CONTRATO DE CORRETAGEM

Luiz iana Barbosa

Alunos: Fbio Adr

Resumo

O presente trabalho tem por finalidade conhecer o contrato de corretagem, especificando suas particularidades quanto aos direitos e deveres das partes. O objetivo discorrer sobre o entendimento acerca do contrato de corretagem, utilizando para este fim, a pesquisa bibliogrfica. !endo a mat ria t"o ampla, n"o h nesta pesquisa a pretens"o de esgotar o assunto.

Introduo
#as transa$%es imobilirias muito comum a utiliza$"o de corretores visando buscar no mercado o melhor neg&cio, dentro dos padr%es pessoais de cada negociante. O corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do im&vel, o qual o incumbe na obriga$"o de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como tamb m pelo futuro adquirente que busca au'(lio do profissional para encontrar o im&vel que deseja comprar, dentro de suas condi$%es. Assim, de suma import)ncia o estudo do *ontrato de *orretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denomina$"o de *omitente. +ste estudo se dedica ao e'ame do contrato de corretagem ou media$"o. Al m disso, trata tamb m de temas introdut&rios e necessrios , compreens"o das nuances peculiares a esta esp cie de contrato, como- a defini$"o, os requisitos de validade, a natureza jur(dica, o objeto, as categorias poss(veis de corretores, as esp cies de remunera$"o e a distin$"o entre a corretagem e outros institutos jur(dicos parecidos. O instituto da corretagem n"o foi considerado pelo *&digo *ivil de ../.0, entretanto, o *&digo *ivil de 1221, em seus artigos 311 e 31/ passa a disciplinar o *ontrato de *orretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, dei'ando para o *&digo *omercial e para as leis espec(ficas a regulamenta$"o da profiss"o de *orretor.

Conceito
A defini$"o do contrato de corretagem estabelecida no artigo 311 do #ovo *&digo *ivil. 4elo contrato de corretagem, uma pessoa, independentemente de mandato, de presta$"o de servi$os ou outra rela$"o de depend5ncia, obriga6se a obter para outra um ou mais neg&cios, conforme instru$%es recebidas. 7rata6se de um contrato, que define uma obriga$"o de fazer 8obter um ou mais neg&cios9 para outrem, de acordo com as instru$%es recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remunera$"o. :iniz 812219 acrescenta a esta no$"o a necessidade de que o corretor atue com imparcialidade e que forne$a as informa$%es necessrias para a celebra$"o do contrato principal. O contrato de corretagem tratado no *&digo *ivil de 1221, como tpico e nominado, em cap(tulo pr&prio, pois n"o se confunde dadas as suas caracter(sticas, com o mandato, a presta$"o de servi$os, a comiss"o ou qualquer outro contrato que estabele$a v(nculo de subordina$"o. O artigo 31/ do novo diploma ressalva e'pressamente as normas da legisla$"o especial. A legisla$"o especial incumbida de tecer normas mais minudentes a respeito da mat ria, ficando reservado ao *&digo *ivil o estabelecimento de preceitos gen ricos. +m face do regramento do mencionado contrato no novo *&digo como contrato t(pico, a legisla$"o especial tem aplica$"o subsidiria ou complementar. Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corretagem seguem a disciplina geral de qualquer neg&cio jur(dico, para o qual necessrio- agente capaz, objeto l(cito, poss(vel, determinado ou determinvel e forma prescrita ou n"o defesa em lei; nos termos do artigo .2<, incisos = a === do #ovo *&digo *ivil. 4or outro lado, de acordo com :iniz 8122>9, o regime civil da corretagem baseia6se no princ(pio da autonomia da vontade, de modo que as rela$%es entre comitente e corretor permitir"o conven$%es contrrias ,s normas, que, em grande parte, t5m carter supletivo.

:este modo, consoante entendimentoqualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem livre, ficando eventualmente sujeita a punies administrativas, salvo se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimidade para mediar a quem no seja corretor profissional regular. Tal fato, porm, no atinge a idoneidade das obrigaes assumidas pelo comitente, ainda que respons vel nos termos do injusto enriquecimento.! 7oda atividade l(cita admite a media$"o. O objeto il(cito ou imoral evidentemente a inibe como em qualquer outro neg&cio jur(dico. :esse modo, n"o ser"o admitidos efeitos jur(dicos a corretagem que tenha por objeto contrabando, por e'emplo. O objeto da media$"o n"o uma conduta propriamente dita, mas o resultado de um servi$o. #a corretagem, e'iste uma obriga$"o de resultado. !em este n"o h direito , remunera$"o. #esse sentido, disciplina o corrente *&digo *ivil no artigo 31>" remunerao devida ao correto, uma vez que ten#a conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.! O que se tem em vista nesse contrato a apro'ima$"o ou resultado ?til, tanto que a remunera$"o ser devida na hip&tese de arrependimento injustificado das partes e quando estas realizam o neg&cio diretamente, ap&s a atividade ?til do corretor. #esse diapas"o, entende6se que a remunera$"o do corretor n"o pode ficar subordinada , escritura definitiva. O principal aspecto a ser ressaltado a obriga$"o do corretor em apro'imar diferentes pessoas atrav s de sua intermedia$"o na busca comum e convergente para a celebra$"o de um contato entre ambas em rela$"o de causa e efeito. +specificamente cuidando da obriga$"o principal do

corretor em apro'imar tais pessoas, trata6se de obriga$"o de fazer, que ser desempenhada, por e'emplo, verificando a idoneidade do terceiro interessado que traz , negocia$"o, informando as condi$%es de celebra$"o do neg&cio principal, buscando a concilia$"o dos interesses eventualmente conflitantes e aconselhando a conclus"o do neg&cio almejado. :iniz 812219 e'plica que, trata6se de obriga$"o de fazer, que se desenvolve mediante esfor$os empregados para a converg5ncia de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Assim, n"o ter culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus , remunera$"o que lhe devida.

Al m da obriga$"o de fazer, a apro'ima$"o efetiva entre distintas pessoas que t5m inten$"o de celebrar determinado contrato, inclusive com o trabalho de aconselhamento inerente , possibilidade de concre$"o do neg&cio principal no bojo da intermedia$"o. O objeto do trabalho levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado do seu servi$o. :a( porque se diz que se trata de uma obriga$"o de resultado. +sta obriga$"o de resultado assumida pelo corretor se sujeita, por &bvio, , utilidade de seu servi$o de apro'ima$"o, ou seja, o resultado alcan$ado deve necessariamente ser ?til a quem lhe contratou. +sta utilidade se verifica com a converg5ncia de vontades entre comprador e vendedor. O corretor vende o resultado ?til do seu trabalho, de modo que se seu labor tornar6se in?til n"o haver que se falar em remunera$"o, pois receber a comiss"o n"o em virtude do servi$o prestado, mas em raz"o do resultado obtido. @ma vez alcan$ado o resultado ?til de efetiva apro'ima$"o entre as partes, com a converg5ncia de vontade entre ambas de que poss(vel celebrar o neg&cio principal almejado, ent"o posterior arrependimento injustificado de qualquer uma delas n"o contamina o trabalho do corretor, pleno e satisfatoriamente realizado. O mesmo ocorre quando as partes passam A a partir da apro'ima$"o ?til realizada pelo corretor A a negociar diretamente sem a interfer5ncia e colabora$"o dele. O contrato de corretagem distingue6se da simples presta$"o de servi$os cujo objeto conhecido e n"o aleat&rio. #"o se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo a entrega da obra. Ainda, n"o se confunde com o mandato, porque o corretor n"o representa o comitente. Apesar de tamb m assimilar aspectos da comiss"o mercantil, com ela n"o se confunde, porque o comissrio contrata em seu pr&prio nome, enquanto o corretor limita6se a apro'imar as partes.

Natureza Jurdica
A primeira caracter(stica jur(dica do contrato de corretagem a bilateralidade, porque geram obriga$%es para ambos os contratantes, isto , por gerar obriga$%es ao corretor e ao comitente. O corretor dever e'ecutar certo encargo, e o comitente, remuner6lo. 7em natureza acess&ria, pois sua e'ist5ncia est ligada a outro contrato, que dever ser conclu(do, ou seja, porque serve de instrumento para conclus"o de outro neg&cio. 7rata6se de contrato preparat&rio. +m resumo, o contrato de corretagem acess&rio porque sua pr&pria e'ist5ncia aponta no sentido da celebra$"o de um outro contrato, a ser firmado posteriormente pelo comitente 8que contratou inicialmente com o corretor9 e pelo terceiro interessado 8que foi identificado e efetivamente apro'imado pelo corretor ao comitente9. #o entanto, o atributo da acessoriedade atribu(da , corretagem, n"o parece condizente com a ess5ncia do contrato em refer5ncia. Afirma que, embora a fun$"o econBmica da corretagem se vincule ao contrato que o corretor pretende promover, a corretagem subsiste, em sua fun$"o s&cio6jur(dica, mesmo que o neg&cio almejado n"o se conclua. Aquele n"o depende deste, portanto, para e'istir. Outra caracter(stica do contrato de corretagem a onerosidade. 4osto que no adimplemento do contrato de media$"o haja Bnus, vantagem e benef(cios patrimoniais rec(procos. 7odavia, poss(vel que o corretor n"o fa$a jus a remunera$"o, por variados motivos, que o comitente 8ou o outro contratante9 se arrependa e decida n"o mais celebrar o neg&cio principal anteriormente aven$ado, ou mesmo que ambos 8corretor e comitente9 n"o recebam nenhuma vantagem ou benef(cio econBmico, apesar do esfor$o empreendido por ambos. A corretagem ainda considerada contrato aleat&rio, porque o corretor assume o risco do insucesso da apro'ima$"o. 4ode, no entanto, haver comutatividade ou equival5ncia das presta$%es em determinadas corretagens feitas , base de neg&cios rotineiros, com efeitos mercantis, e nas praticadas por servidores p?blicos, como, por e'emplo, por corretores de navios. A eventual obriga$"o do proprietrio do bem a ser vendido de remunerar o corretor submeter6se6 a uma condi$"o suspensiva, que consistir na obten$"o da vontade para realiza$"o do contrato

pretendido, n"o tendo, portanto, o dever de se servir da media$"o nem de utilizar a ocasi"o apresentada pelo corretor. Assim sendo, o corretor suportar o risco da n"o6produ$"o daquele resultado, que apenas parcialmente est em suas m"os; visto que sua realiza$"o depender de outras circunst)ncias, dentre elas a declara$"o de vontade da pessoa que est obrigada a pagar6lhe comiss"o. C tamb m consensual, porque depende unicamente do consentimento das partes, sem outro procedimento.

Dos Corretores
O corretor tem a fun$"o de apro'imar pessoas que pretendem contratar, e dever aconselhar a conclus"o do neg&cio, informando as condi$%es de sua celebra$"o, a fim de conciliar os interesses. 4ara o ilustre jurista Domes 8122E9, a atividade do corretor consiste em apro'imar pessoas que desejam contratar, pondo6as em contato. Ainda, mister se faz citar as li$%es do doutrinador Fonteiro 8122E9que diz que- o corretor desenvolve um trabal#o de intermediao, pondo o outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato.! Os *orretores Oficiais s"o aqueles que gozam de prerrogativas de f p?blica inerente ao of(cio disciplinado por lei, entre eles podemos citar como e'emplo os corretores de opera$%es de c)mbio, os de navio, de mercadorias, de seguros, de valores em bolsa, entre outros. G os *orretores Livres s"o aqueles que e'ercem o of(cio de intermediadores continuadamente, por m, sem nenhuma designa$"o oficial. +ncontramos nessa categoria os corretores de espetculos p?blicos, de atletas profissionais, de autom&veis, de obras de arte, de m&veis, entre outros. A corretagem pode ser tanto profissional como ocasional. 4ara que seja considerada corretagem, a intermedia$"o deve ser a atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes. A profiss"o de corretor de im&veis, por e'emplo, disciplinada pela Lei 0.>E2H3I, regulamentada pelo :ecreto I..I3.H3I. :e acordo com o artigo .J do Kegulamento, o e'erc(cio da profiss"o de corretor de im&veis, no territ&rio nacional, somente deferido ao possuidor de t(tulo t cnico em transa$%es imobilirias, inscrito no *onselho Kegional de *orretores de =m&veis 8*reci9 da jurisdi$"o. O e'erc(cio tamb m autorizado ,s pessoas jur(dicas, e o atendimento aos interessados sempre ser feito por corretor regularmente inscrito. As e'ig5ncias de regularidade profissional, conquanto louvveis no intuito de prote$"o do consumidor, n"o podem inibir a cobran$a da remunera$"o, decorrente da natureza consensual do

contrato, desde que os servi$os do corretor hajam sido efetivamente realizados.

O ri!a"es do Corretor
As obriga$%es do corretor giram em torno da apro'ima$"o e da media$"o das partes com vistas , realiza$"o de neg&cios, e podem ser e'pressamente estipuladas pelo decorrer da lei ou dos usos e costumes. +m princ(pio, cabe6lhe envidar esfor$os e dedicar sua atividade na angaria$"o do neg&cio ou do contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar, etc. Luanto ,s inova$%es do #ovo *&digo *ivil referente ,s obriga$%es do *orretor, necessrio trazer em foco o disposto no artigo 31E$ corretor obrigado a e%ecutar a mediao com a dilig&ncia e prud&ncia que o neg'cio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos neg'cios( deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos( prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do neg'cio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumb&ncia.!

Assim, o *orretor tem como dever!er prudente e diligente ao e'ecutar o objeto do contrato, ou seja, a media$"o do neg&cio, devendo agir sem que propicie a realiza$"o de contratos nulos e anulveis; 4restar todas as informa$%es sobre o andamento dos neg&cios, sempre de forma espont)nea, visto que faz parte das suas atribui$%es de intermediador de neg&cios; 4restar todos os esclarecimentos sobre a seguran$a ou risco do neg&cio, as altera$%es de valores, e demais fatores que possam influir no resultado da realiza$"o do neg&cio, sob pena de que se n"o o fizer, de responder por perdas e danos causados em raz"o da omiss"o de algum fator que estava ao seu alcance.

Direitos do Corretor
@m dos direitos do *orretor a remunera$"o que se refere , contrapartida devida pelo comitente ao corretor, depois de realizado o seu trabalho com o resultado ?til. :esigna6se comiss"o ou corretagem e pode ser fi'a eHou varivel. Deralmente, ajustada em dinheiro, mas pode ser fi'ada em esp cie. A obriga$"o fundamental do comitente pagar a comiss"o, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei ou os costumes. #"o depende ela do recebimento integral do pre$o, ou da e'ecu$"o do contrato. A comiss"o, afora o caso de vigorar quantia determinada, fi'ada sob modalidade percentual, computada sobre o valor do contrato agenciado, ou sobre a vantagem ou proveito do comitente. #a corretagem livre, prevalece o ajuste, ou, na sua falta, o costume. !"o esp cies de remunera$"oFi'a- se o seu quantum foi estipulado numa import)ncia certa, seja qual for o sucesso obtido, independentemente do valor do neg&cio; Marivel- conforme o pre$o alcan$ado. !endo ent"o, proporcional ao valor da transa$"o conseguida, respeitando6se, por m, o limite m(nimo; Fista- se fi'ar uma porcentagem certa at o desejado pelo comitente, estabelecendo6se que o que e'ceder esse limite seja do corretor, em sua totalidade, ou de ambos, em sociedade.

CARACTER#$TICA$
O *ontrato de *orretagem possui as seguintes caracter(sticas jur(dicas- bilateralidade, acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade. O contrato bilateral, visto que gera obriga$%es m?tuas entre comitente e o corretor, posto que este dever e'ecutar o encargo e aquele dever remuner6lo. A media$"o tem carter acess&rio, posto que a sua e'ist5ncia esteja atrelada a um outro contrato, o qual dever ser conclu(do. !er oneroso, posto que no adimplemento do contrato de media$"o haja Bnus, vantagem e benef(cio patrimonial a ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao recebimento de remunera$"o, geralmente varivel. 7rata6se de um contrato aleat&rio pelo fato de que o direito do corretor e a obriga$"o do comitente depender"o da conclus"o do neg&cio principal, ou seja, depender"o de um fato futuro e incerto.

+ por ?ltimo, consensual visto que completa6se atrav s do consenso m?tuo, independente de forma, j que o novo *&digo, seguindo a posi$"o jurisprudencial e'istente, n"o e'igiu nenhuma forma legal. O contrato de corretagem tamb m preparat&rio de resultado, n"o formal e impessoal. 4ara a sua realiza$"o suficiente o consentimento das partes. O contrato se aperfei$oa com a declara$"o de vontade de cada contratante. Male dizer, n"o pressup%e a entrega de qualquer bem, inclusive o que eventualmente for objeto de futuros neg&cios. Luanto , bilateralidade, embora haja controv rsia a respeito, nota caracter(stica do contrato, pois tanto o comitente quanto o corretor se obrigam. 7rata6se, na realidade, de bilateralidade condicionada, ou seja, o contratante se obriga sob a condi$"o de 5'ito no trabalho de media$"o. 4ara alguns, trata6se de contrato unilateral, pois o corretor n"o se obrigaria. +ste argumento inaproveitvel em rela$"o ao nosso :ireito, pois o art. 311 do *&de' menciona que o corretor Nobriga6se a obter... um ou mais neg&cios...N. #a opini"o de +nneccerus, o contrato pode tomar fei$"o unilateral, caso o corretor n"o tenha se obrigado contratualmente, ou bilateral, na hip&tese contrria. A corretagem contrato oneroso, porque os contratantes procuram obter vantagens, sendo aleat&ria a sua natureza, uma vez que n"o se tem certeza, de antem"o, se haver pagamento, pois este se condiciona ao 5'ito da opera$"o negocial. :e qualquer forma, h de haver a previs"o de pagamento, bem como o seu valor, que pode ser definido em percentual sobre os resultados do neg&cio jur(dico a ser realizado. 7rata6se de contrato preparat&rio ou subsidirio, pois, de, por si, n"o atende a interesses vitais, apenas a instrumentais. C praticado, visando6se , celebra$"o de futuros contratos. Ap&s a conven$"o, as partes ficam na e'pectativa dos bons resultados da media$"o- o comitente, porque deseja efetivar determinados neg&cios, como os de compra ou de venda; o corretor, uma vez que o seu alvo pessoal s"o os ganhos condicionados , concretiza$"o de atos negociais. O contrato de corretagem, sem neg&cios jur(dicos conseqO5nciais, conven$"o est ril, pois n"o produz resultados, salvo eventualmente os decorrentes de perdas e danos. *lassifica6se a corretagem entre os contratos de resultado, pois, ordinariamente, apresenta relev)ncia jur(dica quando o corretor alcan$a os objetivos que as partes tiveram em mira- a realiza$"o de neg&cios. 4or n"o consistir em contrato de meio que o corretor n"o faz jus , remunera$"o quando n"o promove neg&cios. #ada impede que se d5 ambival5ncia ao contrato, ou seja, que se estipule alguma

remunera$"o por trabalhos, independentemente de resultados. +'emplo- al m do direito , percep$"o da corretagem em caso de realiza$"o de neg&cios, estipula6se o direito , parcela fi'a por viagem que se fizer necessria. 7al formato contratual l(cito, mas conv m anotar6se que a inser$"o de tal clusula n"o participa do perfil de corretagem definido pela Lei *ivil. Assim, o respectivo regime de pagamento deve ser convencionado pelas partes em seu contrato. O contrato de natureza n"o formal, podendo as partes celebr6lo verbalmente ou por escrito particular ou p?blico. #a prtica imobiliria mais comum a forma verbal, especialmente porque o percentual da comiss"o geralmente o praticado na regi"o. !e as partes optarem, por m, por modalidade diferenciada de remunera$"o ou se quiserem adotar alguma clusula especial, o formato dever ser o escrito, notadamente para efeito de prova. #as media$%es mais comple'as, que tratam de neg&cios de grande vulto, normalmente as partes se valem de instrumento escrito. :esejando preservar algum sigilo, a f&rmula h de ser a verbal. Deralmente o contrato impessoal, n"o importando ao comitente quem venha a obter a realiza$"o do neg&cio. Assim, nada impede que, informalmente, o corretor se associe a outros de sua confian$a na e'ecu$"o do contrato. Alis, esta prtica comum em se tratando de corretagem imobiliria. *aso o comitente queira dar uma fei$"o intuitu personae ao contrato, haver de inserir uma clusula impeditiva de subcorretagem.

E%tino do Contrato de Correta!em

A corretagem e'tingue6se pelaConcluso do ne!&cio, pois, neste instante termina a fun$"o do corretor. +ntretanto, se o neg&cio n"o se realizar porque uma das partes de arrependeu, haver media$"o, pois o corretor n"o responsvel pela consuma$"o do neg&cio. +'ecutado estar o contrato de corretagem se houve apro'ima$"o ?til de pessoas por interm dio do corretor; E%'irao do 'razo, se a corretagem foi estipulada por tempo determinado, sem que o corretor tenha encontrado comprador; Distrato; Im'ossi ilidade de sua realizao de(ido a )ora maior ou caso )ortuito; Nulidade do ne!&cio; Ren*ncia do corretor; Re(o!ao; Morte do corretor ou do comitente;

Inca'acidade do corretor; +al,ncia.

Concluso
!er atrav s do *ontrato de *orretagem, que o corretor assume a obriga$"o de apro'imar pessoas que pretendem contratar, devendo aconselhar na conclus"o do neg&cio, informando quais s"o as condi$%es de sua celebra$"o. O corretor assumir as obriga$%es trazidas pelo #ovo *&digo *ivil que em seu artigo 31E disp%e que, obrigado a e'ecutar a media$"o com a dilig5ncia e prud5ncia que o neg&cio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informa$%es sobre o andamento dos neg&cios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da seguran$a ou risco do neg&cio, das altera$%es de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumb5ncia. +m virtude das obriga$%es assumidas e dos servi$os prestados, pelos quais coloca em rela$"o duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor far jus a uma remunera$"o. A regra geral de que a remunera$"o sempre ser devida ao corretor se houver o resultado ?til do seu trabalho junto , realiza$"o do neg&cio principal, que se verifica com a efetiva converg5ncia de vontades entre o terceiro interessado apresentado , oportunidade de neg&cio pelo corretor e o comitente que o contratou. O bom senso das partes e do magistrado h de apaziguar os contornos das quest%es que possam surgir em torno do contrato

de corretagem eventualmente violado e lavado at a esfera judicial para defini$"o sobre o direito ou n"o , remunera$"o pelo corretor.

Re)er,ncia -i lio!r.)ica

AP+M+:O, Qlvaro Milla$a. *&digo *ivil *omplementar. !"o 4aulo. Atlas, 122<.

Anotado

Legisla$"o

:=#=P, Faria Relena. *urso de :ireito *ivil Brasileiro. .3J ed., !"o 4aulo, !araiva, vol.E, 1221. :=#=P, Faria Relena. :ireito *ivil Brasileiro A 7eorias das Obriga$%es *ontratuais e +'tracontratuais, 122>, !araiva. DOF+!, Orlando. *ontratos. !"o 4aulo, 122E.

DO#SALM+!, *arlos Koberto. :ireito *ivil Brasileiro, 122<, !araiva.