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BREZA GEOPROJETOS E DESENVOLVIMENTO

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Pgina principal Profissionais Trabalhos desenvolvidos Links Noticias Mapa Fale conosco C adastre seu e-mail Downloads Terreno frtil - Rentabilidade dos loteamentos atrai... Fonte: http://www.construcaomercado.com.br/MateriaC onteudo.asp?idMateria=19996

Terreno frtil Rentabilidade dos loteamentos atrai investidores recebveis dos empresrios de urbanizao interessados em securitizar carteira de

Se aprovado, o projeto de Lei 3057, que altera a Lei 6766/79, reguladora da atividade de parcelamento de solo, deve beneficiar o setor de loteamentos ao contempl-lo com crditos do SFH (Sistema Financeiro da Habitao) e recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio). Mas at l so as regras do SFI (Sistema Financeiro Imobilirio) que, por meio da securitizao, abrem suas portas para os loteamentos, que neste ano atraiu fortemente a ateno do mercado. Segundo a Aelo (Associao das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de So Paulo), somente em So Paulo, no primeiro semestre de 2007 foram aprovados 62 mil lotes para produo. "O segmento apresenta desenvolvimento muito forte no Brasil e hoje, como negcio imobilirio, tem rentabilidade maior que uma incorporao residencial", avalia Hilton Penna Jr., gerente comercial da securitizadora C ibrasec. A securitizao, embora recorrente na incorporao residencial, nova para os empresrios de urbanizao, que depois de dcadas autofinanciando seus projetos e administrando suas carteiras, se deparam com securitizadoras em intensa campanha para auxili-los a entender e se interessar por essa ferramenta de recuperao do capital de giro. Essas empresas tm participado constantemente de eventos promovidos por entidades setoriais como palestras, seminrios e workshops para esclarecer aos loteadores a dinmica do processo. Os bancos tambm apontam seus holofotes para o at ento relegado setor. " um mercado em ascenso tendo em vista as altas margens de lucro proporcionadas em face do baixo custo de construo atrelado", explica a assessoria de comunicao social do Banco Real, que neste ano lanou uma linha de financiamento produo de infra-estrutura para loteamentos atrelada securitizao dos recebveis oriundos das vendas dos lotes. As condies para o financiamento so a alienao fiduciria dos imveis, meta mnima de venda de 20%, meta de obras para primeira liberao em 15% e posteriores conforme cronograma da obra. A taxa de juros no foi informada pelo banco, que negocia caso a caso, de acordo com o volume a ser financiado e da tabela de vendas praticada pela incorporadora. Para Hilton Penna Jr. o sistema de financiamento combinado com a securitizao ainda no comum, mas bastante vivel. " uma operao mista muito interessante que envolve SFH e SFI", diz. "O financiamento oriundo do Plano Empresrio do SFH. No momento em que as unidades forem todas comercializadas e a securitizadora fizer o desconto ou a securitizao plena desses recebveis, ela mesma faria a quitao do dinheiro tomado no plano Empresrio junto ao crdito imobilirio", explica. Os bancos tambm apostam suas fichas no comprador final e por isso lanaram crdito para a compra dos lotes. O Bradesco, por exemplo, anunciou em seminrio sobre o tema promovido pelo Secovi (Sindicato da Habitao), em julho, suas linhas de financiamento para esse pblico. O vice-presidente da Aelo e de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, C aio Portugal, acredita que isso deve potencializar a tendncia de crescimento da produo e comercializao de lotes especialmente para a populao de mdia e baixa renda, com lotes de terrenos com rea mdia de at 300 m. Segundo ele, o interesse do mercado financeiro pelo segmento deve-se a dois fatores: carteira de recebveis estveis e performadas, com grandes possibilidades de ganho para investidores que querem comprar papis atrelados a imveis, e " queda de rentabilidade dos papis da dvida pblica e dessa maneira necessidade de obteno de ganhos com outros tipos de papis, primordialmente aqueles atrelados s garantias imobilirias", afirma. As loteadoras que tentam estruturar a operao podem esbarrar na instabilidade jurdica pertinente ao parcelamento de solo urbano Operao Uma das principais vantagens da securitizao para o loteador a de receber vista todo o fluxo futuro de recebimento dos seus compradores. A antecipao da carteira permite o investimento em novos projetos. At porque a maioria das loteadoras opera com recursos prprios. As poucas linhas de financiamento existente s, alm de recentes, nem sempre so consideradas vantajosas face aos altos juros e dificuldades de aprovao de crdito. "A operao com recursos prprios no uma opo, mas a nica forma possvel para realizar os empreendimentos, portanto, mais que vantagem, representa a regra do negcio", afirma Eduardo Scopel, diretor geral da Scopel Empreendimentos e Obras.

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BREZA GEOPROJETOS E DESENVOLVIMENTO Eduardo Scopel, diretor geral da Scopel Empreendimentos e Obras.
o caso ta mbm da Urbanizadora Serviobras, cujo planejamento financeiro engloba parte de recursos prprios e parte dos advindos da venda dos lotes. "A maior parcela de recursos prprios, pois entendemos que para lanar um empreendimento temos que ter fluxo para implantar as obras sem depender de outro evento financeiro", explica o diretor Mauro Talavasso. De acordo com o consultor Joo C elso Bacchin, da empresa de servios financeiros Integral Trust, hoje h quatro alternativas operacionais possveis para o loteador: desconto bancrio, no qual o banco antecipa o fluxo parcial dos pagamentos conforme prazo por ele estipulado, com coobrigao do loteador; financiamento direto, com escritura definitiva de compra e venda com financiamento bancrio do comprador nos moldes do SFH, sem coobrigao do loteador; securitizao com compromissos de venda e compra, na qual a securitizadora antecipa o fluxo total dos recebveis com coobrigao do loteador; e a securitizao pura, a qual a companhia securitizadora adquire os recebveis da compra e venda a prazo por escritura definitiva com alienao fiduciria, sem coobrigao do loteador. "Essas alternativas operacionais servem para todo o mercado, em funo da estrutura que feita quando do lanamento do loteamento". diz. Especificamente sobre a securitizao sem coobrigao, basicamente as securitizadoras trabalham com ttulos de renda fixa denominados C RIs (C ertificados de Recebveis Imobilirios). Esse ttulo tem como lastro recebveis imobilirios, ou seja, os contratos de compra e venda, e normalmente tem uma garantia real que efetivamente a hipoteca ou a alienao fiduciria do imvel. Esse ttulo colocado no mercado de investidores, composto principalmente de seguradoras, fundos de penso, bancos e at de pessoas fsicas essas tm o benefcio da iseno de imposto sobre a rentabilidade do papel. O ttulo tem um determinado prazo definido, taxa de juros e um indexador. "A funo de uma securitizadora estruturar a operao que precificada para o empreendedor considerando a somatria da taxa de juros de compra do C RI pelo investidor, acrescido do spread da securitizadora mais os custos da emisso do C RI, mediante a avaliao de risco da carteira e a condio de custo e oportunidade de colocao do C RI junto aos investidores.", explica Penna Jr. Segundo o gerente comercial da C ibrasec, a taxa varivel, mas um C RI est sendo colocado no mercado por volta de 8,5% a 9% e tem sado com taxa final entre 11% e 12%. "Varia do montante da operao, das condies, enfim, da classificao de risco da operao apresentada pelo loteador ou incorporador." A Scopel, que j realizou operaes de securitizao em seus empreendimentos, embora elogie a possibilidade de antecipar a carteira de recebveis com a operao, ainda considera as taxas altas. "As taxas ao agente financeiro so bem mais competitivas e um tanto quanto punitivas ao agente da produo imobiliria", comenta. Um dos principais instrumentos que viabilizam a securitizao a padronizao dos contratos de compra e venda com alienao fiduciria, e a emisso de C dula de C rdito Imobilirio. Por isso, a C ibrasec e a Abecip, junto com o Irib e Anerg, desenvolveram um modelo padro e acabam por auxiliar as loteadoras no planejamento da operao antes do lanamento, para que o empresrio j desenvolva o empreendimento nos moldes de um contrato mais adequado securitizao e com a emisso de C C I para represent-lo. A alienao permitiu a diminuio dos riscos da operao. "No caso de uma inadimplncia a retomada do imvel tem um rito muito mais rpido, de 180 dias a um ano, do que uma execuo de hipoteca, que pode levar at dez anos", diz Penna. C omo acessar a securitizao O planejamento financeiro do loteamento deve prever a securitizao dos recebveis. Essa a premissa bsica para a operao no necessitar de ajustes ao longo do ciclo de produo, segundo o consultor Joo C elso Bacchin, da Integral Trust. "A primeira coisa a fazer encontrar uma companhia securitizadora ou uma empresa que garanta a compra desses recebveis no momento da venda dos lotes", diz. O loteador tem de obter uma carta-garantia de reserva de recurso para a operao sabendo quais os percentuais que ele financia em relao ao preo de venda, quais os valores mximos e mnimos de financiamento por lote, quais as regras para aprovao do comprador, qual o indexador que ele operacionaliza, os juros e os prazos mnimos de financiamento. " importante saber quais so as regras que existem no mercado para a realizao do planejamento financeiro", afirma. De acordo com Bacchin, h custos que envolvem toda a operao para o comprador do lote e para o loteador. Os custos do consumidor final esto relacionados ao servio de atendimento, antecipao de ITBI e de registros de alienao fiduciria da compra e venda e aos seguros e taxas agregadas prestao. "Uma vez que se vai fazer a securitizao, em que a escritura definitiva, necessrio prever essas despesas para evitar desgastes necessrios com o comprador. O loteador ter custos com a auditoria do fluxo, que vai identificar se o valor que est sendo repassado securitizadora o correto de seu compromisso, e com alguns mecanismos financeiros, como emisso de C C Is (C dulas de C rdito Imobilirio). "A C C I representa a dvida do comprador para com o loteador", explica. "No registro da escritura, emite-se um C C I que um papel que representa essa dvida e toda a transao feita via C etip (C mara de C ustdia e Quitao), por isso tem um registro", acrescenta. H ainda outros custos relacionados avaliao de imvel e de desgio da operao. "Se fizer uma previso antecipada, sai 2% a 3% em mdia do valor de venda, que pode ser diludo em at 20 anos." Incio do processo Segundo Bacchin, o ideal iniciar o processo no momento do lanamento. "O loteador pode fazer uma tabela de prazo mais longo sabendo que algum vai comprar esses recebveis sempre adequando ao fluxo de caixa do empreendimento", diz. C om o loteamento pronto, o saldo remanescente pode ser liquidado vista pela securitizadora que compraria os recebveis desse loteamento. Por isso tem de ser formatado nos moldes que a securitizadora gostaria de comprar, pois na outra ponta existe um investidor que define as regras. Para isso o loteador ter de fazer ajustes como a adequao dos contratos de compromisso dos compradores para a possibilidade

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BREZA GEOPROJETOS E DESENVOLVIMENTO ajustes como a adequao dos contratos de compromisso dos compradores para a possibilidade de futura securitizao ou financiamento; planejamento da tabela de vendas que preveja as condies de preo, custo de securitizao ou do financiamento, prazos de securitizao, moedas de reajuste e juros. Para securitizar, normalmente o loteador precisa j ter recebido de 20% a 30% do valor de venda e o candidato no pode ter restries cadastrais.
Por Kelly C arvalho C onstruo mercado 77 - dezembro 2007 < voltar
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