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JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

Fecha del estudio: 10/3/2014 Vigencia del estudio: 4/3/2015

AVALUO COMERCIAL I. ASPECTOS GENERALES


1. Antecedentes
Valuador Jos Juan Gonzlez Salazar Cedula de Profesional: Cedula de Maestria: Solicitante: NGEL EDUARDO CORIA BELTRN Nombre del Representante: NO SE PROPORCION Domicilio del Solicitante: NO SE PROPORCION Propsito del Estudio: CONOCER EL VALOR COMERCIAL

2. Informacin General de lnmueble


Inmueble que se Estudia: Nmero Cuenta Predial: Objeto del Estudio: Uso del Estudio: Rgimen de Propiedad: PARTICULAR NO SE PROPORCIONO Nmero Cuenta Agua: NO SE PROPORCIONO Global CONOCER EL VALOR COMERCIAL PARA USO EXCLUSIVO DE PROMOTOR INMOBILIARIO Ubicacin del Inmueble Calle: AV. UNIVERSIDAD Nmero: S/N Interior: 102
CASA HABITACION

Global

Colonia o Fracc.: RESIDENCIAL LA LOMA Delegacin o Municipio: LEN Clave de la regin: 0 Propietario : NGEL EDUARDO CORIA BELTRN Domicilio del Propietario: NO SE PROPORCION Nm de Escritura: DESCONOCIDA Nombre del notario: Fecha: NO SE PROPORCINO

Conjunto: ANTURIOS Entidad Federativa: GUANAJUATO Clave de la Entidad Federativa: 0 C.P.: 37157

Notario Num:

De:

3. Declaraciones y Advertencias
Declaraciones: EL PRESENTE DICTAMEN ES UN ESTUDIO EN LAS CONDICIONES ACTUALES DEL INMUEBLE.

Advertencias:

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

Fecha del estudio: 10/3/2014 Vigencia del estudio: 4/3/2015

AVALUO COMERCIAL
4. Entorno
Clasificacin de la Zona: HABITACIONAL DE TERCER Y SEGUNDO ORDEN Proximidad Urbana: PERIFERICA

Construccin Dominante: DEPARTAMENTO DE 1 PLANTA USADO ACTUALMENTE COMO CASA HABITACIN, 3 HABITACIONES INDEPENDIENTES, ESPACIOS DE USO COMN. Nivel Socioeconmico: MEDIO, MEDIO BAJO. Contaminacin: NO EXISTE Ind. de Sat. en la Zona: 75% Densidad de Poblacin: MEDIA

Vas de Acceso e Importancia: AV. UNIVERSIDAD AL NORESTE EN UN SENTIDO CON 1 CARRIL VEHICULAR Y DOS CARRILES DE CICLO VA QUE ES POR DONDE TIENE ACCESO LA PROPIEDAD; BLVD. JUAN ALONSO DE TORRES AL ESTE EN 2 SENTIDOS CON 3 CARRILES POR VA, CAMELLN CENTRAL ARBOLADO CON UNA CICLO VA DE 2 CARRILES EN EL MEDIO; BLVD. PASEO DE LOS INSURGENTES AL SUR CON 2 SENTIDOS Y 3 CARRILES POR VA CAMELLN CENTRAL CON ALUMBRADO PBLICO. Infraestructura disponible: SUPONEMOS QUE EL PREDIO CUENTA ( LOS SERVICIOS ESTAN A PIE DE TERRENO PERO SE CUENTA CON LAS FACTIBILIDADES DE ESTOS ) Agua Potable Drenaje y alcantarillado Fosa Septica Electrificcin CON suministro al inmueble CON conexin al inmueble Comn Red Aerea CON acometida Alumbrado pblico Vialidades Asfalto Areo Terracera Subterrneo Empedrado Ancho aprox: PRIMARIA 16.00 ML./VIA Privada Subterrnea SIN suministro al inmueble SIN conexin al inmueble Red drenaje en calle o zona Mixta SIN acometida

Banquetas y guarniciones de concreto

Otros Servicios: Gas natural Red telefnica Sealizacin y nomenclatura Vigilancia municipal o privada Equipamiento Urbano en un radio aproximado de: Iglesia Mercados Escuelas Parques y jardines Centros Comerciales CON suministro al inmueble Red area Subterrnea Transporte urbano/suburbano SIN suministro al inmueble CON acometida Proximidad 500 M. SIN acometida

Recoleccin de basura municipal o privada 5.00 KM Hospitales Otros: Bancos Tranporte Pblico Plaza pblica Panteones

II. CARACTERISTICAS PARTICULARES


1. Terreno
Tramo de calle, calles transversales, limtrofes y orientacin: AV. UNIVERSIDAD AL NORESTE EN UN SENTIDO CON 1 CARRIL VEHICULAR Y DOS CARRILES DE CICLO VA QUE ES POR DONDE TIENE ACCESO LA PROPIEDAD; BLVD. JUAN ALONSO DE TORRES AL ESTE EN 2 SENTIDOS CON 3 CARRILES POR VA, CAMELLN CENTRAL ARBOLADO CON UNA CICLO VA DE 2 CARRILES EN EL MEDIO; BLVD. PASEO DE LOS INSURGENTES AL SUR CON 2 SENTIDOS Y 3 CARRILES POR VA CAMELLN CENTRAL CON ALUMBRADO PBLICO.

Forma: REGULAR
Norte

Topografa: DESCENDENTE Nmero de Frentes: 1 Uso de Suelo: H 2/ 105/ HABITACIONAL DE 200 A 300 HAB /HA. Densidad habitacional: MEDIA CUS Autorizado:
-0.10 veces la superficie del terreno

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

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AVALUO COMERCIAL

CROQUIS DE UBICACION

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

Fecha del estudio: 10/3/2014 Vigencia del estudio: 4/3/2015

AVALUO COMERCIAL
Caractersticas Panormicas: URBANA PROPIA DEL FRACCIONAMIENTO Servidumbres y/o Restricciones: Las indicadas en el plan parcial de desarrollo urbano de la delegacin correspondiente, adems de las restricciones propias del fraccionamiento DATOS PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE Fecha: NO SE PROPORCINO Notario Num: De: -

Medidas y colindancias segn:

Nm de Escritura: DESCONOCIDA Nombre del notario: -

Colindancias del area privativa : SEGN PLANO PROPORCIONADO Orientacin Dim. (m) Colindante NORTE: SUR: ORIENTE: PONIENTE: 17.000 ML. Y LINDA CON 12.000 ML. Y LINDA CON 15.000 ML. Y LINDA CON 15.000 ML. Y LINDA CON COL EL PUEBLITO TORRE GERBERAS TERRENO BALDIO COL EL PUEBLITO

2. Descripcin General de las Construcciones


Uso Actual: DEPARTAMENTO DE 1 PLANTA USADO ACTUALMENTE COMO CASA HABITACIN, 3 HABITACIONES INDEPENDIENTES, ESPACIOS DE USO COMN Y UN CUARTO DE SERVICIO USADO ACTUALMENTE COMO BODEGA. EL DEPARTAMENTO INCLUYE AREAS COMPARTIDAS CON LOS INQUILINOS DE LOS DEMS DEPARTAMENTOS. TIPO 1 PLANTA BAJA: SALA-COMEDOR, COCINA, PATIO de servicio ,2 BAOs, 3 RECAMARAS, Y SALON Y ALBERCA PARA COMPARTIR PLANTA ALTA: NO TIENE Calidad del proyecto: BUENO Tipo de Const. 1 Uso o Destino CASA HABITACION 0 0 Suma: Superficie m 93.00 93.00 Calidad RESIDENCIAL 0 0 Uso clave H Niveles Clave 1 0 0 Clase general del inmueble : RESIDENCIAL Clase Clave Estado de Conserv. EN PROCESO 0 0 0 Grado y avance de las areas comunes: EN PROYECTO Unidades Rentables en la misma estructura: 1 Ao de terminacin o ultima remodelacin: 2007 Edad Meses 0 0 0 V.U.P. Meses 720 0 0 V.U.R. Meses 720.00 0.00 0.00 Valor de Rep. Nuevo 5,000.00 0.00 0.00

Grado de terminacin de la obra: EN PROYECTO Unidades Rentables: 1

3. Superficies
Superficie Total del Terreno: Superficie de Construccin: Superficie. Accesoria: Sup. Asentada en escritura: 135.000 m 93.00 m 0.00 m 135.00 m Superficie Vendible: 93.00 m Indiviso del Terreno: 100.0000% Indiviso de reas Comunes: 100.0000%

4. Elementos de la Construccin
Tipo 1: Casa Habitacin Estructura: SE SUPONE CASTILLOS DE SECCION 15X15 CMS, DE CONCRETO ARMADO CON ARMEX 15X15-4 Y 15X20-4 Y CON ACERO F'Y=4200 KG/CM2. DALAS DE CERRAMIENTO SECCION 15X20 CMS, DE F'C=150 KG/CM2 ARMADO CON ARMEX 14X20-4. TRABES DE SECCION 15X36 CMS, DE CONCRETO F'C=200 KG/CM2 ARMADA CON ACERO F'Y=4200 KG/CM2. Cimentacin: SE SUPONE LOSA DE CIMENTACION DE 10 CM DE ESPESOR, CONCRETO F'C=200 KG/CM2. ARMADO CON ELECTROMALLA 6X6 8/8, REFORZADA CON ZAPATAS CORRIDAS DE BASE DE 60X80 CMS Y ALTURA DE 15 CM. F'Y= 4200 KG/CM2 Y CONTRATRABES DE SECCION 15X30. ARMADAS CON ACERO F'Y=5000 KG/CM2. Muros trabes y columnas: MUROS DE BLOCK DE CONCRETO, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO, CASTILLO EN SECCIONES COMERCIALES DE CONCRETO ARMADO. Escaleras: NO TIENE Techos: LOSAS DE ENTREPISO ALIGERADA SE SUPONE MEDIANTE SISTEMA DE VIGUETA Y BOBEDILLA CON CAPA DE COMPRESION DE 5 CM DE ESPESOR, MALLA ELECTROSOLDADA 6-6 10/10. Azotea: IMPERMEABILIZACION A BASE DE LOSETA DE BARRO (ZOTEHUELA), SUPERFICIE CURADA CON MEZCLA CEMENTO ARENA.

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

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AVALUO COMERCIAL
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
Espacios Arquitectonicos Recmara y Alcoba Bao Cocina Patio de Servicio Estacionamiento Fachada Pisos
LOSETA CERAMICA LOSETA CERAMICA LOSETA CERAMICA FIRME DE CONCRETO ESCOBILLADO HUELLAS DE CONCRETO NO APLICA

Muros
ESTUCO Y PINTURA VINILICA AZULEJO EN ZONAS HUMEDAS AZULEJO EN ZONAS HUMEDAS APLANADO DE MEZCLA NO APLICA ESTUCO Y PINTURA VINILICA

Plafones
APLANDO DE YESO Y TIROL APLANDO DE YESO Y TIROL APLANDO DE YESO Y TIROL NO APLICA NO APLICA NO APLICA

Zoclos
LOSETA CERAMOCA 7 CM LOSETA CERAMOCA 7 CM LOSETA CERAMOCA 7 CM NO APLICA NO APLICA NO APLICA

Pintura
VINILICA VINILICA VINILICA NO APLICA NO APLICA ESTUCO Y VINILICA

INSTALACIONES Elctricas: OCULTA CANALIZADA EN POLIDUCTO, DIAMETRO DE 3/4", 1/2" Y 1" SIN CABLEADO NI ACCESORIOS, CENTRO DE CARGA QO-2 Y MUFA. Hidrulicas: RAMALEO HIDRAULICO CON TUBERIA Y CONEXIONES DE COBRE Y POLIPROPILENO EN DIAMETROS DE 1/2" Y 3/4". Sanitarias: RAMALEO SANITARIO CON TUBERIA Y CONEXIONES DE P.V.C. EN DIAMETROS DE 11/2", 2", 3" Y 4". Muebles de Bao: INODORO, LAVABO Y ACCESORIOS COLOR BLANCO, CALIDAD COMERCIAL, CERAMICOS PORCELANIZADOS. Muebles de Cocina: NO TIENE TARJA Lambrines: DE AZULEJO DE BUENA CALIDAD. CANCELERA Y COMUNICACIONES Carpintera: PUERTA PRINCIPAL TIPO MASONITE Y PUERTAS DE INTERCOMUNICACION TIPO CAOBILLA. Herrera: VENTANERIA DE ALUMINIO DE 1/1/2" DE COLOR BLANCO EN FACHADA PRINCIPAL Y FACHADA POSTERIOR. AREAS COMUNES NO APLICA ELEMENTOS ADICIONALES(INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMP. Y ACCESORIOS) Privativas Descripcin Unidad Cantidad Edad 0 Clave Comunes Descripcin 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Unidad 0 0 0 0 0 Cantidad 0 0 0 0 0 Edad 0 0 0 0 0 Clave

Consideraciones Previas al Avalo

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AVALUO COMERCIAL III. ENFOQUE DE MERCADO


A) VENTA DE TERRENOS (HOMOLOGACIN) Caso 1 2 3 4 Ubicacin CLUB DE GOLF MALANQUN A LA LUCIERNAGA LA LEJONA FRACC EL PARAISO Caractersticas TERRENO BALDIO TERRENO BALDIO TERRENO BALDIO TERRENO BALDIO Terreno m 240.00 200.00 120.00 300.00 Const. m 0.00 0.00 0.00 Oferta 450,000.00 480,000.00 360,000.00 819,000.00 Informante SRA. REBECA Ignacio Ramirez INMOMEXICO B.D.P. Telfono 4151059559 415-1548810 415-1546050 (449) 9784463415-1546565

CALCULO DE TERRENO POR METODO RESIDUAL ESTATICO Caso 1 2 3 4 Tipo de inmueble baldo baldo baldo baldo FUbic. Factor de eficiencia del sujeto 1.00 b 0 0 0 (VI(1-b)) 450,000.00 480,000.00 360,000.00 819,000.00 FZona 1.00 FFrente 1.00 FForma 1.00 FSup 1.00 FOtro 1.00 Fre 1.00 Pagos ($/m 0.00 0.00 0.00 Demrito 0 0 0 Pagos Netos ($/m) 0 0 0 0 rea Valor 2,500.00 Pagos Totales 0.00 0.00 0.00 0.00 Valor Tesoreria D. F. (VI(1-b))-Pn 0.00 0.00 0.00 0.00 PROMEDIO: Valor Unitario 1,875.00 2,400.00 3,000.00 2,730.00 2,501.25

Caso 1 2 3 4

FCo. 100% 100% 100% 100%

Valor Comercial 1,875.00 2,400.00 3,000.00 2,730.00

FUbic. 1.00 1.00 1.00 1.00 NINGUNO

FZona 1.05 1.05 1.00 1.05

FFrente 1.00 1.00 1.00 1.00

FForma 1.00 1.00 1.00 1.00

FSup 0.98 0.97 0.95 0.97

Fcom 1.00 1.00 1.00 1.00

Fre 1.03 1.02 0.95 1.02

Valor homolagado 1,925.68 2,452.59 2,850.00 2,787.67 VALOR UNITARIO EN N.R. $/M2: $2,500.00

Factor Otro:

VALOR PROMEDIO:

$2,500.99

B) VENTAS DE INMUEBLES SIMILARES Y HOMOLOGACIN (COMPARATIVO DE MERCADO) Caso 1 2 3 4 5 6 Caso 1 2 3 4 5 6 Ubicacin MIGUEL ALEMAN/EL MEXIQUITO IV CASA MUESTRA/FRACC INSURGENTES CARRETERA A CELAYA PRINCIPAL 71, SAN JAVIER LA LUZ/INFONAVIT LA LUZ FCo. 100% 100% 100% 100% 100% 100% Factor Otro: CUS del sujeto: 0.68889 Valor Unit. Comercial 8,125.00 12,765.96 10,149.25 11,702.13 10,425.53 FEdad. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Caractersticas CASA HABITACION CASA HABITACION CASA HABITACION CASA HABITACION CASA HABITACION FCons 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Fzona 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Fubic: 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 FSup 1.05 0.98 1.03 0.98 0.98 0.99 Terr, 90.00 80.00 120.00 105.00 90.00 83.00 Fcalidad 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Const. 80.00 47.00 67.00 47.00 47.00 53.00 CUS 0.89 0.59 0.56 0.45 0.52 0.64 Fproyecto 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Edad (meses ) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 FOtro 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 Oferta 650,000.00 600,000.00 680,000.00 550,000.00 490,000.00 625,000.00 Fre 1.15 0.93 0.98 0.93 0.93 0.94 Valor Total: Superficie construida del sujeto: 93.00 Informante Telfono DESARROLLADORA STEVENS N/D EDIFICACIONES INTEGRALES 477-763-0112 FUTURA Rebeca Noriega 415-1035234 EDIFICACIONES EN GRAL 01333-673-3452 SA GRUPO PINA INMOBILIARIA 415-1139602 SA DE CV REMAX CASA BLANCA Valor homolagado 9,320.39 11,885.11 9,931.04 10,894.68 9,706.17 11,090.80 10,471.37 973,837.02 974,000.00 442-2658379 F. Efic. Terr. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

LAGUNA DE LA TORTUGA, 138, L.19.M.57/BRISAS CASA DEL HABITACION LAGO

11,792.45 1.00 INFRAESTRUCTURA

RESULTA UN VALOR DE MERCADO DE:

C) RENTA DE INMUEBLES SIMILARES Y HOMOLOGACIN Caso 1 2 3 4 5 6 Caso 1 2 3 4 5 6 Ubicacin VILLA ALTA 405, QUINTA VILLAS VILLA IMPERIAL , QUINTA VILLAS PLAZA DEL CLAUSTRO , LAS PLAZAS RESID.SN.ANTONIO DE AYALA, S.A. DE AYALA SAN JAVIER 313 LA MARTINICA ROCIO 213 JARDINES DEL MORAL FCo. 100% 100% 100% 100% 100% 100% Factor Otro: Valor Unit. Comercial 43.30 64.07 34.38 50.00 39.29 50.00 FEdad. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Caractersticas HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL FCons 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 Fzona 1.10 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 Fcus 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 FSup 0.90 0.90 0.90 1.02 0.90 Terr, 232.00 150.00 260.00 250.00 140.00 150.00 Const. 97.00 74.92 160.00 160.00 140.00 150.00 CUS 0.42 0.50 0.62 0.64 1.00 1.00 Edad 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 FOtro 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 Oferta 4,200.00 4,800.00 5,500.00 8,000.00 5,500.00 7,500.00 Fre 0.89 0.69 0.89 0.83 0.98 0.87 Informante CENTURY 21 CENTURY 21 CENTURY 21 CENTURY 21 CENTURY 21 ESTRADA BR Valor homolagado 38.58 44.37 30.63 41.31 38.50 43.74 $40.00 F. Efic. Terr. 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 Telfono

Fcalidad 1.00 0.95 1.00 1.00 1.10 1.00 $39.52

Fproyecto 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.20

1.00 0.90 VALOR PROMEDIO:

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

Fecha del estudio: 10/3/2014 Vigencia del estudio: 4/3/2015

AVALUO COMERCIAL IV. ENFOQUES ADICIONALES EMPLEADOS


1. Anlisis Fsico
A) TERRENOS Fracc. rea Valor 1 2 0 3 0 4 0 Fracc. 1 2 3 4 Total: Superficie m2 135.00

Valor Tesoreria D. F. $$$Valor Unitario $2,500.00

FZona 1.00

FUbic. 1.00

FFrente 1.00

FForma 1.00

FSup. 1.00

FOtro 1.00

Fre 1.00

FResult. 1.00

VNR $2,500.00

Valor Parcial $337,500.00

Indiviso 100.0000%

135.00

Valor Total del Terreno: VALOR DEL TERRENO POR INDIVISO (a):

$337,500.00 $337,500.00

FOtro: NINGUNO B) CONSTRUCCIONES Tipo 1 2 3 4 Edad Aprox. Meses 0.00 0.00 0.00 0.00 Uso o Destino CASA HABITACION 0 0 0 ### Vida Total Meses 720.00 0.00 0.00 0.00

Vida Rem. Meses 720.00 0.00 0.00 0.00 VRN $ $5,000.00 $$$-

FCons. 0.95

FEdad 0.00

Total:

Superficie m2 93.00 93.00

VNR $ $4,750.00 $$$$441,750.00 $4,750.00 $441,750.00

Valor Parcial $441,750.00 $$$-

SUBTOTAL: VALOR UNITARIO MEDIO: VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (b):

C) INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMP. Y ACCESORIOS C1.- Privativas Clave Descripcin OC 1 HUELLAS DE CONCRETO OC 2 LAVADERO DE CONCRETO Unidad LOTE PZA Cant. 1.00 1.00 VRN $ 800.00 750.00 Edad 0 0 0 0 0 V.U.P 180 180 FEdad 1.00 1.00 FCons. 1.00 1.00 Fre 1.00 1.00 0.00 0.00 VNR $ 800.00 750.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Subtotal: C2.- Comunes (solo en condominios) Clave Descripcin Unidad 0 0 0 0 0 Cant. VRN $ Edad 0 0 0 0 0 Indiviso 0.00 0.00 0.00 1.000000 INSTALACIONES ESPECIALES SUBTOTAL (C): V.U.P 1 1 0.00 0.00 0.00 FEdad 1.00 1.00 0.00 0.00 0.00 FCons. 1.00 1.00 Fre 0.00 1.00 1.00 VNR $ 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Subtotal: Valor Parcial 800.00 750.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,550.00 Valor Parcial 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

0 0

0 0

0.00 0.00

0 0

$1,550.00

Valor Fsico (A) + (B) + (C):

$780,800.00

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

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AVALUO COMERCIAL
2. Enfoque de Ingresos
Deducciones Reales a la Renta: a) Vacos: b) Impuesto predial: c) Servicio de agua: d) Conservacin y Mto: e) Administracin: f) Energa Elctrica: g) Seguros: h) Otros i) Depreciacin fiscal: j) Deduc. Fiscales k) I. S. R. TOTAL DEDUCCIONES: RENTA NETA MENSUAL: RENTA NETA ANUAL: Deducciones reales a la renta: Descripcin Edad (Aos) Puntos: Conservacin Puntos: Uso General Puntos: Proyecto Puntos: Vida til Remanente Puntos: Zona de Ubicacin Manz. Puntos: Ubicacin Manzana Puntos: Suma de Puntos: Factor Capitalizacin: Tasas Parciales: 2 1.1429 2.29 1 1.2143 1.21 7.64 Exclus. + de 50 Optimo 8.0% 0-5 1 Nuevo 1 Optimo Excel. 0 Excel. 0 M.B. 0 45-50 1 Cabecera Comerc. 0 Residen. Esquina Comerc. 0 M.B. 0 1 1.2860 1.29 0 1.3571 0.00 Cabec. Habitac. 0 Buena Bueno 1 40-45 Adec. 0 35-40 30-35 0 Esquina Habitac. 0 Media 1 2 1.4286 2.86 1.5000 0.00 1.5714 0.00 Tasa en NR: M.B. 0 M.B. Bueno Adec. 1 Regul. 8.5% 5-10 9.0% 10-15 9.5% 15-20 0 Bueno 10.0% 20-25 0 Regul. 10.5% 25-30 0 Defic. 0 Regul. 0 Defic. 0 25-30 0 Inter. Comerc. 0 Med-Baj 0 11.0% 30-35 0 Malo 0 Defic. 0 Inadec. 0 20-25 0 Inter. Habitac. 1 Baja 0 11.5% 35-40 0 Muy malo 0 Malo 0 Malo 0 15-20 0 Interior Comer. 0 Prolet. 0 0 1.6429 0.00 8.00 12.0% + de 40 0 Ruinas 0 Sin uso 0 Psimo 0 - de 15 0 Interior Habitac. 0 Suburb. 0 0 1.7143 0.00 $200.00 $150.00 $80.00 $120.00 $60.00 $80.00 $30.00 $$$520.00 $$720.00 $3,720.00 $44,640.00 5.38% 4.03% 2.15% 3.23% 1.61% 2.15% 0.81% 0.00% 0.00% 13.98% 0.00% 19.35% Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro Parmetro

Tasa resultante por suma de factores: Clculo por capitalizacin de rentas:

renta mensual bruta Deducciones mensuales estimadas

3,720.00 19.355% 3,000.00 8.000% 0

Vc =

PMT [1-(1+i)-n] i

PMT renta neta mensual tasa de capitalizacin Edad en meses n

RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIN DE:

0.00

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

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AVALUO COMERCIAL V. CONCLUSIONES


1. Resumen de Valores
Valor Comparativo de mercado Valor Fsico Valor por Capitalizacin de Rentas Otro Valor $974,000.00 $780,800.00 $$-

Consideraciones Previas a la Conclusin


SE CONSIDERO QUE EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO EN NUMEROS REDONDOS CORRESPONDE AL VALOR COMPARATIVO DE MERCADO PARA ESTE TIPO DE VIVIENDA NO APLICA EL VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS YA QUE SE TRATA DE UNA VIVIENDA DE TIPO ECONOMICA ESTE DICTAMEN NO TENDRA VALIDEZ SI CAMBIAN LAS CARACTERISTICAS DE EDIFICACION MENCIONADAS. LA VIVIENDA PRESENTA UN AVANCE DEL 98% APROXIMADAMENTE POR LO QUE SE DEMERITA EL VALOR EN CONTRA SUS COMPARABLES LAS ESPECIFICACIONES DE EDIFICACION FUERON PROPORCIONADAS POR EL PROMOTOR.

2. Conclusin

425,000.00
VALOR C O M E R C I A L:

$974,000.00
NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

Valor Referido
Para los efectos que haya lugar el valor referido del inmueble al da: Valor del inmueble en: I.N.P.C. Actual del da: I.N.P.C. Referido del da: Para referir el valor del inmueble al = = = 0 0 se utilizar la siguiente frmula

Valor inmueble actual x I.N.P.C. Referido / I.N.P.C. Actual = Valor Referido Valor del Inmueble al 1/1/1990 es de $-

Firma:

VALUADOR Jos Juan Gonzlez Salazar Cedula de Profesional: 0 Cedula de Maestria: 0

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

Fecha del estudio: 10/3/2014 Vigencia del estudio: 4/3/2015

AVALUO COMERCIAL 3. Reporte Fotogrfico del Terreno

Vista de entorno

FACHADA

COCINA

SALA COMEDOR

BAO

RECAMARA

JOS JUAN GONZLEZ SALAZAR

Fecha del estudio: 10/3/2014 Vigencia del estudio: 4/3/2015

AVALUO COMERCIAL 4. Plano o Croquis del Inmueble

Mdulo de conversin de cifras: nmero-letra 0 0 $974,000.00 <<< cantidad a procesar. NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N. despliegue de resultado (cantidad con letra) 0 0 900000 9 970000 7

UNIDADES 1 UN 2 DOS 3 TRES 4 CUATRO 5 CINCO 6 SEIS 7 SIETE 8 OCHO 9 NUEVE 0

DECENAS DIEZ VEINTI TREINTA CUARENTA CINCUENTA SESENTA SETENTA OCHENTA NOVENTA

DECENAS ONCE DOCE TRECE CATORCE QUINCE DIECI DIECI DIECI DIECI DIECI

CENTENAS CIENTO DOSCIENTOS TRESCIENTOS CUATROCIENTOS QUINIENTOS SEISCIENTOS SETECIENTOS OCHOCIENTOS NOVECIENTOS

UN UN

CIEN CIENTOS

MIL

MILLON MILLONES

9 NUEVE 0

NOVENTA

DIECI DIECI

NOVECIENTOS

UN UN

CIEN CIENTOS

MIL

MILLON MILLONES

974000 4

974000 0

974000 0

974000 00 0 00

0 00

decenas de millones millones UN MILLON DOS MILLONES TRES MILLONES CUATRO MILLONES CINCO MILLONES SEIS MILLONES SIETE MILLONES OCHO MILLONES NUEVE MILLONES

cien miles

diez miles

miles

CUATRO

SETENTA

NOVECIENTOS

NOVECIENTOS Y

SETENTA

CUATRO

RESULTADO: NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

NUEVE MILLONES

RESULTADO: Y Y RESULTADO:

NOVECIENTOS SETENTA NOVECIENTOS Y CUATRO NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS 00/100 M.N.

CUATRO

RESULTADO:Y NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

cientos

decenas

unidades

MIL

MIL

RO MIL PESOS 00/100 M.N. NOVECIENTOS NOVECIENTOS SETENTA CUATRO MIL PESOS diez miles/100 M.N.

miles/100 M.N.