INVERSIN INMOBILIARIA NIC 40 INTRODUCCIN El Concejo Normativo de Contabilidad ha emitido una Resolucin en la cual indica que la Norma Internacional

l de Conta ilidad No! 40 In"er#i$n Inmo iliaria tendr vigencia y aplicacin obligatoria en el Per a partir del 0 de enero del a!o "00"# El objetivo de esta norma es establecer el tratamiento contable de la $nversin $nmobiliaria% en cuanto a su reconocimiento% valuacin y revelacin en los estados &inancieros# DE%INICIN DE INVERSIN INMOBILIARIA 'a norma de&ine a la $nversin $nmobiliaria% como aquellos inmuebles adquiridos bajo cualquier modalidad &inanciera para reali(ar alquileres o para aumentar el valor del capital# Por consiguiente% son inmuebles no destinados para) 'a venta *u uso en la produccin *uministro de bienes o servicios Propsitos administrativos#

+e acuerdo a lo e,puesto% el siguiente cuadro demuestra la clasi&icacin de los activos &ijos de acuerdo a su destino y la Norma $nternacional de Contabilidad que se debe de aplicar para su tratamiento contable) NIC 40
REALI)AR AL*UILERES INVERSIN INVERSIN INMOBILIARIA INMOBILIARIA

NIC 40
AUMENTAR EL VALOR DEL CA+ITAL INMUEBLE +ARA.

INVERSIN INVERSIN INMOBILIARIA INMOBILIARIA

NIC &
LA VENTA E,ISTENCIAS E,ISTENCIAS

NIC '(
USO EN LA +RODUCCIN DE

ACTIVO ACTIVO %I-O %I-O

'a norma menciona algunos ejemplos de inversin inmobiliaria) a! ! c! d! -erreno adquirido para especular sobre su precio &uturo# -erreno adquirido para un uso &uturo que an no ha establecido# .n edi&icio de propiedad de la empresa adquirido bajo un leasing y entregado en alquiler# .n edi&icio desocupado pero adquirido para ser dado en alquiler#

'a norma tambi/n menciona ejemplos de 0tems que no son considerados inversin inmobiliaria y deben ser considerados como activo &ijo) a! ! c! $nmueble adquirido para la venta o en proceso de construccin o desarrollo para la venta# $nmueble que est siendo construido o desarrollado por cuenta de terceros# $nmueble ocupado por el propietario#

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d!

$nmueble que est siendo construido o desarrollado para uso &uturo como inversin inmobiliaria% hasta que se complete la construccin o desarrollo% momento en el cual se considerar una inversin inmobiliaria#

TRATAMIENTO CONTABLE DE LA INVERSIN INMOBILIARIA 'a norma permite a las empresas elegir uno de los dos modelos que a continuacin mencionamos) a! Modelo de co#to. El modelo de costo es el tratamiento re&erencial de la N$C 1 2 $nmueble% 3aquinaria y Equipo4 en la cual% la inversin inmobiliaria se registra al costo menos depreciacin acumulada# *in embargo% bajo este modelo% la N$C 1 indica que se debe revelarse el "alor ra/ona le de la inversin inmobiliaria# Modelo de "alor ra/ona le. 'a inversin inmobiliaria debe ser valuada al "alor ra/ona le% y la utilidad o p/rdida en el cambio de valuacin debe ser incluida en el Estado de 5anancias y P/rdidas del periodo del cambio# El modelo de "alor ra/ona le es di&erente del modelo de re"al0aci$n1 pues mientras en /ste% los incrementos del valor en libros por sobre el costo son reconocidos en el 6alance 5eneral como un incremento patrimonial% en aqu/l todos los cambios en el valor ra(onable son reconocidos en el Estado de 5anancias y P/rdidas# DE%INICIN DE VALOR RA)ONABLE DE UNA INVERSIN INMOBILIARIA Valor ra/ona le% es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre un comprador bien in&ormado y un vendedor igualmente entendido# El "alor ra/ona le de una inversin inmobiliaria es usualmente su valor de mercado# El valor ra(onable es medido como el precio ms probable que ra(onablemente se hubiera obtenido en el mercado a la &echa del balance general4 no a una &echa pasada ni &utura4 es el mejor precio ra(onablemente obtenible por el vendedor y el precio ms ventajoso ra(onablemente obtenible por el comprador# El mejor sustento de valor ra(onable es dado normalmente por los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma (ona de ubicacin y condicin% y sujetos a contratos de arrendamiento u otros contratos similares# El "alor ra/ona le de una inversin inmobiliaria debe estar basado en una valoracin de un valuador independiente que posea una reconocida y relevante cali&icacin pro&esional en la (ona de ubicacin y categor0a de la inversin inmobiliaria que est siendo valuada#

CONTABILI)ACIN DEL VALOR RA)ONABLE '! Por la compra de la inversin inmobiliaria 77777777777777777777777777777 , 77777777777777777777777777777 +R# $nversin inmobiliaria ,, CR 6ancos

,,

Para contabili(ar la compra de la inversin a su costo de adquisicin &! Contabili(acin de la inversin inmobiliaria a su valor ra(onable# 8qu0 se pueden dar dos casos)

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&!' $ncremento de la $nversin $nmobiliaria 77777777777777777777777777777 , 77777777777777777777777777777 +R# $nversin inmobiliaria ,, CR $ngresos

,,

Para contabili(ar el incremento de la inversin al ser llevado a su "alor ra/ona le &!& +isminucin de la $nversin $nmobiliaria 77777777777777777777777777777 , 77777777777777777777777777777 +R# 5astos ,, CR $nversin inmobiliaria

,,

Para contabili(ar la disminucin de la inversin al ser llevado a su "alor ra/ona le TRATAMIENTO TRIBUTARIO a! Cuando una empresa utili(a la valuacin de acuerdo al modelo de "alor ra/ona le para contabili(ar su inversin inmobiliaria% generar una utilidad o una p/rdida en el cambio de valuacin# Cualquiera que sea el resultado el cambio de valuacin% /ste no es aceptado tributariamente% debiendo ser deducido o agregado a la +eclaracin 9urada de $mpuesto a la Renta# Cuando una empresa utili(a el modelo de co#to para contabili(ar su inversin inmobiliaria% generar un gasto producto de la depreciacin del inmueble% el cual para e&ectos tributarios% es aceptado en deduccin4 sin embargo% cualquier p/rdida por deterioro o desvalori(acin del valor del activo &ijo que se haga contablemente no es aceptada como gasto tributario4 por lo que tendr que ser reparada en la +eclaracin 9urada de $mpuesto a la Renta#

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NIC 40 Propiedades de Inversin

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversin y las exigencias de revelacin de informacin correspondientes. Propiedades de inversin son propiedades (terrenos o edificios considerados en s! totalidad o en parte o ambos" #!e se tienen (por parte del d!e$o o por parte del arrendatario #!e %aya acordado !n arrendamiento financiero" para obtener rentas pl!sval&as o ambas en l!gar de para' (a" s! !so en la prod!ccin o s!ministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos( o (b" s! venta en el c!rso ordinario de las operaciones. )n derec%o sobre !na propiedad #!e se mantenga por !n arrendatario en r*gimen de arrendamiento operativo se podr+ clasificar y contabili,ar como !na propiedad de inversin siempre #!e' (a" se c!mpla el resto de la definicin de propiedad de inversin( (b" el arrendamiento operativo se contabilice como si f!era !n arrendamiento financiero de ac!erdo con la NIC -. Arrendamientos( y (c" el arrendatario !tilice el modelo del valor ra,onable establecido en esta Norma para medir el activo reconocido. /as propiedades de inversin se reconocer+n como activos c!ando y slo c!ando' (a" sea probable #!e los beneficios econmicos f!t!ros #!e est*n asociados con tales propiedades de inversin fl!yan %acia la entidad( y (b" el costo de las propiedades de inversin p!eda ser medido de forma fiable. /as propiedades de inversin se medir+n inicialmente al costo. /os costos asociados a la transaccin se incl!ir+n en la medicin inicial.

El costo inicial del derec%o sobre !na propiedad mantenida en r*gimen de arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversin ser+ el establecido para los arrendamientos financieros en el p+rrafo 00 de la NIC -.( esto es el activo se reconocer+ por el menor importe entre el valor ra,onable de la propiedad y el valor presente de los pagos m&nimos por arrendamiento. 1e ac!erdo con ese mismo p+rrafo se reconocer+ como pasivo !n importe e#!ivalente. /a Norma permite a la entidad elegir entre' (a" El modelo del valor ra,onable seg2n el c!al se mide la propiedad de inversin desp!*s de la medicin inicial por s! valor ra,onable reconociendo los cambios del valor ra,onable en el res!ltado del periodo( o (b" El modelo del costo. El modelo del costo se enc!entra desarrollado en la NIC -3 y re#!iere #!e la propiedad de inversin sea medida al costo depreciado (menos c!al#!ier p*rdida por deterioro ac!m!lada". /a entidad #!e elige el modelo del costo debe revelar el valor ra,onable de la propiedad de inversin.

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El valor ra,onable es el precio #!e se recibir&a por vender !n activo o #!e se pagar&a por transferir !n pasivo en !na transaccin ordenada entre participantes de mercado en la fec%a de la medicin. )na propiedad de inversin se dar+ de baja en c!entas (ser+ eliminada del estado de sit!acin financiera" c!ando se venda o c!ando la propiedad de inversin #!ede permanentemente retirada de !so y no se esperen beneficios econmicos f!t!ros procedentes de s! disposicin. /a p*rdida o ganancia res!ltante del retiro o la disposicin de !na propiedad de inversin se determinar+n como la diferencia entre los ingresos netos de la transaccin y el importe en libros del activo y se reconocer+ en el res!ltado del periodo en #!e tenga l!gar el retiro o la desapropiacin (a menos #!e la NIC -. exija otra cosa en el caso de !na venta con arrendamiento posterior". Examples 5tros 4it!acin Propiedad Propiedad de inversin oc!pada por el d!e$o

)na empresa compra !n terreno para la constr!ccin de !na n!eva f+brica en !n f!t!ro prximo. 6 )na empresa compra !n edificio. )na parte del edificio ser+ !tili,ado como la oficina central y la (nota -" otra parte ser+ al#!ilada. )na empresa firm !n contrato de arrendamiento de !n inm!eble. /a empresa s!barrendar+ el edificio a otra empresa en r*gimen de arrendamiento operativo. 6 a" El contrato arrendamiento inicial es !n contrato de financiero

6 (nota -"

b" El contrato inicial es de !n arrendamiento operativo

6(no activo" 6

)na empresa tiene !na propiedad en constr!ccin con la intencin de venderla c!ando el desarrollo se %aya completado.

(Propiedad bajo constr!ccin" 6

)na empresa de bienes ra&ces tiene !na propiedad para vender en el c!rso de s! negocio.

(Inventario"

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)na empresa es propietaria de !n edificio #!e se al#!ila a !na empresa del gr!po. 6 a" /os estados financieros individ!ales de la empresa b" Estados financieros consolidados 6 6 )na empresa %a firmado !n ac!erdo para constr!ir !na propiedad para otra empresa (contrato de constr!ccin NIC --"

/a empresa es propietaria de !n %otel y transfiere ciertas responsabilidades a terceras partes en virt!d de !n contrato de gestin. 6 a" /as empresas inversionista son en esencia !n

b" /as empresas mantiene !na exposicin significativa a la variacin en los fl!jos de efectivo generados por las operaciones del %otel.

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CONCLUSIONES 8 partir del 0 de enero del "00"% las empresas que tienen inversiones inmobiliarias estn obligadas a aplicar la Norma $nternacional de Contabilidad N$C :0 2 $nversin $nmobiliaria% tanto en su tratamiento contable como en su presentacin en los estados &inancieros# 'a Norma requiere que todas las empresas determinen el valor ra(onable de su inversin inmobiliaria) ; en el caso de valor ra(onable% ser utili(ado para valuar as0 su inversin inmobiliaria en estados &inancieros4 "; en el caso de las empresas que elijan el modelo del costo% ser utili(ado para e,ponerlo en una nota a los estados &inancieros# En el Per% las empresas contabili(an sus inversiones inmobiliarias bajo el modelo del costo% con lo cual estar0an cumpliendo con la Norma# *in embargo% es recomendable que las empresas evalen en cambiar del modelo del costo al modelo de valor ra(onable% siempre y cuando este cambio voluntario de pol0tica contable sea hecho nicamente para dar como resultado una presentacin ms apropiada de la inversin inmobiliaria en los estados &inancieros de la empresa#

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