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V. 11.09.

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Giornata di venerd 13 settembre 2013 I MERCATI IMMOBILIARI NEL 2014. LE PROSPETTIVE PER TUTTI I COMPARTI
IL MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO IN ITALIA
Relatore: Fabio Tonello, Antoitalia

ANTOITALIA | Via Fatebenefratelli 19 | 20121 Milano, MI, Italy | T +39 02 2901 3497 | F+39 02 6269 0421 | info@antoitalia.it | www.antoitalia.it

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Mercato immobiliare turistico

Siamo in un mercato eccezionale

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Mercato immobiliare turistico: quale mercato? FIMAA: Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico FIAIP: Report Immobiliare Turistico NOMISMA: Monitoraggio Mercato Immobiliare Turistico ALTRI enti e istituti di ricerca

MARE
Rilevazione dati: Localit di mare/montagna/lago Perimetri diversi Metodologie diverse Localit diverse Etc.

LAGO

MONTAGNA

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Mercato immobiliare turistico: una visione "tradizionale"


Diffusione territoriale del "mercato immobiliare turistico" sulla mappa d'Italia
Aree in rosso

MONTAGNA

LAGO

MARE

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Mercato immobiliare turistico: una visione "allargata"


Diffusione territoriale del "mercato immobiliare turistico" sulla mappa d'Italia
Aree in rosso

TUTTO IL TERRITORIO

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Il mercato immobiliare turistico "allargato"

Turismo in Italia = Non solo mare, montagna, lago Immobiliare turistico = Non solo mare, montagna, lago

Citt d'arte

Citt business

Localit termali

Golf

Collina e campagna

Borghi
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Che cosa offre l'ITALIA (gli "attrattori")


Patrimonio artistico, storico, architettonico, culturale, religioso: unico, ricco, numeroso, diffuso

Citt d'arte, centri storici, palazzi, monumenti, musei, siti archeologici, siti di interesse religioso, teatro, musica, letteratura, tradizioni

Patrimonio naturale: parchi, mare, montagna, laghi, isole, clima favorevole tutto l'anno.. Localit iconiche: Venezia, Cortina, Capri, Portofino Made in Italy/Shopping: moda, design, lusso, artigianato, marchi di culto, Enogastronomia: cucine regionali, cuochi stellati, prodotti tipici e unici, variet, cantine

ITALIA
UNICIT ECCELLENZA STORIA TRADIZIONE STILE INNOVAZIONE

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Il brand ITALIA per gli stranieri


"Brand" ITALIA: una parola, un paese, una destinazione, uno stile di vita, un marchio
Per numero di ricerche su Google a livello mondiale la parola "Italia" si posiziona al secondo posto, dopo Coca-Cola, tra i marchi, e al terzo posto, dopo USA e Cina, come destinazione turistica (www.eventreport.it 18/02/2013)

ITALIAN WAY-OF-LIFE / ITALIAN STYLE / ITALIAN DREAM: UN "ATTRATTORE" IMMATERIALE DI GRANDE IMPATTO
che funziona per il turismo e soprattutto per il mercato immobiliare turistico se si accompagna ad altri elementi/fattori positivi influenzanti le scelte

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Il mercato immobiliare turistico "allargato"

IL TARGET DI QUESTO MERCATO


Turisti italiani Acquirenti/tenant italiani Turisti stranieri Acquirenti/tenant stranieri

Varie e differenti motivazioni d'acquisto/scelta Esigenze diversificate e complesse Molti fattori di influenza sulle scelte Il prezzo solo una delle variabili !

Il "prodotto" deve soddisfare tutte le variabili


Diversificazione dell'offerta immobiliare Attrattori + fattori esterni
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DOVE AGIRE:

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Attrattori + fattori esterni

Francia, Spagna, Slovenia, Croazia, Svizzera, Marocco, Tunisia.


I nostri "vicini", con un patrimonio artistico e naturale spesso non comparabile con l'Italia, attuano politiche/azioni private e pubbliche orientate a VALORIZZARE (= TUTELARE + RENDERE FRUIBILI RAGGIUNGIBILI + FAR CONOSCERE E COMUNICARE) gli ATTRATTORI ESISTENTI, e E a

CREARE/SVILUPPARE NUOVI ATTRATTORI, con particolare attenzione al target dei turisti stranieri e dei cosiddetti turisti "emergenti" (Paesi BRICS: Brasile, Russia, India, Cina, Sudafrica)

Italia
DARE AL TURISMO ITALIANO L'IMPORTANZA CHE DEVE AVERE COME "INDUSTRIA": IL TURISMO OGGI VALE IN ITALIA IL 10,3% DEL PIL, CON 161,2 MILIARDI DI EURO DI RICAVI PRODOTTI E 2,2 MILIONI DI OCCUPATI
(mezzo milione in pi della metalmeccanica, 23 volte la siderurgia)

MA POTREBBE RAGGIUNGERE IL 20% DEL PIL

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VALORIZZARE significa "TUTELARE" gli attrattori esistenti


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3 luglio 2013 11 giugno 2013

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VALORIZZARE significa "RENDERE FRUIBILI" gli attrattori esistenti


4 aprile 2013 23 giugno 2013

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VALORIZZARE significa "RENDERE RAGGIUNGIBILI" gli attrattori esistenti


Un confronto: Canarie+Baleari vs. Sicilia*
Baleari + Canarie Sup. totale 12.439 km2 Sicilia Superficie 25.711 km2 Azione 42 di Turismo Italia 2012 - Piano Strategico per lo sviluppo del turismo in Italia: "Rapido sviluppo di accordi con le compagnie aeree low cost per aumentare le tratte aeree verso destinazioni italiane dalle enormi potenzialit"

Isole Baleari

Isole Canarie

Canarie + Baleari Oltre 500 voli settimanali da tutta Europa 41 milioni di pernottamenti turistici nel 2011

Rapporto 3:1 11 : 1

Sicilia Meno di 150 voli settimanali da tutta Europa 3,5 milioni di pernottamenti turistici nel 2011

* Fonte: Turismo Italia 2020, a cura di Presidenza Consiglio Ministri e Ministero Affari Regionali Turismo e Sport (Piero Gnudi), 18 gennaio 2013

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VALORIZZARE significa "FAR CONOSCERE" e "COMUNICARE"


Questi titoli non durano solo un giorno o una settimanaTitoli, articoli, servizi fotografici e video rimangono sul web per anni, accessibili ovunque e da chiunque

"Pompei, l'allarme del New York Times", Huffington Post Italia, 21/04/2013 (www.huffingtonpost.it) "La crisi italiana della spazzatura si trascina", Al Jazeera English, 21/02/2012 (www.aljazeera.com) "L'ultima minaccia ai tesori di Pompei: la burocrazia italiana", The New York Times, 21/04/2013 (www.nytimes.com) "Guerre di spazzatura a Napoli", Time, 2012 (www.time.com) "La mafia ha lasciato Napoli in rovina. Riuscir a fare lo stesso con Pompei?", The Independent, 21/04/2013 (www.independent.co.uk)

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CREARE / SVILUPPARE ulteriori attrattori Golf Casin Parchi a tema Centri congressi - MICE Aree, percorsi e strutture per attivit ludico-sportive "Sistema" strutturato di offerta museale, culturale, eventi (es. Torino citt e dintorni) Recupero mirato di aree dismesse / waterfront (es. Porto Antico e Acquario di Genova) Citt della scienza

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Un esempio di attrattori diffusi sul territorio


L'Italia la nazione che detiene il maggior numero di siti Patrimonio Mondiale dell'Umanit (49, di cui 44 culturali e 5 naturali) inclusi nella lista UNESCO, diffusi su tutto il territorio italiano. I 49 siti UNESCO in Italia

Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani La lista del Patrimonio Mondiale dell'Umanit creata dall'UNESCO (Organizzazione delle Nazioni Unite per l'Educazione, la Scienza e la Cultura) include 981 siti che formano parte del patrimonio culturale e naturale, di cui 759 beni culturali, 193 naturali e 29 misti, presenti in 160 Paesi del mondo. Il 23/06/2013 stato designato ufficialmente il 49 sito Unesco in Italia: le 12 ville e I 2 giardini medicei in Toscana

Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani

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ATTRATTORI + FATTORI ESTERNI: punti di attenzione per l'Italia


Quanti italiani e quanti stranieri sanno quanti e quali sono i siti italiani Patrimonio dell'Umanit? Quanto e come vengono "promossi" in Italia e all'estero? Che promozione e copertura mediatica ha avuto la designazione ufficiale il 23 giugno scorso - del 49 sito Unesco in Italia (le ville e i giardini medicei in Toscana) ? Che senso ha la promozione turistica di singole regioni italiane verso Paesi come Cina, India, Brasile? Occorre "comunicare", far conoscere, promuovere la destination "Italia"! L'utilizzo del canale web da parte degli operatori turistici italiani (privati e pubblici) ancora a livelli molto distanti rispetto a paesi come Francia, Spagna, USA e non adeguato ai nuovi comportamenti dei turisti italiani e soprattutto stranieri FATTORI ESTERNI: Burocrazia, norme e situazioni che disincentivano il turismo, in particolare straniero, e l'investimento immobiliare (fiscalit, limiti uso contante, trasporti,) Effetti dirompenti della diffusione di una immagine "negativa" o distorta dell'Italia all'estero mediante la comunicazione nei media

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Diversificazione dell'offerta immobiliare: FORME CONTRATTUALI alternative di compravendita o di "uso" dell'immobile


Sviluppo di FORME CONTRATTUALI ALTERNATIVE PER LA "PROPRIET IMMOBILIARE" TURISTICA (compravendita/uso) FRACTIONAL OWNERSHIP CONDOHOTEL / LUXURY SERVICED APARTMENTS PRIVATE RESIDENCE CLUB, DESTINATION CLUB, VACATION CLUB TIME SHARE Necessit di una normativa-quadro a livello nazionale per disciplinare queste forme, spesso "ibride", nate nella contrattualistica immobiliare anglosassone di matrice statunitense Imparare dagli errori (ad es: sviluppo e "declino" della multipropriet in Italia) Predisporre un business plan completo di progetto, dalla identificazione del target al processo di commercializzazione e marketing Modelli adatti non solo per "mare, montagna, lago", ma anche per destinazioni "cittadine" Necessit di arrivare a una maggiore "elasticit" da parte delle amministrazioni preposte, nel cambio di destinazione d'uso per immobili (es. alberghi, caserme, ex-conventi) obsoleti o dismessi
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Alcuni esempi in Italia


SAN PIETRO ALLORTO 6, Milano (sanpietroallorto6.it) Luxury Serviced Apartments con gestione Vendita di unit in piena propriet (individual ownership) CASTELLO DI CASOLE, Casole dElsa (Siena)
(castellodicasole.com) San Pietro all'Orto 6 - Milano

Private Residence Club Vendita di unit sia in fractional ownership sia in piena propriet

PALAZZO TORNABUONI, Firenze (palazzotornabuoni.com) Private Residence Club Vendita di unit sia in fractional ownership sia in piena propriet

Palazzo Tornabuoni - Firenze

Castello di Casole - Casole d'Elsa (Siena)


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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (1/4)

"Il 'sogno italiano' prospera ovunque nel mondo, tranne in Italia La crisi in tutto il mondo, lItalia ha una soluzione a portata di mano: nel turismo, nel lusso e nella moda." Tom Barrack

CEO di Colony Capital

www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube)

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (2/4)

"La mentalit italiana dovrebbe cambiare, da un atteggiamento difensivo a uno d'attacco. L'Italia ha bisogno del lusso, e gli investimenti stranieri devono essere visti come opportunit, non come minaccia." Tom Barrack

CEO di Colony Capital

www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube)

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (3/4)

"Servirebbe un Ministro del Turismo che sia un 'dittatore', che abbia i giusti poteri di ispirare le persone per lanciarsi in varie attivit nel mondo del turismo, sfruttando al massimo internet. La creazione di valore nei giovani che convincono gli uomini della finanza e sopportano qualche politico."
CEO di Colony Capital
www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube)

Tom Barrack

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (4/4)

"Gli italiani storicamente hanno imparato a convivere con un sistema molto, molto burocratizzato, in un Paese dove comandano i vecchi. Questa burocrazia ammazza le imprese e l'unico modo per sopravvivere aggirare il sistema."

CEO di Colony Capital


www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube)

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Prospettive per il 2014?

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Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (1/3) Siamo in un mercato "eccezionale"
Vision "allargata" del mercato immobiliare turistico (non solo "mare-montagnalago") Molte propriet di pregio che sinora non erano disponibili stanno entrando sul mercato, creando opportunit uniche La domanda per queste propriet esiste e si pu prevedere un interesse crescente, con possibilit di vendite degli immobili top In questo tipo di mercato, aumenta l'interesse da parte della domanda straniera, sia da paesi pi tradizionalmente legati all'Italia per l'immobiliare turistico (Germania, Svizzera) sia da altri paesi (Russia,.) La situazione politica medio-orientale sposta non solo flussi turistici che prima si indirizzavano verso quelle mete, ma anche flussi di investimento immobiliare e di persone potenziali acquirenti immobiliari provenienti da quei paesi

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Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (2/3) L'alba della ripresa?
I fattori esogeni (crisi economica, incertezza politica, fisco, credit crunch, burocrazia, inefficienze infrastrutture di trasporto e servizi, ) difficilmente possono essere risolti a breve, ma va considerato che essi non influiscono tutti nella stessa misura sulle diverse tipologie di offerta e di domanda immobiliare Domanda e offerta Per prodotti "top di gamma" si prevede una domanda in crescita, con crescente attenzione da parte degli stranieri Per prodotti meno appetibili, la domanda rimane statica, e pi in generale la domanda "interna" continua a essere in una situazione di stagnazione L'eccellenza mantiene il suo appeal (e il suo valore): localit + location + immobile di eccellenza fanno incontrare domanda e offerta L'invenduto di bassa qualit o in zone periferiche continua a trovare difficolt di "collocamento": nell'immobiliare turistico, soprattutto nel caso di acquisto per uso personale, la componente emozionale molto forte
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Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (3/3) Innovazione nell'offerta
Necessit di all'immobile offrire prodotti "innovativi", dotati di servizi complementari

Capacit di sviluppare un nuovo tipo di "offerta" (fractional, immobili con servizi complementari) e di saperla "vendere" in modo corretto per incrementare/intercettare la domanda sia straniera sia domestica (per il minor investimento richiesto) Offerta adatta a un mercato immobiliare turistico "allargato"

Locazione turistica
Mercato stabile, con prospettive di crescita: quota elevata e trend di incremento negli ultimi anni del numero di turisti italiani e esteri che scelgono la casa in affitto per le vacanze in Italia rispetto alla sistemazione alberghiera Incremento presenze straniere (nell'estate 2013 per la prima volta la percentuale di presenze stranieri in albergo ha superato gli italiani) anche per la locazione, soprattutto se l'offerta in grado di "modernizzarsi" (vedi sopra)

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Ho un sogno

Pu darsi che non si sia responsabili per la situazione in cui ci si trova, ma lo si diventa se non si fa nulla per cambiarla.
(Martin Luther King)

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che pu realizzarsi

UN RINASCIMENTO DEL TURISMO E DELL'IMMOBILIARE TURISTICO: UNA SPERANZA PER IL FUTURO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO ? NOI VOGLIAMO CREDERCI

Grazie per lattenzione!


Fabio Tonello
fabio.tonello@antoitalia.it

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