Universidade Federal da Bahia Faculdade de Direito Departamento de Direito Privado

DIREITO IMOBILIRIO E REGISTROS PBLICOS (2002.1) Prof.: Rafael Souza APOSTILA 12 REGISTRO IMOBILIRIO (Arts. 167 a 288 da LRP)
(Este roteiro de estudo foi adaptado do plano de aula da ilustre Profa. Dra. Cristina Seixas Graa, Promotora de Justia na Capital e ex-professora da disciplina na Faculdade de Direito da UFBA)

1 SISTEMA DE INSCRIO E TRANSCRIO Em regra o sistema adotado era o da inscrio que consiste em retirar dos documentos apresentados os elementos que a lei impe para o registro. Como, por exemplo, descrio do imvel, as pessoas envolvidas ou com interesse no ato jurdico, etc. Mas tambm havia casos de transcrio como nos loteamentos e incorporaes em condomnio de propriedade horizontal, onde se fazia o depsito dos documentos em inteiro teor; sendo a integral transcrio do ttulo permitida a requerimento do interessado. Esse sistema foi abandonado pela Lei 6.015/73 que unificou a inscrio e a transcrio em um nico termo: registro (art. 168 da LRP) 2 - SISTEMA DE REGISTRO REAL E PESSOAL Antes de se basear nas pessoas proprietrias ou detentoras de direitos reais ou no nos imveis o direito imobilirio brasileiro passou a tomar como elemento bsico, o prprio imvel. Porm, a descrio dos imveis ainda no est totalmente adequada devido a dificuldade na descrio dos bens e as dificuldades inerentes a um pas com as dimenses e as peculiaridades do Brasil. O indicador pessoal, s vezes, o mais seguro como fonte de referncia para as buscas. 3 SISTEMA DE PUBLICIDADE PLENA Acesso ilimitado de qualquer pessoa s certides. 4 SISTEMA DE REGISTROS DECLARATIVOS E CONSTITUIVOS No nosso pas a aquisio da propriedade por ato entre vivos se faz na forma do art. 530, I do Cdigo Civil (pela transcrio do ttulo aquisitivo no Registro de Imveis). Entretanto, a

aquisio pelo direito hereditrio, com a morte, levada a registro para fins preponderantemente declarativos. De igual forma os assentamentos previstos no art. 167, feitos no Livro 3, como emisso de debntures, cdulas de crdito rural e industrial, convenes antenupciais, so lanados com cunho eminentemente declaratrio. 5 SISTEMA SUBSTANTIVO E ABSTRATO Em nosso sistema, que substantivo, a eficcia ou ineficcia do negcio causal repercutem no registro, ato jurdico causal vinculado ao ttulo originrio ou seja opera a transferncia da propriedade dentro das foras e condies da validade formal e material. E, por fim, podemos dizer que o cartrio ao receber o ttulo faz uma anlise extrnseca do ttulo, alheio a questo de alta indagao. Havendo, nesse caso, apenas uma fiscalizao do registrador pblico, sem se fazer uma incurso mais profunda no negcio jurdico. OBJETO O objeto do registro o ttulo ou ato. O que submetido ao oficial apenas o ttulo, como instrumento do ato ou negcio jurdico submetido ao cartrio imobilirio. Assentam-se ttulos referentes a imveis. Imvel, portanto, o solo e tudo o que nele se incorporar, natural ou artificialmente. O art. 43 do Cdigo Civil vigente distingue trs espcies de imveis suscetveis de registro: a) imveis por sua prpria natureza b) os que so por acesso fsica e intelectual c) as jazidas, minas, recursos hidroeltricos, etc. Com isto, fica definido que no h assentamento no Registro de Imveis que no se refira a direito real. O princpio da tipicidade do direito real se consolida no art. 172 da LRP. LIVROS- art. 173 da LRP Com base nos sistema adotado a Lei estabeleceu a existncia dos seguintes livros no registro de imveis: a) b) c) d) e) livro 1 Protocolo livro 2 Registro Geral livro 3 Registro Auxiliar livro 4 Indicador Real livro 5 Indicador Pessoal

Com exceo do livro 1 - Protocolo, todos os outros podem ser substitudos por fichas ou folhas soltas. O Protocolo servir para apontamento dos ttulos levados a registro, sendo que o nmero de ordem servir para garantir a prioridade quanto ao registro, assegurando a preferncia dos direitos reais, nascendo da apresentao o comeo da oponibilidade a terceiros e a publicidade. Prenotao escriturao com o encerramento do livro diariamente pelos serventurios. O prazo de validade da prenotao de 30 dias, sob pena de cancelamento da mesma. O livro de Registro Geral destinado matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudo ao Livro Auxiliar. Cada imvel ter uma matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro registro a ser feito na vigncia da LRP. O Livro no 3 ou Auxiliar, servir para registro de atos especficos, como de emisso de debntures, cdulas de crdito rural e industrial, de convenes de condomnio, de penhor de mquinas e aparelhos industriais, convenes antenupciais, sem prejuzo do ato praticado no livro 2. O Indicador Pessoal e Real como dito anteriormente o repositrio de todos os nomes de pessoas que figurarem nos demais livros e de todos os imveis que constarem tambm dos livros, de maneira a facilitar as consultas. MATRCULA A matrcula define e caracteriza o imvel, identificando-o como o tronco para o registro e averbao dos atos jurdicos e judicirios, circunstncias relevantes pertinentes a ele. Art.195 art. 227, ambos da LRP. Diante desse sistema foi instituda a matrcula, que consiste no assentamento bsico da propriedade imvel. Efetua-se em livro ou ficha solta, conforme modelo estabelecido na Lei.. A matrcula a principal inovao da Lei 6.015/73. De acordo com o art. 176 so requisitos da matrcula: o nmero de ordem; a data; a identificao do imvel, feita mediante indicaes de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea e denominao, se rural ou urbano, e sua designao cadastral se houver; o nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio; sendo pessoa fsica deve constar o estado civil, CPF, RG; no caso de pessoa jurdica, a sede social e o CNPJ/MF; o nmero do registro anterior. a matrcula o ncleo do registro imobilirio, seu controle rigoroso e a exatido das indicaes que nela se contiverem do ao assentamento da propriedade imobilirios uma feio cadastral (embora no se possa comparar ao sistema alemo).

Com a existncia dos indicadores pessoal e real, os dados constantes das matrculas sero transportados para eles, devidamente atualizados, visando auxiliar as buscas, complementando o cadastro imobilirio do pas. Destarte os registros sero lanados nas matrculas, tomando nmero de ordem, devendo constar a data, a forma do ttulo aquisitivo ou do nus sua procedncia e caracterizao, o nome do adquirente e sua identificao, o valor do contrato, da dvida, prazo de pagamento, enfim, todas as informaes do ttulo. REGISTRO O art. 167 da LRP traz o rol dos atos que so passveis de registro a exemplo de: instituio de bem de famlia (ver Lei 8.009/90, que instituiu o bem de famlia legal) hipotecas judiciais, legais e convencionais (direito real sobre a coisa alheia) penhoras, arrestos e seqestro de imveis servido em geral usufruto, uso sobre imveis e da habitao no decorrente do direito de famlia (sentenas) dos contratos de compromisso de compra e venda convenes antenupciais (pacto) enfiteuse e anticrese incorporaes, instituio e conveno de condomnio loteamentos urbanos e rurais julgados e atos jurdicos entre vivos que dividirem ou demarcarem imveis arrematao em hasta pblica sentenas declaratrias de usucapio desapropriao em geral compra e venda pura e convencional

A enumerao do art. 167 exemplificativa e no esgota todos os registros, a exemplo da obrigatoriedade de averbao da reserva legal estabelecida no Cdigo Florestal, entre outros. Esto arroladas 33 hipteses de registro (transcrio e inscrio) e 15 hipteses de averbao. AVERBAO Averbao destarte anotao de ocorrncia que por qualquer modo altere o registro de um imvel. Estas ocorrncias devem ser anotadas ao p do registro, na matrcula, sendo acessria em relao a ele. Segundo CAMPOS BATALHA: Destina-se a averbao, como anotao acessria, a fazer constar instrumentos, circunstncias ou elementos que elucidem, modifiquem ou

restrinjam os registros imobilirios, quer em relao coisa, quer em relao aos titulares de direitos. (Comentrios Lei de Registros Pblicos, p. 667) feita por requerimento da parte interessada ou por cumprimento de mandado judicial, subordina a existncia de registro anterior na serventia. o caso das sentenas de divrcio que somente sero averbadas aps o registro da partilha de bens. Como exemplo podemos citar as convenes nupciais em face da Lei 6.515/77 que alterou o regime legal de bens para da comunho parcial ou comunho de aquestos. Alm do registro previsto no art. 167, I, 12, da LRP, torna-se indispensvel, aps o registro a averbao do pacto antenupcial nos registros referentes a imveis ou direitos reais dos cnjuges, inclusive os adquiridos depois do casamento. No contexto da LRP o registro principal a matrcula, que se efetiva no livro 2 Registro Geral. As alienaes posteriores e os atos que anteriormente seriam objeto de inscrio so lanados seguidamente, precedidos das letra R, sendo as averbaes precedidas pelas letra AV. Formalmente, averbao e registro quase no diferem. COMPETNCIA REGISTRRIA Em regra, todos os atos de registros se efetuam na circunscrio onde se acha localizado o imvel (registro rei sitae). Em se tratando de imveis situados em comarcas ou circunscries limtrofes os atos sero lanados em todas elas. art. 169 da LRP. A finalidade do registro ser efetuado na circunscrio do imvel para dar publicidade plena sobre a situao jurdica do mesmo. As averbaes se efetuam no mesmo cartrio onde o registro foi lanado. Havendo desmembramento para outra circunscrio, h a obrigatoriedade de apresentao da certido do cartrio de origem, informando a existncia ou no de nus reais sobre o mesmo. Art. 167, I, 16 da LRP registro no cartrio correspondente ao lugar da sede da companhia e no dos imveis. PROCESSO DE REGISTRO O processo de registro encontra-se disciplinado nos artigos 182 a 216 da LRP. Nele consta desde a apresentao dos ttulos para prenotao, at o registro final, incluindo o rito das retificaes e suscitao de dvida. Esto arroladas 33 espcies de registro e 15 de averbaes. Trata-se de registro de direitos reais dentre eles: direito real propriamente dito: compra e venda

os de gozo ou fruio: enfiteuse, servido, usufruto, uso, habitao, etc. de garantias: penhor, anticrese e hipoteca, etc.

funo de serventurios privativos das serventias imobilirias (Oficial Titular, substituto legal e escrevente auxiliar, este ltimo mediante autorizao judicial) As normas para o registro de ttulos esto na LRP e, supletivamente, nas instrues e resolues das Corregedorias-Gerais de Justia dos Estados, observando sempre o princpio da legalidade. Inicia-se o registro com a prenotao ( o assentamento prvio no protocolo) o oficial deve escriturar no protocolo a entrada de todos os ttulos apresentados, independente de estar regular fazer um exame externo anotar o nmero de ordem no ttulo. Somente se admitir a registro os ttulos referidos no art. 221 da LRP, que traz no seu bojo a classificao dos ttulos em pblicos e particulares, nacionais ou estrangeiros e judiciais ou extrajudiciais. Art. 184 trata do encerramento dirio do protocolo, pois o nmero de ordem indicar a prioridade do registro, atribuindo a preferncia do direito real. Aps a prenotao o Oficial dever fazer o clculo das custas e examinar o ttulo no h prazo. Contudo, sendo o prazo para registro de 30 dias, esse limite deve ser observado. Em geral, este prazo no deve ultrapassar 10 dias. O oficial responde disciplinarmente pelo retardamento. Preferncia no registro de segunda hipoteca - art. 189 da LRP - faz referncia ao registro e no ao protocolo. Altera a regra da preferncia requisito: deve ser feita meno no ttulo da existncia de 1 hipoteca. O registro pode ser promovido por qualquer interessado credor, devedor, comprador, vendedor, ou simples apresentante. Art. 190 ttulos com direitos reais contraditrios - crtica ao texto legal sempre deve conter titulares diversos. Art. 192 observa que h uma exceo ao sistemas deve constar expressamente a hora da lavratura do ttulo. Com a simples exibio do ttulo o oficial poder fazer o registro. O interessado apresenta o ttulo e atender as exigncias legais que lhes forem formuladas em caso de loteamentos e incorporaes no se aplica esta regra (ver Lei 6.766/79) Art. 195 necessidade de que o imvel esteja matriculado princpio da continuidade que determina o imprescindvel encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imvel e s

pessoas nele interessadas. Deve-se pedir certido atualizada do Cartrio onde esteja registrado o imvel para se levar ao novo. Observar o registro anterior, que deve constar no ttulo e a descrio exata do imvel com o que est assentado no registro imobilirio. Deve ser confrontado com exatido para que se torne inconfundvel com os demais. Linhas do princpio da continuidade: a) exatido da descrio do imvel como transposto para o registro b) identidade das pessoas que tenham interesse neles responsabilidade do serventurio pelo registro continuo cabe-lhe exigir a matrcula do imvel que se pretende registrar. SUSCITAO DE DVIDA aps exame do ttulo o oficial poder exigir do interessado o cumprimento de exigncias, que dever indic-las por escrito. No havendo cumprimento dessas exigncias ou na sua impossibilidade, deve a parte requerer que o Oficial suscite dvida para o juzo competente. A suscitao de dvida extende-se para todos os Registros Pblicos, conforme dispe o art. 296 da LRP. pedido de natureza administrativa, formulado pelo Oficial, a requerimento do apresentante do ttulo imobilirio, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigncia feita, como condio do registro pretendido. No h mais a dvida inversa nos Registros Pblicos aquela declarada pela parte ao Juiz contra exigncia descabida do Oficial. Nesse caso no havia prenotao. (este o posicionamento do STF) Contudo, a parte, querendo, pode se dirigir ao juiz, com base nas LOJs, oferecer reclamao pela recusa do oficial em fazer o registro. No h prazo para que o Oficial fixe ou indique as diligncias, mas, em geral, de 5 dias. Exigncia ato administrativo praticado pelo serventurio, enunciando causas impeditivas de efetuar o registro pretendido. A exigncia deve ser: Legtima e formal dentro da lei e diante do exame extrnseco do ttulo, no pode fazer referncia a substncia do negcio jurdico convencionado pelas partes; Razovel buscar solues para viabilizar o registro e no impedi-lo; Clara propiciando a parte conhecimento do defeito do ttulo para sua correo Exaustiva dizer sobre os problemas do documento de uma s vez;

Ter natureza passiva o interessado deve vir a cartrio tomar conhecimento da exigncia. Exceo: No caso de exigncia para atender penhora ou arresto de ao para cobrana da dvida ativa, o juiz de execuo fiscal ser informado pelo serventurio de imveis, por ofcio, em 5 dias, para dar cincia ao exequente. Art. 198 - Suscitada dvida ser anotado no protocolo, margem da prenotao, sua ocorrncia; certificado no ttulo e rubricado todas suas pginas; D-se cincia ao apresentante fornecendo-lhe cpia e notificando-o para, em 15 dias, fazer sua impugnao. Em seguida remete-se para o juiz competente. Impugnante interessado no registro do ttulo, proprietrio, adquirente, ou terceiro prejudicado. Competncia - Juiz designado pela LOJ local em regra, os juzes da vara de registros pblicos. No havendo impugnao ser imediatamente julgada por sentena, no h manifestao do MP. (descabe a revelia, pois o julgamento realizado de acordo com o convencimento do juiz) Impugnada com os documentos que o interessado juntar ser dado vistas ao Ministrio Pblico que se manifesta, no prazo de 10 dias, sob pena de nulidade art. 200 da LRP. No havendo diligncias a serem realizadas o juiz profere deciso fundamentada no prazo de 15 dias. Limites da declarao e julgamento: aspecto regulamentar dos registros pblicos exame formal do ttulo descabe produo de prova testemunhal poder a parte complementar a prova documental -

Sentena apelao com efeito devolutivo e suspensivo RETIFICAO, NULIDADE E ANULABILIDADE DO REGISTRO Art. 212 - Caso o registro no exprima a verdade poder o prejudicado reclamar sua retificao, por meio de processo prprio. Poder tambm haver retificao do registro havendo consenso dos interessados sem precisar de interveno judicial. Art. 213 Se o erro for evidente o prprio oficial poder proceder a retificao requerimento da parte interessada. (observar as devidas cautelas) a

Nesse caso o erro deve ser aquele cometido pelo Oficial ao tomar as anotaes, assim estar ele retificando os fatos enunciados e no o direito inscrito. Sempre que as retificaes pretendidas no acarretem prejuzos a terceiros ou a outra parte poder ser feita mediante despacho judicial. (jurisdio voluntria) Havendo alterao das divisas ou da rea do imvel devem ser citados todos os interessados (confrontantes, alienante ou seus sucessores) para se manifestarem sobre o requerimento. Prazo de 10 dias. Nos processo de retificao ser sempre ouvido o representante do ministrio Pblico. Efeitos as retificaes tm efeito administrativo, apesar de comportar recurso de apelao nos dois efeitos (devolutivo e suspensivo) Havendo impugnao fundamentada ao pedido de retificao, este ser remetido s vias ordinrias, sendo processado pelo rito contencioso ordinrio ou sumrio, conforme o valor da causa. Registro nulo nulidade de pleno direito pode ser argida a qualquer tempo, independente de ao direta - uma vez caraterizada invalida o registro. Tipos de nulidade: a) nulidade exclusivamente formal, inerente to somente ao prprio registro b) nulidade mista, isto , a que alcana no s o ttulo causal, como igualmente o seu respectivo registro, de modo a invalid-los conjuntamente c) nulidade do ttulo causal, decorrente da, obliquamente, a nulidade de seu respectivo registro, o qual atingido diretamente, mas em conseqncia da invalidao do ttulo que lhe serviu de fundamento. Exemplos: ato praticado em dia de feriado onde no houve expediente do Cartrio; ou procurao lavrada aps a morte do outorgante; registro de escritura feito aps sentena de abertura de falncia ou termo legal nele fixado, salvo se a apresentao estiver sido feita antes (art. 215 da LRP). Processo contencioso para retificao e anulao do registro: 1 objetivo de retificao do registro quando houver impugnao fundamentada no processo administrativo ou ainda quando se trate de retificar o prprio ttulo registrado e no houver, ou no for possvel a anuncia da outra parte. 2 por efeito do julgado de anulao ou declarao de nulidade de ato jurdico ou de julgado sob fraude execuo. Ao constitutiva, constitutiva negativa e desconstitutiva modificao do status registrrio reflexo, uma vez desconstitudo o ttulo registrado cancela-se o registro Mandado judicial aps o trnsito em julgado da sentena.

No caso de nulidade (pleno jure) pode haver o reconhecimento em processo incidente ou em ao declaratria principal transito em julgado da sentena acarreta o cancelamento do registro - obrigatoriedade de participao na ao de todos os interessados no registro. Fraude execuo ao pauliana ou revocatria tem natureza de ao constitutiva (negativa) diante da sentena procedente anulando a alienao ou onerao do imvel cancela-se o registro. O cancelamento do registro determinado por sentena s poder ocorrer aps o trnsito em julgado desta - Art. 259 da LRP. Enquanto no cancelados os registros produzem efeitos jurdicos, ainda que se prove de outra maneira que o ttulo est desfeito, anulado, extinto ou rescindido art. 252 da LRP. CANCELAMENTO Art. 250 da LRP Far-se- o cancelamento: I em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado; II a requerimento unnime da partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firma reconhecidas por tabelio; III a requerimento do interessado, instrudo com documento hbil. Trata-se de averbao pode ser total ou parcial. Procede-se mediante averbao declarando-se o motivo que o determinou e o ttulo respectivo. Requerimento da parte devidamente instrudo com documentos necessrios. Refere-se a qualquer ttulo Art. 233 cancelamento de matrcula Art. 251 cancelamento de hipoteca Lei n. 6.739/79 cancelamento de matrcula de imvel rural Registros enquanto no cancelados subsistem e produzem efeitos art. 252 da LRP. Nulidade se declara na via ordinria exige a citao dos participantes das escrituras transcritas Deciso judicial pode ser administrativa (sem qualidade da coisa julgada) e contenciosa (em processo contencioso valer irrevogavelmente como aplicao da norma ao caso concreto) Firma reconhecida do interessado no requerimento art. 24, pargrafo nico, da LRP. Cancelamento de hipoteca art. 251 da LRP credor autoriza independente do negcio causal.

Decurso de 30 anos somente pode ser averbado o cancelamento pela extino da hipoteca mediante requerimento ao Juiz se o devedor no exibir ao cartrio um dos documentos exigidos pelo art. 251 da LRP Procedimento administrativo ou contencioso exige a citao do credor sob pena de nulidade (todos os direitos reais na coisa alheia) Leis especficas sobre cdula hipotecria - carta de arrematao, devoluo do ttulo ao devedor que prova a quitao.