NOR!AS INT"RNACIONA#"S D" INFOR!

ACION FINANCI"RA NIC-NIIF

Determinar el tratamiento contable de las inversiones inmobiliarias.

NIC-NIIF NIC 40 CASO PRCTICO 40.

Determinar el tratamiento contable de los siguientes supuestos: 1. Edificio de propiedad alquilado mediante uno o ms alquileres operativos. 2. Terreno destinado a la obtencin de plusvalas a largo plazo no a corto dentro de la actividad de la empresa. !. "nmuebles ocupados por el propietario # destinados a su actividad. $. "nmuebles destinados a la venta dentro de la actividad de la empresa o bien se encuentran en proceso de construccin con vistas a una futura venta.

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%. Terreno adquirido sin un destino determinado. &. Edificio de propiedad desocupado destinado a ser alquilado mediante arrendamientos operativos. '. "nmuebles construidos o me(orados por terceras personas. ). *as propiedades arrendadas a otra entidad en r+gimen de arrendamiento financiero. ,. -ctivos biolgicos ad.eridos a terrenos # relacionados con la actividad agrcola.

Solucin: 1. Tratar como inversin inmobiliaria /0"1 $23. 2. Tratar como inversin inmobiliaria /0"1 $23. !. Tratar como inmovilizado material /0"1 1&3. $. Tratar como e4istencias /0"1 23. %. Tratar como inversin inmobiliaria /0"1 $23. &. Tratar como inversin inmobiliaria /0"1 $23. '. Tratar como contratos de construccin /0"1 113. ). Tratar como arrendamientos /0"1 1'3.

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,. Tratar como activos agrcolas /0"1 $13

Justificacin: *a 0"1 $2 establece /prrafo %3 que las inversiones inmobiliarias son inmuebles que se tienen /por parte del due5o o por parte del arrendatario que .a#a acordado un arrendamiento financiero3 para obtener rentas plusvalas o ambas en lugar de para: a3 6u uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. b3 7enta en el curso ordinario de las operaciones.

8 se reconocern como activos /prrafo 1&3 cuando # slo cuando: a3 6ea probable que los beneficios econmicos futuros que est+n asociados con tales inversiones inmobiliarias flu#an .acia la entidad. b3 El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado.

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Reconocimiento valor ra&onable

NIC-NIIF NIC 40 CASO PRCTICO 40.'

*a empresa 9ont 6.-. .a adquirido en el e(ercicio 222% un edificio de oficinas en :arcelona para destinarlo al alquiler mediante uno o ms arrendamientos operativos. *os datos de la operacin son los siguientes: "mporte compra: 1.222.222 22 de euros ;onorarios registros # tasas: 122.222 22 de euros *os costes de mantenimiento diario: 1.222 22 de euros

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-l cierre del e(ercicio se .a podido determinar el valor razonable del edificio de forma fiable mediante la determinacin de los precios actuales en un mercado activo para inmuebles en :arcelona # en condiciones similares. El valor es de 1.%22.222 euros. - continuacin debe contabilizarse la inversin en el momento inicial # en el cierre del e(ercicio 222% teniendo en cuenta que a partir de este a5o la entidad decide aplicar el criterio de revaloracin para todas sus inversiones inmobiliarias.

Solucin: a) Reconocimiento inicial: El valor inicial de la inversin inmobiliaria debe reconocerse el precio de coste. Este debe incluir el precio de adquisicin del proveedor ms todos los gastos .asta la puesta en marc.a.
Conce$to Propiedades de inversin Tesorera Debe 1.100.000 %aber 1.100.000

*os costes de mantenimiento diario se .an de imputar directamente en la cuenta de p+rdidas # ganancias. b) Valoracin po terior !cierre "##$): 1lculo incremento valor e(ercicio 222%

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7alor razonable a !1<12<2% 7alor inicial Incremento %alor

1.%22.222 =1.122.222 &##.###

Conce$to Propiedades de inversin Beneficios por revalorizaciones inmobiliarias

Debe 400.000 en inversiones

%aber 400.000

0tese que al valorar las propiedades de inversin en valor razonable no se .an practicado amortizaciones respecto a este tipo de activos.

Justificacin: El activo cumple las condiciones para ser reconocido como inversin inmobiliaria establecidas en la 0"1 $2. Estas son seg>n el prrafo 1&: a3 ?ue sea probable que los beneficios econmicos futuros que est+n asociados con tales inversiones inmobiliarias flu#an .acia la entidad. b3 ?ue el coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable de la operacin ms los costes asociados a la transaccin /prrafo 223.

*os costes derivados del mantenimiento diario del elemento se reconocern en el resultado del e(ercicio cuando se incurra en ellos /prrafo 1)3. @ara la valoracin posterior la entidad .a escogido el modelo del valor razonable establecido en el prrafo !! de la 0"1 $2: El prrafo !) indica que el valor razonable de una inversin inmobiliaria refle(ar las condiciones de mercado en la fec.a del balance. El prrafo $% establece que la me(or prueba de un valor razonable se obtiene normalmente de los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma localidad # condiciones en los que puedan realizarse los mismos o parecidos contratos #a sean de arrendamiento u otros relacionados con esas propiedades.

De acuerdo con el prrafo !% las p+rdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una inversin inmobiliaria se incluirn en el resultado del e(ercicio en que sur(an.

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Determinaci(n valor del coste.

NIC-NIIF NIC 40 CASO PRCTICO 40.)

*a empresa A-6 6.*. .a iniciado su actividad en el a5o 222%. en este e(ercicio .a adquirido dos terrenos destinados a la obtencin de plusvala a largo plazo: Bn terreno - por un precio de adquisicin de %22.222 euros. Bn terreno : por un precio de adquisicin de 1.222.222 de euros.

En el terreno - .a sido necesario contar con unos costes de acondicionamiento /vallado # limpieza3 requeridos por el -#untamiento # que .an ascendido a %2.222 euros.

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*a empresa sigue la poltica de revalorizacin para las inversiones inmobiliarias. - final del e(ercicio 222% se conoce respecto al valor de los citados activos que: El valor de mercado del terreno : seg>n un informe t+cnico se sit>a en 1.1%2.222 euros. El terreno - de uso industrial est su(eto a una planificacin urbanstica del a#untamiento que en principio valora el precio de e4propiacin en $22.222 euros. *a empresa .a presentado un recurso para recalificar este terreno como edificableC si se acepta el valor de mercado podra situarse entre '22.222 # )22.222 euros.

Solucin: a) Valoracin inicial *a valoracin inicial se realizar en relacin con el precio de adquisicin: Terreno -: %22.222 D %2.222 E %%2.222 euros Terrero :: 1.222.222 de euros
Conce$to Propiedades de inversin (terrenos A y B) Tesorera Debe 1. 0.000 %aber 1. 0.000

*os gastos de acondicionamiento del terreno forman parte del precio de adquisicin. b) Valoracin po terior !cierre 'el e(ercicio "##$) %
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*a sociedad .a escogido el modelo de revalorizacin para sus inversiones inmobiliarias. 6in embargo no ser posible la valoracin a valor razonable del terreno - puesto que no puede determinarse de forma fiable. En esta situacin la empresa deber valorar el terreno - de acuerdo con la 0"1 1& # podr valorar el terreno : seg>n su valor razonable. Terreno -: Clculo diferencia valor ejercicio 2005: 7alor a !1<12<2% seg>n -#untamiento $22.222 7aloracin inicial Incremento %alor =%22.222 -)##.###

E4iste una depreciacin en el valor del activo debido al posible plan urbanstico del -#untamiento. Terreno :: 7alor a !1<12<2% 7aloracin inicial Incremento %alor 1.1%2.222 =1.222.222 )$#.###

Conce$to Propiedades de inversin (terrenos B) Beneficios por revalorizaciones inmobiliarias

Debe 1 0.00 en inversiones

%aber 1 0.00

Conce$to P!rdidas por depreciacin de inversiones inmobiliarias Propiedades de inversin

Debe 100.000

%aber 100.000

Justificacin: *a 0"1 $2 establece respecto a la valoracin seg>n valor razonable lo siguiente: @rrafo !!: con posterioridad al reconocimiento inicial la entidad que .a#a escogido el modelo del valor razonable valorar todas sus inversiones inmobiliarias al valor razonable e4cepto en los casos descritos en el prrafo %!.

&
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@rrafo %!: en casos e4cepcionales cuando la entidad adquiera por primera vez una inversin inmobiliaria puede e4istir una clara evidencia de que la entidad no va poder determinar de forma fiable # continua el valor razonable de la inversin inmobiliaria. En dic.os casos la entidad valorar la inversin inmobiliaria aplicando el modelo del coste previsto en la 0"1 1&. @rrafo %$: cuando la entidad se vea forzada por la razn del prrafo % a valorar la inversin inmobiliaria utilizando el modelo del coste de acuerdo con la 0"1 1& valorar el resto de sus inversiones inmobiliarias por su valor razonable. En estos casos aunque la entidad puede utilizar el modelo del coste para una inversin inmobiliaria en particular continuar contabilizando cada uno de los restantes inmuebles usando el modelo del valor razonable.

0ota: el prrafo %$ se entiende en el conte4to de valoracin seg>n valor razonable. @or tanto una empresa puede escoger la valoracin de todas sus inversiones inmobiliarias seg>n el modelo del coste.

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Tratamiento de las trans*erencias.

NIC-NIIF NIC 40 CASO PRCTICO 40.4

- continuacin debe determinarse el tratamiento de las transferencias a o de inversiones inmobiliarias en los siguientes casos /se supone que la entidad utiliza el modelo de valor razonable para contabilizar las inversiones inmobiliarias3: 1. El inicio de la ocupacin por parte del propietario de un edificio contabilizado como inversin inmobiliaria. 2. *a decisin de poner a la venta una inversin inmobiliaria. 6e pone de manifiesto el inicio de un desarrollo con intencin de venta. !. el fin de la ocupacin por parte de un propietario de una fbrica para destinarlo a uno o varios alquileres operativos.

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$. Bn edificio destinado a la venta se prepara para una operacin de arrendamiento a un tercero. %. El fin de la construccin de un inmueble en curso de construccin que se destinar a alquiler.

Solucin: 1. En la transferencia de inversiones inmobiliarias contabilizadas seg>n su valor razonable a inmuebles ocupados por due5os el coste del inmueble a efectos de contabilizaciones posteriores aplicando la 0"1 1& ser el valor razonable en la fec.a de cambio de uso. 2. El activo pasa de inversin inmobiliaria a e4istencias. El coste del inmueble a efectos de contabilizaciones posteriores utilizando la 0"1 2 ser el valor razonable en la fec.a de cambio de uso. En este caso el cambio de uso se pone de manifiesto por el inicio de un desarrollo con intencin de venta. 6i la entidad decide disponer de una inversin inmobiliaria sin .acer un desarrollo especfico continuar calificando el inmueble como una inversin inmobiliaria .asta que sea dedo de ba(a en cuentas # no lo tratar como si fuera un elemento de las e4istencias. !. 6i la fbrica se destina a inversin inmobiliaria que se contabilizar por su valor razonable la entidad aplicar la 0"1 1& .asta la fec.a del cambio de uso. *a empresa tratar cualquier diferencia a esa fec.a entre el importe en libros de la fbrica aplicando la 0"1 1& # el valor razonable de la misma forma en la que se registrara una revalorizacin aplicando lo dispuesto en la 0"1 1&. )
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$. En este caso el edificio se transfiere de e4istencias a inversin inmobiliaria para contabilizarlo seg>n su valor razonable cualquier diferencia entre el valor razonable del edificio a esa fec.a # su importe en libros anterior se reconocer en el resultado del e(ercicio. %. En este supuesto el fin de la construccin da lugar a la transferencia del edificio inmovilizado material a inversin inmobiliaria. 1uando la propiedad de inversin va#a a contabilizada seg>n su valor razonable cualquier diferencia entre el valor razonable inmueble a esa fec.a # su importe en libros anterior se reconocer en el resultado e(ercicio de ser del del

Justificacin: *a 0"1 $2 establece /prrafo %'3 que las transferencias de inversiones inmobiliarias o a inversiones inmobiliarias se producen en el momento del cambio de uso de esos activos. En ese sentido se establece que se realizarn transferencias a o de inversiones inmobiliarias cuando # solo cuando e4ista un cambio en uso que se .a#a evidenciado por: a3 El inicio de la ocupacin por parte del propietario en el caso de una transferencia de una inversin inmobiliaria a una instalacin ocupada por el due5o. b3 el inicio de un desarrollo con intencin de venta en el caso de una transferencia de una inversin inmobiliaria a e4istencias. c3 El fin de la ocupacin por parte del due5o en el caso de la transferencia de una instalacin ocupada por el propietario a una inversin inmobiliaria. d3 El inicio de una operacin de arrendamiento a un tercero en el caso de una transferencia de e4istencia a inversiones inmobiliarias. e3 El fin de la construccin o desarrollo en el caso de una transferencia de un inmueble en curso de construccin o desarrollo a inversiones inmobiliarias.

-s el cuadro resumen sobre el cambio de uso es: *it+acin,tratamiento inicial "nmueble de inversin 0"1 $2 "nmueble de inversin 0"1 $2 "nmueble 9aterial 0"1 1& E4istencias 0"1 2 "nmueble 9aterial 0"1 1& Cambio 'e + o 6e ocupa por el propietario 6e destina a la venta /con inicio de un desarrollo3 Finaliza ocupacin due5o Gperacin alquiler Finaliza construccin *it+acin,tratamiento final 0"1 1& "nmovilizado material. 0"1 2 E4istencias 0"1 $2 "nversiones inmueble 0"1 $2 "nversiones inmueble 0"1 $2 "nversiones inmueble

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