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NULIDAD E INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO VS. EL PRINCIPIO DE LA FE PBLICA REGISTRAL

Rmulo Morales Hervias
Abogado. Magster por la Universidad di Roma Tor Vergata. Diplomado en Derecho Romano y en Derecho de los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad di Roma La Sapienza. Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Catlica del Per, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Academia de la Magistratura.

Lima, Marzo 2009

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La Casacin N 336-2006-Lima aplica indebidamente el artculo 2014 del CC para inaplicar el primer prrafo del artculo 315 del CC. El artculo 2014 del CC protege relativamente a los subadquirentes con contratos inscritos de buena fe y a ttulo oneroso porque es una norma impracticable frente a los contratos declarados nulos si son pedidos dentro del plazo legal o inoponibles por ausencia de legitimidad para contratar.

I.

PROPSITO

Decidimos escribir este trabajo para comentar la Casacin N 336-2006Lima 1 en el cual se sostiene que el incumplimiento de lo previsto por el primer prrafo del artculo 315 2 del Cdigo Civil de 1984 en adelante CC produce la nulidad por ausencia de manifestacin de voluntad de los titulares del derecho de propiedad 3 y por ser contrario a la leyes que

Expedida el 28 de agosto de 2006 y publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de febrero de 2007. Lo paradjico es que existe otra casacin contradictoria en su argumentacin jurdica: Casacin N 111-2006-Lambayeque de 31 de octubre de 2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de enero de 2007. 2 Primer prrafo del artculo 315.- Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervencin del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.
La titularidad no le corresponde a los cnyuges individualmente considerados sino al patrimonio autnomo que pertenece a una pluralidad de personas como la sociedad de gananciales. Lo comn est en la titularidad simultnea de ambos cnyuges. As, el patrimonio autnomo es un patrimonio colectivo porque tiene autonoma patrimonial (OLIVEIRA ASCENSO DE, Jos, Direito civil, Teoria geral, Vol. III, Relaes e situaes jurdicas, 2. Edio, Coimbra Editora, Coimbra, 2002, pg. 127). El 9 y 10 de noviembre de 2006 se organiz un coloquio sobre Invalidez e ineficacia de los actos jurdicos en la Facultad de Derecho de la Universidad de Zaragoza. En una ponencia se expres que un contrato es inexistente si no participan ambos cnyuges: En un ordenamiento razonablemente elaborado y menos pendiente de tradiciones histricas sera an inexistente, segn esta perspectiva, el contrato que necesitase la intervencin de dos personas, dentro de una parte contractual, si solo ha intervenido una; por ejemplo, el negocio de que se trate requiere que intervengan los dos cnyuges: habiendo consentido solo uno de ellos frente al otro contratante, el negocio es todava inexistente hasta que interviene el otro: CLAVERA GOSLBEZ, Luis Humberto Notas para una revisin general de la denominada ineficacia del contrato, en Nulidad, estudios sobre invalidez e ineficacia, nulidad de los actos jurdicos, 2006: http://www.codigocivil.info/nulidad/lodel/document.php?id=217 (acceso el 4 de abril de 2007). Alguna jurisprudencia sigue este criterio: Considerando octavo de la Casacin N 994-2004-Tacna del 19 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El
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interesan al orden pblico 4 . Sobre la equivocacin de esta conclusin ya hemos formulado nuestra opinin 5 . Lo que resulta curioso de la resolucin judicial no es la conclusin anterior sino otra a la que s desarrollaremos algunas lneas de reflexin. Nos referimos a la supuesta preferencia de la proteccin del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso 6 contra la nulidad o cualquier declaracin de ineficacia. En el caso planteado conforme al primer prrafo del artculo 315 del CC 7 , no existe un tercero (subadquirente) de buena fe y a ttulo oneroso conforme al artculo 2014 8 del CC. Sin embargo no han faltado resoluciones judiciales

ltimamente se ha planteado que la violacin del primer prrafo del artculo 315 del CC acarrea la nulidad porque viola una norma imperativa: AGUILAR LLANOS, Benjamn. Rgimen patrimonial del matrimonio, en Derecho, Revista de la Facultad de Derecho, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per, MMVI, N 59, Lima, 2007, pg.331: Sobre este asunto, y en vista del inters familiar existente que debe ser protegido en funcin de todos los integrantes del ncleo familiar, creemos que una nulidad es la que debe proceder en caso de contravencin a la disposicin conjunta de los bienes sociales, porque la disposicin es un acto que va en contra de una norma imperativa. Aqu debemos indicar claramente que una cosa es un contrato que viola una norma de orden pblico y otra cosa muy distinta es un contrato contrario a una norma imperativa. En efecto, un contrato que viole normas imperativas no es necesariamente nulo: ALBANESE, Antonio, Violazione di norme imperative e nullit del contratto, Jovene Editore, Npoles, 2003, pgs. 45-59. Nuestro CC no regula la nulidad del contrato por violar normas imperativas. Basta interpretar sistemticamente los artculos V del Ttulo Preliminar y 1354 del CC para llegar a tal conclusin. 5 MORALES HERVIAS, Rmulo, Legitimidad para contratar. La proteccin de la sociedad de gananciales vs. la publicidad registral en Actualidad Jurdica, Tomo 159, Febrero, Gaceta Jurdica, Lima, 2007. Pgs. 33-40. 6 MENEZES CORDEIRO, Antnio, Tratado de direito civil portugus, I, Parte general, Tomo I, Introduo, Doutrina Geral, Negcio Jurdico, 3 Edio (Aumentada e inteiramente revista), Livraria Almedina, Coimbra, 2005. Pg. 405. La buena fe subjetiva significa para efectos de este trabajo desconocimiento de cierto hecho o estado de cosas por muy obvio que sea tal hecho o estado y tambin es el desconocimiento no culposo. Desde este ltimo punto de vista, ser considerado que uno acta de mala fe, con culpa, si desconoca aquello que debera conocer. 7 Alguna jurisprudencia cree que esta norma regula la posicin jurdica de los terceros que actan de buena fe y a ttulo oneroso: Considerando cuarto de la Casacin N 2134-2004-Lambayeque de 19 de octubre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de junio de 2006. 8 Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o
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Peruano el 28 de febrero de 2006. No podemos compartir este punto de vista. Vase: infra, nota (5).
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que han aplicado contradictoriamente ambas normas 9 . Por el contrario, el caso en cuestin se refiere a un contrato de mutuo con garanta hipotecaria entre un cnyuge y un acreedor. El acreedor no es un tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso. A pesar de la aplicacin indebida del artculo 2014 del CC que incurre la Casacin N 336-2006-Lima, queremos discutir la segunda conclusin de la misma el artculo 2014 prevalece sobre la declaracin de nulidad o de ineficacia y para ello formularemos dos casos hipotticos. El primer caso comprende varios hechos jurdicos complejos de produccin sucesiva. El bien est inscrito en los Registros Pblicos a nombre de un cnyuge. El mencionado bien fue adquirido durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Luego, el cnyuge transfiere el derecho de propiedad a un comprador mediante un contrato de compraventa que se inscribe. El comprador desconoca que el vendedor era casado al momento de la celebracin de tal contrato. Luego de varios meses el comprador ahora transmitente vende el mismo bien a un tercero (subadquirente). El segundo contrato tambin se inscribe. El otro caso hipottico comprende dos contratos de compraventa que tambin se inscriben en los registros pblicos. El primer contrato es nulo por alguna causal de nulidad. A pesar de ello el adquirente ahora transmitente celebra un segundo contrato de compraventa con un tercero(subadquirente) quien desconoce la existencia de una causal de nulidad del primer contrato.

resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos. 9 Considerandos octavo y noveno de la Casacin N 994-2004-Tacna de 19 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de febrero de 2006 a favor de la aplicacin del primer prrafo del artculo 315 por ausencia de manifestacin de voluntad de ambos cnyuges. Considerando sexto de la Considerando quinto de la Casacin N 1122-2003-La Libertad de 24 de mayo de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2005 y Casacin N 403- 2004-Piura de 28 de setiembre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero de 2006 a favor de la aplicacin del artculo 2014 del CC.
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En ambos casos la pregunta es muy simple. El CC protege al subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso e inscrito a pesar que el ttulo inscrito a favor del transmitente es inoponible o nulo? En realidad, el real propsito de escribir el presente es desmitificar el principio de la fe pblica registral regulado en el artculo 2014 del CC frente a los remedios de la nulidad y de la inoponibilidad. Es decir, la proteccin del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso se basa en la inscripcin. El efecto jurdico de esta inscripcin es la oponibilidad de los contratos inmobiliarios. Existe una conciencia generalizada que la nulidad de un contrato es inaplicable frente a la inscripcin de un ttulo oneroso a favor de un subadquirente que acto de buena fe y su ttulo inscrito tiene la calidad de oneroso. Esta conciencia social ha sido regulada en el artculo VIII del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 079-2005-SUNARP/SN del 21 de marzo de 2005 y publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005 regula el principio de fe pblica registral: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales. Pensamos que esta norma parte de una premisa equivocada 10 . Se piensa que si se protege al adquirente como consecuencia de la celebracin de un contrato de transmisin de una cosa mueble en contra del verdadero propietario, ello tambin sucede en los contratos de enajenacin de cosas inmobiliarias. Como se sabe la posesin es el requisito de oponibilidad de los contratos mobiliarios a fin de asegurar la circulacin de las situaciones jurdicas o la

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Adems hace indebida interpretacin extensiva del artculo 2014 del CC.
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seguridad del comercio jurdico. El artculo 912 11 del CC es el modelo de esta solucin. Una aplicacin de ella es el artculo 948 12 del CC que establece la adquisicin de un bien mueble de quien no es propietario si se renen los requisitos de la posesin, de la buena fe (creencia de adquirir el bien de quien es propietario) y el acto de disposicin. Si un transmitente falso entrega un bien mueble al adquirente, se protege al adquirente en perjuicio del verdadero propietario aunque quien enajen carecera de legitimidad para contratar. En efecto, en teora el propietario tendra el remedio de la inoponibilidad en el sentido de considerar que el contrato celebrado no le afecta. Pero para proteger la circulacin de las situaciones jurdicas 13 , la ley opta por proteger al adquirente otorgndole la oponibilidad como remedio. Pero si el contrato mobiliario es nulo el adquirente no ser protegido porque el ttulo debe ser abstractamente idneo para transferir efectos jurdicos. Esta proteccin jurdica sana el defecto de legitimidad para contratar pero no el vicio de invalidez del ttulo 14 . De lo anterior podemos deducir que la

Artculo 912.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presuncin no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito. 12 Artculo 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el transmitente de la posesin carezca de facultad para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal. 13 COMPORTI, Marco, Il posseso, en AA.VV., Istituzioni di diritto privato, A cura di Mario Bessone, Terza edizione, Giappichelli Editore, Turn, 1996, pg. 435. Pero en la praxis este sistema ha producido en Italia nosotros agregaramos tambin en el Per graves consecuencias en el sector de las cosas de inters artstico e histrico por los robos y otros trficos ilcitos lo que hace difcil que el propietario recupere sus bienes. 14 TRABUCCHI, Alberto, Istituzioni di diritto civile. Quarantesima prima edizione. Dirigido por Giuseppe Trabucchi, Cedam, Padua, 2004, pg. 551. Esta opinin se explica por la mejor redaccin del primer prrafo del artculo 1153 del Cdigo Civil italiano [Efectos de la adquisicin de la posesin.- Aquel a quien son enajenados bienes muebles por parte de quien no es propietario de ellos, adquiere su propiedad mediante la posesin, siempre que sea de buena fe en el momento de la entrega y exista un ttulo idneo para la transferencia de la propiedad]. El hecho que el artculo 948 del CC no se refiera al ttulo idneo en nada cambia la afirmacin que la norma regula la adquisicin de quien no tiene legitimidad para contratar pero no convalida el ttulo nulo. Conforme: GONZALES BARRN, Gunther. Derechos reales, Jurista Editores, Lima, 2005, Nota 1567. Pg. 733: Es necesario que este
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proteccin del artculo 2014 del CC no es tan poderosa como se suele pensar frente a otros remedios. De ello nos ocuparemos seguidamente.

II.

LA OPONIBILIDAD DEL CONTRATO

Un contrato es oponible a terceros cuando produce cualquier efecto susceptible de tener cualquier relevancia jurdica a travs de terceros 15 . Las reglas de la oponibilidad hacen predominar los derechos derivados de un contrato sobre los derechos derivados de otro, favoreciendo su posicin subjetiva de una parte en lugar de la otra; y permiten resolver la litis prescindiendo de la posicin del adquirente 16 . La oponibilidad del contrato es la prevalencia del ttulo contractual de adquisicin sobre el ttulo otorgado al tercero. La oponibilidad del contrato expresa la proteccin del adquirente y responde a la general exigencia de seguridad de la circulacin jurdica 17 . Los contratos de enajenacin tiene por funcin una adquisicin derivativa, es decir, una adquisicin presupone la anterior pertenencia de la situacin jurdica. Si el presupuesto no se verifica o el ttulo del transmitente desaparece, la adquisicin del adquirente entra en conflicto con la posicin

negocio sea vlido, pues la entrega de buena fe sana la falta de titularidad del transmitente, pero no convalida los vicios estructurales del negocio. 15 ROPPO, Vincenzo, Il contratto, en Trattato di diritto privato. Dirigido por Giovanni Iudica e Paolo Zatti, Giuffr Editore, Miln, 2001. Pg. 569. 16 FRANZONI, Massimo, Lopponibilit del contratto en AA. VV., I contratti in generale, Tomo secondo, en Trattato dei contratti, Diretto da Pietro Rescigno, A cura di Enrico Gabrielli, Utet, Turn, 1999. Pg. 1109. 17 VETTORI, Giuseppe, Gli effetti del contratto nei confronti dei terzi en AA.VV., Il contratto in general, en Trattato di diritto privato, Volume XIII, Tomo V, A cura di Mario Bessone, Giappichelli, Turn. Pgs. 77-78.
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del tercero titular. El contrato de enajenacin puede determinar cinco hiptesis de conflicto 18 . En la primera hiptesis el conflicto es entre los adquirentes y los terceros titulares. Los titulares anteriores son los terceros referentes al contrato quienes no han enajenado el derecho al transmitente. Son los casos en que el transmitente vende un bien mueble robado o un bien inmueble ajeno. El inters del adquirente entra en conflicto con el tercero titular que nunca transfiri su situacin jurdica. El artculo 948 del CC es un ejemplo de una oponibilidad basada en la posesin. En la segunda hiptesis, el conflicto se verifica entre los adquirentes y los titulares anteriores que transmitieron el derecho en base a un ttulo invlido o ineficaz. Imagnese un contrato dejado sin efecto por el acreedor-vendedor por falta de pago del deudor-comprador pero el nuevo adquirente desconoce que el contrato original era ineficaz. En la tercera hiptesis, el conflicto se desarrolla entre el adquirente y los titulares originarios en perjuicio del transmitente. Es el caso de quien enajena un bien adquirido por prescripcin adquisitiva por un tercero. Pinsese en el caso de un contrato nulo celebrado entre el comprador y el vendedor sobre un bien inmueble. Luego el vendedor celebra otro contrato sobre el mismo bien pero el transmitente el mismo vendedor perder el derecho de propiedad porque el comprador lo adquiri por prescripcin adquisitiva. La posesin le otorga oponibilidad al comprador. En la cuarta hiptesis el conflicto es entre diferentes adquirentes que el transmitente ha sucesivamente transferido. Aqu estamos en la hiptesis de la concurrencia de acreedores o de pluralidad de ventas. En las cosas muebles la oponibilidad es la posesin (artculo 1136 del CC) y en las cosas
BIANCA, Massimo. Diritto civile, il contratto, III, Nuova ristampa con aggiornamento, Giuffr, Miln, 1998. Pgs. 541-547. CARNEVALI, Ugo, Gli effetti del contrato en AA.VV., Istituzioni di diritto privato, A cura di Mario Bessone, Terza edizione, Giappichelli Editore, Turn, 1996. Pgs. 664-665.
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inmuebles la oponibilidad es la inscripcin (artculo 1135 del CC). Tambin el CC regula las hiptesis de pluralidad de titularidades por la pluralidad de contratos de arrendamiento (artculo 1670) y en la enajenacin de la cosa arrendada (artculo 1708). En la quinta hiptesis el conflicto es entre una de las partes del contrato y los terceros acreedores de la contraparte. Un ejemplo es la proteccin del derecho de crdito mediante fraude a los acreedores. Entonces, el efecto jurdico de la inscripcin es, como regla general, la oponibilidad de los actos inscritos a favor de los terceros en perjuicio de un acto no inscrito o inscrito en fecha posterior 19 . La inscripcin en los registros pblicos es el requisito general de oponibilidad de los contratos inmobiliarios 20 . La inscripcin en el CC est caracterizada por el principio de la declaratividad o la publicidad declarativa 21 que implica que la inscripcin no tiene efecto constitutivo pero la adquisicin se convierte oponible solo si el acto se inscribe en los registros inmobiliarios. Ella crea un eficaz ttulo pero no convalida el acto impugnado. Tambin est regida por el principio registral de prioridad en el sentido que el acto inscrito primero prevalece sobre los actos inscritos sucesivamente aunque sean de fecha anterior. Asimismo, la inscripcin es un requisito de oponibilidad del contrato y por lo tanto es una carga 22 . Para oponer el contrato, el adquirente debe inscribirlo. El contrato no inscrito es inoponible al tercero que inscribi.

Por ejemplo es el caso de la proteccin del contrato de opcin inscrito sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad (artculo 2023 del CC). 20 BIANCA. Diritto civile, il contratto. Ob. cit. Pgs. 547-563. PERLINGIERI, P. y BRIGANTI, E., Pubblicit e trascrizione en PERLINGIERI, Pietro, Manuale di diritto civile, Edizioni Scientifiche Italiane, Npoles, 1997. Pgs. 605-606. ZATTI, Paolo, Pubblicit e prova dei fatti giuridici en ZATTI, Paolo y COLUSSI, Vittorio. Lineamenti di diritto privato. 10 ed, Cedam, Padua, 2005. Pg. 984. 21 GALLO, Paolo. Istituzioni di diritto privato. Seconda edizione, Giappichelli, Turn, 2003. Pg. 482. 22 ROPPO, Vincenzo. Istituzioni di diritto privato. Monduzzi Editore, Bolonia, 1994, pg. 86: La carga es la situacin de quien debe tener un determinado comportamiento, si quiere tener la posibilidad de utilizar cualquier situacin activa,
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Del mismo modo, la inscripcin es el requisito formal de solucin de conflictos entre titularidades 23 . Es comprensible, por eso mismo, que se proteja a quien inscribe una demanda de simulacin o de fraude de acreedores en menoscabo de los subadquirentes de buena fe. El tercero (subadquirente) de buena fe no puede oponer su adquisicin si el ttulo se inscribi despus de la inscripcin de la demanda de simulacin 24 . El Cdigo Civil italiano de 1942 otorga prevalencia a la inscripcin de la demanda de simulacin en detrimento del subadquirente de buena fe: Artculo 2652 del Cdigo Civil italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a inscripcin. Efectos de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se deben inscribir, en cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643, las demandas judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos por ellos previstos: 4. Las demandas dirigidas a la determinacin de la simulacin de actos sujetos a inscripcin. La sentencia que ampara la demanda no perjudica los derechos adquiridos de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripcin de la demanda 25 . En el Per, un intrprete cuidadoso no debera interpretar aisladamente el artculo 194
porque las normas subordinan tal posibilidad a la condicin que l tenga aquel comportamiento. 23 GAZZONI, Francesco. La trascrizione inmobiliare. Tomo primo, Artt. 2643-2645bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda edizione, Giuffr editore, Miln, 1998. Pg. 73. 24 BIANCA, Diritto civile, Il contratto. Ob. cit. Pg. 668. CARNEVALI, Ugo, La simulazione en AA.VV. La disciplina generale dei contratti dalle istituzioni di diritto privato, A cura di Mario Bessone, quarta edizione, Giappichelli, Turn, 1997. Pg. 700. 25 GENTILI, Aurelio, Simulazione en AA.VV. Il contratto in general. En: Trattato di diritto privato, Volume XIII, Tomo V. Ob. cit. Pgs. 612-618. RICCIUTO, Vincenzo, La simulazione, en AA. VV., I contratti in generale, Tomo secondo, en Trattato dei contratti. Ob. cit. Pg. 1424. Esta norma debe ser concordada con otra del cdigo italiano: Artculo 1415. Efectos de la simulacin respecto a terceros.- La simulacin no puede oponerse, ni por las partes contratantes, ni por sus causahabientes ni por los acreedores del transmitente simulado, a los terceros que de buena fe hubieren adquirido derechos del titular aparente, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de simulacin.
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del CC sino, por el contrario, hacer una interpretacin sistemtica entre el

artculo 2016 27 del CC y el numeral 8 del artculo 2019 del CC 28 a fin de aseverar que el subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso no ser protegido si antes ya estaba inscrita una demanda de simulacin. Tampoco puede pretenderse proteger al subadquirente de buena fe si la demanda de ineficacia por fraude a los acreedores estaba inscrita antes de la adquisicin. Nuevamente el Cdigo Civil italiano protege a quien inscribi primero su demanda de ineficacia por accin pauliana: Artculo 2652 del Cdigo Civil italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a inscripcin. Efectos de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se deben inscribir, en cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643, las demandas judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos por ellos previstos: 5. Las demandas de revocacin de los actos sujetos a inscripcin, que han sido realizados en perjuicio de los acreedores. La sentencia que ampara la demanda no perjudica los derechos adquiridos de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripcin de la demanda 29 . Del mismo modo, consideramos que el artculo 197 30 del CC no es autosuficiente. En otros trminos, no bastar que sea un subadquirente a
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Artculo 194.- La simulacin no puede ser opuesta por las partes ni por los terceros perjudicados a quien de buena fe y a ttulo oneroso haya adquirido derechos del titular aparente. 27 Artculo 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
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Artculo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble: 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
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TUCCI, Giuseppe, I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale en AA.VV., Istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pgs. 1170-1171. Es necesario interpretar esta norma italiana con otra: ltimo prrafo del artculo 2901. La ineficacia del acto no perjudica los derechos adquiridos a ttulo oneroso por los terceros de buena fe, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de revocacin.
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ttulo oneroso y de buena fe para favorecerse de las ventajas de proteccin. Ser indispensable que no exista previamente a la adquisicin una inscripcin de una demanda de ineficacia por fraude a los acreedores. Pero, adems, el acreedor deber cumplir la carga de llamar a juicio al subadquirente que inscribi su adquisicin despus de la inscripcin de la demanda de fraude de acreedores 31 .

La resolucin 32 y la rescisin 33 son oponibles si previamente se han inscrito las demandas de resoluciones y de rescisiones. El Cdigo Civil italiano ampara esta proteccin al igual que en los casos de las inscripciones de las demandas de simulacin y de fraude a los acreedores: Artculo 2652 del Cdigo Civil italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a inscripcin. Efectos de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se deben inscribir, en cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643, las demandas judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos por ellos previstos: 1. Las demandas de resolucin de los contratos y aquellas indicadas por el segundo prrafo del artculo 648 y por el ltimo prrafo del artculo 793, las
Artculo 197.- La declaracin de ineficacia del acto no perjudica los derechos adquiridos a ttulo oneroso por los terceros subadquirentes de buena fe. 31 BIANCA, Massimo. Diritto civile, la responsabilit. V, Ristampa, Giuffr, Miln, 1999. Pg. 457. 32 CARNEVALI, Ugo, La risoluzione del contratto en AA.VV. La disciplina generale dei contratti dalle istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pg. 763. TAMPONI, Michele, La risoluzione per inadempimento en en AA. VV., I contratti in generale, Tomo secondo, en Trattato dei contratti, op. cit. Pgs. 1525-1526. Lo confirma la siguiente norma italiana: Segundo prrafo del artculo 1458. Efectos de la resolucin.- La resolucin, aunque se hubiere sido pactada expresamente, no perjudica los derechos adquiridos por los terceros, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de resolucin. 33 CARNEVALI, Ugo, Rescissione del contratto en AA.VV. La disciplina generale dei contratti dalle istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pg. 754. CARPINO, Brunetto, La rescissione del contratto, Art. 1447-1452 C.C., Giuffr, Miln, 2000. Pgs. 123-125. El cdigo italiano prev la misma proteccin: Artculo 1452. Efectos de la rescisin respecto de terceros.- La rescisin del contrato no perjudica los derechos adquiridos por los terceros, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de rescisin.
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demandas de rescisin, las demandas de revocacin de las donaciones, as como aquellas indicadas en el artculo 524. Las sentencias que amparan tales demandas no perjudican los derechos adquiridos de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripcin de la demanda. El ltimo prrafo del artculo 1372 del CC indica que la resolucin o la rescisin no perjudican los derechos adquiridos de buena fe. Opinamos que esta norma debe leerse teniendo en cuenta la proteccin normada en el artculo 2016 del CC y el numeral 8 del artculo 2019 del CC. Como se podr comprobar, no basta ser subaquirente de buena fe y de ttulo oneroso con un contrato inscrito. El solo hecho de ostentar tal calidad es insuficiente. III. CONFLICTO DE INTERESES ENTRE LA NULIDAD Y LA

INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO VS. EL PRINCIPIO DE LA FE PBLICA REGISTRAL Se piensa que la proteccin a los terceros (subadquirentes con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso reguladan en el artculo 2014 del CC tambin es oponible a los contratos nulos o inoponibles. Desde nuestro punto de vista ello no es as. Para fundamentar nuestra posicin compararemos las soluciones italianas y portuguesas a fin de comprender los alcances de la nulidad, de la inoponibilidad y de la publicidad registral en los contratos inmobiliarios. Aprovecharemos la comparacin jurdica de las soluciones de los conflictos de intereses, a fin de determinar los alcances del artculo 2014 del CC. El Cdigo Civil de Italia de 1942 regula los efectos de la nulidad frente a los terceros adquirentes. Artculo 2652 del Cdigo Civil italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a inscripcin. Efectos de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se deben inscribir, en cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643, las demandas judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos por ellos previstos:
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6) Las demandas dirigidas a declarar la nulidad, o pronunciar la anulabilidad de los actos sujetos a inscripcin y las demandas dirigidas a impugnar la validez de la inscripcin. Si la demanda es inscrita despus de cinco aos desde la fecha de la inscripcin del acto impugnado, la sentencia que la ampara no perjudica los derechos adquiridos por cualquier ttulo de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripcin de la demanda. Sin embargo, si la demanda est dirigida a pronunciar la anulabilidad por una causa diversa de la incapacidad legal, la sentencia que la ampara no perjudica los derechos adquiridos de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripcin de la demanda, aunque ella haya sido inscrita antes que transcurra cinco aos de la fecha de la inscripcin del acto impugnado, a condicin de que en este caso los terceros hayan adquirido a ttulo oneroso.

En efecto, la sentencia que declara la nulidad de la enajenacin afecta tambin los derechos de los terceros (subadquirentes con contratos inscritos) siempre y cuando la inscripcin de la demanda de nulidad se haya realizado dentro de los cinco aos de la inscripcin del acto nulo. Por el contrario, la inoponibilidad de la sentencia de nulidad se fundamenta en la buena fe del tercero (subadquirente con contrato inscrito) y en la confianza creada por la ausencia de demandas de nulidad contra el transmitente despus de cinco aos de la inscripcin del acto invlido 34 . El subaquirente de buena fe con contrato inscrito adquiere a non domino por la prolongada inercia de presentar una demanda e inscribirla en cinco aos. La inscripcin es una condictio iuris de la buena fe que permite ser efectiva 35 . De ah que se sostenga que esta es una adquisicin derivativa de

BIANCA. Diritto civile, Il contratto. Ob. cit. Pg. 593. FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro. Della trascrizione. Art. 2643-2696. En Commentario del Codice civile ScialojaBranca. Libro Sesto - Della tutela dei diritti. A cura di Francesco Galgano. Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia,
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34

1995. Pgs. 334-335.

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la ley a non domino 36 . Para comprender esta norma seguiremos un ejemplo propuesto por la doctrina 37 . Ticio vende a Cayo un bien inmueble con un acto nulo. El acto se inscribe el 30 de abril de 2000 y seguidamente Cayo dona el bien a Sempronio, que acepta de buena fe e inscribe a su vez en el 2002. Sucesivamente Ticio pide judicialmente la declaracin de nulidad del acto de compraventa celebrado con Cayo e inscribe la demanda. Si la demanda se inscribe en abril de 2005, la nulidad ser oponible frente a Sempronio si se declara como tal en la sentencia. Pero si la demanda se inscribe despus de abril de 2005, la sentencia no le ser oponible a Sempronio. El acto nulo y la buena fe del adquirente concurren a formar un ttulo eficaz de adquisicin si se dan los siguientes elementos de la secuencia: 1) el acto nulo; 2) la inscripcin del acto nulo; 3) la subadquisicin; 4) la inscripcin de la subadquisicin (antes de la inscripcin de la demanda judicial de nulidad); 5) la buena fe; 6) el transcurso de cinco aos desde la inscripcin del acto nulo, sin que haya sido inscrita demanda judicial de nulidad. Hay que resaltar que esta proteccin a los terceros no se aplica en los casos en que el acto inscrito no es imputable ni siquiera en forma material e indirecta al supuesto transmitente. Pinsese en la inscripcin de un documento falso o del acto estipulado por un falso representante. En tales hiptesis la nulidad o la ineficacia del ttulo se aplican sin lmite de tiempo, incluso frente al subadquirente 38 . Esta experiencia italiana es una prueba adicional que la inoponibilidad es un remedio eficaz contra los terceros subadquirentes de buena fe con ttulo oneroso e inscrito.

36

TRIOLA, Roberto. La trascrizione, Della tutela dei diritti. En: Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bessone, Volume IX. Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turn, 2004. Pg. 217. 37 TRABUCCHI. Ob. cit. Pg. 227. 38 BIGLIAZZI GERI, Lina, BRECCIA, Umberto, BUSNELLI, Francesco D. y NATOLI, Ugo. Derecho civil, hechos y actos jurdicos. Reimpresin de la primera edicin, Traduccin de Fernando Hinestrosa. Reimpresin. Departamento de Publicaciones de la Universidad Externado de Colombia. Bogot. 1995. Tomo I. Volumen 2, Nota (57) de la pg. 1044.
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Como se ha expresado, esta proteccin de poder demandar la nulidad durante el plazo de cinco aos a pesar de la inscripcin del contrato a favor del subadquirente de buena fe no es aplicable al caso del negocio ineficaz que fue celebrado por el representante sin poderes 39 . En efecto, la jurisprudencia italiana ha interpretado que el numeral 6 del artculo 2652 no es aplicable a los negocios jurdicos ineficaces 40 . Esto significa que el negocio jurdico nunca produce efectos jurdicos totales y como tal la posicin jurdica de los terceros (subadquirentes con contratos inscritos) de buena fe y a ttulo oneroso no se convierte en inatacable. Lo anterior implica que los contratos inoponibles por ausencia de legitimidad para contratar son protegidos en perjuicio de los subadquirentes de buena fe con ttulo inscrito y oneroso. As, la sociedad de gananciales, el representado, la copropiedad, la sucesin o el propietario son protegidos respectivamente por la celebracin de contratos entre terceros de buena fe con el cnyuge sin asentimiento del otro cnyuge, por el representante sin autorizacin, por el copropietario sin asentimiento de los otros copropietarios, por un heredero sin participacin de los otros herederos o el vendedor sin autorizacin del verdadero titular. En cuanto a la anulabilidad, se cancela los efectos contractuales respecto a las partes pero no afecta las adquisiciones derivadas a ttulo oneroso de los terceros de buena fe (que ignoren la causa de anulabilidad) incluso antes del transcurso del plazo de cinco aos siempre que no se trate de anulabilidad por incapacidad legal 41 . La adquisicin de los terceros no est tutelada: a) si
FERRI y ZANELLI. Ob. cit. Pg. 336. TRIOLA. Ob. cit. Pg. 219. Tambin concuerda con esta posicin: PUGLIATTI, Salvatore. La trascrizione, La organizzazione e lattuazione della pubblicit patrimoniale. Testo curato e aggiornato da Giovanni Giacobbe e Maria Enza La Torre, en Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Antonio Cicu y Francesco Messineo, Volume XIV, T. 2, Giuffr editore, Miln, 1989. Pg. 476.
40 39

BIANCA. Diritto civile, Il contratto. Ob. cit. Pg. 634. Conforme a una norma del Cdigo italiano: Artculo 1445. Efectos de la anulacin respecto de terceros.- La anulabilidad que no depende de una incapacidad legal no perjudica los

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derechos adquiridos a ttulo oneroso por terceros de buena fe, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de anulabilidad.

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la anulabilidad depende de incapacidad legal; b) si la adquisicin es a ttulo gratuito; y c) si la adquisicin es a ttulo oneroso pero los terceros son de mala fe (o sea: saban de la anulabilidad del negocio) 42 . En Italia, el sistema de la inscripcin protege al tercero subadquirente y de buena fe en las adquisiciones de bienes inmuebles o muebles registrados. En caso de mala fe el tercero no podr adquirir a ttulo derivativo pero solo eventualmente a ttulo originario mediante la prescripcin adquisitiva 43 . La inscripcin no tiene eficacia sanatoria. Para que el subadquirente obtenga proteccin deben producirse diferentes hechos jurdicos como la inscripcin del acto de adquisicin, el transcurso de cinco aos entre la inscripcin del acto de adquisicin y la inscripcin de la demanda judicial; y la buena fe del adquirente que ha adquirido en base a un acto nulo o anulable 44 . El acto nulo sigue sindolo aunque se inscriba y la nulidad puede ser formulada en cualquier momento 45 . El Cdigo de Portugal de 1966 recoge el modelo italiano pero con algunas especificidades. Artculo 291.- Inoponibilidad de la nulidad y de la anulabilidad 1. La declaracin de nulidad o de anulabilidad del negocio jurdico respecto a bienes inmuebles, o a bienes muebles sujetos a inscripcin, no perjudica los derechos adquiridos sobre los mismos bienes, a ttulo oneroso, por el tercero de buena fe, si la inscripcin de la adquisicin fue anterior a la inscripcin de la accin de nulidad o de anulabilidad o a la inscripcin del acuerdo entre las partes acerca de la invalidez del negocio. 2. Los derechos del tercero no son, todava, reconocidos, si la accin fue formulada e inscrita dentro de los tres aos posteriores a la celebracin del negocio.

42
43

BIGLIAZZI GERI, BRECCIA, BUSNELLI y NATOLI. Ob. cit. Pg. 1058.

44 45

GAZZONI, Francesco, Manuale di diritto privato. X edizione aggiornata e con riferimenti di dottrina e di giurisprudenza, Edizioni Scientifiche Italiane, Npoles, 2003. Pg. 976.
PUGLIATTI. Ob. cit. Pg. 474. FERRI y ZANELLI. Ob. cit. Pg. 333.

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3. Se considera de buena fe al tercero adquirente que en el momento de la adquisicin desconoca, sin su culpa, el vicio del negocio nulo o anulable. La legislacin portuguesa 46 busca favorecer al titular del derecho de la declaracin de nulidad o de anulacin en el conflicto con los terceros, y, por otro lado, considera conveniente no prolongar la situacin ms all del plazo de tres aos, por una razn de certeza y seguridad de las relaciones jurdicas 47 . Esta norma busca proteger los legtimos intereses de los terceros y los intereses del trfico jurdico 48 . Para que el tercero (subadquirente) proteja su adquisicin es necesaria que ella sea a ttulo oneroso, de buena fe, registrada antes de la inscripcin de la accin de nulidad o de anulacin o del acuerdo de las partes invalidando el negocio; y que haya transcurrido tres aos desde la celebracin del negocio jurdico. Si se cumplen estos requisitos se produce una verdadera adquisicin registral 49 . No obstante estos requisitos, el verdadero titular puede impugnar el negocio invlido en el periodo de los tres aos y extinguir las consecuencias jurdicas contra el tercero (subadquirente) aunque haya cumplido los requisitos anteriores 50 . El Cdigo Civil portugus tambin considera que el tercero es de mala fe si adquiri el derecho posteriormente a la inscripcin de la accin de simulacin (numeral 3 del artculo 243). Adems, el derecho a la resolucin del contrato es oponible al tercero que no ha registrado su derecho antes de la inscripcin de la accin de resolucin respecto de bienes inmuebles o muebles sujetos a la inscripcin (numeral 2 del artculo 435).

HRSTER, Heinrich Ewald. A parte geral do Cdigo Civil Portugus, Teoria Geral do Direito Civil. Edies Almedina, Coimbra, 2005. Pgs. 601-607. 47 GALVO TELLES, Inocncio. Manual dos contratos em geral. Refundido e actualizado, 4 Edio, Coimbra Editora, 2002. Pg. 364. 48 MOTA PINTO, Carlos Alberto da. Teoria geral do direito civil. 4. Edio por Antnio Pinto Monteiro y Paulo Mota Pinto, Coimbra Editora, Coimbra, 2005. Pgs. 626-627. 49 PAIS DE VASCONCELOS, Pedro. Teoria geral do direito civil. 3 Edio, Edies Almedina, Coimbra, 2005. Pg. 585. MENEZES CORDEIRO. Ob. cit. Pgs. 876-878. 50 OLIVEIRA ASCENSO DE, Jos. Direito civil. Teoria geral. Vol. II, Aces e factos jurdicos, 2 Edio, Coimbra Editora, Coimbra, 2003. Pgs. 392-393.
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El Ttulo IX del Libro II del CC regula la nulidad como remedio principal para proteger los intereses interindividuales. Es una tcnica de control social muy utilizada por los operadores jurdicos por su efectividad porque se dice que la consecuencia jurdica se produce automticamente. Esta aparente ventaja ha enceguecido al legislador peruano cuando opt por no regular los efectos jurdicos de la nulidad. Si un contrato nulo no produce efectos, no hay necesidad de establecer reglas. Ello quiere decir que nunca caben ejecuciones de prestaciones si los contratos son nulos. Si un arrendador arrienda sin saber que el arrendatario pretende utilizar el inmueble arrendado con fines contrarios a las normas de orden pblico o fines inmorales, tendr que devolver las rentas pagadas a pesar que hizo lo necesario para desalojarlo apenas tuvo conocimiento del uso con fin ilcito del bien. El arrendador no podr reclamar las rentas porque los contratos nunca producen efectos jurdicos. Ello es totalmente falso y adems esta idea promueve los enriquecimientos injustificados. Entonces, el CC no regula los efectos jurdicos de la nulidad. Ello puede resultar justificable cuando se dice ingenuamente que los contratos nulos nunca producen efectos jurdicos. Muchas veces el contrato nulo, antes de la declaracin de nulidad, produce efectos fcticos y por eso se hace necesario regular cmo la situacin fctica se puede adecuar a la situacin jurdica de un contrato declarado nulo 51 . Un cdigo civil debe reglamentar los efectos de retroactividad, de restitucin y de proteccin de terceros cuando un contrato se declare nulo. El CC no dice nada y ello es grave. El cdigo omite decir qu sucedera si las partes se ponen de acuerdo y dejan sin efecto el contrato nulo. Es claro que la intervencin del juez o del rbitro resulta innecesaria salvo que se asuma una posicin ideolgica intervencionista en el contenido de los contratos. Lo que debe quedar claro es que si las partes mismas se dan cuenta de la nulidad del contrato, es perfectamente posible que ellas mismas lo dejen sin efecto sin perjudicar a terceros. Pensar lo contrario es no tener la ms

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PAIS DE VASCONCELOS. Ob. cit. Pg. 584.

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mnima idea que la contratacin es simplemente un intercambio de bienes y de servicios para satisfacer necesidades mediante actos normativos, vinculantes, programticos y performativos. El Libro II del Cdigo Civil no dice nada si la declaracin de nulidad del contrato respecto a bienes inmuebles o a bienes muebles sujetos a inscripcin, perjudica o no los derechos adquiridos sobre los mismos bienes, a ttulo oneroso, por el tercero de buena fe. Tampoco regula la hiptesis de la inscripcin de la demanda de nulidad inscrita en los Registros Pblicos antes o despus de la inscripcin de la adquisicin. Esta ausencia de regulacin nace de la idea que el contrato nulo siempre es oponible a los terceros pero no basta decirlo sino que hay que regularlo. Para suplir este silencio habr que acudir a la norma que contiene el principio registral de prioridad. Otros pueden decir que el artculo 2014 del CC es la solucin para suplir la laguna mencionada. Ello es incorrecto. Tal norma import una norma espaola que no tiene antecedente en los sistemas jurdicos italiano y portugus. Es una norma defectuosa 52 . La norma fuente es el artculo 34 de la Ley de 30 de diciembre de 1944 segn texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946, que a la letra dice: Artculo 34. El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transmitente. Pero esta norma tiene excepciones: Artculo 37. Las acciones
52

Como lo seala correctamente: GONZALES BARRN, Gunther. El principio de fe pblica registral: Una necesaria aclaracin. En: Temas de Derecho Registral. Ediciones Legales, Lima, 2000. Pgs. 135-140.

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rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que haya inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta ley. Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior: 1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explcitamente en el Registro. 2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro. 3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen. 4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarn a tercero: a. Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito. b. Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso, hubiese sido cmplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicar, por s solo, complicidad en el fraude. En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la enajenacin fraudulenta. En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este artculo, se podrn ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan. La doctrina espaola ha establecido los siguientes requisitos para obtener los efectos protectores de la adquisicin originaria ex lege y a non domino 53 : a) Ha de tratarse de tercero adquirente de derechos reales; b) Ha de adquirir derechos de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral y no de los hechos de los que se derivan aquella inexactitud) 54 ; c) Ha de ser
53

54

PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos reales. Derecho hipotecario. Segunda edicin, Universidad de Madrid, Seccin de publicaciones, Madrid, 1986. Pgs. 594-597. ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis Roca. Derecho hipotecario. Segunda edicin, Tomo I, Bosch, Barcelona, 1979. Pags. 645-780.

Este concepto de buena fe es tomado en cuenta en la jurisprudencia peruana: Considerando sexto de la Casacin N 381-2001-San Romn del 19 de octubre de 2001 publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2002. Considerando
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adquirente a ttulo oneroso; d) Ha de adquirir los derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) Ha de inscribir su derecho el adquirente. Fjese que una de las excepciones a la proteccin del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso es la proteccin de fraude a los acreedores sin prever la existencia previa de una inscripcin de una demanda de ineficacia por fraude a los acreedores. Esta solucin es inadecuada porque no se protege efectivamente los intereses de los subadquirentes porque estos estn equivocadamente subordinados a los de los acreedores para la ley espaola. La proteccin de la oponibilidad de la inscripcin de las demandas no funciona en la ley espaola. En el ltimo prrafo del artculo 20 de la Ley Hipotecaria espaola se prohbe expresamente tomarse anotacin de demanda, embargo o prohibicin de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se

tercero de la Casacin N 3017-2000-Lima de 30 de mayo de 2001 publicada en el diario oficial El Peruano el 5 de noviembre de 2001. Considerandos tercero y sexto de la Casacin N 1475-2000-Lima de 9 de julio de 2002 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de setiembre de 2003. Considerandos sexto y stimo de la Casacin N 2011-2001-Ica de 5 de diciembre de 2003 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de junio de 2004. Considerando tercero de la Casacin N 18762003-Lima de 13 de abril de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de agosto de 2004. Considerandos stimo y dcimo de la Casacin N 741-2003Lambayeque de 25 de agosto de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005. Considerando sexto de la Casacin N 2758-2002-La Libertad de 9 de noviembre de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005. Considerando cuarto de la Casacin N 2235-2003-Piura de 17 de mayo de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2006. Considerandos stimo y octavo de la Casacin N 1435-2002-La Libertad de 1 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2005. Considerando dcimo noveno de la Casacin N 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006. Considerando tercero de la Casacin N 1062-2004- Lima de 3 de agosto de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2005. Considerando sexto de la Casacin N 2134-2004-Lambayeque de 19 de octubre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de junio de 2006. Considerando undcimo de la Casacin N 652 2005-Tumbes de 8 de marzo de 2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de julio de 2006. Considerando stimo de la Casacin N 1783-2006-Cusco de 10 de agosto de 2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2006.
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ha dirigido el procedimiento. El artculo 34 de la Ley Hipotecaria espaola busca otorgar seguridad y proteccin a los terceros adquirentes porque ellos confiaron en las declaraciones incontrovertibles del registro que se reputa siempre exacto en su favor 55 . El principio de la fe pblica registral tambin es hablado y escrito como buena fe registral. Basta un ejemplo. As se dice que la buena fe registral en la Ley Hipotecaria espaola es la configuradora del principio de prioridad registral, exige el desconocimiento de la verdadera situacin del inmueble en la parte no reflejada registralmente con la imposibilidad de conocer la exactitud mediante una actuacin mnimamente diligente, sin ser preciso desarrollar una especial labor investigadora, (entre otras, Sentencia del 17 de octubre de 1989, Sentencia de 5 de diciembre del 1996 y Sentencia de 18 de febrero de 2005) 56 . Este concepto de buena fe entendido como desconocimiento de la inexactitud registral no debe ser utilizado para interpretar el artculo 2014 del CC. La buena fe en la norma en mencin consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial 57 . La proteccin del
LASARTE LVAREZ, Carlos. Principios de Derecho Civil. Tomo quinto. Cuarta edicin, Marcial Pons, Madrid, 2005, pgs. 371-372. 56 FERNNDEZ DE PALENCIA, Elena Bellod, Nulidad: error relevante, diligencia, buena fe, confianza, asiento de presentacin, anotacin preventiva de embargo, notas simples informativas, en Nulidad, Comentarios de sentencias, nulidad de los actos jurdicos http://www.codigo-civil.info/nulidad/lodel/document.php?id=367 (acceso el 4 de abril de 2007). Conforme: CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Seguridad jurdica y revisin crtica de los principios hipotecarios. Marcial Pons, Madrid, 1994, pgs. 41-42. DE NGEL YAGEZ, Ricardo. Apariencia jurdica, posesin y publicidad inmobiliaria registral. Publicaciones de la Universidad de Deusto, Bilbao, 1982, pgs. 122-126. 57 GAZZONI. La trascrizione inmobiliare. Ob. cit. Pg. 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Ob. cit. Pgs. 14-15. Este concepto ha sido recogido por un sector de la jurisprudencia peruana: En el considerando tercero de la Casacin N 2125-1999Lambayeque del 19 de octubre de 2001 publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de mayo de 2002 el tercero no ha actuado de buena fe porque el demandante desde la fecha que adquiri el inmueble ha estado ejerciendo plenamente la posesin del mismo; y adems en la inspeccin ocular del predio el banco debi advertir la posesin del actor. En el Considerando cuarto de la Casacin N 33712001-Lima del 25 de setiembre de 2002 publicada en el diario oficial El Peruano el
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tercero de buena fe constituye el fundamento tico de la inscripcin la cual confiere seguridad al trfico jurdico 58 . El hecho de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el registro es una miopa. Por ejemplo, la verificacin de quien posee la cosa inmueble es fundamental para comprobar la buena fe del subadquirente con ttulo inscrito y oneroso. Por eso compartimos la afirmacin que la buena fe del tercer adquirente no puede pesar ms que la realidad misma 59 . La doctrina espaola sostiene que la proteccin de la fe pblica registral implica una prdida del derecho del dominus, una adquisicin a non domino 60 automtica y el nacimiento de acciones personales de tipo indemnizatorio a favor del dominus 61 . Uno de los efectos principales del artculo 34 de la ley espaola es la aniquilacin del derecho del ttulo del transmitente.

20 de abril de 2003 se determin que el tercero no acto de buena fe porque la compraventa era simulada porque se enajen el bien sabiendo que se haba pedido judicialmente el otorgamiento de escritura pblica, por el vnculo de familiaridad entre los demandados, por la subvaluacin del precio de venta y por la intervencin del mismo abogado para defender a las demandadas en los procesos de otorgamiento de escritura pblica y de desalojo. En la Casacin N 1788-2003 la compradora conoca la venta irregular desde que su representante legal formaba parte del estudio jurdico que asumi la defensa legal de la vendedora en el proceso de nulidad de acuerdos societarios. Asimismo, en la Casacin N 2023-2001 la presuncin de buena fe se desvanece si se ha verificado la existencia de una cuenta corriente en la propia entidad bancaria demandada a favor de la empresa de la cual laboraba la actora y sus cnyuge son sus titulares, cuenta que fue abierta con anterioridad al acto jurdico materia de nulidad. En el considerando octavo de la Casacin N 190-2004-Cusco del 6 de setiembre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de febrero de 2006 se estableci que la actuacin de los terceros de buena fe se aprecia tambin desde que levantaron una construccin de material noble de tres pisos. En el considerando stimo de la Casacin N 1634 2005-Lima del 18 de abril de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de octubre de 2006 la subadquirente con ttulo inscrito y oneroso reconoci que su transmitente no posea el bien inmueble. Ello se corrobor cuando se aperson a constatar que el bien estaba siendo posedo por los anteriores propietarios. 58 FERRI y ZANELLI. Ob. cit. Pgs. 50-51. 59 GONZALES BARRN. Derechos reales. Ob. cit. Pg. 741. 60 Tambin lo considera as nuestra jurisprudencia: Considerando octavo de la Casacin N 381-2001-San Romn de 19 de octubre de 2001 publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2002. 61 ROCA SASTRE y ROCA SASTRE MUNCUNILL. Ob. cit. Pags. 768-780.
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Finalmente, la ley espaola es interpretada en el sentido que los ttulos de dominio o de los otros derechos reales sobre los bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudican al tercero 62 . Por eso, el artculo 2014 del CC para los seguidores de la doctrina espaola convierte en inatacable la adquisicin del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso. En tal sentido, no se le puede oponer a la adquisicin ninguna nulidad o inoponibilidad del ttulo del transmitente. No obstante ello, se ha interpretado que el mantenimiento de la adquisicin del tercero adquirente se verifica en los casos de anulabilidad, rescisin o resolucin del especfico negocio jurdico pero no en la nulidad. Esta interpretacin se justifica dice esta doctrina porque los derechos del subadquirente no pueden resultar protegidos por el artculo 2014 del CC por estar en juego los principios superiores del orden pblico, la moral y las buenas costumbres, que determinan que los negocios radicalmente nulos no subsanables, ni por confirmacin, ni por prescripcin, ni por ningn otro medio, no pueden producir efectos negociales de ninguna ndole 63 . En contraposicin a esta opinin se ha manifestado que la situacin patolgica de falta de coincidencia entre la realidad registral y la realidad extra registral obliga a que las causas de resolucin o nulidad no inscritas sean tenidas como inexistentes para el tercero cualificado 64 . Coherentemente con esta posicin se afirma que las nulidades radicales afectantes de los negocios antecedentes s influyen en las sucesivas transmisiones de propiedad (trascendencia de la nulidad), salvo cuando el tercero subadquirente rene los requisitos de proteccin establecidos
62 63

DE ANGEL YAGEZ. Ob. cit. Pgs. 126-127. PALACIOS MARTNEZ, Eric. La nulidad del negocio jurdico, Principios generales y su aplicacin prctica. Jurista Editores, Lima, 2002. Pg.161. 64 GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de derecho registral inmobiliario. Segunda edicin, Jurista Editores, Lima, 2004. Pg. 979.
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establecidos por el principio de fe pblica registral (artculo 2014). De esta manera se asevera que el principio de fe pblica es una excepcin a la falta del poder de disposicin, aunque suplido por la ley en base a la tutela de la confianza generada por los pronunciamientos del Registro, y por lo que el legislador a semejanza de lo ocurrido con los bienes muebles se ha visto en la necesidad de establecer una regla de adquisicin a non domino que le permita mantener la seguridad jurdica en el trfico patrimonial sobre inmuebles 65 . Es evidente que el artculo 2014 del CC protege el valor de la seguridad de la circulacin jurdica 66 . No obstante ello la nulidad siempre es oponible a los terceros 67 porque protege preponderantemente valores humanos ticos- jurdicos 68 . Esta proteccin debe ejercerse mediante la inscripcin de una demanda en un plazo determinado y ser oponible a tales terceros si sucesivamente es amparada en una sentencia 69 . El contrato es

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GONZALES BARRN, Tratado de derecho registral inmobiliario. Ob. cit. Pgs. 989990. Esta posicin encuentra respaldo en alguna jurisprudencia: Considerandos segundo y cuarto de la Casacin N 2134-2004-Lambayeque de 19 de octubre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de junio de 2006. 66 El Tribunal Constitucional en el caso del Colegio de Notarios de Junn, Exp. 00162002-AI/TC de 30 de abril de 2003 loha reconocido implcitamente: Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los trminos que nuestra Constitucin lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurdica que la oponibilidad otorga, las consecuencias econmicas que a ella le son consubstanciales. Tambin la jurisprudencia judicial: Considerando tercero de la Casacin N 3371-2001-Lima de 25 de setiembre de 2002 publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de abril de 2003. Considerando sexto de la Casacin N 2758-2002- La Libertad de 9 de noviembre de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005. Considerando tercero de la Casacin N 683-2004-Lima de 28 de junio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006. Considerando dcimo de la Casacin N 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006. Considerando tercero de la Casacin N 1065-2005-Huancavelica de 28 de noviembre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de julio de 2006. 67 ROPPO. Istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pg. 544. 68 FALZEA, Angelo. Introduzione alle scienze giuridiche. Parte prima, Il concetto del diritto, Quarta edizione riveduta, Guiffr Editore, Miln, 1992, pgs. 482-483: El derecho se ocupa de la parte del mundo histrico-real al cual pertenece los valores humanos ticos-jurdicos. 69 TORRENTE, Andrea y SCHLESINGER, Piero. Manuale di diritto privato. Diciassettima edizione, Giuffr, Miln, 2004. Pg. 1051.
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un acto que produce, modifica o extingue normas jurdicas (concepcin normativa) y asimismo es un acto vinculante de privada reglamentacin de intereses (concepcin axiolgica). Pero tambin es un acto programtico (concepcin programtica) y un acto de comunicacin social (concepcin performativa). Sostenemos que la nulidad normada en el Ttulo IX del Libro II del Cdigo Civil es una nulidad pensada como un juicio de valor de deber ser. Vlido es el contrato que vale porque su valor es compatible con los valores del ordenamiento estatal 70 . Para el ordenamiento jurdico no es suficiente que se ejerciten los derechos y se cumplan las obligaciones, que se realicen los deberes o se regulen intereses, de manera formal conforme al texto literal de las normas; sino que es necesario que el ejercicio del derecho, el cumplimiento del deber, la realizacin del deber se caractericen por un suplemento de moralidad que es expresin de aquel principio de la solidaridad humana y de respeto recproco que todo individuo debe recibir y dar a otro individuo 71 . Entonces, invlido es el contrato que no vale por contener valores incompatibles con aquellos del ordenamiento estatal. Dentro de esta concepcin, el contrato nulo puede afectar al subadquirente con contrato inscrito, a ttulo oneroso y de buena fe siempre y cuando se inscriba la demanda dentro del plazo de prescripcin para ejercer la accin de nulidad. Lo mismo sera aplicable a la demanda inscrita de inoponibilidad sin lmite en el tiempo por cuanto el CC no ha normado expresamente un plazo determinado para ejercer las acciones de inoponibilidad. Optamos como regla general por proteger la intangibilidad de la esfera jurdica de todo sujeto en nombre de la seguridad esttica de las adquisiciones a fin que ninguno disponga de su situacin jurdica. El sujeto tiene la autonoma

La nocin de contrato en el marco del Estado constitucional de derecho se remite al principio de autonoma de la voluntad, previsto en el artculo 2, inciso 24, literal a de la Constitucin (...). (...) el principio de autonoma de la voluntad no debe ser entendido de manera absoluta, sino dentro de los valores y principios constitucionales [caso Fernando Cantuarias Salaverry, Exp. N 6167-2005-PHC/TC, fundamentos 16 y 17]. 71 FERRI, Giovanni Battista. Buon costume e codice civile. En: Saggi di diritto civile, Ristampa riveduta e corretta della seconda edizione, Maggioli Editore, Rimini, 1994. Pag. 512.
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de disponer de su esfera jurdica 72 . De ah que se dar relevancia a los hechos internos (proteccin a la autonoma de disposicin) y no visibles (limitadamente oponibles al tercero de buena fe). Excepcionalmente y en algunos casos, es pertinente proteger la seguridad dinmica de las adquisiciones mediante los procedimientos exteriorizados formales, conocibles y publicitados que los privados tendrn la carga de seguir si quieren que se verifiquen los efectos jurdicos programados 73 . Esta proteccin da relevancia a los hechos externos (oponibles al tercero). Todos los ordenamientos jurdicos sufren y se benefician o de la seguridad esttica o de la seguridad dinmica de las adquisiciones 74 en mayor o en menor medida. La seguridad esttica de las adquisiciones (llamada as por Sacco) o la proteccin de los derechos subjetivos (denominada as por Ehrenberg 75 ) impone cargas de conservacin para proteger los intereses preconstituidos. De otro lado, la seguridad dinmica de las adquisiciones (denominada as por Sacco) o la proteccin de los trficos (llamada as por Ehrenberg) establece la carga de determinacin de la realidad por cuenta de los sujetos para favorecer la agilidad de las mutaciones jurdicas. De tal manera, el mbito de intangibilidad de los intereses preconstituidos se va restringiendo y, a medida que se limita la carga de determinacin por cuenta de los terceros, se introducen y agrandan las cargas de conservacin de los intereses por cuenta de los titulares. Estos ltimos, por lo tanto, no pueden considerarse satisfechos con la obtencin de la garanta originaria del derecho para sus intereses, sino que deben hacerse merecedores, asimismo, de la conservacin de dicha garanta, con la adopcin de un comportamiento
SACCO, Rodolfo. Il fatto, latto, Il negozio, con la colaboracin de Paola CISIANO. En: Trattato di diritto civile diretto da Rodolfo Sacco, Utet Giuridica, Turn, 2005. Pgs. 60-61. 73 SACCO. Ob. cit. Pg. 61. 74 SACCO. Ob. cit. Pg. 63. 75 EHRENBERG. Rechtssicherheit und Verkehrssicherheit, en Jahrb. fr die Dogmatic, 1904. Pgs. 273 y sgtes. Citadopor FALZEA, Angelo. Apparenza en Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffr Editore, Miln, 1997. Pg. 843. Tambin en: El principio de la apariencia, Traduccin de Leysser L. Len, en Derecho. Pg. 202.
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diligente, capaz de no poner en riesgo, por imprudencia o por determinacin consciente, la proteccin de la ley 76 . Por ejemplo, el titular de las cargas de conservacin debe inscribir la demanda de nulidad en el plazo legal fijado o el titular de la carga de determinacin debe actuar de buena fe. Nuestra propuesta de interpretacin del 2014 del CC busca garantizar predominantemente la seguridad esttica de las adquisiciones o la proteccin de los derechos subjetivos. Esta no implica reducir la importancia de la tutela de la seguridad dinmica de las adquisiciones o la proteccin de los trficos. Por el contrario, el titular del inters jurdico preconstituido debe cumplir las cargas para conservar su posicin jurdica, pero, al mismo tiempo el tercero del inters posterior o sobrevenido titular de la carga de determinacin ser protegido siempre y cuando cumpla con algunas condiciones expresamente establecidas por la ley. As, toda limitacin de la carga de determinacin conlleva una acentuacin de la carga de conservacin 77 . Para llegar a esta afirmacin final hemos utilizado la comparacin jurdica que tiene como objetivo principal conocer el Derecho y como objetivo secundario mejorar el Derecho nacional. La comparacin de reglas pertenecientes a varios sistemas jurdicos sirve para establecer en qu medida son idnticas y en qu medida se diferencian 78 . Las reglas pueden provenir de argumentos legislativos, doctrinales y jurisprudenciales. Comparar permitir aprender no tanto una solucin sino un modo de razonar. En fin, la comparacin es una actividad cientfica para estudiar las semejanzas y las diferencias entre varios sistemas jurdicos. El trabajo del comparatista debe consistir se dice sabiamente en la determinacin de aquellos momentos relevantes en los discursos sobre el derecho formulados en los diversos ordenamientos para hacer ver los valores que con ellos se

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FALZEA, Apparenza. Ob. cit. Pg. 843. Tambin en: El principio de la apariencia. Ob. cit. Pg. 202. 77 FALZEA, Apparenza. Ob. cit. Pg. 844. Tambin en: El principio de la apariencia. Ob. cit. Pg. 203. 78 SACCO, Rodolfo, La comparazione giuridica. En: GAMBARO, Antonio y SACCO, Rodolfo, Sistema giuridici comparati, Utet, Turn, 1996. Pgs. 1-6.
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quieren promover 79 . El tema de la proteccin del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso podr ser mejor entendido si se estudian los sistemas jurdicos italiano y portugus. Ellos regulan y valoran convenientemente los problemas jurdicamente relevantes de los efectos jurdicos del contrato nulo o inoponible. El sistema jurdico espaol pretende dar una solucin conforme al modelo de la transferencia de propiedad abstracta del Cdigo Civil alemn de 1900 80 mediante el otorgamiento de una proteccin ms intensa del tercero y lo dispensa de una justificacin especfica de su conducta cuando l puede invocar el contenido del documento formal 81 . Por consiguiente, es un error histrico y asistemtico decir que la inscripcin del ttulo oneroso del tercero (subadquirente) de buena fe es constitutiva en el sentido que mantiene su adquisicin aun en contra de lo que dicta el derecho comn 82 . De la comparacin jurdica realizada debemos concluir que el artculo 2014 del CC debe estar sometido a las mutaciones del ttulo del transmitente 83 . En ese sentido, el Artculo VIII del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos est debe interpretarse en una restrictivamente. interpretacin Esta interpretacin tambin basada jurdica

sociolgica. Se ha dicho que en el Per la falta de honestidad, de eficiencia y de rapidez en el sistema judicial generan un riesgo permanente para todo
SOMMA, Alessandro. Temi e problemi di diritto privato. II. En: Tecniche e valori nella ricerca comparatistica. Giappichelli, Turn, 2005. Pg. 69. 80 Para conocer lo que realmente implica un sistema de transferencia abstracto de propiedad: KUPISCH, Berthold, Causalit e astrattezza, en Vendita e trasferimento della propiet nella prospettiva storico-comparatistica, Tomo II, A cura di Letizia Vacca, Giuffr Editore, 1991. Pgs. 438-439. 81 FALZEA, Apparenza. Ob. cit. Pg. 816. Asimismo en: El principio de la apariencia. Ob. cit. Pg. 181. 82 ALIAGA HUARIPATA, Luis, Principio de fe pblica registral en Cdigo Civil Comentado, Tomo X, Gaceta Jurdica, Lima, 2005, pg. 424. Tambin en: La eficacia sustantiva de las inscripciones en el ordenamiento jurdico peruano en Actualidad Jurdica, Tomo 143, Octubre, Gaceta Jurdica, Lima, 2005. Pg. 45. 83 En los Considerandos tercero y cuarto de la Casacin N 857-2000-Lima de 18 de octubre de 2000 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de enero de 2001 se manifiesta que el artculo 2014 del CC no debe ser aplicado cuando la supuesta deudora no ha intervenido por ella misma ni por apoderado en la celebracin del contrato con mutuo con garanta hipotecaria toda vez que su firma fue falsificada y adems no se encontraba en el pas en la fecha de la suscripcin del contrato.
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propietario 84 . Esta afirmacin es insuficiente y probablemente revisable por su carcter absoluto. El problema es ms complejo. En nuestro pas es lamentable decirlo se vive de la cultura del engao y muchos se valen de las interpretacionesimportadas del sistema jurdico espaol del artculo 2014 del CC para obtener ventajas indebidas. Actualmente un propietario con su ttulo inscrito no puede estar seguro de oponer su derecho de propiedad. Los estafadores se valen de los terceros (subadquirentes con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso mediante la apropiacin ilegal del bien de su verdadero propietario para obtener beneficios 85 . El ordenamiento jurdico no puede separarse del ambiente cultural en que se halla inmerso. Por eso la solucin adecuada de los casos tambin se impone mediante continuas reconstrucciones interpretativas del ordenamiento vigente 86 . Por eso consideramos que la interpretacin del artculo 2014 del CC debe basarse en los sistemas jurdicos italiano y portugus. De ah que proponemos un modo distinto de entender el 2014 del CC tomando en cuenta los intereses regulados y valorados. Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una eleccin: si escoge el primero se debe negar al acto o negocio aquella eficacia que sera necesaria para garantizar el segundo; si escoge el segundo, ser necesario dar eficacia al acto o negocio, con el consiguiente sacrificio del primero 87 . Por consiguiente, nuestra respuesta a la pregunta formulada es que el CC protege como regla general el ttulo inscrito del transmitente en

Ello se comprueba conociendo los casos resueltos por la jurisprudencia. Los casos judiciales que se mencionan en este trabajo son un claro ejemplo del comportamiento inmoral de los contratantes. 86 ZAGREBELSKY, Gustavo. El derecho dctil. Ley, derechos, justicia. Traduccin de Marina Gascn, Editorial Trotta, Madrid, 1995. Pg. 138. 87 FALZEA, Apparenza. Ob. cit. Pg. 845. Tambin en: El principio de la apariencia. Ob. cit. Pg. 203.
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WEBB, Richard, BEUERMANN, Diether y REVILLA, Carla. La construccin del derecho de propiedad. El caso de los asentamientos humanos en el Per. Colegio de Notarios de Lima, 2006. Pg. 67.
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detrimento del ttulo inscrito del subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso. El artculo 2014 del CC protege un inters pero en forma relativa. IV. PROPUESTA DE REFORMA DEL ARTCULO 2014 DEL

CDIGO CIVIL La propuesta 88 de reforma tiene la siguiente redaccin y errneamente se denomina como principio de buena fe registral en lugar de principio de fe pblica registral: Artculo 2014.- Principio de buena fe registral. 1. En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere algn derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales o en los ttulos archivados correspondientes. 2. En el caso de los Registros de Personas Jurdicas y Naturales, la posterior inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicar a quien de buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algn beneficio patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o en los ttulos archivados. 3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud de los asientos registrales o de los ttulos archivados correspondientes. 4. Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o anulables con arreglo a este Cdigo o a otras leyes.

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RETEGUI TOMATIS, Manuel, Reformas al Libro IX: Registros Pblicos. En: Propuestas de reforma al Cdigo Civil, Separata Especial del diario oficial El Peruano, 11 de abril de 2006. Pgs. 22-23. Por Resolucin Ministerial N 043- 2006JUS, publicada el 5 de febrero de 2006 en el diario oficial El Peruano, las propuestas se convirtieron en reformas urgentes al Cdigo Civil.
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En la Exposicin de Motivos se pone en relieve que se ha eliminado la onerosidad del acto como requisito para constituirse en tercero registral, de manera tal, que quien adquiera un derecho a ttulo gratuito tambin pueda invocar los beneficios de este artculo, siempre y cuando rena los requisitos taxativamente sealados en l. No se indica la razn de extender la proteccin a los actos a ttulo gratuito. Adems, en el numeral 1 se precisa y se limitan las causas nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin nicamente a las que aparecen en los asientos registrales y en los ttulos archivados 89 . Tambin se incluye la nulidad como una causal adicional a las existentes. El numeral 4 de la propuesta se asevera que la proteccin del tercero no convalida el acto nulo. Por ltimo, se extiende el principio de la fe pblica registral a los actos celebrados sobre la base de los asientos registrales y ttulos archivados publicitados en el Registro de Personas Naturales y en el Registro de Personas Jurdicas. Simplemente debemos decir que esta propuesta incurre en los mismos errores del actual 2014 del CC y del antiguo 1052 90 del Cdigo Civil de 1936. No se protegen a quienes son titulares del derecho de pedir la nulidad o la inoponibilidad. Estos intereses deben ser debidamente protegidos y por eso es inadecuado privilegiar ciegamente la proteccin basada exclusivamente en los Registros Pblicos.

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La jurisprudencia ha establecido que a fin de asegurar de la proteccin del artculo 2014 del CC no solo implica leer el resumen del asiento registral, sino tambin tomar conocimiento de los ttulos que le dieron origen: Considerando dcimo noveno de la Casacin N 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006. 90 Artculo 1052.- Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por ttulo oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del ttulo anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.
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En nuestro sistema jurdico es regla que las adquisiciones a non domino sern protegidas si el ttulo del transmitente es perfectamente vlido (es decir, idneo) 91 . Esta propuesta de modificar la norma en mencin es una prueba adicional de la ausencia de una cultura de la codificacin civil 92 . Se cree ingenuamente que la modificacin particular de una norma modificar la realidad. Muchas normas del CC deben ser modificadas no por leyes sino por modos nuevos de interpretacin basados en argumentos consistentes.

V. CONCLUSIONES 1. El desconocimiento de los mecanismos de proteccin para terceros (subadquirentes con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso regulados coherentemente en los sistemas jurdicos italiano y portugus es la razn de la creencia que el artculo 2014 del CC se superpone a otros mecanismos de proteccin como la nulidad o la inoponibilidad. 2. El artculo 2014 del CC protege al tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso siempre que no exista previamente una inscripcin de una demanda de simulacin, de fraude a los acreedores, de resolucin o de rescisin. 3. El artculo 2014 del CC tutela al tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso siempre que no exista previamente una inscripcin de una demanda de nulidad o de inoponibilidad. Empero, la declaracin de nulidad puede ser pedida dentro del plazo prescriptorio. Y la accin de inoponibilidad por ausencia de legitimidad para contratar puede ser ejercida en cualquier momento porque ella es imprescriptible.

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GAZZONI. La trascrizione inmobiliare. Ob. cit. Pg. 32. LEN, Leysser L., Universidad y Cultura de la Codificacin Civil, en Global Jurist, Vol. 7, Iss. 1 (Topics), Article I, The Berkeley Electronic Press, 2007. Pg. 4. (Tambin en: http://www.bepress.com./gj/vol7/iss1/art1).
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4. El artculo 2014 del CC no protege al tercero (subadquiente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso si el ttulo del transmitente es declarado nulo si la demanda se inscribe dentro del plazo de prescripcin o inoponible por falta de legitimidad para contratar. 5. La Casacin N 336-2006-Lima aplica indebidamente el artculo 2014 del CC para inaplicar el primer prrafo del artculo 315 del CC. El artculo 2014 del CC protege relativamente a los subadquirentes con contratos inscritos de buena fe y a ttulo oneroso porque es una norma impracticable frente a los contratos declarados nulos si son pedidos dentro del plazo legal o inoponibles por ausencia de legitimidad para contratar.

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