Introduccin al Derecho Registral y Notarial Concepto de Derecho Registral y Notarial e importancia Son muy diversas las definiciones que

se han dado acerca del Derecho Registral. Al respecto, se dice que Es el conjunto de doctrinas de normas jurdicas que regulan la funcin del escribano y la teora formal del instrumento pblico (Enrique Gimnez Arnau). Tambin se dice que Es un conjunto de normas que van a regular todos aquellos bienes inmuebles y que puedan generar titularidades ERGA OMNES (contra todos) a travs de la Publicidad Registral (Diccionario Jurdico Cabanellas). De igual manera, es definido como Aquella rama cientfica del Derecho Pblico que constituyendo un todo orgnico, sanciona en forma fehaciente las relaciones jurdicas voluntarias y extrajudiciales, mediante la intervencin de un funcionario que obra por delegacin del poder pblico (Mengual y Mengual). Particularmente, podramos decir que el Derecho Registral es aquel conjunto de normas y/o reglas que tienen por objeto la creacin, organizacin y correcto funcionamiento del sistema registral correspondiente a un pas especfico. La importancia del Derecho Registral radica en que a travs de los registros se da fe pblica, otorgndosele a las personas (terceros) la certidumbre, la confianza, la seguridad y la verdad en relacin con los actos que provienen de los sujetos legitimados para realizar tales registros, dando a los usuarios del servicio la seguridad jurdica, credibilidad y confianza de que lo registrado es objeto de un negocio legitimo, lo que a la larga impulsara el desarrollo econmico de todos los sectores involucrados. Ahora bien, segn el III Congreso Internacional del Notario Latino, el derecho notarial es un Conjunto de disposiciones legislativas, reglamentarias, uso, decisiones jurisprudenciales y doctrinas que rigen la funcin notarial y el instrumento pblico notarial

El Derecho Notarial es el ordenamiento jurdico de la funcin notarial,

as como tambin se

puede definir como el estudio del conjunto de normas jurdicas contenidas en las diversas leyes que regulan obligaciones y modalidades a que deben ajustarse el ejercicio activo de la funcin de Escribano. El Derecho Notarial es el conjunto de normas jurdicas de fondo y forma relacionados con la escrituracin y que determinan a la vez las facultades y deberes del notario en el ejercicio de su augusto ministerio pblico. Su importancia viene de regular toda la actividad de la sociedad relacionada con los negocios jurdicos que tienen necesariamente que encontrar la forma en el Derecho Notarial. En mejores

expresiones, el valor es por la necesidad social de la constatacin de hechos y deber de conservarlos.

Origen y Desarrollo Histrico. Para conocer cualquier disciplina, es necesario remontarse a sus orgenes, conocer los diversos hechos y circunstancias que le dieron forma. El derecho notarial no escapa a esta realidad, considerndose el origen de la misma en la gnesis u origen de la publicidad registral o inmobiliaria, la cual lentamente se filtra en distintas culturas, pueblos o Estados, donde se fueron perfeccionando ordenamientos jurdicos propios, hasta lo que hoy conocemos en la actualidad. Otro aspecto que se debe tomar en cuenta en la evolucin del derecho registral, es el relativo al registro de personas, los cuales en un principio no fueron creados con la finalidad de determinar el estado civil de aquellos, sino con la intencin de diligenciar censos de carcter econmico y poltico-militar. Muchos estudiosos del tema afirman que en los pasajes bblicos (por ejemplo, el libro de levticos, Rut, Jeremas, evangelio de San Lucas) se encuentran los orgenes ms antiguos del derecho registral. El origen y desarrollo del derecho notarial es extenso, por lo que abarcaremos solo los aspectos ms relevantes de cada cultura en el que existi o donde hubo indicios del registro como tal. As pues, nos encontramos con que en un principio los hechos mas importantes eran realizados de una forma oral, surgiendo en los reinos asirios y babilnicos la necesidad de contar con medios que ayudaran a perpetuar y resguardar la informacin ms notable, dando origen esto al nacimiento de los Escribas, los cuales a pesar de que redactaban documentos, no tenan autenticidad ni gozaban de fe publica. En ese orden de ideas, tenemos que el Escriba hebreo fue un notario valioso, ya que fue el representante ms cabal de una civilizacin de raza y de negocios contractuales, adems, posean fe pblica, y otorgaban autenticidad a todos los actos que eran suscritos por los mismos. En cuanto a Egipto, al parecer existan dos clases de oficinas: La bibiozeke demosion logon, que eran los archivos de negocios, en donde se archivaban las declaraciones hechas cada 14 aos, que servan de base a la percepcin del impuesto; y La enkteseon bibliozeke que eran los archivos de adquisiciones, regida por los bibliofilakes, los cuales eran funcionarios anlogos a los registradores. En Grecia predominaba la funcin notarial, existiendo funcionarios pblicos encargados en redactar los contratos de los ciudadanos, aqu los notarios fueron llamados Apographos o Singraphos, Mnemones o Promnemones, y los mismos asuman directa o indirectamente la funcin registradora por medio de tres clases de documentos llamados los

Authentikos, los Cheirographos y los Quirographos; por ejemplo, en la isla de Rodas se implanta la publicidad por medio de inscripciones registrales. En el imperio Romano, a pesar de su grandeza e influencia, en el derecho registral se ha determinado que la publicidad registral no existi, as como tampoco existi el registro, es por esta razn que prevaleci el sistema de clandestinidad de inmuebles. En Roma existi la mancipatio, la in jure cessio, y la traditio. Posteriormente, en la poca medieval, en Europa con la cada del imperio romano, es en el perodo Germnico que se da el nacimiento de lo que puede denominarse como una actividad registral consolidada; de hecho, el derecho germnico introdujo la transmisin de la propiedad como un acto voluntario entre las partes, donde declaraban ante el tribunal la trasmisin de un bien inmueble, originando al abandono unilateral de la posesin de la cosa, y despus, su inscripcin en el registro inmobiliario. Es por esta razn que se dice que la profesin de Notario se inicia en Europa Occidental en la edad Media, donde se instituye como tal el Registro Civil, cuyos orgenes se remontan a los censos y ciertos registros que se produjeron en los pueblos greco-romanos. Asimismo, tenemos que el momento definitivo en el desarrollo del Notario moderno ocurri cuando aparece en Italia, Bolonia, La Scuola di Notariato (Escuela de Notariado), en el ao 1228, la cual tuvo influencia en toda Europa. En Espaa, existi una gran legislacin notarial, llegndose incluso a crear colegios notariales, donde el scribano espaol era un profesional privado nombrado por el rey, y sus servicios eran aprovechables, en su despacho, al pblico en general y en caso en caso de cometer algn delito de falsedad, el notario poda ser condenado a muerte y al Escribano Pblico le podra ser amputada una mano. El desarrollo registral de Espaa ha sido estudiado en seis periodos que van desde el primer Perodo, el cual alcanza desde la independencia de Roma hasta el siglo XIII. Por su parte, en Francia, la legislacin notarial introdujo cambios importantes a raz de la promulgacin de la ley notarial de 1803, o Loi Ventose, la cual defini a los notarios como funcionarios pblicos capacitados para atender todos los actos que les fuesen confiados por las partes y que deseaban impartirles el carcter de un acto pblico. Entre los siglos XIII y XVI, en Italia, los notarios fueron regulados mediante leyes establecidas en varias ciudades-estado, separndose as las funciones notariales de las funciones judiciales, reconocindose el uso de la tecnologa, y finalmente, se declara que los notarios son funcionarios pblicos que dan fe publica de los actos, los cuales eran archivados y se podan expedir copias y extractos de los mismos. En Latinoamrica, mas especficamente en la cultura Azteca, nos encontramos con la figura del Tlacuilo o Tlacuitle, quien cumpla funciones muy similares a la de los escribas antiguos, por su parte, por en la cultura Maya existi el Ah Tzib ba o Seor Escribano, los cuales eran artistas, pi ntores, escultores, en fin, personas cultas de una gran cultura, y eran considerados los cronistas de sus comunidades de las

cuales formaban parte. La cultura Maya cont con los Quipucamayog, los cuales eran los funcionarios encargados de hacer, usar e interpretar los quipus, que venan a ser cuerdas mediante los cuales se resguardaba informacin sobre determinados datos (estadsticas de censos, contabilidad, historias, poemas, etc.). Se puede destacar tambin que, en Venezuela, el Notariado o escribana existi durante la dominacin colonial de Espaa y a comienzos de la Repblica, rigindose por las leyes provenientes de Espaa. Se puede decir a manera de conclusin, que a travs de la historia, cada una de las formas registrales conocidas, se originaron y desarrollaron, al igual que el derecho, por la necesidad intrnseca del ser humano, de contar con instrumentos valiosos que le permitieran llevar un control de todos los actos jurdicos que se dieran entre las personas, contando siempre con la confiabilidad y seguridad necesarias para surtir efecto entre las partes involucradas.

Los Sistemas Registrales Concepto e Importancia Al igual que en la definicin de derecho registral, el concepto de Sistema Registral tiene variadas acepciones, dependiendo del autor. Inicialmente, se puede decir que es todo lo relativo a la forma de operar en un registro pblico, as como su funcionamiento en un determinado territorio. El sistema registral viene a ser el soporte del derecho registral, ya que sin ste el derecho registral no podra lograr su objetivo al no contar con un sistema que lo haga llevar de la norma, a lo especfico, es decir, la actividad registral misma. Para autores como Manuel Acosta la acepcin de sistema registral se basa en Un conjunto de principios y normas que entrelazados forman un cuerpo doctrinario, tendiente a lograr determinada finalidad. El citado autor, establece que sistema registral es: El conjunto de principios y normas que siguiendo un orden lgico, debidamente entrelazadas, tienen por objeto lograr la realizacin, a travs de distintas instituciones pblicas, de la actividad registral, que son propias al derecho inherente a esta materia. Particularmente, esta es una de las definiciones ms acertadas que se pueden dar al respecto.

Clasificacin Para llegar a una clasificacin satisfactoria del sistema registral, se deben tomar en consideracin diversos aspectos que sobresalen en la doctrina relacionada con el derecho registral. De esta manera, podemos decir que los sistemas registrales se clasifican: Segn la forma; segn la eficacia; y por los diferentes grados de eficacia que se otorga por las legislaciones a la inscripcin, se

distinguen cuatro sistemas que son: el francs, el alemn y suizo, el espaol y el australiano. Sistema Francs: Su origen, desarrollo y consolidacin fue en Francia. En la evolucin del sistema registral francs, se puede decir que los registros se llevaban por los apellidos de los propietarios, por tal motivo es que se le conceba a este como un tipo de sistema cronolgico personal, de mera oponibilidad frente a terceros, pero que a la larga no protega al adquirente de las nulidades del acto inscrito, ya que la preferencia publicitaria es con relacin a la persona titular del derecho de propiedad o dems derecho reales y no el bien inmueble. Se puede decir entonces que, el sistema francs desconoce el folio real, en sentido tcnico registral, o sea como hoja abierta a cada finca en la que se encuentra el historial jurdico de la misma. La doctrina y jurisprudencia francesa se enfocaron en la necesidad de la regulacin y una imponderable organizacin de la publicidad inmobiliaria; dando lugar al nacimiento de la ley del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la transcripcin de la constitucin de derecho reales sobre inmuebles, inclusive para aquellas personas que no eran susceptibles de hipoteca. Hay que destacar que a pesar de los cambios que se implementaron en los registros inmobiliarios, en el sistema francs contino la idea de que la inscripcin no es constitutiva, ni obligatoria para las partes contratantes, sino nicamente para los notarios, funcionarios pblicos y jueces, que si se encuentran constreidos a realizarla. En consecuencia, tomando en cuenta la intervencin de un funcionario pblico, el acto es pblico. Sistema Alemn: Es conocido como Sistema de folio real. Se puede destacar que en este sistema, cada finca posee su propia hoja en el registro inmobiliario, por lo que se le concibe como el sistema registral de tipo inmobiliario que logra satisfacer las necesidades de todos aquellos titulares que enajenan o gravan los bienes registrados que son de su propiedad; as como tambin garantiza la seguridad jurdica que persigue y promueve el derecho registral. En este sistema, se comenz a asentar los negocios sobre inmuebles en unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes, a partir de lo cual la inscripcin se transforma en un acto generador de derechos. Entre los principios y postulados de este sistema se pueden mencionar: a) El elemento esencial es el bien inmueble o la denominada finca, por lo que al momento de su inscripcin en el registro, corresponder realizar la apertura de una hoja registral, la que

comnmente es denominada como folio real; b) La inscripcin el registro inmobiliario es por medio del diligenciamiento de un procedimiento oficial, especficamente de jurisdiccin voluntaria; c) Por el orden en que se guan los libros del registro inmobiliario, stos deben reflejar la situacin jurdica de cada bien; d) Cada inscripcin supone una posicin registral y se obtiene por dos medios, a saber: El primero es por la solicitud, el segundo consiste en que el permiso de inscripcin es exclusivamente a pedido del perjudicado; e) La inscripcin es un presupuesto para la adquisicin del derecho; f) Se presume que los derechos inscritos existen tal como estn registrados, admitindose prueba en contrario, sin perjuicio de la consolidacin del protegido por la fe pblica. Sistema Australiano: Este sistema tiene su denominacin en virtud de que su implementacin se produjo en territorio australiano. Tambin es conocido como Sistema torrens o acta torrens, en virtud de que su sustento se fundamenta en las ideas de Sir Robert Richard Torrens. Fue acogido para las transmisiones de dominio y llego a la vida registral bajo el nombre de Real Property Act, (Acta de la propiedad real), ya que consista en un ttulo oficial. La peculiaridad de este sistema se encuentra sobre la matriculacin del bien inmueble, que es fundamental para su correspondiente inscripcin en el registro inmobiliario. Es decir que, en un determinado Estado se puede dar la coexistencia un sistema registral de cualquier tipo con el sistema registral australiano, en cuanto a los bienes inmuebles que han sido matriculados. Inicialmente, este sistema nace debido a que en Australia existan dos clases de ttulos, el directo, que provena directamente de la corona y por lo tanto era concluyente y el otro era el titulo derivado, el cual proceda del ttulo directo y que por la inexistencia de un sistema de registro, se prestaba a toda clase de fraudes pues se mova en un terreno de completa ilegalidad. Con la teora de este sistema, se buscaba que todos los ttulos fuesen directos, logrando esto con la implementacin de la inmatriculacin, la cual consista en el acceso por primera vez al registro pblico, para as comprobar la existencia de la finca, su ubicacin, lmites y colindancias, y con ello acreditar el derecho del interesado. Otros aspectos de gran importancia que se producen en el sistema registral australiano es lo relativo al seguro inmobiliario, el realismo debido a que el inmueble es considerado como una unidad de registracin, la inscripcin es de carcter constitutivo y convalidante, porque protege al ttulo de cualquier nulidad, adems, se dice que es un sistema adecuado para regiones que no son de una amplia extensin territorial o pases de reciente formacin.

Sistema Venezolano: Al producirse la separacin de Venezuela de la Gran Colombia, se promulgo el 24 de Mayo de 1836, la primera ley venezolana, en materia de registro, Ley de Registro Pblico, la cual estipulaba, entre otros aspectos: a) La creacin del Registro Principal en las capitales de los Estados (Cantones), y de los Registros Subalternos. b) La seleccin y nombramiento de los Registradores Principales se haca por el Ejecutivo Nacional. C) Se organiz en base al Sistema Francs o de Transcripcin, etc. Es importante destacar que desde esa poca, hasta la actual, en el sistema registral Venezolano se han e la materia registral, empezando por Ley del 17 de marzo de 1838: sobre oficinas registro y culminado con Ley de Registro Pblico y Notariado del 22 de Diciembre del 2006. Encontramos que el Registro venezolano ha ido evolucionando, a travs de graduales adiciones y modificaciones, entre las cuales cabe mencionar, entre otras: Se mantuvo el sistema de Transcripciones, Incorpor principios del Sistema Germano-Espaol como la presuncin de correccin de los asientos. presuncin iure tantum, el Principio de Tracto Sucesivo, los asientos registrales se tienen por vlidos y eficaces una vez efectuados, y solo pueden ser anulados por va judicial. Otro aspecto a destacar fue que, en la Reforma de Ley de 1993, se incorpor el concepto de Servicios Autnomos sin Personalidad Jurdica, dndoles a los registros pblicos (principales y subalternos) autonoma de gestin administrativa. De igual manera, en la reforma de la Ley de 1999, se llevan a Unidades Tributarias todas las leyes que contemplen el pago de tributos pblicos, Por su parte, en las reformas de la Ley del ao 2001 y del ao 2006, se enuncian los principios registrales que servirn de base al Sistema Registral venezolano.

PRINCIPIOS REGISTRALES Definicin

Los principios regstrales son la base del sistema registral, por cuanto constituyen las reglas de orientacin, fundamentales del derecho registral. Tal como lo seala Luis Garca:"Los principios regstrales son notas, caracteres o rasgos bsicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral". Son las orientaciones capitales, lneas directrices del sistema. Resultado de la sintetizacin o condensacin jurdica registral.

Segn Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un pas determinado, y que pueden especificarse por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, expresa que es el resultado conseguido

mediante la sintetizacin tcnica de parte del ordenamiento jurdico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o lneas directrices del sistema registral. Se entiende entonces que los principios regstrales son la base para el proceso de calificacin del Registrador Pblico, estableciendo pautas a seguir en funcin de lograr la proteccin del Tercero Registral.

Sistema Registral Venezolano

El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que rene caractersticas de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio

personal, sistema de inscripcin y sistema de transcripcin. Como en el sistema venezolano registral predominan caractersticas de los sistemas convalidante, folio personal y transcripcin, se hace necesario definir cada uno de ellos:

Se dice que es un sistema convalidante porque adems de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presuncin legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurdicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Por otra parte se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regstrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurdicas). En cuanto a la afirmacin de sistema de transcripcin, se dice de esta caracterstica porque la elaboracin de los asientos regstrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta.

En la prctica del Derecho el sistema venezolano exige la inscribilidad, al respecto, el artculo 1924 del Cdigo Civil Venezolano dice: los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningn efecto contra terceros, que por cualquier ttulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un ttulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales. Es de destacar que el sistema legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artculo, pero tambin remite al artculo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los ttulos que deben registrarse.

Tambin hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que: "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento pblico, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a ttulo universal. No se los puede oponer a terceros" (art. 1362 C. Civil). En Venezuela el instrumento pblico hace plena fe, as entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso.

El primero de los hechos jurdicos que el funcionario pblico declara es haber efectuado, si tena facultad para efectuarlos. El segundo de los hechos jurdicos que el funcionario pblico

declara es haber visto u odo, siempre que est facultado para hacerlos constar (art. 1360 ejusdem).

Enumeracin de los Principios Registrales (Sistema Registral Venezolano)

1. Principio de Inscripcin

El artculo 1927 del Cdigo Civil Venezolano dice que: "el registrador pondr al pie del instrumento o de la copia que lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicacin del nmero del protocolo y el del instrumento, y entregar al interesado el instrumento o la copia as anotados".

En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripcin es el elemento bsico para que se produzca la constitucin, transmisin, modificacin o extincin de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de Transcripcin como el de Venezuela, la inscripcin no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepcin del de Hipoteca. Este principio se encuentra en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin desplazamiento de Posesin, en el artculo 15 el cual reza: el crdito garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de posesin podr enajenarse, transmitirse o cederse en todo o en parte mediante instrumento pblico o instrumento privado autenticado o reconocido con sujecin a las disposiciones del Cdigo Civil...(Art. 20 ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta disposicin) Ahora bien, en la seccin II, artculo 1926, del Cdigo Civil, que trata de la forma de Registro, dice: Cuando se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase algn derecho, o se modifique algn acto, se pondr en el instrumento donde se haba declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro... Para completar la interpretacin de este principio se toman en cuenta los artculos 1915 y 1916 del Cdigo civil; en especial el 1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo ttulo inmuebles situados en diferentes jurisdicciones los cuales deben registrarse en todas las oficinas correspondientes. Los instrumentos que dan mrito a la Inscripcin son: Instrumento pblico notarial; la Escritura Pblica del cual se obtiene los partes notariales. En mrito a Resoluciones Judiciales.

 Instrumento pblico administrativo, como las resoluciones administrativas. Formulario Registral con firmas certificadas, por los propietarios o sus representes legales. Documentos Privados. 2. Principio de Especialidad

Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regstrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Pblicos.

El hecho de que se aplique permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operacin un folio). La doctrina registral indica que el Principio de Especialidad no debe ser considerado como un principio, por cuanto se trata de una herramienta del procedimiento registral. 3. Principio de Fe Pblica.

Consiste en el carcter que le imprime al funcionario, gozar atribuciones conferidas por la Ley para: Presenciar el acto. Dar constancia del acto. Para efectuar los hechos jurdicos a que el instrumento contrae. Ley de Registro Pblico enuncia en el artculo 10: "Los Registradores merecen fe pblica en todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal carcter autoricen. Ms adelante en el artculo 102, enuncia acerca de las formalidades del Principio de Fe Pblica expresando: Los registradores advertirn a las partes los gravmenes, de los cuales tengan conocimiento, que existan sobre las propiedades de su jurisdiccin y que afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro. Si el documento fuere registrado, no obstante la advertencia, se har constar, tanto en la nota de registro del documento original como en la de los Protocolos, la circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se registrar el documento si la parte a quien interese especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del registro, personalmente o por medio de apoderado., (aparte 2 del mismo artculo punto "a").

No pueden ser testigos las personas unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni en fin, los que tuvieren algn impedimento general para declarar en todo juicio , (Aparte 3 en el segundo prrafo parte "b").

"Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar, lo har a su ruego la persona o personas que ellos designen en el documento, en presencia del registrador y los testigos. Firmar una persona distinta por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren o pueden firmar y tuvieren un inters idntico en el contenido del acto presentado para su registro, una misma persona podr firmar por ellos. (Aparte 4 tercer prrafo)

Tomando en cuenta estas citas el sistema registral venezolano da fe pblica de los actos registrales conforme la accin de presenciar el acto y dejar constancia del mismo.

Con este principio se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe se da cuenta pblica de quien aparece en el Registro como titular registral, es decir, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. Los requisitos para que sea aplicable, este principio son los siguientes: Debe existir un acto o un derecho inscrito que contenga una causa de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin, que publicita la existencia de facultades dispositivas para el transferente de un derecho. Un tercero, respecto a la relacin jurdica que da lugar al acto o derecho inscrito, adquiere un derecho mediante un acto plenamente vlido. La adquisicin del tercero se efecta a ttulo oneroso. No debe constar en el Registro las causas que determinan la invalidez o ineficacia del acto o derecho inscrito. El tercero debe proceder con buena fe. El tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente. 4. Principio de Legalidad

Este principio exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de los que se solicite su inscripcin; la capacidad de los otorgantes; la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras pblicas, suspender o negar la anotacin o inscripcin de los documentos, es decir, tiene que someter a examen o calificacin los documentos que slo tengan acceso al Registro.

En los artculos 1913 al 1918 del Cdigo Civil, se encuentran los requisitos de los cuales se puede mencionar: Todo ttulo a registrar debe designar claramente: nombre, apellido, edad, profesin y domicilio de las partes y la fecha de la escritura (art. 1913). Todo ttulo designar los bienes sobre los cuales verse, por su naturaleza, situacin, linderos, nombre especfico cuando tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o Municipio, y dems circunstancias que sirvan para hacerlos conocer distintamente, (art. 1914) Mediante la aplicacin de este principio se informa que el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se declara judicialmente su invalidez o se haya producido su rectificacin. Es decir, con esto se brinda una presuncin relativa de exactitud y validez de las inscripciones, para la doctrina registral, es expresin de la tutela a la seguridad jurdica esttica, significa que el titular de un derecho no puede ser privado del mismo sin su consentimiento. 5. Principio de Prioridad

Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso tpico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador. La Ley de Registro Pblico reza: Los documentos se insertarn en los protocolos, al dcimo (10) da hbil despus de la presentacin o cuando la urgencia lo requiera, autorizando una insercin anticipada, salvo lo dispuesto en el artculo 99. Si en el documento se solicita certificacin de gravamen, podr hacerse la fijacin del otorgamiento para el decimoquinto (15) da hbil siguiente al de presentacin, (Art. 98). La prioridad puede ser preferente o excluyente, se dice que es de prioridad preferente cuando se reconoce la prioridad de rango, que es la que se produce respecto de diversos derechos inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en funcin a la antigedad de la inscripcin, por el rango. La prioridad de rango se orienta a ttulos "compatibles", en los que la inscripcin de uno no determina la imposibilidad de la inscripcin del presentado en segundo lugar.

Cuando la prioridad es excluyente se habla de los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflictos que son incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero,

determinara el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar. En estos casos, la incompatibilidad entre los ttulos presentados debe ser absoluta, es decir, debe existir imposibilidad de inscripcin del segundo si se inscribe el primero. 6. Principio de Tracto Sucesivo

Este principio versa que: "Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, lo cual indica que slo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentre previamente inscrito, entendindose como una secuencia entre adquisiciones y transmisiones.

Con ello se pretende procurar que el historial jurdico de cada asiento inmatriculado, respecto de los sucesivos titulares regstrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, y que figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronolgicamente eslabonadas, las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de maana.

Excepciones al Principio de Tracto Sucesivo

En el supuesto, no refirindose en s, a la primera inscripcin o inmatriculacin del bien o persona, sino a supuestos especiales en que por disposiciones especificas, respecto a una partida registral ya abierta con anterioridad. No ser necesaria la inscripcin del acto previo aparentemente adecuado para permitir la nueva inscripcin: La inexigibilidad de la inscripcin de los acuerdos o decisiones societarias registrables para la inscripcin de las resoluciones judiciales referidas a dichos acuerdos. Para la inscripcin de resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales tampoco ser necesaria la previa inscripcin de los acuerdos o decisiones correspondientes que han dado lugar a las mencionadas resoluciones. Inmatriculacin. Disolucin de Sociedades Irregulares. La Ley de Registro Pblico reza: Cuando se trate del registro de testamento, discernimiento de tutela o curatela, constituciones de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio, ilegtimos, protestos o dems actos urgentes, el Registrador podr anticipar la insercin en los protocolos y en el otorgamiento

prescindiendo a este efecto del orden de la inscripcin en el Libro de Presentaciones. Principio de Tracto Sucesivo, (Art. 99).

En atencin a estas citas todo acto de disposicin aparece ordenado de tal forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacos o saltos regstrales. Esto requiere que en el acto registral por ejemplo de un inmueble, ste se encuentre inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lgico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades, denegar la inscripcin o anotacin en segundo orden.

Para la aplicacin de este principio se establece en el artculo 78 del C.C., el Libro diario el cual permite al registrador anotar en extracto, todos los actos en que intervengan y los documentos que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos se hacen en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a que correspondan, bajo una serie numrica continua, que comenzar cada da con designacin de la fecha. Ejemplo: 1. Asiento N 1: El Sr X, vendi o hipotec al Sr Y, una casa o inmueble denominado H, situado en D, por la cantidad de________, al contado o a plazo. 2. Asiento N 2: Se recibi a las 10 a.m. oficio N n, del Juez_________, comunicando una prohibicin de enajenar o gravar el inmueble H, de propiedad del Sr Z, situado en D... 7. Principio de Publicidad

La Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En un sentido menos amplio, consiste en la exteriorizacin o divulgacin de una situacin jurdica a objeto de provocar su cognosibilidad general.

El Principio de Publicidad orienta el acto registral a la consideracin de la cognosibilidad, es decir, la publicidad va dirigida a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurdicas para tutela de los derechos y la seguridad de trfico, constituye en suma, desde el punto de vista estricto del derecho, la exteriorizacin y divulgacin de las situaciones jurdicas verificada por un ente ajeno a la realizacin del acontecimiento publicado

El Cdigo Civil, reza: "Los Registradores darn a todo el que pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en su oficina. Deben igualmente permitir la inspeccin de los protocolos en las horas fijadas. Tambin darn copia simple de los documentos que hayan archivado como comprobantes de los instrumentos", (Artculo 1928).

8. Principio de Rogacin

Se habla en otros sistemas registrales del Principio de Rogacin este principio, regula el principio de legalidad y calificacin. Lo ms importante de l, es que las inscripciones no se realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al Registrador.

Aunque ste tenga conocimiento personal de la existencia de un ttulo que modifique la situacin registral publicitada, no podr calificar el ttulo ni extender asiento alguno sino media pedido de la parte interesada, quien, adems deber aportar el instrumento o documento que d lugar a la inscripcin respectiva.

Las personas legitimadas para solicitar una inscripcin son: Los otorgantes del acto o derecho; los terceros interesados y los Notarios Pblicos, a travs de sus dependientes. Excepciones al Principio de Rogacin Rectificacin de oficio de errores en los asientos regstrales: es aplicable para todos los casos de errores materiales, y, excepcionalmente, para el caso de errores de concepto, slo cuando con ocasin de la calificacin de una solicitud de una inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mrito al ttulo ya inscrito. Las hipotecas y prendas legales: se refiere a que los registros se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan.
FE PBLICA NOTARIAL La fe pblica notarial es la fe pblica que brindan los notarios conforme al primer prrafo del artculo 2 del Decreto Ley 26002 que establece que el Notario es el profesional del derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante el se celebren. Es decir, que los notarios dan fe de actos (entre los que podemos citar los siguientes actos: Poderes, Testamentos, entre otros) y contratos (entre los que podemos citar los siguientes contratos: compra ventas, arrendamientos, mandatos, donaciones, permutas, entre otros), que ante ellos se celebren y tambin expedir traslados de los instrumentos pblicos protocolares, y a esta fe pblica registral se le denomina fe pblica notarial. La fe pblica notarial es la fe pblica que tiene mayor campo de aplicacin. FE PBLICA REGISTRAL La fe pblica registral es la que brindan los Registradores Pblicos que se aplica cuando los Registradores Pblicos expiden copias literales del archivo registral, es decir, se refiere al publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general obtenga informacin del archivo registral conforme al primer prrafo del artculo II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en el cual se establece que el Registro es Pblico y que la publicidad registral garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales, y en general, obtenga informacin del archivo registral.