I.

Reglamentacin de la copropiedad inmobiliaria

En nuestra publicacin acerca de la copropiedad inmobiliaria, indicamos que esta materia se reglamenta por diversos cuerpos normativos, como son la Ley N 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 y el Decreto Supremo N 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que establece el Reglamento de la Ley N 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Para comprender la funcin del reglamento de copropiedad inmobiliaria, y el lugar que ocupa en el ordenamiento jurdico, quisiramos hacer una breve referencia a la estructura de este ltimo.

II. Reglamento de copropiedad en el ordenamiento jurdico

El ordenamiento jurdico se estructura de una forma jerrquica, tal como si se tratase de una pirmide; la cspide de esta pirmide es el lugar ocupado por la Constitucin, es decir, la norma fundamental que fija los poderes del Estado, sus competencias generales y garantiza los derechos fundamentales de todas las personas. La ley, por su parte, desarrolla aspectos particulares, especficos, que no corresponden a la Constitucin, ya que sta establece el marco dentro del cual funciona el ordenamiento jurdico. En tal, sentido, el reglamento es a la ley, lo que la ley a la Constitucin. El Reglamento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, regula materias particulares y especficas, en otras palabras, desarrolla la mencionada ley. La vida en comunidad, no obstante, requiere la existencia de una normativa aun ms especfica que la contenida en la ley de copropiedad inmobiliaria y su reglamento y es por esta razn, que la Ley N 19.537 no slo permite, mas exige, la dictacin de un reglamento de copropiedad inmobiliaria. En resumen, la ley y su reglamento fijan el marco dentro del cual la comunidad podr regular ciertos aspectos particulares por medio del reglamento de copropiedad inmobiliaria.

III. Funciones del reglamento de copropiedad inmobiliaria

Recuerda, caro lector, que en nuestro artculo acerca de la copropiedad inmobiliaria aludimos tericamente al absoluto caos que implicara regular el rgimen conforme al estatuto ordinario del cuasicontrato de comunidad? Pues bien, en virtud del reglamento de copropiedad inmobiliaria se evita este caos, ya que existe una regulacin especial que determina aspectos importantes de la vida en comunidad, segn las materias mnimas que seala el artculo 28 de la ley. La primera gran funcin que cumple el reglamento de copropiedad es que su dictacin constituye un requisito necesario para que un terreno, construccin o proyecto se acoja al rgimen de copropiedad inmobiliaria. De manera ya especfica, cabe sealar que el reglamento de copropiedad inmobiliaria fija con precisin los derechos y obligaciones de los copropietarios, impone limitaciones, seala las unidades que integran el condominio, los sectores en que se divide y qu bienes son de dominio comn. En relacin a los bienes comunes, el reglamento determina los derechos que corresponden a cada unidad sobre stos, como tambin la cuota con que el propietario de cada unidad deber contribuir al pago de los gastos comunes. En materia de administracin, el reglamento de copropiedad establece las facultades del Comit de Administracin y del administrador. Por otro lado, determina los qurums necesarios para las asambleas -siempre que stos sean superiores a los fijados por la ley-, junto a la periodicidad con que se llevaran a cabo las asambleas ordinarias.

IV. Importancia del reglamento de copropiedad inmobiliaria

En este apartado nos referiremos a tres aspectos en que el reglamento de copropiedad inmobiliaria tiene vital importancia.

a) Cobro ejecutivo de los gastos comunes

Para demandar el pago de los gastos comunes por la va ejecutiva, es necesario el reglamento de copropiedad inmobiliaria, ya que conforme al artculo 27 de la Ley N 19.537, La copia del acta de la asamblea vlidamente celebrada, autorizada por el Comit de Administracin, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendr mrito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mrito tendrn los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador. En general, no se celebrar una

asamblea en que se acuerden gastos comunes, si ellos estn sealados en el reglamento de copropiedad (por una razn de eficiencia), de modo que es de suma importancia que en este instrumento se consagre el cobro de gastos comunes, para efectos de su cobro ejecutivo en caso de incumplimiento.

b) Cobro selectivo de gastos comunes

Si bien todos los copropietarios son dueos de los bienes comunes, y en virtud de ello deben contribuir a su mantencin por medio del pago de gastos comunes, es posible que stos deban soportarse slo por algunos de aqullos. En efecto, si debido a la ubicacin de los bienes comunes dentro de un sector especfico del condominio, ellos sirviesen slo a algunos de los copropietarios cuyas unidades se encuentren en dicho sector, el reglamento de copropiedad podr fijar que los gastos generados por estos bienes, graven nicamente a los propietarios de las unidades del sector correspondiente. De esta manera, se produce una suerte cobro selectivo de los gastos comunes (de toda justicia), de conformidad al inciso tercero del artculo 4 de la Ley N 19.537. En todo caso, cabe sealar que esto debe entenderse sin perjuicio de los gastos comunes generales.

c) Multas y corte del suministro elctrico

La ley establece la posibilidad de que el reglamento de copropiedad inmobiliaria fije multas por infracciones a la ley, su reglamento o a sus propias disposiciones. En tal sentido, el artculo 21 de la Ley N 19.537 dispone [] El Comit de Administracin podr tambin dictar normas que faciliten el buen orden y administracin del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad. En efecto, el Comit de Administracin podr sancionar con multas infracciones, tales como por ejemplo desrdenes o ruidos molestos, pero slo en la medida que sta facultad se encuentre fijada en el reglamento de copropiedad; en caso contrario, slo podr denunciar las infracciones al Juzgado de Polica Local, segn corresponda. El reglamento de copropiedad tambin debe autorizar al administrador para que, con acuerdo del Comit de Administracin, suspenda o requiera la suspensin del servicio elctrico de aquellos copropietarios morosos en el pago de tres o ms cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Esta facultad constituye una eficaz medida de presin para garantizar el pago de los gastos comunes.