Desalojo del concubino, condena de futuro y entrega inmediata del bien

Por Mara Florencia del Llano Estenoz, publicado en la Revista Buenos Aires de AbeledoPerrot

I.

INTRODUCCIN. PLANTEO Y DELIMITACIN DEL TRABAJO.

El proceso de desalojo presenta muchas y variadas facetas, que han sido abordadas, desarrolladas y delineadas en su significado, dimensiones e implicancias tanto, por los autores como a travs de los pronunciamientos de nuestros tribunales. En esta ocasin, nos abocaremos al anlisis de algunos de los mencionados plurales y diversos aspectos, que, por diferentes motivos, han acaparado nuestra atencin. Concretamente, y tal como surge del ttulo del presente trabajo, las siguientes pginas estarn dedicadas al estudio, tratamiento y exposicin de los siguientes tpicos e institutos vinculados o incluidos en el mbito del mentado proceso: desalojo del concubino; condena de futuro, y entrega o desocupacin inmediata del inmueble. El mtodo de trabajo consistir en la exposicin de los sealados temas, sistematizando en torno a los distintos matices que cada uno de ellos comprende, el material recabado al efecto, que comprende tanto los desarrollados elaborados por diferentes autores, sea en libros o en artculos doctrinarios, como las enseanzas que dimanan de los precedentes judiciales, fuentes que se encuentran en estrecha interdependencia, y que constantemente se realimentan, intentando brindar de ese modo un aporte que resulte de utilidad y que facilite la tarea a los distintos operadores jurdicos. II. PROCESO DE DESALOJO: breve caracterizacin.

A fin de situarnos en el contexto y marco conceptual en el que operan y cobran virtualidad los temas y figuras que sern tratados a continuacin, comenzaremos por efectuar una muy breve caracterizacin del proceso de desalojo. El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensin tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesin.[1]

Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensin de desalojo no slo es admisible cuando medie una relacin jurdica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino tambin en el caso de que, sin existir vinculacin contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira a ejercer la posesin.[2] En segundo lugar, de la definicinexpuesta se deduce que la pretensin de desalojo slo implica la invocacin, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitucin del bien, de manera que excede el mbito del proceso analizado toda controversia o decisin relativas al derecho de propiedad o de posesin que puedan arrogarse las partes.[3] III. DESALOJO DEL CONCUBINO.

Planteo de la cuestin. Distintos supuestos. La doctrina y la jurisprudencia son unnimes en caracterizar al concubinato como la unin permanente de un hombre y de una mujer, que sin estar unidos por matrimonio, mantienen una comunidad de habitacin y de vida, de modo similar a la que existe entre los cnyuges.[4] Dicho concepto puede ser aplicado, asimismo, a las uniones de hecho o situaciones de mera convivencia en los casos de parejas conformadas por personas del mismo sexo. El rasgo que distingue y caracteriza a la unin, relacin o pareja concubinaria es la cohabitacin, la convivencia en aparente matrimonio, la comunidad de vida, lo cual implica, inexorablemente, compartir el mismo domicilio. La ausencia de un estatuto jurdico integral que contemple y regule los diferentes aspectos y situaciones que puedan derivarse de la existencia y devenir de una unin de esas caractersticas, ha dado lugar al surgimiento, adems de muchas dificultades a la hora de tener que resolver los conflictos llevados ante nuestros tribunales, de multiplicidad de opiniones doctrinarias, y de orientaciones jurisprudenciales. Uno de los tpicos vinculados con las uniones concubinarias que an no ha recibido un marco legal, y que ser abordado en esta parte de la exposicin, es el atinente a la desocupacin del bien inmueble en donde residi la pareja de hecho cuando es de titularidad de uno solo de sus integrantes, una vez ocurrida la ruptura de la unin, sea por decisin de uno o de ambos integrantes, o bien sea por el fallecimiento de uno de ellos, en el que contina residiendo o habitando el otro componente de la disuelta unin, cuestin que, se anticipa, no ha recibido respuesta uniforme a lo largo del tiempo. Ese cuadro nos coloca frente a dos posibilidades, que no obstante, desembocan en la misma problemtica: el desalojo o desocupacin del

inmueble otrora compartido, judicialmente reclamado por el ex concubino titular del bien, o por sus herederos, en caso de que la unin feneciera como consecuencia del fallecimiento de uno de los concubinos. En dicho contexto, las cuestiones a dilucidar residen, en primer trmino, en la determinacin de la calidad o carcter que reviste el concubino que contina ocupando el inmueble de titularidad del otro integrante de la unin, que fuera asiento de la convivencia una vez concluido el vnculo. Dicho en otros trminos: cul es el ttulo en virtud del cual lo detenta. Una vez esclarecido ello, y como consecuencia directa del carcter que se le asigne, resta resolver si puede ser sujeto pasivo de la accin o demanda de desalojo en los trminos del artculo 676 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de nuestra provincia. El abordaje del tpico propuesto girar nicamente en torno del proceso de desalojo contemplado en los arts. 676 siguientes y concordantes del Cdigo de rito bonaerense, quedando excluido, en esta ocasin, el anlisis del tema desde la perspectiva de la proteccin o tutela del hogar familiar. Pasando a considerar las soluciones dadas a los interrogantes planteados, se advierte que la orientacin, tanto doctrinaria como jurisprudencial, ha ido variando, mutando a lo largo del tiempo. La dificultad se vio acentuada por la ya mencionada carencia de regulacin normativa propia y especfica, lo que oblig a acudir a otras figuras ya existentes, tratando de seleccionar y aplicar la que fuera ms adecuada. Ante la promocin de un proceso de desalojo contra el concubino que continu habitando el inmueble de titularidad del otro luego de finalizada la pareja y de concluida la convivencia, sea por el otro integrante, o sea por sus herederos, deviene insoslayable determinar el carcter de dicha detentacin, a fin de poder establecer, luego, si encuadra en alguno de los supuestos de legitimados pasivos contemplados en los trminos del artculo 676 del CPCC Bs. As. Para lograr el fin sealado, esto es, en aras de calificar el carcter de la ocupacin por el concubino no propietario del inmueble en donde tuvo su asiento la convivencia, en los casos en que sea de titularidad del otro integrante de la pareja, se ha acudido a diversas figuras o institutos jurdicos, de los que daremos cuenta enseguida, como as tambin de las razones o motivos que se han esgrimido tanto para sostener como para descartar su aplicacin, camino que denota una cierta evolucin en las respuestas brindadas. Tales figuras de las que se ha echado mano han sido las de intruso, tenedor, comodatario, y poseedor. Seguidamente, pasaremos revista de las mencionadas alternativas, ilustrando, asimismo, acerca de su recepcin positiva o negativa- tanto doctrinaria como jurisprudencial.

No es fcil precisar el encuadre jurdico que corresponde a la ocupacin del inmueble propiedad de uno de los concubinos por parte del otro, calificndose incluso en doctrina el problema como agudo. Distintas son las soluciones que se han propuesto para el particular, suscitando cuestiones interpretativas intrincadas[5] Carcter de la ocupacin del inmueble asiento de la convivencia por el concubino no propietario. Figuras invocadas. Evolucin. A) Intruso.

La primera condicin atribuida en el tiempo al concubino no propietario, cuyo desalojo se reclamara judicialmente, fue la de intruso. La intrusin -no definida jurdicamente en las leyes de fondo ni de forma-, importa intromisin sin derecho en el inmueble, contra la voluntad del dueo, debiendo configurar al mismo tiempo una simple tenencia sin animus domini (doct. art. 676 CPCC).[6] En trminos similares se ha sostenido que Cabe calificar como intruso a quien se introduce en un inmueble sin derecho y contra la voluntad del propietario o poseedor, aunque sin pretender la posesin de aqul. Al igual que el tenedor precario, por lo tanto, el intruso es un simple tenedor sin animus domini, pero la diferencia entre ambos estriba en la circunstancia de que el primero obtuvo la tenencia a raz de un acto voluntario del propietario o poseedor, al paso que el segundo lo hizo por un acto unilateral.[7] Se ha resuelto, siguiendo esa misma lnea, que La accin de desalojo de inmuebles es viable cuando el tenedor ha contrado la obligacin de restituirlos, salvo una excepcin en que no existe esa obligacin de dar cosa cierta: el intruso, que ha penetrado en el inmueble sin derecho o por la fuerza, consumndose el apoderamiento contra la voluntad del poseedor. En cualquier otro caso, defecciona la legitimacin reglada por el art. 676 C.P.C.[8], habindose aditado en otros precedentes que la mentada penetracin, para ser caracterizada como intrusin, pudo haber tenido lugar por la va de los hechos.[9] Con referencia al concreto supuesto planteado del concubino que contina residiendo en el inmueble que fuera asiento de la pareja disuelta, Antiguamente la mayora de la doctrina entenda que el concubinato en s no confera derecho alguno a las personas que convivan en ese estado. La jurisprudencia, entonces, siguiendo esta lnea de pensamientos, se pronunci de tal modo en los casos especficos que se le presentaron[10] En el mismo sentido, se ha expresado que hasta hace algunos aos prevaleca en la jurisprudencia argentina la idea de que la concubina (o el concubino), por carecer de todo derecho de propiedad y posesin sobre el inmueble del otro, al momento de la ruptura poda ser desalojado como un simple intruso, si se negaba a desocupar el inmueble ante el requerimiento

del concubino propietario. La nica alternativa, si haba puesto dinero para la compra de la propiedad de la que se la desalojaba, era probar en un juicio ordinario (normalmente posterior), que entre ambos exista una sociedad de hecho o un condominio[11], citndose, para ilustrar tal orientacin jurisprudencial, un antiguo precedente emanado de la Suprema Corte de Justicia provincial, en el que se sostuviera la mentada caracterizacin para encuadrar el caso del concubino no propietario cuyo desahucio se pretenda, viabilizndose de tal modo la accin de desalojo intentada en su contra.[12] En tren de cuestionar las decisiones que en tal sentido se emitieron, se sostuvo en doctrina que Cabe asimismo recordar que se consideraba intrusin la introduccin ilegal en un inmueble, o sea, sin tener el consentimiento ab initio del propietario del mismo. Se es intruso desde el comienzo y no por conversin de la situacin en el transcurso de la relacin. Al seguir sta ltima lnea de pensamiento vemos que aquella orientacin jurisprudencial caa por su propio peso, ya que la concubina ocupaba el inmueble, en principio, con el consentimiento del propietario, su concubino. De all que,, nadie puede ser calificado de intruso, cuando accede a la ocupacin de una finca con la anuencia del titular del dominio. Y ni un enojo o desavenencia de la vida en comn puede dar un calificativo ulterior que no se tuvo de entrada.[13] Tal imposibilidad de mutacin del carcter con que se ha ingresado a residir en el bien inmueble en cuestin, ha sido resaltada tambin en algn precedente, en el que se dijo que Corresponde rechazar la accin de desalojo, si uno de los actores, condmino del inmueble, mantuvo una relacin concubinaria con la accionada, y el restante consinti que la misma morase en el inmueble en tal calidad, pues la circunstancia de haber concluido la relacin concubinaria al retirarse el actor de la casa, no puede por s misma mudar la condicin de pacfica conviviente -que hasta entonces detentaba la accionada- tornndola en intrusa o tenedora precaria; y no probaron los accionantes la celebracin del pretenso contrato de comodato que habra sucedido a la disolucin del vnculo informal.[14] Expresando una idea que refuerza y enfatiza la expuesta en el pargrafo anterior, se manifest que solo por va del absurdo puede afirmarse que la concubina penetra en el inmueble sin la voluntad consciente del concubino.[15] Denotando una lnea concordante con la que se viene explicitando, en el sentido de desestimar la calificacin del concubino como intruso, nuestra jurisprudencia ha resuelto que Si el accionado ingresa al inmueble como consecuencia de una relacin afectiva -concubinaria- con la actora de donde se desprende, que no lo hizo sin derecho, o por la fuerza, o por la va de los hechos contra la voluntad de aquella y si bien es cierto, que de dicha relacin no se derivan consecuencias sobre el bien en cuestin, ms all de la alegada existencia de una sociedad de hecho, no es procedente habilitar

la va del artculo 676 del Cdigo Procesal para el desahucio, toda vez que excluye la figura de la intrusin.[16] A la misma conclusin, pero sobre la base de otros fundamentos, se arrib al decidirse que La calidad de concubina excluye la figura de la intrusin y de la mera tenencia, pues para ello es necesario que se haya hecho efectiva tradicin de la cosa (art. 2460 del Cdigo Civil) lo que es incompatible en la convivencia conjunta y el juicio de desalojo no es el marco adecuado para decidir el mejor derecho a la posesin que a cada uno de los concubinos compete[17]. B) Ocupante o tenedor precario.

Como se sealara supra, otra de las figuras a la que se ha acudido en el intento de calificar jurdicamente la situacin del concubino no propietario cuyo desahucio se reclama judicialmente, luego de extinguida la relacin de pareja, sea que dicha pretensin se interponga por el ex concubino titular del bien, o por los sucesores de ste, ha sido la de ocupante o de tenedor precario. Los artculos 2461 y 2352 del Cdigo Civil brindan conceptos de tenencia. La primera de dichas normas establece que Cuando alguno por si o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa.. Por su parte, la segunda prescribe que El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. A su vez, el artculo 2460 del mismo cuerpo legal prev, con respecto a la adquisicin de la tenencia que La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, slo se adquiere por la tradicin, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna. De lo que se sigue que, como regla, la entrega de la cosa por parte del poseedor deviene necesaria para hacer adquirir la tenencia al tenedor. Volviendo ahora sobre el tema que nos ocupa, esta forma de caracterizar al concubino no propietario tuvo recepcin en decisiones emitidas por nuestros tribunales, tornndose procedente, en consecuencia, la accin de desalojo promovida en su contra. En ese sentido, se resolvi que Si la relacin de concubinato finaliz, la situacin de uno de los miembros de la disuelta pareja que pretende continuar habitando en el inmueble del otro, es la de un ocupante precario y debe disponerse su desalojo (art.676, C.P.C.C.).[18] Asimismo, que En la especie la demandada reconoce que ocupa el bien a partir de su relacin concubinaria, que sin dudas con su muerte ha concluido. Finalizado el concubinato la situacin de la accionada que pretende continuar habitando el bien, es la de un ocupante precario y por lo

tanto carece de derecho a permanecer en ella. Es procedente la demanda de desalojo incoada contra la concubina del causante por un heredero forzoso toda vez que el concubinato no da derecho a la continuacin del uso del inmueble, a la muerte del concubino propietario, ya que el concubino no habr adquirido derechos respecto de la titularidad del inmueble y, en consecuencia, no puede encontrarse en mejores condiciones que el dueo. Al no resultar sucesora del causante, por no existir vnculo matrimonial no puede encontrarse en mejor situacin que el nuevo titular del bien, por ende no puede pretender permanecer en la ocupacin que detenta. El carcter de concubina por s solo no resulta suficiente para repeler la accin de desalojo, sin perjuicio de que concluyera en el rechazo de la accin al tener por acreditados derechos posesorios.[19] Entre nuestros autores tambin hubo voces que se alzaron sosteniendo esta calificacin. As, claramente se ha expuesto que entre la ruptura de la cohabitacin permanente por desavenencia o por defuncin- y la pretensin de desahucio ha existido un perodo temporal en el cual el concubino permaneci en la tenencia precaria de la cosa; la entrega de la cosa a efectos de adquirir dicha tenencia se efectiviz mediante actos materiales, tales como permanecer en el inmueble con el consentimiento del ex concubino o de sus herederos. En tal sentido el art. 2460 del Cd. Civil establece que para que la tradicin tenga lugar basta la entrega de la cosa sin formalidad alguna; con lo que debemos concluir en el carcter de tenedor precario del concubino/a, sin perjuicio de que, llegado el caso concreto, se verifique la existencia de un comodato precario, circunstancia que no modificar la obligacin de restituir la cosa a su requerimiento.[20] No faltaron decisiones que adoptaron la solucin contraria, esto es, que descartaran la aplicacin de la figura de tenedor precario para caracterizar al concubino no propietario cuyo desalojo se pretende al finalizar la pareja de hecho, expresndose, en ese orden de ideas, que La calidad de concubina excluye la figura de la intrusin y de la mera tenencia, pues para ello es necesario que se haya hecho efectiva tradicin de la cosa (art. 2460 del Cdigo Civil) lo que es incompatible en la convivencia conjunta y el juicio de desalojo no es el marco adecuado para decidir el mejor derecho a la posesin que a cada uno de los concubinos compete.[21] En el mismo sentido, se adujo que Las figuras del tenedor precario e intruso no tienen equivalencia gramatical ni jurdica, pero, sin perjuicio de sus diferencias, el primero debe tener respecto de quien acciona, una obligacin exigible de restituir, la cual, se desdibuja ante la relacin concubinaria entre las partes, y la alegacin del demandado en cuanto al pago de cuotas del terreno como de materiales y mano de obra de la construccin asentada en el mismo.[22] C) Comodatario.

Como se sealara, otro de los institutos jurdicos a los que se acudi en el intento de enmarcar jurdicamente el supuesto del concubino que

permanece en el inmueble de propiedad del otro luego de finalizada la unin, fue el comodato. Habr comodato cuando una persona entrega gratuitamente a otra una cosa inmueble o mueble no fungible ni consumible, para que sta la use devolvindole luego la misma cosa.[23] Es un contrato real, que solo se perfecciona con la entrega de la cosa (art. 2256 [Cdigo Civil]) [24] El sealado intento de calificacin ha sido desechado al decidirse que El concubinato entre el causante y la demandada y la convivencia conjunta que supone descarta la existencia de un comodato, -y con ello la procedencia del desalojo- en cuanto no se efectiviz la entrega cabal de la cosa del comodante a la supuesta comodataria en el marco de una vinculacin contractual que parte de la ntida diferencia entre quin da y recibe y las posteriores y consecuentes obligaciones de la comodataria de conservar la cosa, asumir sus deterioros y a la postre restituirla (arts. 1131, 2255, 2256, 2266, 2267, 2271 y cdts. C.C.).[25] En el mismo sentido se ha resuelto que No reviste el carcter de comodataria quien convivi con el actor como su concubina y, por lo tanto, no puede ser sujeto de la accin de desalojo (arts. 1141; 2255; 2256 C.C. y 676 del CPC). Es que la situacin de la concubina demandada por desalojo no puede ser asimilada a ninguna figura en que haya obligacin de restituir en los trminos del art. 676 del CPC, debiendo rechazarse la demanda en su contra.[26] En el mismo sendero se ha patentizado que Si el accionante era propietario del inmueble y, por ende, era quien haba adquirido el derecho a poseer y posea la cosa (arts. 2506, 2513, 2514, 2515, 2351, 2445, y concds. del C. Civil), el uso gratuito del bien posibilitado por el propietario a la demandada y no obstante su calidad de concubina, no puede sino calificrselo jurdicamente como de comodato (arts. 2255, 2256 -1 parte-, 2263,2265 y concds. Cdigo Civil), pues como es sabido el concubinato es una mera situacin de hecho que no crea ninguna relacin jurdica entre los concubinos, salvo en los casos en que la ley lo establezca.[27] D) Otros supuestos.

Otro de los institutos jurdicos que se han encontrado en danza en el intento de determinar la situacin del concubino que contina habitando en el inmueble en que residiera la pareja, de titularidad del otro integrante, invocado especficamente para resistir el pretendido desahucio, ha sido la figura de la sociedad de hecho. El obstculo que se ha presentado a su respecto no proviene, en esta hiptesis, de que se haya descartado su aplicacin por considerarse que la figura es inapropiada para enmarcar la situacin, sino que radica en la acreditacin o demostracin de su existencia, ya que se ha entendido que el estrecho marco del juicio de desalojo no es el mbito propicio para llevar a

cabo la actividad probatoria tendiente a demostrar su configuracin en el caso concreto. En ese orden de ideas, se ha decidido que El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que tiende a celeridad de la accin para que la persona que se crea con un ttulo suficiente obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo por lo que es ajeno a cualquier otra pretensin que se intente debatir. Partiendo [de la] premisa que el desalojo es una accin de naturaleza personal que tiene objeto recuperar la tenencia del bien inmueble cuando existe una obligacin de restituir, resulta impropio incluir la disputa cuestiones que exceden tan acotado marco procesal. Por ello su objeto queda limitado a verificar si existe o no entre las partes, la referida obligacin. No resulta viable acumular otras pretensiones que desvirten el objeto especial o particular de esta clase de proceso planteando cuestiones propias de otra va procesal que no coincide con la estructura y trmite del proceso sumario. Quedan excluidas de tal manera del mbito del juicio de desalojo aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, como ser las pretensiones reales derivadas de la posesin o propiedad del inmueble, o como en el caso la existencia de una sociedad de hecho, debiendo recurrirse en estos casos al juicio de conocimiento pleno pertinente. Conforme a ello y siendo que la demandada se ha opuesto al desalojo invocando derecho a la ocupacin en virtud de una pretensa sociedad de hecho con el propietario del bien en cuestin, no corresponde aqu expedirse sobre la existencia y alcances de aquella, sino que el anlisis debe limitarse a establecer si existe o no la obligacin de restituir que establece como requisito para el andamiento de la accin de desalojo el art. 676 del CPC, o de otro modo si la concubina demandada tiene derecho a continuar en ocupacin.[28] IV. CONDENA DE FUTURO

Caracterizacin. Finalidad. En esta parte del trabajo, como lo indica el epgrafe, abordaremos la denominada condena de futuro, contemplada en el artculo 677 del Cdigo Procesal Civil y Comercial bonaerense, que regula la figura en los siguientes trminos: La demanda de desalojo podr interponerse antes del vencimiento del plazo convenido para la restitucin del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupacin deber cumplirse una vez vencido aqul. Las costas sern a cargo del actor cuando el demandado, adems de allanarse a la demanda, cumpla con su obligacin de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida. De los trminos de la norma transcripta surge claramente cul es el principal presupuesto o recaudo que torna procedente su aplicacin, el cual, por lo dems, resulta ser definitorio: que el plazo convenido para la restitucin del bien se encuentre pendiente de cumplimiento al interponerse la pertinente demanda. De donde deriva tambin su denominacin, aunque cabe sealar que sobre tal tpico no existe uniformidad entre los autores.

En ese orden de ideas, la condena de futuro ha sido caracterizada como una rara figura procesal, cual es la posibilidad de que se reclame y resuelva el desalojo de un bien inmueble antes de que exista obligacin exigible de restituirlo en los casos en que previamente se pact un plazo de duracin en el marco de un contrato.[29] Ello as, en virtud de que es condicin de procedencia del desalojo la existencia de un deber exigible de reintegrar la cosa. Aqu el legislador ha dejado de lado tal recaudo priorizando el temor fundado de que cuando llegue ese momento el ocupante no cumpla en debido tiempo con su obligacin y ello cause un particular perjuicio al actor y por tal circunstancia permite la procedencia de una pretensin y consiguiente sentencia- con efecto `preventivo.[30] La importancia de tal nota definitoria de la figura analizada ha sido puesta de resalto diciendo que La pendencia del plazo comporta un requisito esencial de este instituto. La pendencia debe existir al tiempo de interponerse la demanda[31] Como una directa e insoslayable derivacin del mentado requisito condicionante de la demanda de condena de futuro se desprende que, en estos supuestos, la pretensin precede a la lesin, ya que nos encontramos ante una fundada certidumbre de que la violacin del derecho operar en el futuro[32], De esta manera, el instituto vendra a constituir una excepcin a la regla que establece que la lesin habilita la accin. Tampoco se concreta una situacin jurdica que permita constituir un derecho, por lo que no existe un inters de obrar actual. Est subordinado al vencimiento de un plazo. Pero el inters viene a anticiparse a fin de reducir, en lo posible, a cero, el lapso entre la tipificacin del caso y su reconocimiento judicial.[33] Se trata de un proceso donde el inters de obrar por parte del locador radica en la posibilidad de una violacin futura del derecho por parte del inquilino y en la necesidad de prevenir el dao que se derivara de la falta de un ttulo ejecutorio en el momento en que la prestacin sea debida[34] La finalidad perseguida mediante el instituto bajo estudio se encuentra indisolublemente unida a la imprescindible pendencia del plazo y al temor de que el bien no sea restituido oportunamente. La anticipacin tiene como fin evitar que el actor se vea privado del bien por ms tiempo que el contratado Logrando la sentencia con anterioridad al vencimiento del plazo pactado, puede, llegado el mismo, proceder directamente al desalojo sin dispendio de tiempo.[35] Nuestros tribunales tambin se han expedido sobre tal aspecto del tpico que nos ocupa, sostenindose al respecto que La accin de desalojo con condena de futuro, tiene por objeto prevenir el dao que se derivara de la falta de un ttulo ejecutivo en el momento en que la prestacin sea debida, por lo que confiere al locador la posibilidad de tener en sus manos la

desocupacin inmediata del bien si el locatario no lo hace en el trmino pactado.[36] Los aspectos considerados conducen otra arista, no menos importante, teniendo en cuenta que el proceso se desenvuelve, sin lesin actual, pero en la perspectiva de que la vulneracin del derecho ocurrir: La cuestin sera decidir aqu qu grado de certeza es exigible acerca del incumplimiento del deudor para permitir la tramitacin de un proceso de conocimiento, donde el juez deber dictar una sentencia que conjeture acerca de la tipificacin de una lesin y la vigencia de un complejo fctico y jurdico cuya persistencia en el tiempo no es ms que un clculo de probabilidades.[37] A lo que se aade que se trata de un juicio de probabilidad acerca del acaecimiento de un hecho futuro, que se formular considerando una determinada circunstancia o conjunto de circunstancias actuales.[38] Ante la falta de previsin normativa, desde que la figura analizada se contempla slo en el artculo 677 CPCCBA ms arriba transcripto, en el cual no se han incluido pautas al respecto, es posible concluir que la cuestin, eminentemente fctica y circunstancial, variable en cada caso concreto, queda librada al prudente arbitrio judicial. Siempre la posibilidad de incumplimiento ser una cuestin contingente que se puede o no presentar, pero que en el presente ya aparece como verosmil.[39] Tiempo de la demanda. Se ha visto ya que la pendencia del plazo para la restitucin del bien es uno de los requisitos caracterizantes de la figura estudiada. A partir de ello, se torna importante determinar o establecer con cunta anticipacin a la fecha de vencimiento del plazo convenido puede o es conveniente o adecuado entablarse o interponerse la demanda tendiente a lograr una condena de futuro. Ahora bien, lo primero que corresponde sealar sobre el particular, y que salta a la vista de la simple lectura del nico artculo regulatorio de la figura obrante en nuestro Cdigo Procesal Civil, es que se trata de un aspecto no contemplado expresamente por dicha norma. La cuestin se relaciona, asimismo, con una posible o eventual conducta abusiva por parte del accionante. Ese vaco normativo no ha pasado inadvertido, y en aras de dar respuesta al interrogante planteado, se ha expresado que Nada dice la ley acerca de la anticipacin que debe mediar entre la interposicin de la demanda y el vencimiento del plazo de la locacin. Si bien en algn precedente se expres que la antelacin debe ser razonable, siendo improcedente la demanda interpuesta con una anticipacin, por ejemplo, de ms de dos aos, la mayor parte de la jurisprudencia considera, con buen criterio a nuestro juicio, que no es pertinente ajustarse a requisitos temporales que la ley no contempla y que la mayor antelacin con que el proceso se

promueva no comporta un ejercicio abusivo del derecho en los trminos del art. 1071, apartado segundo, del Cdigo Civil.[40] En aras de determinar cundo sera adecuada la promocin de la demanda sin incurrir en un posible uso abusivo del instituto, frente a la opinin de quienes sostienen que al efecto la anticipacin debe producirse en un tiempo prudencial, calculndose a tal fin el tiempo normal de tramitacin del proceso[41], se ha considerado que conjeturar acerca de la duracin del proceso es una azarosa prediccin frente a la creatividad dilatoria de quien decide defenderse a ultranza en un juicio de desalojo. Por otro lado, la posibilidad de una conducta abusiva del locador resulta bien acotada en el instituto. En efecto, si las condiciones fcticas y jurdicas perduran hasta el vencimiento del plazo y el inquilino cumple en tiempo oportuno, el accionante prematuro pagar las costas[] la jurisprudencia ha dispuesto que el legislador no ha establecido en que momento el locador puede iniciar la accin que le compete, por lo que se debe entender que ha dejado al arbitrio de quienes tuvieran la facultad para iniciarla elegir la ocasin en que crean oportuno poner en marcha el rgano jurisdiccional competente para lograr sus fines. Quien peticiona haciendo uso de una prerrogativa jurdica expresa, sin que aparezca acreditada una circunstancia idnea que desvirte los fines del derecho, ni trascienda los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres, no abusa de ellos.[42] Sentencia. Debemos comenzar por sealar que en esta cuestin tampoco puede perderse de vista la particularidad de la figura, dada por el dictado de una sentencia que condene a restituir un bien inmueble, la que en el funcionamiento normal de la figura- ser emitida con anterioridad al vencimiento del plazo convenido al efecto, de modo que no se configura en estos casos la situacin tpica de la decisin judicial condenatoria, cual es que la misma sea emitida habiendo operado ya el incumplimiento. Ello no implica desconocer que puede presentarse el caso de que, en el marco de una pretensin por condena de futuro, la sentencia se dicte habiendo fenecido ya el plazo pactado. La condena de futuro, por razones de conveniencia prctica, escinde en el tiempo la doble actividad declarativa y de condena. Recordemos que las resoluciones judiciales, y especialmente la sentencia, siempre son declarativas, en el sentido de que declara el derecho de las partes, que a esa declaracin pueden unir diversos elementos, uno de los cuales es la condena al cumplimiento de una prestacin. Tambin debemos recordar que en nuestro Derecho no se puede escindir en dos procesos, uno para la declaratividad y otro para la condena, pero admite, a travs de la sentencia de la condena de futuro, la diversificacin en el tiempo. En este sentido y con la particularidad mencionada, las sentencias de `condena de futuro, como su mismo nombre lo indica, solamente pueden ser sentencias de condena, lo que se ratifica si se recuerda cules son los efectos de las sentencias segn sean declarativas, constitutivas o de condena[43]

La idea ha sido expresada tambin ms sintticamente, en los siguientes trminos: La condena de futuro es una sentencia declarativa que al vencer su plazo de cumplimiento y no ser cumplida se transforma en condenatoria[44] En el mismo sentido, se resalt Toda sentencia de condena se ejecuta si el cumplimiento debido por el condenado no se realiza; la condena de futuro plantea el mismo caso. Pero esta anticipacin en la condena es posible porque se refiere exclusivamente a cumplimiento de prestaciones de plazo cierto.[45] Nuestros tribunales tambin se han expedido sobre la cuestin, manifestando al efecto que El objeto del juicio de desalojo es asegurar la libre disposicin de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes (S.C.B.A., en Ac. y Sent., 1958-II-856); lo cual debe compatibilizarse con el juicio de desalojo con condena de futuro, ya que la condena que recae por efectos del ejercicio de una accin de esta clase, declara de presente la existencia del derecho y virtualmente contiene la fuerza ejecutiva que no despliega hasta que la exigibilidad llegue.[46] Tambin que En la condena a la prestacin futura, la declaracin de certeza contempla tambin la ejecucin futura; tiene por consiguiente las dos funciones: hacer cierto el derecho y formar la conviccin de los rganos del Estado sobre la ulterior actualidad del derecho. No obstante, la decisin produce en esta clase de pronunciamientos judiciales, efectos de cosa juzgada y no meramente provisional.[47] En cuanto al contenido de la sentencia, El fallo determinar la fecha en que habr de hacerse esa entrega de la cosa.[48] No efectivizado el desalojo en la oportunidad establecida, corresponde la ejecucin por el procedimiento previsto en los arts. 497 y ss. del Cdigo Procesal Civil y Comercial local. Dicho plazo debe contarse desde que se vence la obligacin, salvo que el contrato haya vencido antes de la sentencia, en cuyo caso se contar a partir de la notificacin de este ltimo acto.[49] Estrechamente vinculado con el tpico que evoca el epgrafe, Otro tema que preocupa al intrprete es la posibilidad de que en el lapso entre la sentencia y el vencimiento del plazo convenido se dicte una ley que prorrogue ste ltimo.[50] A lo que se ha respondido diciendo que siempre queda la duda de si el dictado de esa posible ley puede impedir la ejecucin de una sentencia firme, y me inclino por admitir que ello es posible, atento al carcter de orden pblico de las leyes locativas y al hecho de que la prrroga legal se produce antes del vencimiento del plazo convenido, lo cual impide que

llegue a concretarse el hecho futuro que da base fctica a la sentencia y, por tanto, sta no puede ser ejecutada, y ello an en el supuesto de que la nueva ley establezca que no se aplicar a los juicios con sentencia firma, ya que la condena de futuro no puede perjudicar a un inquilino en relacin a aquellos otros que ven prorrogados sus contratos por la nueva ley.[51] Asimismo, que ha dicho bien la jurisprudencia nacional que cuando entre la condena y el tiempo de ejecucin sobrevienen normas de orden pblico que prorrogan la vigencia de los contratos locativos, ellas tienen preeminencia sobre la intangibilidad de la primera[52] Para finalizar, Tambin se ha dicho que si ese plazo proveniente de un pacto establecido entre particulares- resulta pospuesto por otro legal en virtud de disposiciones de naturaleza imperativa, lo decidido debe ceder paso, pues de otro modo se dara prevalencia a una situacin privada sobre una norma de orden pblico que entr en vigor mientras el contrato viva[53] Costas. En el artculo 677, CPCCBA, ms arriba transcripto, encontramos una expresa previsin acerca de las costas en el proceso de desalojo por condena de futuro. En su parte pertinente dispone dicha norma: Las costas sern a cargo del actor cuando el demandado, adems de allanarse a la demanda, cumpla con su obligacin de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida. La jurisprudencia de nuestros tribunales ha resaltado el carcter especfico de la regla que en materia de distribucin de costas contiene el mentado articulo 677, al decir que Siendo, entonces, la accin principal el desalojo, es la que obviamente, debe regir el tema de las costas, y no habindose objetado la condena a desalojar, no existe otro desemboque legal que el previsto por el art. 677 del Cdigo ritual que contempla especficamente el tema.[54] Tambin se ha resuelto que Si el inquilino reconoce el derecho del locador en su demanda anticipada y entrega el bien en tiempo propio, funciona el art. 677 del C.P.C.C., y ste ltimo debe cargar con las costas. Los arts. 68 y 70 de la Ley de Enjuiciamiento son inaplicables para el caso a que se refiere el art. 677 del mismo cuerpo legal.[55] Se advierte con facilidad de los trminos de la manda, que la aplicacin de ste especfico rgimen en materia de costas est condicionada a la concurrencia simultnea de dos presupuestos: 1) que el demandado se allane a la demanda, y 2) que cumpla su obligacin de restituir el bien en forma oportuna. La imprescindible concurrencia coetnea de los dos requisitos sealados para que adquiera operatividad el rgimen que sobre las costas contiene el artculo 677 CPCCBA se puso claramente de resalto en los siguientes

trminos: Si se acredita la restitucin oportuna del bien y existi previo allanamiento- el juez por medio de resolucin posterior y sobre la base de esta norma habr de imponer todas las costas al actor. Mientras que si se incumple alguna de estas dos condiciones, la regla a utilizarse a los fines de atribuir responsabilidad por los gastos de la litis ser la genrica que contempla el art. 68.[56] Y tambin al sostenerse que si el accionado, lejos de allanarse, contesta la demanda y se opone al desalojo, las costas se aplicarn al vencido por aplicacin de los principios generales sobre costas[57] Nuestros magistrados no han sido ajenos al tema: Si se ha recurrido a la va del desalojo anticipado, y ha mediado allanamiento a la demanda y cumplimiento de la obligacin de desocupar el bien, las costas sern impuestas al actor[58] La temtica de la imposicin de las costas en el proceso de desalojo con condena de futuro presenta dos aristas de inters. Una de ellas se refiere a la oportunidad o momento en que debe resolverse acerca de la atribucin de responsabilidad por las costas. El otro, es la finalidad que se persigue mediante ese rgimen particular. Acerca de la primera cuestin se ha resuelto que Dispone el art. 677 del CPCC que tratndose de un contrato de locacin pendiente de un plazo convencional el locador puede para asegurarse el recupero del inmueble arrendado en el tiempo convenido reclamar anticipadamente el desalojo. Siendo que ello presupone la posibilidad de una condena de futuro, limitada a una orden de desahucio condicionada a que el inquilino no cumpla con la entrega en el tiempo convenido, es lgico que la imposicin de costas deba diferirse si la sentencia se dicta con antelacin al plazo y el demandado se allana a la demanda comprometiendo la entrega oportuna. Llegado el momento, de acuerdo con la norma citada (que sigue el principio general edictado en el art. 70, Cdigo), las costas habrn de imponerse en funcin de lo acontecido. Sern a cargo del demandado cuando no haya cumplido con la devolucin en tiempo propio y sern a cargo del actor cuando aqul sume al oportuno allanamiento la desocupacin y entrega del bien arrendado en la forma convenida. La devolucin del bien arrendado vencido el plazo de arriendo es una obligacin del locatario (art. 1156 y 1606, CCiv.) que requiere la colaboracin del locador, que debe tomar razn de la cosa y recibir nuevamente su tenencia.[59] La misma orientacin se percibe en nuestros autores. En tal sentido, Las costas en el proceso de desalojo tienen una regulacin especfica, lo que torna inaplicables las reglas generales de la materia. Tratndose de una demanda anticipada de desalojo, el pronunciamiento sobre imposicin de costas debe diferirse, si los demandados se allanaron a la demanda y se comprometieron a devolver el bien al vencimiento del plazo convenido. Cumplidos los requisitos legales, esto es el allanamiento y la oportuna desocupacin, las costas del proceso se imponen a la parte actora. De modo

que si el inquilino es demandado por el desalojo anticipado y cumple en trmino la restitucin del inmueble, las costas deben ser soportadas por el actor, siempre que el allanamiento haya sido oportuno[60] Asimismo, se ha manifestado que en estos supuestos, la sentencia no podr como es regla- imponer las costas ya que por imperativo legal deber esperarse a que venza el plazo para el cumplimiento.[61] Y que En la hiptesis de mediar allanamiento y de hallarse pendiente el plazo de la locacin, no es dudoso que la sentencia debe limitarse a hacer lugar a la demanda y a diferir el pronunciamiento sobre las costas hasta tanto llegue la oportunidad de hacer efectiva la desocupacin del bien, pues es recin entonces cuando se estar en condiciones de verificar el cumplimiento del segundo de los requisitos exigidos por la norma.[62] Colocndose en la situacin opuesta, en un pasaje que deja ver al mismo tiempo la necesidad insoslayable de la concurrencia de los dos requisitos sealados supra a fin de que cobre operatividad el rgimen del artculo 677, se expres que que no cabe postergar el pronunciamiento sobre costas en el supuesto de que el demandado se oponga injustificadamente a la pretensin. Frente a esta hiptesis la sentencia definitiva que admite la demanda de desalojo debe condenar al demandado al pago de las costas, de acuerdo con el principio general contenido en el art. 68, apartado primero, del CPN, con prescindencia de que, eventualmente, aqul restituya el inmueble dentro del plazo.[63] El segundo aspecto planteado, es decir, cul es la finalidad perseguida mediante tal rgimen sobre las costas procesales, ha sido respondido al expresarse que Se resguarda el derecho de la parte demandada hacindose cargar al actor con todas las costas del juicio en la medida en que se haya allanado a la demanda y, adems, entregue el inmueble en la fecha estipulada por el magistrado.[64] Es evidente que si el inquilino es demandado anticipadamente y luego cumple en trmino la restitucin del inmueble, se lo habr obligado a participar en el proceso injustificadamente. Ello siempre que no hubiese promovido defensas que hayan fracasado. Aquella participacin innecesaria irriga gastos comprendidos en la condena en costas, que debern ser soportados por el actor, quien, sin razn, oblig al demandado a litigar.[65] La tlesis de la especial previsin que en materia de costas contiene el mentado art. 677 CPCCBA ha sido puesta de relieve por nuestros tribunales, al decidir que Si se ha recurrido a la va del desalojo anticipado, y ha mediado allanamiento a la demanda y cumplimiento de la obligacin de desocupar el bien, las costas sern impuestas al actor por haberse tratado de una tramitacin que, a la postre, ha sido innecesaria -art. 677 C. Proc.-.[66] V. ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE.

Caracterizacin. Supuestos comprendidos. Como una primera aproximacin a la figura, ya que a lo largo de la exposicin se irn desarrollando y profundizando los diferentes aspectos que la misma comprende, delinendola de ese modo con mayor precisin, se la puede caracterizar como aquel instituto que, en el marco de un proceso de desalojo, permite obtener o recuperar la tenencia del inmueble sobre el que versa el litigio, en forma provisoria, antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva. La mencionada figura tuvo inicial recepcin legislativa en nuestro mbito bonaerense mediante la incorporacin, en el Cdigo Procesal Civil y Comercial local, del artculo 676 bis, llevada a cabo por la ley 11.443 (sancionada el 02/09/1993, promulgada el 22/09/1993, y publicada con fecha 06/10/1993), precepto que la regula de la siguiente manera: En los casos que la accin de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podr disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosmil y previa caucin real por los eventuales daos y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez slo ordenar la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante. Como fcilmente se advierte de los trminos de la manda antes transcripta, la procedencia de la desocupacin o entrega inmediata del inmueble objeto del juicio de desalojo procede en los casos en que la pretensin de desahucio se dirija exclusivamente- contra tenedor precario o intruso, restringiendo de ese modo su campo de actuacin a tales especficos supuestos. Con posterioridad, tal acotado marco de aplicacin de la entrega inmediata del inmueble se vio ampliamente extendido, expansin que tuvo lugar con motivo de la incorporacin del artculo 676 ter al referido cdigo de rito, efectuada mediante la ley 14.220 (sancionada el 02/12/2010, promulgada el 23/12/2010, y publicada el 14/01/2011). Dicho precepto estatuye: En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podr tambin, bajo caucin real, obtener la desocupacin inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el art. 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres, se le impondr una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, ms los daos y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caucin real. De tal modo, ahora puede requerirse la concesin de la medida analizada tambin en los procesos de desalojo proseguidos con sustento en las causales de falta de pago de los arriendos o de vencimiento del contrato.

Como se ha puesto de relieve, Sin duda dichos supuestos, antes no previstos, son los de ms comn aplicacin en los litigios.[67] As, las posibilidades de aplicacin de la desocupacin o entrega inmediata del inmueble resultan notoriamente acrecentadas. Es que, si bien los procesos de desalojo instaurados contra tenedores precarios o intrusos se presentan con asiduidad en los tribunales de justicia, con la sealada reforma se han venido a sumar aquellos que se sustentan en la falta de pago del canon locativo o vencimiento de contrato, causales que, como bien se ha destacado, resultan ser de las ms caractersticas del proceso de desalojo de inmuebles locativos.[68] A pesar de la secuencia temporal sealada en cuanto a la inclusin de los artculos 676 bis y 676 ter en nuestro ordenamiento positivo, es importante destacar que, an con anterioridad a la incorporacin del artculo 676 ter, algn precedente judicial admiti la aplicacin de la medida considerada en un proceso de desalojo fundado en la causal de falta de pago, echando mano a tal fin, de lo preceptuado por el artculo 676 bis, ponderando la conveniencia de su aplicacin en atencin a las circunstancias del caso. En ese antecedente, explicitando los motivos que condujeron a adoptar la mentada decisin, se sostuvo que Pudiendo resultar perjudicial para la actora el estado de abandono del bien inmueble, y que el referido perjuicio debe estimarse cierto, corresponde otorgarle la tenencia provisoria del bien, aun cuando no resulten estrictamente aplicable el art. 676 bis C.P.C.C. (ley 11.443) que se refiere a acciones contra tenedores precarios o intrusos. El derecho parece verosmil para lo peticionado y el perjuicio grave est latente.[69] En otro caso se arrib a la misma solucin, sealando al efecto que La entrega provisoria del inmueble locado puede fundarse tanto en el art. 676 bis CPCCN como en los arts. 230, 232 y concs. CPCCN. Respecto del art. 676 bis, si bien no contempla el caso especfico, el carcter de `tenedor precario puede asimilarse al supuesto de autos.[70] La figura que se est considerando tambin ha sido receptada normativamente en el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, especficamente, en los artculos 680 bis y 684 bis, los que la contemplan en trminos sustancialmente similares, pero no idnticos, que los correlativos preceptos locales. Las diferencias entre los pertinentes preceptos de ambos ordenamientos radican en que, el artculo 680 bis del cuerpo normativo nacional, correlativo de nuestro artculo 676 bis, no contempla los desalojos intentados contra tenedores precarios, sino que nicamente prev la procedencia de la entrega inmediata cuando tales litigios se instauren contra intrusos; asimismo, no exige expresamente que la contracautela a prestar por el actor que obtenga la medida deba revestir el carcter de real; y, por ltimo, no contempla el prrafo final de la mencionada norma

bonaerense, que requiere ineludiblemente la invocacin y acreditacin de peligro en la demora como requisito de ineludible concurrencia para la concesin de la medida. Por su parte, el artculo 684 bis del cdigo ritual civil nacional se diferencia de su concordante bonaerense (es decir, el art. 676 ter, CPCCBA), en que, para el supuesto de acreditarse que el actor obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres, prev, adems de la multa con el mismo monto mximo- la ejecucin inmediata de la caucin, sin contemplar expresamente el pago de los daos y perjuicios ocasionados, como tampoco que los mismos deban resultar tambin garantizados, tanto como el importe que se fije para la referida sancin, mediante la caucin real, como parece desprenderse del art. 676 ter del CPCCBA. Para concluir con la comparacin normativa que sintticamente se ha plasmado en los prrafos previos, es del caso manifestar que en el orden nacional, para todos los supuestos de procedencia de entrega inmediata, esto es, sea en los previstos en el art. 680 bis como en aquellos contemplados en el art. 684 bis del CPCCN, se aade, en el artculo 680 ter de ese cuerpo legal que el juez deber realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de los cinco das de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial., norma que no tiene correlato en el orden provincial. Debido a la relativamente corta vida con que cuenta al momento de la elaboracin del presente trabajo- en nuestro mbito bonaerense, la figura de la desocupacin inmediata en procesos de desalojo basados en la falta de pago del canon locativo o de vencimiento de contrato, en atencin a la fecha en que el artculo 676 ter, regulatorio de la misma, ha sido incorporado en nuestro cdigo de forma, an no se ha producido a su respecto un amplio o extendido repertorio jurisprudencial que permita apreciar su recepcin por parte de nuestros tribunales, contrariamente a lo que sucede con relacin a la misma figura para los supuestos de tenedores precarios o intrusos. Antes de continuar con el desarrollo del tema, es pertinente consignar ciertas aclaraciones previas. Algunas de las fuentes doctrinarias consultadas a los fines de la elaboracin de las disquisiciones que a continuacin se expondrn sobre el tpico, abordan la figura analizada partiendo o teniendo como base su regulacin en el orden nacional, actitud respaldada en la estrecha similitud que presentan tales normas con sus pares locales. A ello se suma que las decisiones judiciales recabadas al mismo fin, a las que se har referencia en el transcurso del despliegue de los distintos aspectos que sern examinados, han sido pronunciadas con referencia a la entrega inmediata del bien en procesos de desalojo seguidos contra

tenedores precarios o intrusos. No obstante ello, en atencin a la remisin que efecta el artculo 676 ter del CPCCBA al procedimiento previsto en el artculo 676 bis del citado cuerpo legal, resultan de utilidad para la exposicin del tema tambin en los casos de desalojo con fundamento en la falta de pago o de vencimiento del contrato. Sentado lo anterior, y retomando la exposicin, debe mencionarse que la figura en estudio ha recibido diferentes denominaciones. En tal sentido, entre los doctrinarios se han acuado diferentes expresiones para designarla, tales como desocupacin inmediata, entrega inmediata -siguiendo, de ese modo, la terminologa utilizada en los artculos 676 bis y 676 ter del CPCCBA-, desalojo anticipado[71], anticipo del desalojo[72], desalojo interinal[73], lanzamiento preventivo del inmueble[74], desalojo cautelar[75], entrega anticipada del inmueble[76], desalojo inmediato[77], entre otras. Naturaleza jurdica. Acerca de determinacin de la naturaleza jurdica de la desocupacin o entrega inmediata del inmueble se ha sostenido que no es una cuestin cadmicao `bizantina, pues slo a partir de su concreta conceptualizacin como tales [es decir, como medidas cautelares] cabra su dictado por un juez incompetente en casos de urgencia; la concesin del recurso de apelacin contra la resolucin que la admite con efecto devolutivo; y la exclusin de toda idea de prejuzgamiento en su proveimiento.[78] Por el contrario, ninguna de esas consecuencias seran aplicables en caso de sostenerse una postura negatoria del carcter cautelar del instituto considerado. Sobre el tpico en cuestin no existe uniformidad entre los autores, diversidad de pareceres que se aprecia, asimismo, en los precedentes judiciales. Entre quienes consideran que se trata de una medida cautelar se encuentra Salgado, quien, exponiendo su parecer en orden al tema propuesto, manifiesta que En nuestra opinin, el desalojo anticipado debe ser entendido como una medida cautelar innovativa; basta con observar los presupuestos exigidos por la norma, que no son otros que los de las medidas cautelares..[79] A lo que aade: Medida cautelar, cautela material, tutela anticipada, jurisdiccin anticipatoria, etc. Es interesante advertir cmo la doctrina ha elaborado diversas interpretaciones a partir del avance de la tutela jurisdiccional. As cuando hablamos de medidas que, dictadas con anterioridad a la sentencia, anticipan total o parcialmente la pretensin de fondo encontramos diferencias, sutiles, en cuanto a los recaudos exigidos doctrinariamente para la procedencia de las mismas. [] Entienden, quienes comulgan con la existencia de un instituto procesal diferenciado entre las medidas cautelares en sentido genrico- y la tutela anticipatoria coincidencia total o parcial con la pretensin-, que los

presupuestos de cada uno son distintos; en lugar de peligro en la demora habr un perjuicio irreparable, en vez de verosimilitud en el derecho habr una certeza provisional. Por nuestra parte estimamos que dichos requisitos se encuentran sobradamente contemplados en la extensa gama de daos que se deben prever en la apreciacin del peligro en la demora, en consonancia con el grado de verosimilitud provisional que cada juez tendr, en cada caso concreto, a la hora de decidir la procedencia de cualquier medida cautelar. Por lo que no cabe, en la especie analizada, la adopcin de nuevos presupuestos[80]. Ms adelante, el mismo autor seala que Creemos que en todos los casos, aunque cautelarmente se adelante el objeto de la pretensin, en lo que hace al proceso de desalojo estamos hablando de una entrega provisoria de la tenencia del inmueble, por lo que es ineludible el dictado de una sentencia de mrito que convierta tal tenencia en definitiva.[81] Por su parte, Falcn con referencia al instituto analizado aplicado en casos de desalojos promovidos contra intrusos- considera que Se trata de un procedimiento preventivo Es claramente un procedimiento cautelar que requiere la confirmacin de una sentencia de mrito para su fijacin definitiva, y donde la misma ley permite su actuacin en virtud de la naturaleza del derecho en juego. Por un lado tiene al resguardo del bien, por otro, a evitar que el tiempo que dura el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrn ser recuperados jams, especialmente en los casos en que los intrusos son insolventes[82]. El mismo autor, -con respecto ahora a la entrega inmediata del inmueble en peticionada en procesos de desahucio impetrados por falta de pago o vencimiento de contrato- seala que Al igual que la medida anterior, a la que el mismo artculo 684 bis [del CPCCN]remite, nos encontramos ante un caso de tutela anticipada sustancial[83]. Enrolado tambin en la corriente que atribuye carcter cautelar al instituto que nos ocupa encontramos a Kielmanovich, quien brinda su aporte al desentraamiento de la cuestin, refiriendo que hemos dicho y reiteramos que el art. 680 bis del Cd. Procesal [de la Nacin] regula la entrega anticipada y cautelar del bien objeto del desalojo, de la misma manera, en este contexto, que lo hace en la actualidad la nueva figura del art. 684 bis [tambin del CPCCN], pues, con abstraccin de que ambos dispositivos legales hagan referencia a los tradicionales presupuestos de las cautelares referidos a la sumaria acreditacin de la verosimilitud del derecho y a la prestacin de una adecuada caucin, una y otra habrn de disponerse a ttulo precario, supeditadas al posterior pronunciamiento definitivo que disponga o no la restitucin definitiva en el proceso de desalojo, razn por la cual el actor habr de continuar sujeto al siempre inquietante imperativo de proseguir con su tramitacin hasta el dictado de la sentencia definitiva que haya de estimar o rechazar la pretensin[84].

Como sealramos ms arriba, existe tambin una corriente de opinin que niega el carcter de medida cautelar al desalojo inmediato del inmueble en el marco de procesos de desalojo. En esa orientacin se sita de los Santos, quien al respecto entiende que Este instituto que acta directamente el derecho material- es, en cuanto a su naturaleza jurdica, lo que se ha dado en llamar una `tutela anticipada o coincidente y presenta diferencias sustanciales con las medidas cautelares previstas en los cdigos procesales, pese a compartir con estas el carcter de medidas urgentes. La denominada `desocupacin inmediata consisteen una modalidad de tutela anticipada, que tiene por objeto la satisfaccin provisoria de una pretensin urgente, que es coincidente total o parcialmente con lo pretendido en la demanda.[85] Tambin Colerio rechaza el carcter precautorio del desalojo o entrega inmediata del bien, y explica detalladamente su postura, comenzando por sealar que pensamos que esta desocupacin inmediata no es una medida cautelar. Primero, porque no se tramita inaudita pars, porque no tiene a asegurar el cumplimiento de una futura sentencia favorable y tampoco existe el peligro en la demora, ni tiene el carcter de urgencia que podran tener, por ejemplo, los alimentos, salvo que se tome como peligro el tiempo necesario que lleva la tramitacin de todo proceso judicial, peligro que, en cambio, s existe en la medida cautelar, cuando se aseguran bienes del deudor ante la posibilidad de que se insolvente durante la tramitacin del proceso. Y, en segundo lugar, tampoco es una medida provisoria, puesto que, una vez desalojado el inquilino, ejecutada la caucin y percibida la multa, es impensable que el juez ordene ponerlo nuevamente en el bien locado, tanto porque la ley no prev esa restitucin como por el deterioro que las incidencias vividas necesariamente produjeron en la relacin locador-locatario.[86] A lo que agrega que Por otra parte, ninguna disposicin de la norma [refirindose al artculo 684 bis del CPCCN] establece que la entrega anticipada sea provisoria o precaria, ni tampoco dispone la prohibicin de ocupar el inmueble desalojado mientras subsista el derecho o dure el proceso en el que el inquilino intente demostrar la falsedad o el ocultamiento del locador, y tampoco sera posible reinstalar al locatario en el inmueble cuando, por ejemplo, el mismo ha sido vendido (supuesto en que la caucin se hubiese dado sobre otro bien) o alquilado a terceros de buena fe. [87] Tras lo cual define su posicin al decir que En realidad de lo que se trata es de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensin del actor, que tiene como fundamento lo que tanto la experiencia como la estadstica ensean que los procesos de desalojo fundados en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato prcticamente prosperan en su totalidad.[88] Como refuerzo, apunta que, en virtud de que al obtener la medida analizada el actor ya logra la satisfaccin de su pretensin, cesa para l la carga de impulsar el proceso, quedando nicamente en cabeza del inquilino accionado, a fin de acreditar la falsedad de los extremos invocados por el locador, y adems, dado que la medida se dispone con posterioridad a la

traba de la litis, la verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza.[89] Abatti y Rocca (h) descartan igualmente que la figura analizada revista naturaleza cautelar, pero sostienen una visin diferente a las reseadas en cuanto a la determinacin de su especifico carcter o condicin. En efecto, exponen que a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC nacional como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las caractersticas de aqullas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., Desalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As., ADLA, 1993-D5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, dara argumento para sostener que nada impedira que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo prohbe. Al respecto sostuvimos que el trmite debera ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de informacin sumaria previa.[90] Profundizando la explicacin, aaden que Hay distingos entre las medidas cautelares y los procedimientos de desalojo establecidos por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN y 676 bis y ter del CPCCBA, pues los ltimos carecen de los siguientes caracteres: 1) no se tramitan inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, pos traba de litis; pero por otro lado, dara argumento para sostener que nada impedira que se tramite inaudita parte, pues no estara prohibido por los mencionados artculos; 2) no seran provisionales, pues nada se opone a que la restitucin sea definitiva y adems, para responder a cualquier perjuicio que le pudiera ocasionar al demandado, se formaliza la contracautela; 3) no es accesoria, porque la finalidad en s misma es la restitucin de la finca a quien lo peticiona invocando la verosimilitud del derecho; 4) no prev informacin sumaria, ni instituto similar, tal como s es requerido por el art. 197 del CPCCN, por ejemplo. De lo expuesto, podra sostenerse que el procedimiento contemplado por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN, y 676 bis y ter del CPCCBA, no seran medidas cautelares, sino resoluciones que causan estado, contrariamente a las precautorias, que pueden ser modificadas o levantarse.[91] Pasando ahora a abordar las opiniones que sobre el tpico se han vertido en los fallos emitidos por los rganos judiciales bonaerenses, encontramos que la figura analizada ha sido considerada como una medida cautelar[92] o como una precaucin conservatoria[93], resaltndose en algunos casos su carcter excepcional[94], y sealando, en otros, su parecido con otro instituto, al decir que es similar a la del art. 610 del mismo cdigo en el

interdicto de recobrar, cuyo examen por la doctrina y jurisprudencia resultan de utilidad para el caso.[95] En otros precedentes se la ha calificado como medida cautelar material[96], tambin como pretensin cautelar innovadora[97], y con mayor precisin y adecuacin en los trminos, como una medida cautelar innovativa[98]. En otras ocasiones se ha entendido que se trata de un supuesto de tutela (o sentencia) anticipada[99]. Por ltimo, tambin se ha aludido a la misma como la accin de desalojo prevista en el art. 676 bis del Cdigo Procesal[100] 3. Oportunidad.

Bajo este acpite abordaremos la cuestin referida a la oportunidad en que puede requerirse o solicitarse la entrega o desocupacin inmediata del inmueble objeto del proceso de desalojo, con relacin a la cual el artculo 676 bis del CPCCBA aplicable a los casos regulados por el artculo 676 ter del citado ordenamiento, en virtud de la remisin que en el mismo se efecta a la norma citada en primer trmino- es claro al sealar que la misma puede disponerse en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis. Al respecto se ha sealado que Siendo el desalojo anticipado una resolucin cautelar innovativa de gran incidencia entre las partes, ya que modifica una situacin de hecho existente y su objeto es idntico al del proceso principal, debe ser tratada con sumo cuidado. Entendemos que por ese motivo, y de manera excepcional dentro de la tutela cautelar, la misma se lleva a cabo una vez trabada la litis[101]. Tanto la finalidad de la exigencia considerada, as como su significado en el marco del instituto analizado, han sido puestas de relieve al decirse que Se debe respetarel derecho a ser odo y de defensa en juicio del demandado, por lo que una vez notificada la demanda deber transcurrir el plazo otorgado para que se presente.[102] Y adems, se ha precisado que la actitud asumida por el demandado, al ser llamado al proceso, ser formadora de la decisin cautelar.[103] Un criterio anlogo se trasluce al expresarse que La traba de la litis se produce con la notificacin del traslado de la demanda efectuada en debida forma, acto que permite al accionado ejercer su derecho constitucional a la defensa en juicio. Sin embargo, la finalidad de este recaudo radica tambin en permitir al juzgador conocer la actitud del accionado ante el emplazamiento, si opone defensas y la virtualidad de las defensas opuestas a la pretensin de desalojo, a los fines de analizar de mejor modo si existe en el caso un derecho verosmil. Ello conlleva naturalmente que deba esperarse al vencimiento del plazo para contestar la demanda por parte de todos los accionados previo a solicitar el desahucio inmediato. Si no

contestan, la verosimilitud resultar de lo normado por el art. 354 inciso 1 CPCCN. Si contestan, ser menester analizar los trminos del responde para solicitar fundadamente la medida. De lo expuesto se colige que para solicitar la desocupacin inmediata no basta con haber notificado a los accionados, sino que ser menester que venza el plazo fijado para el responde y, cuando ste se produce, ser menester analizar sus trminos para requerir el desahucio.[104] En forma similar se han expedido nuestros magistrados. As, en cuanto a la tlesis perseguida mediante la imposicin de la previa traba de la litis se ha resuelto que En cuanto a la entrega anticipada del inmueble, prevista por el art. 676 bis CPCC, al legislador no se le escap la gravedad de la medida (ya que en cierto modo implica un adelantamiento de la satisfaccin de la pretensin), y por tal razn -a diferencia de las otras medidas cautelares- dispuso que esa entrega slo puede solicitarse despus de trabada la litis. La intencin ha sido resguardar debidamente el principio de defensa en juicio, ya que de dictarla el juez tiene a la vista la postura de ambos litigantes.[105] El mismo parecido se advierte en cuanto a la elucidacin de debe entenderse por trabar la litis a estos fines, habindose resuelto en ese sentido que La procedencia de la medida prevista en el art. 676 bis del C.P.C., impone entre otros recaudos que haya quedado trabada la litis -es decir no inaudita parte en la tramitacin del juicio de desalojo contra el tenedor precario o intruso. En consecuencia, una vez presentada la contraria o vencido el trmino para contestar la demanda podr plantearse la cuestin.[106] En algn precedente se ha sostenido un criterio ms riguroso, al considerarse que La medida que otorga el art. 676 bis del CPC slo puede requerirse despus de que la demanda haya sido respondida por el accionado, o cuando decretada su rebelda, sta se encuentre firme y consentida.[107] Por su parte, Falcn comienza su abordaje del tpico del acpite explicando que, en su parecer, `Trabar la litis supone la notificacin y no la contestacin de la demanda, siempre que la notificacin cree desde ese momento para el demandado la carga de la contestacin, de lo contrario la traba de la litis operar desde el nacimiento de la carga de contestar la demanda.[108] Prosigue con su exposicin efectuando una crtica de la exigencia considerada, acorde con su postura de asignar carcter cautelar a la medida, al decir que La expresin del artculo 684 bis del CPCCN, que encuentra en el art. 676 ter del CPCCBA su correlativo local- ha sido desgraciada de todos modos, ya que tratndose de un sistema cautelar, no es necesario el conocimiento del afectado por la medida para tomarla, pues para ello est la contracautela, que en este caso debe ser realPor otro lado la cautelaridad no requiere otro conocimiento que el que aporta y debe probar quien pide la medida, y tal es el criterio en general de las medidas

precautorias que es de aplicacin al presente caso[109], para finalizar aclarando que si la ley lo hubiera querido hubiera sido explcita diciendo que `podr tomarse una vez contestada la demanda o vencido el plazo para hacerlo, aunque alguna jurisprudencia puede dar a entender lo contrario. Pero en ste, como en muchos otros casos, los jueces no pueden hacerle decir al legislador una cosa totalmente distinta de la que se expresa de manera clara[110]. Acerca del recaudo examinado, el cual, por otro lado, es uno de los pilares en que fundan su opinin negatoria del carcter cautelar del instituto que nos ocupa, y con particular referencia a los supuestos previstos en el art. 676 ter del CPCCBA, Abatti y Rocca consideran que La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garanta de defensa en juicio.[111] Por ltimo, se trae a colacin un precedente en el cual la falta de cumplimiento del recaudo de la previa traba de la litis, como hito que abre temporalmente la posibilidad de solicitar la inmediata entrega del inmueble objeto del juicio de desalojo, devenida impracticable ante la imposibilidad de integrar vlidamente la litis con quienes puedan ser ocupantes del bien a desalojar, se constituy en un obstculo a la concesin de la citada medida. All se dijo que La imposibilidad de integrar vlidamente la litis con quienes puedan resultar ocupantes del bien motivo de autos, en la forma que pretende la demandada reconviniente, torna inviable la entrega del inmueble anticipada, ante la falta de uno de los elementos que condicionan su procedencia -traba de la litis con el tenedor precario o intruso- (arts. 676 bis Cdigo Procesal).[112] Requisitos. Los requisitos o recaudos a cuya confluencia en el caso concreto se supedita la procedencia de la medida, estn enunciados expresamente en las normas que la autorizan, esto es, los artculos 676 bis y 676 ter del CPCCBA. Sobre el particular, el primero de dichos preceptos establece que el juez podr disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosmil y previa caucin real por los eventuales daos y perjuicios que se pudieren irrogar, aadiendo, a continuacin que El juez solo ordenar la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren ocasionarse graves perjuicios para el accionante. La restante disposicin citada remite al procedimiento establecido en el artculo previamente transcripto, consignando expresamente el carcter real de la caucin o cautela a brindar por quien solicite y obtenga- la medida. Entonces, para que pueda concederse la inmediata entrega del inmueble deben invocarse y acreditarse los siguientes recaudos: a) verosimilitud del derecho; b) peligro en la demora (graves perjuicios reza el art. 676 bis, CPCCBA), y c) prestarse la pertinente contracautela, que en la figura

considerada debe ser, por imperativo legal, de carcter exclusivamente real. Antes de avanzar en la consideracin de cada uno de dichos recaudos en forma individual, es pertinente sealar que, en algunas ocasiones, sea para la constatacin de la concurrencia de los mismos en el caso concreto, sea con referencia a la apreciacin de la medida en s, se ha postulado la adopcin de un criterio riguroso. Para justificar tal actitud, se ha invocado a veces la gravedad que reviste la medida. Pero en otras es consecuencia de postular el encuadramiento de la desocupacin inmediata en la categora de tutela anticipada o de cautela material, respecto de la cual, quienes son partidarios de la misma, entienden que los requisitos que habilitan su dictado deben configurarse o constatarse con un grado mayor de profundidad y gravedad que el necesario para el otorgamiento de las medidas cautelares. Para conceder la medida cautelar material del art 676 bis. del CPCC, el legislador requiere el imprescindible concurso de ciertos presupuestos o requisitos (calidad de intruso o tenedor precario en el demandado; verosimilitud del derecho del actor; peligro inminente de graves perjuicios para este ltimo si se demora la entrega pedida; contracautela real por los eventuales daos y perjuicios que se pudieran ocasionar al demandado). Tales requisitos que al dictado del verbo con que el legislador incorpor el art.676 bis al cdigo de formas de nuestra Provincia parecen ser los mismos que permiten la adopcin de las medidas cautelares instrumentales clsicas, exigen del juzgador una mirada ms exigente y severa para decir de su configuracin.[113] Es que como la cautela que otorga el art. 676 bis, conlleva la tutela judicial de un estado fctico-jurdico, en aras de garantizar el goce eventual o futuro del inmueble sub caussa, en su apreciacin debe privar un criterio riguroso, con la finalidad de evitar que a travs de la pretensin cautelar, se dirima virtualmente el objeto litigioso, sin contar an con elementos indubitables para hacerlo.[114] Asimismo, La medida cautelar prevista por el artculo 676 bis del Cdigo Procesal, similar a la prevista para el interdicto de recobrar (art. 610 C.P.C.C.), es de carcter excepcional y para su utilizacin debe seguirse un criterio restrictivo, debiendo surgir claramente los extremos que la habilitan.[115] No debe perderse de vista que tanto la caracterizacin de los tres recaudos enumerados, as como la delimitacin de su significado, contenido y forma de configuracin en los casos concretos, se encuentra estrechamente vinculada a la postura que se sostenga respecto de la naturaleza jurdica del instituto de la entrega inmediata del bien, circunstancia que se ver reflejada en los desarrollos que siguen a continuacin. A) Verosimilitud del derecho.

Para que proceda este sistema cautelar es necesaria la prueba sobre la verosimilitud del derecho de manera clara y contundente[116], es decir, Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creble[117]. Reflejando su postura en cuanto a la naturaleza jurdica de la figura que nos ocupa, Salgado se explaya acerca del recaudo a que alude el acpite sosteniendo que Es sabido que lo que se exige en las medidas cautelares no es una certeza de la existencia de un mejor derecho, sino que el peticionante aporte elementos que prima facie hagan presuponer una alta probabilidad de la existencia de aquel derecho pretendido (fumus bonis iuris); ya que la certeza de la existencia slo podr obtenerse con el dictado de la sentencia definitiva. En la especie en estudio, dicha verosimilitud quedar configurada no slo por los elementos incorporados por el actor y los hechos relatados por ste, sino tambin por la contestacin de la demanda y por las diligencias que el juez entienda conducentes a tal efecto[118]. Veamos que han dicho nuestros magistrados en orden al significado y dimensin del recaudo considerado. Al respecto, se ha resuelto que teniendo en cuenta que la tutela brindada en estos casos es provisional y susceptible de ser modificada o revocada por la sentencia definitiva a la que est preordenada, es bastante con crear en la conciencia del Juzgador un estado de fuerte probabilidad sobre la fundabilidad de lo peticionado, mas no la absoluta certeza. De all que la verosimilitud a que alude el art. 676 bis, ha de entenderse como algo ms que el mero smil o simple apariencia de intruso que brinda la situacin del accionado y que evoca el vocablo verosmil. Es menester que esa situacin de intrusin que se endilga al demandado se presente como altamente probable o probabilsima.[119] Tambin, que El Juzgador ante una medida de tutela anticipada ha de entrar a conocer derechamente el fondo del asunto para conceder anticipadamente todo o parte de lo solicitado en la demanda. Para ello debe ganar un estado de conviccin que sin depositarlo, necesaria y definitivamente, en los campos de la certeza propios de la sentencia definitiva, se acerque bastante a ella, avanzando o yendo ms all de la mera verosimilitud que demanda la toma de las medidas cautelares instrumentales.[120] De la exigencia legal que establece que la medida analizada slo pueda peticionarse con posterioridad a la traba de la litis se ha extrado como corolario la necesidad de que el magistrado actuante pondere, a los fines de resolver la concesin o denegacin del instituto bajo estudio, no solo los elementos aportados por el accionante que peticiona la entrega inmediata del inmueble, sino tambin los allegados por el demandado. En ese orden, en vinculacin con el recaudo ahora analizado, se ha dicho que Para la procedencia de la medida que autoriza el art. 676 bis del CPC, no slo debe

resultar verosmil la versin que en tal sentido suministre el accionante, sino que, por tratarse de una medida que opera slo luego de trabada la litis, tambin es importante observar la seriedad de la defensa que ha opuesto el accionado, puesto que las posibilidades de progreso de la demanda de desalojo tambin dependen de las circunstancias obstativas que haya mencionado el ocupante en su escrito de responde.[121] Asimismo, que La accin de desalojo prevista en el art. 676 bis del CPC, por tratarse de una medida que slo opera luego de trabada la litis, es importante observar, adems de la verosimilitud del derecho del accionante, la seriedad de la defensa que ha opuesto el accionado, puesto que las posibilidades de progreso de la demanda de desalojo tambin dependen de las circunstancias obstativas que haya mencionado el ocupante en su escrito de responde. Es decir, la restitucin inmediata no podra ordenarse si la verosimilitud del planteo del demandante se enfrenta con una defensa que arroja la misma fuerza de conviccin.[122] Una de las circunstancias a tener en consideracin a los fines de evaluar la concurrencia o configuracin de la verosimilitud del derecho, en el cual se ha reparado particularmente, est dado por la legitimacin del actor [123], habindose resuelto en esa direccin que Si la demandada ha controvertido frontalmente la accin de desahucio impetrada en su contra, articulando adems excepcin de falta de legitimacin a la actora, la que ha sido postergada para el momento de sentenciar, precisamente por considerar el a quo insuficientes los elementos de juicio obrantes en esta inicial etapa de la litis para resolverla como de previo y especial pronunciamiento, a la luz de los descriptas circunstancias procesales, el derecho alegado por la actora dista de mostrar verosimilitud suficiente, lo cual desmerece el andamiento de la pretensin cautelar innovadora por ausencia de los requisitos que condicionan su procedencia, cuya ponderacin, debe ser rigurosa.[124] En el mismo sentido, el pronunciamiento de sentencia aun cuando no est firme- que beneficia a la parte solicitante de la medida tambin se ha computado a los fines de tener por configurado el requisito de la verosimilitud del derecho, habindose resuelto en ese orden que En el caso del artculo 676 bis del C.P.C.C., la verosimilitud del derecho del actor se desprende de las sentencias dictadas a su favor en ambas instancias, aunque an no se encuentren firmes atento el recurso extraordinario concedido, debiendo recordarse que la disposicin trat de implementar una alternativa procesal expeditiva para la pronta recuperacin de la unidad, sin aguardar la total sustanciacin del proceso, que puede insumir un tiempo considerable.[125] B) Peligro en la demora.

La norma [con referencia al art. 676 bis del CPCCBA] dispone que el juez ordenar el lanzamiento `cuando de no decretarse la entrega pudieran

derivarse graves perjuicios para el accionante Esto conlleva a la invocacin por parte del actor del `peligro en la demora al pedir la restitucin anticipada del inmueble, ya que [el] tiempo que transcurra, le puede acarrear notorios perjuicios, en forma inminente o inmediata. [126] Precisando el significado del requisito que nos ocupa en el supuesto particular de la entrega inmediata del inmueble, se ha expresado que En lo que hace al peligro en la demora (periculum in mora), no estar constituido por la desaparicin de los medios necesarios para el cumplimiento de la sentencia, cosa que finalmente se podr realizar desalojando a la demandada, sino por la prolongacin excesiva del juicio, dilatando muchas veces de manera injustificada la satisfaccin del derecho controvertido. Es decir que el peligro en la demora surge de la onerosidad producida en el patrimonio del locador a causa de la entrega dilatada del inmueble[127] Tambin nuestros tribunales se han expedido sobre el tpico, resolviendo al respecto que La entrega del inmueble al accionante, receptada como medida cautelar innovativa en el nuevo art. 676 bis del Cdigo Procesal (ley 11443, pub. en B.O. 06/10/93), fue regulada -sin lugar a dudas- para evitar que durante el trmite del juicio se desbaraten los derechos del actor, no tanto por el temor de no poder recuperar la tenencia del inmueble (puesto que ello se halla asegurado con el uso de la fuerza pblica que el Juez puede ejercer al estar dotado de imperium), sino ms bien por el riesgo de irreparabilidad de los perjuicios que podran llegar a producirse si el accionado no desocupa el bien cuya obligacin de restituir le es exigible.[128] En otros casos se sostuvo que Lo que se persigue con la entrega inmediata prevista en el art. 676 bis del CPC, es garantizar que el inmueble a recuperarse mediante el juicio de desalojo no se deteriore por el uso inapropiado o abusivo por parte del ocupante y, adems, tiende a evitar los perjuicios que podran derivarse de esa ocupacin indebida, tales como la prdida de valor del bien, el lucro cesante por alquileres cados, el corte de suministro de ciertos servicios, la generacin de deudas por impuestos que gravan el inmueble, etc.[129] Asimismo, en la especie deben invocarse y acreditarse los graves perjuicios que pudieren derivarse para el demandante, y no nicamente el peligro que para la cosa pueda resultar a raz de su abandono o falta de vigilancia, como se refiere en la providencia apelada.[130] Por otra parte, dado que el otorgamiento de la medida queda supeditado a que se logre formar la conviccin del juez acerca de que la concurrencia del peligro en la demora sumado a los restantes requisitos- se verifica en cada caso concreto, un aspecto esencial consiste en la adecuada acreditacin de su configuracin, tpico que ha merecido la atencin de nuestros magistrados.

Al respecto se ha resuelto que Para que proceda la medida cautelar del art. 676 bis del CPCC, es necesario que exista un peligro en la demora, que debe ser grave, actual o inminente, no evitable sino mediante dicha medida, por lo que la peticin de la entrega inmediata del inmueble, antes del dictado de la sentencia de mrito en el juicio de desalojo, fundada solo en el derecho al mismo pero sin invocar ni demostrar el perjuicio que podra derivarse para el accionante, no cumple los requisitos para la procedencia de la cautelar solicitada.[131] Acerca del recaudo analizado tambin se dijo que El peligro en la demora en la entrega inmediata del inmueble, no puede presumirse, ni basta para que se lo tenga por acreditado con la subjetiva manifestacin unilateral de la parte accionante, si sta llega desprovista de respaldo objetivo. Para que la inminencia del dao cierto pueda ser aceptada como tal, debe emerger de elementos indubitables que pongan de relieve el riesgo de irreparabilidad de los perjuicios que podran llegar a producirse si el accionado no desocupa el bien cuya restitucin se le exige[132] En similares trminos se ha resuelto que conforme se desprende del segundo prrafo del art. 676 bis del Cdigo ritual, el perjuicio no solo debe ser grave, sino actual o inminente, no evitable sino mediante la referida medida cautelar. Es decir, debe tratarse de la potencialidad inmediata de la produccin de graves perjuicios para el actor. De all, entonces, que el peligro en la demora no pueda presumirse, ni basta la mera manifestacin de la actora de la posibilidad de un dao para que se lo acepte como real[133]. Estrechamente vinculada con lo que se viene manifestando se encuentra la cuestin referida a cules son los medios de prueba a que puede acudirse a fin de evidenciar el peligro en la demora, con miras a convencer al juez acerca de su concurrencia en el caso, sobre lo cual se ha manifestado, con particular referencia a los casos autorizados por el art. 676 ter del CPCCBA, que Como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupacin indebida, tales la destruccin del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por alquileres cados, la prdida de oportunidades de venta o locacin, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulacin de deudas por impuestos y tasas y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora a los fines probatorios, podra acompaarse un informe tcnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotografas, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, , etc.[134] A modo ilustrativo, se trae a colacin en precedente en el cual se tuvo por configurado el recaudo analizado sosteniendo que el mismo surge del perjuicio patrimonial y hasta moral que representa para el locador seguir soportando que su propiedad se encuentre ocupada por quien hace dos

aos que no abona suma alguna; mxime cuando en el juicio por cobro de alquileres, que tramita ante las mismas partes, se resolvi la `pesificacin de la deuda en mora.[135] C) Contracautela.

El ltimo requisito que resta por abordar, est dado por la necesaria contracautela que debe prestar el actor, en caso de que se haga lugar a su peticin de entrega inmediata del inmueble sobre el que versa el juicio de desahucio. Como se adelantara ms arriba, tanto para los supuestos previstos por el artculo 676 bis del CPCCBA, como por el art. 676 ter del mismo ordenamiento, la caucin debe ser, por expreso mandato legal, inexorablemente de carcter real. El art. 676 ter del CPCCBA reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real[136] Se ha considerado que Se trata de una condicin para hacer efectivo el lanzamiento, antes que un requisito de admisibilidad. Sin embargo, es conveniente que se ofrezca la contracautela real que indica la norma al solicitar la medida, explicitando sobre qu bienes hacerla efectiva, es decir, qu se ofrece a ttulo de caucin real.[137] Tambin, que Es necesario, como requisito de operatividad, que se ofrezca una caucin real (contracautela) suficiente para responder a eventuales daos que sufra el demandado, si con posterioridad no se verifican los hechos alegados por el actor[138]. Con el recaudo considerado, se da un acabado resguardo a aquel que ser desalojado sin una sentencia de condena.[139], quedando as expuesta la finalidad de la contracautela. Pero, en virtud de que no se ha establecido normativamente otra especificacin fuera de la antes mencionada en cuanto a que la cautela deba revestir carcter real, La fijacin de la extensin calidad y montode la caucin es atribucin del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso.[140] No obstante lo anterior, La cuanta de la contracautela no podr ser exagerada, y tornar de esa forma en ilusorio el derecho de quien solicita la medida precautoria.[141] Un aspecto importante a la hora de la determinacin de la caucin est dado por las circunstancias que puede considerar, ponderar y evaluar el magistrado actuante al momento de fijar y graduar la contracautela, y en su caso, resolver si la ofrecida por el actor al solicitar la inmediata desocupacin del inmueble es suficiente, en atencin a las particularidades del caso.

En ese orden de ideas, El monto o graduacin de la contracautela estar dado por los daos y perjuicios que la medida cautelar pueda causar, a saber: el lucro cesante si se tratare de un inmueble destinado a la actividad comercial, los gastos de mudanza, el mayor valor locativo que debi afrontar el locatario, los daos materiales e inclusive morales de la indebida desocupacin.[142] Con relacin a cules son los bienes aptos para dar adecuado cumplimiento con la cautela requerida, El art. 676 bis CPCCBA no impone el tipo de caucin real que debe fijar el juez.[143], por lo que Se podrn ofrecer como caucin real sumas de dinero, inmuebles a embargo, ttulos con valor dinerario, etc. Pueden ser en todos los casos de propiedad del peticionario o de terceros ofrecidos a instancias de aquel.[144] En ese sentido, se ha resuelto que El actor ofrece como contracautela la traba de un embargo sobre el inmueble objeto de este proceso. Estimo que ello es garanta suficiente para responder a los eventuales perjuicios que pueda ocasionar al locatario (art. 199 CPCCN.)[145] Antes de finalizar el desarrollo del recaudo que en esta ocasin nos ocupa, es pertinente recordar la parte final del art. 676 ter del CPCCBA, que prescribe Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago e alquileres, se le impondr una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, ms los daos y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caucin real. De esos trminos se deriva que el pago de la multa tambin queda garantizado con la caucin real que debe otorgarse para obtener el lanzamiento de los ocupantes del inmueble.[146] Apelacin. Efecto. La resolucin que dispone el desalojo inmediato del inmueble, en cualquiera de los supuestos en que se encuentra autorizada la adopcin de dicha medida, es decir, seguido por las causales de intrusin, tenencia precaria, falta de pago o vencimiento de contrato, previsto en los artculos 676 bis y 676 ter, es susceptible de ser impugnada mediante la interposicin de recurso de apelacin. En ello hay acuerdo, tanto en doctrina como en nuestros tribunales, coincidencia de pareceres que tambin se advierte, salvo algunas excepciones, en cuanto al efecto devolutivo no suspensivo- con que corresponde conceder dicha va recursiva. Sobre el particular, Falcn ha manifestado que El recurso de apelacin interpuesto por el demandado contra la medida que dispone la desocupacin inmediata del inmueble en un proceso de desalojo con base

en el artculo 684 bis del CPCCN debe concederse con efecto devolutivo, en atencin a la naturaleza cautelar de la medida (arg. art. 198, CPCCN).[147] Salgado se ha expresado en trminos sustancialmente iguales, aadiendo que A nuestro criterio debe primar el carcter cautelar de la medida, de otra manera no se cumplira con el fin del desalojo anticipado[148]. Incluso Abatti y Rocca (h), quienes, como ya hemos visto, han adoptado una diferente postura en torno de la naturaleza jurdica de la medida que nos ocupa, son contestes en sostener que el efecto devolutivo es el que corresponde al recurso de apelacin articulado contra la decisin judicial que hace lugar al desalojo o entrega anticipada del inmueble. As, en tren de explicar la solucin que propician, en vinculacin con su caracterizacin en cuanto a la naturaleza jurdica del instituto de marras, han expresado con referencia al artculo 676 ter del cdigo de forma bonaerense- que El recurso de apelacin contra la resolucin que dispone la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad, sin embargo en la faz recursiva debe regir el art. 198 CPCCBA, en cuanto a que ningn incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario, comodatario, intruso u ocupante) podr detener su cumplimiento y la apelacin deber concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Adems, la interpretacin judicial, jams debera torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un rpido desalojo en aras de la proteccin de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, est la caucin para responder a los daos que pudieran causarse al desahuciado. En relacin al art. 676 bis del CPCCBA, la jurisprudencia se ha orientado en el mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelacin con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCCBA) (Cm. Civ. y Com. Quilmes, 16/XI/95, Lexis N 14/40220), consecuentemente, este mismo criterio debera ser aplicado al art. 676 ter.[149] En el mismo sentido se expide tambin de los Santos, quien postula el efecto no suspensivo de la apelacin incoada contra la decisin que ordena la entrega inmediata del inmueble objeto del juicio de desalojo con fundamento en que la ejecutabilidad inmediata deriva del carcter urgente de la medida y que ella supone necesariamente que ningn incidente pueda obstar a su cumplimiento y que la apelacin contra el auto que la dispone deba concederse con efecto no suspensivo (devolutivo). Otra interpretacin convertira en letra muerta la eficacia de la medida si la apelacin pudiera suspender su ejecutabilidad. Ello no es bice, sin embargo, a que por va de reposicin el juez de primera instancia pueda dejar sin efecto la medida, ante la procedencia de los argumentos del afectado. Asimismo, coadyuva a la interpretacin restrictiva de los efectos suspensivos del recurso de apelacin las limitaciones recursivas que establece el artculo 494 CPCCBA, aplicable en virtud de establecer el artculo 676 para los procesos de

desalojo el trmite del juicio sumario. Por otro lado, el citado art. 494 indica que la apelacin contra las providencias cautelares -a las que cabe asimilar la desocupacin inmediata- deben tramitar por expediente separado.[150] Nuestros tribunales, como se anticipara, se han expedido a favor de la misma solucin, habindose resuelto en ese orden de ideas que Dado que la medida incorporada al Cdigo de procedimientos en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, como artculo 676 bis, no deja de revestir el carcter de cautelar y como tal le resulta aplicable lo dispuesto por el art. 198 in fine del Cdigo citado, se debe conceder el recurso de apelacin con efecto devolutivo.[151] Una de las voces que propugna la solucin opuesta la encontramos en la opinin de Colerio, quien, en estricta correspondencia con su postura ms arriba ampliamente expuesta- negatoria del carcter de medida cautelar a la figura bajo estudio, considera que se trata de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensin del actor, de lo que hace derivar, como consecuencia obligada, que la apelacin, en estos casos, deba concederse en efecto suspensivo.[152] Sancin: multa. A fin de desalentar eventuales conductas temerarias por parte del accionante al momento de peticionar la medida estudiada, tratando de aventar que se incurra en conductas reidas con la buena fe, en forma privativa para los supuestos de desalojo proseguidos con base en el no pago de arrendamientos o vencimiento del contrato, el artculo 676 ter del Cdigo Procesal Civil y Comercial bonaerense prescribe: Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres, se le impondr una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, ms los daos y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caucin real. Se ha precisado que el caso para el cual se ha establecido la procedencia de la sancin considerada Consiste en un supuesto de abuso del derecho en su obtencin.[153] Con tal previsin, El Cdigo ha tratado de balancear la celeridad de la entrega agregando a la garanta cautelar una sancin pecuniaria a favor de la otra parte[154]. La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relacin locativa o al pago de alquileres, a ms de poder llegar a ejecutarse la caucin real efectivizada, para responder por los daos y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la finca.[155]

Adems de la finalidad preventiva a que se ha aludido, y justamente, para aquellas ocasiones en que la disuasin ha fracasado, se evidencia y pone en funcionamiento la que podra considerarse como segunda meta o propsito subsidiario de la sancin en cuestin, la que ha sido puesta de relieve al decirse que Tanto la caucin real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la funcin de resarcir al demandado por la conducta ilcita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres.[156]. Ello, sin perjuicio de los daos y perjuicios que sean procedentes.[157] Por lo expuesto, la mentada sancin, que es susceptible de ser concebida o apreciada como un refuerzo de la garanta contracautela real- que debe otorgar quien requiera y obtenga la entrega inmediata del bien a quien resulte afectado por la misma, no fue legalmente prevista para el caso de desahucio contra tenedores precarios o intrusos. Una plausible explicacin o justificacin de la sealada diferencia puede encontrarse en la diferente entidad que adquiere la medida en los casos en que existe o ha existido un vnculo contractual locativo previo, con los consecuentes deberes y obligaciones que del mismo se derivan para ambas partes de la relacin, pudiendo derivarse de ello que la entrega inmediata del bien, en las circunstancias descriptas, se torne ms gravosa para el afectado.

[1] PALACIO, Lino E. Derecho Procesal Civil, t. VII, Cuarta Reimpresin, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1994, ps. 77-78. [2] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal, cit., t. VII, p. 78. [3] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal, cit., t. VII, p. 78. [4] FLAH, Lily R. y SMAYEVSKY, Miriam, Procedencia de la accin de desalojo contra el concubino. LL 1990-D-140, p. 142. [5] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 26/12/2006, M. R. K. c/ A.J.L. s/ Alimentos y atribucin del hogar conyugal. [6] C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2, 23/12/2004, Barreto, Evita c/ Barreto, Juana y ots. s/ Desalojo. [7] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal, cit., t. VII, p. 95. [8] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 11/9/1997, Soule, Pablo Jess y otros c/ Velo, Patricia Lujn s/ Desalojo. [9] SCBA, Ac. 60.925, 1/10/1996, Franco, Juan Carlos y otro c/ Rojas, Olga y otros s/ Desalojo; SCBA, Ac. 56.295, 8/7/1997, Piegari, Edelta Ethel Del Alma c/ Lpez, Jorge Orlando s/ Desalojo, AyS 1997 III, 466; C. Civ. y Com.

Azul, Sala 2, 8/5/2001, Fortini, Albina c/ Christensen, Reinaldo M. y otra s/ Desalojo. [10] SALGADO, Al J., Locacin, desalojo y comodato, edicin ampliada y actualizada por Santiago J. E. Pano y Jos Mara Salgado, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2010, p. 376. [11] FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I, Concubinato, desalojo y vivienda, LL 2006-B-759, p. 760. [12] SCBA, 2/5/55, JA, 1955-III-361, citada en FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., Concubinato, desalojo y , cit., p. 760, y por GREPPI, Mara L., Convivencia de parejas: anlisis de las uniones de hecho a la luz de la doctrina y de la jurisprudencia de la provincia de Buenos Aires, APBA 2010/8/853, donde se precisa la cartula: Ragognetti, Juan A. v. Mrmol, Mara Teresa Sasso de, y se aade, asimismo, la cita de lo resuelto por la C. 1 Civ, y Com. La Plata, Sala 1, 16/4/1963, Janchuk, Sergio v. Kosak, Alicia Nesteruk de. [13] SALGADO, Al Joaqun, Locacin, comodato, cit., p. 376, con cita de Alvarez Alonso, Salvador, El desalojo por intrusin, precario, comodato y usurpacin, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, p. 83. [14] C. Civ. y Com. Pergamino, 3/12/1996, Teukas, Orlando F. y otra c/ Pereyra, Aurelia s/ Desalojo. [15] FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., Concubinato, desalojo y, cit., ps. 760-761, con cita de Kemelmajer de Carlucci, Ada, Proteccin jurdica de la vivienda familiar, Editorial Hammurabi, 1995, p. 392. [16] C. 1 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 24/8/2004, Barbosa, Mara Cristina c/ Competiello, Miguel Francisco s/ Desalojo. [17] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 2/9/1999, Figueroa Domingo Cipriano c/ Zabala Zapata Alberta s/ Desalojo. [18] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 15/5/1990, J. de S., L. C. y otro c/ G., M. V. y dems ocupantes s/ Desalojo. [19] C. Civ. y Com. Dolores, 6/12/2007, Suc. Jofr Abel Leonardo c/ Daz, Virginia s/ Desalojo. [20] SALGADO, Al Joaqun, Locacin, comodato, cit., ps. 380-381. [21] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 2/9/1999, Figueroa, Domingo Cipriano c/ Zabala Zapata, Alberta s/ Desalojo. [22] C. 1 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 24/8/2004, Barbosa, Mara Cristina c/ Competiello, Miguel Francisco s/ Desalojo. [23] BORDA, Guillermo A., Manual de contratos, Decimoctava edicin actualizada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1998, p. 720.

[24] BORDA, Guillermo A., Manual, cit., p. 721. [25] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 29/9/1994, Silvero, Ral s/Sucesin y otra c/ Camejo, Irma y/o cualquier otro ocupante s/ Desalojo, DJBA, 148272; JA 1995- III-268. [26] SCBA, Ac. 43.952, 5/6/1990, Guevara, Teresa c/ Puig, Hugo s/ Desalojo, LL 1990-D-201; ED 140-592, DJBA 1991-140-38; AyS 1990-II-347; C. Civ. y Com. Necochea, 26/8/1999, G., V. c/ S. y ot. s/ Desalojo. [27] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 28/8/1997, Alegre, Felipe C.A. c/ Paulenko, Mnica B. s/ Desalojo. [28] C. Civ. y Com. Dolores, 6/12/2007, Suc. Jofr Abel Leonardo c/ Daz, Virginia s/ Desalojo. [29] CAMPS, Carlos E. Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires. Anotado. Comentado. Concordado, t. II, 1 ed., Lexis Nexis Depalma, 2004, p. 511. [30] CAMPS, Carlos E., Cdigo Procesal, cit., t. II, p. 511. [31] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 520. [32] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 520. [33] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., ps. 521-522. [34] FALCON, Enrique M. Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. VI, 1 edicin, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2007. Pg. 486. [35] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 486. [36] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 28/7/1988, Fontana de Depetrini, Mara c/ Marasca S.C.A. s/ Desalojo Condena de futuro. [37] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 521. [38] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 520. [39] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 521. [40] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal, cit., t. VII, p. 125. [41] MOLINA PORTELA, Carlos, Condena de futuro, Buenos Aires, 1984, p. 15, citado por SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 522. [42] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., ps. 522-523. [43] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 489. [44] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 486. [45] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 489.

[46] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 3/12/1991, Coporaal, Eldifonso c/ Daz, Enrique Alberto y otros s/ Condena de futuro. [47] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 3/12/1991, Coporaal, Eldifonso c/ Daz, Enrique Alberto y otros s/ Condena de futuro. [48] CAMPS, Carlos E., Cdigo Procesal, cit., t. II, p. 512. [49] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 491. [50] RAMIREZ, Jorge O., El juicio de desalojo, 3 edicin actualizada, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1994, p. 120. [51] RAMIREZ, Jorge O., El juicio.., cit., p. 121. [52] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 530. [53] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 530. [54] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 28/7/1988, Fontana de Depetrini, Mara c/ Marasca S.C.A. s/ Desalojo Condena de futuro. [55] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 3/12/1991, Coporaal, Eldifonso c/ Daz, Enrique Alberto y otros s/ Condena de futuro. [56] CAMPS, Carlos E., Cdigo Procesal cit., t. II, p. 512. [57] RAMIREZ, Jorge O., El juicio, cit., ps. 121-122. [58] C. Civ. y Com. Morn, Sala 2, 14/2/1995, Caico de Portillo, Lina c/ Volpe, Claudio Valentn s/ Desalojo (condena anticipada). [59] C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 1, 6/3/1990, Hiene de Limmer, Elke Carla c/ Foster, Ronald F. s/ Desalojo anticipado. [60] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 491. [61] CAMPS, Carlos E., Cdigo Procesal, cit., t. II, p. 512. [62] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal, cit., t. VII, p. 126. [63] PALACIO, Lino E., Derecho Procesal, cit., t. VII, p. 128. [64] CAMPS, Carlos E., Cdigo Procesal, cit., t. II, p. 512. [65] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 532. [66] C. Civ. y Com. Morn, Sala 2, 14/2/1995, Caico de Portillo, Lina c/ Volpe, Claudio Valentn s/ Desalojo (condena anticipada). [67] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 453. [68] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 440.

[69] Juzgado de Paz, Villa Gesell, 10/4/1996, Arraras, Ana Maria c/ Martinez, Juan Carlos s/ desalojo por falta de pago. [70] C. Civ. y Com. San isidro, Sala 1, 11/12/2002, Galilea, Gregorio c/Chattas, Jorge, JA 2003-IV-469. [71] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 457. [72] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 453. [73] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 453. [74] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 459. [75] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 463. [76] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento e desalojo abreviado en la Provincia de Buenos Aires (art. 676 ter CPCCBA), LLBA, Ao 18, Nmero 3, Abril 2011, p. 245. [77] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 244. [78] KIELMANOVICH, Jorge L., La entrega anticipada del bien en el juicio de desalojo., LL 2002-D-1228, p. 1228. [79] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., ps. 454-455. [80] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., ps. 455-456. [81] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 467. [82] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 439. [83] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 441. [84] KIELMANOVICH, Jorge L., La entrega anticipada, cit., p. 1230. [85] de los Santos, Mabel A., Juicio de desalojo y desocupacin inmediata en la reforma procesal civil de la provincia de Buenos Aires, APBA, n 10, octubre 2011, p. 1091. En el mismo sentido Quadri, Gabriel H., Desalojo y anticipacin de tutela: la eficacia del proceso adecuadamente resguardada, JA 2003-IV-469, donde expres que en tales supuestos de entrega anticipada nos hallamos con un claro caso de anticipo de tutela. [86] COLERIO, Juan P., La desocupacin inmediata prevista en el artculo 684 bis del CPCCN no es cautelar, Revista de Derecho Procesal, n 2008-2, Editorial Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p. 139. [87] COLERIO, Juan P., La desocupacin inmediata, cit., p. 139. [88] COLERIO, Juan P., La desocupacin inmediata, cit., p. 140. [89] COLERIO, Juan P., La desocupacin inmediata, cit., ps. 140-141.

[90] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., ps. 245-246. [91] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 246. [92] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 20/4/1995, Loisaga Sojo, Pablo c/ Luquetti, Ral H. y otro s/ desalojo; C. Civ. y Com. San Martn, Sala 2, 19/2/2002, Termini, Jos c/ Quiroga, Elsa y otros s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Martn, Sala 2, 3/12/2002, Daz, Lucila Elsa, Daz, Silvia Nora y Sanguesa, Elsa c/ Salinas; subinquilinos y ocupantes s/ Reivindicacin; C. Civ. y Com. Dolores, 5/9/2006, Puglisi, Luis c/ Larragn, Gladis s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 21/6/2007, Municipalidad de San pedro c/ Peralta, Julia Isolina y otros y/o quienes resulten ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo. [93] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 28/11/1955, Arguelo, Margarita c/ costa, Mara Elsa s/ Desalojo; C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 8/7/1997, Francisco Ctibor c/ Pietra, Roberto Carlos s/ Incidente de Apelacin. [94] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 22/3/1994, Marincovich, Nicols c/ Cali Agustn Luis y/u ocupante s/ Desalojo. Diligencia preliminar; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 8/11/2001, La Spina, Mariano Domingo y otra c/ Da Fonseca, Alberto Jos y otros s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2, 18/5/2006, Palermo, Marta Luca y otro c/ Boeri, Nstor Jorge s/ desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 15/2/2007, Barbe, Santiago J. c/ Gonzlez, Yanina o Yaninna s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 21/6/2007, Municipalidad de San pedro c/ Peralta, Julia Isolina y otros y/o quienes resulten ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 26/6/2008, Machado, Guillermo E. sucesin- c/ Crdoba, Mara Fernanda y otros s/ desalojo y daos y perjuicios, entre otras. [95] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 22/3/1994, Marincovich, Nicols c/ Cali Agustn Luis y/u ocupante s/ Desalojo. Diligencia preliminar. En sentido similar, C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 15/2/2007, Barbe, Santiago J. c/ Gonzlez, Yanina o Yaninna s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 21/6/2007, Municipalidad de San pedro c/ Peralta, Julia Isolina y otros y/o quienes resulten ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Martn, Sala 1, 6/2/2009, Loyola, Liliana Luca c/ Intrusos y/u ocupantes s/ Intrusin Acciones derivadas, entre otras. [96] C. 1 Civ. y Com. 1 La Plata, Sala 3, 24/8/1999, Daz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73 N 2267 s/ Desalojo. En sentido similar, C. 1 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 21/10/2003, Ranalleta, Jacinto c/ Arbia, Jorge D. s/ desalojo. [97] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 15/11/2005, Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto s/ Desalojo.

[98] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 21/2/1995, Trueba, Ral c/ Machado, Mara s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 19/5/1995, Alvarez, Roberto y otros c/ Cepeda, Vernica s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 15/4/1999, Franco, Cndido c/ Blascow, Ricardo s/ Desalojo; C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo; C. Civ. y Com. Quilmes, Sala 1, 10/6/2003, Bianco Fernndez, Ana c/ Araujo, Antonio s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 1/3/2005, Altuna, Laura Mara c/ Fernndez Maciel, Lzaro y Ots. s/ desalojo. [99] C. Civ. y Com. Azul, Sala 2, 30/8/2000, Tal, Juan Manuel y otro c/ Servat, Jos s/ Desalojo. En sentido similar, C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 16/3/2007. En sentido similar, C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 6/3/2007, Finelli, Carolina Angela c/ Leveratto, Miguel Angel y otros s/ Desalojo, en donde se expres que la medida excepcional que ha consagrado el mencionado artculo 676 bis implica en cierto modo un adelantamiento de la satisfaccin de la pretensin del actor. Asimismo, C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo, en la que se consider que En cuanto a la entrega anticipada del inmueble, prevista por el art. 676 bis CPCC.en cierto modo implica un adelantamiento de la satisfaccin de la pretensin. [100] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 3/8/2000, Diana, Horacio c/ Garca, Marcelo s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 11/11/2004, Spinelli, Norberto Domingo y Ots. c/ Alsina, Martn Gonzalo y Ot. s/ desalojo. [101] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 460. [102] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 454. [103] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 467. [104] DE LOS SANTOS, Mabel A., Juicio de desalojo, cit., p. 1094. [105] C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo. En el mismo sentido, C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 6/3/2007, Finelli Carolina Angela c/ Leveratto Miguel Angel y otros s/ Desalojo. [106] C. Civ. y Com. Pergamino, 29/2/2000, Soc. Italiana de Socorros Mutuos c/ Ortz de Polo, R. s/ Desalojo. [107] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 21/2/1995, Trueba, Ral c/ Machado, Mara s/ Desalojo. [108] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 436 [109] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 436.

[110] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 436, refirindose al artculo 680 bis del CPCCN. [111] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 245. [112] C 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 10/9/1998, Correa, Gloria c/ Egea de Loredo, La Amelia s/ Depsito judicial. Rest. Inmueble. [113] C. 1 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 24/8/1999, Daz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73 N2267 s/ Incidente de apelacin. [114] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 28/11/1995, Arguelo, Margarita c/ Costa, Mara Elsa s/ Des.; C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 15/11/2005, Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto s/ Desalojo. En el mismo sentido, C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 3/11/2005, Leo, Hayde c/ Ocupantes s/ Desalojo. [115] C. Civ. y Com. San Martn, Sala 2, 19/2/2002, Termini, Jos c/ Quiroga, Elsa y otros s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Martn, Sala 2, 3/12/2002, Daz, Lucila Elsa; Daz, Silvia Nora y Sanguesa, Elsa c/ Salinas; subinquilinos y ocupantes s/ Reivindicacin. [116] FALCON, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, ps. 435-436, con referencia al supuesto de desalojo por intrusin, regulado en el art. 680 del CPCCN. [117] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 245. [118] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 459. [119] C. 1 Ci. Y Com. La Plata, Sala 3, 24/8/1999, Daz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73 N2267 s/ Incidente de apelacin. [120] C. 1 Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 24/8/1999, Daz, Daniel c/ Ocupantes Inmueble Diag. 73 N2267 s/ Incidente de apelacin. [121] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 27/4/2000, Municipalidad de General Pueyrredn c/ Gianello Celia s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 3/12/2002, Pirrota Nstor c/ Acua Matilde B. y otro s/ Desalojo. [122] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 3/8/2000, Diana Horacio c/ Garcia Marcelo s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 11/11/2004, Spinelli, Norberto Domingo y Ots. c/ Alsina, Martn Gonzalo y Ot. s/ Desalojo. [123] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 460. [124] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 15/11/2005, Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto s/ Desalojo.

[125] C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 29/8/2006; Piervincenzi, Autelio y otros c/ Gonzlez, Fabiana s/Desalojo. [126] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 246. [127] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 459. [128] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 15/4/1999, Franco, Candido c/ Blascow, Ricardo s/ Desalojo; C. Civ. y Com. Dolores, 25/4/2000, Bon Marchand S.A. c/ Cicero, Antonio s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 1/3/2005, Altuna, Laura Maria c/ Fernandez Maciel Lazaro y Ots. s/ Desalojo. [129] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 15/4/1999, Franco, Candido c/ Blascow, Ricardo s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 27/4/2000, Municipalidad de General Pueyrredn c/ Gianello Celia s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 3/12/2002, Pirrota Nstor c/ Acua Matilde B. y otro s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 10/6/2004, Fernndez, Gloria Ermelinda c/ Boerr, Marcela s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 29/8/2006; Piervincenzi, Aurelio y otros c/ Gonzlez, Fabiana s/Desalojo; C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 25/10/2007, Cuellar, Rubn Amado y Ot. c/ Avila, Ana Alejandra s/ Desalojo Falta de Pago. [130] C. Civ. y com. Quilmes, Sala 1, 10/6/2003, Bianco Fernandez Ana c/ Araujo Antonio s/ Desalojo. [131] C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2, 15/4/1999, Franco, Candido c/ Blascow, Ricardo s/ Desalojo; C. Civ. y Com. Dolores, 5/9/2006, Puglisi, Luis c/ Larragn, Gladis s/ Desalojo. [132] C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 15/11/2005, Scaglia, Luisa Josefina c/ Damonte, Roberto s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2, 18/5/2006, Palermo Marta Luca y otro c/ Boeri Nstor Jorge s/ Desalojo. [133]; C. 2 Civ. y Com. La Palta, Sala 1, 28/11/1995, Arguelo, Margarita c/ Costa, Mara Elsa s/ Des.; C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 8/7/1997, Francisco Ctibor c/ Pietra, Roberto Carlos s/ Incidente de apelacin; C. 2 Civ. y Com. La Plata, Sala 1, 14/10/1997, Filipovic, Adrin E. c/ Barragn, Edgardo y otro s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Martn, Sala 1, 6/2/2009, Loyola, Liliana Luca c/ Intrusos y/u ocupantes s/ Intrusin Acciones Derivadas. En el mismo sentido, C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 21/6/2007, Municipalidad de San Pedro c/ Peralta Julia Isolina y otros y/o quienes resultaren ocupantes, usurpadores o intrusos s/ Desalojo. En sentido similar, C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 8/11/2001, La Spina, Mariano Domingo y otra c/ Da Fonseca, Alberto Jos y otros s/ Desalojo; C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 2, 18/5/2006, Palermo Marta Luca y otro c/ Boeri Nstor Jorge s/ Desalojo; C. 1 Civ. y Com. San Nicols, 26/6/2008,

Machado Guillermo E. -Sucesin- c/ Crdoba Mara Fernanda y otros s/ desalojo y daos y perjuicios. [134] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 246. [135] C. Civ. y Com. San isidro, Sala 1, 11/12/2002, Galilea, Gregorio c/Chattas, Jorge, JA 2003-IV-469. [136] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 246. [137] DE LOS SANTOS, Mabel A., Juicio de desalojo, cit., p. 1095. [138] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 454. [139] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 461. [140] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., ps. 246-247. [141] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 462. [142] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 461. [143] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 247. [144] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., ps. 461-462. [145] C. Civ. y Com. San isidro, Sala 1, 11/12/2002, Galilea, Gregorio c/Chattas, Jorge, JA 2003-IV-469. [146] DE LOS SANTOS, Mabel A., Juicio de desalojo, cit., p. 1096. [147] FALCN, Enrique M., Tratado, cit., t. VI., p. 443, con referencia al art. 684 bis del CPN. [148] SALGADO, Al J., Locacin, comodato, cit., p. 469. [149] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 248. [150] DE LOS SANTOS, Mabel A., Juicio de desalojo, cit., p. 1096. [151] C. Civ. y Com. Quilmes, Sala 1, 16/11/1995; Lens Hctor Rubn c/ Messina de Pellisari Susana y Otro s/ Desalojo. En el mismo sentido: C. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 30/10/2007, Calceta, Beatriz c/ Lujan, Ral Anbal y Ot. s/ Desalojo. Recurso de Queja . [152] COLERIO, Juan P., La desocupacin inmediata, cit., p. 140. [153] DE LOS SANTOS, Mabel A., Juicio de desalojo, cit., p. 1096.

[154] FALCN, Enrique M., Tratado, cit., t. VI, p. 443. [155] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 247. [156] ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h), Nuevo procedimiento, cit., p. 247. [157] DE LOS SANTOS, Mabel A., Juicio de desalojo, cit., p. 1096, donde sostiene que Cabe destacar que la multa es independiente de los daos y perjuicios que la medida pudiere causar.