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TRATAMIENTO JURISPRUDENCIAL DE LA DOBLE INMATRICULACIN DE PREDIOS Y LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES (Csar Enrique DELGADO PREZ(*))

En el presente artculo, el autor, con motivo de recientes casaciones de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica que han resuelto casos de mejor derecho de propiedad en los que las partes contaban con inscripciones incompatibles, hace un estudio de la doble inmatriculacin de predios y de la duplicidad de partidas registrales, poniendo de relieve las distintas consecuencias que se le asignan en la jurisprudencia registral y en la jurisprudencia judicial. RESOLUCIN CASACIN N 121-2008-ICA, Lima, doce de agosto del dos mil ocho(**).- LA SALA DE DERECHOS CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA: VISTOS: Con los acompaados y de conformidad con el Dictamen Fiscal; vista la causa en la fecha; luego de verificada la votacin con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia: 1.MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin interpuesto por Eulalia Guadalupe Llanos Solar contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos cincuenta y ocho, emitida por la Sala Mixta Descentralizada de Nasca de la Corte Superior de Justicia de Ica, en fecha treinta y uno de mayo del dos mil siete, que revocando la apelada de fojas cuatrocientos veintiocho, su fecha veintisis de diciembre del dos mil seis, declara improcedente la demanda interpuesta por la recurrente en contra de Sadi Renato Serra Brandan y otros, sobre mejor derecho de propiedad y entrega del bien; y revocando el extremo que declara infundada la demanda reconvencional de mejor derecho de propiedad y la acumulada sobre nulidad de ttulo del PETT, declara fundado el extremo sobre mejor derecho de propiedad e improcedente la nulidad de ttulo del PETT y, en consecuencia reconoce el mejor derecho de propiedad al demandado con relacin al predio materia de litis. 2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Por resolucin de este Supremo Tribunal de fecha diez de marzo del dos mil ocho se ha declarado procedente el recurso por la causales de los incisos 1 y 2 del artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, al haberse denunciado la interpretacin errnea de los artculos 2013 y 2016 del Cdigo Civil, y la inaplicacin de los artculos 70 de la Constitucin Poltica del Estado y 923, 950 y 952 del Cdigo Civil. Con relacin a la primera causal la recurrente alega que se han interpretado errneamente los artculos 2013 y 2016 del Cdigo Civil dado que al haber adquirido por prescripcin el predio sub-materia, la consecuencia jurdica es la cancelacin de todos los derechos que tuvo el anterior propietario. En cuanto a la segunda causal seala que se han inaplicado los artculos 950 y 952 del Cdigo Civil, dado que ante una declaracin de un derecho de propiedad por prescripcin se cancela el asiento a favor del antiguo propietario, existiendo contradiccin en la conclusin de la Sala por cuanto en el noveno considerando le reconoce su derecho

de propiedad sobre el predio sub litis; adems a pesar de que el artculo 70 de la Constitucin, como el artculo 923 del Cdigo Civil establecen que la propiedad es inviolable y el Estado la garantiza, y pese a que ejerce plenamente dichos derechos, se han visto conculcados con el fallo recurrido. 3.- CONSIDERANDO: Primero: Que, Eulalia Guadalupe Llanos Solar ha interpuesto demanda sobre mejor derecho de propiedad y entrega de bien, argumentando que al comprobar el abandono total y absoluto del predio rstico denominado El Porvenir, con Unidad Catastral nmero 01729, desde el ao mil novecientos ochenta y siete comenz a mejorar la infraestructura del predio realizando labores agrcolas con ayuda de sus familiares, es as que en fecha trece de febrero de mil novecientos noventa y ocho la Direccin Sub-Regional Agraria de Ica PETT al realizar una visita en su predio, le reconoci su derecho otorgndole su ttulo de propiedad, sin embargo una vez que los demandados conocieron su derecho comenzaron a perturbar su posesin, por cuya razn formul la correspondiente denuncia el veinte de febrero del dos mil dos, siendo luego despojada, motivo por el cual interpone la presente demanda. Segundo: que, al contestar la demanda la parte contraria alega por su parte que adquiri el bien sublitis de su anterior propietaria Rosa Coria Cabrera, por lo que inmediatamente tom posesin y comenz a explotarlo por tratarse de un terreno cultivable y no eriazo, sin embargo al haber aos de sequa no pudo realizar ningn trabajo en el predio, lo que motiv que dejara el terreno al cuidado de Roberto Cantoral Huaman en calidad de guardin y trabajador, situacin que no significa que haya facultado a la demandante a realizar algn trmite ante el PETT. Seala adems que el trmite seguido por la demandante ante el PETT es irregular, pues el ttulo es nulo, por cuanto el bien adjudicado a la demandante no es de propiedad del Estado, por no ser eriazo, sino de propiedad privada del demandado. Tercero: Que, revisados los actuados, se tiene que el ttulo de propiedad de la demandante expedido por el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras (PETT) sobre el predio rstico denominado El Porvenir, con Unidad Catastral nmero 01729, fue inscrito en Registros Pblicos en forma definitiva el veinte de octubre de mil novecientos noventa y nueve como primera de dominio o inmatriculacin, conforme se advierte con la ficha registral de fojas cuatrocientos veintiuno; sin embargo, a esa fecha ya exista inscrito en los Registros Pblicos el referido predio rstico, conforme se tiene de la escritura pblica que obra a fojas cincuenta cinco a sesenta y seis vuelta, de donde se aprecia que con fecha veinte de diciembre de mil novecientos sesenta y uno se inscribi en el Tomo 163, Folio 223 de los Registros Pblicos la compraventa otorgada por el Ministerio de Educacin a favor de Rosa Coria Cabrera, quien a su vez transfiri el predio a favor del demandado por escritura pblica de compraventa de fecha catorce de junio de mil novecientos ochenta y seis. Cuarto: que, en ese orden de ideas se advierte que en mrito a la inscripcin del derecho de posesin y luego de propiedad efectuado a favor de la demandante se abri una nueva partida de inscripcin en los Registros Pblicos sobre el predio sublitis, producindose una duplicidad registral, cuando lo correcto era que, tratndose la declaracin de prescripcin adquisitiva administrativa de un derecho ganado con posterioridad a la inscripcin hecha a favor de Rosa Coria Cabrera, debi cancelarse el asiento de inscripcin de esta ltima y luego inscribirse el derecho de propiedad de la demandante en la misma partida registral. Quinto: Que, en tal virtud, las instancias de mrito han interpretado adecuadamente los artculos 2013 y 2016 del Cdigo Civil, pues han hecho prevalecer en primer trmino el ttulo de inscripcin ms antiguo otorgado a favor de Rosa Coria Cabrera y en segundo trmino el documento de fecha cierta ms antiguo otorgado por esta ltima a favor del demandado, frente

al derecho de propiedad de la demandante indebidamente inscrito en una nueva partida registral, por lo que resulta evidente que dichos dispositivos son pertinentes para determinar la prevalencia de los derechos de propiedad que les asiste a ambas partes en aplicacin de los principios de legitimacin y prioridad en el tiempo de la inscripcin, ya que al existir una primera inscripcin no puede prevalecer la segunda efectuada con posterioridad en una ficha registral distinta, pues no pueden coexistir dos partidas registrales respecto de un mismo predio; en todo caso, el derecho de propiedad por prescripcin de la demandante debi inscribirse en la partida registral ms antigua donde constaba inscrito el derecho de propiedad de quien transfiri el bien a favor del demandado y, no en una nueva partida registral aperturada indebidamente, esto ltimo determina adems que para el caso de autos no resulte aplicable lo dispuesto en los artculos 950 y 952 del Cdigo Civil, pues lo contenido en estos dispositivos no va a variar lo resuelto en virtud de la aplicacin de los principios registrales antes sealados. Sexto: Que, en ese sentido, la decisin adoptada por la Sala Superior se encuentra arreglada a ley, ya que debe entenderse que la demanda de mejor derecho de propiedad instado por la recurrente no resulta viable en la medida que el derecho de propiedad que le asiste no ha sido inscrito vlidamente, pues no cabe calificarse como vlida la inscripcin (inmatriculacin) efectuada por la recurrente en una partida registral que no corresponda. Stimo: Que, en cuanto a la denuncia de inaplicacin del artculo 923 del Cdigo Civil, debe tenerse en cuenta que este dispositivo que consagra el derecho de propiedad fue aplicado expresamente por la Sala de mrito en el quinto considerando de la sentencia impugnada, siendo de precisar que lo contenido en el artculo 70 de la Constitucin Poltica del Estado es una declaracin del derecho de propiedad a nivel constitucional. 4.- DECISIN: En consecuencia, no configurndose las causales de casacin denunciadas, de conformidad con el artculo 397 del Cdigo Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas cuatrocientos sesenta y cuatro por Eulalia Guadalupe Llanos Solar contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos cincuenta y ocho, de fecha treinta y uno de mayo de dos mil siete, emitida por la Sala Mixta Descentralizada de Nasca de la Corte Superior de Justicia de Ica; EXONERARON a la parte recurrente del pago de la multa as como de las costas y costos del recurso por gozar de auxilio judicial; DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos contra Sadi Renato Serra Brandan y otros, sobre Mejor Derecho de Propiedad y otro; y los devolvieron.- Vocal Ponente.- Rodrguez Mendoza. SS. RODRGUEZ MENDOZA, GAZZOLO VILLATA, PACHAS AVALOS, FERREIRA VILDOZOLA, SALAS MEDINA.

ANLISIS Y CRTICA JURISPRUDENCIAL I. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O FOLIO REAL Y LA INMATRICULACIN DE PREDIOS El Registro de Predios se organiza de acuerdo con el sistema de folio real(1), segn el cual, por cada predio se abre una partida registral en la que se extendern todos los asientos relacionados con l, tales como el dominio, sus gravmenes, sus modificaciones y otros actos inscribibles conforme a la legislacin. La apertura de la

partida registral se produce cuando se inmatricula un predio o porcin de terreno, publicitndose su descripcin y su titular(2), o cuando un predio ya inscrito se desmembra en dos o ms unidades, generndose una nueva partida registral para cada unidad resultante (un sublote, un departamento, por ejemplo). As lo explica Luis Dez-Picazo(3) cuando seala que el rgimen de toda la publicidad registral encuentra su punto de arranque en un asiento de inmatriculacin y que el registro es, adems, un registro que se lleva por el sistema denominado de folio real, segn el cual, se abre a cada finca un folio u hoja en los libros del registro. Gunther Gonzales Barrn seala que el sistema de folio real es el sistema en donde el Registro se organiza tomando como base fundamental el inmueble o la finca. De esta manera, a cada inmueble le corresponde en el Registro una hoja en donde se concentra todo el historial jurdico de dicho bien(4). La inmatriculacin es el acto registral por el cual un predio ingresa, se incorpora o accede al Registro de Predios. Tcnicamente es el acto por virtud del cual tiene una finca su ingreso en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculacin se obtiene el punto de arranque del historial jurdico de la finca en el Re gistro(5). Antes de ser registrado, el predio ya exista y sobre l ya se ejerca algn derecho, ya tena un historial jurdico pero ajeno a las normas registrales. Tratndose de predios que se independizan de otros, su historial jurdico registral est vinculado al de la partida matriz, por lo que no solo bastar conocer la partida independiente sino que tambin ser necesario revisar la matriz(6). La inmatriculacin en nuestro sistema se realiza con la primera inscripcin de dominio a favor del inmatriculante(7). El ttulo inmatriculador debe ser un instrumento pblico y tener una antigedad de cinco aos, conforme al artculo 2018 del Cdigo Civil. Asimismo, debe contener un acto traslativo de dominio(8). No es necesario que se acredite la cadena de transferencias que se hayan sucedido, siendo suficiente presentar un nico ttulo que rena los requisitos exigidos por el artculo citado. Es un requisito sine qua non que el predio a inmatricular no est inscrito o no forme parte de un predio de mayor extensin ya inscrito(9). Si el predio estuvo alguna vez inscrito, pero si esta inscripcin fue cancelada, proceder su inmatriculacin. Se transgrede el principio de especialidad cuando se abre ms de una partida para un mismo predio (duplicidad de partidas) o cuando en una misma partida corren inscritos ms de un predio. En este ltimo supuesto corresponder abrir a cada predio su propia partida registral(10). Hay supuestos en que la misma ley permite que se abra ms de una partida para algn acto inscribible, como es el caso de los testamentos o sucesiones intestadas que deben registrarse tanto en la Oficina Registral del ltimo domicilio del causante como en la Oficina Registral que tenga jurisdiccin sobre los bienes dejados por el causante, de conformidad con los artculos 2040 y 2042 del Cdigo Civil. Como antecedentes del principio de especialidad en nuestro sistema, podemos mencionar al artculo 57 del Primer Reglamento Orgnico de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble de 1888, aprobado por Resolucin Suprema del 11 de setiembre del mismo ao, el cual estableca que en los libros que componen la Seccin de propiedad, se abrir un registro particular para cada finca, asentando por

primera partida de ese registro, la primera inscripcin que se pida de la enajenacin de la misma finca. Todas las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones posteriores se extendern a continuacin del primer asiento, por orden sucesivo, sin dejar claros entre uno y otro asiento. El reglamento de inscripciones aprobado por la Corte Suprema de la Repblica en acuerdo del 17 de diciembre de 1936, estableca en su artculo 13 que en el libro denominado Registro de Propiedad se harn los asientos de todos los ttulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo distrito; expresndose en el primer asiento la historia del dominio o posesin, y en asientos por separado, unos a continuacin de otros, se inscribirn las transferencias, hipotecas y dems derechos inscribibles. El primer asiento deber ser la inscripcin de dominio o de posesin del inmueble. Con la ampliacin del Reglamento de Inscripciones de 1970, se estableci en el artculo 1 que las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble continuarn hacindose de acuerdo con el sistema del folio real. Por cada inmueble se abrir un folio, en el que se extendern todas las inscripciones que a l corresponda. El Cdigo Civil de 1984 no contiene una norma sobre el principio de especialidad, pero en virtud de su artculo 2009 la Sunarp lo ha consagrado en sus Reglamentos. El TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin N 079-2005-SUNARP/SN, consagra en su artculo IV el principio de especialidad, estableciendo que por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellas as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. El vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin N 248-2008-SUNARP/SN, en su artculo 4 establece que por cada predio se abrir una partida registral en la cual se extendern todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. II. EL CATASTRO Y LA IDENTIFICACIN DEL PREDIO. LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES Cuando se cre el Registro de la Propiedad Inmueble en 1888, el legislador omiti regular mecanismos que impidieran que una misma finca se registrara ms de una vez. Con esa deficiencia, ha sido posible que un mismo predio se inmatricule ms de una vez, generndose una pluralidad de partidas registrales para un mismo bien, quebrndose as el principio del folio real. La doble inmatriculacin de un predio genera una anomala registral llamada duplicidad de partidas registrales. Dez-Picazo define a la doble inmatriculacin como el hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios diferentes e independientes uno de otro. La inmatriculacin puede ser plural si se ha producido ms de dos veces. Existe doble inmatriculacin cuando las dos fincas son absolutamente idnticas entre s, aunque sus respectivas descripciones (linderos, etc.) estn hechas de una

manera distinta. Hay tambin doble inmatriculacin si una de las fincas coincide solo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra(11). La preocupacin por evitar la duplicidad de partidas ha sido constante. Ismael Acevedo y Criado en 1959 sealaba que para la debida identificacin de los inmuebles, por la falta de catastro de la propiedad inmobiliaria, debe exigirse para la primera inscripcin del dominio o de la posesin de los bienes inmuebles, la presentacin, por duplicado, de un plano perimtrico de la finca, a escala determinada, firmado por un ingeniero o agrimensor diplomado e inscrito en el Registro Oficial del Ministerio de Fomento; y cuyo plano y memoria descriptiva deben estar debidamente autenticados en diligencia preparatoria de reconocimiento de documento privado, actuada ante un juez de primera instancia. De esta manera, el Registro de la Propiedad archivara el duplicado del plano inscrito, y se podra ir formando con el legajo de planos, el catastro para la debida identificacin de los inmuebles inscritos, a fin de evitar las superposiciones de rea y la duplicidad de inscripciones del mismo inmueble; lo que ocurre con frecuencia, en la actualidad, por la falta de ingenieros adscritos a las oficinas de los Registros para la verificacin de los planos presentados, y la debida identificacin de las fincas(12). El TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos se ocupa de la duplicidad de partidas en los artculos 56 a 63. En su artculo 56 establece que existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto ms de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble y cuando existe superposicin total o parcial de reas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios. Las partidas generadas por una doble inmatriculacin pueden ser repetidas, compatibles e incompatibles. Las repetidas o idnticas son las que se han generado a favor de la misma persona y contienen la misma informacin. Esta duplicidad, conforme al artculo 58 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, se soluciona cerrando la partida menos antigua. Las compatibles son aquellas cuyos asientos de dominio contienen informacin registral conciliable, pudiendo restablecerse el tracto sucesivo entre ellos, de tal forma que los asientos de una partida pueden ser trasladados a la otra. En estos casos, nuestro sistema opta por cerrar la partida ms reciente disponiendo el traslado de sus asientos a la ms antigua, conforme al artculo 59 del citado reglamento. As, si se inmatricul el predio X a favor de A en 1990, luego A vende a B en 1995 pero cuando este inscribe su derecho en el ao 2001 no lo hace en la partida ya abierta sino en otra, generndose una duplicidad. En este caso, existen dos partidas registrales, una a favor de A y otra a favor de B, pero entre ambas es posible restablecer el tracto sucesivo, trasladando el asiento de dominio de B a la primera partida. Las incompatibles o contradictorias contienen informacin irreconciliable por cuanto en ellas aparecen distintos titulares, no existiendo entre los asientos registrales de ambas un tracto sucesivo dominial. En este caso, nuestro sistema opta por cerrar la partida registral ms reciente quedando vigente la primera partida abierta, conforme al artculo 60 del mismo reglamento. El Tribunal Constitucional en la Sentencia de fecha 11 de mayo del 2001 dictada en el Expediente N 155-2001-AA/TC, estableci los siguientes efectos del cierre de la partida, en caso de duplicidad registral:

Es una medida que busca atenuar las consecuencias de una deficiencia en las inscripciones, evitando que se sigan extendiendo ms asientos en las partidas registrales materia de la duplicidad(13). Por estos motivos debe resaltarse que el cierre de partida no implica la declaratoria de invalidez de los asientos extendidos en la partida menos antigua, dado que de acuerdo con el artculo 2013 del Cdigo Civil, que consagra el principio de legitimacin el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez(14). Por otro lado, la medida de cerrar la partida menos antigua, en caso de duplicidad registral, obedece al principio de prioridad consagrado en el artculo 2016 del Cdigo Civil, por el cual el Registro desarrolla, mediante la prioridad de rango y la excluyente, mecanismos de proteccin a la preferencia de ttulos de mayor antigedad. El cierre de partida por duplicidad de inscripcin no implica la correccin ni la invalidez del contenido de la inscripcin, pues el mejor derecho de propiedad(15) sobre el rea en el que se ha verificado la duplicidad de inscripcin debe declararse judicialmente. Corresponder a los rganos jurisdiccionales determinar a quin corresponde el mejor derecho de propiedad sobre el predio inscrito en dos o ms partidas incompatibles(16). El juez no necesariamente preferir al derecho inscrito en la partida ms antigua sino que podra aplicar otros criterios de preferencia como la validez del ttulo, la antigedad del ttulo(17), la buena fe y la cadena de transmisiones de dominio ms antigua. Para evitar esta anomala registral, se han dictado normas que han procurado introducir mecanismos tcnicos que permitan identificar plenamente los predios y procurar una base catastral de estos. De tal forma que ahora, el acto de inmatriculacin es un acto en el que se requiere una calificacin rigurosa, haciendo participar en ella no solo al Registrador sino tambin al rea de Catastro. El Registrador evaluar que el ttulo inmatriculador identifique plenamente al predio, que precise su rea, sus medidas perimtricas y linderos. Si hubiera deficiencias en la identificacin del predio, la Ley N 27333 en su artculo 13 ha previsto los procedimientos para determinar o rectificar el rea, medidas perimtricas y linderos del predio(18). El rea de catastro evaluar los documentos tcnicos (planos, memorias descriptivas) e informar al registrador si el predio est o no inscrito y si los planos presentados estn debidamente georreferenciados. Por Decreto Supremo N 002-89-JUS, considerando necesario racionalizar y agilizar los Sistemas Registrales del pas, con el objeto de evitar innecesarios trmites y duplicidades, se estableci que para la inscripcin de primera de dominio, subdivisin o acumulacin de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, los interesados deben presentar al Registro el plano y cdigo catastral. Por Ley N 28294 se cre el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios. Esta ley en su artculo 14 define al catastro de predios como el inventario fsico de los predios orientado a un uso multipropsito,

y se encuentra constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la Repblica, a los cuales se les asigna un Cdigo nico Catastral con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio. En su artculo 18 establece que la informacin sobre predios en el Registro est respaldada por la informacin catastral. El vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece en su artculo 11 que los ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que importe la incorporacin de un predio al Registro o su modificacin, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. En su artculo 16 establece que no impide la inmatriculacin el informe tcnico que seale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. III. LA INSCRIPCIN DE PREDIOS CONFORME AL DECRETO LEGISLATIVO N 667 Esta norma regul el procedimiento de prescripcin adquisitiva administrativa de dominio de predios rurales inscritos y no inscritos. El procedimiento comprende dos etapas: la inscripcin del derecho de posesin y la inscripcin del derecho de propiedad. Tratndose predios inscritos, la posesin deba anotarse en la partida registral del predio a prescribir; y, tratndose de predios no inscritos, deba abrirse una partida registral para anotar el derecho de posesin. Luego de anotada la posesin, el registrador dispone la notificacin al propietario, colindantes y vecinos del predio, mediante un sistema de carteles y aviso publicado en el diario oficial El Peruano. Transcurrido el plazo de 30 das y de no mediar oposicin, el Registro inscribe el derecho de propiedad a favor de los poseedores. Por Decreto Legislativo N 1089 se cre el Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales, establecindose que los procedimientos de prescripcin adquisitiva administrativa de dominio, establecidos por el Decreto Legislativo N 667, a cargo de Cofopri, continuarn vigentes hasta la aprobacin del Decreto Supremo que establezca y reglamente el Procedimiento Especial de Titulacin. Por Decreto Supremo N 032-2008-Vivienda (El Peruano, 14/12/2008), se ha reglamentado los procedimientos administrativos que se seguirn ante Cofopri para sanear los predios rurales. El procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio establecido por el Decreto Legislativo N 667 present algunas deficiencias producidas por la falta de una adecuada bsqueda de los antecedentes registrales por parte del organismo formalizador y por la ausencia de una base catastral integral en el Registro de Predios. Esto ocasion algunos casos de duplicidad de partidas registrales. As, estando el predio materia de prescripcin inscrito en el Registro, el derecho de posesin no se anot en la partida abierta sino en una nueva, con lo cual se dio lugar a una segunda inmatriculacin, existiendo en adelante dos partidas registrales para un mismo predio. Sobre este supuesto versa la casacin transcrita al inicio. IV. JURISPRUDENCIA

Las duplicidades generadas con el procedimiento administrativo de prescripcin establecido por el Decreto Legislativo N 667, a nuestro modo de ver, han tenido distinto tratamiento en la jurisprudencia registral y en la jurisprudencia judicial. En la jurisprudencia registral no han sido tratadas como una duplicidad registral incompatible sino como una inexactitud registral que se soluciona trasladando la inscripcin contenida en la segunda partida a la partida que ya exista. Claro est que quien se sienta afectado por la actuacin registral tendr expedito su derecho de recurrir a la va judicial. En la jurisprudencia judicial, sin embargo, cuando se han enfrentado los titulares de ambos derechos incompatibles registrados, se ha preferido al derecho contenido en la primigenia partida registral, establecindose que la segunda partida registral nunca debi abrirse. A continuacin, citamos las jurisprudencias que hemos podido encontrar sobre este tema. En la Casacin N 275-2005-Ica de fecha 1 de setiembre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de enero del 2007, p. 18653, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, en un proceso sobre mejor derecho de propiedad, en el que al predio materia de litigio se le abri una segunda partida registral en mrito a la prescripcin administrativa tramitada conforme al Decreto Legislativo N 667, se prefiri al titular de la primera partida registral abierta, estableciendo que con el ttulo expedido por el PETT se abri una partida nueva de inscripcin en los Registros Pblicos cuando lo que corresponda era que, tratndose en el fondo de una prescripcin adquisitiva, previa inscripcin del derecho de posesin de la demandante (), al amparo de los artculos 22, 23, 24 y 25 del Decreto Legislativo N 667, debi cancelarse la partida de inscripcin de la seora Anicama, pues no pueden coexistir dos partidas respecto del mismo inmueble. Que siendo as, las instancias de mrito han sustentado adecuadamente su decisin, toda vez que se ha hecho prevalecer el ttulo de inscripcin ms antigua aplicando los artculos 2013 y 2016 del Cdigo Civil que son las normas pertinentes, resultando irrelevante que se hubieran detenido en el anlisis de los artculos del Decreto Legislativo N 667 pues su aplicacin no variara el sentido de lo resuelto en virtud de la aplicacin del artculo 2022 del Cdigo Civil referente a la oponibilidad de derechos reales (...) Que, en ese mismo sentido, resulta evidente que el artculo 2016 del Cdigo Civil es norma pertinente que determina la preferencia de derechos por la prioridad en el tiempo de la inscripcin, ya que existiendo una primera inscripcin no puede prevalecer la segunda efectuada con posterioridad pues, en todo caso, el trmite administrativo de prescripcin debi considerarse y/o inscribirse en la primera partida registral, esto es, considerando la primera inscripcin y a su titular, lo que no se ha hecho. En la Casacin N 849-2008-La Libertad de fecha 31 de julio del 2008, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero del 2009, p. 23791, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, en un proceso de tercera de propiedad, en el que el mismo predio haba sido inscrito dos veces a favor de la mismas personas, habiendo sido transferido en la segunda partida e hipotecado en la primera, y en el cual estaban en conflicto el adquirente de la segunda partida y el acreedor hipotecario de la primera, se prefiri a la hipoteca, estableciendo que con la inscripcin de derecho de posesin efectuado por los seores Flix Mateo Marroqun Rodrguez y Clementina del Carmen Medina Vsquez se abri una nueva partida de inscripcin en los Registros Pblicos a favor de estas mismas personas y sobre el mismo bien

inmueble, cuando ello no corresponda, ya que tratndose en el fondo de una doble inscripcin sobre un mismo bien a favor de las mismas personas, pero en mrito a ttulos distintos (uno otorgado por la Direccin General Agraria y otro por prescripcin adquisitiva al amparo del Decreto Legislativo N 667) no debi permitirse la inscripcin de este ltimo ttulo, pues no pueden coexistir dos partidas respecto del mismo inmueble. Que, siendo as, las instancias de mrito han sustentado adecuadamente su decisin, toda vez que han hecho prevalecer el ttulo de inscripcin ms antigua donde constaba inscrita la hipoteca a favor de la entidad bancaria codemandanda, aplicando el artculo 2022 del Cdigo Civil, norma sustantiva que adems debe ser concordada con el artculo 2016 del mismo cuerpo legal, resultando irrelevante que se hubieran detenido en el anlisis de los artculos del Decreto Legislativo N 667 y en el artculo 952 del Cdigo Civil, pues su aplicacin no variara el sentido de lo resuelto en virtud de la aplicacin precisamente del artculo 2022 del Cdigo Civil referente a la oponibilidad de derechos reales (...) El Tribunal Registral de la Sunarp en sus sesiones del Vigsimo Stimo y Vigsimo Octavo Plenos, aprob el siguiente Precedente de Observancia Obligatoria(19): Quinto Precedente: Rectificacin de duplicidades de predios inscritos en virtud del Decreto Legislativo N 667: Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de distinto propietario en mrito al procedimiento de prescripcin adquisitiva regulado por el Decreto Legislativo N 667 sin que haya sido anotada la posesin en el primer folio ni se haya notificado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de partidas. En este caso, el registrador eliminar la inexactitud, correlacionando ambas partidas trasladando los asientos del folio ms reciente al ms antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el rea usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros. Este precedente se sustenta en la Resolucin N 089-2004-SUNARP-TR-T de fecha 19 de mayo del 2004, la misma que en su noveno considerando seala que (...) no constituye requisito alguno para la declaracin del derecho de propiedad la anotacin de la posesin en la partida registral del predio ya inscrito (...) la notificacin al propietario como a terceros opera mediante carteles y con la publicacin en el diario oficial El Peruano, pero no a travs de anotaciones en la partida registral. Es decir, la ley no ha previsto la notificacin personal al propietario del predio afectado con la prescripcin como mecanismo de publicidad e informacin efectiva del procedimiento administrativo iniciado, sino solamente requiere para su eficacia una notificacin formal, una posibilidad de conocimiento, que se da a travs de los carteles y principalmente a travs de la publicacin en el diario oficial (...); y , en su dcimo considerando, seala que (...) la partida que debe prevalecer es la generada en virtud del procedimiento de prescripcin adquisitiva administrativa, y sin perjuicio de los derechos de terceros inscritos (...) el derecho del titular que debe prevalecer es de quien fue declarado propietario mediante el Decreto Legislativo N 667, salvo que de por medio exista pronunciamiento judicial en otro sentido (...). V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

1. El Registro de Predios debe procurar graficar en una base catastral todos los predios inmatriculados desde la creacin del Registro de la Propiedad Inmueble. Para la ubicacin espacial de los predios, el Registro debe verificar en la realidad el lugar que ocupa cada predio, es decir, no solo debe graficar el predio sobre la base de la informacin que brota de los ttulos archivados y de las partidas registrales, sino de la que brota de estos documentos confrontados con la realidad. As, por ejemplo, si los antecedentes registrales indican que el predio se ubica en la interseccin de dos jirones no sera posible determinar con base en ellos en cul de las cuatro esquinas se ubica el predio y no se podra graficar en la base catastral. Para ello deben dictarse las normas legales que autoricen a realizar este trabajo con el auxilio de personal tcnico. 2. Para el caso de predios inscritos que presenten deficiencias en su identificacin debe dictarse una ley que declare de inters nacional el saneamiento fsico legal de los predios inscritos que comprenda la rectificacin o determinacin de rea, medidas perimtricas y linderos. As, estos predios se incorporarn a una base catastral correctamente identificados. 3. Con las anteriores medidas se evitarn las duplicidades registrales o superposiciones de predios. Asimismo, las bsquedas catastrales brindarn una informacin totalmente fiable para quienes quieran realizar procedimientos destinados a inmatricular predios. Con ello, las probabilidades de litigios judiciales se reducirn y habr mayor seguridad jurdica de los derechos inscritos.
4. El defecto de no emplazar al titular registral en un proceso de prescripcin adquisitiva puede deberse a la falta de certeza del informe tcnico catastral en el que no se concluya en forma determinante si el predio que se pretende prescribir y registrar est o no inscrito.

NOTAS

(1) El Tribunal Constitucional en la sentencia de fecha 11 de mayo del 2001 dictada en el Expediente N 155-2001-AA/TC, estableci que es necesario resaltar que en nuestro ordenamiento jurdico el Registro de la Propiedad Inmueble se rige por el Sistema de Folio Real, en virtud del cual por cada predio se abre una partida, en la cual, luego del asiento de inmatriculacin o primera de dominio, se extienden todas las inscripciones que a l corresponda. (2) Gunther Gonzales Barrn seala que la publicidad registral inmobiliaria tiene por objeto los ttulos constitutivos de las situaciones jurdico-reales (actos o contratos inscribibles), los que se componen de tres elementos fundamentales: a) la finca, esto es, la unidad objetiva consistente en una superficie delimitada del suelo o en otro tipo de espacios delimitados, sobre los cuales recaen los distintos derechos reconocidos por la ley; b) el titular registral, o base subjetiva de la publicidad registral, consistente en el sujeto que aparece en los libros del registro como portador de un derecho o de una expectativa jurdicamente tutelada sobre un bien inmueble; c) la materia inscribible, esto es, los derechos que se crean, transmiten y/o extinguen. Tratado de Derecho Registral inmobiliario. Jurista Editores, Lima, 2002, p. 356.

(3) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol. III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 338. (4) Ibdem, p. 363.

(5) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Editorial Tecnos, Madrid, 2002, p. 242. (6) En la Casacin N 1985-2003-Piura de fecha dos de noviembre del 2004, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo del 2005, se estableci que tratndose de partidas registrales independizadas de partidas matrices, la publicidad se extiende a estas, aunque el registrador hubiere omitido trasladar los gravmenes que pesaban sobre el predio matriz a las partidas independizadas (su texto puede verse en Dilogo con la Jurisprudencia. Ao 10, N 79, Abril 2005, pp. 184-186.) (7) Seala Manuel Alczar Molina que para que un bien y su propietario gocen de la proteccin que ofrecen los Registros de la Propiedad Inmueble debe de estar inscrito. De esta forma el Registro dar publicidad de la situacin de este y defender los derechos del propietario frente a terceros. Ahora bien, para que un inmueble acceda al Registro deben realizarse, de forma usual, dos trmites previos: inmatriculacin y primera inscripcin. Estos dos actos son diferentes pero como generalmente coinciden en el tiempo tienden a confundirse y a englobarse dentro de un nico proceso. La inmatriculacin es el acto por el cual una finca accede por primera vez al Registro exigindose, para ello, que no exista una inscripcin anterior sobre esta. Por su parte, la primera inscripcin es el hecho formal de anotacin de los derechos que las personas puedan tener sobre el bien, tras una minuciosa verificacin de los ttulos que se aportan. Normalmente inmatricula el propietario y, por eso, junto con el acceso primigenio de la finca al Registro, se anota su derecho de propiedad (si es el caso) sobre esta a travs del correspondiente asiento. Un Proyecto de referencia en Iberoamrica: el Sistema nacional integrado de Informacin Catastral predial en Per. En: Revista CT/Catastro. N 55, octubre 2005, p. 51 (www.catastro.meh.es). (8) Conforme a la Resolucin N 273-2008-SUNARP-TR-T, por ttulo inmatriculante del artculo 2018 del Cdigo Civil debe entenderse a los negocios jurdicos traslativos de dominio, sea unilaterales (testamento) o bilaterales (compraventa, donacin, etc.), formalizados en instrumento pblico con una antigedad de cinco aos (ver su sumilla en <www.sunarp.gob.pe>). (9) Conforme a la Resolucin N 016-2009-SUNARP-TR-T, es presupuesto para la inmatriculacin de un predio que este no se encuentre inscrito (ver su sumilla en <www.sunarp.gob.pe>). (10) Conforme a la Resolucin N 284-2008-SUNARP-TR-T, est legitimada la inscripcin de la venta de parte de un predio que se extienda en la partida matriz y no en folio independiente, aunque vulnere el principio de especialidad. Por la misma razn, corresponde abrir partida independiente y trasladar a ella los asientos que pertenezcan a la seccin enajenada, si de ella o de un nuevo ttulo constan los datos que la individualizan (ver su sumilla en www.sunarp.gob.pe).

(11)

DEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 247.

(12) ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. La Institucin del Registro de la Propiedad Inmueble en el Per, sus antecedentes legales y formas ms urgentes. Facultad de Derecho de la UNMSM. Lima, 1959. p. 127. (13) El artculo 62 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que una vez extendida la anotacin de cierre, no podrn extenderse nuevos asientos de inscripcin en la partida cerrada. (14) El artculo 62 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que el cierre no implica en modo alguno declaracin de invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al rgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles. Asimismo, conforme al artculo 60, cuando se formule oposicin al cierre de partidas, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el rgano jurisdiccional correspondiente la declaracin de cierre, cancelacin, invalidez o cualquier otra pretensin destinada a rectificar la duplicidad existente. (15) Sobre la naturaleza y alcances del proceso de mejor derecho de propiedad hemos encontrado las siguientes casaciones: En la Casacin N 1892002-Caete, de fecha 09/04/2003, se estableci que la accin de mejor derecho de propiedad persigue la declaracin judicial del mejor derecho de dominio, en un proceso en el cual se confrontan ttulos contradictorios sobre el mismo bien, que van a determinar el derecho de propiedad de los justiciables, esto es, de declaracin de un derecho preferente de propiedad sobre otro, teniendo presente la regla de prior in tempore, potior in jure contenida en el artculo 2016 del Cdigo Civil concordante con el artculo 2022 del mismo texto legal (Anales Judiciales de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica. Ao Judicial 2005, p. 120). En la Casacin N 21262006-Callao, de fecha 13/12/2006, se estableci que en los procesos destinados a determinar el mejor derecho de propiedad nos encontramos ante dos o ms propietarios que acreditan derechos sobre un mismo bien, por lo que es tarea del rgano jurisdiccional establecer cul de todos los propietarios detenta un derecho preferente y oponible al de los dems, lo que importa en el fondo desconocer el derecho de propiedad de estos ltimos, aunque haya sido vlidamente adquirido, en aras de dar solucin al conflicto de intereses que se presenta. En la Casacin N 2032-2003-Piura, de fecha 24/05/2005, publicada en el diario oficial El Peruano el 30/01/2006, se estableci que tratndose de un mejor derecho de propiedad, no es jurdicamente posible la coexistencia de dos o ms titulares de dicho derecho, por cuanto uno resulta excluyente del otro. (Su texto se puede ver en Dilogo con la Jurisprudencia. Ao 11 N 90. marzo 2006, pp. 116-118). En la Casacin N 2252207-Arequipa de fecha 5 de junio del 2008, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero del 2009, p. 23882, se establecique, la pretensin de mejor derecho de propiedad, busca (...) obtener una declaracin de que el actor es el verdadero propietario del bien. En estricto, es una accin de mera declaracin de propiedad. No procura la restitucin del bien a favor del propietario no poseedor (...) (AVENDAO VALDEZ, Jorge. Informativo Inmobiliario; diciembre del dos mil siete; Lima-Per; pgina tres) Este mismo autor ha sealado que (...) la propiedad es el derecho pleno que tiene una persona sobre un bien, esto es, sobre una cosa (bien corporal) o sobre un derecho (bien incorporal) (...) (Opus cit; agosto del dos mil

cinco; pgina uno; siendo ello as y teniendo en cuenta que el derecho de propiedad es el derecho real por excelencia, y se encuentra contemplado en el artculo novecientos veintitrs del Cdigo Civil como el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien es previsible concluir que es obligacin de todo magistrado resolver las controversias jurdicas que se le presentan, sin tener la posibilidad de (...) abdicar de su obligacin de administrar justicia (...) (manteniendo) una situacin por dems irregular como es la existencia de dos ttulos de propiedad respecto de un mismo bien (...) (CRDENAS MARES, Juan Miguel. Opus cit, agosto del dos mil cinco, pgina siete); de donde la accin real por excelencia es la accin reivindicatoria, siendo que, no existe impedimento legal para que, al emitir pronunciamiento sobre esta, se est analizando, asimismo, la pretensin de mejor derecho de propiedad. Este mismo criterio ha sido recogido en la Casacin N 2700-2007-Tacna de fecha 23 de junio del 2008, publicada en la misma fecha y en la Casacin N 2156-2007-Tacna de fecha 12 de mayo del 2008, publicada el 4 de febrero del 2009, p. 24304. En la Casacin N 698-2006-Lima de fecha 21 de marzo del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano el 3 de julio del 2007, p. 19997, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, establecique, la accin reivindicatoria es la accin por excelencia, la misma que se puede promover en cualquier momento por ser imprescriptible, y que permite al propietario no poseedor, demandar en va de restitucin el bien que detenta un tercero, pero adems procede tambin la accin reivindicatoria contra una persona que ostenta tambin ttulos de dominio respecto del mismo bien, y que incluso pudiera tener su derecho inscrito en los Registros Pblicos, en cuyo caso debe dilucidarse dentro del mismo proceso de reivindicacin quien es el que tiene mejor derecho de propiedad, y si bien el mejor derecho de propiedad puede promoverse en va de accin no se trata de una accin real stricto sensu y no es necesariamente una accin aparte o independiente de la reivindicatoria, sino que est incursa dentro de ella como una cuestin probatoria. (16) En la Resolucin N 017-2009-SUNARP-TR-T, se estableci que la sentencia que declara el mejor derecho de propiedad tiene eficacia cancelatoria respecto del derecho del titular registral que fue vencido en el proceso, aunque dicha sentencia no ordene expresamente la cancelacin (ver sumilla en <www.sunarp.gob.pe>). (17) En la Casacin N 698-2006-Lima de fecha 21 de marzo del 2007, se estableci que la accin reivindicatoria procede inclusive contra quien tuviera ttulos de dominio inscritos en los Registros Pblicos, en cuyo caso debe dilucidarse quin tiene mejor derecho de propiedad. En este caso se prefiri a quien tena el ttulo ms antiguo aunque su inscripcin haba ocurrido con posterioridad al de la otra parte (su texto se puede ver en el CD de 35,000 Jurisprudencias de Dilogo con la Jurisprudencia). (18) En la Resolucin N060-2006-SUNARP-TR-T de fecha 19/04/2006, la Cuarta Sala del Tribunal Registral estableci que No es inmatriculable un predio cuando los linderos, medidas perimtricas y/o rea no aparecen consignadas en el ttulo, pero s en los planos adjuntados. En este supuesto, las caractersticas fsicas del predio previamente debern ser precisadas o determinadas a travs del procedimiento establecido en la Ley N 27333 o 27161, segn se trate de un predio

urbano o rural, respectivamente. Igual criterio se adopt en la Resolucin N 008 2009-Sunarp-TR-T (ver sumilla en <www.sunarp.gob.pe>). (19) Los precedentes aprobados en dichas sesiones han sido publicados en Separata Especial del diario oficial El Peruano de fecha 1 de marzo del 2008.

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