mil en el caso de las viviendas, con lo que prácticamente se
duplican los registros de la anterior década.

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En estos crecimientos han confluido factores demográficos, estructurales

y coyunturales, principales generadores de demanda, junto con otros, propios
de la coyuntura económica y financiera. Los flujos de hogares son sin duda el
factor demográfico al que cabe atribuir la generación de la mayor parte de la
demanda de vivienda, pero la creciente complejidad de los procesos de
formación y disolución de hogares hace que cada vez sea más difícil realizar
mediciones con el grado de precisión necesario. A ello se une que, en el
periodo actual, la dinámica demográfica madrileña está especialmente
condicionada por los flujos de inmigrantes extranjeros, que incorporan al
análisis una realidad compleja y borrosa y, sobre todo, el máximo grado de
incertidumbre al hacer prospectiva.
Con todo, los factores derivados del comportamiento demográfico o de

las necesidades de reposición de las viviendas presentan un carácter menos
coyuntural y más predecible a medio y largo plazo que la evolución del
empleo, de la renta o del precio del dinero. No hay que olvidar tampoco la
importancia que pueden tener las actitudes sociales en relación con la
vivienda, que –aunque guardan una estrecha vinculación con los factores
demográficos y económicos- pueden tener también su propia dinámica. Por
ejemplo en las pautas de emancipación o en la propensión a utilizar una
segunda vivienda.
Tanto por lo que se refiere a la prospección de los factores demográficos

como a los aspectos de las dinámicas económica y social, es aconsejable
trabajar con diversas hipótesis con la idea de acotar razonadamente el futuro
de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid. La estimación y la
caracterización de la demanda para el periodo 2006-2016 han de ir más allá
de la simple cuantificación de la extrapolación de las tendencias observadas en
el pasado.
Como tal región metropolitana, la Comunidad de Madrid integra diversas

áreas de mercado que deben ser diferenciadas, tanto por la estructura
sociodemográfica como por las peculiaridades de su desarrollo urbanístico-
residencial. Ello obliga a realizar estimaciones de la demanda de vivienda para

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las distintas zonas de la Comunidad de Madrid en las que se genera. Pero la

naturaleza y la dimensión del fenómeno urbano madrileño hace preciso
considerar también que el territorio de la Comunidad Autónoma no delimita de
forma absoluta la localización de los factores generadores de la demanda de
vivienda ni tampoco ejerce la exclusividad al darle respuesta.
De igual manera, para cada uno de los ámbitos territoriales a considerar

hay que tener en cuenta el hecho de que una parte de los demandantes
podrían concretar la compra o el alquiler en un ámbito diferente. La
imputación a un ámbito territorial determinado del principal generador de
demanda (localización de la dinámica demográfica que da lugar a flujos de
hogares) no supone necesariamente que el efecto de la demanda se produzca
en el mismo territorio. Lógicamente, el comportamiento espacial de la
demanda está interrelacionado con la distribución espacial de la oferta, de
acuerdo con las estrategias de los diferentes agentes que intervienen en el
desarrollo urbano residencial y de las apetencias de alojamiento y las
capacidades económicas de los hogares.

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2. Propuesta conceptual y metodológica.
Aun cuando en los últimos años, al impulso del boom inmobiliario vivido,
han ido apareciendo trabajos novedosos 1 sobre la evolución del mercado de la
vivienda, sigue siendo necesaria una mayor precisión en la definición de los
conceptos a utilizar; es preciso también extender los aspectos del mercado a
analizar, tratando de abarcar en la mayor medida posible la complejidad del
proceso de generación de demanda de vivienda; y aumentar el caudal de
información estadística utilizada, mejorar su tratamiento y precisar su
significado, especialmente en lo referente a la dinámica demográfica, al
parque de vivienda existente y a la construcción de viviendas.
Especialmente, es necesario afrontar estudios referidos a ámbitos

territoriales identificables como áreas de mercado. La mayor parte de los
estudios realizados hasta la fecha tienen como objeto “el mercado español”,
cuando es evidente que la conjunción entre la oferta y la demanda se plantea
y se resuelve en la mayor parte de los casos en áreas locales (municipios o
comarcas), aun cuando como en el caso de Madrid, la expansión espacial del
fenómeno urbano, puede llevar los límites del área de mercado fuera del
territorio regional.
1
El trabajo sobre “El mercado inmobiliario español: caracterización y rasgos diferenciales con la
UE, respuestas a los principales interrogantes”. codirigido por Asprima y Analistas Financieros
Internacionales en 2003 puede ser considerado como el principal ejemplo de esta línea de
estudio.

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2.1 Conceptos básicos en el análisis de la demanda de

vivienda.
En el análisis del me rcado de la vivienda se manejan conceptos como

vivienda, hogar, emancipación, necesidad de vivienda, demanda de vivienda
que aparentemente son fáciles de objetivar, aunque en realidad se muestran
esquivos a la definición inequívoca y a la acotación precisa, especialmente
cuando se trata de convertirlos en unidades cuantificables y operativas.
El objeto de la demanda: concepto de vivienda y criterios de

clasificación.
La vivienda suele ser tratada como una realidad simple. Sin embargo, el
concepto de vivienda necesita múltiples puntualizaciones para tratar de evitar,
en primer lugar, una valoración estadístic a equívoca y, sobre todo, exige ser
considerada en la enorme heterogeneidad que le confieren sus múltiples
atributos como bien de uso para alojamiento y como inversión.
VIVIENDA es, según la define el Censo de 2001, “… todo recinto

estructuralmente separado e independiente que… está concebido para ser
habitado por personas, y no está totalmente destinado a otros usos, y aquellos
otros que no cumpliendo las condiciones anteriores están efectiva y realmente
habitados.”.
ATRIBUTOS DE LA VIVIENDA. Las viviendas pueden ser clasificadas

según una serie de caracteres que las califican en cualquiera de las situaciones
o usos a que puedan destinarse. Cuando son utilizadas para alojamiento
permanente de unos determinados hogares, algunos de estos atributos inciden
especialmente en su valoración y caracterización como bien demandado,
pudiendo determinar su adecuación o su insuficiencia a la hora de atender las
necesidades de alojamiento. Los más relevantes son:

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Localización: Es quizás el atributo más importante y se determina en

función de su ubicación en relación con elementos de la estructura
urbana mejor o peor valorados, con la calidad del entorno urbano en el
que se inscribe y con su conectividad. Es un factor determinante del
precio y por tanto actúa como filtro de la demanda. La inadecuación de la
localización puede ser determinante y exigir un cambio de vivienda.
Desde la perspectiva de la demanda, la localización de las viviendas

delimita áreas de mercado pues habrá de ser:
a) funcionalmente viable, ya que en cada momento, y de acuerdo

con las capacidades técnicas y económicas de movilidad, se establecen
unos límites de distancia máximas a recorrer en los desplazamientos
que diariamente habrán de realizar quienes residan en una
determinada localización.
b) adecuada en función de los elementos de la organización

económica y social que caracterizan y compartimenta en zonas
diferenciadas el espacio urbano.
Es el mecanismo que establece el gradiente de precios entre el

centro y las periferias y que, en conjunción con el desarrollo de las
infraestructuras y los servicios de transporte, está detrás del modelo de
redistribución espacial de la población en la Comunidad de Madrid.
Las coordenadas de una vivienda son inmutables pero no el

contexto urbano en el que se inscribe, que puede deteriorarse o mejorar
de acuerdo con diversos aspectos del proceso de desarrollo urbano
(accesibilidad, usos, equipamientos...) pudiendo verse por ello
modificada su apreciación a lo largo del tiempo.
Antigüedad o año de construcción: puede utilizarse como indicador

indirecto de tipologías, de conservación y del equipamiento.
Superficie o “cantidad” de vivienda: incide directamente en el precio y

se debe relacionar con las necesidades o apetencias de la demanda. Una

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superficie insuficiente en relación con el tamaño del hogar (expresada en

m2 /persona) puede reflejar inadecuación por densidad excesiva, según
los estándares que se consideren en cada momento, y consecuentemente
necesidad de cambio de vivienda. La superficie establece también
umbrales de precios que actuarán como filtro. La reducción del tamaño
es una de las opciones para la demanda con limitación de recursos.
Número de habitaciones: Es otra forma de considerar el tamaño de la

vivienda, permite valorar la adecuación con los diferentes tipos de
hogares y debe ser complementario de la superficie. Un número de
habitaciones que no satisfaga las necesidades de cada tipo de hogar
pone de manifiesto situaciones de hacinamiento y necesidad de cambio.
Igualmente puede producirse inadecuación por un tamaño excesivo,
especialmente frecuente en viviendas ocupadas por hogares en la fase de
extinción.
Estado de conservación: Permite determinar la calidad de la vivienda

como espacio habitable. Los estados de conservación de la vivienda y el
edificio pueden dar lugar a situaciones subestándar que requieran
rehabilitación o sustitución.
Tipo de edificio: Permite establecer tipologías (viviendas colectivas, en

altura, unifamiliares, aisladas, adosadas..). Los diferentes tipos de
vivienda pueden producir también inadecuación severa que exija cambio.
Por ejemplo, las viviendas unifamiliares de 3 ó 4 plantas, muy
abundantes en desarrollos urbanos de los últimos decenios, devienen en
inadecuadas cuando, cuarenta años después, el hogar está en fase de
nido vacío, integrados por personas mayores con crecientes limitaciones
de movilidad.
Equipamiento: Conjunto de elementos, de la vivienda y el edificio, que

determinan el confort residencial, incidiendo por tanto en el precio y en
la demanda. Desde los más básicos a los más exclusivos (agua, luz,
baño, calefacción, piscina, robótica...).

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Régimen de cesión: La vivienda demandada como alojamiento podrá

ofrecerse en venta o en régimen de alquiler. Caben otras posibilidades
poco relevantes, pero dignas de ser consideradas, como las cesiones
gratuitas, generalmente entre familiares y para la fase inicial de
emancipación. El régimen de alquiler es más flexible y propicio a los
cambios por inadecuación, pero tiene connotaciones muy negativas en el
mercado español.
Precio: Es en cierto modo la resultante de todo lo anterior. Tanto si la

vivienda es en venta como si es en alquiler, actúa como filtro según la
capacidad de renta de los hogares. En los casos de vivienda en venta, al
tratarse de un bien costoso, generalmente caro y de muy larga duración,
normalmente se hace preciso recurrir a productos financieros. El precio
de la vivienda y las condiciones de financiación determinan el esfuerzo
económico a realizar por los hogares demandantes; es el factor con
mayor incidencia en la segmentación del mercado, pudiendo llegar a
establecer límites insuperables para una parte de la demanda, que pasa
así a convertirse en demanda insolvente. Puede tener también
repercusión en el comportamiento demográfico (retraso de la
emancipación, del matrimonio, del calendario de la fecundidad y,
consecuente, de su intensidad).
El cruce de las características de los hogares y de las viviendas permite

calificar a estas últimas como ADECUADAS o INADECUADAS, que satisfacen o
no las necesidades de alojamiento.
VIVIENDA FAMILIAR es, según el Censo, la que “está habitada por una o
varias personas, no necesariamente unidas por parentesco, y que no
constituyen un colectivo (conventos, cuarteles, asilos, residencias de
estudiantes o de trabajadores, hospitales, prisiones…)” y que “en la fecha
censal no se utilizan totalmente para otros fines”.
VIVIENDA PRINCIPAL es la vivienda familiar que “… es utilizada toda o la

mayor parte del año como residencia habitual de una o más personas”;

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VIVIENDA SECUNDARIA es la que “… es utilizada solamente parte del

año, de forma estacional, periódica o esporádica y no constituye residencia
habitual”. El Censo de 2001 incorpora el concepto de SEGUNDA VIVIENDA que
está referido a los hogares y busca establecer la “vinculación” 2 del hogar a
otros ámbitos. El INE la define como “...una vivienda familiar que suele utilizar
alguno de los miembros del hogar de forma temporal (en vacaciones, fines de
semana, etc.), durante un mínimo de 15 días a lo largo del año, y que no
constituye residencia habitual de ninguna persona”. En caso de que el hogar
disponga de más de una segunda vivienda debe referirse sólo a la más usada.
Ello podría explicar que según el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid
hubiera 275.705 viviendas secundarias, pero sólo 116.817 hogares españoles
(87.634 madrileños) declaran poseer una segunda vivienda en la Comunidad
de Madrid.
VIVIENDA ACTIVO ECONÓMICO Además de su utilidad “natural” como

alojamiento de un hogar, la vivienda tiene también la condición de activo
económico, tanto si se demanda para alojamiento propio (VIVIENDA EN
PROPIEDAD) como si se busca en ella únicamente un modo de inversión. Los
que adquieren una vivienda para satisfacer sus necesidades de alojamiento
permanente (vivienda principal) o temporal (vivienda secundaria) están al
mismo tiempo realizando una inversión y ello influye notablemente en la
formación de la demanda, especialmente de la primera vivienda.
VIVIENDA INVERSIÓN. Aquí se trata de considerar los casos en los que

la vivienda es demandada en su condición de inversión económica, tanto si lo
que se pretende es ponerla en el mercado para obtener una renta de alquiler
(VIVIENDA EN ALQUILER) como si es para mantenerla desocupada, con la
única pretensión de obtener una plusvalía.
La vivienda, como espacio urbano privado de lento deterioro y rápida

revalorización, es apreciada por su valor de cambio, pudiendo quedar en
estado latente su utilidad como alojamiento.
2
El censo de 2001 sustituye el concepto de población de hecho e incorpora el de población
vinculada

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VIVIENDA DESOCUPADA o VACÍA, según la información censal es aquella

que “no es la residencia habitual ni es utilizada de forma estacional, periódica
o esporádica”. Una vivienda puede estar desocupada por muy diferentes
motivos. A título de ejemplo:
Es casi inevitable un periodo de tiempo desde la terminación de la

vivienda hasta su primera ocupación.
El cambio de propietario o de arrendatario dará lugar a un periodo más

o menos largo durante el cual la vivienda permanecerá desocupada. Es
el tiempo necesario para alcanzar la confluencia de oferta y demanda.
La existencia de un stock mínimo de viviendas vacías 3 es necesaria
para un más ágil funcionamiento del mercado.
En el caso de algunas viviendas compradas como inversión, la

desocupación puede ser permanente; sólo se busca la revalorización
del bien y se decide mantenerla fuera del mercado. Esta actitud elimina
temporalmente el carácter de bien de uso de las viviendas. La
existencia de viviendas cuyos propietarios las han adquirido con el
único fin de obtener una plusvalía suelen estar relacionados con
estrategias especulativas pero también es el reflejo de una importante
forma de ahorro.
También hay que contar con la existencia de viviendas que permanecen

desocupadas por razones técnicas. Son aquellas a las que sus acusadas
deficiencias de habitabilidad las dejan fuera de las expectativas de la
demanda. Sólo salen de tal situación mediante procesos de
rehabilitación o por una disminución de las exigencias de la demanda,
tal como ha ocurrido en los últimos años con la llegada de los
inmigrantes extranjeros. Es una situación normalmente relacionada con
la antigüedad de la vivienda.
3
En el informe APCE–AFI (2003) “Estimación de la demanda de vivienda en España (2003-2008)”,
p.21. se señala que es necesario un “stock técnico” o porcentaje de viviendas vacías en rotación
que se situaría en torno al 5% del parque total.

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Hay que considerar también la existencia de un stock de viviendas que

permanecen vacías mientras se aclaran los derechos de propiedad
sobre ellas, normalmente, entre los herederos del anterior propietario.
Esta situación es más frecuente en las zonas centrales con poblaciones
muy envejecidas.
GRÁFICO 2.1 La vivienda como bien demandado.
ATRIBUTOS
• Localización Principal
Propiedad
Alquiler
• Año de construcción para alojamiento
• Superficie (familiar)
Vivienda
• Número de habitaciones Secundaria

• Estado de conservación
• Tipo edificio
ocupada
• Equipamiento para obtener Renta
• Régimen de cesión beneficios
económicos
• Precio Vacía
(inversión) Plusvalías
Los generadores de la demanda:
La demanda de vivienda para alojamiento está directamente relacionada

con dos conjuntos de factores: la dinámica demográfica y la coyuntura
económica. Cabe considerar independiente del primero la demanda de
vivienda como inversión, cuando además los propietarios se conforman con la
revalorización y deciden que la vivienda permanezca vacía.
RESIDENTE: El Censo de 2001 introduce el concepto de residente o

“persona física que en el momento censal tiene su residencia habitual en
España”. Los residentes personifican la necesidad básica de alojamiento y el
derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y algunas
de sus características básicas les posicionan de forma muy diferente ante el
mercado de la vivienda; especialmente la edad, el nivel socioeconómico y las
formas de convivencia.

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La residencia habitual o adscripción administrativa a un territorio se

concreta siempre en un alojamiento o vivienda que, en una buena parte de los
casos, resulta ser el principal factor de localización de la población.
Pero el residente no es la unidad básica de análisis adecuada para

estudiar las relaciones entre la dinámica demográfica y el mercado de la
vivienda. Su crecimiento incide en la intensidad de ocupación del parque de
vivienda pero, por sí mismo, no supone necesariamente un aumento
inmediato de la demanda. En las sociedades más evolucionadas son normales
las situaciones en las que la disminución del número de residentes coincide
con el incremento del número de hogares y por tanto de la demanda de
vivienda.
HOGAR es definido por el Censo de 2001 como el “grupo de personas

residentes en la misma vivienda familiar”. En anteriores censos se exigía
también la condición de que las personas compartiesen gastos comunes. Los
hogares suelen tener un único núcleo familiar, pero nada impide que estén
integrados por más de un núcleo que, a su vez, pueden pertenecer a familias
diferentes, pero, en cualquier caso, han de ser iguales el número de hogares y
el de viviendas familiares principales. Así pues, el actual concepto de hogar es
la unidad de análisis demográfico adecuada a las exigencias del análisis de la
demanda de vivienda al permitir establecer una simple e inequívoca relación:
a cada hogar le corresponde una vivienda familiar permanente o vivienda
principal, y al revés 4 .
El concepto de hogar vino a superar algunas limitaciones básicas del

concepto de familia que excluye a las unidades de convivencia unipersonales y
a aquellas otras de varias personas no emparentadas. Así, el concepto de
hogar da cobertura a realidades muy diferentes: puede ser unipersonal, estar
integrado por una o varias familias o por un número cualquiera de personas
sin relación familiar. En todos los casos, el número y los perfiles demográficos
4
En el documento “Estimación del Parque de Viviendas Notas metodológicas” elaborado por la Subdirección
General de Estudios y Estadísticas del Ministerio de Vivienda, se ignora la definición de hogar con que ha sido
confeccionado el Censo de Población y Vivienda de 2001 por el Instituto Nacional de Estadística.

17
de las personas que los integran pueden producir necesidades de alojamiento

muy diferentes.
Por ejemplo, al relacionarles con el mercado de la vivienda, convendrá

diferenciar los hogares unipersonales formados por un recién emancipado, de
los correspondientes a un adulto separado o divorciado y de los que integran
el grupo más numeroso formado por personas mayores, hogares en fase de
extinción que anuncian una más o menos próxima liberación de una vivienda.
Igualmente tienen un significado distinto los hogares formados por una pareja
joven tras la emancipación –principal componente de la demanda de vivienda-
y los formados por una pareja mayor, resultante de un hogar del que ya han
salido los hijos (fase de nido vacío).
Los FLUJOS DE HOGARES están alimentados por los que aparecen o

desaparecen durante un determinado periodo de tiempo. La variación del
número total de hogares es independiente de la natalidad, pero la mortalidad
sí actúa en la merma del número de hogares (directamente en los
unipersonales). Tanto la natalidad como la mortalidad actuarán siempre
produciendo algunas variaciones en el tamaño, en los tipos y en las
características de los hogares donde incidan.
Por su parte, las migraciones pueden tener repercusión directa,

mecánica, cuando se trata de migraciones de hogares completos, pero si se
trata de migraciones de personas solas, como ocurre en buena medida con los
recientes flujos de extranjeros, su efecto, más que en el número de los
hogares, podría dejarse notar, sobre todo, en el crecimiento de hogares sin
núcleo familiar. Los emigrantes, por razones de diversa naturaleza, en un
periodo más o menos largo tras su llegada, suelen agruparse en hogares
complejos en los que el vínculo fundamental, junto al paisanaje, suele ser
compartir los gastos de la vivienda. No debe olvidarse tampoco que la
emigración puede tener un efecto retardado sobre la demanda, si llega a
producirse el reagrupamiento familiar y la consolidación definitiva del cambio
de residencia.

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Las variaciones en las formas de convivencia de los individuos también

pueden suponer aparición de nuevos hogares y desaparición de otros
existentes. Algunos de estos cambios, generalmente la emancipación y la
formación y ruptura de parejas, imp lican generación de demanda por
variaciones en el número total de hogares, mientras que otros sólo suponen
transformación del tipo de hogar. Los cambios en las situaciones de
convivencia de los individuos hacen que pueda variar el número de hogares, y
consecuentemente la demanda de vivienda, con independencia de los cambios
en el tamaño de la población.
El aumento de la esperanza de vida, con el consiguiente efecto de

envejecimiento por la cúspide de la pirámide de edades, supone a su vez el
aumento de hogares individuales de personas mayores, que, además, tienden
a vivir solas hasta edades cada vez más avanzadas. El cambio de residencia
hacia un establecimiento colectivo haría desaparecer el hogar y sacaría al
individuo de la población que vive en viviendas familiares. El fallecimiento o su
incorporación al hogar de algún hijo serían los otros eventos que provocarían
la desaparición del hogar y la consiguiente liberación de una vivienda.
En la actual dinámica sociodemográfica, propia de la denominada

Segunda Transición Demográfica, al descenso y retraso de la fecundidad, se
unen también el aumento de los hogares individuales de personas que deciden
vivir solas y el retraso en la edad de formar pareja. El incremento de rupturas
de parejas es también un factor de aparición de hogares unipersonales y
monoparentales, mientras que la reconstitución de parejas puede producir el
efecto contrario. Todo ello habrá de tomarse en consideración a la hora de
hacer estimaciones y caracterizar la demanda de vivienda.
La EMANCIPACIÓN es el fenómeno sociodemográfico relativo a la salida

de los jóvenes del hogar de sus padres para crear uno nuevo o pasar a formar
parte de otro. Como tal fenómeno demográfico tiene una gran trascendencia
social, fuertes vinculaciones con el mercado laboral y es el principal
componente de la demanda de vivienda. Pero se muestra esquivo al análisis

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estadístico ya que la emancipación como suceso no se registra jurídica ni

estadísticamente.
En los términos propios del análisis de hogares, la emancipación puede

definirse como el cambio desde la posición de “hijo que vive con sus padres
(ambos, madre sola o padre solo)” a cualquiera otra fuera del núcleo familiar
al que pertenecía. El independizarse es un acto de carácter natural y que como
tal se produce en un periodo determinado del ciclo de vida personal que, sin
embargo, no tiene unos límites concretos. Tradicionalmente ha estado
asociado al comienzo de la edad adulta y estadísticamente registra una gran
coincidencia con el matrimonio o la formación de una pareja. La fecha modal
de la emancipación va evolucionando de acuerdo con circunstancias sociales,
económicas y culturales muy diversas. La ampliación del periodo de estudios y
el retraso de la incorporación a la actividad, la coyuntura del mercado de
trabajo, la mayor o menor accesibilidad a una vivienda o las actitudes
familiares, definen las circunstancias más o menos coyunturales que regulan el
calendario de la emancipación.
Conceptos de necesidad y de demanda.
NECESIDAD DE VIVIENDA: La idea de necesidad se vincula

exclusivamente a la vivienda familiar principal y abarca un amplio espectro de
posibilidades, desde la satisfacción del derecho básico que garantiza la
Constitución Española (Artículo 47. “Todos los españoles tienen derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada”) hasta la teóricamente ilimitada
necesidad-apetencia de mejorar de vivienda.
Si, por definición, cada hogar ocupa una vivienda, cada nuevo hogar
genera una nueva necesidad de vivienda. Pero al ser la disponibilidad de una
vivienda una condición sine qua non, podría ocurrir que los individuos en
proceso de formar un hogar lo detengan ante la imposibilidad de disponer de
la vivienda que ellos consideran adecuada. El hecho de que no llegue a
constituirse el hogar no eliminará la existencia de esa necesidad, que, aun

20
cuando no se haya formalizado, permanecerá oculta, en estado latente en

algunos individuos: básicamente entre los que, alcanzada una determinada
edad, deseen emanciparse del hogar de sus padres y, en menor cantidad,
entre aquellos que deseen disolver un hogar preexistente pasando a formar
dos hogares distintos (separaciones, divorcios y rupturas de parejas).
La necesidad básica de la primera vivienda, se puede manifestar de

formas muy diferentes entre los jóvenes en edad de emanciparse. En unos
casos la necesidad de vivienda se materializa en un piso compartido en
alquiler, mientras que en otros se siente la necesidad de una vivienda en
propiedad y adecuada para cuando el futuro hogar culmine su fase expansiva.
En términos más generales, también hay que considerar que el

sentimiento de necesidad por un determinado tipo de vivienda estará
condicionado por la elevación del nivel de renta y de los estándares de calidad
de vida. Según estos vayan siendo mayores se necesitarán viviendas de
mayor calidad, con más equipamientos, con más metros cuadrados por
habitante y dentro de una mayor variedad de tipologías.
Algunas encuestas permiten una cierta aproximación a la medición de la

necesidad de vivienda. Los procedimientos indirectos, mediante la estimación
de los flujos correspondientes a los fenómenos demográficos que generan la
aparición de nuevos hogares, pueden aportar información complementaria.
La necesidad puede surgir igualmente como consecuencia del desahucio

de la vivienda ocupada por causa de ruina técnica o por la finalización del
contrato de alquiler.
La necesidad sólo estará satisfactoriamente cubierta cuando se disponga

de una VIVIENDA ADECUADA, por lo que, la inadecuación podrá dar lugar a la
aparición de demanda de otra vivienda más adecuada a las necesidades o
apetencias.
DEMANDA DE LA VIVIENDA-ALOJAMIENTO: Aparece como consecuencia

de la necesidad de alojamiento de un futuro hogar (PRIMERA VIVIENDA) o de
la necesidad o el deseo de un hogar de mejorar su vivienda actual. En este

21
segundo supuesto, salvo en los desahucios por ruina, el hogar libera su

vivienda actual.
La demanda de primera vivienda puede diferenciarse en los siguientes

tipos según la procedencia y la capacidad económica del hogar demandante:
DEMANDA POTENCIAL DEMOGRÁFICA: Los hogares que, en un

ámbito territorial concreto y en el transcurso de un periodo
determinado, necesitan una vivienda como alojamiento propio
permanente constituyen la demanda potencial demográfica, que es
equivalente a los flujos de nuevos hogares. Puede ser ENDÓGENA,
cuando la genera la propia dinámica demográfica del ámbito
territorial de referencia, o EXÓGENA cuando los hogares provienen de
otros ámbitos.
DEMANDA INSOLVENTE: Está formada por aquellos proyectos

de hogares que no llegan a hacerse efectivos como tales por no tener
capacidad de renta suficiente para pagar la vivienda a los precios del
mercado y personalizan lo que históricamente se denomina
“problema de la vivienda”. Es el principal objeto de atención de las
políticas de vivienda y, en concreto, de la promoción pública de
vivienda. En realidad deben valorarse como un factor reductor de la
demanda potencial demográfica de vivienda-alojamiento.
DEMANDA DE SEGUNDA VIVIENDA: Aparece como consecuencia del

deseo de algunos hogares de tener una segunda vivienda, normalmente con la
finalidad de pasar en ella periodos de ocio, pero también podría servir como
alojamiento para desplazamientos por motivos de trabajo o de estudios. La
segunda vivienda suele estar situada en un ámbito territorial diferente al de la
vivienda permanente por lo que la demanda de segunda vivienda en la
Comunidad de Madrid puede estar integrada también por hogares residentes
fuera de la región (EXÓGENA). Igualmente, hay que considerar que parte de la
demanda generada en Madrid busca la vivienda en otros mercados.

22
DEMANDA PARA INVERSIÓN: Es aquella que no trata de dar solución a

necesidades propias de alojamiento. “Utiliza la vivienda como activo de
inversión con el fin obtener beneficios económicos derivados del incremento de
su valor, de su alquiler o a través de desgravaciones fiscales. Además se
incluye en este segmento la inversión familiar en vivienda sin ánimo de lucro
inmediato vinculada más a factores de índole cultural que a criterios
económicos” (APCE–AFI 2003, 21). Los demandantes no tienen por que ser
necesariamente hogares o personas físicas y tampoco necesitan vinculación
territorial. Además de los radicados en Madrid, pueden constituir esta
demanda inversores de cualquier otro lugar y, de la misma forma, la demanda
radicada en Madrid podría concretarse en otros mercados.
La demanda de inversión especulativa realimenta las fuertes subidas de

los precios, que no sólo no atenúan su crecimiento sino que, por el contrario,
lo animan al provocar expectativa de obtener cada vez mayores plusvalías en
breves plazos de tiempo. En este supuesto, no es tan importante el precio del
bien como su revalorización.
DEMANDA EFECTIVA: La que accede a una vivienda en cualquiera de los

regímenes de tenencia (compra, alquiler, cesión gratuita) y para cualquier tipo
de uso (alojamiento o vivienda principal, viviendas secundarias o viviendas-
inversión).
2.2 La formalización de la demanda, un complejo proceso

causal
A partir de los conceptos manejados en el apartado anterior se hace

evidente que la demanda de vivienda será la suma de un conjunto de

23
componentes que actúan en el tiempo y se concitan en un ámbito territorial

delimitado, y que aunque puedan diferenciarse van a estar interrelacionados.
Es preciso considerar las interrelaciones de los factores generadores y

condicionantes de la demanda, llegando a ponderar su incidencia en la
formalización de los diferentes tipos de demanda de vivienda.
En la formalización de la demanda de vivienda, pueden intervenir

factores económicos de carácter nacional (p. ej., el mercado de trabajo) e
internacional (p.ej., el precio de la energía) que, al incidir en la coyuntura
económica, pueden repercutir también en el comportamiento demográfico,
pero la mayor parte de las interacciones configuradoras del mercado se
materializan en ámbitos urbanos o comarcales concretos, que se corresponden
con áreas de mercado de viviendas para alojamiento. Así pues, es preciso
partir de un principio básico y obvio, aunque no siempre tenido en cuenta: la
vivienda tiene una localización específica y el mercado de la vivienda para
alojamiento es un mercado local y tal ha de ser por tanto el ámbito territorial
de su análisis. En este caso el ámbito de estudio es la Comunidad de Madrid,
pero dentro de ella se diferenciarán distintos ámbitos para el estudio de la
generación de la demanda potencial demográfica a sabiendas de que tal
demanda podrá hacerse efectiva en un ámbito territorial diferente.
La compra de la vivienda para alojamiento propio tiene también,

inevitablemente, la condición de activo económico, que además de servir para
satisfacer necesidades de alojamiento del propietario, se convierte en el
principal procedimiento de ahorro y de inversión de los hogares. Ahorro, por
cuanto que supone detraer unas ciertas rentas del consumo, e inversión por
que se espera que el precio pagado por la vivienda experimente importantes
revalorizaciones. Efectivamente, además de su condición de bien inmueble,
tangible y duradero, históricamente se ha comportado como un activo
financiero que cíclicamente vive procesos de fuerte revalorización. Es
especialmente necesario tener en cuenta esta circunstancia por el hecho de
que en España, por razones “culturales” la demanda se inclina muy

24
mayoritariamente por la compra (el 82% para la Comunidad de Madrid según

el Censo de 2001)
Esa doble condición de la vivienda como bien de uso, imprescindible para

satisfacer una necesidad básica, reconocida como el derecho fundamental a
una vivienda digna, y su condición de inversión, en ocasiones especulativa,
enturbia y desdibuja el mercado de la vivienda y las interdependencias
existentes entre hogar y vivienda (Vinuesa, J. 2005).
Los diferentes aspectos de la dinámica demográfica, entre los que debe

destacarse su redistribución espacial, están sujetos a una permanente
interacción con la evolución del mercado de la vivienda. Es un proceso que va
a ser tratado como un complejo conglomerado de causas y efectos que
interactúan según pautas de inercia estructural (duradera y predecible) y de
coyuntura (efímera y difícilmente previsible). Se trata al menos de intentar
superar el planteamiento simplificador y erróneo, pero común, de dar a la
dinámica demográfica sólo el carácter de variable independiente en la
formación de la demanda de vivienda.
La demanda potencial demográfica, se ve restringida o potenciada por la

incidencia de las circunstancias económicas. El mercado de trabajo, la renta
familiar disponible y el me rcado financiero son los elementos que más
directamente inciden en el calendario de la emancipación y, en suma, en la
determinación de los flujos de demanda efectiva y de la demanda insolvente.
Algunos de los procesos propios de la dinámica demográfica,

especialmente la emancipación o la extinción de hogares, responden
fundamentalmente a la propia estructura demográfica y tienen un
comportamiento tendencial a medio y largo plazo, mientras que en el peso de
otros componentes generadores de la demanda potencial demográfica, como
las migraciones, pueden tener un mayor protagonismo los elementos de la
coyuntura económica.
La coyuntura económica, los mercados financieros, las políticas fiscales

junto a otros elementos propios de la organización y las pautas de

25
comportamiento social tienen también la mayor incidencia en la formalización

de las demandas de vivienda secundaria y de vivienda para inversión.
La demanda de vivienda para alojamiento se puede ver también

incrementada en razón de las características y la evolución del parque de
vivienda. El stock de viviendas inadecuadas por deficiencias más o menos
severas es un potencial generador de demanda de nuevas viviendas, que se
irá materializando en razón de diversos factores inherentes a la propia
dinámica de expansión o renovación urbana y a la coyuntura económica.
La suma de la demanda efectiva para alojamiento, la de vivienda

secundaria y la de vivienda para inversión que permanecerá vacía, fuera del
mercado por decisión de su propietario, constituyen el total de viviendas
demandadas.
Otra cosa distinta será la cantidad de viviendas que es necesario

construir, que resultará de confrontar la demanda con los stock de vivienda
existente pero no utilizada como alojamiento de un hogar.

26
GRÁFICO 2.2. DIAGRAMA DEL PROCEDIMIENTO PARA LA

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA
DINÁMICA
DEMOGRÁFICA
FLUJOS DE
HOGARES
DEMANDA DEMADA
SOBREVENIDA
POTENCIAL DE
POR
DESAHUCIO, VIVIENDA-
POR ALOJAMIENTO
REPOSICIÓN
O CAMBIOS
PARA MEJORA INCIDENCIA DE:
-MERCADO DE TRABAJO -RENTA FAMILIAR -PRECIOS DE LA VIVIENDA
-MERCADO FINANCIERO -POLÍTICA FISCAL -FACTORES SOCIALES
DEMANDA DE
DEMANDA DEMANDA DE
DEMANDA VIVIENDA
EFECTIVA DE INSOLVENTE
VIVIENDA
COMO
ALOJAMIENTO SECUNDARIA
INVERSIÓN
VIVIENDAS DEMANDADAS
+ + FLUJO DE NUEVAS
=
FLUJOS DE
VIVIENDAS VIVIENDAS
- -
VIVIENDAS VACÍAS
SECUNDARIAS
NECESARIAS

27
2.3 Información estadística disponible.
Cualquier intento de hacer prospectiva ha de partir de un análisis

detallado de la evolución hasta el presente, que, a su vez, exige disponer de
información estadística fiable y adecuada. En la información sobre el
funcionamiento del mercado de la vivienda, aunque se puedan estar
produciendo mejoras en los últimos años, por las series creadas por el
Ministerio de Vivienda, sigue habiendo amplios espacios de sombra y
frecuentemente hay que recurrir a procedimientos indirectos para solventar
las limitaciones y las debilidades de las estadísticas disponibles.
El estudio de la dinámica de la demanda de vivienda en los últimos años,

como base para la prospección a realizar, básicamente se apoya aquí en la
explotación de las fuentes que se relacionan y se describen a continuación.

28
Dinámica demográfica
FUENTE DATOS
Censos de Población y RESIDENTES por año de nacimiento, sexo, estado civil, nacionalidad,
Vivienda relación con la persona principal, lugar de residencia hace 10 años. 1991
y 2001.
Padrón Continuo RESIDENTES por fecha de nacimiento, sexo, nacionalidad. 2002 a 2005.
Censos de Población y HOGARES. Número de hogares por tamaños, estructura, régimen de

Vivienda tenencia de la vivienda, año de ocupación de la vivienda, disponibilidad
de segunda vivienda y su localización. de 1991 y de 2001.
Encuesta de Población Series trimestrales de HOGARES por tipos, formas de convivencia y tipos
Activa (EPA) de viviendas familiares, desde 2002
Encuesta de HOGARES, tipos, edades y regímenes de tenencia de la vivienda.

Condiciones de Vida Sustituye al Panel de Hogares de la Unión Europea, realizado durante el
(ECV),INE desde 2002 periodo 1994-2001
Movimientos Naturales Series de MATRIMONIOS Y FALLECIMIENTOS, por sexo y edad, desde

de la Población (MNP) 1991

29
Dinámica del parque de vivienda y la actividad inmobiliaria.
FUENTE DATOS
Censos de Población y VIVIENDAS por clases (principal, secundaria, desocupada), por número
Vivienda de habitaciones (indicadores de hacinamiento), por superficie
(indicadores de densidad), por año de construcción, y por estado de
conservación (deficiencias del parque), 1991 y 2001.
Estimación del Parque Flujos anuales de viv iendas, según uso y según régimen de tenencia,
de Viviendas viviendas construidas nuevas, rehabilitadas, demolidas durante el año
Tablas estadísticas del Datos sobre el “grado de ocupación” y régimen de tenencia (propiedad,
parque de viviendas. alquiler, cesión u otras formas), de 2001 a 2005
Ministerio de Vivienda
Estadística de Datos trimestrales por provincias de las transacciones de vivienda nueva

Transacciones y de segunda mano, libre y protegida: número de transacciones, valor
Inmobiliarias... total de las transmisiones, valor medio de las transmisiones, según valor
Ministerio de Vivienda y superficie construida y nacionalidad del comprador. 2004.
Estadística de precios Serie de PRECIOS DE LA VIVIENDA por Comunidades Autónomas y

Ministerio de Vivienda provincias, capitales y municipios con más de 25.000 habitantes, con
datos trimestrales desde 1995 a 2006 para vivienda libre y protegida. En
los precios de la vivienda libre, se diferencian los de las viviendas con
más de dos años de antigüedad y hasta dos años de antigüedad. Índice
general de precios con evoluciones trimestrales e interanuales.
Encuesta de Datos sobre tipos de hogar, nivel de renta y régimen de tenencia de la

Condiciones de Vida vivienda desde 2002
(ECV), INE
Observatorio Análisis de Coyuntura del Sector Inmobiliario, información trimestral

Inmobiliario ASPRIMA sobre evolución de precios de vivienda y de diversos indicadores de
coyuntura. Índice Sintético de Actividad Inmobiliaria Residencial (ISAIR)
desde 2005
www.idealista.com, Serie de precios de viviendas de segunda mano. Datos por distritos de

Madrid capital y de algunos municipios de la provincia, desde 2001.
www.st-tasación.es Indicadores de precios de vivienda para la Comunidad de Madrid,

municipios y distritos de la capital, 2005
Encuesta de demanda Las viviendas buscadas para compra, para alquiler y las viviendas
de vivienda compradas, los datos de las viviendas aparecen cruzados con los de los
Ministerio de Vivienda demandantes.
“Barómetros de Demanda subjetiva de vivienda

Opinión” del CIS

30
Coyuntura Económica
FUENTE DATOS
Anuario Económico de Renta familiar disponible para las Comunidades Autónomas, las
España provincias y los municipios de más de 1.000 habitantes. 1997-2005.
Servicio de Estudios
de La Caixa
El Instituto de Renta Bruta Disponible per cápita, 1997-2000.

Estadística de la
Instituto Nacional de Paro Registrado por grupos de edad, desde 1993.

Empleo
Contabilidad Regional Renta disponible bruta de los hogares. Serie 2000–2003

de España. Base
2000- INE.
Encuesta de Población Mercado de trabajo (ocupados, parados, activos e inactivos), 1991 a

Activa (EPA). INE 2005.
Encuesta de Ingresos, gastos, régimen de tenencia y problemática; trabajo y

Condiciones de Vida condiciones de vida; enseñanza y formación; así como niveles de
(ECV), INE pobreza de los hogares, desde 2002.
Catastro Inmobiliario Datos de superficies y usos de las parcelas urbanas edificadas para el
Ministerio de periodo 1994-2004 por municipios.
Economía y Hacienda
Estadística Registral Transacciones de vivienda (nuevas y protegidas), precios de venta

Inmobiliaria (nueva y usada), rentabilidad de la inversión y financiación hipotecaria
Centro de Procesos (tipos de interés, plazos y cuotas de los préstamos) a nivel nacional,
Estadísticos del autonómico, provincial y de capitales de provincia. Serie anual desde
Colegio de 2004.
Registradores de
España
Encuesta Financiera Información sobre la situación patrimonial y las decisiones financieras de

de las Familias. los hogares españoles. 2002.
Banco de España
El análisis del suelo Datos de la clasificación y calificación del suelo por ámbitos municipales
según el planeamiento y agrupaciones de la Dirección General de Urbanismo y Planificación
vigente Regional. Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio,
Instituto de para el periodo 1992-2003.
Estadística de la
CAM.1992-2003

31
3. Análisis de la demanda observada y validación

del método
Para sustentar un ejercicio prospectivo que permita estimar, con los

niveles de desagregación requeridos, las necesidades futuras de nuevas
viviendas es necesario analizar primero algunos aspectos de la dinámica
reciente del mercado.
Como ya se ha señalado, el funcionamiento del mercado de la vivienda

es un proceso extremadamente complejo y es escasa la información disponible
para el estudio de los diferentes elementos que en él intervienen. Los análisis
que se han podido realizar hasta la fecha aportan referencias parciales y no
siempre todo lo sólidas que sería deseable.
Ante un panorama de evidentes debilidades de información y análisis,

resulta conveniente comprobar el método, que posteriormente se va a aplicar
en las proyecciones, en el análisis de la demanda potencial demográfica del
periodo 1991-2001. Los resultados de este análisis, completados con las
tendencias observadas en los últimos años (2002-2006), cruzados con la
evolución realmente observada en el parque de vivienda y con otros
parámetros de la dinámica económica, constituyen la base de información y
metodológica sobre la que se habrán de sustentar las hipótesis a utilizar en las
proyecciones.

32
3.1 La dinámica demográfica observada (1991-2001).
La evolución de la población responde a factores de comportamiento y a

elementos estructurales. En la Comunidad de Madrid, durante el decenio de
los noventa, se dejan notar los efectos del aumento de la esperanza de vida
TABLA 3.1) y de la intensa disminución de la fecundidad, vinculada al retraso
en el calendario de la maternidad. Las tasas brutas de mortalidad (GRÁFICO
3.1) y de natalidad GRÁFICO 3.2) siguen las pautas marcadas por una
población estable, con tendencia al envejecimiento pero más joven que la
población española. Son todos ellos efectos del comportamiento demográfico
que se producen sobre una estructura muy marcada por las intensas
migraciones interprovinciales ocurridas desde principios de los cincuenta a
mediados de los setenta. Las recientes migraciones de extranjeros, todavía en
expansión en 2001, dejan notar sus efectos de manera inmediata en el
crecimiento y en la estructura, y de forma sesgada por grupos de edad y
ámbitos.
Gráfico 3.1 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de

Mortalidad en la Comunidad de Madrid con la de España.
Tasa Bruta de Mortalidad
10,0
Fallecimientos por mil habt.
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
España Madrid
Fuente: Elaborado a partir de M ovimientos N aturales de la P oblación INE.

33
TABLA 3.1 Evolución de la esperanza de vida en la Comunidad

de Madrid
Esperanza de vida a edades exactas

Edad 1986 2004
75 11,20 16,51
80 8,40 9,65
90 4,67 5,33
F uente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
GRÁFICO 3.2 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de

Natalidad de la Comunidad de Madrid con la de España
24
Nacimientos por 1.000 habt.
20
16
12
8
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
España C.Madrid
Fuente: Elaborado a partir de MNP INE.

34
GRÁFICO 3.3 Comparación de la evolución de la edad madia al

primer matrimonio de la Comunidad de Madrid y de España
(varones y mujeres).
32
31
30
29
Años de edad
28
27
26
25
24
23
22
1975 1980 1985 1990 1995 2000
Varones España Mujeres España

Varones C.Madrid Mujeres C.Madrid
Fuente: Elaborado a partir de MNP INE. y Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
GRÁFICO 3.4 Evolución del Índice Sintético de Fecundidad (ISF)

y de la edad media de las madres al nacimiento del primer hijo
en la C. de Madrid
1,50 31
1,40 30
Edad media de las madres
Hijos por mujer
1,30 29
1,20 28
1,10 27
1,00 26
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
Hijos por mujer Edad media de la madre al nacimiento del primer hijo
Fuente: Elaborado a partir de MNP . Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.

35
La comparación de las pirámides de 1991 y 2001 (GRÁFICO 3.5) permite

visualizar el efecto de la alta fecundidad anterior a 1976 con un fuerte
incremento de los grupos de adultos jóvenes, principales demandantes de
vivienda, durante el decenio. También se aprecia la acusada disminución de
los grupos más jóvenes, futuros demandantes de vivienda, en este caso como
consecuencia de la caída de la fecundidad desde 1976 (TABLA 3.2).
Las migraciones de extranjeros, aún en su fase inicial en 2001,

contribuyen también al engrosamiento de los grupos de adultos jóvenes de 20
a 40 años.
Por la parte alta de la pirámide, el efecto estructura se une al aumento

de la esperanza de vida lo que provoca el aumento del tamaño de esos grupos
de edad que, igual que ocurre con la mortalidad, produce primero un efecto de
embolsamiento de población en las edades más avanzadas y anuncia, para un
futuro no lejano, un inevitable incremento de los flujos de viviendas liberadas
por extinción de hogares.
GRÁFICO 3.5 Evolución de la pirámide de la Comunidad de

Madrid entre 1991 y 2001.
Grupos que han crecido
Grupos que han decrecido
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos de los Censos de 1991 y de 2001

36
Tabla 3.2 Evolución por grupos de edad de los residentes en la

Comunidad de Madrid entre 1991 y 2001.
1991 2001 Crecimiento TAA%
Total 4.947.209 5.423.384 476.175 0,87
< 20 1.385.045 1.090.799 -294.246 -2,24
20-34 1.212.888 1.437.577 224.689 1,62
35-49 980.827 1.225.266 244.439 2,13
50-64 782.504 880.256 97.752 1,12
65-74 348.190 453.482 105.292 2,53
75 + 237.755 336.004 98.249 3,33
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos de los Censos de 1991 y de 2001
3.1.1 Evolución de los hogares
El modelo en el que se inscribe la dinámica demográfica de la población

de la Comunidad de Madrid tiene en las formas de convivencia, migraciones a
parte, sus aspectos más dinámicos y más determinantes en la conformación
de la demanda de vivienda.
Las unidades de convivencia se clasifican por el número y las

características de los miembros que las integran y la naturaleza de sus
vínculos y suponen la existencia de relaciones que las justifican como células
de cohesión social, como unidades de ahorro, de consumo y, sobre todo, de
demanda de vivienda. El hogar, como unidad estadística básica de las formas
de convivencia, ha de ser también la unidad básica a la hora de investigar la
demanda de vivienda.
El crecimiento del número de hogares es la diferencia entre el número de

unidades existentes en el momento final y las que había en el momento inicial.
C. H1991,2001 = H 2001 - H 1991

37
Es también igual a la suma del flujo de hogares nuevos (HN) que se han
creado, menos el flujo de hogares que han desaparecido (HD), más el saldo
neto migratorio de hogares durante el decenio.
1991,2001
CH = H N 1991,2001 – H D 1991,2001 + SMH 1991,2001
Interesa conocer la evolución del número y la estructura de los hogares

y para ello es necesario considerar los diversos eventos demográficos que
pueden dar lugar a su aparición y desaparición.
Por ejemplo, una persona que vive sola y que, por tanto, constituye un
hogar unipersonal, puede cambiar de posición pasando a ser una persona que
vive en pareja al integrarse en un hogar monoparental, dando lugar a la
desaparición de un hogar. De igual manera, un hijo que vive con sus padres
puede emanciparse y pasar a vivir solo dando lugar a la aparición de un nuevo
hogar (GRÁFICO 3.6).

38
GRÁFICO 3.3. Ejemplo de matriz reducida para vislumbrar

eventos o cambios de las posiciones dentro del hogar y su
capacidad para generar flujos de hogares.
Posiciones posibles
Varón en pareja con hijos
Mujer en pareja con hijos
Varón en pareja sin hijos
Mujer en pareja sin hijos
Mujer sola con hijos

Hijo con sus padres
Persona sola
Otras
Hogares Posiciones iniciales
Unipersonales Persona sola -1 -1 -1 -1
Varón en pareja con hijos +1
Pareja con hijos Mujer en pareja con hijos +1
Hijo/a con sus padres +1 +1 +1 +1
Varón en pareja sin hijos +1 -1
Pareja sin hijos
Mujer en pareja sin hijos +1 -1
Madre con hijos Mujer sola con hijos
Otros Otras
+1 Cambio posible que implica aparición de un nuevo hogar

-1 Cambio posible que implica desaparición de un hogar
Fuente: Vinuesa, J y Puga, D (2006) Técnicas y ejercicios de demografía. Madrid. Instituto Nacional de
Estadística.
En el flujo de nuevos hogares intervienen la emancipación de los jóvenes

y algunas rupturas de hogares preexistentes. En el flujo de desapariciones de
hogares incide directamente la mortalidad (circunstancia más propia de los
hogares unipersonales de edad avanzada) y las fusiones, especialmente con la
formación de parejas desde hogares unipersonales o por reagrupamiento de
personas de edad muy avanzada en los hogares de sus hijos. Se dan también

39
casos de desaparición cuando algunos individuos de edad avanzada se

trasladan a una residencia colectiva.
Las migraciones pueden tener incidencia directa en el número de

hogares cuando emigran hogares completos, pero si se trata de migraciones
de personas solas, su efecto es más difícil de cuantificar. En una primera etapa
de la corriente migratoria, los emigrantes suelen agruparse en hogares
complejos y hay que prever un posible efecto retardado sobre la demanda de
vivienda, que se produciría con la consolidación y el reagrupamiento familiar.
Entre las poblaciones más evolucionadas es normal que el número de

hogares crezca a un ritmo mayor que el de los residentes. Es un fenómeno
que depende del proceso de envejecimiento demográfico y de ciertas
tendencias sociales en auge, por lo que previsiblemente habrá de acentuarse
en los próximos quinquenios.
Entre 1991 y 2001 (TABLA 3.3) el número de hogares madrileños ha

crecido a un ritmo anual de 1,89%, casi dos veces y media mayor al
registrado por su población (0,78 %). Los ritmos de crecimiento entre los
hogares de distintos tamaños indican la orientación del proceso. Crecen más
rápidamente los hogares más pequeños, especialmente los unipersonales y los
de dos personas, que pasan del representar el 35, 5% a ser el 44,9% del total.
En 1991 el tipo de hogar más frecuente era el de 4 miembros mientras

que en 2001 el tipo predominante es el hogar de 2 miembros (en su mayor
parte, parejas sin hijos).
La evolución en el tamaño y en los tipos de hogares depende de la

fecundidad, de la mortalidad, de los movimientos migratorios de personas y de
hogares y del resto de los fenómenos demográficos que implican cambios de
posición en el hogar: emancipaciones, rupturas, incorporaciones y fusiones.

40
TABLA 3.3 Evolución del número de hogares por tamaños en la

Comunidad de Madrid
Crecimiento
1991 2001 TAA (%)
1991-2001
TOTAL 1.534.362 1.873.792 339.430 1,89
1 persona 204.040 363.222 159.182 5,56
2 personas 341.209 477.485 136.276 3,20
3 personas 312.252 403.635 91.383 2,44
4 personas 380.393 419.473 39.080 0,92
5 y más personas 296.468 209.977 -86.491 -3,18
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de Población de 1991 y de 2001 .

http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/icenso01retrohoga01.xls
Todos estos fenómenos se traducen durante el decenio considerado en

un importante incremento de los hogares sin núcleo familiar (TABLA 3. 4),
especialmente los unipersonales. El segundo mayor incremento lo
experimentan las parejas solas sin hijos. Entre ambos tipos representan más
de las tres cuartas partes del incremento en el número de hogares.
TABLA 3.4 Evolución de los hogares por tipos según núcleo.
Evolución
1991 2001
1991-2001
Hogares % Hogares % Hogares TAA(%)
Total de hogares 1.534.362 100,0 1.873.792 100,0 339.430 1,89
Sin núcleos 256.757 16,7 448.661 23,9 191.904 5,37
De una personas 204.040 13,3 363.222 19,4 159.182 5,56
De dos o más personas 52.717 3,4 85.439 4,6 32.722 4,63
Con un núcleo 1.239.682 8 0 ,8 1.380.189 73,7 140.507 1,01
Matrimonio o pareja sin hijos 258.134 16,8 361.484 19,3 103.350 3,21
Matrimonio o pareja con hijos 842.729 54,9 823.562 44,0 -19.167 -0,22
Padre solo con hijos 20.497 1,3 34.453 1,8 13.956 4,99
Madre sola con hijos 118.322 7,7 160.690 8,6 42.368 2,91
Con dos o más núcleos 37.923 2,5 44.942 2,4 7.019 1,60

http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/icenso01retrohoga03.xls

41
El aumento del número de hogares unipersonales está en relación con el

aumento de la esperanza de vida, y con nuevas pautas sociales en las formas
de convivencia que llevan a que cada vez haya más individuos que viven
solos, con especial incidencia entre los varones menores de 40 años (GRÁFICO
3.7). Este es un fenómeno común a todas las poblaciones evolucionadas y ha
de seguir intensificándose en la población de la Comunidad de Madrid. Aunque
la proporción de individuos de 20 a 39 años que viven solos ha pasado del
2,7% al 5,4%, sigue estando claramente por debajo de las que se registran en
otras poblaciones europeas. Es una proporción que se vería claramente
incrementada con un mercado de vivienda más favorable al alquiler y con
mayor oferta de viviendas pequeñas, adecuadas para este tipo de hogares.
GRÁFICO 3.7 Evolución de la pirámide de las personas en

los hogares unipersonales
90+
Hombres Mujeres
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
35.000 25.000 15.000 5.000 5.000 15.000 25.000 35.000
1991
2001

42
En términos absolutos, tras los hogares de menores de 40 años, los que

más han aumentado son los de residentes de 40 a 64 años (TABLA 3.5). En
este caso, junto a la inercia de la pirámide, se refleja la incidencia de las
rupturas de parejas que igualmente habrá de aumentar en el futuro,
especialmente si las condiciones del mercado de la vivienda dejan de ser un
fuerte obstáculo (Puyol, R. y Vinuesa, J. 2006).
Los hogares formados por una pareja y sus hijos siguen siendo, con
diferencia, los más numerosos aunque pierden volumen y, sobre todo,
presencia relativa por el incremento de parejas con hijos ya emancipados
(nido vacío), de parejas sin hijos y de hogares monoparentales. Todo lo cual,
junto con el auge de los hogares unipersonales, provoca necesariamente la
reducción del tamaño medio de los hogares (Vinuesa, J. 2004).
TABLA 3.5 Evolución de la estructura por edad y sexo de las

personas en hogares unipersonales
Crecimiento 1991-2001
Varones TAA% Mujeres TAA%
15-39 35.419 9,23 26.868 8,63
40-64 23.928 6,89 19.153 3,85
65-74 6.177 5,42 8.646 1,76
75+ 6.610 6,05 32.381 5,72
Total 72.134 7,55 87.048 4,64
La reducción del tamaño medio del hogar (TMH), condición necesaria

para que sea mayor el ritmo de crecimiento de los hogares con respecto a la
población, es también un fenómeno común entre las poblaciones de las
sociedades más evolucionadas. En la población de la Comunidad de Madrid el
TMH era de 3,25 en 1991 y ha quedado reducido a 2,89 personas por hogar
en 2001, pero sigue siendo sensiblemente mayor que el de la mayoría de los
países de la Unión Europea (Francia y Alemania, que no ostentan los valores
más bajos, tienen respectivamente tamaños medios de 2,4 y 2,2).

43
En síntesis, durante el decenio considerado se ha observado un fuerte

ritmo de crecimiento del número de hogares (1,89% anual), que reducen su
tama ño (-1,14% anual), a la vez que va apareciendo una gama de hogares
más diversa y cambiante en la que van emergiendo y ganando presencia otras
formas de convivencia, que unen a sus casi ilimitadas modalidades un carácter
más efímero. El mayor incremento, tanto en valores absolutos como relativos,
se registra en los hogares sin núcleo familiar (TABLA 3.6).
Por lo que respecta al saldo de hogares como consecuencia de los flujos

migratorios durante el decenio, se ha estimado un saldo positivo de 64.300
hogares lo que viene a representar un 19% del crecimiento total de hogares.
TABLA 3.6 Estimación de los flujos migratorios de hogares en la

Comunidad de Madrid entre 1991 y 2001
Hogares que en 2001 residen en la Comunidad de Madrid y en 1991

+ 54.300
residían en otra CCAA
Hogares que en 2001 residen en la Comunidad de Madrid y en 1991
+ 75.200
residían en el extranjero
Hogares que en 2001 residen en otra CCAA y en 1991 residían en la
- 65.200
Comunidad de Madrid
Saldo Neto de Hogares + 64.300
FUENTE: Datos estimados a partir de datos de residentes y hogares con persona de referencia extranjera del
Censo de 2001.
Los perfiles de los flujos migratorios con origen y destino en la

Comunidad de Madrid durante 2001 (GRAFICO 3.8), reflejan que se trata de
migraciones de adultos jóvenes, por motivos de trabajo, que en el caso de las
salidas se ve completada por la búsqueda de un mercado de vivienda mas
adecuado en las provincias limítrofes (muy especialmente Toledo y
Guadalajara). También en el caso de las salidas se aprecia una leve incidencia
de migraciones tras la jubilación, lo que probablemente se traduce en la
práctica en viviendas vacías o sólo temporalmente utilizadas en Madrid.

44
GRÁFICO 3.8 Perfiles de los flujos migratorios de la

Comunidad de Madrid en 2001.
30.000
25.000
20.000
migrantes
15.000
10.000
5.000
0
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
edades
A otras CCAA Desde Extranjero Desde otras CCAA
FUENTE: Elaboración propia a partir de Estadística del movimiento migratorio de la C . de Madrid

http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/migra/estructumigra.htm
Ya ha sido planteada anteriormente la diversidad de los principales

eventos y elementos demográficos que dan lugar a la aparición y desaparición
de hogares y que pueden incidir además en la evolución de su tamaño y en su
composición. Ante la imposibilidad de realizar análisis longitudinales, por la
inexistencia de la información necesaria para la complejidad del fenómeno,
normalmente se opta por efectuar valoraciones estáticas que permiten simular
el proceso. Aquí se van a utilizar varios análisis complementarios, con objeto
de alcanzar una explicación lo más aproximada posible a la dinámica del

45
proceso. La aplicación de estas técnicas al periodo 1991-2001 permite

contrastar su fiabilidad y su aplicabilidad para el posterior ejercicio de
prospectiva e, igualmente, ha de servir para fundamentar las hipótesis que al
final se establezcan como más probables.
3.1.2 Estimación de flujos de hogares.
El método de la Persona de Referencia del Hogar, utilizado

normalmente par a hacer proyecciones de hogares, permite aquí estimar la
aparición y desaparición de hogares por grupos de edad. La Tasa de Persona
de Referencia (ht s,x) es la proporción entre el número de personas de
referencia de sexo “s” y edad “x” en el año “t” (Hts ,x) con respecto a la
población total del mismo sexo y edad (Pt s,x). Puede registrar valores entre 0 y
1.
H st , x
h t
s ,x = t
Ps, x
La información mínima necesaria es la población por sexo y edad y los

valores correspondientes a las sucesivas (hts,x) (VINUESA, J. 1994).
En este caso lo que interesa es aplicar el método para observar como se

distribuye el crecimiento en función de los cambios de la estructura de la
población por sexo y edad y de la propia variación de la tasa, que depende a
su vez de la dinámic a social en las formas de convivencia.
A través de este procedimiento se tiene la distribución de los hogares

según el grupo de edad de las personas de referencia. El cálculo del
crecimiento en el número de hogares correspondiente a personas de
referencia de cada edad es:
CH xt, t + n = H xt + n − H xt
El crecimiento del número de hogares en cada grupo de edad (x)

dependerá de la inercia de la estructura por edad y de los cambios en hs x.

46
Para el periodo analizado, los datos de hogares según el sexo de la

persona (TABLA 3.7) reflejan un aumento considerable de las tasas de
mujeres de referencia (hfx). Sin que ello tenga realmente incidencia en el
crecimiento del número de hogares, la relación de varones por cada mujer
marca un ascenso de las mujeres-personas de referencia, mostrando una
tendencia que continuará en el futuro. El camb io se puede deber a motivos
básicamente nominales: ya no se establece “por defecto” que la persona de
referencia es el varón-cabeza-de-familia. En el Censo de 2001 se establece
como Persona Normalizada de Referencia la que teniendo la condición de
“activa” tenga también el mayor nivel educativo dentro del hogar. Pero el
cambio se debe también a l incremento de mujeres que deciden vivir solas, al
incremento de hogares monoparentales de madre sola con hijos y, sobre todo,
al incremento del número de mujeres mayores viudas.
TABLA 3.7 Evolución del número de hogares según el sexo de la

persona de referencia
Crecimiento TACAA
1991 1996 2001 1991-2001 (%)
Varones 1.206 1.269 1.403 197 1,52
Mujeres 328 363 470 142 3,66
Relación de
3,7 3,5 3,0 1,4
masculinidad
Total 1.534 1.632 1.873 339 2,02
Fuente: Elaboración propia a partir de Censo de 1991, Padrón de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid,
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/descarga/cen01retrohogat14.xls
La aplicación del método (TABLA 3.8), permite observar además los

flujos de un mismo grupo de edad a lo largo del tiempo, como si de cohortes
se tratara, lo que resulta especialmente útil a efectos de establecer tendencias
y tipos de hogares:
FH xt,,tx++nn = H xt ++ nn − H tx
Los datos de crecimientos entre los grupos de edad permiten constatar

los cambios en la estructura. Por ejemplo, en 1991 había 158.265 hogares con
una persona de referencia entre 35 y 39 años de edad, en 2001 el número de

47
hogares con personas de referencia de ese mismo segmento de edades había

aumentado en 55.270 unidades. Se constata la tendencia al envejecimiento en
el hecho de que los hogares con personas de referencia mayores de 65 años
de edad han aumentado en 112.000 unidades, pasando de representar el
23,2% al 25,1% de los hogares.
Los flujos, por su parte, reflejan la evolución de la ht x y de la estructura,

que absorbe los efectos de la mortalidad y del saldo neto migratorio. Por
ejemplo, la cohorte de individuos de 20 a 24 años de edad en 1991 agrupaba
a 21.486 personas de referencia, en 2001 la misma cohorte, ahora con edades
entre 30 y 34 años, agrupaba a 185.734 personas de referencia, lo que
supone un flujo de 164.248 hogares. Del mismo modo, en 1991 el grupo de
75 a 79 años de edad tenía 73.566 personas de referencia y en 2001, con 85-
89 años, refleja la desaparición durante el decenio de 41.707 hogares.
Siguiendo a los grupos de edad de las personas de referencia que en

1991 no habían cumplido los 50 años, la tabla de flujos muestra que el
incremento del número de hogares en esa franja se eleva durante el periodo a
521.313 unidades. De los 50 años en adelante los flujos reflejan una
disminución de 181.883 hogares, básicamente como consecuencia de la
progresiva pérdida de efectivos de las generaciones.

48
TABLA 3.8 . Evolución del número de hogares según la edad de

las personas de referencia
Crecimiento en grupos de edad Flujos en grupos de edad
CH 1991
x
− 2001
= H x2001 − H 1991
x
FH 1991 , 2001
x, x+ 2 = H 2001
x+2 − H 1991
x
15-19 3.075 15-19 4.333 15-19

20-24 7.097 20-24 28.583 20-24
25-29 9.321 25-29 101.987 25-29
30-34 31.489 30-34 164.248 30-34
35-39 55.270 35-39 119.611 35-39
40-44 37.869 40-44 51.361 40-44
45-49 29.803 45-49 26.958 45-49
50-54 44.540 50-54 15.003 50-54
55-59 16.073 55-59 9.229 55-59
60-64 -7.090 60-64 -5.347 60-64
65-69 16.335 65-69 -10.462 65-69
70-74 33.451 70-74 -15.300 70-74
75-79 25.495 75-79 -22.718 75-79
80-84 17.373 80-84 -30.148 80-84
85-89 12.936 85-89 -41.707 85-89
90-94 5.256 90-94 -33.294 90-94
95y + 1.137 95y + -16.730
-5.121 95 y +
-1.056
Total hogares 339.430 Total de hogares 339.430
Fuente: Elaborac ión propia a partir de Censo de 1991, Padrón de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid,
http://www.madrid.org/iestadis/fijas/estructu/demograficas/censos/descarga/cen01retrohogat14.xls
Los resultados obtenidos indican que la emancipación es el cambio de

posición en la forma de convivencia que mayor incidencia tiene en la evolución
del número de hogares y, por consiguiente, en la demanda de vivienda.
La ausencia de información estadística sobre el evento emancipación no

permite, como sería deseable, disponer de datos sobre los flujos anuales de
emancipados. Para estimarlos hay que elaborar un procedimiento indirecto con
el que, partiendo de la consideración de la situación de emancipado como una
característica del individuo, derivada de la forma de convivencia, se identifica
la adquisición de esa característica, que obviamente supone un cambio de
posición, y se equipara a un evento demográfico: el suceso emancipación.

49
Para operar, se parte de la Tasa de Emancipación Acumulada (TEA), que

mide para el momento “t” la proporción de los individuos de edad “x” que no
conviven con sus padres.
TEAt x = Residentest x que no viven con sus padres /Residentest x
Cabe interpretar las curvas de las TEAx como una aproximación al

calendario de la emancipación de una generación ficticia, en el supuesto de
que fuese similar el comportamiento de las sucesivas generaciones. Las curvas
correspondientes a las poblaciones de varones y mujeres de España y de
Madrid (GRÁFICO 3.9) muestran una clara homogeneidad de comportamientos
y un retraso en el calendario de los varones. Entre los 27 y los 31 años la
proporción de mujeres emancipadas es unos diez puntos mayor que la de los
varones. Dadas las circunstancias socioculturales, la vinculación de la
emancipación a la formación de parejas y la mayor edad de los varones en ese
evento, podría pensarse que los tramos en los que queda más claramente
marcado el desfase en el calendario de la emancipación, coinciden también
con los de mayor intensidad del fenómeno.
La observación del fenómeno de emancipación se limita a la franja de

edades en las que es razonable que ocurra el evento. Según el Censo de 2001,
al cumplir 18 años de edad un 7,61 % de los residentes en vivienda familiar
en la Comunidad de Madrid no conviven con sus padres. Obviamente, la
mayor parte de estas situaciones estarán provocadas por causas diferentes a
la emancipación y que también podrían estar presentes en otras edades. Al
cumplir los 40 años la proporción de los emancipados es del 88,84%.

50
GRÁFICO 3.9 Curvas de emancipación acumuladas de las

poblaciones de España y de la Comunidad de Madrid (2001)
100
90
80
70
60
TEAx
50
40
30
20
10
1 8 1 9 2 0 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 3 0 31 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 37 3 8 3 9
edades
España varones
España Mujeres
Madrid Varones
Madrid Mujeres
Fuente: INE. Censo de 2001. Elaboración propia
La TEAx, como tal proporción, es un indicador sin dimensión temporal

pero permite calcular flujos e indicadores de intensidad. Para ello se supone
un mismo calendario de emancipación para las distintas generaciones
consideradas y se interpreta que la diferencia entre residentes que viven con
sus padres y residentes que no viven con sus padres es únicamente
consecuencia de la emancipación de los primeros, por ello se limita la
observación a los individuos entre 18 y 39 años cumplidos. Se entiende pues
que los cambios de posición en la forma de convivencia que suponen dejar de
vivir con los padres no son interpretables como emancipaciones si se producen
antes de cumplir los dieciocho o después de cumplir los 40. No se consideran

51
tampoco otras posibles interferencias de la mortalidad, de migraciones o por la

reversibilidad del evento.
A partir de estas premisas, la confección de unas tablas de emancipación

(Vinuesa, J y Puga, D, 2007) permiten calcular las tasas específicas de
emancipación por edades (TEEx) y posteriormente la probabilidad de
emancipación entre edades (QEx) que permite obtener flujos de emancipados
por edades para cada año de la proyección.
Con los datos del Censo de 2001 se han obtenido las TEAx2001 y la QEx2001
correspondientes a la población de nacionalidad española, a la población
extranjera y a la población total (GRÁFICO 3.10), pudiendo así valorar los
sesgos que introduce los inmigrantes extranjeros en las forma de convivencia
y, en concreto, en los indicadores de emancipación. Las curvas de la TEAx,
muestran cómo la llegada de inmigrantes supone un incremento de la tasas de
emancipación proporcional a su número, especialmente, como es lógico, en las
edades más jóvenes.
GRÁFICO 3.10 Comparación de curvas de las tasas de

emancipación acumulada por edad en la comunidad de
Madrid.
100
90
80
70
60
TEAx
50
40
30
20
10
0
1 8 1 9 20 2 1 2 2 23 2 4 25 26 2 7 28 29 3 0 31 32 3 3 34 3 5 36 37 3 8 39
Edades
Extranjera Española Todos 1991
Fuent e: Elaboración propia a partir del Censo de 2001

52
A partir de los datos de 2001 se han estimado los correspondientes a

1991 bajo la hipótesis de que durante el intercenso se ha producido un retraso
en el calendario de la emancipación de forma similar a lo ocurrido con la edad
media a la maternidad (27,54 y 30,10) y la edad media de los esposos al
primer matrimonio (28,40 y 30,62). Con el retraso estimado, se han ajustado
los valores de la QEx para cada uno de los años del periodo siguiendo unas
pautas proporcionales a las del incremento del precio de la vivienda (GRÁFIC0
3.11 y TABLA 3.9).
GRÁFICO 3.11 Estimación de los emancipados por edad según la

Tabla de Emancipación en 1991 y 2001 en la Comunidad de Madrid.
10.000
9.000
8.000
7.000
Emancipados
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Edades
1991 Española 2001 Total 2001

53
TABLA 3.9 Edad media a la que se emancipan los individuos

de 18 años de edad en la Comunidad de Madrid
1991 27,66
2001 29,22
2001 (españoles) 29,78
2001 (extranjeros) 22,77
Fuente: Elab oración propia a partir de los datos del C enso de 2001.
Según el modelo utilizado, el retraso del calendario no supone una

menor Tasa de Emancipación Acumulada al cumplir los 40 años (TEA39); hay
un mismo número total de emancipaciones pero sí que varían y se desplazan
en el tiempo los flujos anuales de emancipación.
Los valores obtenidos han sido aplicados a cada uno de los 22 grupos de
edad entre 18 y 40 años, obteniéndose los resultados de la TABLA 3. 10.
TABLA 3.10 Estimación de los flujos de individuos

emancipados en cada año en la Comunidad de Madrid .
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
66.337 67.529 68.622 69.520 70.267 70.944 71.512 72.049 72.799 74.088
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 2001
Según la estimación realizada, desde 1.01.1991 a 1.01.2001 se han

efectuado en la Comunidad de Madrid un total de 703.667 emancipaciones.
Todas ellas suponen alteración en la estructura de hogares y en una
proporción a determinar han dado lugar a la formación de hogares,
unipersonales, de dos personas, generalmente una pareja, o de varias
personas, generalmente sin núcleo familiar.

54
El estado civil de los individuos de cada grupo de 18 a 39 años ya

emancipados nos ayuda a transformar los flujos de emancipados en hogares.
A partir de los datos de estado civil se establece un coeficiente de 0,5 para los
casados. Para los solteros, viudos, separados y divorciados, se considera que
si todos constituyesen hogares unipersonales habría que aplicarles un
coeficiente de 1, pero es sabido que un parte de estos están viviendo en
pareja 5 y otros conviven con otra u otras personas en hogares generalmente
sin núcleo. El cruce de la información anterior con los datos censales sobre
tipos de hogares permite establecer un coeficiente determinado por la
proporción de hogares unipersonales y el tamaño medio del resto. A partir del
cálculo de dicho coeficiente para cada edad, se han estimado los flujos de
hogares en cada uno de los años del periodo. Son datos que no incluyen el
efecto de desaparición de hogares por fallecimiento que, a las edades
manejadas, han de ser cuantitativamente irrelevante.
Los flujos de hogares aparecidos cada año en razón de las

emancipaciones a las diferentes edades, aparecen reflejados en la TABLA 3.11.
El flujo total durante el decenio es de 401.696 que se distribuyen por edades
de forma que el 72,1% corresponden a individuos entre los 23 y los 33 años
de edad.
En su conjunto, los flujos de todas las edades van siendo mayores según
se van haciendo notar los efectos de la inmigración, aunque la mayor
intensidad de los flujos en los últimos años del decenio es también efecto del
retraso en el calendario de emancipación (GRÁFICO 3. 12)
5
Según la EPA, la proporción de personas conviviendo como pareja de hecho no casadas era del 27,2%
en 2000 y de 35,5% en 2004, para el grupo de 16 a 29 años de edad,.

55
TABLA 3.11 Estimación de los flujos anuales de hogares por

emancipación por edades en la Comunidad de Madrid.
Edad 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
39 305 306 311 318 325 334 344 353 362 374
38 302 307 313 321 329 339 347 354 364 378
37 375 383 392 403 414 424 432 441 455 473
36 603 618 635 653 668 681 693 711 733 761
35 669 688 708 725 738 750 768 788 811 842
34 772 795 815 829 842 861 882 903 929 961
33 1.121 1.148 1.170 1.189 1.214 1.242 1.269 1.299 1.331 1.367
32 1.495 1.523 1.549 1.582 1.617 1.651 1.686 1.718 1.748 1.793
31 1.947 1.981 2.026 2.071 2.112 2.155 2.191 2.215 2.250 2.320
30 2.516 2.574 2.635 2.689 2.741 2.784 2.809 2.835 2.892 2.988
29 2.885 2.955 3.020 3.078 3.123 3.149 3.172 3.214 3.285 3.397
28 3.476 3.554 3.629 3.683 3.710 3.735 3.776 3.836 3.921 4.059
27 3.531 3.608 3.667 3.697 3.719 3.758 3.809 3.869 3.958 4.094
26 3.332 3.390 3.424 3.447 3.479 3.524 3.572 3.632 3.711 3.817
25 3.086 3.120 3.147 3.179 3.217 3.259 3.307 3.358 3.412 3.474
24 2.608 2.633 2.664 2.698 2.731 2.769 2.806 2.834 2.852 2.874
23 1.853 1.877 1.903 1.927 1.952 1.976 1.993 1.994 1.987 1.975
22 1.638 1.663 1.686 1.708 1.727 1.740 1.739 1.724 1.695 1.659
21 1.361 1.382 1.401 1.417 1.426 1.424 1.409 1.380 1.338 1.294
20 1.473 1.494 1.512 1.523 1.519 1.502 1.469 1.419 1.361 1.309
19 1.296 1.312 1.322 1.318 1.302 1.273 1.228 1.175 1.123 1.074
18 1.250 1.261 1.258 1.243 1.214 1.171 1.118 1.066 1.016 971
Total 37.893 38.570 39.190 39.698 40.120 40.501 40.819 41.117 41.533 42.253

56
GRÁFICO 3.12 Distribución por edades de los hogares

formados por emancipación durante el decenio 1991-2001
en la Comunidad de Madrid.
40.000
35.000
30.000
25.000
Hogares
20.000
15.000
10.000
5.000
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
Edades
El saldo neto del número de hogares observado en el decenio 1991-2001

fue de 339.430 lo que equivale a suponer que, por necesidades de
alojamiento, el parque de viviendas ha crecido al menos en esa misma
medida. Pero este saldo no nos dice cuantos hogares se han formado ni
cuantos han desaparecido. Tampoco nos permite saber cuál será la demanda
de primera vivienda, cuál la correspondiente a cambios por mejora o por
desahucio, cuántas viviendas han quedado disponibles por cambio de vivienda
y por desaparición de hogares (fusión y extinción).
Los análisis efectuados indican que la demanda potencial por

emancipación es del orden de 40.000 unidades al año. La utilización del
método de la Tasa de Persona de Referencia permite añadir que, si se
considera la evolución de los hogares con personas de referencia menores de
60 años en 1991, los cambios en la composición de hogares y en la estructura

57
por edad elevan el flujo medio anual de nuevos hogares a 50.000. Por el
contrario, los grupos de mayores de esa edad reflejan una disminución de
unos 18.000 hogares anuales (TABLA 3.12).
El crecimiento de los hogares de uno y dos miembros supone el 87% del

incremento total del número de hogares, lo que además de explicar la
disminución del tamaño medio del hogar, indica también una posible tendencia
de la demanda en relación con el tamaño de la vivienda.
TABLA 3.12 Principales parámetros en la evolución de hogares

1991-2001 de la Comunidad de Madrid
Porcentajes
con respecto
al total de
Hogares hogares
Crecimiento habitantes20-34 224.689
Crecimiento hogares 339.430 100
Hogares unipersonales 159.182 47
Hogares 2 personas 136.276 40
Pareja sin hijos 103.350 30
Madre/padre con hijos 56.324 17
Flujos hogares PR200115-39 418.762 123
Flujos hogares PR200115-59 521.313 152
Flujos Hogares PR200160+ -181.883 -52
Estimación Flujo de hogares por emancipación 18-39 401.696 118
3.1.3. La dinámica observada en los ámbitos

geográficos.
Además de los volúmenes de población y de hogares de los diferentes

ámbitos geográficos (MAPA 3.1), los principales factores diferenciadores con
incidencia en la evolución del número de hogares por zonas son la estructura
por edad, la estructura de los hogares y, sobre todo, la redistribución espacial
de la población como consecuencia de la localización de la oferta de vivienda.
La comparación de las tasas de crecimiento anual del número de hogares en
el periodo 1991-2001 en los distintos ámbitos pone de manifiesto importantes

58
diferencias, que van desde la situación de estacionaridad de la Almendra

Central (0,25%) hasta los fortísimos ritmos de crecimiento de la Corona
Oeste (6,14%) y de los Municipios No Metropolitanos (5,76%) (TABLA 3.13).
MAPA 3.1 Ámbitos geográficos considerados
FUENTE: Elaboración propia a partir de los ámbitos geográficos del Instituto de Estadística de la C. de Madrid
Se ha optado por utilizar la división estadística de la Comunidad de Madrid que cuenta con una
mayor longitud y continuidad de las series estadísticas: AREA METROPOLITANA: Municipio de
Madrid más Corona Metropolitana. MUNICIPIO DE MADRID. ALMENDRA CENTRAL (Distritos de
Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí). PERIFERIA NOROESTE
(Distritos de Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Ciudad Lineal, Hortaleza y Barajas).
PERIFERIA ESTE (Distritos de Moratalaz, Villa de Vallecas, Vicálvaro y San Blas). PERIFERIA SUR
(Distritos de Latina, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde). CORONA NORTE:
(Alcobendas, Colmenar Viejo –incluye Tres Cantos- y San Sebastián de los Reyes). CORONA
ESTE: (Alcalá de Henares, Coslada, Mejorada del Campo, Paracuellos del Jarama, Rivas
Vaciamadrid, San Fernando de Henares, Torrejón de Ardoz y Velilla de San Antonio). CORONA
SUR (Alcorcón, Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Móstoles, Parla y Pinto.). CORONA OESTE (Boadilla
del Monte, Brunete, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas de Madrid, Villanueva de la
Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón). RESTO DE MUNICIPIOS NO
METROPOLITANOS

59
TABLA 3.1 3 Evolución del número de hogares por ámbitos

geográficos.
Crecimiento
1991 2001 1991-
TAA %
2001
Total Comunidad 1.534.362 1.873.792 339.430 1,89
Municipio de Madrid 989.901 1.080.364 90.463 0,82
Almendra Central 359.336 369.138 9.802 0,25
Periferia Noroeste 220.889 250.088 29.199 1,17
Periferia Este 101.490 125.826 24.336 2,04
Periferia Sur 308.186 335.312 27.126 0,79
Corona Metropolitana 438.862 601.564 162.702 3,00
Corona Norte 47.667 69.833 22.166 3,64
Corona Este 105.460 144.428 38.968 2,99
Corona Sur 244.701 309.829 65.128 2,24
Corona Oeste 41.034 77.474 36.440 6,14
Municipios No Metropolitanos 105.599 191.864 86.265 5,76
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censo de 1991 y de 2001. Instituto de Estadística de la CM
Como se ha constatado, la mayor parte del crecimiento del número de

hogares es consecuencia de la emancipación de los individuos entre los 18 y
los 39 años de edad (TABLA 3.14 y MAPA 3.2). Se trata de ver cómo ha
evolucionado este segmento de la pirámide de edad, gran responsable de la
demanda de vivienda, en los diferentes ámbitos. La incorporación, durante el
decenio observado, de las generaciones del baby boom español produce
crecimientos generalizados, que se intensifican de forma desigual con las
migraciones de extranjeros y se diferencian claramente por la redistribución
espacial entre ámbitos, que a su vez está gobernada por el filtrado que
produce la oferta de la vivienda. Así, son notables las diferencias que pueden
apreciarse en este aspecto de la estructura entre los ámbitos del municipio de
Madrid y los de la Corona Metropolitana, en la que se localiza el 37% de este
segmento de población, que hay que considerar como potencial de
emancipación, y el 60% de todo el crecimiento registrado en la Comunidad de
Madrid.
Los indicadores de datos de 2001 reflejan un aumento de la divergencia

en este aspecto de la estructura por edad, especialmente por los fuertes
incrementos de las poblaciones de la Corona Metropolitana.

60
TABLA 3.14 Evolución de la población de 18 a 39 años y de su

proporción con respecto al total.
Crecimiento
1991 % 2001 % 1991-2001 TAA%
Total Comunidad 1.728.102 34,9 2.030.282 37,8 302.180 1,53
Municipio de Madrid 1.031.190 34,3 1.062.032 35,9 30.842 0,28
Almendra Central 332.952 33,6 328.786 34,5 -4.166 -0,12
Periferia Noroeste 242.900 34,2 257.735 36,0 14.835 0,56
Periferia Este 118.902 35,7 130.995 37,4 12.093 0,92
Periferia Sur 336.436 34,5 344.516 36,8 8.080 0,22
Corona Metropolitana 572.272 36,2 755.238 40,5 182.966 2,65
Corona Norte 62.354 36,2 88.442 39,7 26.088 3,35
Corona Este 142.121 37,8 181.884 40,7 39.763 2,35
Corona Sur 314.243 35,7 390.468 40,9 76.225 2,07
Corona Oeste 53.554 34,6 94.444 38,8 40.890 5,50
Municipios No
Metropolitanos 124.640 35,1 213.012 38,8 88.372 5,19
Media 35,2 38,1 2,0

Desviación estándar 1,11 2,02 1,81
Cociente de desviación 0,031 0,053 0,918
MAPA 3.2 Crecimiento de la población de 18 a 39 años por

ámbitos geográficos.

61
El tamaño medio del hogar y su evolución expresan también marcadas

desigualdades en las formas de convivencia. En los ámbitos de la Corona
Metropolitana, coincidiendo con las estructuras más jóvenes, el TMH es
sensiblemente mayor que en el resto de la Comunidad (TABLA 3.15) y es
también donde más habrá de disminuir en el futuro
TABLA 3.1 5 Evolución del tamaño medio del hogar por ámbitos
Índice de
1991 2001
evolución
Total Comunidad 3,26 2,88 88,3
Municipio de Madrid 3,08 2,71 88,0
Almendra Central 2,80 2,51 89,6
Periferia Noroeste 3,25 2,84 87,4
Periferia Este 3,31 2,82 85,2
Periferia Sur 3,20 2,78 86,9
Corona Metropolitana 3,63 3,16 87,1
Corona Norte 3,62 3,22 89,0
Corona Este 3,60 3,15 87,5
Corona Sur 3,63 3,12 86,0
Corona Oeste 3,77 3,28 87,0
Municipios No Metropolitanos 3,34 2,98 89,2
La comparación de los flujos de hogares según la edad de las personas de

referencia entre 1991 y 2001 por ámbitos geográficos vuelve a poner de
manifiesto la importancia de la estructura por edad y, sobre todo, de la
redistribución espacial de la población. Para los flujos considerados es muy
desigual la distribución del crecimiento de hogares (demanda potencial de
vivienda) en relación con el conjunto de la Comunidad.
Si bien los datos globales indican que la mayor parte del crecimiento
(47,9%) se localiza en la Corona (TABLA 3.16), al entrar en el detalle de los
distintos segmentos de edad hay que concluir que el mayor dinamismo reside
en la población del municipio de Madrid, donde el 49,6% del incremento por
emancipación se ve contrarrestado por la casi totalidad (89,1%) de los
hogares desaparecidos en la Comunidad. Hay que recordar que estas
desapariciones suponen también liberaciones de viviendas principales, lo que
da la dimensión de su incidencia en el mercado de la vivienda.

62
TABLA 3.1 6 Comparación de flujos de hogares entre 1991 y

2001 según la edad de la persona de referencia en 1991.
Comunidad Municipio Corona Municipios No

de Madrid de Madrid Metropolitana Metropolitanos
Habitantes 1991 4.947.555 3.010.492 1.582.077 354.986
5.372.433 2.957.058 1.866.909 548.466
Habitantes 2001
100,0% 55,0% 34,7% 10,2%
Crecimiento 1991-2001 424.878 -53.434 284.832 193.480
Hogares 1991 1.534.362 989.901 438.862 105.599

1.873.792 1.080.364 601.564 191.864
Hogares 2001
100,0% 57,7% 32,1% 10,2%
Flujos de hogares 339.430 90.463 162.702 86.265

100,0% 26,7% 47,9% 25,4%
Flujos de hogares PR15-39 418.762 207.633 153.239 57.890

100,0% 49,6% 36,6% 13,8%
Hogares PR15-39 / Hogares 1,23 2,30 0,94 0,67
102.551 44.903 27.249 30.399
Flujos de hogares PR40-59
100,0% 43,8% 26,6% 29,6%
Hogares PR40-59 / Hogares 0,30 0,50 0,17 0,35
-181.883 -162.073 -17.786 -2.024
Flujos de hogares PR60+
100,0% 89,1% 9,8% 1,1%
Hogares PR60+ / Hogares -0,54 -1,79 -0,11 -0,02
FUENTE: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y 2001. Instituto de Estadística de la C .M.
La estimación de los flujos de hogares por emancipación se ha

realizado según el procedimiento anteriormente descrito, bajo el supuesto de
que las 33 generaciones que cumplen edades entre 18 y 40 años durante el
periodo 1991 a 2001 tienen un mismo calendario de emancipación. Se parte
de la población del Censo de 1991 y se la desplaza en el tiempo bajo los
supuestos de que no se producen fallecimientos ni migraciones (estimación
cerrada) durante el decenio. Los resultados obtenidos permiten poner de
manifiesto el efecto de la estructura por edad, el efecto de los saldos
migratorios y la incidencia de otros posibles flujos de extinción, al
compararlos con los datos observados sobre el tamaño real de los grupos de
edad a lo largo del periodo.
El efecto reductor de la mortalidad a estas edades puede considerarse
estadísticamente irrelevante, por lo cual las diferencias existentes hay que
achacarlas a las diferentes estructuras por edades, más envejecida en la

63
capital y mucho más jóvenes en la Corona y en el resto no metropolitano.

Hay que recordar que la estructura por edades de los diferentes ámbitos en
1991 es sobre todo consecuencia de movimientos migratorios anteriores.
Como puede verse en el GRÁFICO 3.13, los índices interanuales de los flujos
de hogares en la estimació n cerrada, o sin migraciones, reflejan una
tendencia claramente regresiva de la población del municipio de la capital
desde 1992; la inflexión hacia el envejecimiento de la población de la Corona,
tras fuertes incrementos hasta 1997 y el comienzo del despegue en los
municipio no metropolitanos.
Se manifiesta también así la incidencia de los desplazamientos
metropolitanos desde las zonas centrales hacia periferias cada vez más
alejadas. Como puede apreciarse, es el ámbito denominado “no metropolitano”
el que refleja una mayor diferencia entre los resultados obtenidos en ambas
observaciones (TABLA 3.17).
GRÁFICO 3.13 Índices interanuales de flujos de hogares por

emancipación (estimación cerrada)
104
103
102
101
100
99
98
97
96
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Comunidad de Madrid
Municipio de Madrid
Corona metropolitana
Municipios no metropolitanos
FUENTE: E laboración propia a partir de da tos de los censos de 1991 y de 2001 .

64
TABLA 3.1 7 Comparación de los datos de hogares estimados

por emancipación de la población de 1991 (escenario cerrado)
con los flujos calculados con los datos reales de la dinámica
de población 1991-2001.
Comunidad Municipio Corona Municipios No

de Madrid de Madrid Metropolitana Metropolitanos
Estimación de flujo de 389.573 235.601 126.629 27.343
hogares por emancipación
(escenario cerrado) 100,0% 60,5% 32,5% 7,0%
Flujos observados de 418.762 207.633 153.239 57.890

hogares PR15-39 100,0% 49,6% 36,6% 13,8%
Hogares observados
1,07 0,88 1,21 2,12
Hogares estimados (e.c.)
Diferencia entre hogares 29.189 -27.968 26.610 30.547

observados y hogares
estimados (e.c.) -10,9% 4,1% 6,8%
FUENTE: E laboración propia a partir de datos de los censos de 1991 y de 2001 .
3.2 Comparación del crecimiento del parque de vivienda

con la demanda observada
Se hace preciso comenzar recordando las imprecisiones en la definición

de las diferentes clases de vivienda y las discordancias existentes en el
tratamiento dado por los diferentes censos, lo cual introduce necesariamente
algunas inconsistencias que habrá que interpretar en el análisis de los datos6 .
Supuesta la coincidencia del crecimiento de viviendas principales con el

de hogares, es necesario comparar la demanda potencial demográfica con el
crecimiento total del parque. Para ello hay que centrar la atención en los stock
de viviendas vacías y de viviendas secundarias. Según los datos censales, el
stock de las viv iendas no principales ha crecido a mayor ritmo y en mayor
proporción, de forma que de cada cuatro viviendas una no se utiliza para el
6
Por ejemplo, el incremento de las viviendas principales entre 1991 y 2001 no coincide con el de hogares
por la diferencia del dato en 1991.

65
alojamiento permanente Un 12,4% del total permanecen desocupadas y un

11,1% son viviendas secundarias, siendo esta última clase de viviendas la que
ha experimentado un mayor ritmo de crecimiento (TABLA 3.18).
Hay que significar que, según el censo de 2001, en la Comunidad de

Madrid había 417.756 hogares que decla ran poseer una segunda vivienda.
TABLA 3.18 Evolución intercensal del número de viviendas

por clases en la Comunidad de Madrid.
1991 % 2001 % 91-01 % TAA%

Total 1.923.139 100,0 2.478.145 100,0 555.006 100,0 2,6
Principales 1.512.294 78,6 1.873.792 75,6 361.498 65,1 2,2
No principales 379.670 19,7 604.353 24,4 224.683 40,5 4,8
Secundarias 156.933 8,2 275.705 11,1 118.772 21,4 5,8
Desocupadas 215.425 11,2 306.556 12,4 91.131 16,4 3,6
1
Otro tipo 7.312 0,4 22.092 0,9 14.780 2,7 11,7
(1) Las viviendas de “otro tipo” son viviendas no principales que no se pueden clasificar ni como
“secundarias ” ni como “desocupadas ”, porque sus características no se ajustan a ellas (viviendas de
estudiantes, viviendas destinadas a alquileres de corta duración que están utilizadas todo o gran parte del
año, etc.).(INE. Glosario del Censo de 2001.)
Fuente: Elaboración propia a partir de la información del Instituto de Estadística de la CM .
En todo caso, la diferencia existente entre el número de viviendas de uno

y otro censo no explicita la dimensión de los flujos de viviendas construidas,
de viviendas derribadas y de viviendas que aparecen o desaparecen como
consecuencia de un cambio de uso.
V2001 = V1991 + V.C.1991,2001 – V.D1991,2001 + SNVCU1991,2001
Las viviendas en 2001 serán las que existían en 1991 más el flujo de las
construidas durante el periodo (V.C.), menos el flujo de las que hayan sido
derribadas (V.D.) 7 y más el saldo de los flujos de cambio de uso (SNVCU)
7
Aunque no existen datos de viviendas desaparecidas por derribo durante el periodo, según la
nueva estadística del Ministerio de Vivienda, “Estimación del parque de viviendas (2001-2005).
Estimación de flujos anuales, según uso y según régimen de tenencia”, la media anual de
viviendas derribadas en la Comunidad de Madrid es de 1.206 durante el cuatrienio 2002-2005.

66
(p.ej., de vivienda a oficina o de despacho a vivienda). Los datos de viviendas

según el año de construcción del Censo de 2001 (GRÁFICO 3.14) permiten
estimar, por compensación, el saldo neto de viviendas derribadas y de
viviendas que han cambiado de uso. El flujo de viviendas construidas durante
el decenio, representa el 73,2% del crecimiento total o diferencia observada
entre los stock en las fechas censales8 . El resto hay que atribuírselo a los
flujos de viviendas derribadas y de cambios de uso. De acuerdo con esta
información, habría que aceptar que en torno a un 30% del incremento del
parque de viviendas se debe a cambios de uso de locales que en el Censo de
2001 han pasado a ser considerados como viviendas.
GRÁFICO 3.14 Viviendas construidas por años y clases en la

Comunidad de Madrid
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Vacías
Secundarias
Principales convencionales
FUENTE: Elaboración propia a partir del Censo de Población y Vivienda de 2001.
8
El periodo intercensal comprende de 1.03.1991 a 1.11.2001, mientras que los datos de
viviendas construidas incluyen el año 1991 completo. Por tal motivo se han corregido las cifras de
las viviendas construidas durante 1991 bajo el supuesto de que su construcción se distribuye de
forma homogénea a lo largo del año.

67
Para explicar el crecimiento intercensal de las distintas clases de

viviendas (principal, no principal, vacía, secundaria y otro tipo), habrá que
tener en cuenta además el saldo neto resultante de los cambios de clase.
VP.2001 = VP1991 + VP.C.1991,2001 – VP.D1991,2001 + SNVPCU 1991,2001 +SNVPCC 1991,2001
El SNVPCC1991,2001 es la suma de las viviendas que han pasado de una

clase a otra. A partir de los datos obtenidos, podría decirse que una quinta
parte del incremento experimentado por las viviendas principales corresponde
a cambio de usos o de clase de vivienda. Entre las viviendas no principales el
saldo compensado representa más de la mitad y, mientras en las viviendas
secundarias el incremento se debe en sus dos terceras partes a cambios de
clasificación, en las viviendas vacías el saldo compensado apenas supera una
tercera parte del crecimiento (TABLA 3.19).
TABLA 3.1 9 Comparación de los datos del crecimiento

intercensal y de viviendas construidas por años 1991-2001 en
la Comunidad de Madrid.
Viviendas Compensación
Crecimiento construidas de saldos por
intercensal de desde 1991 a derribos y
viviendas % 2001 % cambios de uso %
Total* 571.401 100,0 392.878 100,0 178.523 100,0
Principales 361.498 63,3 292.245 74,4 69.253 42,8
No principales* 209.903 36,7 100.633 25,6 109.270 67,5
Secundarias 118.772 20,8 41.481 10,6 77.291 47,8
Desocupadas 91.131 15,9 59.152 15,1 31.979 19,8
*Se han eliminado a todos los efectos las viviendas clasificadas como “otro tipo”
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos del Censo de 1991 y del Censo de 2001
Al margen de otras consideraciones que pudieran hacerse, lo más

razonable es pensar que los saldos estimados ponen de manifiesto que la
información censal está fuertemente condicionada por los cambios de criterios
en las clasificaciones y, en todo caso, por la dificultad para aplicar unos

68
criterios no suficientemente definidos a una realidad muy compleja y esquiva.

Además, f recuentemente los propietarios de las viviendas pueden tener
motivos fiscales o de otro tipo, más o menos justificables desde la razón, para
declarar en el censo uno u otro uso de su propiedad.
El análisis de la dinámica del parque de viviendas por ámbitos ofrece un

panorama muy diverso con algunos sesgos de difícil justificación (TABLA
3.20). Para el conjunto de la Comunidad un 37% del crecimiento intercensal
de viviendas corresponde a viviendas no principales. En el municipio de Madrid
este porcentaje se eleva al 52% y en la Almendra Central sólo el 24% del
incremento del stock de viviendas corresponde a viviendas principales,
mientras que el 46% corresponde a viviendas secundarias. En la Corona
Metropolitana las viviendas principales constituyen el 82% del crecimiento y
en el ámbito formado por los Municipios No Metropolitanos el peso de la
vivienda no principal es el 40%.
TABLA 3.20 Crecimiento intercensal por clases de vivienda y

ámbitos 1991-2001.
No
Total Principales Principales Secundarias Vacías
Total Comunidad 571.401 361.498 209.903 118.772 91.131
Municipio de Madrid 222.612 106.543 116.069 62.501 53.568
Almendra Central 73.278 17.637 55.641 33.409 22.232
Periferia Noroeste 55.750 32.383 23.367 17.758 5.609
Periferia Este 35.887 25.528 10.359 2.671 7.688
Periferia Sur 57.697 30.995 26.702 8.663 18.039
Corona Metropolitana 203.251 167.017 36.234 21.121 15.113
Corona Norte 28.428 22.589 5.839 4.598 1.241
Corona Este 48.411 40.201 8.210 4.722 3.488
Corona Sur 78.605 67.310 11.295 6.986 4.309
Corona Oeste 47.807 36.917 10.890 4.815 6.075
Municipios No
Metropolitanos 145.417 87.817 57.600 35.150 22.450
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001 . Instituto de Estadística de la CM

69
Si nos centramos en las viviendas construidas entre 1991 y 2001 (TABLA

3.21) se hace mayor la presencia de viviendas principales en todos los
ámbitos. Para el conjunto de la Comunidad es el 74%. La Almendra Central
con un 19% de viviendas vacías y la periferia no metropolitana, con un 20%
de viviendas secundarias, son los ámbitos con menor proporción de principales
(66%) (MAPAS 3.3, 3.4 y 3.5).
TABLA 3.21 Viviendas construidas desde 1991 a 2001.
No
Total Comunidad 392.878 292.245 100.633 41.481 59.152
Almendra Central 33.614 22.162 11.452 5.218 6.234
Periferia Este 29.453 23.255 6.198 914 5.284
Periferia Sur 40.434 32.049 8.385 2.466 5.919
Corona Metropolitana 162.411 126.630 35.781 10.667 25.114
Corona Norte 22.714 17.718 4.996 2.026 2.970
Corona Este 39.744 31.147 8.597 2.442 6.155
Corona Sur 62.575 50.204 12.371 2.935 9.436
Corona Oeste 37.378 27.561 9.817 3.264 6.553
Municipios No
Metropolitanos 91.541 60.837 30.704 18.604 12.100
Fuente: Elaboración propia a partir del C enso de 2001 . Instituto de Estadística de la CM

70
MAPA 3.3 Crecimiento de viviendas por ámbitos
MAPA 3.4 Crecimiento de viviendas principales por ámbitos

71
MAPA 3.5 Crecimiento de viviendas no principales por ámbitos
Los saldos compensados de viviendas por derribo, cambios de uso y de

clase (TABLA 3.22), dan un total de 178.000 viviendas para el conjunto de la
Comunidad, lo que representa el 31,24% de crecimiento intercensal
experimentado por el stock de viviendas (TABLA 3.23), pero esa proporción es
mucho mayor para las viviendas no principales. En el municipio de Madrid,
prácticamente todo el saldo compensado corresponde a viviendas no
principales. Lo que refleja una gran similitud entre el crecimiento de viviendas
principales y las viviendas construidas. Puede verse en ello reforzada la idea
de que una parte importante de la dinámica del parque entre uno y otro censo
se debe a los cambios de clasificación.
Exactamente al revés ocurre en la Corona Metropolitana en la que el

saldo compensado corresponde casi en su integridad al incremento de
viviendas principales al ser negativo el saldo de viviendas vacías,
probablemente como consecuencia del cambio de uso para su reutilización.

72
Entre los Municipios No Metropolitanos las viviendas principales y no

principales se reparten al 50% lo que puede interpretarse como el
mantenimiento del carácter de zona de vivienda secundaria de buena parte de
este ámbito.
TABLA 3.22 Compensación de saldos de viviendas por

derribos y cambios de uso
No
Total Comunidad 178.523 69.253 109.270 77.291 31.979
Almendra Central 39.664 -4.525 44.189 28.191 15.998
Periferia Este 6.434 2.273 4.161 1.757 2.404
Periferia Sur 17.263 -1.054 18.317 6.197 12.120
Corona Metropolitana 40.840 40.387 453 10.454 -10.001
Corona Norte 5.714 4.871 843 2.572 -1.729
Corona Este 8.667 9.054 -387 2.280 -2.667
Corona Sur 16.030 17.106 -1.076 4.051 -5.127
Corona Oeste 10.429 9.356 1.073 1.551 -478
Municipios No
Metropolitanos 53.876 26.980 26.896 16.546 10.350
Fuente: Elaboración propia a partir de los C ensos de 1991 y de 2001 . Instituto de Estadística de la CM
TABLA 3.2 3 Porcentajes de los saldos de viviendas por

derribos y cambios de uso con respecto a los totales de
crecimiento entre 1991 y 2001
No
Total Comunidad 31,24 19,16 52,06 65,08 35,09
Municipio de Madrid 37,59 1,66 70,58 80,46 59,05
Almendra Central 54,13 -25,66 79,42 84,38 71,96
Periferia Noroeste 36,46 15,66 65,28 79,66 19,75
Periferia Este 17,93 8,90 40,17 65,78 31,27
Periferia Sur 29,92 -3,40 68,60 71,53 67,19
Corona Metropolitana 20,09 24,18 1,25 49,50 -66,17
Corona Norte 20,10 21,56 14,44 55,94 -139,32
Corona Este 17,90 22,52 -4,71 48,28 -76,46
Corona Sur 20,39 25,41 -9,53 57,99 -118,98
Corona Oeste 21,81 25,34 9,85 32,21 -7,87
Municipios No
Metropolitanos 37,05 30,72 46,69 47,07 46,10

73
Fuente: Elaboración propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001 . Instituto de Estadística de la CM
Los cocientes de localización de las diferentes clases de vivienda en

relación con el crecimiento del número de hogares en cada ámbito (TABLA
3.24), vienen a corroborar que en el municipio de Madrid, en su conjunto,
pero muy especialmente en la Almendra Central y, en menor medida, en la
Periferia Sur, se concent ran los crecimientos más intensos del parque de
vivienda de las distintas clases, pero de forma más acusada de las no
principales. La explicación a este fenómeno habrá que buscarla en la vivienda
para inversión y en la mayor antigüedad del parque.
Los cocientes de las viviendas construidas modifica el panorama. En este

caso vuelven a destacar la Almendra Central en todas las clases de vivienda.
La mayor intensidad en la localización de viviendas principales es un efecto de
la actividad rehabilitadora en el centro, mientras que las viviendas no
principales hay que vincularlas sobre todo con la inversión. En las Periferias
Sur y Este la concentración de viviendas vacías es el reflejo de los nuevos
desarrollos residenciales. Hay que destacar también aquí la importancia de las
viviendas construidas para ser utilizadas como segunda residencia en los
Municipios No Metropolitanos.
Los cocientes de localización de los saldos compensados reflejan

nuevamente la importancia del cambio de uso o, simplemente, de
clasificación, de las viviendas en la Almendra Central. La concentración de los
cambios hacia vivienda principal en la Corona Metropolitana y en los
Municipios No Metropolitanos, refleja una mayor presión de la demanda
residencial que pone en uso permanente viviendas que estaban vacías o se
utilizaban sólo como segunda residencia.
Los indicadores de ocupación en los distintos ámbitos vienen a mostrar

una imagen sintética de la tendencia de intensidad de uso del parque de
vivienda (TABLA 3.25).

74
TABLA 3.24 Cocientes de localización de las viviendas en relación

con el crecimiento de hogares 1991-2001
Crecimiento intercensal del número de viviendas

Total Principales No Principales Secundarias Vacías
Total Comunidad 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
Almendra Central 4,4 1,7 9,2 9,7 8,4
Periferia Este 0,9 1,0 0,7 0,3 1,2
Periferia Sur 1,3 1,1 1,6 0,9 2,5
Corona Metropolitana 0,7 1,0 0,4 0,4 0,3
Corona Norte 0,8 1,0 0,4 0,6 0,2
Corona Este 0,7 1,0 0,3 0,3 0,3
Corona Sur 0,7 1,0 0,3 0,3 0,2
Corona Oeste 0,8 1,0 0,5 0,4 0,6
Municipios No Metropolitanos 1,0 1,0 1,1 1,2 1,0
Viviendas construidas 1991-2001

Almendra Central 3,0 2,6 3,9 4,4 3,6
Periferia Este 1,0 1,1 0,9 0,3 1,2
Periferia Sur 1,3 1,4 1,0 0,7 1,3
Corona Metropolitana 0,9 0,9 0,7 0,5 0,9
Corona Norte 0,9 0,9 0,8 0,7 0,8
Corona Este 0,9 0,9 0,7 0,5 0,9
Corona Sur 0,8 0,9 0,6 0,4 0,8
Corona Oeste 0,9 0,9 0,9 0,7 1,0
Saldos compensados de viviendas 1991-2001

Almendra Central 7,7 -2,3 14,0 12,6 17,3
Periferia Este 0,5 0,5 0,5 0,3 1,0
Periferia Sur 1,2 -0,2 2,1 1,0 4,7
Corona Metropolitana 0,5 1,2 0,0 0,3 -0,7
Corona Norte 0,5 1,1 0,1 0,5 -0,8
Corona Este 0,4 1,1 0,0 0,3 -0,7
Corona Sur 0,5 1,3 -0,1 0,3 -0,8
Corona Oeste 0,5 1,3 0,1 0,2 -0,1
Fuente: Elaboración propia

75
TABLA 3.2 5 Indicadores de ocupación
Viviendas por hogar

1991 2001 Crecimiento 1991-2001
Comunidad de Madrid 1,25 1,32 1,64
Municipio de Madrid 1,17 1,28 2,39
Corona Metropolitana 1,20 1,20 1,22
Municipios No Metropolitanos 2,22 1,96 1,63
Residentes
1991-2001
por hogar
Incremento medio Número medio anual
anual del número de de viviendas
1991 2001
viviendas por cada construidas por cada
1.000 habitantes. 1.000 habitantes.
Comunidad de Madrid 2,57 2,17 2,69 1,90
Municipio de Madrid 2,59 2,14 1,81 1,16
Corona Metropolitana 3,01 2,58 2,88 2,35
Municipios No Metropolitanos 1,51 1,46 7,79 5,07
FUENTE: Elaboración propia a partir de los datos de los Censos de Población y de Vivienda de 1991 y de 2001.
3.3. Dinámica observada durante los últimos años

(2002-2006).
Para el análisis del periodo transcurrido desde el Censo de 2001 se

dispone de los datos de población del Padrón continuo y de la estadística de
flujos de viviendas del Ministerio de Vivienda.
Tras el análisis de la dinámica demográfica de la Comunidad de Madrid

durante los últimos años cabe significar que no hay cambios relevantes en la
evolución de los componentes naturales. La tendencia ascendente de la
esperanza de vida no experimenta variaciones y nada invita a pensar que no

76
se vayan a amantener en el futuro. Sin embargo, la tasa bruta de mortalidad

seguirá creciendo como consecuencia del envejecimiento de la estructura por
edades y mostrará valores diferentes y cambiantes por ámbitos geográficos, lo
cual producirá variaciones significativas en la dinámica de hogares, de forma
concreta en los flujos de desapariciones de los hogares de personas mayores.
La fecundidad ha experimentado un ligero repunte desde 1997 que incide en
un leve incremento de la natalidad; en buena medida es un reflejo de la
incorporación de población extranjera, pero no tiene una incidencia reseñable
en la evolución o en la estructura de los hogares.
La Comunidad, gracias al saldo neto migratorio tiene durante los últimos

años un muy fuerte ritmo de crecimiento (2,6% anual), que se hace
especialmente intenso en la Corona (3,2%) y, sobre todo, en los Municipios No
Metropolitanos (6,6%), donde el efecto de las migraciones extranjeras se
suma a la tendencia centrífuga de redistribución espacial del aglomerado
metropolitano.
Los intercambios con otras comunidades autónomas durante el decenio

1996-2005 arrojan un saldo negativo de 158.489 habitantes (TABLA 3.26),
básicamente como consecuencia del desbordamiento residencial del proceso
metropolitano madrileño sobre las provincias limítrofes y, en menor medida,
por los flujos de personas mayores, ya jubiladas, hacia el litoral mediterráneo.
Las primeras tienen una gran relación con el mercado de la vivienda, que
localiza fuera de los límites de la Comunidad una oferta residencial más
asequible y con productos que contraponen al mayor alejamiento una imagen
de elevación de estatus y de entorno medioambiental más agradable. Son
casos de acceso a la primera vivienda y de cambios de vivienda desde los
desarrollos urbanísticos de la Corona Metropolitana de los años sesenta y
setenta, negativamente connotados por la escasa calidad residencial y la
saturación urbana, hacia nuevos desarrollos de viviendas unifamiliares
adosadas en municipios de las provincias de Toledo (Corredor de la Sagra) y
de Guadalajara (Corredor del Henares), en un ambiente teóricamente libre de

77
los aspectos negativos de la congestión urbana. Es de destacar la fuerte

tendencia creciente de este saldo negativo.
El 72% del crecimiento registrado en la Comunidad de Madrid desde

1.05.1996 a 1.01.2005 corresponde al aumento del número de ciudadanos
extranjeros. Es un flujo que en 2000 multiplica trece veces su intensidad con
respecto a 1998 y que en los últimos seis años se mantiene por encima de los
100.000 habitantes, siendo importante significar la desaceleración de los
últimos años (TABLA 3.26).
TABLA 3.2 6 Saldo neto interior e inmigraciones exteriores en la

Comunidad de Madrid 1996-2005.
Inmigraciones procedentes del
Saldo migratorio extranjero.
interior
Españoles. Extranjeros
1996 -8.084 1.790 4.199
1997 -9.183 3.226 6.863
1998 -7.424 3.615 10.471
1999 -8.420 4.598 25.058
2000 -6.341 5.606 131.559
2001 -9.748 3.791 131.118
2002 -18.108 6.889 135.065
2003 -27.856 7.046 121.296
2004 -33.331 6.676 112.639
2005 -29.994 6.426 116.050
1996-2005 -158.489 49.663 794.318
Fuente: Estadística de Variaciones Residenciales. INE.

78
La población extranjera viene incrementando progresivamente su

proporción dentro de la Comunidad de Madrid; de menos de un 2% en 1996
se ha pasado al 13,2 % en 2006 (GRÁFICO 3.15), pero hay que recordar que
ese crecimiento incide especialmente en los segmentos de edad con mayor
protagonismo en la formación de la demanda potencial de vivienda, ya que,
sin olvidar que todos los inmigrantes extranjeros son demandantes de
alojamiento, ciertos perfiles de edad propenden a la permanencia y al
reagrupamiento familiar.
GRÁFICO 3.15 Españoles y extranjeros en la Comunidad de

Madrid
703.343 773.833 793.985

6.000.000 594.130
363.317 446.893
135.060 282.870
95.141 147.175
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Españoles Extranjeros
FUENTE: Padrón continuo. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid.
La inercia de la estructura por edad sigue siendo un importante factor de

los cambios en los diferentes segmentos de edad en todos los ámbitos
geográficos (TABLA ·3.27) y por tanto en la formación de la demanda
potencial de vivienda y en los procesos de cambio o de liberación de viviendas
por extinción de hogares.

79
TABLA 3.2 7 Evolución de la estructura de edad de 1.01.2002 a

1.01.2005.
Comunidad de Madrid
G. edad 1.01.2.002 1.01.2.005 Crecimiento TAA% Flujos (·)
Total 5.526.097 5.963.023 436.926 2,6 436.926
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
964.250 1.042.608 78.358 2,6 77.923
0-17 (1)
21,1% 21,2% 17,9% 17,8%
2.079.119 2.213.349 134.230 2,1 229.079
18-39 (2)
45,6% 45,0% 30,7% 52,4%
1.430.506 1.581.649 151.143 3,4 32.289
40-59 (3)
31,4% 32,1% 34,6% 7,4%
1.052.222 1.125.417 73.195 2,3 -102.617
60+ (4)
23,1% 22,9% 16,8% -23,5%
Municipio de Madrid
Total 3.016.124 3.154.619 138.495 1,5 138.495
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
454.727 485.165 30.438 2,2 30.001
0-17 (1)
17,8% 18,2% 22,0% 21,7%
1.028.075 1.049.433 26.740 0,7 87.667
18-39 (2)
40,1% 39,3% 19,3% 63,3%
748.373 812.216 63.843 2,8 9.791
40-59 (3)
29,2% 30,4% 46,1% 7,1%
736.707 754.181 17.474 0,8 -82.754
60+ (4)
28,8% 28,3% 12,6% -59,8%
Corona Metropolitana
Total 1.922.524 2.099.090 176.566 3,0 176.566
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
382.352 405.098 22.746 1,9 27.606
0-17 (1)
24,8% 23,9% 12,9% 15,6%
776.243 835.879 59.636 2,5 79.125
18-39 (2)
50,4% 49,3% 33,8% 44,8%
537.406 587.328 49.922 3,0 8.427
40-59 (3)
34,9% 34,7% 28,3% 4,8%
226.523 270.785 44.262 6,1 -15.600
60+ (4)
14,7% 16,0% 25,1% -8,8%
Municipios No Metropolitanos
Total 587.449 709.314 121.865 6,5 121.865
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
127.171 152.345 25.174 6,2 20.316
0-17 (1)
27,6% 27,4% 20,7% 16.7%
226.559 274.413 47.854 6,6 62.287
18-39 (2)
49,2% 49,3% 39,3% 51,1%
144.727 182.105 37.378 8,0 14.071
40-59 (3)
31,4% 32,7% 30,7% 11,5%
88.992 100.451 11.459 4,1 -4.263
60+ (4)
19,3% 18,0% 9,4% -3,5%
(1) Crecimiento del grupo que tenía de 0 a 17 en 1.01.2002 y de 3 a 20 en 1.01.2005 ; (2) Crecimiento del
grupo que tenía de 18 a 39 en 1.01.2002 y de 21 a 42 en 1.01.2005 ; (3) Crecimiento del grupo que tenía de
40 a59 en 1.01.2002 y 43 a 62 en 1.01.2005 ; (4) Crecimiento del grupo que tení a de 60 o + en 1.01.2002 y
63 o + en 1.01.2005 .
FUENTE: Elaboración propia a partir del Padrón Continuo

80
Aunque se analiza un corto periodo de tres años se pueden apreciar

importantes cambios en el peso relativo de los diferentes grupos de edad
(TABLA 3.27). El segmento más dinámico es el de 40 a 59 años. Sólo en la
Corona Metropolitana es mayor el ritmo de crecimiento del segmento por
encima de los 60 años de edad. Son señales que anuncian un próximo y muy
intenso envejecimiento por la cúspide de las pirá mides de la Corona y de la
periferia no metropolitana.
El perfil de edades de la población de la Comunidad en 2005 por ámbitos

(GRÁFICO 3.16) evidencia también claramente el efecto de las recientes
migraciones internacionales que, además de ser el principal componente del
crecimiento de la población de la Comunidad, acentúan el desequilibrio en
favor del segmento de adultos jóvenes en edad de emancipación o de
formación de nuevos hogares. Fuera del municipio de Madrid, este segmento
de población agrupa prácticamente a uno de cada dos ciudadanos.
GRÁFICO 3.16 Perfil de edades de la Población de la Comunidad

de Madrid en 1.01 de 2005 por ámbitos geográficos
95
90
85
80
75
70
65
60
55
Edades
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0 25.000 50.000 75.000 100.000 125.000
Residentes
Municipio de Madrid Corona metropolitana M no Metropolitanos
FUENTE: Elaboración propia a partir de Padrón Continuo 1.01.2005. Servicio de Estadística de la C. de Madrid

81
Los desplazamientos internos son consecuencia de la localización de la

oferta de vivienda 9 y dan lugar a la redistribución espacial de la población;
tienen un perfil demográfico caracterizado por la preeminencia de los
individuos en edad de emancipación y reflejan, en todos los casos, el efecto de
los aportes de las migraciones exteriores.
GRÁFICO 3.17 Tasas anuales de crecimiento (2002-2005) por

generaciones, según la edad en 2005, en las poblaciones de los
distintos ámbitos.
15,0
10,0
Tasa anual de crecimiento %
5,0
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
3 8 13 18 23 28 33 38 43 48 53 58 63 68 73 78 83 88
Edades en 2005
Comunidad de Madrid
Municipio de Madrid
Municipios no metropolitanos
FUENTE: E laboración propia a partir del Padrón continuo. Servic io de Estadística de la C. de Madrid
Por otra parte, los datos de las viviendas construidas durante los últimos
años reflejan también un fuerte dinamismo y la intensificación de la actividad
inmobiliaria. En el quinquenio 1991-1995 se construyeron como media anual
31.687 viviendas, entre 1996 y 2000 la media se eleva a 39.239 y entre 2001
9
Ya la Encuesta Metropolitana de Barcelona de 1990 constató que sólo un 19,7% de los que
cambiaban de residencia lo hacia por motivos laborales (Mó denes, 1995)

82
y 2005 se llega a las 54.329 viviendas, siendo de 72.191 el registro de 2005

(TABLA 3.28).
TABLA 3.28 Dinámica del parque de viviendas de la

Comunidad de Madrid (2002- 2005).
Construidas más
Año rehabilitadas Demolidas Stock
2001 (*) (*) 2.482.885
2002 42.868 1,70 1.400 0,06 2.524.353
2003 44.360 1,73 955 0,04 2.567.758
2004 68.888 2,61 1.030 0,04 2.635.616
2005 72.191 2,67 1.439 0,05 2.706.368
Saldo neto
Saldos 2002-2005 228.307 2,18 4.824 0,05 223.483
(*) Viviendas construidas o demolidas por cada cien viviendas existentes

FUENTE: Estadística de Vivienda. Ministerio de V ivienda. A partir de la Estadística de Licencias Municipales de
Obra y de la Estadística de Visados del Colegio de Arquitectos Técnicos , elaboradas por el Ministerio de
Fomento
En el análisis por usos, la dinámica reciente parece reflejar una ligera

reducción de la proporción de las viviendas no principales (TABLA 3.29). La
estimación del Ministerio de Vivienda se efectúa a partir de los datos de
hogares de la EPA y de la identificación de hogar con vivienda principal. Las
viviendas no principales se obtienen por diferencia. En todo caso, a pesar del
carácter indirecto de la información puede constatarse el mantenimiento de
una elevada la proporción, superior al 20%, de viviendas no principales.

83
TABLA 3.29 Viviendas existentes por usos en la Comunidad de

Madrid
Viviendas
Total principales Viviendas no principales
2001 2.482.885 1.873.671 609.214 24,5%
2002 2.524.353 1.954.239 570.114 22,6%
2003 2.567.758 2.021.691 546.067 21,3%
2004 2.635.616 2.092.891 542.725 20,6%
2005 2.706.368 2.134.111 572.257 21,1%
FUENTE: Es tadística de Vivienda. Ministerio de Vivienda. Los datos de 2001 corresponden al Censo de
Población y Vivienda y los restantes a la EPA
Tanto en el caso anterior como en el aumento de la proporción de

viviendas principales en alquiler (TABLA 3.30) hay que pensar que las
variaciones pueden deberse sobre todo a las diferentes fuentes utilizadas.
TABLA 3.30 Viviendas principales por regímenes de tenencia

Cesión y otras
Total Propiedad Alquiler formas
2001 1.873.671 1.536.888 82,0% 255.269 13,6% 81.514 4,4%
2002 1.954.239 1.538.963 78,7% 277.893 14,2% 137.383 7,0%
2003 2.021.691 1.539.720 76,2% 317.143 15,7% 164.828 8,2%
2004 2.092.891 1.593.946 76,2% 338.630 16,2% 160.315 7,7%
2005 2.134.111 1.625.339 76,2% 362.799 17,0% 145.973 6,8%
FUENTE: Estadística de Vivienda. Ministerio de Vivienda. Los datos de 2001 corresponden al Censo de
Población y Vivienda y los restantes a la EPA
En resumen, los parámetros básicos de la evolución de los stock de

hogares y de viviendas permiten destacar los fuertes ritmos de crecimiento
observados (TABLA 3.31). Son especialmente elevados durante los tres
últimos años los ritmos de crecimiento demográficos, ello se debe a la
intensidad de los flujos inmigratorios, a pesar de que en una prime ra etapa de
asentamiento, sus condiciones de convivencia han frenado la reducción del
tamaño medio del hogar.

84
Los flujos migratorios de extranjeros representan el 72% del crecimiento

de población de la Comunidad de Madrid en los últimos diez años y hacen que
el ritmo de crecimiento aumente 2,18 puntos porcentuales (del 0,87% anual
entre 1991 y 2001 al 3,05% entre 2001 y 2005), pero el efecto de ese
incremento de población sólo supone un aumento de 0,97 puntos en el ritmo
de crecimiento de los hogares.
La fuerte presión demográfica no impide que la ratio de viviendas por

hogar se mantenga en unos niveles de 1,32, lo que advierte de la existencia
de un stock de viviendas no principales equivalente al 24% del total del
parque.
Hay que destacar también que durante los tres últimos años el crecimiento
medio anual de viviendas no principales se ha reducido ligeramente, lo que
obliga a pensar en posibles flujos por cambio de uso provocados por la presión
demográfica que fuerza a utilizar de forma permanente viviendas que
anteriormente estaban vacías o sólo se usaban como segunda vivienda.
TABLA 3.31 Datos básicos de la evolución de hogares y de

viviendas e indicadores de ocupación.
Stock
Estimación
Personas Viviendas
viviendas
Habitantes Hogares Viviendas por hogar por Hogar
no
(000) (000) (000)
principales
(000)
1991 4.947,2 1.534,4 1.923,1 388,8 3,22 1,25
2001 5.423,4 1.873,8 2.478,1 604,3 2,89 1,32
2005 5.964,1 2.048,8 2.706,4 657.568 2,91 1,32
Crecimientos medios anuales

Viviendas no Viv./
Habitantes Hogares Viviendas
principales hogar
TAA % TAA% TAA% TAA%
1991-2001 45.350 0,87 32.327 1,89 52.858 2,44 20.531 4,29 1,64
2001-2005 170.766 3,05 55.266 2,86 72.071 2,82 16.805 2,70 1,30
1991-2005 74.410 1,36 37.642 2,11 57.309 2,53 19.668 3,92 1,52
FUENTE: Elaboración propia a partir de los Censos de Población y Vivienda de 1991 y 2001, del Padrón continúo
1.01.2005 y de las Estadísticas de Vivienda del Ministerio de Vivienda a partir de Licencias y EPA.

85
3.4. Condicionantes económico-financie ros
La aparición de nuevos hogares, ya sea derivada de emancipaciones o de

la llegada de inmigrantes, está estrechamente relacionada con variables
económico-financieras. En concreto, el empleo y la renta, junto a las
condiciones de financiación hipotecaria, determinan la capacidad de los
jóvenes para hacer frente a los costes de la vivienda y de los restantes gastos
del hogar. La evolución de estas variables es fundamental para la concreción
de la demanda potencial en explícita o efectiva. Así, la demanda de vivienda
está condicionada, además de por factores demográficos, por la evolución
económico-financiera.
En España y, especialmente, en la Comunidad madrileña las cifras

constatan la amplitud de la última fase alcista del ciclo económico y, como
veremos, inmobiliario. La Comunidad de Madrid ha disfrutado de tasas de
crecimiento económico superiores a la media nacional desde al año 1998, con
la única excepción del año 2002, lo que le ha permitido acumular un
diferencial de crecimiento positivo de más de tres puntos porcentuales durante
el período 1998-2005 (GRÁFICO 3.18)

86
GRÁFICO 3.18 Crecimiento económico de la Comunidad de

Madrid (tasa de variación anual del PIB real)
Crecimiento económico de la CAM y España
(Tasa variación anual del PIB real)
7.0%
6.0% CAM
5.0%
4.0%
3.0% España
2.0%
1.0%
0.0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente:INE
El diferencial de crecimiento de la economía madrileña, superior al que se

ha producido en la evolución de la población, se ha traducido en un
incremento de la renta por habitante muy significativo en los años recientes.
(GRAFICO 3.19) De acuerdo con los datos de la Contabilidad Regional del INE,
la renta por habitante de la Comunidad de Madrid se ha multiplicado por dos
desde 1998 hasta 2005. Este incremento ha permitido situar a la Comunidad
de Madrid como una de las regiones europeas con mayor renta por habitante,
de forma que se sitúa un 30% por encima de la media española y un 25% por
encima de la media europea. El elevado crecimiento de la renta per cápita,
sumado a la dinámica demográfica de los hogares, es uno de los factores clave
que permite explicar el dinamismo de la demanda de vivienda en los últimos
años.

87
GRAFICO 3.19 Renta por habitante corriente (euros)
Renta por habitante corriente

(euros)
30,000
España Madrid
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente: INE
La evolución del empleo es un claro exponente del dinamismo de la

economía madrileña, como revela la creación de casi un millón de puestos de
trabajo en el período 1998-2005. En los dos últimos años la variación anual
del número de ocupados se ha incrementado por encima del 5%, en
correspondencia con la senda alcista mostrada por la variación del PIB real
(GRÁFICO 3.20).

88
GRAFICO 3.20 Crecimiento económico y empleo de la

Comunidad de Madrid (tasa variación anual)
Crecimiento económico y empleo de la CAM
(Tasa variación anual)
10.0%
9.0% Empleo
8.0%
7.0%
6.0%
PIB
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente:INE
La Comunidad de Madrid disfruta de una de las tasas de paro más bajas de

España, alcanzando un mínimo por debajo del 6% en el año 2005 (GRÁFICO
3.21). Aunque no tenemos información desagregada tan actualizada, con los
datos disponibles se comprueba la fuerte reducción de las tasas de paro entre
los jóvenes de 25 a 34 años y la convergencia con el total general. La
reducción del desempleo entre la población más joven tiene su reflejo en el
mercado de vivienda y, en concreto, en el segmento de primera residencia ya
que la creación de hogares está estrechamente ligada a la capacidad
adquisitiva de los jóvenes.
GRAFICO 3.21 Evolución de la Tasa de paro según tramos de

edad. Comunidad de Madrid.
Evolución de la tasa de paro según tramos de edad
Comunidad de Madrid
20
18 Total De 25 a 29 años De 30 a 34 años
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente: EPA. Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid

89
Además de la evolución cuantitativa del empleo es importante analizar la

calidad, es decir, el ratio de temporalidad y la evolución de la renta de los
asalariados. En la Comunidad de Madrid el número de asalariados con contrato
indefinido se ha incrementado en el período 1999-2005 en torno a 400.000
personas y concentran el 75% del total de asalariados (GRÁFICO 3.22). La
estabilidad laboral es otro de los factores que han apuntalado la demanda de
crédito hipotecario. Adicionalmente, las entidades financieras, en un contexto
de creciente competencia, han incrementado la oferta de productos de
financiación novedosos que facilitan el acceso al crédito.
GRÁFICO 3.22 Evolución del número de asalariados con

contrato indefinido. Comunidad de Madrid.
Evolución del número de asalariados con contrato indefinido
(miles de personas)
1900
1850
1800
1750
1700
1650
1600
1550
1500
1450
1400
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fuente: EPA
Junto a la favorable evolución del número de empleados hay que considerar

la ganancia de capacidad adquisitiva que ha supuesto el incremento salarial
por hora efectiva. De hecho, desde el año 2001 el coste salarial se ha
incrementado anualmente por encima de la inflación correspondiente a la
Comunidad de Madrid (GRÁFICO 3.23).

90
GRÁFICO 3.23 Coste salarial por hora efectiva (variación anual).

Coste salarial por hora efectiva (variación anual)
5.0% 4.7%
4.5%
4.5%
4.1%
4.0%
3.5% 3.5% 3.5% 3.6%
3.5%
3.1%
3.0% 2.7%
2.5%
IPC (var. Anual)
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid
Junto a las variables económicas, la evolución de los tipos de interés ha

contribuido a consolidar la demanda de vivienda. El proceso de convergencia
real y nominal que ha experimentado la economía española en los últimos
años ha tenido su máximo exponente en la aguda reducción de los tipos de
interés, evolución que se ha visto acompañada por un alargamiento en los
plazos de amortización. En la última década prácticamente se ha duplicado el
plazo de amortización de los préstamos hipotecarios situándose actualmente
en media en torno a los 25 años y el tipo de interés de referencia hipotecario
ha descendido en más de 10 puntos porcentuales. La referencia más habitual,
el euribor alcanzó mínimos del 2% en el año 2003 y hasta mediados de 2005
no emprendió una tendencia alcista sostenida (GRÁFICO 3.24)

91
GRÁFICO 3.24 Evolución de los tipos de interés de referencia del

mercado hipotecario. Euribor.
Evolución de tipos de interés de referencia del mercado hipotecario
Euribor
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
2.103
min 2.014 (junio 2005)
1.5
(junio 2003)
1.0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fuente: Banco de España
El impacto que la elevación de tipos de interés puede tener en términos de

merma de la demanda de vivienda hay que destacar que en la Comunidad de
Madrid un elevado porcentaje de propietarios tienen la vivienda totalmente
pagada. En concreto en torno al 50% de los propietarios tienen pagada su
vivienda, frente al 30% que todavía tienen pagos pendientes de hipoteca (los
compradores de menor edad y con adquisición de su vivienda más reciente)
(GRÁFICO 3.25). En todo caso es cierto que son los propietarios que han
accedido a la vivienda en los años más recientes los que lo han hecho en un
contexto de tipos de interés en mínimos históricos y con un predominio
absoluto de préstamos a tipo de interés variable por lo que sufrirán el cambio
de tendencia de los tipos de interés.

92
GRAFICO 3.25. Distribución de hogares según régimen de

tenencia. Comunidad de Madrid
Distribución de hogares según régimen de tenencia
Comunidad de Madrid
Otra forma
4%
En alquiler
14%
En propiedad por
herencia o
donación
2%
En propiedad por
compra, totalmente
pagada
50%
En propiedad por
compra, con pagos
pendientes
(hipotecas...)
30%
Fuente: INE. Censo de Población y Viviendas 2001.
3.5 Bases para el estudio prospectivo.
El análisis realizado sobre la dinámica de la demanda potencial

demográfica, el parque de vivienda, la dinámica económica y la dinámica
inmobiliaria en la Comunidad de Madrid durante los últimos quince años
permite establecer las siguientes bases sobre las que asentar las proyecciones
de la demanda potencial demográfica:
1. En el análisis de la formación de la demanda potencial
Método a demográfica es preciso utilizar procedimientos adecuados

emplear para el cálculo de los flujos de hogares y de emancipación a
partir de la dinámica de la población por edades. En el
análisis realizado, la confrontación de los resultados

93
obtenidos con la dinámica observada permiten validar

el procedimiento para el cálculo de las proyecciones
de hogares.
2. La extremada complejidad del funcionamiento del mercado

de la vivienda y su sometimiento a factores de
comportamientos no siempre previsibles obliga a tener que
interpretar más de lo deseable el significado de una
información estadística insuficiente en su alcance y en
su fiabilidad.
3. La mayor parte de la demanda potencial demográfica

se ha generado como consecuencia de la
Dinámica de
hogares emancipación (118,3% del saldo neto de hogares durante
el decenio). Tanto los flujos de aparición de nuevos hogares
como de su desaparición (53,6% del saldo neto total) están
fuertemente condicionados por la estructura por
edades de la població n que coyunturalmente ha sido
especialmente favorable a la generación de nueva demanda
durante el periodo estudiado. Sin embargo, la estructura
anuncia reducción de la demanda por emancipación y
aumento de las desapariciones por fallecimiento, en
suma, un menor crecimiento neto.
4. Los flujos migratorios de salida de la Comunidad

responden al perfil de adultos jóvenes que buscan un
mercado de vivienda más adecuado en las provincias
limítrofes. Es una demanda “emigrada”, de primera
vivienda y de mejora, como consecuencia de la expansión
metropolitana. La progresión de estos flujos está muy
relacionada con estrategias urbanísticas residenciales,
especialmente localizadas en el arco limitado por la A-5 y la
A-2 y apoyadas en las mejoras de la conectividad y en las
facilidades de movilidad de la población. También en el perfil

94
de los flujos de salida se aprecia una cierta incidencia de

migraciones tras la jubilación, son retornos de las
migraciones de los años sesenta que, en la Comunidad de
Madrid, se traducen, en flujos de viviendas liberadas o de
viviendas sólo utilizadas temporalmente y, dado su origen,
habrán de intensificarse durante los próximos años. El perfil
de los flujos de entrada de inmigrantes desde otras
Comunidades indica que están relacionados con la oferta de
trabajo cualificado, especialmente en el centro
metropolitano, y durante el periodo estudiado casi
compensan los flujos de salida. Su evolución futura
dependerá fundamentalmente de la marcha del mercado de
trabajo madrileño en comparación con el del resto de
España. En los últimos diez años, la economía de la
Comunidad de Madrid ha actuado como principal
factor de inmigración, tanto para los flujos internos,
normalmente con altos niveles de cualificación profesional,
como para los extranjeros, demandantes de empleo de baja
cualificación, vinculada a la construcción y los servicios de
hostelería y doméstico.
5. Los flujos migratorios de extranjeros representan el

72% del crecimiento de población de la Comunidad de
Madrid en los últimos diez años, lo que podría
traducirse en el 50% del crecimiento del número de
hogares. Como se sabe, la evolución futura de estos flujos
no depende de la tendencia observada en los últimos años y
no existen bases razonables para establecer aproximaciones
fiables sobre las tendencias futuras más probables, entre
otras razones, porque su evolución dependerá de la situación
en los países emisores de flujos.

95
6. Además del saldo neto de hogares, hay que destacar los

flujos de creación, desaparición y transformación que dan
lugar a una gama de unidades de convivencia más
diversa y cambiante en la que van emergiendo y
ganando presencia los hogares sin núcleo familiar. El
aumento del número de hogares unipersonales está en
relación con el aumento de la esperanza de vida y con
nuevas pautas sociales que llevan a que cada vez haya más
individuos que viven solos, con especial incidencia entre los
varones menores de 40 años. La proporción de individuos de
20 a 39 años que viven solos se ha duplicado pero sigue
estando claramente por debajo de las que se registran en
otras poblaciones de aglomeraciones urbanas europeas. Es
una proporción que se vería claramente incrementada con
un mercado de vivienda más favorable al alquiler y con
mayor oferta de viviendas pequeñas. Lo mismo sucede con
los hogares unipersonales resultantes de rupturas de pareja,
que igualmente habrán de aumentar en el futuro,
especialmente si mejora la oferta de vivienda específica para
estos colectivos.
7. Durante los últimos lustros los diferentes aspectos de la

dinámica económica con incidencia en el mercado de
Dinámica vivienda se han concitado para crear una situación
económica.
especialmente dinamizadora, marcando un significativo
cambio con respecto a la tendencia que venía observando.
La fase alcista de la economía se concreta en el incremento
de la renta per cápita, que sitúa a la Comunidad de Madrid
por encima de los valores medios de España (30%) y de la
UE (25%). También mejora el empleo, que aumenta su
oferta y gana en estabilidad y nivel salarial, y llega a
convertirse en el principal factor de atracción para los flujos

96
inmigratorios internos e internacionales. Esta situación ha

contribuido también al incremento de las tasas de actividad
de las jóvenes madrileñas, con lo que ha aumentado el
número de los hogares jóvenes que incorporan dos salarios.
Junto a la mayor capacidad de renta de los hogares jóvenes
madrileños, han actuado a favor de la demanda los bajos
niveles de los tipos de interés y el alargamiento de los plazos
de los créditos hipotecarios.
8. Una hipotética variació n a peor de la situación

económica (niveles de ocupación, paro y, en concreto, el
incremento del esfuerzo financiero a realizar por los hogares
para la compra de una vivienda) podría incidir en el
calendario de la emancipación, básicamente
provocando retrasos de la demanda que darían lugar a
descensos coyunturales por “embalse” o retención
temporal.
9. Los flujos de demanda de vivienda como consecuencia de la

necesidad de reposic ión o de mejora, no son ponderables a
Demanda de
vivienda por través de la información estadística existente. En los últimos
reposición e
años hay constatado un flujo de demoliciones que apenas
insuficiencia
del parque representa el 2% de las viviendas construidas. Según el
existente.
Barómetro del CIS de junio de 2005 un 6,2% de los
encuestados está insatisfecho o muy insatisfecho con su
vivienda. Un 19,2% tienen previsto cambiar de vivienda en
los próximos tres años, pero no llega al 3,5% los que
quieren hacerlo por las malas condiciones o por el tamaño
inadecuado de la vivienda. Los datos Censales indican que
en la Comunidad de Madrid entre las viviendas principales
hay un 7,3% de viviendas con problemas (0,6%, en estado
ruinoso; 1,4% en mal estado y 5,3% en situación deficiente)
y que esta proporción se eleva al 10,1% entre las viviendas

97
no principales. La elevación del nivel de renta y de los

estándares de calidad de vida generará demanda para
cambiar a viviendas de mayor calidad, con más
equipamientos, con más metros cuadrados por
habitante y dentro de una mayor variedad de
tipologías. Hay que pensar en las insuficiencias de
buena parte del parque inmobiliario construido
durante los años sesenta.
10. La demanda de vivienda secundaria y de vivienda para

inversión depende fundamentalmente de la coyuntura
Demanda de
vivienda económica. La formación de esta demanda ha de ser
secundaria y
de considerado como un fenómeno propio de ciertas pautas de
inversión. comportamiento social y de la evolución general de la
economía, especialmente del diferencial de rentabilidad de la
vivienda frente a otros activos financieros.
11. Si bien los datos globales indican que la mayor parte del
crecimiento de hogares (47,9%) se localiza en la Corona, al
Demanda
por ámbitos entrar en el detalle de los distintos segmentos de edad hay
geográficos.
que concluir que el mayor dinamismo reside en la
población del municipio de Madrid, donde el 49,6% del
incremento por emancipación se ve contrarrestado por la
casi totalidad (89,1%) de los hogares desaparecidos en la
Comunidad. Hay que recordar que estas desapariciones
suponen también liberaciones de viviendas principales, lo
que da la dimensión de su incidencia en el mercado de la
vivienda. Los índices interanuales de los flujos de
hogares en una estimación sin migraciones reflejan
una tendencia claramente regresiva de la población
del municipio de la capital; la inflexión hacia el
envejecimiento de la población de la Corona -tras

98
fue rtes incrementos hasta 1997- y el comienzo del

despegue en los Municipios No Metropolitanos.
12. Según los datos censales, el stock de las viviendas no
Parque de principales ha crecido a mayor ritmo y en mayor proporción,

viviendas. de forma que de cada cuatro viviendas una no se utiliza
para el alojamiento permanente. Un 12,4% del total
permanecen desocupadas y un 11,1% son viviendas
secundarias, siendo esta última clase de viviendas la que ha
experimentado un mayor ritmo de crecimiento. Ahora bien,
hay que significar que mientras en el municipio de Madrid
hay censadas 106.192 viviendas secundarias sólo 37.746
hogares de toda España declaran tener unas segunda
vivienda en Madrid capital. Esta enorme diferencia puede
deberse a varias causas, todas ellas imputables a la falta de
concreción del significado y a la escasa fiabilidad de la
información.
13. El flujo de viviendas construidas durante el intercenso

1991-2001, representa el 73,2% del crecimiento total
o diferencia observada entre los stock en las fechas
censales. El resto habrá que atribuírselo a los flujos de
viviendas derribadas y de cambios de uso. De acuerdo con
esta información, en torno a un 30% del incremento del
parque de viviendas durante ese periodo se debe a cambios
de uso de locales que en el Censo de 2001 han pasado a ser
considerados como viviendas. Los saldos compensados de
viviendas por derribo, cambios de uso y de clase, dan un
total de 178.000 viviendas para el conjunto de la
Comunidad, lo que equivale al 31% de crecimiento
intercensal experimentado en el parque de viviendas.
Dinámica
del parque 14. En el municipio de Madrid, casi todo el saldo compensado
de viviendas
corresponde a viviendas no principales, lo que constata que
por ámbitos.

99
en este caso son muy parecidas las cifras del crecimiento de

viviendas principales y de las viviendas construidas. Puede
verse en ello reforzada la idea de que una parte
importante de la dinámica del parque entre uno y otro
censo se debe a los cambios de clasificación, realidad
que se hace especialmente patente en la Almendra Central.
15. La actividad rehabilitadora y las mejores perspectivas

de inversión en las zonas urbanas mas consolidadas y de
mayor centralidad, hacen que la Almendra Central
registre altos cocientes de localización de las
diferentes clases de las viviendas construidas. Los
nuevos desarrollos residenciales se dejan notar en los altos
cocientes de localización de viviendas vacías en las Periferias
Sur y Este.
16. En la Corona Metropolitana, por el contrario, el saldo

compensado corresponde casi en su integridad al incremento
de viviendas principales y es negativo el saldo de viviendas
vacías, probablemente como consecuencia del cambio de uso
para su reutilización. En los Municipios No Metropolitanos la
distribución a partes iguales de los saldos compensados
entre viviendas principales y no principales puede
interpretarse como el mantenimiento del carácter de zona de
vivienda secundaria. La concentración de los cambios
hacia vivienda principal en la Corona Metropolitana y
en los Municipios No Metropolitanos refleja una mayor
presión de la demanda residencial que pone en uso
permanente viviendas que estaban vacías o se
utilizaban sólo como segunda residencia.

100
4 Estimación de la demanda de vivienda (2006-

2016).
La tarea de imaginar el futuro, en este caso la demanda de vivienda en

la Comunidad de Madrid, exige necesariamente aventurar hipótesis de
comportamiento de diversos elementos de la dinámica sociodemográfica y
económica que en no pocos casos tienen en la incertidumbre su principal rasgo
de identidad. El reconocimiento de esta realidad no supone, en modo alguno,
menoscabar la importancia de hacer previsiones acerca del comportamiento
que cabe esperar de la demanda de vivienda. Desde una óptica empresaria es
indiscutible la necesidad de prever para poder adelantarse a los
acontecimientos. El ejercicio prospectivo exige, en todo caso, una detallada
justificación de los razonamientos en que se basan las estimaciones, la
explicación de los procedimientos técnicos utilizados y la evaluación de los
resultados obtenidos.
El procedimiento que se sigue integra una sucesión de fases en las que

tras haber establecido la situación demográfica de partida se enuncian las
hipótesis de comportamiento demográfico utilizadas en las proyecciones de
población. A partir de los resultados de las proyecciones demográficas se
procede a la estimación de los hogares y, con ellos, de la demanda potencial
demográfica para el conjunto de la Comunidad de Madrid y de los diferentes
ámbitos geográficos considerados. La demanda potencial demográfica permite,
a su vez, efectuar la estimación de la necesidad de nuevas viviendas.

101
4.1 Proyección de población.
En el momento de realizar este estudio, las últimas cifras de población

disponibles corresponden a 1.01.2005. Los datos padronales a 1.01.2006,
además de no estar todavía disponibles con el detalle que aquí se requiere,
están pendientes de algunas posibles revisiones. La población tomada como
base de la proyección es la de 2005, utilizada también en la última revisión de
las proyecciones de población y hogares de la Comunidad de Madrid (Servicio
de Estadística de la Comunidad de Madrid).
La población de la Comunidad de Madrid es una población “madura”, con

comportamientos estables y razonablemente predecibles de la fecundidad y de
la mortalidad, pero que ha visto intensamente alterada su dinámica durante
los últimos diez años como consecuencia de fuertes flujos inmigratorios de
extranjeros. Se trata de un factor de crecimiento y de cambio demográfico no
extrapolable, para el que establecer hipótesis de evolución entraña los
máximos riesgos de desviación. Conviene comenzar por significar los rasgos
más relevantes de esos flujos a efectos de las consideraciones que deban
hacerse con respecto a su hipotético papel en la dinámica demográfica futura
y en la generación de demanda de vivienda:
• Procedencia diversa: tras los flujos de los últimos años cabe concluir
que disminuye la proporción de los comunitarios y de los magrebíes y
aumenta notablemente el peso de los hispanoamericanos y de los
europeos del Este.
• Diferentes patrones en la composición por sexo según

nacionalidades y perfiles similares en la composición por edad, con
predominio absoluto de jóvenes adultos.

102
• Mayoritariamente trabajan en empleos de baja cualificación:

servicio domestico y cuidados de personas dependientes, hostelería,
limpieza y construcción.
• Complementan el perfil del empleo la eventualidad, la precariedad y

la baja remuneración.
• Los perfiles de su cualificación profesional y de su proyecto

personal son muy diversos.
• Los procesos de reagrupamiento familiar son incipientes, cuando

existen.
Del panorama descrito puede deducirse que ni la adscripción laboral, ni

los sectores económicos ni las características de los empleos invitan a pensar
de momento en la consolidación de los proyectos migratorios con el eventual
reagrupamiento familiar. Además de como vayan evolucionando los escenarios
de la política inmigratoria europea y española, de la evolución económica, y
del posicionamiento en la escala laboral y social, en todo caso habrá que
contar con que serán los factores exógenos los que vayan definiendo la
evolución en dirección, sentido e intensidad de los flujos migratorios de
extranjeros, su incidencia sobre la población y su posible repercusión en la
generación de demanda de vivienda en Madrid.
El acierto de las proyecciones, cuyos datos se reflejan a continuación,

dependerá básicamente del grado de coincidencia con la realidad de la
previsión efectuada sobre la evolución de este fenómeno.
Lo primero es contar con unas proyecciones de población por edades

simples y por sexos que posteriormente permitan estimar los flujos de hogares
durante el periodo que comprende los diez años naturales desde 2006 a 2015,
ambos inclusive. Esquemáticamente, las hipótesis que se han manejado para
la realización de las proyecciones suponen el mantenimiento de la tendencia al
alza de la esperanza de vida (TABLA 4.1), que llegaría a 80,50 años para los
varones y 86,25 para las mujeres. Las ganancias previstas en estas
proyecciones exigen que se den mejoras continuadas en los próximos años en

103
la supervivencia en las edades adultas-maduras y en las más avanzadas,

sobre todo entre las mujeres. En el incremento de la esperanza de vida en los
hombres se contempla además el supuesto de que, a medio plazo, se
corregirán a la baja los factores de sobremortalidad masculina en las edades
adultas-jóvenes.
TABLA 4.1 Proyección de la esperanza de vida
Varones Mujeres
2002 77,76 84,56
2016 80,50 86,25
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2004) “Proyección de población de la
Comunidad de M adrid, 2002-2017 .”
Con respecto a la fecundidad, las proyecciones prevén un importante

aumento del índice sintético de fecundidad que llegaría a 1,65 hijos por mujer
y un adelanto del calendario, bajando la edad media a la maternidad a 30,75
años (TABLA 4.2).
TABLA 4.2 Proyección de la fecundidad.
ISF EMM
2002 1,28 31,43
2016 1,65 30,75
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2004) “Proyección de población de la
Comunidad de M adrid, 2002-2017 .”
Por lo que respecta a las hipótesis sobre migraciones, las proyecciones

(Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid, 2004) han considerado
como más probable que en los próximos años se producirá un incremento de
los movimientos interregionales provocado por la mayor movilidad de la
población extranjera mientras se efectúa la consolidación de su asentamiento.
Por lo que se refiere a los inmigrantes desde el extranjero se parte de las

proyecciones del INE (2007). La combinación entre sus hipótesis de llegadas

104
de extranjeros a España en 2016 y la de captación de la Comunidad de

Madrid, fijada en el 17, 55%, (la existente en 1997-1998, antes de la masiva y
“coyuntural” entrada de latinoamericanos) dan como resultado una reducción
de la inmigración hasta las 28.000 entradas en 2016.
4.1.1 Crecimientos de población previstos.
Los resultados de las proyecciones indican el mantenimiento de un

crecimiento continuado pero decreciente durante todo el periodo proyectado
(GRÁFICO 4.1).
Como puede verse en las TABLAS 4.3 a 4.9, la población de la

Comunidad de Madrid crece por encima de los 70.000 habitantes anuales
durante el primer quinquenio y algo menos de 50.000 durante el segundo. El
periodo comienza con una tasa anual de 1,412 % y termina con un ritmo del
0,582% (GRÁFICO 4.2).
La población del municipio de Madrid es la que va a crecer más despacio.

Comienza con una tasa del 0,434% y termina en una situación prácticamente
estacionaria, aunque ligeramente negativa (-0,024%)
Para los distintos ámbitos de la Corona Metropolitana se han previsto

comportamientos muy diferentes. La tendencia descendente de los ritmos está
presente en todos los casos, pero mientras para la Corona Oeste se prevé un
altísimo ritmo de crecimiento (2,585% anual acumulativo), la Corona Sur, que
en el pasado protagonizó los mayores crecimientos, va a crecer a menor ritmo
que la población del conjunto de la Comunidad.
Como se verá después con detalle, las hipótesis sobre las migraciones y
las variaciones residenciales hacen que sea el conjunto de Municipios No
Metropolitanos el que crezca más deprisa (2,694% anual acumulativo) durante

105
todo el decenio proyectado. En este ámbito se concentrará el 37% del

crecimiento previsto para la Comunidad, mientras que la Corona Norte no
llega a localizar el 6%, y el municipio de Madrid y las restantes coronas
prácticamente se reparte el resto del crecimiento con cuotas que van del
11,7% de la capital al 16,8% de la corona Sur (GRÁFICO 4.3).
GRÁFICO 4.1 Proyección de la población de la Comunidad de

Madrid por ámbitos
7.000.000
6.000.000
5.000.000
Habitantes
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Municipios No Metropolitanos
Corona Metropolitana NORTE
Corona Metropolitana OESTE
Corona Metropolitana ESTE
Corona Metropolitana SUR
Municipio de Madrid
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto
de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005

106
GRÁFICO 4.2 Proyección de la evolución de los ritmos de

crecimiento por ámbitos
4,50
4,00
Tasa de Crecimiento Anual A (%)
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
-0,50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
C. MADRID MUN.MADRID C.M.SUR C.M. ESTE

C.M. NORTE C.M.OESTE MUN.NO METROP
FUENTE Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002 -2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005
GRÁFICO 4.3 Proyección de la distribución del crecimiento por

ámbitos
Distribución de la población en 2006 Distribución del crecimiento previsto entre
2006 y 2016
C.M.SUR C.M. NORTE
C.M.OESTE
C.M. ESTE
MUN.MADRID C.M. ESTE
C.M. NORTE
C.M.SUR
C.M.OESTE MUN.NO
METROP
MUN.NO
METROP
MUN.MADRID
FUENTE : Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005

107
TABLA 4.3 Proyección de la población de la Comunidad de

Madrid 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
Fecha Habitantes Periodo de crecimiento
1.01.2006 6.058.804 2006 1,412
1.01.2007 6.144.344 2007 1,289
1.01.2008 6.223.534 2008 1,193
1.01.2009 6.297.794 2009 1,108
1.01.2010 6.367.568 2010 1,022
1.01.2011 6.432.630 2011 0,931
1.01.2012 6.492.495 2012 0,833
1.01.2013 6.546.548 2013 0,734
1.01.2014 6.594.623 2014 0,647
1.01.2015 6.637.258 2015 0,582
1.01.2016 6.675.876
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 373.826 2006-2011 1,205

Crecimiento1.01.2011, 1.012016 243.246 2011-2016 0,745
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 617.072 2006-2016 0,975
FUENTE : Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid.2005
TABLA 4.4 Proyección de la población de l Municipio de

Madrid 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 3.172.427 2006 0,434
1.01.2007 3.186.197 2007 0,383
1.01.2008 3.198.386 2008 0,354
1.01.2009 3.209.720 2009 0,328
1.01.2010 3.220.241 2010 0,288
1.01.2011 3.229.517 2011 0,233
1.01.2012 3.237.029 2012 0,161
1.01.2013 3.242.226 2013 0,083
1.01.2014 3.244.908 2014 0,016
1.01.2015 3.245.412 2015 -0,024
1.01.2016 3.244.624
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 57.090 2006-2011 0,357

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 15.107 2011-2016 0,093
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 72.197 2006-2016 0,225

108
TABLA 4.5 Proyección de la población de la Corona

Metropolitana SUR 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 1.043.906 2006 1,297
1.01.2007 1.057.450 2007 1,216
1.01.2008 1.070.308 2008 1,151
1.01.2009 1.082.623 2009 1,087
1.01.2010 1.094.395 2010 1,015
1.01.2011 1.105.498 2011 0,932
1.01.2012 1.115.797 2012 0,838
1.01.2013 1.125.150 2013 0,741
1.01.2014 1.133.489 2014 0,651
1.01.2015 1.140.866 2015 0,580
1.01.2016 1.147.478
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 61.591 2006-2011 1,153

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 41.980 2011-2016 0,748
1.01.2006, 1.012016
Crecimiento 103.572 2006-2016 0,950

Metropolitana ESTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 529.296 2006 2,130
1.01.2007 540.569 2007 1,943
1.01.2008 551.074 2008 1,796
1.01.2009 560.973 2009 1,671
1.01.2010 570.347 2010 1,554
1.01.2011 579.209 2011 1,439
1.01.2012 587.543 2012 1,323
1.01.2013 595.319 2013 1,211
1.01.2014 602.529 2014 1,109
1.01.2015 609.212 2015 1,028
1.01.2016 615.477
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 49.912 2006-2011 1,819

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 36.269 2011-2016 1,222
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 86.181 2006-2016 1,520
FUENTE : Elaboración propia a partir de P royección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

109

Metropolitana NORTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 252.599 2006 1,810
1.01.2007 257.170 2007 1,681
1.01.2008 261.492 2008 1,574
1.01.2009 265.609 2009 1,478
1.01.2010 269.536 2010 1,395
1.01.2011 273.295 2011 1,307
1.01.2012 276.868 2012 1,215
1.01.2013 280.232 2013 1,122
1.01.2014 283.376 2014 1,038
1.01.2015 286.316 2015 0,972
1.01.2016 289.099
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 20.696 2006-2011 1,587

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 15.803 2011-2016 1,131
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 36.500 2006-2016 1,359

Metropolitana OESTE 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 318.163 2006 3,768
1.01.2007 330.151 2007 3,384
1.01.2008 341.322 2008 3,060
1.01.2009 351.767 2009 2,784
1.01.2010 361.560 2010 2,566
1.01.2011 370.838 2011 2,374
1.01.2012 379.641 2012 2,201
1.01.2013 387.996 2013 2,045
1.01.2014 395.929 2014 1,904
1.01.2015 403.467 2015 1,784
1.01.2016 410.664
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 52.674 2006-2011 3,111

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 39.827 2011-2016 2,061
Crecimiento1.01.2006, 1.012016 92.501 2006-2016 2,585
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005.

110
TABLA 4.9 Proyección de la población de los Municipios No

Metropolitanos 1.01.2006 a 1.01.2016
Tasas anuales
1.01.2006 742.412 2006 4,094
1.01.2007 772.808 2007 3,642
1.01.2008 800.952 2008 3,265
1.01.2009 827.102 2009 2,949
1.01.2010 851.489 2010 2,676
1.01.2011 874.273 2011 2,441
1.01.2012 895.616 2012 2,234
1.01.2013 915.625 2013 2,050
1.01.2014 934.393 2014 1,883
1.01.2015 951.986 2015 1,738
1.01.2016 968.534
Crecimiento1.01.2006, 1.012011 131.861 2006-2011 3,324

1.01.2011, 1.012016
Crecimiento 94.261 2011-2016 2,069
1.01.2006, 1.012016
Crecimiento 226.121 2006-2016 2,694
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. 2005.
4.1.2 Los componentes del crecimiento.
Según el modelo previsto para las migraciones internas (entre ámbitos

de la Comunidad), el municipio de Madrid habrá perdido en el momento
horizonte (1.01.2016) por este componente el equivalente al 6,7% de su
población en 1.01.2006, como consecuencia de que el 12,8% de los residentes
buscarán acomodo en otros ámbitos. La anterior tendencia dominante de
flujos de salida hacia la Corona Sur, se distribuye de forma más equilibrada
entre los diferentes ámbitos y, especialmente, fuera de la Corona
Metropolitana. Igualmente la capital deja de ser el principal destino de quienes
cambian de residencia dentro de la Comunidad, y lo hacen en favor del
denominado ámbito No Metropolitano, que pasa a protagonizar el proceso de

111
expansión metropolitana, que vivirá simultáneamente con la transformación

de muchas de sus viviendas secundarias en principales (TABLAS 4.10 a 4.16).
También recaen sobre el municipio de Madrid el mayor volumen y la

mayor intensidad de los flujos migratorios externos a la Comunidad de Madrid.
Fuera de la capital, como puede observarse en los cuadros de componentes de
crecimiento, la incidencia del saldo migratorio exterior sobre el crecimiento de
la población es menos intensa.
En síntesis, y a efectos de ir adelantando las posibles repersusiones que

la dinámica de la población prevista pudiera tener sobre la dinámica de
hogares y consecuentemente en la demanda potencial demográfica de
vivienda, se deben destacar algunas tendencias relevantes:
• Los datos de mortalidad reflejan un progresivo crecimiento del

número de defunciones pero, salvo en el municipio de Madrid y en
la Corona Sur, todavía con unas proporciones bajas,
consecuencia de estructuras de edades jóvenes y rejuvenecidas por
los desplazamientos migratorios.
• El crecimiento debido a las migraciones con el exterior de la

Comunidad es ligeramente superior al saldo natural durante
el primer quinquenio pero se reduce considerablemente durante el
segundo. En suma, para 2016 el saldo migratorio externo para
el conjunto de la Comunidad, en términos de crecimiento,
tendrá un efecto directo ligeramente inferior al del saldo
natural.
• En todo caso, los movimientos migratorios externos juegan un

destacado papel en el crecimiento, tanto por la aportación directa
del saldo como por su efecto sobre la natalidad. Como se verá a
continuación, al tratarse de migraciones con un perfil marcado por
los adultos jóvenes, es más acusada su incidencia sobre la
composición por edades, precisamente entre los grupos con

112
mayor capacidad reproductora y de generar demanda

potencial demográfica de vivienda.
• Como ya se ha visto en apartados anteriores, parte de las

emigraciones exteriores, especialmente desde el municipio
de Madrid y desde las Coronas Sur y Este, corresponden a
desplazamientos a las provincias limítrofes en relación con la
compra de una vivienda asequible y adecuada. Son
migraciones cuyo futuro está supeditado a la existencia de una
oferta de vivienda semejante dentro de los límites de la Comunidad.
• Se mantiene la tendencia de desconcentración residencial

con movimientos hacia la periferia metropolitana. Siguen
teniendo una gran relevancia por su intensidad los desplazamientos
entre los distintos ámbitos de la Comunidad con tendencia a un
mayor equilibrio en la matriz de flujos.
• Los movimientos migratorios internos son el resultado de la

redistribución espacial de la población como consecuencia de un
determinado modelo de expansión metropolitana. Básicamente se
fundamentan en la distribución espacial de la oferta de
vivienda para los jóvenes que demanda una primera vivienda
y de los hogares en fase estable que buscan mejorar de
vivienda y de entorno urbano con el apoyo de las nuevas
accesibilidades. El futuro de este proceso va a depender en buena
medida de la distribución espacial de la oferta, pero hay que
considerar también, como se verá a continuación, el efecto que
habrá de tener el progresivo crecimiento de los flujos de renovación
natural de la ocupación del parque, especialmente en el municipio
de Madrid y en los de las Coronas Sur y Este. Es una dinámica
demográfica que habrá de tener respuesta en la intensificación
de la actividad rehabilitadora del tejido residencial, desde la
vivienda a los barrios.

113
TABLA 4.10 Componentes del crecimiento previsto para la

1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 6.058.804 6.432.630 6.675.876
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 398.116 392.184 790.300
Defunciones 211.924 232.487 444.411
Crecimiento Natural 186.192 159.698 345.889
Inmigrantes Exterior 572.310 409.508 981.818
Emigrantes Exterior 384.675 325.959 710.635
Crecimiento Migratorio Exterior 187.634 83.549 271.183
Inmigrantes Interiores 459.293 381.540 840.833
Emigrantes Interiores 459.293 381.540 840.833
Crecimiento Migratorio Interior 0 0 0
Crecimiento Migratorio 187.634 83.549 271.183
Crecimiento Total 373.826 243.246 617.072
Porcentajes con respecto a la población total al comienzo del periodo

Nacimientos 6,57 6,10 11,84
Defunciones 3,50 3,61 6,66
Crecimiento Natural 3,07 2,48 5,18
Inmigrantes Exterior 9,45 6,37 14,71
Emigrantes Exterior 6,35 5,07 10,64
Crecimiento Migratorio Exterior 3,10 1,30 4,06
Inmigrantes Interiores 7,58 5,93 12,60
Emigrantes Interiores 7,58 5,93 12,60
Crecimiento Migratorio Interior 0,00 0,00 0,00
Crecimiento Migratorio 3,10 1,30 4,06
Crecimiento Total 6,17 3,78 9,24
*Los datos de migraciones exteriores se refieren a los flujos que se producen con el resto de España y con el
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se producen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
FUENTE. Instituto de Estadística de la C. Madrid (2005) “Proyección de población de la Comunidad de M adrid,
2002-2017 .”

114
TABLA 4.11 Componentes del crecimiento previsto para el

municipio de Madrid.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 3.172.427 3.229.517 3.244.624
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 185.556 181.203 366.759
Defunciones 137.950 145.311 283.261
Crecimiento Migratorio Interior -123.028 -95.531 -218.559
Crecimiento Migratorio 9.484 -20.785 -11.301

Crecimiento Migratorio Interior -3,88 -2,96 -6,74
Crecimiento Migratorio 0,30 -0,64 -0,35
considerados.
2002-2017 .”

115

Corona Metropolitana Sur.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 1.043.906 1.105.498 1.147.478
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 70.397 68.837 139.235
Nacimientos 26.291 30.821 57.112
Defunciones 44.106 38.016 82.122
Emigrantes Exterior 11.203 -224 10.978
Crecimiento Migratorio Interior 17.485 3.964 21.450

Crecimiento Natura l 4,23 3,44 7,16
Crecimiento Migratorio Exterior 1,07 -0,02 0,96
extranjero. Los de migraciones interiores son los que se pro ducen entre los diferentes ámbitos de la Comunidad
considerados.
2002-2017 .”

116

Corona Metropolitana Este.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 529.296 579.209 615.477
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 37.930 38.374 76.304
Defunciones 11.954 14.187 26.140

considerados.
2002-2017 .”

117

Corona Metropolitana Norte.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 252.599 273.295 289.099
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 17.234 17.475 34.710
Defunciones 6.055 7.072 13.127

considerados.
2002-2017 .”

118

Corona Metropolitana Oeste.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 318.163 370.838 410.664
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 27.147 26.316 53.463
Defunciones 7.692 9.202 16.893

considerados.
2002-2017 .”

119
TABLA 4.16 Componentes del crecimiento previsto para los

Municipios No Metropolitanos.
1.01.2006 1.01.2011 1.01.2016

Habitantes 742.412 874.273 968.534
2006-2010 2011-2015 2006-2015

Nacimientos 59.850 59.978 119.829
Defunciones 21.982 25.894 47.876
Crecimiento Migratorio Exterior 15.565 586 16.151

c onsiderados.
2002-2017 .”

120
4.1.3 Cambios en la estructura por edades.
A efectos de las posteriores estimaciones de la demanda potencial

demográfic a, es importante observar la dinámica prevista para la composición
por edades. Es determinante la evolución negativa del segmento de edad de
18 a 39 años que, a pesar de la inmigración, presenta decrecimientos como
consecuencia de la inercia de la estructura. Las “manchas blancas” en las
pirámides de todos los ámbitos (GRÁFICOS 4.4 a 4.10) son el reflejo gráfico
de la reducción que en términos absolutos van a experimentar las cohortes
que cumplen las edades propias de la emancipación durante el periodo
proyectado.
Los individuos de esas edades son quienes protagonizan la emancipación

que, como ya se ha analizado en anteriores apartados, es el fenómeno que
genera la mayor parte de los nuevos hogares y, consecuentemente, la
demanda potencial de la primera vivienda. El modelo de cambios de residencia
previsto acaba por configurar la distribución por ámbitos de la demanda
potencial de vivienda por emancipación. El perfil de los migrantes está definido
por el predominio de los jóvenes adultos, de 25 a 29 años, a mayor edad las
proporciones de migrantes se debilitan rápidamente hasta alcanzar la menor
intensidad a los 50 años. Después vuelven a hacerse mas frecuentes los
cambios de residencia, alcanzando otro máximo en torno a la jubilación.
También es muy relevante el desplazamiento de la masa demográfica

hacia las edades más elevadas. En términos de dinámica de hogares, el
crecimiento de esos segmentos de edad supone que se van a intensificar los
flujos de desaparición de hogares por fallecimiento y, consecuentemente, de
viviendas liberadas.
Por último, la tendencia ascendente prevista para la fecundidad y el

aporte inmigratorio se reflejan en la estructura por edades prevista para 2016

121
en progresivos ensanchamientos de las bases de las pirámides. Es un cambio

que, de producirse, incidirá también en el crecimiento de la población, pero sin
repercutir de forma directa sobre la formación de hogares ni sobre la demanda
de nuevas viviendas durante el periodo proyectado.
GRÁFICO 4.4 Resultado de las proyecciones de pobla ción sobre

la composición por edades. Comunidad de Madrid
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
65.000 55.000 45.000 35.000 25.000 15.000 5.000 5.000 15.000 25.000 35.000 45.000 55.000 65.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
Edad Varones Mujeres Total (%) Varones Mujeres Total (%) Total TAA
0-17 546.976 518.821 1.065.797 17,6 662.774 631.815 1.294.589 19,4 228.792 2,0
18-39 1.122.649 1.093.667 2.216.316 36,6 959.725 937.375 1.897.101 28,4 -319.216 -1,5
40-54 621.061 660.358 1.281.419 21,1 820.468 823.342 1.643.809 24,6 362.390 2,5
55-64 293.889 331.303 625.192 10,3 355.256 401.424 756.679 11,3 131.488 1,9
65-74 204.365 255.174 459.538 7,6 248.749 307.654 556.403 8,3 96.864 1,9
75-84 118.308 190.158 308.466 5,1 143.477 212.731 356.209 5,3 47.743 1,4
85 y + 27.953 74.122 102.075 1,7 55.269 115.818 171.086 2,6 69.011 5,3
Total 2.935.201 3.123.603 6.058.804 100 3.245.717 3.430.159 6.675.876 100 617.072 1,0
de Estadística de la Comunidad de Madrid

122
GRÁFICO 4.5 Resultado de las proyecciones de población sobre

la composición por edades Municipio de Madrid
Hombres
85 Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
35.000 25.000 15.000 5.000 5.000 15.000 25.000 35.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 252.046 240.464 492.510 15,5 287.935 277.013 564.948 17,4 72.438 1,4
18-39 547.574 543.356 1.090.930 34,4 433.672 437.364 871.035 26,8 -219.894 -2,2
40-54 310.385 344.265 654.650 20,6 387.342 406.936 794.278 24,5 139.628 2,0
55-64 149.068 186.543 335.611 10,6 171.233 205.134 376.368 11,6 40.757 1,2
65-74 129.653 175.053 304.707 9,6 123.604 170.387 293.991 9,1 -10.716 -0,4
75-84 82.732 138.551 221.283 7,0 87.680 140.804 228.484 7,0 7.201 0,3
85 y + 19.504 53.233 72.737 2,3 36.480 79.040 115.520 3,6 42.783 4,7
Total 1.490.962 1.681.465 3.172.427 100 1.527.947 1.716.677 3.244.624 100 72.197 0,2
La proyección de población para el municipio de Madrid prevé un

crecimiento del 4,7% anual acumulativo para la población mayor de 85 años
de edad. Ha de ser especialmente significativo, en términos de mercado de
vivienda la renovación natural que habrá de producirse en la ocupación del
parque de viviendas.

123

la composición por edades Corona Metropolitana SUR
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
13.000 11.000 9.000 7.000 5.000 3.000 1.000 1.000 3.000 5.000 7.000 9.000 11.000 13.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 94.760 89.558 184.318 17,7 115.527 108.267 223.795 19,5 39.476 2,0
18-39 216.449 200.742 417.191 40,0 179.700 164.978 344.678 30,0 -72.513 -1,9
40-54 106.506 111.671 218.176 20,9 138.977 131.123 270.100 23,5 51.924 2,2
55-64 61.649 62.611 124.261 11,9 64.226 71.280 135.506 11,8 11.246 0,9
65-74 29.000 30.900 59.900 5,7 51.340 56.803 108.143 9,4 48.243 6,1
75-84 12.108 18.305 30.413 2,9 20.940 26.312 47.252 4,1 16.839 4,5
85 y + 2.814 6.833 9.647 0,9 6.086 11.917 18.004 1,6 8.357 6,4
Total 523.286 520.621 1.043.906 100 576.797 570.681 1.147.478 100 103.572 1,0
La población de la Corona Metropolitana Sur experimenta una reducción

de la población en edad de emancipación próxima en intensidad a la del
municipio de la Capital. Sólo la Corona Oeste y el conjunto de Municipios No
Metropolitanos, merced al modelo de redistribución espacial previsto en las
proyecciones, no pierden volumen de población en edad de emancipación,
aunque el rejuvenecimiento de ese segmento hará también que se reduzca la
intensidad de los flujos dentro del periodo analizado.

124

la composición por edades Corona Metropolitana ESTE
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 52.527 50.053 102.580 19,4 64.882 62.221 127.103 20,7 24.523 2,2
18-39 109.990 104.365 214.355 40,5 98.348 92.918 191.266 31,1 -23.089 -1,1
40-54 58.915 60.290 119.205 22,5 77.776 74.499 152.275 24,7 33.070 2,5
55-64 24.700 24.256 48.957 9,2 34.697 37.310 72.007 11,7 23.050 3,9
65-74 12.254 13.592 25.846 4,9 20.848 22.626 43.474 7,1 17.628 5,3
75-84 5.775 8.411 14.186 2,7 8.958 11.890 20.848 3,4 6.662 3,9
85 y + 1.247 2.921 4.168 0,8 2.890 5.616 8.506 1,4 4.338 7,4
Total 265.408 263.888 529.296 100 308.399 307.079 615.477 100 86.181 1,5
de Estadís tica de la Comunidad de Madrid
En todos los ámbitos de la Comunidad se van a producir fuertes procesos

de envejecimiento que presumiblemente harán aumentar las situaciones de
cambios y de liberación de viviendas.

125

la composición por edades Corona Metropolitana NORTE
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
0 0
3.000 2.000 1.000 0 1.000 2.000 3.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 27.205 25.815 53.020 21,0 31.530 30.272 61.802 21,4 8.782 1,5
18-39 46.469 47.362 93.831 37,1 42.495 43.225 85.720 29,7 -8.111 -0,9
40-54 27.914 30.011 57.925 22,9 34.763 36.481 71.243 24,6 13.318 2,1
55-64 12.931 12.828 25.759 10,2 15.474 17.791 33.265 11,5 7.506 2,6
65-74 6.119 6.560 12.679 5,0 10.616 11.883 22.499 7,8 9.820 5,9
75-84 2.840 4.214 7.054 2,8 4.418 5.823 10.241 3,5 3.187 3,8
85 y + 635 1.695 2.331 0,9 1.431 2.897 4.328 1,5 1.998 6,4
Total 124.114 128.484 252.599 100 140.727 148.372 289.099 100 36.500 1,4
Es común a todos los ámbitos el aumento del tamaño de los

grupos de edad de 40 a 64 años, especialmente proclives a constituir
demanda de vivienda por mejora y de vivienda secundaria.

126

la composición por edades Corona Metropolitana OESTE
Hombres Mujeres
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
0 0
4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000
2006 2016
Crecimiento
Grupos 2006 2016 2006-2016
0-17 37.906 35.850 73.755 23,2 51.314 48.809 100.123 24,4 26.368 3,1
18-39 56.194 60.130 116.323 36,6 57.439 59.738 117.178 28,5 854 0,1
40-54 33.886 37.221 71.106 22,3 49.841 52.931 102.772 25,0 31.665 3,8
55-64 15.325 16.021 31.346 9,9 20.232 22.894 43.126 10,5 11.781 3,2
65-74 7.146 7.382 14.528 4,6 13.435 15.558 28.993 7,1 14.465 7,2
75-84 3.178 4.587 7.764 2,4 5.487 7.213 12.700 3,1 4.936 5,0
85 y + 831 2.510 3.341 1,0 1.837 3.936 5.773 1,4 2.432 5,6
Total 154.464 163.699 318.163 100 199.585 211.080 410.664 100 92.501 2,6

127

la composición por edades Municipios No Metropolitanos
85 Varones Mujeres
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
0
0
11.000 9.000 7.000 5.000 3.000 1.000 1.000 3.000 5.000 7.000 9.000 11.000
2006 2016
Crecimiento 2006-
Grupos 2006 2016 2016
0-17 82.532 77.083 159.614 21,5 111.586 105.233 216.819 22,4 57.204 3,1
18-39 145.974 137.712 283.686 38,2 148.070 139.153 287.223 29,7 3.537 0,1
40-54 83.456 76.900 160.357 21,6 131.769 121.372 253.141 26,1 92.784 4,7
55-64 30.215 29.044 59.259 8,0 49.392 47.015 96.407 10,0 37.148 5,0
65-74 20.192 21.686 41.879 5,6 28.905 30.397 59.303 6,1 17.424 3,5
75-84 11.674 16.090 27.765 3,7 15.995 20.689 36.684 3,8 8.919 2,8
85 y + 2.923 6.930 9.853 1,3 6.545 12.412 18.957 2,0 9.104 6,8
Total 376.967 365.445 742.412 100 492.263 476.271 968.534 100 226.121 2,7

128
4.2 Estimación de la demanda potencial demográfica.
Siguiendo con los procedimientos aplicados en el capítulo 3, se proyectan

en primer lugar los hogares utilizando el método de la persona de referencia,
para a continuación hacer estimaciones complementarias de los flujos de
nuevos hogares por emancipació n así como de los de desaparición por
fallecimiento.
Los resultados obtenidos configuran escenarios en los que junto a los

elementos propios de la inercia demográfica, determinada por la estructura
por edades en el momento inicial, actúan los factores relativos al
comportamiento de los componentes de cambio demográfico y de las formas
de convivencia.
La estimación del crecimiento del número de hogares está referida a

cada uno de los ámbitos analizados. Se hacen también estimaciones de la
distribución de los hogares según tamaños y tipos de estructura.
4.2.1. Estimación de los flujos de hogares.
La estimación de los flujos de hogares se ha efectuado tomando como

base las proyecciones del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid,
disponibles en el momento de realizar este estudio, que han sido levemente
modificadas en algunas de sus hipótesis y por el hecho de que aquí se van a
utilizar los proyecciones de población actualizadas a 1.01.2005.
Como ya se ha constatado en el análisis retrospectivo, la evolución de

las formas de convivencia en la Comunidad de Madrid es convergente con el

129
modelo propio de las sociedades más avanzadas. Un rasgo fundamental es el

ritmo de crecimiento del número de hogares progresivo y claramente superior
al del conjunto de la población, con cambios en las estructuras de las formas
de convivencia entre los que cobra especial protagonismo el aumento del
número de los hogares más pequeños.
El fuerte ritmo del crecimiento de los hogares no se podría explicar sin

tomar en consideración la reducción de su tamaño medio, que como ya se ha
visto es consecuencia de:
a) El descenso de la fecundidad, aunque aquí se prevé que continúe y se

acentúe su actual tendencia ascendente.
b) El incremento de hogares de personas que viven solas, por una opción

personal específica. Es previsible que esta tendencia se incremente
notablemente entre los jóvenes y especialmente entre las mujeres.
c) El incremento de hogares unipersonales y monoparentales como

consecuencia de rupturas de parejas.
d) El incremento de hogares de una o dos personas por el aumento de la

esperanza de vida en condiciones de salud que permiten mantener el
hogar durante más tiempo en las fases de “nido vacío”, tras la salida de
los hijos, y de viudez.
Por otra parte, a partir de 1998, los fuertes flujos inmigratorios vienen
constituyendo un importante factor en el crecimiento del número de hogares,
aunque las muchas incertidumbres existentes sobre estos flujos obligan a ser
muy prudentes en el análisis prospectivo de la incidencia que la consolidación
de los proyectos vitales de los inmigrantes acabe teniendo sobre la dinámica
de los hogares. El actual predominio de hogares jóvenes y con estructuras
complejas habrá de evolucionar hacia los modelos predominantes entre los
autóctonos, contribuyendo previsiblemente al aumento de la demanda efectiva
de vivienda.

130
El crecimiento del número de hogares se ha visto condicionado durante

los últimos años en la Comunidad de Madrid como consecuencia del retraso de
la edad de emancipación. Como ya se ha señalado, la permanencia en el hogar
paterno hasta edades relativamente elevadas es una característica específica
de la sociedad española que probablemente ya ha tocado techo, siendo
razonable pensar que va a experimentar un cambio de tendencia en los
próximos años.
Pero además de esos efectos derivados de los comportamientos

sociodemográficos, el factor de mayor relevancia y mayor certidumbre es la
inercia derivada de la composición por edades de la población de la
Comunidad de Madrid en el momento inicial de las proyecciones. La progresiva
disminución del tamaño de las generaciones que van entrando en edad de
emancipación hará que se debiliten los flujos de formación de nuevos hogares
que, como se ha visto, es con mucho el principal factor en la generación de
demanda potencial de vivienda.
Tal como se vio en el análisis retrospectivo, la población del municipio de

Madrid presenta una estructura de forma de convivencia diferente a las de la
Corona Metropolitana, en ésta, predominan los hogares formados por una
pareja y sus hijos, mientras que en la capital es mayor la diversidad de formas
de convivencia y la proporción de hogares de personas solas. En esta
diferenciación es muy determinante la estructura por edades, que es
consecuencia a su vez del proceso de redistribución espacial de la población,
provocado, como ya se ha explicado, por la expansión espacial del fenómeno
metropolitano. En el futuro, esta tendencia se verá en parte diluida por la
inevitable evolución de la composición por edad y por una mayor complejidad
y multidireccionalidad en el proceso de redistribución espacial de la población.
Para las estimaciones sobre la evolución de los flujos de hogares se

utiliza el método de la persona de referencia y se consideran como más
probables las siguientes hipótesis:

131
El cambio de tendencia en el retraso de la edad de emancipación

supondrá un incremento en las tasas de persona de referencia tanto para los
varones como para las mujeres entre los grupos jóvenes (de 19 a 39). En el
caso de las mujeres se trata, además, del mantenimiento de la tendencia de
aumento de las tasas de persona de referencia femeninas, que ya se viene
observando en los últimos quince años.
Al margen de los efectos de una mejor adecuación a las condiciones del

mercado laboral o de unas mayores facilidades de acceso de los jóvenes al
mercado de la vivienda (por ejemplo, mediante una mayor propensión al
alquiler en los primeros años de la vida adulta), el cese del retraso de la
emancipación y su reajuste hacia edades más tempranas, puede ser también
la consecuencia del cambio de generación y de un razonable cambio de
mentalidad social, convergente con los comportamientos de los modelos
sociales de otros países europeos y del español en épocas no muy lejanas.
Aunque el alargamiento de la esperanza de vida pueda estar trastocando

el calendario de las diferentes etapas del ciclo vital de los individuos (en
concreto, la permanencia en el hogar paterno y, consecuentemente, la edad
de emancipación) y aunque también actúen en esa misma dirección la
elevación general del nivel económico y la creciente valoración de la formación
del individuo, el acusado retraso experimentado en España tiene sobre todo
componentes generacionales y coyunturales que razonablemente habrán de
corregirse en el futuro hasta alcanzar valores en la edad media a la
emancipación similares a los existentes en 1991.
Con todo, los resultados obtenidos para el conjunto de la Comunidad de

Madrid reflejan una progresiva reducción del volumen de los flujos anuales, de
forma que durante el quinquenio 2006-2010 se mantiene un incremento anual
medio de cerca de 48.000 hogares, muy inferior al del quinquenio anterior,
pero en el quinquenio 2011-2015 el crecimiento anual medio se reduce a
35.000 hogares, sensiblemente menor que el experimentado desde la segunda
mitad de los noventa (TABLA 4.17 Y GRÁFICO 4.11).

132
TABLA 4.17 Estimación de los crecimientos anuales de

hogares en la Comunidad de Madrid.
Incrementos del número de

Hogares estimados a 1.01. hogares durante el año
2006 2.192.490 52.476
2007 2.244.967 49.878
2008 2.294.844 47.835
2009 2.342.679 44.973
2010 2.387.653 43.566
2011 2.431.219 40.276
2012 2.471.494 37.898
2013 2.509.392 35.502
2014 2.544.894 32.714
2015 2.577.609 31.843
2016 2.609.452
FUENTE: Elaboración propia a partir de Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. (2004)
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.
GRÁFICO 4.11 Crecimiento del número de los hogares en la

Comunidad de Madrid. Media anual de cada periodo.
90.000
80.000 76.488
70.000
60.000
48.350 47.746
50.000
40.000 35.647
30.000
19.536
20.000
10.000
0
1991-1996 1996-2001 2001-2006 2006-2011 2011-2016
FUENTE: Elaboración propia a partir del Censo de 1991, Padrón de 1996, Censo de 2001 e Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid. (2004) Proyecciones de Hogares. Modelo normativo.

133
Las hipótesis utilizadas, de adelanto de la emancipación y de incremento

del valor de las tasas de personas de referencia entre los grupos de edades de
menos de 39 años, sólo suavizan el efecto contrario de la estructura por edad,
constatado en el apartado anterior en las pirámides de edades de la población
futura (GRÁFICO 4.4).
La utilización de los resultados de la proyección de los hogares por

grupos de edad permite una aproximación a los flujos de aparición y
desaparición de hogares (GRÁFICO 4.12). Los hogares con personas de
referencia menores de 40 años, aumentan durante el primer quinquenio como
consecuencia del mantenimiento de la inmigración, pero después, el
debilitamiento previsto de los flujos de inmigrantes y la estructura por edad
hacen que este tipo de hogares reduzca sensiblemente su volumen. Este
grupo de hogares “jóvenes” pasará de representar el 29,25% del total en
2006, a tan sólo el 23,66% en el año horizonte de la proyección.
El grupo de los hogares que tienen la persona de referencia entre 40 y

54 años de edad, periodo del ciclo de vida del hogar más propenso para el
cambio de vivienda por mejora, crece en 115.000 unidades durante la primera
mitad del periodo y en 120.000 entre 2011 y 2016 (GRÁFICO 4.13).
Es también relevante, en este caso por su incidencia en el flujo de

desaparición de hogares y en la renovación natural de la ocupación del parque
de vivienda, el incremento del número de hogares con personas de referencia
mayores de 65 años.

134
GRÁFICO 4.12 Evolución de la distribución de los hogares

estimados en función de los grupos de edad de las personas de
referencia. Comunidad de Madrid.
2006
65+ 524.996
55-64 346.454
40-54 679.793
15-39 641.247
0 250.000 500.000 750.000 1.000.000
2011
65+ 593.343
55-64 378.561
40-54 795.034
15-39 664.281
0 250.000 500.000 750.000 1.000.000
2016
65+ 653.534
55-64 423.952
40-54 914.550
15-39 617.415
0 250.000 500.000 750.000 1.000.000
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017. (2005) y
Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)

135
GRÁFICO 4.13 Crecimiento estimado del número de hogares en

la Comunidad de Madrid según el grupo de edad de la persona
de referencia (2006-2016).
Grupo de edad de la persona dereferencia
65+ 128.539
55-64 77.499
del hogar
40-54 234.757
15-39 -23.832
-50.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Hogares
El método de la persona de referencia permite observar los crecimientos

por grupos quinquenales y simular, como si de cohortes se tratara, los flujos
dentro de una misma “generación” de personas de referencia. Como ya se
indicó, estos flujos son la consecuencia de la evolución de las tasas de persona
de referencia (ht x), de la estructura (que incorpora los efectos de la
mortalidad) y del saldo neto migratorio.
Durante el primer quinquenio (1.01.2006 a 1.01.2011) (TABLA 4.18), a

pesar del incremento y de la continuidad de los flujos migratorios, la inercia
del tamaño de las generaciones hace que se reduzcan el número de los
hogares con personas de 20 a 29 años de edad y el de individuos de 70 a 74,
que corresponde a las generaciones huecas de la guerra de 1936 a 1939. A
título de ejemplo, en 2006 había 115.428 hogares con persona de referencia
de 25 a 29 años, mientras que en 2011 el grupo queda reducido a 99.158, con
una merma de 16.240.

136
En el segundo quinquenio (1.01.2011 a 1.01.2016) (TABLA 4.19), por

idénticas causas, el decremento se extiende, lógicamente, al grupo 30-34 y se
traslada al de 75-79. La estructura por edad y las migraciones recibidas
durante los últimos años y el aumento de la esperanza de vida son los factores
que provocan los aumentos entre los demás grupos.
Mayor interés, desde la preocupación por la dinámica de la demanda

potencial de vivienda, tienen los flujos de hogares en cada cohorte (TABLA
4.18). La simulación efectuada muestra ganancias de hogares hasta los 55
años de las personas de referencia; después, las mermas de la mortalidad
provocan saldos negativos en los flujos. Por ejemplo, de la “generación” que
en 2006 tenía entre 25 y 29 años, 115.429 eran personas de referencia de un
hogar y cinco años más tarde esa misma “generación”, con edades entre 30 y
34 años, tenía 240.363 personas de referencia, lo que refleja un flujo de
124.934 hogares.
En ambos quinquenios los mayores flujos de aparición de nuevos

hogares se producen entre los individuos de 25 a 34 años, como consecuencia
de las máximas intensidades de la emancipación. Los flujos entre los 20 y los
39 años superan al crecimiento total neto. Por el contrario, los flujos de
desaparición de hogares se intensifican especialmente a partir de los 75 años
de edad y llegan a suponer una cantidad equivalente al 29% de los flujos
positivos en el primer quinquenio y al 42% en el segundo.(GRÁFICO 4.14)

137
TABLA 4.18 Estimación del crecimiento y de los flujos de

hogares según la edad de las personas de referencia.
Comunidad de Madrid (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH 2006 , 2011
x =H 2011
x −H 2006
x
FH 2006 , 2011
x , x +1 = H 2011
x +1 − H 2006
x
15-19 288 15-19 4.645 15-19

20-24 -3.096 20-24 20.011 20-24
25-29 -16.240 25-29 71.725 25-29
30-34 6.294 30-34 124.934 30-34
35-39 35.787 35-39 61.650 35-39
40-44 34.171 40-44 28.468 40-44
45-49 41.887 45-49 16.667 45-49
50-54 39.182 50-54 6.731 50-54
55-59 9.798 55-59 -183 55-59
60-64 22.309 60-64 -4.388 60-64
65-69 18.948 65-69 -8.953 65-69
70-74 -5.529 70-74 -2.143 70-74
75-79 13.428 75-79 -5.358 75-79
80-84 18.178 80-84 -16.858 80-84
85-89 16.622 85-89 -25.416 85-89
90 y + 6.698 90 y + -12.765
90 y +
-20.039
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

(2005) y Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)

138

Comunidad de Madrid. (1.01.2011 a 1.01.2016)
CH 2011 , 2016
x =H 2016
x −H 2011
x
FH 2011 , 2016
x ,x +1 = H 2016
x +1 − H 2011
x
15-19 547 15-19 5.192 15-19

20-24 -245 20-24 19.478 20-24
25-29 -13.778 25-29 61.043 25-29
30-34 -38.099 30-34 103.076 30-34
35-39 4.709 35-39 60.065 35-39
40-44 43.745 40-44 36.425 40-44
45-49 35.785 45-49 18.282 45-49
50-54 39.988 50-54 4.831 50-54
55-59 36.919 55-59 -2.446 55-59
60-64 8.472 60-64 -5.714 60-64
65-69 19.865 65-69 -11.398 65-69
70-74 16.749 70-74 -4.343 70-74
75-79 -9.543 75-79 -9.372 75-79
80-84 9.022 80-84 -21.264 80-84
85-89 13.193 85-89 -30.400 85-89
90 y + 10.905 90 y + -18.483
90 y +
-26.737
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

(2005) y Proyecciones de Hog ares. Modelo normativo (2004)

139
GRÁFICO 4.14 Estimación de los flujos de hogares según la

edad de la persona de referencia en la Comunidad de Madrid .
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-40.000 -20.000 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLAS 4.18 y 4.19

140
El cálculo de los hogares generados mediante la emancipación, tal como

se explicó en el estudio retrospectivo, permite constatar que la emancipación
es el fenómeno con mayor incidencia en la evolución del número de hogares y,
por consiguiente, en la demanda potencial demográfica de vivienda.
Los resultados son obviamente consecuencia del tamaño de las

generaciones que van recorriendo las edades de 18 a 39 años, establecidas en
el modelo como susceptibles de vivir sucesos emancipación. Aún cuando la
hipótesis planteada supone una tasa de emancipación acumulada del 88% a
los 39 años y un adelanto del calendario, de manera que la edad media de los
emancipados llegue a ser la misma que en 1991 (27,72 años), la progresiva
merma en el tamaño de las “generaciones” provoca la consecuente reducción
de los flujos (TABLA 4.20).
TABLA 4.20 Estimación de los flujos de individuos

emancipados en cada año.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
85.151 84.057 82.466 80.517 78.358 76.096 73.748 71.410 69.140 67.024
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002 -2017.(2005)
Para la estimación del número de hogares debidos a las emancipaciones,

se ha tenido en cuenta la evolución del estado civil y de las tendencias en las
formas de convivencia de estos grupos de edad y se ha previsto un
incremento de las proporciones de hogares individuales, tanto de varones,
como especialmente de mujeres, como continuación de la tendencia observada
en el decenio 1991-2001.
El flujo estimado de nuevos hogares por emancipación (TABLA 4.21)

resulta ser de 54.717 durante el año 2006, cifra que va descendiendo de
forma gradual hasta llegar a 42.880 durante 2015, como consecuencia de la
evolución del tamaño de las generaciones y del stock resultante de población
“emancipable” en cada uno de los años, a ello hay que añadir la evolución de

141
las probabilidades de emancipación para cada edad en cada año y los

coeficientes estimados para establecer las pautas en las formas de convivencia
(parejas, hogares unipersonales, hogares colectivos) (GRÁFICO 4.15). El
resultado total estimado concuerda básicamente con los flujos obtenidos
mediante el método de la tasa de persona de referencia.
TABLA 4.21 Estimación de los flujos anuales de hogares por

emancipación por edades de los emancipados. Comunidad de
Madrid.
Edad 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
39 501 521 528 538 550 568 580 589 608 610
38 522 529 540 552 571 584 593 613 615 619
37 655 669 685 710 726 737 763 767 772 751
36 1.019 1.046 1.085 1.111 1.130 1.171 1.177 1.185 1.154 1.132
35 1.137 1.182 1.212 1.234 1.280 1.287 1.298 1.263 1.240 1.191
34 1.333 1.369 1.396 1.451 1.460 1.473 1.434 1.408 1.352 1.299
33 1.914 1.955 2.036 2.050 2.070 2.017 1.981 1.902 1.827 1.763
32 2.528 2.640 2.662 2.691 2.622 2.576 2.475 2.376 2.293 2.199
31 3.363 3.397 3.439 3.351 3.295 3.165 3.039 2.933 2.812 2.643
30 4.289 4.351 4.242 4.173 4.008 3.849 3.716 3.563 3.345 3.223
29 4.885 4.768 4.695 4.509 4.330 4.182 4.010 3.762 3.624 3.463
28 5.576 5.499 5.282 5.074 4.902 4.701 4.408 4.248 4.056 3.868
27 5.436 5.226 5.021 4.854 4.656 4.363 4.206 4.016 3.828 3.707
26 4.795 4.613 4.463 4.283 4.011 3.869 3.695 3.522 3.410 3.319
25 4.201 4.072 3.911 3.661 3.534 3.376 3.218 3.119 3.036 3.002
24 3.382 3.254 3.046 2.944 2.814 2.683 2.603 2.536 2.510 2.435
23 2.259 2.117 2.049 1.961 1.870 1.816 1.772 1.757 1.704 1.687
22 1.814 1.761 1.688 1.612 1.567 1.531 1.521 1.476 1.463 1.487
21 1.424 1.368 1.308 1.275 1.247 1.241 1.206 1.197 1.219 1.186
20 1.431 1.371 1.339 1.313 1.310 1.275 1.267 1.293 1.258 1.231
19 1.173 1.149 1.130 1.130 1.100 1.095 1.120 1.091 1.068 1.055
18 1.080 1.065 1.067 1.041 1.038 1.064 1.037 1.016 1.004 1.013
Total 54.717 53.921 52.825 51.516 50.092 48.624 47.118 45.632 44.201 42.880
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002 -2017. (2005)

142
GRÁFICO 4.15 Flujos de hogares por emancipación según la

edad en la Comunidad de Madrid
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.21
Con objeto de valorar la magnitud del efecto de las migraciones, se han

estimado flujos por emancipación bajo la hipótesis de que no se produjesen
migraciones exteriores. Se parte del tamaño de las generaciones que en 2006
tenían desde 9 a 39 años cumplidos, se ignora el efecto de la mortalidad y se
aplican las mismas hipótesis de emancipación y de formación de hogares que
en las proyecciones abiertas.
Para el conjunto de la Comunidad de Madrid, la ausencia de migraciones

exteriores supondría una reducción progresiva de los flujos de hogares
(GRÁFICO 4.16), que comenzando con una merma del 2,1% en 2007
alcanzaría el 15,7% en 2016 y representaría una disminución del 8,11%
sobre la estimación efectuada con el aporte inmigratorio para el conjunto del
periodo.
Trasladando el significado de este dato a la proyección efectuada por el

método de la persona de referencia (TABLAS 4.18 y 4.19), y dado que la
ausencia de migraciones prácticamente sólo incidiría en la reducción de los

143
flujos netos positivos correspondientes a los menores de 55 años, pero no en

las desapariciones netas de los hogares con personas de referencia mayores
de 65 años, habrá que considerar que la ausencia total de inmigrantes durante
el periodo proyectado podría suponer una reducción de un 25% en el número
de nuevos hogares estimados.
GRÁFICO 4.16 Comparación de los flujos de hogares por

emancipación en ausencia de migraciones. Comunidad de
Madrid
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Proyección con migraciones Proyección sin migraciones
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002 -2017.(2005)
4.2.2 Distribución territorial de los flujos estimados.
La estimación de la distribución de los hogares por ámbitos geográficos y

por años produce unos resultados diferenciados por la estructura por edad de

144
partida y por las hipótesis migratorias, especialmente las relativas a los

desplazamientos internos.
En todos los ámbitos los crecimientos anuales van haciéndose

progresivamente menores (TABLA 4.23). El municipio de Madrid perderá cuota
de crecimiento pasando de representar el 36,4% del total en 2006 al 27% en
2015 (GRÁFICO 4.17). El conjunto de Municipios No Metropolitanos es el que
van a ganar mayor peso relativo, seguido de la Corona Oeste.
TABLA 4.22 Proyecciones de hogares en los diferentes

ámbitos de la Comunidad de Madrid.
Hogares estimados a 1.01 de cada año
Municipio Corona Metropolitana Munic. No C. de

Fecha de Madrid Norte Este Sur Oeste Metrop. Madrid
2006 1.233.081 81.299 174.924 346.808 101.047 255.332 2.192.490
2007 1.252.259 83.531 180.527 353.956 106.192 268.502 2.244.967
2008 1.270.038 85.688 185.915 360.998 111.111 281.095 2.294.844
2009 1.286.815 87.830 191.143 367.930 115.845 293.117 2.342.679
2010 1.302.253 89.888 196.114 374.448 120.396 304.554 2.387.653
2011 1.317.250 91.897 200.908 380.721 124.825 315.617 2.431.219
2012 1.330.496 93.833 205.443 386.428 129.121 326.174 2.471.494
2013 1.342.307 95.694 209.815 391.932 133.271 336.375 2.509.392
2014 1.352.721 97.517 214.027 397.085 137.309 346.236 2.544.894
2015 1.361.599 99.246 217.982 401.726 141.262 355.792 2.577.609
2016 1.370.206 100.944 221.833 406.166 145.159 365.143 2.609.452

Conviene recordar, en todo caso, a efectos de la valoración de estos

incrementos en el número de hogares como generadores de demanda
potencial de vivienda, que su localización en un ámbito geográfico
determinado es, sobre todo, consecuencia de las hipótesis sobre la
redistribución espacial de la población que, como ya se ha indicado, apuestan
por la continuidad de las tendencias registradas en años anteriores con
predominios de los movimientos hacia las periferias, pero con un mayor
equilibrio en la matriz de flujos. Pierden protagonismo los que salen de la

145
capital con dirección hacia el sur y lo ganan los que tienen su destino en las
periferias que habían sido menos dinámicas en el pasado.
TABLA 4.23 Proyecciones de hogares en los diferentes

ámbitos de la Comunidad de Madrid.
Crecimiento estimado de hogares durante cada periodo
Municipio Corona Metropolitana Munic. No C. de

Periodo de Madrid Norte Este Sur Oeste Metrop. Madrid
2006 19.179 2.232 5.603 7.148 5.145 13.170 52.476
2007 17.779 2.157 5.388 7.042 4.919 12.593 49.878
2008 16.777 2.142 5.228 6.931 4.734 12.023 47.835
2009 15.438 2.058 4.971 6.518 4.551 11.437 44.973
2010 14.997 2.009 4.794 6.273 4.430 11.063 43.566
2006-11 84.169 10.598 25.985 33.913 23.778 60.285 238.728
2011 13.246 1.936 4.535 5.707 4.296 10.557 40.276
2012 11.811 1.861 4.371 5.504 4.150 10.200 37.898
2013 10.415 1.823 4.213 5.153 4.038 9.861 35.502
2014 8.878 1.729 3.955 4.641 3.953 9.557 32.714
2015 8.606 1.698 3.851 4.440 3.897 9.351 31.843
2011-16 52.956 9.047 20.924 25.445 20.334 49.526 178.233

GRÁFICO 4.17 Evolución de la distribución del crecimiento de

hogares por ámbitos geográficos.
100%
90%
25% 29%
80%
70% 10% Munic. No Metrop.
12%
60% C.M.Oeste
14%
14% C.M.Sur
50%
11% C.M.Este
40% 4% 12% C.M.Norte
30% 5% Municipio de Madrid
20% 37%
27%
10%
0%
2006 2015
FUENTE: TABLA 4.23

146
MAPA 4.1 Crecimientos del número de hogares por ámbitos y

quinquenios
FUENTE: TABLAS 4.24, 4.25 y 4.26
La distribución de las proporciones por ámbitos, en la parte debida a las

hipótesis manejadas sobre los flujos migratorios internos, podría verse
alterada por nuevas pautas en la localización de la oferta de nueva vivienda,
especialmente por lo que se refiere a la primera vivienda de los jóvenes.
Serán también determinantes las respuestas que, desde las iniciativas de

rehabilitación y regeneración del espacio urbano, se les vayan dando a los
flujos de renovación natural de la ocupación del parque, especialmente en el

147
municipio de Madrid, pero también en los espacios metropolitanos construidos

durante los sesenta.
La aplicación de las tasas de persona de referencia por ámbitos geográficos

permite apreciar que en el municipio de Madrid los flujos que se producirían a
lo largo del periodo ascienden a 288.000 nuevos hogares entre los menores de
55 años y 151.000 hogares desaparecidos, que suponen viviendas liberadas
por la reducción de las cohortes con edades mas elevadas (TABLA 4.24 y
GRÁFICO 4.18).
En la Corona Metropolitana, el flujo de nuevos hogares entre los menores

de 55 años sería de 237.000, de los que casi el 85% corresponden a personas
de referencia entre 25 y 39 años, frente a 67.000 hogares desapariciones con
personas de referencia de 65 y más años (TABLA 4.25 y GRÁFICO 4.19).
Por último, en el conjunto de los Municipios No Metropolitanos, el

incremento total de hogares se ha estimado en 110.000 que es el resultado de
un f lujo de 120.000 nuevos hogares que, según el modelo migratorio
establecido, se extiende hasta las personas de referencia de 74 años y el flujo
de 10.000 hogares que desaparecerán, con personas de referencia que ya han
superado esa edad (TABLA 4.26 y GÁFICO 4.20).
Nuevamente hay que recordar que la determinación final del saldo neto y
la proporción de los flujos de hogares nuevos y hogares desaparecidos en cada
ámbito están determinados básicamente por la estructura por edades al
comienzo de la proyección y por las hipótesis estimadas con respecto a los
movimientos migratorios internos (entre los distintos ámbitos de la
Comunidad) y externos.

148

Municipio de Madrid. (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH x2006 , 2011 = H x2011 − H x2006 FH 2006 , 2011

x , x +1 = H 2011
x +1 − H 2006
x
15-19 174 15-19 2.256 15-19

20-24 -1.307 20-24 9.938 20-24
25-29 -8.417 25-29 35.657 25-29
30-34 -3.169 30-34 59.518 30-34
35-39 11.366 35-39 26.387 35-39
40-44 12.564 40-44 11.258 40-44
45-49 21.898 45-49 6.831 45-49
50-54 24.514 50-54 3.153 50-54
55-59 4.048 55-59 224 55-59
60-64 2.849 60-64 -1.618 60-64
65-69 1.018 65-69 -4.444 65-69
70-74 -12.787 70-74 -1.650 70-74
75-79 4.286 75-79 -4.954 75-79
80-84 11.445 80-84 -12.357 80-84
85-89 11.321 85-89 -19.618 85-89
90 y + 4.364 90 y + -10.264
90 y +
-16.147
Municipio de Madrid. (1.01.2011 a 1.01.2016)

CH x2011, 2016 = H x2016 − H x2011 FH 2011 , 2016

x ,x +1 = H 2016
x +1 − H 2011
x
15-19 223 15-19 2.478 15-19

20-24 -190 20-24 9.573 20-24
25-29 -6.720 25-29 30.243 25-29
30-34 -19.538 30-34 48.397 30-34
35-39 -4.943 35-39 24.614 35-39
40-44 13.855 40-44 13.747 40-44
45-49 12.004 45-49 6.270 45-49
50-54 19.321 50-54 576 50-54
55-59 21.673 55-59 -2.617 55-59
60-64 2.329 60-64 -3.337 60-64
65-69 2.240 65-69 -5.052 65-69
70-74 1.355 70-74 -1.313 70-74
75-79 -10.611 75-79 -2.778 75-79
80-84 5.115 80-84 -11.528 80-84
85-89 9.179 85-89 -21.884 85-89
90 y + 7.664 90 y + -13.921
90 y +
-20.512
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

149
GRÁFICO 4.18. Estimación de los flujos de hogares según la

edad de la persona de referencia en el Municipio de Madrid
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-30.000 -20.000 -10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.24

150

Corona Metropolitana. (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH x2006 , 2011 = H x2011 − H x2006 FH 2006 , 2011

x , x +1 = H 2011
x +1 − H 2006
x
15-19 15 15-19 1.769 15-19

20-24 -2.132 20-24 7.237 20-24
25-29 -7.771 25-29 25.990 25-29
30-34 4.985 30-34 43.600 30-34
35-39 16.692 35-39 20.274 35-39
40-44 13.192 40-44 8.286 40-44
45-49 9.522 45-49 4.939 45-49
50-54 7.664 50-54 3.804 50-54
55-59 3.890 55-59 1.483 55-59
60-64 11.913 60-64 -635 60-64
65-69 16.481 65-69 -5.394 65-69
70-74 5.501 70-74 -421 70-74
75-79 6.274 75-79 -1.793 75-79
80-84 3.895 80-84 -5.032 80-84
85-89 2.971 85-89 -5.381 85-89
90 y + 1.182 90 y + -2.705
90 y +
-1.743
Corona Metropolitana. (1.01.2011 a 1.01.2016)

CH x2011, 2016 = H x2016 − H x2011 FH 2011 , 2016

x ,x +1 = H 2016
x +1 − H 2011
x
15-19 169 15-19 1.938 15-19

20-24 5 20-24 7.227 20-24
25-29 -6.245 25-29 21.877 25-29
30-34 -12.251 30-34 39.120 30-34
35-39 8.893 35-39 24.182 35-39
40-44 24.249 40-44 15.843 40-44
45-49 16.965 45-49 8.711 45-49
50-54 9.769 50-54 4.051 50-54
55-59 4.303 55-59 -1.878 55-59
60-64 -230 60-64 -4.755 60-64
65-69 10.328 65-69 -6.981 65-69
70-74 11.138 70-74 -5.765 70-74
75-79 226 75-79 -7.068 75-79
80-84 2.522 80-84 -8.784 80-84
85-89 2.893 85-89 -6.383 85-89
90 y + 3.017 90 y + -2.660
90 y +
-2.925
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proyección de p oblación de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

151

edad de la persona de referencia en la Corona Metropolitana
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-20.000 -10.000 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.25

152

Municipios No Metropolitanos. (1.01.2006 a 1.01.2011)
CH x2006 , 2011 = H x2011 − H x2006 FH 2006 , 2011

x , x +1 = H 2011
x +1 − H 2006
x
15-19 113 15-19 703 15-19

20-24 169 20-24 2.779 20-24
25-29 -463 25-29 9.722 25-29
30-34 3.701 30-34 20.138 30-34
35-39 7.999 35-39 13.869 35-39
40-44 8.762 40-44 8.045 40-44
45-49 10.149 45-49 5.061 45-49
50-54 9.668 50-54 2.453 50-54
55-59 4.754 55-59 1.195 55-59
60-64 4.924 60-64 789 60-64
65-69 2.981 65-69 503 65-69
70-74 306 70-74 592 70-74
75-79 1.942 75-79 159 75-79
80-84 2.428 80-84 -668 80-84
85-89 2.055 85-89 -1.724 85-89
90 y + 797 90 y + -641
90 y +
-2.692
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyección de población de la Comunidad de Madrid, 2002 -
2017. (2005) y . Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004)
Municipios No Metropolitanos. (1.01.2011 a 1.01.2016)

CH x2011, 2016 = H x2016 − H x2011 FH 2011 , 2016

x ,x +1 = H 2016
x +1 − H 2011
x
15-19 142 15-19 845 15-19

20-24 258 20-24 2.925 20-24
25-29 -650 25-29 8.903 25-29
30-34 -3.980 30-34 16.621 30-34
35-39 2.514 35-39 12.681 35-39
40-44 8.734 40-44 8.780 40-44
45-49 8.448 45-49 4.748 45-49
50-54 9.367 50-54 1.672 50-54
55-59 8.817 55-59 344 55-59
60-64 3.964 60-64 -1 60-64
65-69 4.221 65-69 -200 65-69
70-74 2.716 70-74 327 70-74
75-79 170 75-79 23 75-79
80-84 1.653 80-84 -957 80-84
85-89 1.778 85-89 -2.373 85-89
90 y + 1.373 90 y + -1.323
90 y +
-3.488
FUENTE: Elaboración propia a partir de Proy ección de población de la Comunidad de Madrid, 2002-2017.

153

edad de la persona de referencia en los Municipios No
Metropolitanos.
90+
85-80
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
-5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Flujos de hogares
2006-2011 2011-2016
FUENTE: TABLA 4.26
4.2.3. Caracterización de los hogares.
Estimado el crecimiento del número de hogares y los flujos que lo

componen, interesa caracterizar los hogares en razón de sus tamaños y
modalidades, en la medida en que tales aspectos pueden dar lugar a
demandas potenciales de vivienda específicas.

154
El tamaño del hogar o número de individuos que lo integran es un criterio

sintético de clasificación que, si se cruza con el sexo y la edad de la persona
de referencia, puede ofrecer una aproximación suficiente a diferentes tipos de
demanda potencial demográfica.
La evolución de la estructura de los hogares por tamaños es

suficientemente expresiva en relación con el aumento de los hogares de uno y
dos miembros. Es esta una información que anuncia la intensificación de la
demanda de viviendas de tamaño reducido, para una o dos personas, con su
relevancia en cuanto al tipo de vivienda, superficie, distribución, equipo,
localización (MOYA, L., 2007)y, en el caso de los hogares unipersonales,
también en relación con el precio. A un nuevo hogar de una sola persona se le
puede atribuir la mitad de capacidad de renta que a uno formado por una
pareja. Como ya se ha visto en el análisis retrospectivo, el incremento del
número de este tipo de hogares está también relacionado con el aumento de
la esperanza de vida y el alargamiento de las fases de nido de vacío y de
viudez en los ciclos de vida de los hogares, factor que permite anunciar
futuros flujos de desaparición de hogares en los distintos ámbitos.
Las estimaciones efectuadas reflejan una general reducción del tamaño

medio del hogar (TABLA 4.27), que también ponen de manifiesto las
diferencias de estructura de hogares existentes entre los ámbitos geográficos
considerados, como se irá viendo con mayor detalle.
Esta tendencia decreciente, común a las poblaciones de los países más

avanzados, es consecuencia, como se ha indicado, del aumento de la
proporción de los hogares unipersonales y, en general, de los cambios que se
vienen produciendo en las formas de convivencia, pero también contribuyen
los bajos índices de fecundidad, expresados en términos de descendencia final.

155
TABLA 4.27 Estimación de la evolución del Tamaño Medio del

Hogar por ámbitos geográficos.
Municipio Municipios
Coronas Metropolitanas
Comunidad de No
de Madrid Madrid Sur Este Norte Oeste Metropolitanos
1.01.2006 2,76 2,57 3,01 3,03 3,11 3,15 2,91
1.01.2007 2,74 2,54 2,99 2,99 3,08 3,11 2,88
1.01.2008 2,71 2,52 2,96 2,96 3,05 3,07 2,85
1.01.2009 2,69 2,49 2,94 2,93 3,02 3,04 2,82
1.01.2010 2,67 2,47 2,92 2,91 3,00 3,00 2,80
1.01.2011 2,65 2,45 2,90 2,88 2,97 2,97 2,77
1.01.2012 2,63 2,43 2,89 2,86 2,95 2,94 2,75
1.01.2013 2,61 2,42 2,87 2,84 2,93 2,91 2,72
1.01.2014 2,59 2,40 2,85 2,82 2,91 2,88 2,70
1.01.2015 2,57 2,38 2,84 2,79 2,88 2,86 2,68
1.01.2016 2,56 2,37 2,83 2,77 2,86 2,83 2,65
FUENTE. Elaboración propia a partir de las proyecciones de población y de hogares.
Como puede observarse, el modelo previsto como más probable supone el

aumento de la proporción de hogares unipersonales hasta el 25,7% mientras
que sólo uno de cada veinte tendrán más de cuatro personas. Ya en 2011 más
de la mitad de los hogares tendrán solo uno o dos miembros (TABLA 4.28 y
GRÁFICO 4.21).
De los 417.000 hogares que totalizan el crecimiento de la Comunidad de

Madrid entre 2006 y 2016, el 46,1% corresponde a hogares unipersonales, un
28,1% estarán formados por una pareja y un 25,9% serán hogares de tres
miembros. Podría decirse que el incremento de los hogares de cuatro
miembros se anula con la reducción del número de hogares de cinco y más, lo
que llevaría a considerar que el volumen del grupo de hogares de más de tres
personas permanecerá inalterable a la lo largo del periodo (TABLA 4.28 y
GRÁFICO 4.22).

156
TABLA 4.28 Estimación del número de hogares por tamaños en

la Comunidad de Madrid.
Hogares según el número de personas que los integran

1 2 3 4 5 o más Total
1.01.2006 478.059 568.931 469.439 470.574 205.488 2.192.490
1.01.2011 584.579 637.981 526.531 511.074 171.054 2.431.219
1.01.2016 670.363 686.015 577.602 543.958 131.515 2.609.452
Proporción de cada tipo de hogares

1.01.2006 21,8 25,9 21,4 21,5 9,4 100,0
1.01.2011 24,0 26,2 21,7 21,0 7,0 100,0
1.01.2016 25,7 26,3 22,1 20,8 5,0 100,0
Incremento de hogares en cada tipo

2006-2011 106.520 69.050 57.092 40.501 -34.433 238.730
2011-2016 85.784 48.033 51.072 32.883 -39.530 178.232
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid.
GRÁFICO 4.21 Evolución de la proporción de los diferentes

tamaños de hogares. Comunidad de Madrid.
30,0
25,0
tantos por ciento
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
UNO DOS TRES CUATRO CINCO Y
MÁS
Tipos de hogares según número de miembros
2006 2011 2016
FUENTE: TABLA 4.28 .

157
GRÁFICO 4.22 Distribución del crecimiento de hogares según

tamaños. Comunidad de Madrid. (2006-2016).
250.000
192.304
200.000
150.000
117.084
108.163
hogares
100.000 73.384
50.000
-50.000
-73.973
-100.000
UNO DOS TRES CUATRO CINCO Y MÁS
Tipos de hogares según número de miembros
FUENTE: TABLA 4.28 .
Aunque la tendencia es uniforme para todos los ámbitos, la situación de

partida dibuja un panorama muy diferente en los distintos ámbitos geográficos
de la Comunidad. El municipio de Madrid, con una estructura más envejecida,
importantes flujos de inmigrantes nacionales jóvenes por motivos laborales y
un carácter urbano más cosmopolita, llega a tener un 30% de hogares
unipersonales, mientras que en la Corona Metropolitana no se alcanza el 20%
(TABLA 4.29).

158
TABLA 4.29 Estimación de la proporción de los tipos de

hogares por tamaños en los diferentes ámbitos
1.01.2006
Municipio de Madrid 26,4 27,4 20,1 17,7 8,4 100
Corona Norte 14,5 22,2 23,3 27,8 12,2 100
Corona Este 14,1 23,9 24,1 27,7 10,2 100
Corona Sur 14,2 24,6 24,4 27,3 9,5 100
Corona Oeste 15,0 22,3 21,8 26,6 14,4 100
Municipios. No Metropolitanos 20,1 24,9 21,2 23,3 10,6 100
Comunidad de Madrid 21,8 25,9 21,4 21,5 9,4 100
1.01.2011
Corona Norte 17,0 23,5 23,9 26,7 9,0 100
Corona Este 16,4 24,8 24,6 26,7 7,5 100
Corona Sur 16,7 25,8 24,6 26,1 6,8 100
Corona Oeste 17,3 23,2 22,7 26,2 10,6 100
Municipios No Metropolitanos 22,8 25,1 21,4 22,7 8,0 100
1.01.2016
Corona Norte 19,1 24,4 24,5 25,8 6,3 100
Corona Este 18,2 25,3 25,2 26,1 5,3 100
Corona Sur 18,6 26,3 24,9 25,5 4,7 100
Corona Oeste 19,1 23,7 23,7 26,1 7,4 100
Municipios No Metropolitanos 24,9 25,3 22,0 22,2 5,6 100
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad
de Madrid.
También es diverso el perfil de los hogares en funció n de la edad de la

persona de referencia. En 2016 los hogares de más de tres miembros
presentan un perfil claramente definido por las personas de referencia con
edades intermedias. Se trata de hogares en fases expansivas y estacionarias,

159
más jóvenes los de tres miembros y bastante mayores los de 5 y más, aunque
reflejan también la presencia de la inmigración de extranjeros.
Tanto los hogares de uno como de dos miembros muestran unos perfiles
menos marcados; se distribuyen entre personas de referencia jóvenes que, de
acuerdo con las hipótesis establecidas, ganan presencia y personas
identificables con los hogares en las fases de nido vacío o de viudez, que
mantienen sus valores relativos (GRÁFICO 4.23).
GRÁFICO 4.23 Perfiles de edades de las personas de referencia

de los distintos tamaños de hogares de la Comunidad de Madrid
(2016)
22,0
20,0
18,0
16,0
14,0
Proporción ( % )
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90+
1 2 3 4 5 y más
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid

160
MAPA 4.2 Proporción de los hogares de uno y dos miembros en

2016 por ámbitos
FUENTE: TABLA 4.29
En 2016, de acuerdo con la proyección realizada, ganan presencia los

hogares con personas de referencia de edades intermedias, especialmente en
los hogares de uno y tres miembros (TABLA 4.30).

161
TABLA 4.30 Índice de evolución de los hogares por tamaños y

grupo de edad de la persona de referencia en 2016. (2006=100)
Número de miembros
UNO DOS TRES CUATRO 5 Y MÁS Total
15-39 130 100 80 77 69 96
40-59 171 149 152 129 61 133
60-74 125 116 125 122 67 118
75+ 135 130 116 107 56 129
Total 140 121 123 116 64 119
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de Madrid.
La reducción de la intensidad de los flujos inmigratorios y la propia

estructura por edad actúa sobre el envejecimiento de la población formada por
las personas de referencia en los diferentes tamaños de hogar. En los hogares
de uno y dos miembros se hace patente, además, su carácter dual, al estar
formados mayoritariamente por personas jóvenes o bien por personas
mayores (TABLA 4.31).
TABLA 4.31 Evolución de las edades medias y medianas de las

personas de referencia de los distintos tipos de hogar.
1 2 3 4 5y+ TOTAL
2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016 2006 2016
Edad mediana 52,5 51,2 55,2 56,7 47,9 49,3 45,8 47,5 46,1 46,6 48,2 49,7
Edad media 55,2 55,3 55,0 56,6 50,8 52,3 47,9 49,3 46,8 46,4 51,8 53,3
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad d e Madrid.
Por ámbitos territoriales las diferencias que pueden apreciarse son también
en buena medida consecuencia de la estructura por edades y de las hipótesis
establecidas en la proyección de la población en cuanto a los desplazamientos
centro periferia que hay que relacionar con la hipotética oferta de vivienda. A

162
ello se debe especialmente la mayor preponderancia de los hogares jóvenes

en la Corona Metropolitana y en la periferia provincial. Las elevadas
proporciones de hogares formados por personas en torno a los 80-84 años, en
el caso de la capital, y de 65 a 79, en la Corona, son el reflejo de las
migraciones recibidas desde el resto de España desde los años cincuenta a los
setenta (GRÁFICO 4.24).
GRÁFICO 4.24 Perfiles de edades de las personas de referencia

de los hogares unipersonales en distintos ámbitos (2016)
16,0
14,0
12,0
Proporción (%)
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
90+
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
Municipio de Madrid
Municipios No Metropolitano
FUENTE: Elaboración propia a partir Proyecciones de Hogares. Modelo normativo (2004). Comunidad de
Madrid.
Algo similar ocurre con los hogares de dos miembros con personas de
referencia jóvenes, con una marcada presencia en los perfiles de la Corona
Metropolitana y del conjunto de Municipios No Metropolitanos. En la curva de
la Corona se hace también patente el sesgo de la estructura por edad que
produjeron las migraciones de los sesenta, en este caso procedentes del resto
de España y del centro metropolitano, y que en 2016 se manifiesta con una
fuerte presencia de hogares con personas de referencia entre los sesenta y los

163
setenta y nueve años de edad, normalmente ya en fase de nido vacío, tras la

salida de los hijos del hogar paterno (GRÁFICO 4.25).
GRAFICO 4.25 Perfiles de edades de las personas de referencia

de los hogares de dos personas en distintos ámbitos (2016)
16,0
14,0
12,0
Proporción (%)
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90+
Municipio de Madrid
Municipios No Metropolitano
Madrid.
Por último, el reparto de los hogares según el sexo de la persona de

referencia refleja una cierta masculinización en los hogares unipersonales, por
su rejuvenecimiento, y una suave feminización del conjunto de hogares, que
pasa de 3,1 hombres por mujer en 2006 a 3,03 en el año horizonte de la
proyección (TABLA 4.32).

164
TABLA 4.32 Relación entre los hogares con persona de

referencia varón y los que tienen como persona de referencia
una mujer.
2006 2016
Hogares unipersonales 0,73 0,90
Hogares de 2 personas 3,29 3,27
Hogares de 3 5,49 5,96
Hogares de 4 14,81 17,02
Total de hogares 3,10 3,03
Madrid.
4.3 Estimación de las necesidades de vivienda.
En el apartado anterior ha quedado establecida la demanda potencial

demográf ica de la Comunidad de Madrid en unos 47.746 nuevos hogares al
año durante el primer quinquenio y una media anual de 35.647 nuevos
hogares durante los años 2011 a 2015. Estas cifras son el resultado de
sustraer al flujo de 643.220 hogares creados el de 226.258 hogares
desaparecidos, básicamente por extinción (TABLA 4.33)
TABLA 4.33 Cuadro resumen de las estimación de los flujos

de hogares.
Medias anuales
2006-2010 2011-2015 2006-2010 2011-2015

Flujos 15-39 (A) 282.965 248.852 56.593 49.770
Flujos-40-54 (B) 51.867 59.537 10.373 11.907
Flujos 55+ (C) -96.102 -130.157 -19.220 -26.031
Crecimiento del numero de
hogares (A) +(B) +(C) 238.728 178.233 47.746 35.647
FUENTE: TABLAS 4.18 y 4.19

165
Según el planteamiento metodológico establecido, los datos de la

demanda potencial demográfica permiten hacer las correspondientes
estimaciones sobre las necesidades de vivienda a partir de los siguientes
supuestos:
Disponer de una vivienda es una condición necesaria para que llegue a

constituirse un hogar. Según las hipótesis establecidas, los hogares
desaparecidos son una consecuencia casi inevitable de la estructura por
edades y de la esperanza de vida. La formación de nuevos hogares, al margen
de que se fundamente igualmente en el tamaño de las generaciones y en las
pautas de emancipación, siempre quedaría supeditada a la posibilidad de tener
acceso (demanda efectiva) a una vivienda. Por tanto, cuando hablamos de
demanda potencial demográfica y diferenciamos entre demanda efectiva de
alojamiento y demanda insolvente (ver apartado 2.2) hay que considerar a
esta última como hogares no constituidos. Se parte pues de que la demanda
potencial demográfica estimada es cuantitativamente coincidente con la
demanda efectiva y, por consiguiente la demanda para el conjunto del decenio
será del orden de las 416.961 viviendas, de las que 238.728 se producirán en
los cinco primeros años y 178.233 durante el segundo quinquenio.
A la demanda potencial demográfica hay que añadir la que se genere

como consecuencia de las necesidades de reposición de las viviendas en razón
del deterioro del parque de vivienda existente. Previsiblemente, durante los
próximos años en la Comunidad de Madrid, y muy especialmente en las áreas
urbanas centrales, habrá de hacerse frente a crecientes necesidades de
renovación y de rehabilitación de viviendas inadecuadas por deficiencias más o
menos severas. Parece no solo deseable sino inevitable que se intensifiquen
las actuaciones dirigidas a poner en valor espacios que a sus deficiencias
urbanísticas y residenciales unen altas rentas de localización. Habrán de
intensificarse iniciativas como las que se enuncian en el Plan Estratégico de
Revitalización del Centro Urbano de Madrid y, dentro de éste, en el Plan de
Promoción de Uso Residencial, que prevé “intervenir sobre 40.000 viviendas,

166
con el fomento de una política de alquiler para atraer a la población joven,

favorecer la desaparición de numerosas viviendas con deficiencias de
habitabilidad y adecuar la oferta residencial a las demandas de la población”.
(Ayuntamiento de Madrid, 2005)
Las mejoras de las infraestructuras y de la movilidad en general y el

auge del denominado urbanismo difuso han exacerbado en los últimos años el
modelo de crecimiento espacial metropolitano -permanentemente expansivo-.
La aglomeración madrileña, y con ella su mercado de vivienda, han alcanzado
unas dimensiones territoriales quizás excesivas, lo que realza aún más los
valores positivos de la centralidad residencial. Una coyuntura económica
menos expansiva podría actuar también como factor coadyuvante en el
necesario proceso de renovación o rehabilitación de una apreciable porción del
parque residencial metropolitano y como freno de una expansión espacial y de
un “consumo del territorio” excesivos.
Según los datos elaborados a partir de la información del Ministerio de

Vivienda (ver apartado 3.3), las demoliciones efectuadas en la Comunidad de
Madrid entre 2002 y 2005 suponen una tasa anual de 0,05 viviendas
demolidas por cada 100 viviendas existentes, siendo el valor de la tasa de
Madrid aproximadamente la mitad que la del conjunto de España. Estos datos,
que proceden de la Estadística de Licencias Municipales de Obras del Ministerio
de Fomento, no permiten conocer en qué medida los datos de viviendas
rehabilitadas podrían incrementar el número de las demolidas en los casos en
que fuesen asimilables al concepto que aquí se maneja de viviendas que han
de ser sustituidas por una nueva. Esta circunstancia estaría produciendo un
cierto subregistro de los casos de renovación. Jesús Leal (2005, p.62) afirma
que la tasa de demolición para el conjunto de España en el decenio 1991-2001
podría rondar el 2% anua l. El procedimiento empleado consiste en comparar
los grupos de viviendas de un mismo periodo de construcción en uno y otro
censo y obtener por diferencia las desapariciones (demoliciones) de viviendas.
Sin embargo, o
l s datos de los Censos de Vivienda de 1991 y 2001 para la
Comunidad de Madrid reflejan, por ejemplo, que en 2001 las viviendas

167
construidas entre 1941 y 1950 eran 93.250, mientras que según el Censo de
1991 sólo eran 65.745. La incoherencia de estos datos, que sólo se puede
explicar por el camb io de criterio o por la mayor precisión en los trabajos de
campo de 2001, pone de manifiesto su inutilidad para medir la intensidad de
la desaparición de las viviendas por demolición.
Para tratar de completar la información disponible, conviene también

considerar que, según el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid había
un 0, 6% de viviendas en estado ruinoso (abocadas, por tanto, a su demolición
más o menos inmediata) y un 1,4% de viviendas en mal estado, de las que
razonablemente se puede pensar que son susceptibles de ser objeto de algún
proceso de renovación, demolición o rehabilitación. Hablamos por consiguiente
de un stock equivalente a un 2% del parque de viviendas principales como
conjunto de las viviendas que protagonizarán la casi totalidad de las
demoliciones. Es un stock de unas 59.000 viviendas que crecerá como
consecuencia del deterioro del parque y que se minorará mediante las
diferentes acciones de regeneración.
A efectos de determinar cuál podría ser en los próximos años la

intensidad del flujo de renovación, es también necesario tener en cuenta que
en los próximos quinquenios el parque de viviendas con una antigüedad
superior a los 50 años se incrementará de forma muy considerable como
consecuencia de los fuertes crecimientos habidos en los años 60 y 70. En 2001
el parque de viviendas con más de medio siglo era de unas 315.000 viviendas
y en 2016 alcanzará las 830.000. Hay que considerar igualmente que este
incremento corresponde a lo edificado durante los años 50 y 60 que, como se
sabe, se caracteriza por sus deficiencias de superficie y de calidad
constructiva. Los indicadores de densidad, claramente desfavorables para
España (20 m2 /hab.), en relación con los parámetros de la UE15 (40m2 /hab.)
o EEUU (50m2 /hab.), en buena parte derivados de las deficiencias de las
viviendas anteriores a 1970, pueden tomarse como argumento en favor de la
intensificación de las rehabilitaciones y de los cambios de vivienda para
mejora que habrán de producirse en el futuro.

168
Parece, por tanto, más oportuno utilizar una tasa de demolición que
relacione el flujo de viviendas demolidas con el stock de viviendas más
antiguas y sostener la hipótesis de un incremento de las acciones
encaminadas a la demolición-rehabilitación-renovación del parque residencial.
Se parte de una tasa anual de demolición 1 0 del 0,6% en 2006, para,
aceptando un importante incremento de las actuaciones de regeneración
urbana, llegar a un valor de 1,2% en el año horizonte.
Según estas estimaciones, serían unas 54.500 las viviendas necesarias

para reponer las demolidas durante el periodo, cifra equivalente al 9,51% del
total de la vivienda demandada (TABLA 4.35).
La generación de demanda de nuevas viviendas por cambio para mejora

puede relacionarse con la dinámica de hogares, con las características y el
deterioro del parque de viviendas en uso, con la evolución del espacio
residencial al que pertenecen y con la coyuntura económica.
No existen información estadístic a que permita conocer con precisión el

perfil sociodemográfico de la demanda para mejora, pero es razonable
suponer que en su mayor parte estará formada por hogares en fase expansiva
o ya estable, dispuestos a incrementar su esfuerzo inversor, que utilizando el
ahorro consolidado con la compra de su anterior vivienda buscan una vivienda
de mayor superficie, de otro tipo –generalmente unifamiliar- o en otra zona
que consideran mejor. Los demandantes más probables, de continuar las
actuales tendencias, serán los hogares de tres o más miembros con personas
de referencia de edad intermedia, residentes en la Corona Metropolitana y que
buscan su nueva vivienda en los nuevos desarrollos expansivos de la
aglomeración metropolitana, incluso fuera de los límites de la Comunidad de
Madrid. Esta tendencia podría verse modificada por las correcciones que
diferentes factores (precio del transporte, mejora de la oferta en zonas
10
La Tasa de Demolición de Vivienda se ha calculado:
Flujo de viviendas demolidas en el año t
TDV t = *100
Stock de viviendas con 50 o más años de antigüedad t

169
centrales metropolitanas) podrían imponer al actual modelo expansivo del

urbanismo difuso (GALIANA, L. y VINUESA, J. 2006).
En el capítulo de demanda por cambio para mejor adaptación a las

necesidades del hogar habría que considerar que el proceso de envejecimiento
demográfico viene incrementando los casos de disfuncionalidad
protagonizados fundamentalmente por hogares de uno o dos miembros de
edad avanzada, en fase de nido vacío o de viudez. Las desiguales
revalorizaciones, en función de los procesos de desarrollo urbano a lo largo del
tiempo, provocan importantes y numerosos desajustes especialmente en las
zonas centrales de las ciudades; son desequilibrios entre el precio de las
viviendas y los niveles de renta, a veces insuficientes incluso para afrontar los
gastos de conservación y mantenimiento. A la disfunción económica se suma n
las de los tamaños excesivos y las deficiencias de servicios de la vivienda y del
entorno urbano.
No serán menos relevantes las necesidades de cambio en muchas de las

viviendas unifamiliares adosadas, de varias plantas, construidas especialmente
a partir de finales de los años setenta en el entorno metropolitano, que
presentarán serios problemas de inadecuación con la pérdida de movilidad que
acompaña al aumento de edad de sus moradores. Los hogares que adquirieron
estas viviendas con una edad entre 30 y 35 años a partir de 1975, en el
segundo decenio del siglo irán pasando a ser hogares de parejas ya sin hijos y
con más de 65 años de edad. La exigencia de constantes desplazamientos
verticales a través de escaleras hace evidente la inadecuación de estas
viviendas para personas mayores y aconseja prever una gran intensidad de
cambios.
Normalmente, en los procesos de mejora o cambio para una mayor

adecuación el hogar demandante utiliza su antigua vivienda como parte del
pago de la nueva, generalmente más grande o mejor ubicada, deja por tanto
una vivienda libre y, a efectos del cómputo de las necesidades de vivienda, se
produce un saldo neto cero.

170
Las necesidades como consecuencia de la demanda de vivienda

secundaria evolucionan con independencia de la dinámica de la formación de
nuevos hogares. Como ya se ha indicado, la deficiencia de la información
disponible sobre el actual parque existente no permite sentar unas bases
sólidas para fundamentar con el rigor necesario la cuantificación de su
evolución futura. Buena parte de los municipios No Metropolitanos se han
caracterizado por su especialización en segunda residencia de fin de semana y
vacaciones, pero la progresiva urbanización del territorio provincial incide en el
proceso ya mencionado de transformación de la vivienda secundaria en
permanente y, previsiblemente, sólo los ámbitos más periféricos y de mayor
valor ambiental seguirán propiciando que se genere demanda de este tipo,
siempre dentro de los límites de crecimiento impuestos por la propia
naturaleza de estos territorios, con frecuencia sujetos a normativas
urbanísticas muy restrictivas.
La dinámic a demográfica anuncia que el tamaño de los grupos de edad y

de hogares más proclives a la adquisición de una segunda vivienda van a
experimentar un fuerte incremento (GRÁFICOS 4.4 a 4.10), pero frente a esta
circunstancia hay que contraponer el posible declive del deseo de los
madrileños de tener una segunda vivienda de fin de semana en la provincia de
Madrid. Las mejoras de movilidad y la progresiva urbanización del territorio de
la Comunidad intensificará previsiblemente la tendencia que se viene
registrando de trasladar esta demanda a otras Comunidades.
De acuerdo con estos supuestos, para estimar la demanda de vivienda

secundaria de los hogares madrileños (endógena) en el ámbito de la propia
Comunidad de Madrid, se ha procedido utilizando la relación registrada
durante el periodo 1991-2001 entre el crecimiento de la vivienda secundaria
en los Municipios No Metropolitanos y el total de viviendas construidas en la
Comunidad (0,615) (TABLA 3.18). El valor de la relación se mantiene
constante hasta el final del periodo proyectado (2016).
Por otra parte, sin que, tampoco en este caso, la información estadística
existente permita valorar el fenómeno con precisión, en la Comunidad, y muy

171
especialmente en el municipio de Madrid, se localiza una cierta demanda de

segunda vivienda de residentes de fuera de la Comunidad y por motivos
diferentes a los vacacionales, con los que tradicionalmente se vincula a este
tipo de vivienda. Se pueden integrar aquí desde las viviendas utilizadas por
estudiantes, que no cambian en el Padrón su residencia habitual, a las
viviendas utilizadas periódicamente por razones de trabajo.
Para estimar la demanda exógena o de no residentes en la Comunidad se

ha hecho equivalente a la relación existente en 2001 entre el total de hogares
residentes en la Comunidad y los hogares de otras Comunidades que declaran
tener en Madrid una segunda vivienda. En este caso, para tratar de subsanar
un probable subregistro y previendo una tendencia progresiva de este
fenómeno, se supone que dicha relación va a evolucionar de forma lineal,
pasando del 0,025 de 2001 a un 0,08 en 2016.
Se ha utilizado también una fuente recientemente publicada por el

Ministerio de vivienda que viene a indicar que durante 2006 un 4,6 de las
viviendas compradas en la Comunidad de Madrid fueron adquiridas por
residentes en otras provincias (TABLA 4.34).
TABLA 4.34 Viviendas compradas en la Comunidad

de Madrid según la provincia de residencia del
comprador (2006).
Madrid 102.910 95,4%

Toledo 623 0,6%
Barcelona 390 0,4%
Guadalajara 280 0,3%
Vizcaya 253 0,2%
Ciudad Real 174 0,2%
Resto de provincias 3.217 3,0%
Total 107.847 100,0%
FUENTE: Elaboración propia a partir de Ministerio de Vivienda. Número de

transacciones inmobiliarias de los residentes clasificadas según la
residencia del comprador y el lugar de localización de la vivienda, por
provincias.

172
De acuerdo con estas hipótesis, con la suma de ambas demandas se

establece una necesidad de 49.358 (23.275 + 26.083) viviendas a lo largo del
periodo, el 10,07% de las necesidades totales estimadas.
La demanda de vivienda como activo de inversión con el fin de obtener

beneficios económicos derivados del incremento de su valor, de su alquiler o a
través de desgravaciones fiscales, permite cuestionar su condición de bien de
uso (en un plano teórico, se podría plantear la existencia de algunas viviendas
que no llegasen nunca a ser utilizadas como alojamiento) y ello la desliga de la
dinámica demográfica a pesar de que habría que pensar en incluir en este
segmento la inversión familiar en vivienda sin ánimo de lucro inmediato, y
vinculada más a factores de índole cultural que a criterios económicos (APCE–
AFI 2003, 21). Es pues una demanda que depende básicamente de la
coyuntura económica, de los mercados financieros, de las políticas fiscales y
de ciertas actitudes sociales. En el informe PLANER ASPRIMA (29, 2003) se
indica que: “una estimación aproximada, sobre la base de una encuesta entre
una amplia base de promotores localizados en Madrid, indica que entre un
13% y un 15% de los compradores de vivienda lo hacen con un explícita
finalidad inversora” Como quiera que en el momento de la realización de la
citada encuesta se estaba viviendo uno de los momentos más intensos del
reciente boom inmobiliario, parece razonable reducir dicha proporción hasta
situarla en una franja que tendría como valor medio el 10% de la necesidad de
vivienda estimada para el periodo 2006-2016, equivalente a un flujo de cerca
de 5.000 viviendas al año.
Como ya se vio en el análisis retrospectivo, la información estadística

disponible a través del Censo de 2001 indica que un 24,4% de las viviendas
no eran utilizadas como viviendas principales (TABLA 3.16), es decir
constituían un stock de viviendas susceptibles de pasar a satisfacer las
necesidades de vivienda-alojamiento permanente. Ante la posibilidad y la
conveniencia de que en el futuro se produzcan flujos de cambio de uso que
incorporen parte de ese stock como oferta de vivienda permanente, se hace
preciso estimar su cuantificación.

173
Las viviendas pueden estar vacías por razones de grave deterioro o por
no reunir suficientes condiciones de habitabilidad. En algunos casos se tratará
de espacios residenciales subestándar que requieren actuaciones de
renovación o rehabilitación, que ya han sido contempladas. Otra parte del
stock está formado por las viviendas que aún no han sido ocupadas tras su
construcción. Están en espacios urbanos nuevos, en proceso de consolidación
o de construcción social y urbanística, con carencias de equipamientos hasta
que no se van alc anzando los umbrales mínimos de demanda. También el
grupo de las viviendas vacías está integrado por las viviendas de inversión que
permanecen desocupadas por deseo de sus propietarios. No hay que desdeñar
la posibilidad, señalada en algunos informes, de que una parte de las
viviendas vacías sea el resultado de una sobreestimación por errores censales
de interpretación.
En cuanto a la vivienda secundaria, en los últimos años se han podido

intensificar la transformación en vivienda principal de parte de la localizada en
los ámbitos de mayor centralidad o mejor conectados con la capital. Es un
proceso complejo en el que junto al cambio de uso, con nuevos residentes
permanentes, se dan diversos modos de cambio en la intensidad de uso: por
ejemplo, el hogar que usaba la vivienda como secundaria pasa a utilizarla de
forma permanente (liberando su antigua vivienda principal) o a utilizarla por
periodos cada vez más largos, sin que –al margen de la adscripción
administrativa- puedan diferenciarse claramente la vivienda principal de la(s)
que se usa(n) alternativamente a lo largo del año. En todo caso, y al margen
de la necesidad de la adaptación de los conceptos y la estadística a la nueva
realidad social de la plurirresidencia, parece oportuno estimar el flujo de a
ls
viviendas consideradas como secundarias que podrían engrosar la oferta de
viviendas principales durante el periodo de la proyección.
A estos efectos se ha considerado que cerca de un 12% del stock de

vivienda no principal existente en la Comunidad de Madrid en 2001 se
transformará en vivienda principal a lo largo del periodo. Se supone que el
cambio afectaría a un 8% de las viviendas secundarias, especialmente entre

174
las situadas en zonas más urbanas, y a un 15% de las viviendas vacías,

proporción inferio r a la que se considera como realmente fuera de mercado y
que salvaguarda la conveniencia de un stock técnico en torno al 5% del
parque para facilitar la fluidez del funcionamiento del mercado. (ASPRIMA Y
AFI, 2003, p.131).
Los resultados estimados suponen mantener a lo largo de todo el periodo

una relación de 1,25 viviendas por hogar y alcanzar en 2016 una relación de
485,7 viviendas por cada mil habitantes. La estimación de necesidades de
vivienda supondría una tasa de construcción de 6,6 viviendas al año por cada
mil habitantes y de 14,2 por cada mil viviendas durante el segundo
quinquenio, en el que, como consecuencia de la desaceleración demográfica
prevista, se reducirá la demanda.

175
TABLA 4.35 Estimación de las necesidades de vivienda
Medias anuales
VIVIENDAS 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016
Demanda demográfica efectiva de
vivienda principal (A) 238.728 178.233 47.746 35.647
Necesidades de reposición de
vivienda principal (B) 13.554 41.041 2.711 8.208
Necesidad de vivienda principal
(A)+(B) 252.282 219.274 50.457 43.855
Demanda de vivienda secundaria (C) 23.275 26.083 4.655 5.217
Demanda de vivienda inversión (D) 23.477 25.514 4.695 5.103
Demanda de vivienda no
principal (C) + (D) 46.752 51.597 9.350 10.320
Total demanda (A)+(B)+(C)+(D) 299.034 270.871 59.807 54.175
Oferta por cambio de clase
desde vivienda No Principales a
Viviendas Principales (E) 35.096 32.944 7.019 6.589
Necesidad de vivienda
(A)+(B)+(C)+(D)-(E) 263.938 237.927 52.788 47.586
FUENTE: Elaboración propia

176
5 Valoración e interpretación de los resultados

obtenidos.
Se prevé que durante el periodo 2006-2016 en la Comunidad de Madrid

se producirá un incremento de 417.000 hogares, como saldo de la aparición
de 643.000 nuevos hogares, de los que el 89% correspondería a la
emancipación, y la desaparición de 226.000 hogares (TABLA 5.1).
La emancipación y la extinción de hogares, responden

fundamentalmente a la propia estructura demográfica y las previsiones
efectuadas ofrecen una alta fiabilidad.
La demanda potencial demográfica por emancipación estimada podrá

experimentar variaciones en su calendario, principalmente en función de la
evolución del mercado de trabajo, de la renta familiar disponible y del
mercado financiero. A efectos de la estimación de las necesidades de vivienda,
estos cambios podrían incidir en su desplazamiento temporal. En el caso de
que no mejorasen -tal como se ha previsto en el modelo de las proyecciones-
o se hiciesen más difíciles las actuales condiciones económicas de acceso al
mercado de vivienda, parte de la demanda potencial demográfica estimada no
llegaría a producirse dentro del periodo analizado y, al retrasarse el calendario
de emancipación, se desplazaría a momentos posteriores al horizonte de la
proyección (1.01.2016) proporcionalmente a la dimensión del propio retraso.
Durante el último medio siglo, por razones diversas, los nuevos hogares,
demandan mayoritariamente una vivienda en propiedad para satisfacer sus
necesidades de alojamiento. Según el Censo de 2001, en la Comunidad de

177
Madrid el 82% de las viviendas están en régimen de propiedad. Es una

realidad refrendada por algunos datos de la Encuesta Financiera de las
Familias (Banco de España, 2002), según la cual un 87,4% de la riqueza de
los hogares españoles corresponde a activos reales, de los que más del 90%
son activos inmobiliarios, proporción que se hace mayor entre los hogares con
rentas más baja.
Las nuevas estadísticas del Ministerio de Vivienda, reflejan un ligero
aumento de la proporción del alquiler, pero para la confirmación y posterior
consolidación de tal tendencia es imprescindible que se produzca un aumento
de la oferta y una mayor aceptación por parte de los demandantes de
alojamiento de este régimen de cesión. Tales circunstancias podrían contribuir
en los próximos años a adelantar, como se ha indicado, los procesos de
emancipación y la formación de hogares sin núcleo y de estructuras diversas.
Mientras tanto, las altas proporciones de demanda en compraventa
obligan a recordar el carácter de activo económico de la vivienda en
propiedad, que la convierte en el principal procedimiento de ahorro y de
inversión de los hogares. Obviamente, esta circunstancia hace que la demanda
potencial demográfica dependa más intensamente de diversos factores de la
coyuntura económic a difícilmente predecibles.
Las migraciones de extranjeros presentan, como se ha repetido, un alto
grado de incertidumbre, tanto en relación con la intensidad y las
características de los flujos de hogares que puedan producirse en el futuro
como por la hipotética formalización de la demanda de vivienda por parte de
los inmigrantes llegados durante los últimos diez años. Las hipótesis
establecidas sobre la llegada de inmigrantes durante el periodo de la
proyección suponen aproximadamente un 25% del incremento del número de
hogares que se ha considerado como demanda efectiva. A este respecto,
además de establecer varios escenarios posibles, al modo de lo efectuado con
las proyecciones cerradas, lo más aconsejable es revisar anualmente las
previsiones en función de los flujos que realmente se vayan produciendo.

178
La distribución de la demanda demográfica de vivienda por ámbitos

geográficos responde a la estructura por edades y al mantenimiento de las
tendencias de expansión espacial metropolitana que se viene registrando
durante los últimos decenios, que han sido levemente corregidos sobre las
hipótesis de una mayor intensidad de flujos sobre los municipios No
Metropolitanos, un mayor equilibrio en la matriz de flujos entre ámbitos, y la
recuperación de la atracción residencial de las zonas centrales tras la puesta
en valor de los espacios degradados y del parque subestándar. El actual
potencial de localización de la oferta en función de la capacidad que otorga el
planeamiento urbanístico municipal supera en general la demanda generada
en los propios ámbitos y abre, por tanto, un amplio abanico de posibilidades
que difícilmente podría n considerarse por sí mismas como factores de
localización de la futura demanda de vivienda.
Las proyecciones realizadas indican (TABLA 5.1) que el municipio de
Madrid generará el 45,3% de los nuevos hogares de la Comunidad y el 67,7%
de las desapariciones, por lo que sólo contribuye en un 33,1 % al crecimiento
de los hogares en el conjunto de la región a pesar de que al final del periodo
concentrará al 48,6% de la población regional. La Corona Metropolitana, sin
embargo, al tener una estructura más joven, aportará el 40,8% del aumento
del número de hogares. Por último, en el conjunto de los Municipios No
Metropolitanos se distribuirá el 26,1% del crecimiento del número de hogares
a pesar de que en 2016 sólo albergará el 15,4% de la población de la
Comunidad.

179
TABLA 5.1 Resumen de la estimación del crecimiento del

número de hogares por ámbitos geográficos (miles)
Nuevos hogares
2006-2011 2011-2016 2006-2016
Municipio de Madrid 155 46,3% 136 44,2% 291 45,3%
Corona Metropolitana 115 34,3% 115 37,3% 230 35,8%
Municipios No Metropolitanos 65 19,4% 57 18,5% 122 19,0%
Comunidad de Madrid 335 100,0% 308 100,0% 643 100,0%
Hogares desaparecidos
2006-2011 2011-2016 2006-2016
Crecimiento del número de hogares

2006-2011 2011-2016 2006-2016
FUENTE: Elaborado a partir de las TABLAS 4.18, 4.19, 4.24, 4.25 y 4.26
Los resultados de la proyección anuncian que van a incrementarse

considerablemente los flujos de liberación de viviendas por desaparición de
hogares por fallecimiento, lo cual aconseja pensar en el incremento de las
actividades relacionadas con la rehabilitación de viviendas y la regeneración de
los espacios urbanos, especialmente necesarias en el municipio de Madrid y en
los de las coronas metropolitanas Sur y Este, que vivieron las fases más
tempranas del proceso de expansión urbana.
De acuerdo con la dinámica demográfica prevista, van a crecer
considerablemente los hogares con un perfil más proclive al cambio para
mejora (hogar con hijos en fase estable, persona de referencia de edad

180
intermedia (40-54) y vivienda en propiedad) y por inadecuación (hogares de

personas mayores, ya sin hijos), aunque estos cambios, al liberar la vivienda
anterior, no inciden en el crecimiento de las necesidades de vivienda.
Del total de los 417.000 hogares que constituyen el crecimiento previsto
192.000 (46,1%) serán hogares unipersonales. 117.000 (26,1%) de dos
personas y 108.000 (25,9%) serán hogares de 3 personas. El número de
hogares de más de tres personas no crece a lo largo del periodo proyectado.
En el municipio de Madrid se intensificará la presencia de hogares
unipersonales que llegaran a representar el 30,4 por ciento del total en 2016.
La Corona Metropolitana, que también participa de la reducción del tamaño
medio familiar mantendrá en 2016 unos valores (2,82) bastante más altos que
los del conjunto de la Comunidad (2,56) y que los del municipio de Madrid
(2,37).
Las características del parque de viviendas existente invitan a considerar

la necesidad de reponer unas 13.500 viviendas durante el primer quinquenio y
41.000 durante el segundo.
La previsión de la demanda de vivienda secundaria, tanto de los propios

residentes en la Comunidad de Madrid, como de la demanda procedente de
fuera de la Comunidad, sumada a la demanda de inversión, totaliza una
necesidad de otras 98.000 viviendas a lo largo del decenio proyectado.
La conveniencia de una mejor utilización del parque existente apoya la

hipótesis de que entre 2006 y 2016 se incorporen al mercado 68.000 de las
572.000 viviendas que en 2005 no eran utilizadas como viviendas principales.
Por último, al margen de la solidez de los planteamientos y la fiabilidad

de los resultados de las estimaciones, hay que insistir sobre la necesidad de
que las instituciones responsables de la estadística demográfica faciliten
información continua sobre la dinámica de hogares a través del Padrón
continuo. Lo que hasta ahora se conoce sobre la emancipación de los jóvenes
es sólo una aproximación a un fenómeno complejo y estrechamente
interrelacionado con la formación del principal flujo de demanda de vivienda.

181
En este trabajo se ha aplicado un método novedoso para el cálculo de los

flujos de emancipación pero aún podría ofrecer unos resultados más valiosos
para la estimación de la demanda si se partiese de una información continua
sobre la dinámica de las formas de convivencia. Pero aún resulta más
llamativa la falta de información existente sobre el parque de vivienda. La
información estadística disponible, no permite conocer con la fiabilidad y la
actualización necesarias cuántas viviendas hay, qué tipo de uso y qué
características tienen.

182
RESUMEN DE CONCLUSIONES
Durante el periodo 2006-2016 se producirá en la Comunidad de

Madrid un crecimiento medio anual próximo a los 42.000
hogares, resultado de la aparición de 65.000 nuevos hogares
jóvenes y la desaparición de 23.000.
El reparto por ámbitos geográficos de la creación y

desapariciones de hogares depende básicamente de la
estructura por edades. Las desapariciones se concentran
especialmente en el municipio de Madrid, dan lugar a la
liberación de viviendas y abren un nuevo horizonte de
rehabilitación y regeneración de espacios urbanos.
El futuro de las migraciones es el único factor de incertidumbre

del crecimiento del número de hogares. Un 25% del
crecimiento previsto depende de las hipótesis de continuidad
de las migraciones internacionales.
La distribución por ámbitos geográficos del crecimiento del

número de hogares, sin abandonar el modelo de expansión
metropolitana, responde a pautas de reequilibrio. El 40,8% del
crecimiento se producirá en la Corona Metropolitana, el 33,1%
en el municipio de Madrid y un 26,1% en el resto no
metropolitano.
El 74,2% del crecimiento de hogares corresponde a hogares de

una o dos personas.
A partir de la dinámica de la demanda demográfica y de la

evolución del parque residencial actual se estiman unas
necesidades medias anuales durante el decenio 2006-2015, de
55.990 viviendas :
• 41.696 para atender la demanda efectiva
• 5.459 para reposición
• 9.835 para vivienda secundaria y de inversión.
• También se ha estimado la previsión de que se incorporen al
parque de viviendas principales una media anual de 6.804
viviendas no principales, lo que deja reducida la necesidad
de viviendas de nueva construcción a una media de 50.186

183
unidades anuales.
Junto a una importante demanda demográfica, que anuncia una

progresiva moderación con respecto a los incrementos
recientes (aunque siempre pendiente de la imprevisible
evolución de la inmigración extranjera), la necesidad futura de
vivienda plantea el reto de responder a unas crecientes
necesidades de rehabilitación y regeneración del parque
residencial existente y de buscar soluciones de adaptabilidad
de la oferta a una demanda cada vez más diversa y cambiante.
TABLA 5.2 Estimación de las necesidades de vivienda en la

Comunidad de Madrid (Resumen)
Medias anuales
VIVIENDAS 2006-2011 2011-2016

Demanda demográfica efectiva de
vivienda principal (A) 47.746 35.647
Necesidades de reposición de
vivienda principal (B) 2.711 8.208
Necesidad de vivienda principal
(A)+(B) 50.457 43.855
Demanda de vivienda secundaria (C) 4.655 5.217
Demanda de vivienda inversión (D) 4.695 5.103
Demanda de vivienda no
principal (C) + (D) 9.350 10.320
Total demanda (A)+(B)+(C)+(D) 59.807 54.175
Oferta por cambio de clase
desde vivienda No Principales a
Viviendas Principales (E) 7.019 6.589
Necesidad de vivienda
(A)+(B)+(C)+(D)-(E) 52.788 47.586

184
TABLA 5.3 Demanda demográfica efectiva de vivienda principal

en la Comunidad de Madrid (Resumen)
Medias anuales
VIVIENDAS 2006-2011 2011-2016
Comunidad de Madrid: 47.746 35.647
---- Municipio de Madrid 16.834 10.591

---- Corona metropolitana Norte 2.120 1.809
---- Corona metropolitana Este 5.197 4.185
---- Corona metropolitana Sur 6.783 5.089
---- Corona metropolitana Oeste 4.756 4.067
---- Municipios no metropolitanos 12.057 9.905

en la Comunidad de Madrid según tamaño de hogar (1)
Medias anuales.
COMUNIDAD DE Medias anuales. Medias anuales.
MADRID Municipio de Madrid Corona Norte
HOGARES 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016
1 MIEMBRO 21473 17063 10767 7435 767 732
2 MIEMBROS 13658 9650 4349 2343 709 607
3 MIEMBROS 11456 10078 3647 2962 604 554
4 MIEMBROS 8148 6482 2189 1569 387 301
5 MIEMBROS O MÁS -6988 -7626 -4118 -3718 -348 -384
TOTAL 47746 35647 16834 10591 2120 1809

Fuente: Asprima-UAM

en la Comunidad de Madrid según tamaño de hogar (2)
Medias anuales.
Medias anuales. Medias anuales. Medias anuales. Municipios no
Corona Este Corona Sur Corona Oeste metropolitanos
HOGARES 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016 2006-2011 2011-2016
1 MIEMBRO 1657 1485 2867 2393 1288 1226 4128 3792
2 MIEMBROS 1604 1260 2582 1719 1285 1089 3128 2632
3 MIEMBROS 1453 1296 1807 1496 1261 1213 2682 2558
4 MIEMBROS 1038 851 938 841 1165 1036 2431 1883
5 MIEMBROS O MÁS -555 -707 -1411 -1360 -243 -498 -312 -960
TOTAL 5197 4185 6783 5089 4756 4067 12057 9905

Fuente: Asprima-UAM

185
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189
Índice de tablas
Tabla 3.1 Evolución de la esperanza de vida en la Comunidad de Madrid.

Tabla 3.2 Evolución por grupos de edad de los residentes en la Comunidad
de Madrid entre 1991 y 2001.
Tabla 3.3 Evolución del número de hogares por tamaños en la Comunidad
de Madrid.
Tabla 3.4 Evolución de los hogares por tipos según núcleo.
Tabla 3.5 Evolución de la estructura por edad y sexo de las personas en
hogares unipersonales.
Tabla 3.6 Estimación de los flujos migratorios de hogares en la Comunidad
de Madrid entre 1991 y 2001.
Tabla 3.7 Evolución del número de hogares según el sexo de la persona
de referencia.
Tabla 3.9 Edad media a la que se emancipan los individuos de 18 años de
edad en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.10 Estimación de los flujos de individuos emancipados en cada año
Tabla 3.11 Estimación de los flujos anuales de hogares por emancipación
por edades en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.12 Principales parámetros en la evolución de hogares 1991-2001
de la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.13 Evolución del número de hogares por ámbitos geográficos.
Tabla 3.14 Evolución de la población de 18 a 39 años y de su proporción
con respecto al total.
Tabla 3.15 Evolución del tamaño medio del hogar por ámbitos.
Tabla 3.16 Comparación de flujos de hogares entre 1991 y 2001 según la
edad de la persona de referencia en 1991.
Tabla 3.17 Comparación de los datos de hogares estimados por
emancipación de la población de 1991 (escenario cerrado) con
los flujos calculados con los datos reales de la dinámica de
población 1991-2001.
Tabla 3.18 Evolución intercensal del número de viviendas por clases en la
Tabla 3.19 Comparación de los datos del crecimiento intercensal y de
viviendas construidas por años 1991-2001 en la Comunidad de
Madrid.

190
Tabla 3.20 Crecimiento intercensal por clases de vivienda y ámbitos 1991-

2001.
Tabla 3.21 Porcentajes de los saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso con respecto a los totales de crecimiento entre 1991 y
2001.
Tabla 3.22 Compensación de saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso.
Tabla 3.23 Porcentajes de los saldos de viviendas por derribos y cambios de
uso con respecto a los totales de crecimiento entre 1991 y
2001.
Tabla 3.24 Cocientes de localización de las viviendas en relación con el
crecimiento de hogares 1991-2001
Tabla 3.25 Indicadores de ocupación.
Tabla 3.26 Saldo neto interior e inmigraciones exteriores en la Comunidad
de Madrid 1996-2005.
Tabla 3.27 Evolución de la estructura de edad de 1.01.2002 a 1.01.2005.
Tabla 3.28 Dinámica del parque de viviendas de la Comunidad de Madrid
(2002- 2005).
Tabla 3.29 Viviendas existentes por usos en la Comunidad de Madrid.
Tabla 3.30 Viviendas principales por regímenes de tenencia en la
Tabla 3.31 Datos básicos de la evolución de hogares y de viviendas e
indicadores de ocupación.
Tabla 4.1 Proyección de la esperanza de vida.
Tabla 4.2 Proyección de la fecundidad.
Tabla 4.3 Proyección de la población de la Comunidad de Madrid
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.4 Proyección de la población del Munic ipio de Madrid 1.01.2006 a
1.01.2016.
Tabla 4.5 Proyección de la población de la Corona Metropolitana SUR
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.6 Proyección de la población de la Corona Metropolitana ESTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.7 Proyección de la población de la Corona Metropolitana NORTE
1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.8 Proyección de la población de la Corona Metropolitana OESTE
1.01.2006 a 1.01.2016.

191
Tabla 4.9 Proyección de la población de los Municipios No Metropolitanos

1.01.2006 a 1.01.2016.
Tabla 4.10 Componentes del crecimiento previsto para la Comunidad de
Madrid.
Tabla 4.11 Componentes del crecimiento previsto para el municipio de
Madrid.
Tabla 4.12 Componentes del crecimiento previsto para la Corona
Metropolitana Sur.
Metropolitana Este.
Metropolitana Norte.
Metropolitana Oeste.
Tabla 4.16 Componentes del crecimiento previsto para los Municipios No
Metropolitanos.
Tabla 4.17 Estimación de los crecimientos anuales de hogares en la
Tabla 4.18 Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la
edad de las personas de referencia. Comunidad de Madrid
(1.01.2006 a 1.01.2011).
edad de las personas de referencia. Comunidad de Madrid.
(1.01.2011 a 1.01.2016).
Tabla 4.20 Estimación de los flujos de individuos emancipados en cada año.
Tabla 4.21 Estimación de los flujos anuales de hogares por emancipación
por edades de los emancipados. Comunidad de Madrid.
Tabla 4.22 Proyecciones de hogares en los diferentes ámbitos de la
Tabla 4.23 Proyecciones de hogares en los diferentes ámbitos de la
Tabla 4.24 Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la edad
de las personas de referencia. Municipio de Madrid. (1.01.2006
a 1.01.2011).
Tabla 4.25 Estimación del crecimiento y de los flujos de hogares según la edad
de las personas de referencia. Corona Metropolitana. (1.01.2006
a 1.01.2011).

192

edad de las personas de referencia. Municipios No
Metropolitanos. (1.01.2006 a 1.01.2011).
Tabla 4.27 Estimación de la evolución del Tamaño Medio del Hogar por
Tabla 4.28 Estimación del número de hogares por tamaños en la
Tabla 4.29 Estimación de la proporción de los tipos de hogares por tamaños
en los diferentes ámbitos.
Tabla 4.30 Índice de evolución de los hogares por tamaños y grupo de edad
de la persona de referencia en 2016.
Tabla 4.31 Evolución de las edades medias y medianas de las personas de
referencia de los distintos tipos de hogar.
Tabla 4.32 Relación entre los hogares con persona de referencia varón y los
que tienen como persona de referencia una mujer.
Tabla 4.33 Cuadro resumen de las estimación de los flujos de hogares.
Tabla 4.34 Viviendas compradas en la Comunidad de Madrid según la
provincia de residencia del comprador (2006).
Tabla 4.35 Estimación de las necesidades de vivienda.
Tabla 5.1 Resumen de la estimación del crecimiento del número de
hogares por ámbitos geográficos (miles)
Índice de gráficos
Gráfic o 3.1 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de Mortalidad en

la Comunidad de Madrid con la de España.
Gráfico 3.2 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de Natalidad de la
Comunidad de Madrid con la de España.
Gráfico 3.3 Comparación de la evolución de la edad madia al primer
matrimonio de la Comunidad de Madrid y de España (varones y
mujeres).
Gráfico 3.4 Evolución del Índice Sintético de Fecundidad (ISF) y de la edad
media de las madres al nacimiento del primer hijo en la
Gráfico 3.5 Evolución de la pirámide de la Comunidad de Madrid entre 1991
y 2001.

193
Gráfico 3.6 Ejemplo de matriz reducida para vislumbrar eventos o cambios

de las posiciones dentro del hogar y su capacidad para generar
flujos de hogares.
Gráfico 3.7 Evolución de la pirámide de las personas en los hogares
unipersonales.
Gráfico 3.8 Perfiles de los flujos migratorios de la Comunidad de Madrid en
2001.
Gráfico 3.9 Curvas de emancipación acumuladas de las poblaciones de
España y de la Comunidad de Madrid (2001).
Gráfico 3.10 Comparación de curvas de las tasas de emancipación acumulada
por edad en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.11 Estimación de los emancipados por edad según la Tabla de
Emancipación en 1991 y 2001 en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.12 Distribución por edades de los hogares formados por
emancipación durante el decenio 1991-2001 en la Comunidad
de Madrid.
Gráfico 3.13 Índices interanuales de flujos de hogares por emancipación
(estimación cerrada).
Gráfico 3.14 Viviendas construidas por años y clases en la Comunidad de
Madrid.
Gráfico 3.15 Españoles y extranjeros en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 3.16 Perfil de edades de la Población de la Comunidad de Madrid en
1.01 de 2005 por ámbitos geográficos.
Gráfico 3.17 Tasas anuales de crecimiento (2002-2005) por generaciones,
según la edad en 2005, en las poblaciones de los distintos
ámbitos.
Gráfico 3.18 Crecimiento económico de la Comunidad de Madrid (tasa de
variación anual del PIB real).
Gráfico 3.19 Renta por habitante corriente (euros).
Gráfico 3.20 Crecimiento económico y empleo de la Comunidad de Madrid
(tasa variación anual).
Gráfico 3.21 Evolución de la Tasa de paro según tramos de edad. Comunidad
de Madrid.
Gráfico 3.22 Evolución del número de asalariados con contrato indefinido.
Gráfico 3.23 Coste salarial por hora efectiva (variación anual). Comunidad de
Madrid.

194
Gráfico 3.24 Evolución de los tipos de interés de referencia del mercado

hipotecario. Euribor.
Gráfico 3.25 Distribución de hogares según régimen de tenencia. Comunidad
de Madrid.
Gráfico 4.1 Proyección de la población de la Comunidad de Madrid por
ámbitos.
Gráfico 4.2 Proyección de la evolución de los ritmos de crecimiento por
ámbitos.
Gráfico 4.3 Proyección de la distribución del crecimiento por ámbitos.
Gráfico 4.4 Resultado de las proyecciones de población sobre la composición
por edades. Comunidad de Madrid.
por edades. Municipio de Madrid.
por edades. Corona Metropolitana SUR.
por edades. Corona Metropolitana ESTE.
por edades. Corona Metropolitana NORTE.
por edades. Corona Metropolitana OESTE.
por edades. Municipios No Metropolitanos.
Gráfico 4.11 Crecimiento del número de los hogares en la Comunidad de
Madrid. Media anual de cada periodo.
Gráfico 4.12 Evolución de la distribución de los hogares estimados en función
de los grupos de edad de las personas de referencia. Comunidad
de Madrid.
Gráfico 4.13 Crecimiento estimado del número de hogares en la Comunidad
de Madrid según el grupo de edad de la persona de referencia
(2006-2016).
Gráfico 4.14 Estimación de los flujos de hogares según la edad de la persona
de referencia en la Comunidad de Madrid.
Gráfico 4.15 Flujos de hogares por emancipación según la edad en la
Gráfico 4.16 Comparación de los flujos de hogares por emancipación en
ausencia de migraciones. Comunidad de Madrid.

195
Gráfico 4.17 Evolución de la distribución del crecimiento de hogares por

de referencia en el Municipio de Madrid.
de referencia en la Corona Metropolitana.
de referencia en los Municipios No Metropolitanos.
Gráfico 4.21 Evolución de la proporción de los diferentes tamaños de
hogares. Comunidad de Madrid.
Gráfico 4.22 Distribución del crecimiento de hogares según tamaños.
Comunidad de Madrid. (2006-2016).
Gráfico 4.23 Perfiles de edades de las personas de referencia de los distintos
tamaños de hogares de la Comunidad de Madrid (2016).
Gráfico 4.24 Perfiles de edades de las personas de referencia de los hogares
unipersonales en distintos ámbitos (2016).
Gráfico 4.25 Perfiles de edades de las personas de referencia de los hogares
de dos personas en distintos ámbitos (2016).
Índice de mapas.
Mapa 3.1 Ámbitos geográficos considerados.

Mapa 3.2 Crecimiento de la población de 18 a 39 años por ámbitos
geográficos.
Mapa 3.3 Crecimiento de viviendas por ámbitos geográficos.
Mapa 3.4 Crecimiento de viviendas principales por ámb itos geográficos.
Mapa 3.5 Crecimiento de viviendas no principales por ámbitos
geográficos.
Mapa 4.1 Crecimientos del número de hogares por ámbitos y quinquenios.
Mapa 4.2 Proporción de los hogares de uno y dos miembros en 2016 por
ámbitos

196

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Estimación y caract erización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por

ámbitos geográficos (2006 -2016)

Universidad Autónoma de Madrid

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

2. Propuestas conceptuales y metodológicas ....................................... 7

3. Análisis de la demanda observada y validación del método .............. 29

4 Estimación de la demanda de vivienda (2006-1016) ........................ 96

5 Valoración e interpretación de los resultados obtenidos ...................160

Referencias bibliográficas ................................................................ 0

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

La Fundación Asprima tiene entre sus objetivos prioritarios la elaboración y

El presente estudio tiene como finalidad la estimación de la demanda de

Como novedad, además del método aplicado en la estimación, se cuantifica la

Los resultados de la proyección anticipan un considerable aumento de la

En concreto, las proyecciones realizadas para la próxima década indican que el

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

no principales obtenemos una cifra de demanda total de unas 53.000 unidades

En definitiva, creo que el presente Estudio, que hemos realizado en

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

El planteamiento de este estudio responde a un compromiso de utilidad.

Hacer prospectiva de las necesidades futuras de vivienda en la

Lo primero es establecer las bases conceptuales y metodológicas en

Pero se trata de aplicar el método adecuado a un ámbito y a un periodo

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

En estos crecimientos han confluido factores demográficos, estructurales

Con todo, los factores derivados del comportamiento demográfico o de

Tanto por lo que se refiere a la prospección de los factores demográficos

Como tal región metropolitana, la Comunidad de Madrid integra diversas

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

las distintas zonas de la Comunidad de Madrid en las que se genera. Pero la

De igual manera, para cada uno de los ámbitos territoriales a considerar

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

2. Propuesta conceptual y metodológica.

Especialmente, es necesario afrontar estudios referidos a ámbitos

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

2.1 Conceptos básicos en el análisis de la demanda de

En el análisis del me rcado de la vivienda se manejan conceptos como

El objeto de la demanda: concepto de vivienda y criterios de

VIVIENDA es, según la define el Censo de 2001, “… todo recinto

ATRIBUTOS DE LA VIVIENDA. Las viviendas pueden ser clasificadas

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

Localización: Es quizás el atributo más importante y se determina en

Desde la perspectiva de la demanda, la localización de las viviendas

a) funcionalmente viable, ya que en cada momento, y de acuerdo

b) adecuada en función de los elementos de la organización

Es el mecanismo que establece el gradiente de precios entre el

Las coordenadas de una vivienda son inmutables pero no el

Antigüedad o año de construcción: puede utilizarse como indicador

Superficie o “cantidad” de vivienda: incide directamente en el precio y

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

superficie insuficiente en relación con el tamaño del hogar (expresada en

Número de habitaciones: Es otra forma de considerar el tamaño de la

Estado de conservación: Permite determinar la calidad de la vivienda

Tipo de edificio: Permite establecer tipologías (viviendas colectivas, en

Equipamiento: Conjunto de elementos, de la vivienda y el edificio, que

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

Régimen de cesión: La vivienda demandada como alojamiento podrá

Precio: Es en cierto modo la resultante de todo lo anterior. Tanto si la

El cruce de las características de los hogares y de las viviendas permite

VIVIENDA PRINCIPAL es la vivienda familiar que “… es utilizada toda o la

FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM

VIVIENDA SECUNDARIA es la que “… es utilizada solamente parte del

VIVIENDA ACTIVO ECONÓMICO Además de su utilidad “natural” como

VIVIENDA INVERSIÓN. Aquí se trata de considerar los casos en los que