Elementos Esenciales

Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos. a) Consentimiento. Debe versar sobre: - La naturaleza del contrato. - La cosa objeto del arrendamiento. - El precio o canon. - La duracin del contrato. Ninguna peculiaridad existe en materia de formacin y vicios del consentimiento ni de contratos preliminares (''promesas" de arrendamiento). Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un trmino extintivo. b) Capacidad y Poder. - Capacidad: El menor no emancipado y el entredicho slo pueden dar o tomar en arrendamiento a travs de su representante legal. El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por s solos arrendar casas y predios rsticos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos aos ya que pueden ejecutar actos de simple administracin; El inhabilitado judicial; en principio, se encuentra en la misma situacin del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administracin, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hiptesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409). - Poder: El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representacin del hijo arrendar los bienes de ste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres aos, se lo califica acto que excede de la simple administracin y debern cumplirse formalidades habilitantes. El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes races sin autorizacin judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 y 408). El cnyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administracin le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Adems puede dar en arrendamiento los bienes del otro cnyuge con la simple tolerancia de ste (C.C. art. 155). Los herederos que tengan la posesin provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rsticos del mismo hasta por dos aos o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582). Los mandatarios, pueden dar o tomar en arrendamiento en representacin de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que stos les hayan conferido.

c) Objeto. - El objeto de la obligacin principal del arrendamiento, es pagar el precio en dinero, o en especie. Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. As por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario. Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos trminos que en materia de venta3. La determinacin del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analoga el artculo 1.479 del Cdigo Civil, en su caso. El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento. Obligaciones del Arrendador Segn la naturaleza del contrato y sin necesidad de convencin especial, el arrendador queda principalmente obligado a:

Entregar al arrendador la cosa arrendada. A conservarla en estado de servir, al fin para que se la ha arrendado. A mantener al arrendador en el goce pacfico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato

Todo esto segn el articulo 1.585 de nuestro Cdigo Civil venezolano. Ahora bien, cabe mencionar que el articulo 1.586 del ya antes mencionado cdigo, obliga al arrendador a entregar la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias hechas. Durante el tiempo del contrato el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite; excepto aquellas pequeas que por su uso corren por cuenta del arrendatario. Por otra parte, tenemos el artculo 1.587 el cual establece que el arrendador esta obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aun cuando se desconociera de su existencia al momento del contrato.

Obligaciones del Arrendatario

CAPITULO II - TITULO VIII DEL CDIGO CIVIL Tenemos como obligaciones fundamentales las de servirse de la cosa como buen padre de familia o sea usarla de la forma determinada y la de pagar correspondientemente su canon o pensin. Estas 2 aparecen en el siguiente: Artculo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convencin, para aqul que pueda presumirse, segn las circunstancias. 2. Debe pagar la pensin de arrendamiento en los trminos convenidos.

2) Las otras disposiciones tambin establecen deberes que cumplir, como por ejemplo la de tolerar una obra que se le tenga que hacer a la cosa de forma urgente durante el contrato, asi sea muy molesta debe entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso. Establecido esto procedemos a mostrar el articulo:

Artculo 1.590 Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparacin urgente que no pueda diferirse hasta la conclusin del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligacin de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.

3) Debe usar la cosa para lo que fue destinada asi como se menciono en aquel articulo anterior, porque sino el arrendador tendr el derecho de accionar en su contra para resolver el contrato. Por lo tanto si se trata de una oficina entonces asi ser como se tiene que usar y jamas podr cambirsele la utilidad (academia de yoga) es imposible hacer asi dentro del contrato de arrendamiento con destino de oficina:

Artculo 1.593 Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aqul a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, ste puede, segn las circunstancias, hacer resolver el contrato.

4) El arrendatario tiene la obligacin de devolver la cosa tal como se la entregaron es decir en buenas condiciones, ya que asi fue como se presumio que la recibi al igual que todos los arrendatarios se les presume eso. Por tanto, si le ha causado un dao a la cosa deber repararlo inmediatamente porque sino conlleva su

consecuencia. No se puede disfrutar de una cosa asi tan fcil como danarla y no responder por ello. Esto se ve en los siguientes: Artculo 1.594 El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibi de conformidad con ladescripcin hecha por l y el arrendador, excepto lo que haya perecido o sehaya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor. Artculo 1.595 Si no se ha hecho la descripcin se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condicin, salvo prueba en contrario.

5) Debera informarle en lo mas pronto al dueo de la cosa y al arrendador con la misma urgencia acerca de danos o emergencias que necesite la cosa, debe avisarles cuando sea algo novedoso. Claramente esta aqu:

Artculo 1.596 El arrendatario est obligado a poner en conocimiento del propietario, en el ms breve trmino posible, toda usurpacin o novedad daosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. Tambin est obligado a poner en conocimiento del dueo, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.

6) Esta obligado a retirarse del lugar si asi estaba estipulado en el contrato, porque existen contratos que duran toda la vida si se quiere y otros que estipulan que al llegar un nuevo adquirente, el arrendatario debe retirarse sin reclamar indemnizacin ni nada. Eso es totalmente legal. Podemos observar como es eso es el:

Artculo 1.606 Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenacin pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el trmino del arrendamiento, no se deber ninguna indemnizacin, a no ser que se hubiese pactado lo contrario.

7) La siguiente obligacin a desarrollar implica una multa o consecuencia por haber faltado en el ejercicio de sus deberes y el sujeto que acciona en este caso ser el arrendador; si se resuelve un contrato y es a causa de que el arrendatario no cumplio en sus deberes, este tendr que pagar por todos los meses que hicieran falta hasta que llega el nuevo adquirente. Podrn pasar todos los que sean y el arrendatario seguir debiendo el canon como si lo estuviera usando el:

Artculo 1.616 Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene ste obligacin de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiracin natural del contrato, si este tiempo no excede de aqul, adems de los daos y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

8) Como ultima obligacin relevante conseguida en estas disposiciones encontramos la que regula los predios rusticos, donde se ve que el arrendatario tiene que conservar las cosas naturales que alli se encuentren asi como arboles, bosques, las cosechas de los mismos, etc. Al mismo tiempo establece que se tiene que limitar al uso de ellos nicamente para el cultivo, no puede cortar nada ni vender nada, sino nicamente lo que haya podido recoger como frutos

Artculo 1.620 El arrendatario est particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques si no se hubiere estipulado otra cosa. No habiendo estipulacin, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, lea o carbn.

ELEMENTOS ACCIDENTALES: Son introducidos por las partes en el contrato, con el propsito de limitar o modificar sus efectos normales. Por ejemplo: condicin, trmino y modo.

ELEMENTOS ESENCIALES A LA EXISTENCIA DEL CONTRATO:

Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formacin del contrato: lo hace inexistente. Segn el artculo 1141 C.C. son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia del contrato y causa lcita.

ELEMENTOS ESENCIALES A LA VALIDEZ DEL CONTRATO

Son aquellos necesarios para que el contrato produzca sus efectos jurdicos. La ausencia de alguno de estos elementos, produce la INVALIDEZ del contrato y ste, por tanto, si bien existe podra ser anulado. Segn el artculo 1142 C.C. estos requisitos son: capacidad de las partes y ausencia de vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) Tema 32. La Causa.

En todo contrato las partes tienen una razn o fin que los lleva a celebrar el negocio jurdico. Esta razn o fin es la causa. Es un elemento esencial a la existencia del contrato y, conforme al numeral 3 del 1141 C.C. debe ser lcita. No existe definicin unvoca ni universal de Causa. Es uno de los conceptos ms controvertidos en todos los mbitos del Derecho, hasta el punto de que existen consumados doctrinarios que niegan su existencia. El primer inconveniente es determinar si la referencia es a la causa del contrato o de la obligacin. Maduro al referirse a los elementos del contrato seala: o * Objeto: Que debemos? o * Consentimiento: Se ha querido? o * Causa: Por qu ?