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Universidad de Antioquia
Junio 18 de 2009
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Abogada Titulada
Conciliadora
312 77 647 59 300 618 47 59
jaquestefa_@hotmail.com
Jaqueline Bustamante Lopera
Diplomado En Derecho Urbano
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ENSAYO:
TEMA
OBJETIVOS.
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INTRODUCCIÓN
Además de lo dispuesto por el articulo 91 de la ley 388 de 1997 y la ley del plan
nacional de desarrollo, ene le municipio de Medellín se entiende como la llamada a
garantizar las condiciones de acceso de vivienda digna de los grupos familiares de
menores ingresos y mayor vulnerabilidad social, concreta el principio de la equidad, el
valor de la solidaridad y comprende una solidaridad publica compartida. Toda
modalidad establecida por el Gobierno nacional en el plan Nacional de desarrollo, en
cuanto tipo y precio máximo de las soluciones, cumplirá con los estándares de calidad
habitacional regulados para la ciudad.
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SOLUCIÓN:
DECRETA
3. Densidad habitacional .
La densidad habitacional aprovechable será el resultado de aplicar las anteriores
normas del lote mínimo y sesiones urbanísticas gratuitas sobre el predio objeto de
desarrollo y , en todo caso , se calculara buscando generar el máximo numero
de soluciones posibles en las condiciones del precio de las viviendas de interés
social tipo 1 y 2 que establecen las normas vigentes.
Parágrafo 1. En cualquier caso, las normas urbanísticas municipales y
distritales sobre índice de ocupación y construcción, entre otros, no podrán
afectar el potencial máximo de aprovechamiento del área útil derivada de aplicar
el área minima de lote y el porcentaje mínimo de cesión urbanísticas gratuita de
que trata este articulo.
Parágrafo 2. Para efectos de lo dispuesto en el presente decreto, se entiende
por área neta urbanizable la que resulta de descontar del área bruta de un terreno
que se va a urbanizar, las áreas primarias de servicios públicos y las áreas de
conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos.
Art. 2. La normas contenidas en el presente decreto son de obligatorio cumplimiento
por parte de quienes se encarguen del estudio, tramite y expedición de licencias de
urbanismo y construcción de licencias de los municipio, distritos y del departamento
Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina.
Art. 3. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga todas
las disposiciones que le sean contrarias.
Publíquese y Cúmplase.”
La vivienda de interés social cuyo precio de venta este entre 70 y 135 salarios
mínimos legales mensuales, se regirá por la reglamentación especifica de frente y
área minima del lote correspondiente que trata la presente sección”.
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Para los proyectos con precio de venta por unidad de vivienda hasta 70 salarios
mínimos legales vigentes es de una (1) celda para vehiculo por cada diez (10)
viviendas generadas y una (1) celda para moto por cada cuatro (4) viviendas. Para
los proyectos con viviendas de precio entre 70 y 135 salarios mínimos legales
vigentes es de una (1) celda para vehículos por cada seis (6) viviendas y de una
(1) celda para motos por cada tres (3) viviendas; en los desarrollos en lotes con
área igual o superior a 900 mts2 mínimo el 50 % de las celdas será de visitantes.
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viviendas, tal como ventanas no enfrentadas y adicionalmente retrazadas o con
ángulos diferentes.
En el caso de lotes que formen ángulos entre si, tanto las puertas de acceso como
las ventanas de la fachada deberán respetar una distancia de un metro con
cincuenta (1.50) al lote contiguo, ecepto en el caso de existir antejardín, donde la
distancia minima de la puerta o lindero será la dimensión del antejardín.
La distancia minima entre ventanas opacas a linderos no podrá ser inferior a tres
(3) metros. La distancia minima entre ventanas que generen registro no podrá ser
inferior a seis (6) metros para el primer caso la ventilación deberá estar a uno con
ochenta (1.80) metros del nivel del piso acabado. “
Cuando por efectos de la topografía una edificación sobresalga del terreno cinco
(5) o mas pisos o diez y siete (17) metros de altura, por uno o varios de sus
costados dando frente a vías a linderos, esto deberá cumplir con la exigencia de
once (11) metros a ejes de las vías y las demás que se determinan a linderos en la
presente reglamentación.
Cuando una edificación alcance la altura máxima que le sea permitida, la cubierta
del ultimo nivel deberá ser en teja o en losa inclinada; únicamente se permitirá en
terrazas que no supere el 25% del área de dicho piso o nivel ubicadas hacia la
parte posterior de la edificación, salvo para el cumplimiento de terrazas de
evacuación.
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La altura para las edificaciones de comercio, servicios, industriales e institucionales
o de servicios de la comunidad se rigen por las normas especificas para dichos
usos en la presente reglamentación.
ASPECTOS TÉCNICOS.
B. OBLIGACIÓN DE ASCENSORES.
La capacidad del ascensor con usos diferentes al residencial esta determinada por
el numero de personas o usuarios en concordancias con las normas
internacionales establecidas para el efecto. En las edificaciones residenciales se
exigirá un ascensor con capacidad minima para seis (6) personas en edificaciones
de seis (6) o mas pisos o veinte (20) apartamentos para un numero mayor de
apartamentos, la capacidad del ascensor será igual a una proporción del 10% del
numero total de personas que habitan la edificación, asumiendo un promedio de
3.94 personas por apartamento.
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Como dotación minima las edificaciones de mas de tres (3) pisos deberán contar
con tanques para almacenamiento de agua a razón de 500 litros por cada vivienda;
para los usos de comercio y de servicios se dispondrá de un tanque de
almacenamiento a razón de 500 litros como mínimo por cada 200 metros de área
construida neta útil en dichos usos.
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“ TITULO 1
DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES..
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ARTICULO 6. Responsabilidad legal de los particulares y de los servidores
públicos. Los particulares solo son responsables ante las autoridades por infringir
la constitución y las leyes, los servidores públicos lo son por la misma causa o por
omisión o extralimitación en ejercicio de sus funciones. “
Como la ley no restringe el extracto sino que por el contrario califica dicha vivienda
con un avalúo inferior a 70 salarios mínimos mensuales vigentes, en teoría no
existiría límite en cuanto al extracto en si.
A manera de ejemplo en un extracto alto se podría construir vivienda de interés
social prioritaria si la diferencia del suelo fura pequeña dentro del proyecto, ya que
el valor de los materiales es el mismo dentro del caso urbano de la ciudad.
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6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL
PROYECTO DE V.I.S.P.
“CAPITULO VI
DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS INICIADAS EN CUMPLIMIENTO
DE UN DEBER LEGAL.
Articulo 27. Deber de Colaboración de las autoridades. Cuando una norma
imponga a una persona el deber de presentar una solicitud, una declaración
tributaria, o de otra clase o de una liquidación privada. O el de realizar cualquier
otro acto para iniciar una actuación administrativa, las autoridades no podrán
impedirlo ni regresar a recibir el escrito con el que se pretenda cumplir el deber.
Ello no obsta para que se adviertan al interesados las faltas en que incurran o las
que aparentemente tiene su escrito.
El interesado realizara ante el correspondiente funcionario del ministerio publico
los actos necesarios para hacer cumplir su deber, cuando las autoridades no lo
admitan, y el funcionario ordenara iniciar el tramite legal, e impondrá las sanciones
disciplinarias pertinentes.
En estas actuaciones se aplicara lo dispuesto en los dos últimos incisos del articulo
5 y en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de este mismo estatuto.”
Estos atractivos no solo propenden por beneficios individuales para los propietarios de
la vivienda de interés social sino que también están destinados hacia los constructores
de esta modalidad de solución de vivienda.
Los beneficios tributarios y tarifarios están referidos al los siguientes tópicos, entre
otros: Expensas por licencias de construcción, devolución al Constructor del IVA
pagado en los materiales, impuestos de construcción, exoneración de la retención en
la fuente, derechos notariales y derechos registrales.
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Aunque en algunas curadurías de Medellín afirma que la norma exige parqueadero a
razón de 1 por cada 10 viviendas es claro que dicha norma también afirma que en los
casos en que el numero de viviendas sea inferior a 10 unidades deberá disponerse por
lo menos una celda para vehiculo y dos para motos, aunque queda para la
interpretación si el inciso mencionado anteriormente se aplica para todo tipo de
vivienda de interés social o si están excluida de tal norma las de desarrollo prioritario.
CONCLUSIONES
1 INTRODUCCIÓN
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La carencia en la adquisición de vivienda propia en los estratos menos favorecidos ha
generado que algunas familias hayan adquirido lotes ilegales para construirlos y suplir
la necesidad de un techo en donde vivir.
Para afrontar esta situación el Gobierno Nacional ha adoptado políticas con el fin de
favorecer a los estratos más bajos. Se ha definido la Vivienda de Interés Social como
aquélla vivienda con un precio de venta menor a 135 salarios mínimos mensuales
legales (smml) con el fin de otorgar subsidios de vivienda, en la actualidad existen
viviendas que oscilan entre 50 y 70 (smml) favoreciendo así a familias de bajos
ingresos acceder a estos proyectos los cuales son de carácter prioritario. Esta
disminución en su valor se debe a diseños innovadores que permiten alcanzar la
relación precio – área y la celeridad en los procesos constructivos.
Pero estos contextos (precio – área y procesos constructivos) han evidenciado
deficiencias en requerimientos mínimos de habitabilidad y aseguramiento
de la calidad.
Si bien es cierto una de las principales limitantes para el acceso de la vivienda de las
clases menos favorecidas es la dificultad de ahorro para la cuota inicial
y el acceso al crédito como apalancamiento para el pago de esta deuda ya que la
mayoría de estas familias carecen de una fuente de ingresos estables y por otro lado
el elevado precio y la escasez en la tierra urbana para atender la demanda de vivienda
y el constante aumento de los materiales han hecho
que se tengan que sacrificar componentes esenciales
2 METODOLOGÍA
Con el fin de identificar las necesidades básicas de calidad que se deben tener en
cuenta en el diseño, construcción y urbanismo de las vivienda de interés prioritario, se
realizo un estudio a diferentes proyectos de distintas localidades de la ciudad de
Bogotá. El criterio para la escogencia de estos proyectos se basa en que el auge de la
construcción en la ciudad de Bogotá esta localizada en la periferia ya que allí se
encuentran grandes extensiones de terreno por urbanizar, por tal motivo se escogieron
las siguientes localidades: Suba, Bosa, Fontibon, Rafael Uribe y Usme y los proyectos
en su mismo orden Quintas de lombardia, Santiago de las atalayas, Sabanagrande
superlote II, San cayetano y Miravalle.
Una vez seleccionados los proyectos se recopilan las especificaciones ofrecidas por el
constructor como son: descripciones generales y especificaciones técnicas.
Por otro lado y paralelamente a estos datos se trabajó con el formato de encuesta el
cual registra la percepción de algunos propietarios de estas viviendas en cuanto al
diseño, construcción y urbanismo de sus proyectos.
Una vez consignados estos datos se analizan para después conjuntamente con los
datos generales y especificaciones técnicas ofrecidas por el constructor establecer
parámetros de calificación a los proyectos.
Con los análisis de las encuestas y las calificaciones de los proyecto se identifican las
necesidades básicas que se deben tener para mejorar la calidad de la vivienda de
interés prioritario.
3 FORMATO ENCUESTA
Para aprovechar el registro histórico y continuar con las investigaciones realizadas en
lo referente a la Vivienda de Interés Prioritario se tomo como base la encuesta
realizada por el Ingeniero Mauricio Andrés Otero Dumar y se tuvieron en cuenta otros
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aspectos que han sido una guía en los estudios europeos de la reglamentación de la
calidad de vivienda “Estudio Comparativo sobre el Control y Promoción de la Calidad
de la Vivienda en Europa” como son: Espacio, Ambiente Interno y Salud ,
Accesibilidad y Vecindario, adicionalmente fuera de estos aspectos se involucraron
otros componentes los cuales se determinaron de acuerdo a la experiencia y buen
juicio del proponente y del asesor de este trabajo de tesis.
Una vez analizada la información anteriormente descrita se estableció el formato de
encuesta el cual esta dividido en los siguientes grupos:
3.5 Espacio
Se verificara si el diseño espacial de la vivienda esta acorde con las necesidades del
usuario. En lo referente a circulaciones privadas este ítem se refiere a las escaleras de
las viviendas y el ítem de espacios comunales a los sectores de salón, cocina y patio.
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3.10 Vecindario
Con este punto se busca analizar las características que brinda la ubicación y entorno
del proyecto.
4 CALIFICACIÓN PROYECTOS
La matriz de calificación del proyecto tiene como base algunos grupos del formato de
encuesta. La incidencia para cada uno de los ítem del grupo se estableció teniendo en
cuenta la prioridad de la actividad y la responsabilidad del constructor. Esta matriz
tiene los siguientes grupos:
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Las incidencias para cada uno de sus ítem dependen de que tanto comprometan la
estabilidad de la vivienda como también su grado de reparación de la misma.
Por otro lado el valor de la incidencia total de este grupo se hizo mediante la
calibración total de la matriz ya que este resulta un porcentaje negativo del proyecto el
cual debe castigar severamente la calidad debido a que la presencia de estos factores
influye en las respuestas y apropiaciones de la vivienda por parte de sus residentes.
4.6 Vecindario
La incidencia total de este grupo es menor con respecto a los demás ya que estos
ítem no son responsabilidad del constructor sino de las exigencias de futuros
desarrollos de la Ciudad. Definido estos grupos y sus valores de incidencia se realiza
la calificación del proyecto la cual es la suma de los totales parciales dividido por 5.2,
este ultimo es la suma total de las incidencia favorables al proyecto.
Dependiendo la calificación del proyecto se establecen los siguientes rangos:
Tabla 1. Rangos calificación de proyectos. Calificación Rango Bueno 80.01% a 100%
Regular 60.01% a 80% Malo 50% a 60% Los valores máximos y mínimos son
resultantes de la calibración del modelo. Teniendo un 50% como promedio malo sobre
el 100% optimo de la calibración del modelo he optado por tomar los rangos que se
muestran en la tabla; no obstante pueden resultar valores por debajo del mínimo, lo
cual obliga a realizar un mayor muestreo de encuestas y a determinar si las
especificaciones actuales de las áreas comunes cumplen con lo ofrecido por el
constructor. En caso de que la calificación no llegue al rango mínimo se puede concluir
que las falencias son bastante notorias en todo el proyecto cosa que deja entredicho la
calidad del mismo.
5 RESULTADOS
Verificando el rango para el promedio de los proyectos la calificación de estos es
regular y las principales falencias en cuanto a la calidad de la vivienda se registran en
los grupos de áreas comunes con un 53.75%, Espacio con un 55.53%, ambiente
interno y salud con 72.34% y deficiencias constructivas con un 44.52%. Con respecto
a las áreas comunes su calificación es mala y esto se debe principalmente a que se
presentan problemas con el parque infantil y las zonas verdes, sin embargo cabe
anotar que en las respuestas de las encuestas estos ítem estuvieron asociadas con la
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seguridad del proyecto lo cual se ve reflejado en el proyecto san Cayetano que obtuvo
la mayor calificación en el ítem de seguridad y en el grupo de áreas comunes.
Dentro del grupo de áreas comunes otro factor que hace que los proyecto presenten
esta mala calificación es la falta de los locales comerciales los cuales deberían ser
considerados dentro del diseño del proyecto ya que no solamente suplen algunas
necesidades básicas de consumo de sus moradores sino que también se puede
pensar desde el punto de vista como ayuda a la sostenibilidad del proyecto mediante
el cobro de un arriendo que seria un ingreso al proyecto.
En cuanto al espacio de las viviendas se deben replantear las dimensiones del lote
expuestas en el acuerdo 6 de 1999 en donde se establece que para vivienda
unifamiliar este debe ser de 3m de frente por 11 de fondo y para vivienda bifamiliar de
6m de frente por 11 de fondo, ya que es una limitante tanto para los diseños
arquitectónicos como estructurales los cuales tienen que ajustarse a estas medidas.
Por otro lado la mejor calificación en cuanto al espacio lo obtuvo el proyecto Santiago
de las atalayas pues esto se debe a la ubicación y diseño de la escalera y el patio. El
grupo de ambiente interno y salud presenta una calificación regular del 72.34%; en
cuanto a la calificación de este para cada uno de los proyectos se encontró que cuatro
están por encima del 70% y solamente uno registra una calificación mala del 56%.
Para establecer el porque de esta diferencia se revisaron los planos arquitectónicos y
se observo que el proyecto Quintas de Lombardia presenta la zona del patio cubierta
con teja eternit lo cual limita la ventilación natural y la calidad del aire de la vivienda, a
diferencia de los demás proyectos que registran estas zonas descubiertas. Cabe
anotar que la especificación del patio cubierto genera una mayor utilidad al constructor
por que es mas rentable para este proyecto el suministro e instalación de la cubierta
que el de la puerta metálica. En cuanto a las deficiencias constructivas estas registran
un porcentaje negativo del 44.52% lo cual es alto ya que este debe tender a cero, y las
principales deficiencias constructivas que se presentaron en estos proyectos son:
humedad en los muros y en las placas de entrepiso, fisuras en muros, en placas de
entrepiso y en la placa de contrapiso, grietas en muros y en la placa de contrapiso,
asentamientos y falta de bajantes de aguas lluvias. Para minimizar estas deficiencias
constructivas y evitar sobre costos en el porcentaje de postventas, se requiere una
mejor planeación en la etapa de diseño y una mayor supervisión en la etapa de
construcción del proyecto.
Se tiene un porcentaje del 12.62% para el grupo de vecindario y los factores que
disminuyen la calificación para el proyecto son la falta de iglesia como de colegios y el
nivel de inseguridad.
6 RESULTADOS
En el transcurso de la investigación se identificaron las falencias encontradas en los
diferentes proyectos de construcción (VIP), los cuales son factores predominantes en
la calificación de la calidad de estos proyectos. La investigación permitió conocer las
deficiencias mas usuales en el diseño y construcción de estas viviendas.
El formato de encuestas permito conocer la inconformidad de los usuarios de estas
viviendas ya que actualmente se están presentando problemas tanto de diseño como
de construcción.
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Los ítem e incidencias que se establecieron para la calificación de proyectos de
vivienda deben seguir siendo analizados y subsanados mediante la ampliación de
muestreos a diversos proyectos de vivienda.
El Gobierno debe tener una mayor injerencia en la supervisión de estos proyectos con
el fin de optimizar la calidad de vida de sus habitantes.
El reto del constructor hacia estos proyectos es cada vez mas difícil pues por un lado
esta el poder adquisitivo del usuario y por otro lado debe sortear el incremento que ha
presentado la construcción lo cual hace que se tengan que bajar especificaciones que
afectan la calidad de la vivienda.
7 BIBLIOGRAFÍA
Echeverry, D. 2003. Vivienda de interés social retos y oportunidades.
Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Archivo físico, caja 699 carpeta 17309,
caja 700 carpeta 17317, caja 1086 carpeta 14533, caja 1339 carpeta 20322, caja 748
carpeta 18030, caja 1093 carpeta., Bogotá: Colombia.
Aportes
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