Manual para el

comprador de vivienda
Santiago Becerra Clsico
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Clsico
Santiago Becerra Clsico c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
Santiago Becerra
1.- Introduccin
La compra de una vivienda es sin duda una de las decisiones econmicas ms
importantes que se toman en la vida. Incluso en los casos en los que ya
hemos pasado por la experiencia de comprar una casa, haremos muy mal si
ya nos consideramos unos expertos. Haber comprado una, dos o cinco
viviendas no nos da ni la formacin ni la experiencia suficiente como para
pensar que tenemos controlados los numerosos aspectos que intervienen en
esta complea inversin.
!ste manual slo pretende ser una ayuda bsica para que aquel que se
dispon"a a comprar su nueva casa, al menos lo ha"a siendo consciente de
todas las consideraciones que ha de tener en cuenta.
!n nin"#n caso este manual puede sustituir la necesidad de contar con
asesoramiento inmobiliario, le"al y financiero, para lo cual el comprador de
vivienda deber$a buscar uno o varios profesionales de su confian%a o de
contrastado presti"io.
2.- El inmueble
2.1.- Decisin de compra
Lo primero que hemos de hacer cuando pensamos en comprar una vivienda
es determinar claramente qu& queremos, qu& necesitamos y qu& podemos
comprar. 'ara ello tendremos en cuenta los si"uientes aspectos(
)ecidir que tipo de vivienda queremos( piso, bun"alo*, adosada,
vivienda unifamiliar+
!stablecer un pro"rama bsico de necesidades que debe cumplir la
vivienda (
,uperficie construida, n#mero de habitaciones, ba-os, dimensiones
de cocina, trastero. Hay que tener en cuenta no solo nuestras
necesidades actuales sino tambi&n las futuras por el aumento de
miembros en la familia.
.eali%ar una valoracin real de la cantidad mxima a invertir en la
vivienda.
/ener en cuenta que el banco slo nos financiar el 012 del valor de
tasacin de la vivienda que vayamos a comprar. 3dems hay que tener
en cuenta que tendremos que hacer frente a los "astos de escrituracin
y re"istro y en especial al Impuesto de /ransmisiones 'atrimoniales. 4n
clculo sencillo, pero aproximado es considerar que debemos tener
disponible un 512 del precio de la vivienda que queramos comprar. 3s$,
si el piso en cuestin vale 611.111 7, sabemos que el banco nos dar
unos 891.111 7, por lo que necesitaremos :1.111 para completar el
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precio y otros 61.111 para los impuestos y "astos de escrituracin. !n
total 91.111 7
.especto al tema econmico siempre es aconseable comen%ar a
ahorrar con tiempo para disponer de este capital inicial. !xiste la
posibilidad de contratar una ;uenta 3horro <ivienda, que nos permite
adems de ahorrar tener una ventaosa des"ravacin fiscal.
<alorar nuestra capacidad de endeudamiento a lar"o pla%o. La mayor$a
de las veces hemos de recurrir a entidades de cr&dito para pedir un
pr&stamo hipotecario, para lo que hay que disponer de in"resos
estables. Hemos de saber que la cuota del cr&dito no debe superar el
:12 de los in"resos netos.
2.2.- Eleccin de la zona (servicios, comercios, transporte pblico...)
!s importante ele"ir bien la %ona donde queremos que est& situada la
vivienda. Hemos de pensar para valorarla en una serie de parmetros que van
a ser los si"uientes(
,ervicios disponibles, estudiar la cercan$a de centros de salud, cole"ios,
farmacias, y otros servicios sociales indispensables para la vida diaria.
;omercio, tanto peque-o comercio como supermercados,
hipermercado, "aler$as comerciales, mercados de abastos, comercio
especiali%ado, etc.
;onexin con transporte p#blico, con el centro de ciudad y con
carreteras.
!xisten otros parmetros a tener en cuenta en la eleccin de una %ona que
tambi&n es interesante valorar como son el exceso de ruido ambiental por
trfico, actividades molestas, +
2.3.- Seleccin de la vivienda
'ara la seleccin definitiva debemos reali%ar una b#squeda de viviendas, y
definirnos por una de ellas. =uy a tener en cuenta estos criterios(
;aracter$sticas de la vivienda( orientacin, altura de la vivienda,
ventilacin natural son factores que influyen de modo decisivo en el
confort final de una vivienda.
;alidades( 3cabados interiores, instalaciones >aire acondicionado,
calefaccin, +?.
,i ya ha visitado una vivienda que piensa que podr$a comprar, pero no est
se"uro de haber tenido en cuenta todos los criterios para tomar la decisin,
utilice el si"uiente formulario(
http://sanbec.es/decision.html
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2.4.- Registros pblicos
3ntes de comprar una vivienda es muy recomendable, por no decir
imprescindible, comprobar cul es su situacin le"al consultando el ;atastro,
el .e"istro de la propiedad y la situacin de la Inspeccin /&cnica de !dificios
de la finca.
2.4.1.- Catastro
@!l ;atastro es una or"ani%acin cuya funcin primordial es la de describir la
propiedad inmobiliaria en sus diferentes usos y aplicaciones. !l conunto de
los datos y descripciones que definen la propiedad territorial confi"ura el
;atastro Inmobiliario que se constituyen como una base de datos, al servicio
de los titulares catastrales y de las 3dministraciones del !stado, 3utonmica y
LocalA.
=ediante los datos que nos ofrece ;atastro podemos locali%ar y comprobar los
inmuebles. !s una herramienta muy #til para locali%ar y verificar inmuebles,
adems con un acceso muy cmodo a trav&s de su p"ina *eb(
http://www.catastro.meh.es/
2.4.2.- Registro de la propiedad
!s muy fcil solicitar en el re"istro de la propiedad una nota simple de la
propiedad que nos interesa comprar. !n esta nota veremos quien es el
propietario de la vivienda. !sto es de especial importancia, pues se han dado
casos de inquilinos que vend$an la propiedad en la que habitaban. /ambi&n
pueden darse casos de viviendas de varios herederos en los que no todos est
de acuerdo en vender, o separaciones en las que uno de los cnyu"es
pretende vender sin consentimiento del otro. Bunca entre"ue una se-al si no
tiene se"uridad de que se la entre"a a su propietario o al a"ente inmobiliario
que le representa.
!n la nota tambi&n podr observar las hipotecas u otras car"as que pesen
sobre la vivienda y que tendrn que estar liberadas antes de la firma en
notaria, o lo que es muy com#n, que se resuelvan en el mismo acto.
=uchos re"istros permiten solicitar la nota simple por Internet, pero al"unos
re"istros no dan este servicio. Lo normal es que cada ve% ms re"istros
faciliten el servicio pero tambi&n ha habido casos de re"istradores que han
deado de darlo. ,lo puede saberse accediendo al sitio Ceb de los
re"istradores y comprobndolo.
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2.5.- ltimas veri!icaciones
2.5.1.- Cerrar precio
4na frmula para valorar si el precio que vamos a pa"ar por una vivienda est
austado a los valores del mercado consiste en hacer una tasacin de la
misma antes de su compra. !l valor obtenido en la tasacin nos indicar el
valor de aproximado de esa vivienda en el mercado, y de esta manera si
comprobamos que el valor de compra es muy superior al valor que le adudica
la tasacin es que al"o falla.
2.5.2.- "asacin del inmueble
La tasacin es el valor de la vivienda o un inmueble certificado por sociedades
constituidas al efecto. =ediante este certificado no slo se conoce el valor real
del inmueble, sino que adems sirve de base para obtener el pr&stamo
hipotecario solicitado. !s importante saber que en el valor de la tasacin
influirn de manera decisiva todas las caracter$sticas relativas a la vivienda(
situacin, memoria de calidades, acceso a servicios, etcD.
La tasacin es un informe en el que se reco"e la opinin de un profesional,
denominado tasador, acerca del valor de una vivienda. ,e reali%a de acuerdo
a las Bormas de <aloracin de bienes inmuebles y reporta fiabilidad al
prestamista a la hora de conceder un cr&dito hipotecario. ,e trata de una
labor poco conocida pero, se"#n ase"uran expertos de la sociedad de tasacin
/insa, es un sector muy re"ulado en el que cada empresa tiene asi"nado un
inspector del Eanco de !spa-a, que vi"ila el funcionamiento y constata el
ri"or profesional.
!l tasador pertenece a una sociedad de tasacin o a la entidad bancaria a la
que se solicita el pr&stamo. /ambi&n se puede encar"ar la valoracin a una
a"encia inmobiliaria. !l cliente suele ser quien decide. 'or ello, para evitar dar
un paso en falso que retrase el proceso, resulta de "ran utilidad saber que
cada entidad tiene homolo"adas determinadas empresas de tasacin, cuyo
informe final, por lo "eneral, ser aceptado una ve% concluido.
F;mo se solicita una tasacinG
4na ve% que el interesado Hparticular o entidad bancariaH ha seleccionado la
empresa de tasacin ms adecuada, se pone en marcha un mecanismo
compleo que consta de diversos pasos. !l primero es fiar el pla%o de
entre"a.
Iste podr quedar interrumpido por la falta de documentacin o retrasos en la
visita del inmueble. =s tarde se entre"ar al tasador la informacin relativa
a la vivienda que ser obeto de estudio( fotocopia de la escritura de la
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propiedad, planos, licencia de obra y proyecto si se trata de una obra en
construccin.
La sociedad de tasacin puede solicitar el pa"o del servicio por adelantado.
!sto permitir anali%ar nuestro trabao en condiciones ptimas, se-alan en
/insa. Las tarifas suelen oscilar entre los 811 y los 511 euros, aunque
dependen de cada empresa. ,i durante el proceso sur"ieran imprevistos, el
interesado deber abonar al final del mismo la cantidad necesaria para cubrir
esos "astos extra. Bo se entre"ar la valoracin hasta que no se haya
in"resado el diferencial correspondiente, especifican.
3 partir de ese momento, el cliente dispondr de la tasacin de su vivienda,
que podr utili%ar para solicitar un cr&dito hipotecario, pero que tambi&n le
ser #til a la hora de repartir una herencia, en caso de divorcio, para
coberturas de provisiones t&cnicas de ase"uradoras o, simplemente, para
tener constancia y determinar su patrimonio.
!n caso de que el resultado no sea satisfactorio para el due-o de la vivienda,
que considera que el valor de la misma es superior al que marca el informe, la
empresa tasadora ar"umentar las ra%ones que le han llevado a ofrecer ese
resultado. ;uando se producen discrepancias en el valor emitido del
inmueble, se establece un dilo"o con el cliente, se revisa la valoracin y se
ar"umentan las ra%ones de mercado que han llevado a esa determinacin,
indican los expertos.
Bo obstante, el usuario tiene derecho a que otro tasador realice una se"unda
valoracin, pero deber correr &l con los "astos y obtener previamente el
visto bueno del banco respecto al tasador ele"ido. !n #ltimo t&rmino, si no
queda satisfecho, puede pedir amparo a asociaciones de consumidores o
efectuar las reclamaciones necesarias ante un /ribunal.
3.- #inanciacin
3.1.- Caracter$sticas de las %ipotecas !rente al pr&stamo
La %ipoteca es un derecho real constituido en "arant$a de un cr&dito sobre un
bien >"eneralmente inmueble? que permanece en poder de su propietario,
pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el pla%o
pactado, promover la venta del bien "ravado, cualquiera que sea su titular en
ese momento para, con su importe, hacerse pa"o de su cr&dito.
!n un pr&stamo se suelen emplear avalistas que "aranti%an al banco que el
dinero ser devuelto.
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,i dispones de dinero ahorrado para la compra de la vivienda siempre puedes
ayudarte en un pr&stamo personal , aunque en muchos casos es preferible
buscar otras opciones, por el coste que tiene.
La meor forma de comparar las distintas alternativas consiste en fiarse en el
/.3.! de cada oferta crediticia.
FJue ten"o que saber sobre las hipotecasG
Los cr&ditos hipotecarios se basan en la tasacin del bien inmueble, lo normal,
es que te den hasta el 80% del valor de la tasacin, aunque empie%a a ser
habitual que el banco slo d& el 012 del m$nimo entre el valor de tasacin y
el de compraventa >el que se escritura?. ,i necesitaras ms, lo normal es que
te pidan avalistas o "arant$as adicionales, como puede ser hipotecar otra
propiedad libre de car"as.
3.2.- Re'uisitos para constituir una %ipoteca
La hipoteca debe hacerse siempre en escritura p#blica, ante notario.
La finca debe estar inscrita en el .e"istro de la 'ropiedad a nombre del futuro
deudor hipotecario. !n el caso de compra e hipoteca simultneas puede
inscribirse en el momento de formali%arse ambas.
!n principio, la finca debe estar libre de car"as, esto es, sin hipotecas
anteriores, anotaciones de embar"o u otras. La le"islacin permite
rehipotecar una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya
que la "arant$a primera ser siempre preferente respecto a la se"unda.
'ara que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el .e"istro de la
'ropiedad.
3.3.- #actores importantes a tener en cuenta
3.3.1.- "ipo de inter&s !i(o o variable
'r&stamo hipotecario de tipo variable o mixto. !n esta modalidad de
pr&stamo, el tipo de inter&s se revisa anual o semestralmente, de modo que
la cuota mensual se auste cada a-o o semestre a la evolucin del $ndice del
mercado al que est& referenciado.
!n los casos de hipotecas a inter&s variable estas se referencian a un $ndice,
el !uribor es el mas conocido, aunque no el #nico. /ambi&n se usan el I.'H
de bancos, I.'H de bancos, $ndice ;!;3, y al"uno ms, sin embar"o el
!uribor es el ms favorable al cliente.
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Las condiciones que puedes obtener en pueden variar entre el $ndice de
referencia ms un diferencial entre un diferencial que puede estar entre 1,:2
en las meores ofertas y un 8,6K2 correspondiente a las peores ofertas.
!n los casos de hipotecas a tipo fio, el inter&s permanece invariable a lo lar"o
de todo el periodo de amorti%acin del pr&stamo y por tanto el pla%o de
amorti%acin tambi&n.
'uedes simular el coste de tu hipoteca en la si"uiente calculadora hipotecaria(
http://sanbec.es/gastos.html
3.3.2.- )lazos para devolver la %ipoteca
Los pla%os habituales para la amorti%acin de la hipoteca suelen ser de 81 a
51 a-os. Las entidades financieras han lan%ado hipotecas con pla%os de
amorti%acin de :1 a-os e incluso de hasta K1, pero realmente son productos
cuyo obetivo no es alar"ar la duracin de la hipoteca, sino conse"uir que la
cuota sea lo ms peque-a posible. !ste tipo de hipotecas slo interesan si no
tienen comisin de amorti%acin anticipada.
3.3.3.- Comisiones
Las mas comunes suelen ser las comisiones de apertura y de cancelacin. !n
las prctica la comisin de apertura es un incremento del tipo de inter&s del
primer a-o. Bo suele ser superior al 82 del capital pendiente de amorti%ar.
La comisin por cancelacin anticipada, suele estar entre el 82 para
pr&stamos a inter&s variable y el 52 para pr&stamos a inter&s fio.
;ualquier duda que pueda sur"irnos con las comisiones aplicables podemos
consultarlas en el portal que el Eanco de !spa-a pone a disposicin de los
usuarios de banca( http://www.bde.es/clientebanca/
3.3.4.- *ovacin + subrogacin de cr&ditos %ipotecarios
Los importantes cambios que han tenido lu"ar en el mercado crediticio
durante los #ltimos a-os, con descenso notable de los tipos de inter&s, han
propiciado que personas que ten$an contratado un pr&stamo hipotecario
puedan encontrarse con que el inter&s que estn pa"ando es muy superior al
que en este momento existe en el mercado.
!n este caso existe la posibilidad de ne"ociar una baada del inter&s con la
entidad financiera >novacin?, o de trasladarlo a otra entidad que ofre%ca unas
condiciones meores >subro"acin?.
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3dems de estos porcentaes, las operaciones de subro"acin y novacin se
consideran exentas del Impuesto sobre 3ctos Lur$dicos )ocumentados, y se
reducen los costes de notario y re"istro al K12 de sus aranceles.
3.4.- Documentacin
La documentacin necesaria para la constitucin de un pr&stamo hipotecario
es la si"uiente(
)BI
!scritura de propiedad del inmueble
;ertificado del .e"istro
Mltimo recibo del Impuesto de Eienes Inmuebles
Mltimo recibo de la comunidad de propietarios
;ertificado de se"uro de la vivienda
/us dos #ltimas declaraciones de renta
/us dos #ltimas nminas si trabaas por cuenta aena.
!n el caso de ser trabaador autnomo, debers presentar documentacin
adicional sobre tu actividad profesional
4.- ,astos de la compraventa e %ipotecarios
Los trmites burocrticos para la compra de una vivienda suelen suponer el
812 del coste del inmueble adquirido y comprenden las si"uientes tasas e
impuestos.
4.1.- Registro de la propiedad
Los honorarios de los .e"istradores de la propiedad estn fiados por ley y
son los mismos para toda !spa-a. !l coste depende del importe de la
vivienda. Las tarifas se calculan en funcin de las si"uientes re"las prcticas.
RE,-.S DE .)-IC.CI/* )R0C"IC.
La aplicacin del arancel de los re"istradores viene determinado por dos
parmetros que deben tenerse en cuenta a efectos de determinar la cantidad
final a satisfacer(
8? ;lase de asiento a practicar, distin"uiendo se"#n se trate de(
3siento de presentacin
Inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin
Bota mar"inal
6? <alor de la finca o derecho cuyo asiento se solicita.
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Bo obstante debe tenerse en cuenta que, si son varios los derechos que se
inscriben en un #nico asiento, cada uno de ellos dar lu"ar a la aplicacin del
correspondiente derecho arancelario.
La prctica del asiento de presentacin supone una cantidad fia de 9,1818687
>n#mero 8 del arancel?.
,i la presentacin se efectu por medio de telefax >art. :80 del ..H.? la cantidad
ser de 8K,16K515 7 >9,181868 7 por el asiento de presentacin en el libro diario
de la comunicacin recibida, 5,11K198 7 por la confirmacin v$a fax al notario,
autoridad udicial , o administrativa por parte del re"istrador de haber recibido la
comunicacin as$ como de su decisin de practicar el asiento de presentacin y
finalmente, 9,181868 7 por la prctica del asiento de presentacin de la copia
aut&ntica del t$tulo que motiv la comunicacin?.
!n cuanto a las notas marginales hay que distin"uir >n#mero 5 del arancel?( ,i
implican adquisicin, modificacin o extincin de derechos inscritos se deven"ar
el K12 de los derechos que correspondan por el n#mero 6 del arancel >en los
t&rminos que veremos a continuacin?
Las de afeccin de d&bitos fiscales deven"arn la cantidad fia de 5,11K198 7
Las de expedicin de certificacin de car"as en procedimientos eecutivos,
expedientes de expropiacin for%osa y otros anlo"os deven"an la cantidad fia
de N,18K806 7
'or las inscripciones, anotaciones preventivas + cancelaciones se
deven"arn honorarios se"#n la escala que se determina en el propio arancel. 3
t$tulo de eemplo, podemos se-alar(
,i el valor de la finca o derecho no excede de 9181,86 7, la cuant$a ser de
6:,1:1:0: 7
,i el valor es de 91818,68 7, la cuant$a es de 815,9O:K96 7
,i el valor es de 861616 7, la cuant$a asciende a 8:0,OK1:96 7
!n cuanto a la publicidad !ormal se deven"arn las cantidades si"uientes
>n#mero : del arancel?(
;ertificacin de dominio, literal o en extracto, por cada finca( N,18K806 7
;ertificacin de car"as, incluya o no titularidad de dominio por cada finca y
cualquiera que sea el n#mero de car"as( 6:,1:1:0: 7
;ertificacin con informacin continuada( :0,101N90 7
;ertificacin ne"ativa de car"as( N,18K806 7
Ptras certificaciones no comprendidas en supuestos anteriores( 9,181868 7
Bota simple informativa o exhibicin, por cada finca, y cualquiera que sea
el n#mero de asientos que conten"a el folio re"istral( 5,11K198 7
4.2.- *otar$a
!l notario da fe de que se ha llevado a cabo una accin, en este caso, la
compraventa de una vivienda, dentro de la le"alidad vi"ente. Las tarifas de
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los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Qobierno mediante
.eal )ecreto y son las mismas para todos los notarios.
;uando se escritura una vivienda, sea nueva o usada, se cobra en funcin de
una escala que toma por base el precio de la vivienda.
/arifas
;uando el valor no exceda de 9.181,86 euros( N1 euros.
'or el exceso comprendido entre 9.181,85 y 51.1K1,91 euros(:,K por
8.111.
'or el exceso comprendido entre 51.1K1,98 y 91.818,68 euros( 8,K1
por 8.111.
'or el exceso comprendido entre 91.818,66 y 8K1.6K5,15 euros( 8 por
8.111.
'or el exceso comprendido entre 8K1.6K5,1: y 918.186,81 euros( 1,K
por 8.111.
'or lo que excede de 918.186,88 euros hasta 9.181.868,1: euros( 1,5
por 8.111.
'or lo que excede de 9.181.868,1K euros el Botario percibir la cantidad
que libremente acuerde con las partes otor"antes.
Las tarifas se reducirn en un 6K2 en los pr&stamos y cr&ditos
personales o con "arant$a hipotecaria.
4.3.- Impuestos
Los impuestos y los trmites burocrticos pueden suponer un desembolso
adicional de hasta el 812 del coste de una vivienda.
Impuestos que "ravan la compra de vivienda usada(
4.3.1.- Impuesto de transmisiones patrimoniales (I")).
Lo abona el comprador. ,e aplica en la compraventa de las viviendas usadas.
La base de clculo es el precio de compra que fi"ura en la escritura. !s un
impuesto autoliquidable( el comprador debe rellenar el impreso de liquidacin,
calcular el importe y abonarlo.
!l pa"o debe reali%arse en un pla%o de 51 d$as hbiles desde la firma de la
escritura. La presentacin del impreso y el pa"o se deben reali%ar en la
3dministracin de Hacienda de la ;omunidad 3utnoma. !n al"unas
provincias hay rebaas importantes de este impuesto para determinados
colectivos. !n Quip#%coa, por eemplo, los menores de 5K a-os que adquieren
su primera vivienda habitual abonan slo un 52 en concepto de I/'.
!l tipo "eneral de este impuesto es el 92, con las si"uientes excepcionesD
En 1adrid, Catalu2a, ,alicia, 1urcia + .ragn3 el 45.
!n Rlava( entre el 6SK y el 92
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!emplos(
<ivienda que cuesta 861.111 euros( O.611 euros >aplicando el 92, el tipo
ms habitual?.
<ivienda que cuesta 681.111 euros( 86.911 euros >aplicando el 92, el tipo
ms habitual?.
4.3.2.- Impuesto sobre el Incremento de 6alor de los "errenos de
*aturaleza 7rbana.
=s conocido como plusval$a. Lo abona el vendedor, salvo pacto en contrario
entre las partes. !n Bavarra le corresponde al comprador.
!s un impuesto municipal que "rava el aumento de valor de los terrenos
urbanos experimentado durante los a-os en que el vendedor ha sido
propietario de la vivienda. ,e calcula teniendo en cuenta el valor catastral del
suelo y el n#mero de a-os que ha transcurrido desde la anterior transmisin.
,obre este incremento se aplica el tipo de "ravamen, que es fiado por cada
3yuntamiento se"#n unos mximos y unos m$nimos fiados por ley. !s un
impuesto autoliquidable( hay un pla%o de 51 d$as desde la firma de la
escritura para liquidarlo en el 3yuntamiento.
Bo es posible ofrecer cifras orientativas sobre el importe de este impuesto
debido a lo dispar de las pol$ticas municipales.
4.3.3.- Impuesto de actos (ur$dicos documentados (I.8D)
!n la vivienda usada este impuesto slo "rava la escritura de hipoteca, no a la
de compra. ,e calcula aplicando el tipo impositivo del 1,K2 Tel 1,82 en las
comunidades autnomas con r&"imen foralT pero no sobre el capital del
pr&stamo, sino sobre toda la responsabilidad que "aranti%a la hipoteca, es
decir( capital, intereses ordinarios, posibles intereses de demora, costes y
"astos en el caso de que no se pa"ara el pr&stamo y la entidad tuviera que
eecutar >vender? el bien hipotecado para resarcirse. 'or ello la cuota a pa"ar
es mayor.
,e aconsea utili%ar como cifra base para su clculo el doble de la cantidad
solicitada a la entidad financiera, pues as$ se cubren todos los "astos antes
mencionados.
!emplo(
;ompra de vivienda usada por 8K1.111 euros.
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,i la compra se reali%a en la ;omunidad de =adrid los "astos sern los
si"uientes(
I./.'. <ivienda( 81.K11 euros.
Impuesto de 3.L.).( OK1 euros.
Botar$a( :0O euros.
.e"istros( 6ON euros.
Qestor$a( 6:1 euros.
I.<.3. 50 euros. >notar$a, "estor$a,re"istro?
/otal Qastos 8K.5:1 euros
;alculadora de "astos de compra de una vivienda(
http://sanbec.es/gastos.html
4.3.4.- Impuesto de 9ienes Inmuebles (I9I)
!l Impuesto de Eienes Inmuebles, tambi&n conocido como la contribucin,
es un impuesto que "rava el valor de los bienes. La base imponible del IEI es
el valor catastral de inmueble, que reflea el valor del suelo que ocupa y de la
edificacin.
!xisten diferencias a veces notables entre los diversos municipios ya que el
incremento del "ravamen puede depender de factores como el n#mero de
habitantes del inmueble o localidad, su locali%acin, a-o de construccin y de
otras circunstancias como ser capital de provincia o de comunidad autnoma,
prestar servicios p#blicos etc.
!ste es un impuesto que se pa"a anualmente y debe ser pa"ado
$nte"ramente por quien sea propietario del inmueble el d$a 8 de enero del a-o
correspondiente.
5.- #ormalizacin de la compraventa
5.1.- Entregas de cantidades como se2al
!s un procedimiento habitual una ve% reali%ada la compraventa de una
vivienda, que el comprador entre"ue una cantidad en concepto de arras o
se-al que perder si desiste de la compra o recuperar duplicada si quien
desiste es el vendedor. 'ara ase"urar el compromiso de ambas partes se
suele estipular una cantidad que suele rondar el die% por ciento del importe de
la compraventa.
Santiago Becerra Clsico c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
Santiago Becerra
!s importante detallar que si esas cantidades no son avaladas por un banco o
estn depositadas en un intermediario de contrastado presti"io, se corre un
"ran ries"o, pues el comprador no es propietario de la vivienda hasta que se
realice la escritura de la misma y podr$a perder las cantidades si el vendedor
actuara de mala fe. .ecuerde lo dicho en el apartado 6.:.6.T.e"istro de la
propiedad.
5.2.- #irma de contrato de compraventa
La compra de una vivienda se formali%a con el contrato de compraventa, en
que ambas partes estipulan el precio, la forma de pa"o y los pla%os para la
entre"a de la vivienda.
!s importante que en el contrato apare%can los si"uientes datos
!l nombre o ra%n social, domicilio y, en su caso, los datos de la
inscripcin en el .e"istro =ercantil, de vendedores y compradores
)escripcin de la vivienda, con su direccin exacta y datos re"istrales.
'recio y forma de pa"o
'la%os para elevacin a escritura p#blica y para la entre"a de la
vivienda.
5.3.- #irma de escritura pblica e inscripcin en el Registro de la
)ropiedad
4na ve% concluida la construccin de la vivienda y esta est& terminada, se
procede a reali%ar la escritura de propiedad de la vivienda a nombre del
comprador. !s importante antes de firmar revisar la vivienda para no
encontrar desperfectos o malas terminaciones.
,e trata de que un acuerdo de compraventa entre partes ten"a valide% ante
otras personas que no han participado en el mismo. 'ara ello, se debe
inscribir este hecho en el .e"istro de la 'ropiedad que es donde fi"uran
re"istrados todos aquellos que tienen derechos sobre al"una propiedad en
sentido amplio >due-os, usufructuarios, etc?.
6.- El proceso de compra con Santiago 9ecerra
;omo habr podido observar durante la lectura de este manual, el proceso de
compra de su nuevo ho"ar es ms complicado de lo que pueda parecer
6.1.- :Cmo es comprar con Santiago 9ecerra + Clsico ;
,i conf$a en mi servicio profesional el proceso ser mucho ms cmodo ya
que(
Santiago Becerra Clsico c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
Santiago Becerra
3ntes de nada, me interesar& por conocerle, conocer sus circunstancias
y necesidades para ofrecerle slo lo que realmente cubra sus deseos.
Le ofrecer& tranquilidad en cuanto a la situacin le"al de la vivienda, ya
que antes de poner a la venta un inmueble reviso sus escrituras, pido
una nota simple al re"istro y cono%co a todos los propietarios y a
quienes ten"an al"#n derecho sobre el mismo.
Le ofrecer& un precio muy competitivo, pues antes de aceptar un
encar"o de venta ha"o una valoracin y un estudio de mercado
profesional y si considero que el precio no es competitivo, no acepto el
encar"o.
4na ve% tomada la decisin de compra, me encar"ar& de todos los
trmites y "estiones administrativas necesarias para llevar a buen fin la
compra de su nuevo ho"ar.
6.2.- )roceso tras la decisin
'uesto que antes de visitar un inmueble ten"o claras sus necesidades, me he
ase"urado de que tiene viabilidad financiera, usted conoce la vivienda por
medio de fotos, planos, fichas t&cnicas, etc., las visitas que realice conmi"o
debe de considerarlas visitas de compra.
'or ello es muy probable que la vivienda sea de su a"rado y decida
comprarla. Le recomiendo que vaya preparado y dispon"a de al menos 9117
para poder hacer la reserva. !n el documento de reserva se fiar la fecha del
contrato de arras y las condiciones para la firma en notar$a >pla%o, necesidad
de financiacin, etc.?
4na ve% aceptadas por el propietario las condiciones de la reserva, se firmar
el contrato de arras, en el que usted, el comprador, deber depositar un 812
del precio de la vivienda. !n este documento quedarn refleadas las
condiciones finales pactadas en cuanto a pla%o, condiciones en las que
reali%ar la compra y se especificar la clusula penitencial que establece que
en el caso de desistir, el comprador perder las cantidades entre"adas, y si es
el vendedor quien lo hace, tendr que devolverlas duplicadas.
!sta se-al queda depositada, para tranquilidad de las partes, en una cuenta
especial exclusiva para depsito de arras de titularidad de Clsico.
,i necesitara financiacin, nos podemos encar"ar de todo( .eco"er y
presentar documentacin, acompa-ar al tasador, revisar la oferta vinculante e
informar al banco y al comprador del importe de talones y efectivo que deben
preparar para la firma en notar$a.
Ms informacin en http://sanbec.es y en
http://blog.sanbec.es
Santiago Becerra Clsico c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
Santiago Becerra
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