TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

SENTENÇA

Processo nº: 001.09.104637-9 - Procedimento Ordinário (em Geral)

Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo -
Bancoop
Requerido: Arnaldo Carvalho de Lima

MM. Juiz de Direito: Edgard Silva Rosa

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP ajuizou ação de
cobrança, pelo rito ordinário, contra ARNALDO CARVALHO DE
LIMA. Em síntese, alega que o réu adquiriu o bem imóvel
pormenorizado na inicial, onde se comprometeu a efetivar os
pagamentos, que redundariam na aquisição do aludido bem. Salienta
que, como cooperada, deve arcar com os gastos do empreendimento,
no limite de sua cota parte. No entanto, deixou de adimplir o valor do
resíduo apurado, sendo necessário que haja pagamento
correspondente, sob pena de proporcionar mais encargos aos
cooperados adimplentes. Aduziu que deve haver observância do
estatuto social, que prevê a possibilidade do referido pagamento, bem
como destacou que há documentos, que se encontram à disposição
dos cooperados, que comprovam a aferição da necessidade da
cobrança do resíduo. Por fim, pugnou pela procedência da demanda,
para condenar o réu ao pagamento do valor em aberto. Juntou os
documentos de fls. 19/76.

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O réu compareceu espontaneamente ao

processo e apresentou tempestiva contestação, arguindo conexão
com processo em curso perante a 15ª Vara Cível Central, onde se
discute a legalidade da cobrança do resíduo. No tocante ao mérito,
destaca que o valor cobrado não se justifica e foi apurado de modo
unilateral pela autora. Assim, nega a legalidade da cobrança, bem
como a qualidade de cooperativa da autora, propugnando pela
improcedência do pedido (fls. 90/114, com os documentos de fls. 330).

É O RELATÓRIO.

Procedo ao julgamento antecipado da

lide, nos termos do disposto no artigo 330, inciso I, do CPC.

Rejeito o pedido preliminar de reunião

de processos, tendo em vista que este se encontra apto a suportar o
julgamento, por considerar o Juízo desnecessária, no caso, a
produção de prova pericial. Ora, ao juiz é facultado ordenar a reunião
de ações conexas, pois o artigo 105 do CPC deixa claro que se trata
de norma não cogente (“havendo conexão ... o juiz ... pode ordenar a
reuniões de ações”). Assim sendo, rejeito a preliminar e desde logo
julgo a causa, fazendo-o para rejeitar a pretensão deduzida na inicial.

Resta incontroverso nos autos que os

litigantes celebraram contrato através do qual o réu aderiu à realização
de um empreendimento, mediante pagamento de forma parcelada do
preço.

O preço, como parte essencial que integra

o contrato, é dado pelas condições contemporâneas do mercado,
sendo em regra inalterável, salvo modificações extraordinárias e
supervenientes que justifiquem a revisão, do que aqui não se está a

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cogitar (cláusula rebus sic stantibus).

Trata-se na espécie, em suma, da conhecida

e controvertida questão da cobrança de suposto resíduo de preço
convencionado em compromisso de venda e compra de imóvel.

Não basta, como é evidente, prova escrita

de vinculação jurídica das partes a respeito de determinado preço, se o
que se cobra é justamente parcela supostamente excedente ao que
ficou convencionado, ante razões relativas ao custo efetivo da obra.
Não há qualquer documento escrito, firmado pelo réu, com a sua
anuência aos valores apurados, unilateralmente, pela autora.

O exame dos documentos de fls. 66/69

permite verificar que a promitente-vendedora unilateralmente promoveu
dramática modificação nas condições pactuadas, elaborando relatório
de conta-corrente por força do qual indicou o saldo devedor de R$
107.845,78 em 11 de dezembro de 2008 (fls. 66). É lícito ao
comprador, diante dessa modificação contratual que não contou com a
sua anuência, deixar de pagar tais valores acrescidos, que importam
em majoração unilateral e injustificada do preço.
Demais disso, mas não menos importante, deve ser considerado que,
malgrado constituída sob a forma jurídica de cooperativa, atua a autora
como empresa construtora de imóveis, os quais promete vender a
diversas pessoas que se tornam cooperados com o escopo exclusivo
de assim lograr a compra de casa própria. Os tais cooperados, como é
de notório saber, não têm voz ativa nos empreendimentos e se limitam
a pagar as prestações, ao passo que os diretores da autora são
sempre as mesmas pessoas, que se revezam nos cargos mais
importantes.

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Em suma, a autora pratica atos de

empresa e fornece imóveis a adquirentes finais, de tal sorte que o
contrato em questão, que na realidade é um compromisso de venda e
compra de imóvel, submete-se plenamente ao Código de Defesa do
Consumidor.

Não merece, portanto, ser atribuída à

autora a natureza de cooperativa, já que constituída com a intenção
nítida de se eximir de responsabilidades, mormente quando, acaso
considerado o contrato na forma como efetivamente detém, não se
possibilita àquela a tomada de medidas efetivadas.

Ora, o contrato deve se sujeitar às

determinações legais e aos princípios gerais de Direito, que impõem
regras a todos quantos queiram conseguir crédito para atividades, em
especial aquelas concernentes a imóveis.

Ressalve-se que, pelo que consta, a

autora foi constituída, inicialmente, tendo como objetivo social
proporcionar construção e aquisição de unidades residenciais e/ou
comerciais, nos moldes declinados no artigo 5.º de seu Estatuto
Social, vindo a proporcionar a adesão de associados ou cooperados,
com a inscrição correspondente posteriormente à constituição, que se
fez independentemente da existência desta.

Não há verdadeiramente ato

cooperativo, nos moldes das determinações da Lei 5.764/71. Aliás,
não houve prévio agrupamento de pessoas com a intenção de
constituição e realização de objetivo comum, mediante esforço
conjunto de seus associados ou cooperados.

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A propósito, a possibilidade de haver

aplicação dos benefícios estatuídos na lei mencionada requer que o
ato se subsuma a estas determinações, com a efetiva constituição de
cooperativa para este mister.

A finalidade parece óbvia, tanto que a

forma eleita vem sendo utilizada por diversas empresas, na intenção
nítida de se isentar das obrigações contidas no Código de Defesa do
Consumidor e nas atuais determinações do Código Civil, escudando-
se nas prerrogativas concedidas às cooperativas.

Por conseguinte, a interpretação que se

dará ao contrato em testilha é aquela correspondente à existência de
contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel, com a
sujeição às determinações do Código de Defesa do Consumidor.

A autora, sociedade civil que tem como

objetivo social, pelo que se infere, propiciar a construção de moradias,
não pode negar que atua em um mercado de alta competição,
disputando a “captação de cooperados ou sócios” com congêneres
suas, de natureza declaradamente comercial, na captação de
consumidores.

Ademais, é notória a utilização de

determinadas formas jurídicas para redução de custos, em especial
tributários, pouco importando a real finalidade da figura da pessoa
jurídica. Por conseguinte, não há que se falar em ato societário ou
cooperativo, mas sim em fornecimento de crédito contrato de
prestação de serviços, mesmo porque, efetivada a construção, não há
mais a finalidade para a continuidade do “sócio” ou “cooperado” na
referida sociedade ou cooperativa.

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Há, portanto, conforme claramente se

percebe, uma relação de consumo e não atos legítimos de
cooperativismo.

No caso em exame, caberia à autora

comprovar que há valor passível de cobrança, diante do alegado
prejuízo e necessidade, por não haver cobertura nos pagamentos
efetivados do custo e preço de construção.

Não há, nos elementos coligidos aos

autos, nenhum documento que permita aferição de efetiva existência
de custo não proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.

Insisto, a autora não logrou êxito em

comprovar, a contento, a regularidade na apuração do pretenso
resíduo, razão pela qual não se acolhe a pretensão de suprir seu caixa
mediante a obrigação quem pretende impor ao réu.

É o que dispõe o art. 333, I, do Código

de Processo Civil, onde se lê incumbir à autora o ônus da prova de
fato constitutivo de seu direito.

Consoante a lição de Nelson Nery Jr. e

Rosa Maria Andrade Nery, em seu festejado Código Comentado (2ª
ed., 1996, RT, p. 758), ao tratar do onus probandi “a palavra vem do
latim onus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe
obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não
atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição
para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e
na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.”

No presente caso, contudo, não se

justifica o comportamento da autora, o que retira a legalidade da

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cobrança contida na inicial.

Assim, a soma de alegações choca-se

contra os fatos verificados nos autos, e, conseqüentemente, são
afastados os argumentos restantes, por inaplicáveis.

Neste sentido já decidiu o Egrégio

Superior Tribunal de Justiça: “O Juiz, atento ao princípio do seu livre
convencimento, obriga-se a apreciar e a relevar apenas os fatos,
alegações e peças instrutórias que tenham relevância para a causa,
devendo desconsiderar todos aqueles impertinentes e sem qualquer
valor probante” (STJ RT 735/224 Rel. Ministro CLÁUDIO
SANTOS).

Dessa forma, torna-se imperiosa a

improcedência do pedido inicial.

Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE

o pedido deduzido na ação de cobrança movida pela COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP
contra ARNALDO CARVALHO DE LIMA, resolvendo o feito, com
análise do mérito, com fulcro no artigo 269, I, do Código de Processo
Civil.

Condeno a autora ao pagamento das custas

e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios
arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

P.R.I.

São Paulo, 24 de junho de 2009.

EDGARD SILVA ROSA

JUIZ DE DIREITO
-assinatura eletrônica-

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