Tesis Metodos Catastrales

ITC
STTfUTO TECHOtOOCO
KUdMsmicaoii
INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"MTODOSCATASTRALES PARALA VALUACINDEPREDIOSURBANOS"
TESIS
QUEPARAOBTENER ELGRADODE: MAESTROENVALUACININMOBILIARIA EINDUSTRIAL PRESENTA:
ING.JOS DEJESUS BRISENO GONZALEZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIEKTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARA DE EDUCACIN PBLICA CONFORMEALACUERDO NO. 2003286, DEFECHA 03 DEOCTUBRE DE2003.
HERMOSILLO, SONORA
JULIO 2005
TWm
Tesis:MtodosCatastralesparalaValuacindePrediosUrbanos
RESUMEN.
El catastro es el inventario de los inmuebles que conforman el territorio de un municipio, as como de la infraeitructura y equipamiento de los mismos, estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a la identificacin, descripcin, registro, cartografa y valuacin masiva de stos para fines fiscales y usos multifinalitarios, procurando la actualizacin permanente de las
caractersticas cualitativas y cuantitativas de la tierra y las construcciones que en ella seasienten.
A medida que se incrementa la cantidad de informacin en el sistema de gestin catastral, los programas y nuevo personal, se requiere a la par de un documento en el cual se determine la metodologa a seguir para el procesamiento de sta informacin. De manera general, se nretende aportar informacin que despierte el inters sobre la valuacin de bienes inmuebles. Entindase como valor catastral a la suma del valor de cambio del terreno mas el valor de la construccin, elementos accesorios, obras complementarias e instalaciones especiales, las cuales se determinan mediante el mtodo de costo neto de reposicin. Para ello, el presente documento aborda la valuacin de terrenos mediante los mtodos "HR", Repercusin delTerreno, Razn de Superficie, Combinacin de los 2 Mtodos anteriores y el Mtodo del Residuo; por otra parte se desarrolla el Mtodo del Costo Neto de Reposicin para la valuacin de la construccin, elementos accesorios, obras complementarias e instalaciones especiales.
Debido a lafluctuacin de los valores de los distintos elementos que componen el valor catastral de un predio, se desarrollo la actualizacin de estos mediante el ndice Nacional de Precios al Consumidor.
JosdeJessBnseo Gonzlez
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
<kB
Este trabajo se nutre de los conocimientos adquiridos en la Maestra de Valuacin Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnolgico de la Construccin. Trata de convertirse en una herramienta que apoya a todos aquellos que trabajan en el rea de lavaluacin catastral.
JosdeJessBriseoGonzlez
^SSf Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos
NDICE
Captulo1 Introduccin alTemadeEstudio
1.1 Problemtica yObjetivo
3
5
Captulo2 ElCatastro
2.1 2.2 2.3 Breve Resea Histrica del Catastro en Mxico Aspectos Legales en los Inmuebles 2.2.1 El Rgimen de Propiedad de los Inmuebles Generalidades del Catastro 9
7
14 16 19
Captulo3 LaValuacindelosInmuebles
3.1
23
Valuacin deTerrenos 28 3.1.1 Topografa, Localizacin y Forma 28 3.1.2 EstudiosValatorios de Predios de Gran Extensin 32 3.1.3 El Mtodo "HR" 38 3.1.4 El Mtodo de la Repercusin deTerreno 44 3.1.5 El Mtodo de la Raznde Superficie 48 3.1.6 Combinacin del Mtodo de Repercusin de Terreno y del Mtodo de la Razn de Superficie 50 3.1.7 El Mtodo del Residuo 53
Captulo4 Valuacin de Construcciones, Elementos Accesorios, Instalaciones Especiales yObras Complementarias porel MtododeCosto NetodeReposicin eo
4.1 El Factor por Demrito 4.1.1 Demrito porel Criterio Contable Tradicional 4.1.2 Demrito porel Criterio de Ross Heidecke 4.1.3 Demrito porelCriterio "HR" 4.1.4 Demrito porel Criterio de Kuentzle 4.1.5 Demrito porel Criterio de Ezequiel Siller 65 66 67 68 69 70
Pgina 1
3
5.1
tililip
^ ^ I P ^
ui
72
73
Captulo5 Actualizaciones yReferencias deValores

ndice Nacional de Precios al Consumidor
Captulo6 ComentariosyConclusiones Bibliografa Apndice. Conceptos Generales
76 78
79
Jos de Jess BnseoGonzlez
Pgina 2
r; i i c
^wretjdol-gatiwtrlesJpefra laVclaacifcttdamredios Urbanos
I. INTRODUCCIN ALTEMA DE ESTUDIO

La presente es una investigacin descriptiva que presenta informacin sobre la historia de la valuacin en Mxico, as como tambin se expone el marco jurdico que regula la actividad catastral; se describen los procesos metodolgicos necesarios para llevar a cabo la valuacin catastral y tambin se encontrarn conclusiones y propuestas enfocadas a mejorar y homogenizar el procedimiento de lavaluacin catastral.
La Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos obliga atodo ciudadano a inscribir su propiedad inmueble en el registro catastral del municipio que corresponda, y tambin determina, entre las obligaciones que tenemos todos los mexicanos, la de contribuir para los gastos pblicos, as de la Federacin, como del Estado y Municipio en el que el individuo reside, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes en lamateria.
As mismo, los ordenamientos fiscales sealan que tal proporcionalidad yequidad, en lo que respecta al impuesto predial, se revelan por el valor catastral de los predios, o por el monto de las rentas que stos produzcan, o sean susceptibles de producir, tocando entonces a las tesoreras de los distintos municipios, el establecimiento de las tcnicas catastrales que permitan determinar, dentro del marcojurdico establecido, las bases gravables de los predios ubicados dentro de sujurisdiccin.
Se ha dicho que hacer Catastro es una tarea difcil,y que mantenerlo actualizado, lo es an ms. Sus funciones pudieran parecer sencillas en principio, pero si consideramos que ellas se encuentran ntimamente ligadas a los fenmenos y
JosdeJessBriseo Gonzlez
Pgina3
wamsM Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^ |ll!lli p
cambios de orden poltico, social, econmico, psicolgico y an religioso, es decir, a todos los aspectos que cubre el desarrollo integral del ser humano y que, da a da, ama de manera imperceptible, modifican los patrones de forma de vida en nuestras comunidades, tenemos que reconocer que la problemtica es sumamente compleja y que en Catastro se presenta con mltiples y cambiantes requerimientos. Entre stos, el aspecto tcnico valatorio juega un papel predominante.
Algunos estudiosos afirman que tan fundamental ha sido la transformacin de la vida humana por la tcnica, que ella est presente en el mismo cimiento de todas las relaciones humanas, as como que las relaciones econmicas y polticas son consecuencia del progreso tcnico, resultando ste, as, un verdadero factor revolucionario.
An cuando lo anterior pudiera ser discutible, resulta fuera de controversia reconocer el efecto modificador que este factor ejerce en nuestras vidas y que, de la calidad de nuestra tcnica, depender en gran parte la calidad del producto de nuestro trabajo.
La valuacin, en s, no ha experimentado una evolucin tan espectacular como la que puede apreciarse en otros campos del conocimiento, sin embargo, su desarrollo ha seguido siempre lineamientos cada vez ms consistentes, el ms trascendental, sin duda alguna, es haber superado el empirismo mediante la aplicacin de la tcnica, permitindonos manejar, de forma objetiva, los aspectos que encuadran al valor.
Ahora bien, cmo debe determinarse la base gravable y qu tcnicas son las adecuadas para tal fin? Evidentemente, el valor catastral hay que referirlo a una propiedad raz, pero an los criterios seguidos por los municipios de nuestro pas no son concurrentes; no obstante, el Catastro debe garantizar, mediante la aplicacin de tcnicas especficas, la subsistencia del principio constitucional de
Jos de Jess Bnseo Gonzlez Pgina4
Tesis:Ittodosliatastrales pararaVaraatindePrediosUrbanos JttodosIIatastrales parataVaraatinde Pre^
C I I c*
A proporcionalidad y equidad contributivas, descansarfdo en ello la confianza de id y equidad contributivas, descansarfdo quienes contribuyen a los gastos pblicos para el progreso y bienestar de los
municipios de nuestro pas.
B I 8 LI u T C
1.1. PROBLEMTICAY OBJETIVO

A medida que se incrementa la cantidad de informacin en el sistema de gestin catastral, los programas y nuevo personal, se requiere a la par de un documento en el cual se determine la metodologa a seguir para el procesamiento de sta informacin, por lotanto se pretende:
Aportar elementos que mejoren la metodologa de lavaluacin catastral.
Crear la base para la elaboracin del manual de valuacin catastral en el estado de Sonora.
Orientar a los interesados en general sobre las bases que originan el valor catastral de un predio incluyendo su construccin, mismo que representa en nuestro estado la base para el cobro del impuesto predial, y un uso multifinalitario de la informacin.
Brindar apoyo tcnico a los responsables de la actividad catastral en los ayuntamientos.
Informar a todos aquellos estudiantes de ingeniera que se interesen en el conocimiento de la valuacin, sobre las posibilidades que tienen de abrir el abanico de oportunidades de trabajo y desempearse en este campo, considerando que pueden utilizar los conocimientos adquiridos durante su
Pgina5
ig-
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos carrera, para la debida observacin, anlisis, y aplicacin de los mtodos con buen criterio, enriqueciendo la formacin de profesionales en la valuacin.
De manera general,se pretende aportar informacin que despierte el inters sobre la valuacin de bienes inmuebles,
Pginas
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos
II. ELCATASTRO
El catastro es el inventario de los inmuebles que conforman el territorio de un municipio, as como de la infraestructura y equipamiento de los mismos, estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a la identificacin, descripcin, registro, cartografa y valuacin masiva de stos para fines fiscales y usos multifinalitarios, procurando la actualizacin permanente de las
caractersticas cualitativas y cuantitativas de la tierra y las construcciones que en ella seasienten.
A primera vista, el catastro se ofrece a los ojos del pblico, y an para muchos expertos, como un conjunto de actividades de ndole puramente tcnica. En consecuencia, nada parecera ms ajeno a estas actividades tcnicas que las consideraciones conceptuales. Ms an, parecera obvio que un buen valuador, por ejemplo, no requiere del conocimiento de las bases abstractas de la valuacin para realizar su tarea con eficacia; indistintamente se dira que el hecho de dominar dichas bases nogarantiza eldesempeo concreto de lavaluacin.
A partir de marzo de 2000, con las reformas hechas por el Congreso e la Unin al artculo 115 constitucional,todos los ayuntamientos tienen la necesidad de realizar la valuacin de las propiedades de la mancha urbana de las ciudades y de eficientar los siguientes servicios:
Contribucin con los planes dedesarrollo municipal en loque se refiere a la determinacin de los usos desuelo. Control ms organizado del crecimiento de lapoblacin. Proporcionar y manejar informacin cartogrfica actualizada. Coordinacin con las autoridades municipales para la regulacin de la tenencia de latierra. JosdeJessBriseoGonzlez Pgina 7
Incrementar lafacturacin del impuesto predial. Con base en lo anterior se puede decir que el catastro requiere de tcnicas y procedimientos ms precisos y confiables para la valuacin colectiva de los diferentes inmuebles, esto debido al crecimiento acelerado de las reas urbanas,y en ese sentido, todos los municipio? del pas tienen la necesidad de contar con informacin veraz de las propiedades que los conforman, ya que existen cambios constantes en los inmuebles y las caractersticas del entorno urbano de cada uno deellos que repercuten ensusvalores.
La utilizacin de la valuacin colectiva ofrece ventajas con respecto al avalo individual en loque respecta atiempo ycosto, pero minimizando lasubjetividad en los manuales de procedimientos establecidos porel catastro.
Puntualmente, los objetivos de uncatastroson:
1. Obtener, clasificar, procesar y proporcionar informacin certificada concerniente al suelo y a las construcciones del terreno urbano y rural del municipio.
2. Mantener en operacin tcnicas para la formacin, mejoramiento y conservacin del catastro.
3. Determinar y establecer normas tcnicas para proponer tablas de valores unitarios, as como de incremento ydemrito delvalor de la propiedad raz.
4. Integrar y conservar actualizado un sistema de informacin geogrfica catastral.
5. Registrar, controlar y mantener permanentemente actualizados las caractersticas cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles
Jos deJess Enseo Gonzlez Pgina8
Tesis:MtodosCatastrales para laValuacindePredios Urbanos comprendidos en sujurisdiccin territorial para fines de orden fiscal y otros usos multifinalitarios que se pudieran generar.
6. Localizar ydeslindar los predios ubicados dentro delterritorio del municipio.
7. Establecer zonas y regiones catastrales de los predios urbanos y rurales del municipio.
8. Crear un registro sistematizado y pormenorizado de todos los bienes inmuebles dentro del patrimonio municipal.
9. Identificar cualquier predio de forma nica para su localizacin a travs del uso de un cdigo compuesto por dgitos que se refiera al municipio, poblacin, regin,manzana y predio olote.
11.1. BREVE RESEA HISTRICA DELCATASTROEN MXICO

En tiempos precolombinos, despus de la fundacin de la Tenochtitln, los aztecas iniciaron la conquista de los territorios aledaos y la imposicin de tributos como forma de enriquecimiento. En aqul entonces, la ciudad contaba con un aparato administrativo yfiscal integrado, entre otros, por un Chihuachuatl (similar a un ministro de Hacienda) y un Hueycalpixque (equivalente a un tesorero general),del cualdependan numerosos recaudadores.
Con ese sentido, los aztecas dividieron las tierras y dominios para fines jurdicos, econmicos, administrativos y fiscales en: propiedad pblica (tlaltocatlalli), tierra
Jos deJess Briseo Gonzlez
Pgina 9
B I BLi GT E CA
I I
Sw? Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos de los templos (teopantlalli), tierra de los nobles (pilalli), tierra de la guerra (michimalli) y propiedad comunal (altepetlalli). Despus de la conquista, Herpn Corts encarg el primer plano de la ciudad a Alonso Garca Bravo, quin fue auxiliado por Bernardino Vzquez Tapia y por dos aztecas. Este primer plano es conocido como la "Traza de Corts". Derivado de aquella labor, se determin que la ciudad tena una poblacin de 30,000 habitantes, y en 1524 el cabildo dispone y pregona en la plaza de la ciudad que todas las personas que tienen solares los cerquen y limpien si no los pudieran labrar de aqu al da de la Navidadprimera que viene, con apercibimiento que, sin ms esperar ni prorrogar trmino alguno, les sern quitados y los darn a personas que los cerqueny labren en ellos,para que esta Ciudadsepueble y sea ms noblecita.
Durante el virreinato se establecieron diversos impuestos relacionados con el suelo. As, encontramos que en 1548 se cobraban veinte pesos a cada solar para empedrado y en 1582 se estableci un pleito entre el Ayuntamiento y los vecinos en relacin con el pago deagua. En 1628, cuando la Ciudad tena 8 Km2, Don Juan Gmez de Trasmonte levanta el segundo plano de la ciudad, y Don Manuel de la Concha produjo los primeros avalos, estableciendo que la Ciudad tena un valor de $20,000,000 de unidades monetarias.
En el Mxico independiente, hacia 1830, se iniciaron los primeros avalos periciales, asignndose un valor de 100 reales la vara cuadrada1 sobre la calle de Plateros, hoy Francisco I. Madero, del Centro Histrico de la Ciudad de Mxico.
Se atribuye al virrey Don Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidasquerigienNuevaEspaa,yquefue promulgada enlacapitaldelacoloniael4 dejuliode 1536.Conformeaestaordenanza launidaddemedidadelongituderaelpaso
Jos de Jess Briseo Gonzlez Pgina 10
mmm
îwipF'
En esa poca un solar era denominado fundo, el cual tena 96 varas o pasos de cabezada por 192 de largo, y una caballera constaba de 192 varas o pasos de cabezada por 384 varas o pasos de longitud. Este paso es indudablemente el que los agrimensores llamaban salomnico, que daba base a la legua, compuesta de 3,000 pasos salomnicos o de 3 millas de 1,000 pasos cada una, o bien 100 cordeles o mecates, osea 5,000 varas.
Se us tambin el marco para las medidas agrarias, el cual equivale a 2 varas y 7 octavas de las varas modernas mexicanas. La vara mexicana es la unidad de las medidas lineales equivalente a 838 milmetros. Usaban losagrimensores un cordel de 8marcos, equivalente a uncordel omecate de23varas modernas mexicanas.
Para medir una caballera detierra, usaban los prcticos un mecate o cordel de 69 varas o pasos salomnicos; circunstancia que es necesaria tener en cuenta al estudiar ttulos antiguos y expresar en medidas mtricas la capacidad agraria amparada por dichosttulos.
En todas las medidas de tierras se usaba antiguamente el cordel. Un cordel tiene 50 varas mexicanas, aunque en los deslindes y medidas de terrenos se usaba la legua, que era medida itineraria ygeogrfica.
En la Constitucin de 1857, en su artculo 131,fraccin II, se sealaba que "era obligacin de todo mexicano contribuir para los gastos pblicos, as de la federacin como del estado o municipio en que reside, de la manera proporcional yequitativa que dispongan las leyes".
En 1869 se realiz el primer plano de la Ciudad de Mxico de la poca independiente, en el que apareca la colonia Santa Mara la Ribera; y once aos o vara. La vara o paso consta de 5 pies o 36 pulgadas, y se divide en 3 tercias, en 4 cuartas,oen8octavas.
JosdeJessBriseoGonzlez Pgina11
mff Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^^PF^
despus, en 1880 se hizo el segundo, donde adems se refera la colonia Guerrero.
A partir de los hechos referidos anteriormente, afinales delsigloXIX, se estableci un catastro propiamente dicho en la Ciudad de Mxico: eM1 de enero de 1881,el Ing. Jacobo Mercado propuso al Ministerio de Hacienda, Don Francisco Landero y Cos, la formacin de un catastro. En febrero de aquel ao se integr una "Comisin de Catastro", formada por seis miembros, para elaborar una ley y su reglamento. As, el 22 de diciembre de 1896, naci el primer catastro moderno mexicano, mediante una ley que orden la formacin de un catastro geomtrico y parcelario en el Distrito Federal,fundado sobre la medida ysobre el avalo. Esas como la primera generacin de los catastros mexicanos tiene su origen en el Distrito Federal, mismo que sirvi de modelo general para los catastros de los estados yterritorios.
En aquella poca los objetivos de ese catastro eran dos: describir la propiedad inmueble y hacer constar sus cambios, y partir equitativamente el impuesto sobre la propiedad. Se trataba de un catastro avanzado para su tiempo, pues se le concibe como un catastrofiscal con miras aaplicaciones multifinalitarias.
En la reglamentacin de este catastro, realizada en 1899, se estableci que las operaciones catastrales constaran ae dos perodos: uno de formacin y otro de conservacin, los cuales le fueron encomendados a una "Direccin de Catastro", dependiente de la Secretara de Hacienda.
En 1905 la Direccin General de Catastro dictamin las instrucciones para las operaciones topogrficas, mismas que, para el levantamiento y medida de las parcelas, empezaron a apoyarse directa e indirectamente en poligonales de primero y segundo orden, las que a su vez tendran apoyo en cuatro puntos ms notables delterreno.
Jos de Jess Briseo Gonzlez
Pgina 12
Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^âw
Es importante sealar que el reconocimiento para establecer la triangulacin de primer orden se inici en 1899,yque el primer vrtice geodsico estuvo localizado en el cerro "El Chiquihuite" (en esta estacin se eligieron 14vrtices). Ese mismo ao comenz la medicin con un teodolito norteamericano "Gurley", tomndose tres lecturas dobles directas y tres lecturas dobles inversas, o sea, un total de doce lecturas hacia cada vrtice. Tambin se realiz la primera libreta de poligonales eneseao.
En 1901 se inici el deslinde de las municipalidades y se establecieron trece de ellas. La ciudad de Mxico fue dividida en nueve cuarteles que, en 1932, aumentaron atrece.
En 1905 se crearon nuevas instrucciones para el catastro, en las cuales se especific que las municipalidades se designaran de acuerdo con los documentos del catastro, con base en los nombres que les haba asignado previamente el decreto del 26 de marzo de 1903, el cual sirvi para el deslinde de las municipalidades. Fueen esta poca cuando se elaboraron los planos de conjuntos de municipalidades. Asimismo, en una reforma efectuada en 1906 se confiri a la Secretara de Hacienda la atribucin de catastrar cualquier superficie de terreno o poblacin que noestuviera incluida en el catastro.
An cuando las bases y antecedentes del catastro realizado de manera cientfica estn ubicadas dentro de la poca del Porfiriato, la actividad catastral sigui desarrollndose en laspocas posteriores de la historia de nuestro pas. En 1917, siendo presidente Venustiano Carranza, se expidi la Ley de Hacienda del Gobierno del Distrito Federal,queestablece, entre otras contribuciones, lapredial.
Con base en las disposiciones de la Ley del Impuesto Predial del Distrito Federal del 21 de agosto de 1933, en 1936 aparece el Instructivo para la Subdireccin del Catastro del Distrito Federal. En l se dispuso que la planificacin incluira el deslinde y levantamiento de los predios comprendidos en las zonas del Distrito
Jos deJess Briseo Gonzlez Pgina 13
m Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos Federal que no hubieren sido catastradas conforme a las disposiciones de las leyes derogadas de 1896 y 1898, o conforme a la Ley vigente en aquel entonces del Impuesto del Distrito Federal.
En 1953 se decreto formalmente el Catastro del Distrito Federal con una doble finalidad: fiscal y estadstica. Este hecho marca el nacimiento de una nueva generacin del catastro en Mxico.
Para la creacin de la cartografa catastral se introdujeron dos recursos que hasta entonces no haban sido utilizados en Mxico: lafotogrametra y las computadoras yasfue posible agrupar unsistema de informacin multifinalitario.
En la dcada de los ochenta se dio otro paso en el desarrollo del catastro, cuando se utiliz un sistema de informacin integral con base en el geoproceso, y en la dcada de los noventas surgi otra etapa de transformacin, agregndose a la base de datos alfanumricos la informacin relativas a las redes de infraestructura y equipamiento en los predios, como es agua potable, drenaje, pavimentos, servicios pblicos, etc.,todo esto confines multifinalitarios.
II.2. ASPECTOS LEGALES ENLOS INMUEBLES

Segn el artculo 750 del Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn,y paratoda la Repblica en materia federal,son bienes inmuebles:
1. Elsuelo y las construcciones adheridas al;
Pgina 14
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos 2. Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a latierra, y los frutos pendientes de los mismos rboles y plantas, mientras no sean separados deellos por cosechas ocortes regulares;
3. Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a lafinca yformando parte deella de un modo permanente;
6. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotacin de lamisma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de lafinca;
8. Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios poreldueo destos,salvo convenio encontrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir los lquidos o gases a unafinca o para extraerlos deella;
Jos deJess Bnseo Gonzlez Pgina 15
10. Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos destinados total o parcialmente al ramo de ganadera, as como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras estn destinadas aese objeto;
11. Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn destinados por su objeto ycondiciones a permanecer en un puntofijo de un ro, lago ocosta;
12. Losderechos reales sobre inmuebles;
13. Las lneas telefnicas y telegrficas, y tambin las estaciones radiotelegrficas fijas.
11.2.1. EL RGIMEN DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES
Entrminos jurdicos, el rgimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser detrestipos:
a) Patrimonio nacional, b) Propiedad privada y, c) Propiedad social.
La integracin y divisin de cada uno de los regmenes mencionados se ilustra en elcuadro sinptico que acontinuacin se muestra:
Pgina16
Tesis:MtodosCatastrales paâlaValuacindePrediosUrbanos
Damniopblico dela Federacin PATRIMONIO NACIONAL DOfrinioprivadodelaFederacin
(O
Individual Privativa Condomn *j
IComii
Colectiva"! REGIMEN DE PROPIEDAD PROPEDAD PRIVADA
. Copropiedad
Certificadosdeparticipacin inmobiliaria
t Certificadosdevivienda
Ejido PROPEDAD SOCIAL . Propiedad comuial
Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles
Los ncleos de poblacin ejidales o "ejidos" tienen personalidad jurdica y patrimonio propio, y operan de acuerdo con su reglamento interno, sin ms limitaciones en sus actividades que las que dispone la ley; dicho reglamento debe contener las bases generales para la organizacin econmica y social del ejido, siendo ejidatarios los hombres y las mujeres titulares de los derechos ejidales, y corresponde a stos el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus parcelas, as como losderechos queel reglamento interno les otorgue.
Los ejidatarios tienen la facultad de designar a quien deba sucederles en sus derechos sobre la parcela y en los dems inherentes a su calidad;tambin podrn enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ncleo de poblacin, entendiendo por avecindados del ejido, a todos aquellos mexicanos mayores de edad que han residido por un ao o ms en las tierras del
Pgina 17
mm Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
âWilr
ncleo de poblacin ejidal y que han sido reconocidos como tales por la asamblea ejidal oeltribunal agrario competente.
Por su destino, las tierras ejidales se dividen en tierras para el asentamiento humano, tierras de uso comn y tierras parceladas, y ser la asamblea de cada ejido la que podr determinarlo enfavor de los ejidatarios. La asamblea es uno de los rganos con que cuentan los ejidos (los otros son el comisariado ejidal y el consejo de vigilancia), y es ste el rgano supremo del ejido, pues en ella participan todos los ejidatarios.
Las tierras destinadas al asentamiento humano integran el rea necesaria para el desarrollo de lavida comunitaria del ejido, que est compuesta por los terrenos en que se ubique la zona de urbanizacin y su fundo legal, conforman el rea irreducible del ejido y son inalienabes, imprescriptibles e inembargables, por lo que cualquier acto que tenga por objeto enajenar, prescribir o embargar dichas tierras ser nulo de pleno derecho.
Las tierras ejidales de uso comn constituyen el sustento econmico de la vida en comunidad del ejido y estn conformadas por aquellas tierras que no hubieren sido especialmente reservadas por la asamblea para el asentamiento del ncleo de poblacin, nisean tierras parceladas.
En la propiedad comunal, la comunidad determinar el uso de sus tierras, su divisin en distintas porciones segn distintas finalidades y la organizacin para el aprovechamiento de sus bienes. Las tierras bajo este rgimen son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que se aporten a una sociedad civil o mercantil. Tambin se podr encargar la administracin o ceder temporalmente el usoydisfrute de sus bienes para su mejor aprovechamiento.
Pgina 18
Tesis: Mtodos Catastrales para laValuacin de Predios Urbanos
CO
11.3. GENERALIDADES DELCATASTRO

En su sentido ms usual,el trmino catastro se refiere a la inscripcin oficial de la localizacin, extensin, tenencia, propiedad y del valor de un inmueble, para obtener un conjunto de registros establecidos metdicamente de los inmuebles de una municipalidad territorial. As, un sistema catastral puede definirse como un registro de los inmuebles, incluyendo tierras, mejoras y sus derechos establecidos metdicamente entodo un municipio.
En virtud de la gran variedad de trminos que se asocian a la palabra catastro, resulta necesario intentar una clasificacin. De modo que, segn el propsito del levantamiento, se habla de un catastro jurdico o legal, de un catastro de propiedades, de un catastro geomtrico y de un catastro de impuestos o catastro fiscal; en trminos descriptivos, existen el catastro de edificaciones, el catastro de abastecimientos, el catastro forestal y agrcola, etc., y de acuerdo con el mtodo de levantamiento de un catastro grfico, de un catastro numrico y de un catastro computacional o informtico.
Por lo que respecta al origen del vocablo catastro, se han sealado diversas hiptesis, sin que exista hasta el momento un consenso uniforme. As, hay quienes lo ubican en la palabra latina capitastrum, como una fusin de capitum registrum (registro de parcelas gravables) o de capitationis registrum (registro del impuesto gravable acada persona oa cada parcela).
Otros estudiosos sealan la palabra italiana catastico (lista de ciudadanos con propiedades gravables), derivada del vocablo bizantino catastijon (registro, lista, cuenta), como elverdadero origen de catastro.
El registro de la propiedad gravable constituye una actividad secular, ya que el crecimiento urbano, el desarrollo industrial y la instauracin de un orden social
Pgina19
C I I c
BIBLIOTECA
: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos ^MII|P F
tufft
cada vez ms complejo, donde el uso del suelo se diversifica progresivamente, ha surgido la necesidad de contar con sistemas regstrales giles y eficientes. En efecto, problemas diversos como la concentracin industrial, la inmigracin, la tendencia irregular de la tierra, el escaso desarrollo urbano, la contaminacin ambiental, el transporte insuficiente y la insalubridad, entre otros constituyen el comn denominador de las grandes urbes contemporneas. Tales problemas representan un retoque demanda respuestas racionales.
El catastro constituye una base fundamental para un municipio, ya que permite sentar las bases para la recaudacin del impuesto predial, para poder destinar recursos al financiamiento del desarrollo regional, y las operaciones catastrales permiten integrar un banco informativo multifinalitario, con aplicaciones prcticas que rebasan los propsitos estrictamente fiscales..
Dentro de esta concepcin amplia y multifinalitaria del catastro, los aspectos impositivos, con ser slo una de lasfacetas, revisten extrema importancia. En este rengln, la modernizacin de las actividades catastrales resulta indispensable para incrementar la recaudacin sin aumentar la carga fiscal, optimizando las operaciones, eliminado la evasin, complementando la informacin y logrando la mxima equidad en elcobro de impuestos.
Sin lugar a dudas, la actividad fiscal debe ser realizada de la manera ms precisa y cuidadosa, con el concurso de los progresos tcnicos, pues ella representa no slo una fuente de recursos econmicos par el Estado, sino tambin un vehculo de relacin entre el gobierno y los ciudadanos. Deah que sea necesario lograr un equilibrio ptimo entre las capacidades de pago de los diferentes sectores de la poblacin y las necesidades que el gobierno tiene de sufragar obras en beneficio de esa misma poblacin. Ello slo puede ser logrado mediante un catastro gil y moderno.
JosdeJess BriseoGonzlez
Pgina20
liIMgal Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^JWWP
Dentro de este marco de anlisis, todos los objetivos principales de un catastro moderno pueden resumirse en la realizacin de un sistema que aporte la informacin necesaria para:
a) Lafiscalizacin apropiada delsuelo. b) Laplanificacin del usodelsuelo. c) La administracin delsuelo. d) Lacoordinacin de la inversin pblica enelsuelo.
Deestos cuatro puntos, el que motiva el inters del presente trabajo es el primero, pues el valor de base catastral define una poltica tributaria para impulsar la justicia social en la fijacin de los impuestos prediales, con equidad impositiva y estableciendo incentivos con efectos positivos en los mbitos social, socioeconmico, y urbanstico, incluyendo la regularizacin y, en su caso, el aumento de los ingresos fiscales.
Lafinalidad primaria de un sistema catastral fiscal es la imposicin de un impuesto sobre los bienes races. En la mayora de los pases, este gravamen es un impuesto advalorem y, por lo tanto, el factor ms importante es la obtencin del valor de cada inmueble, el cual puede llevarse a cabo en forma individual o colectiva. En trminos generales, se opta por un sistema de valuacin individual cuando los inmuebles por valuarse son pocos y dispersos, cuando los propietarios facilitan toda la informacin solicitada y cuando se dispone de valuadores expertos; en cambio, cuando se realiza la fase de valuacin en un sistema catastral, por lo comn hay un gran nmero de predios por valuar, se cuenta con pocos expertos y con fondos escases, se dispone de tiempo limitado y no existe una actitud de colaboracin franca por partede los causantes.
Tales circunstancias determinan la necesidad de aplicar un sistema eficiente, productivo, preciso y econmico, que incluya la creacin de un organismo responsable con controles tcnicos y administrativos eficientes, as como la
^~llUPr
aplicacin de tcnicas que garanticen valuaciones uniformes y equitativas. Todas estas finalidades pueden lograrse empleando mtodos de valuacin colectiva o masiva.
La eleccin de uno u otro mtodo depender fundamentalmente de las circunstancias y necesidades concretas y deber siempre tener el objetivo de combinar laeficiencia con laprecisin.
Pgina 22
JBP
III. LAVALUACIN DELOS INMUEBLES

Lavaloracin de un inmueble debe considerar: a) Terreno, b) Edificaciones, c) Elementos accesorios, d) Instalaciones especiales,y e) Obras complementarias.
Para ello ser necesario recabar datos y documentacin como es: fecha de construccin, copia fotosttica de la escritura o documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, as como superficie y nomenclatura catastral vigente, adems de planos arquitectnicos, estructurales y de instalaciones hidrosanitarias, elctricas yespeciales, en caso deexistir construcciones.
El terreno es el elemento fundamental de la valuacin, constituido por el predio o solar que alberga a las edificaciones, elementos accesorios, instalaciones especiales y obras complementarias. Las edificaciones son constituidas por los espaciosfsicos que alojan laactividad humana.
Las instalaciones especiales son los bienes muebles ligados de manera temporal o permanente a un inmueble de uso comn, con el fin de darle a este ltimo un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los elevadores y montacargas, escaleras electromecnicas, equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumticos, sistemas de riego por aspersin, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental, calefaccin, antenas parablicas, pozos artesianos, sistemas de aspiracin central, bvedas de seguridad,
Pgina23
fcr Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^J^MP1
subestaciones elctricas, sistemas de intercomunicacin, pararrayos, equipos contra incendio, equipos deseguridad ycircuitos cerrados detelevisin,etc.
Los elementos accesorios son aquellos bienes muebles ligado y considerados necesarios e indispensables para el funcionamiento operacional de un inmueble ligado a la explotacin econmica o al resguardo cultural. Estos elementos, en s, se convierten en caractersticos del bien inmueble analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baos pblicos, el depsito de combustible en plantas industriales, laespuela deferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematgrafo, la planta de emergencia en un hospital, o las butacas en una sala de espectculos.
Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso comn, como son las bardas, celosas, rejas, patios y andadores, marquesinas, prgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas, balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario, etc.
Los inmuebles deben ser valuados en funcin del uso actual de los mismos y no deacuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. Elinforme que se integre se desarrollar bajo lossiguientes incisos:
I. II. III. IV. V. VI.
Antecedentes, Caractersticas urbanas generales del predio, Datos especficos delterreno, Descripcin general del inmueble, Descripcin deelementos de lostipos de construcciones, Descripcin metodolgica yconsideraciones previas,
Vil. Valuacin por el mtodo del costo neto de reposicin (fsico), VIII. Valuacin por el mtodo delvalor de cambio (mercado), IX. Valuacin por el mtodo delvalor de uso (capitalizacin de rentas),
Pgina 24
>3
X. XI. Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos Resumen de valores obtenidos, Consideraciones previas a laconclusin,y XII. Conclusiones.
iiintb
Debe notarse que, si el inmueble por valuar se trata nicamente de un terreno, de lo anteriormente listado se omitirn los puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX. Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresin de estados financieros, se requerir sealar separadamente el valor del terreno y elde las construcciones.
La descripcin de los elementos que integran los diferentes tipos de construcciones deber realizarse de manera breve y concisa, sealando, al menos, lossiguientes puntos pormenorizados:
1.
Edificaciones a) Obra gruesa. b) Revestimientos yacabados interiores. c) Carpintera. d) Instalaciones hidrulicas y sanitarias. e) Instalaciones elctricas. f) Cerrajera. g) Revestimientos yacabados exteriores.
2. 3. 4.
Instalaciones especiales. Elementos accesorios. Obras complementarias.
Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarn integrados por otros que en lo individual son unidades econmicamente indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en general, podra ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como independiente del bien en cuestin. La valuacin de un elemento de una
JosdeJess BriseoGonzlez Pgina25
I
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos propiedad, considerado slo e ignorando su relacin con el resto, se conoce como "valuacin parcial", de la cual existen usos legtimos, como es el caso de la valuacin deedificios para contratar unseguro, en la cual sedescuenta el valor de la cimentacin, pero la buena prctica valuatoria requiere que una valuacin parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalo por parte del cliente deterceras personas queden claramente establecidas.
Los avalos inmobiliarios debern contener los valores obtenidos por los mtodos del costo (fsico), delvalor de cambio (mercado) ydelvalor de uso (capitalizacin); mismos que se fundamentarn en estudios de mercado en la zona en que se encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarn aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de losvalores, razonando entodo caso los resultados de lavaluacin.
La valuacin de toda clase de terrenos deber consignar, segn corresponda, los siguientes datos: ubicacin, topografa, calidad de los suelos, caractersticas panormicas, dimensiones, forma, proporcin, uso del suelo, densidad de poblacin, intensidad de construccin, servicios municipales, afectaciones o restricciones aqueestnsujetos ysu rgimendepropiedad.
En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deber tomar en cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se afectar en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de acuerdo con los criterios ms recomendables.
En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deber utilizar el mtodo de clculo del "valor residual", el cual podr ser fundamentado en una visin esttica o en una visin dinmica. La visin esttica se basar en suponer que dicho desarrollo existe, y por lotanto se le puede asignar un valor global hipottico en el mercado; dicho valor global de mercado ser reducido por los costos de las
^"MJI^
construcciones que se edificaran para dar lugar al desarrollo inmobiliario, y el "residuo" que resta corresponder al valor del terreno. Por su parte, la visin dinmica se fundamentar en suponer el establecimiento de un negocio de ndole inmobiliaria, donde se considerar el valor del dinero en el tiempo y donde la cuanta monetaria involucrada por concepto del terreno ser la variable por calcular; este principio financiero ser aplicable a los costos y beneficios que actuaran durante un periodo de planeacin especfico y razonable para que dicho negocio posea caractersticas deseables de rentabilidad.
Para la valuacin de edificaciones se debern precisar todos los tipos de construccin que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripcin de los elementos de construccin, que se indicarn en forma pormenorizada y completa, sealndose para cada tipo un Costo de Reposicin Nuevo (C.R.N.) al que se le deducirn los demritos que procedan por razn de edad, estado de conservacin,deficiencias de proyecto, deconstruccin odefuncionalidad.
Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias que formen parte integral del inmueble, debern considerarse con su valor unitario correspondiente, sealando el valor de reemplazo as como sufactor dedepreciacin.
En las valuaciones de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, el valor del local, departamento o despacho deber determinarse en funcin del porcentaje que le corresponda con relacin al valor total del terreno, a reas comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente, as como el valor de las reas privativas e instalaciones propias ensucaso.
Para determinar el valor por el mtodo de capitalizacin de un inmueble, debern considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta ptima o renta estimada, indicando el motivo por el que sefijan estas dos ltimas, debiendo
Jos de Jess Bnseo Gonzlez Pgina 27
^JiSlMWr'
determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construccin apreciado, deducciones por vacos, impuestos, servicios y dems gastos generales, debidamente fundamentados, la tasa de capitalizacin fundada en edad, vida probable, uso, estado de conservacin, deficiencias en la solucin arquitectnica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicacin y otros que sean necesarios a juicio del valuador.
Para los avalos agropecuarios, independientemente de la investigacin de mercado, en laque seconsiderarn las condiciones fsicas,tanto delterreno como de las construcciones e instalaciones propias, se determinar el ndice de redituabilidad, tomando en cuenta, segn corresponda, el coeficiente de agostadero, o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones tpicas de la regin que ofrezcan las mismas caractersticas de las que son motivo del avalo,fundamentando los resultados de dichos exmenes.
III.1.VALUACINDETERRENOS
111.1.1.TOPOGRAFA, LOCALIZACINYFORMA
Existen tres aspectos importantes que intervienen en ladeterminacin del valor de cambio de los predios, los cuales son llamados factores de eficiencia del suelo, tales comoson:
I. su topografa II. su localizacin dentro de la manzana III. su forma
Pgina28
De acuerdo con su topografa, considerando cmo es elfondo del predio respecto de su acceso,stos pueden ser:
a) Planos o nivelados b) Ascendentes o elevados c) Descendentes o hundidos d) Accidentados o rugosos
En el mbito urbano se considera que los terrenos planos o nivelados facilitan la realizacin de proyectos constructivos, aunque esto no es motivo de un mrito, sino que es la normalidad de los casos, el resto de ellos son demeritados por la dificultad en cuanto a lo que se refiere a la construccin, pero es importante decir que, en otro mbito, podran ser mentados, como puede ser en el caso de una vista al mar, a un panorama boscoso, a un lago, etc. Estas razones hacen que la eficienciafijada paraestosterrenos sea subjetiva yvariable.
Segn su localizacin dentro de la manzana, es decir, segn la posicin de los terrenos en latraza urbana, pueden ser:
a) Interior b) Intermedio c) Transversal d) Escuadra e) Esquinero f) Cabecero g) Manzanero
Dicha posicin establece el nmero de acceso que un solar posee desde la calle, de manera que el interior no cuenta con acceso propio, sino que algn predio vecino debe proporcionar una "servidumbre de paso"; el intermedio tiene un
Jos de Jess Bnseo Gonzlez Pgina 29
tailiig Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^JIIIIIIP-
acceso; el transversal dos, pero opuestos; en escuadra tambin dos, aunque no contiguos; el esquinero se ubica en una esquina, y por tanto tendr dos accesos; elcabecero lecorresponden tresfrentes; y,finalmente, el cabecero cuatro.
En ese sentido, se considera que cuando no existe un acceso propio la eficiencia del valor del terreno, en trminos de su potencial es del 50 al 70%; la normalidad queda definida cuando se tiene un acceso; cuando se tienen dos accesos no contiguos se debe considerar un mrito al predio en un 10%, si son contiguos (esquina), dicho mrito ser del 15%; si existen tres acceso se adicionar un20% alvalor normal del predio;y,finalmente, sisetienen cuatro el mrito ser del30%.
Estas cantidades, aunque tambin subjetivas, al igual que factor anterior, son empleadas por uso y costumbre, siendo generalmente aceptadas en el mbito de lavaluacin.
Por su parte, laforma hace que los predios se clasifiquen en dos categoras:
a) Regulares b) Irregulares
En trminos generales, los predios considerados regulares cuentan con cuatro vrtices rectngulos, siendo cualquier otra circunstancia la que da lugar a los predios irregulares, situacin que, en el mbito urbano, hace que los terrenos se consideren de menor valor.
La eficiencia general de un predio irregular estar dada por el llamado "factor por forma". Como su nombre lo indica, ste es unfactor que pretende calificar, de una manera sistmica, laeficiencia de unsolar con base en la cantidad de ngulos que forman las intersecciones de sus lados; y dependiendo de cuntos sean, la forma del predio se clasificar en regular o irregular.
Pgina30
4Jiliil Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^WiiP^
Aunque los criterios elegidos para este efecto son diversos y existen conflictos entre ellos, en trminos generales se piensa que, para el desarrollo de proyectos constructivos que se asientan oasentarn en un predio, laforma que-ste pose es unfactor que puede dificultar o restringir losdiseos realizables; sinembargo, esta situacin pareciera depender deltamao delterreno,ya que esdiferente hablar de un terreno irregular de poca superficie, que de uno tambin irregular pero extenso que no representara problema alguno para disear y construir proyectos de edificaciones. Esto indica que la irregularidad pierde importancia en la medida de laextensin delterreno.
No obstante esto, es difcil establecer la frontera en que la irregularidad es rrelevante en relacin con el tamao, pero comnmente se acepta que, mientras sea posible construir edificaciones adecuadas para un uso especfico, laforma del terreno puede pasarse poralto.
El criterio que se expone en este apartado define que el rea de un predio puede dividirse en porciones regulares e irregulares, y a su vez, ambas tambin pueden dividirse en anteriores y posteriores, resultando as cuatro tipos de porciones: las superficies regulares anteriores, las superficies regulares posteriores, las superficies irregulares anteriores y las superficies irregulares posteriores.
Por supuesto que la cuantificacin del factor por forma se realiza con base en la comparacin, es decir, qu eficiencia tiene la irregularidad de un terreno en relacin con otro que es regular y que permite el desarrollo de adecuados proyectos constructivos; para ello se cuantificarn los cocientes de los cuatro tipos de porciones anteriormente mencionados obtenidos en razn de la superficie total del predio, posteriormente se multiplicarn por una eficiencia particular asignada a cada uno de ellos, y finalmente se sumaran los cuatro resultados obtenidos. Esto es:
Pgina31
mmm Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos F.Fo. =1.00(ARA/A.Te.) +0.80(AIA/A.Te.) +0.70(ARP/A.Te.) + 0.50(AIP/A.Te.)
donde:
A.Te.-rea total delterreno. ARA.-rea regular anterior (con acceso directo desde lacalle). ARP.-rea regular posterior (sin acceso directo desde lacalle). AIA.-rea irregular anterior (con acceso directo). AIP.-rea irregular posterior (sin acceso directo).
111.1.2.ESTUDIOSVALUATORIOS DEPREDIOS DEGRAN

EXTENSIN
Para propsitos de planeacin de los distintos sectores del mbito nacional, en varias ocasiones es necesario estimar el valor de tierra de los predios sobre los cuales se pretende edificar proyectos especficos. Para lograr este fin se programan estudios valuatorios sobre los diferentes tipos de terreno existentes que integran a los mencionados predios.
Es recomendable que el estudio valuatorio se sujete a los criterios tcnicos dispuestos por laComisin deAvalos de Bienes Nacionales, aefecto de seguir la metodologa propia para estos casos y, en lo referente al producto resultado del estudio, que ste se apegue a lo que se considera un Avalo Maestro. Por consiguiente, se da por entendido que la valuacin tendr como objeto el seccionamiento del predio segn los distintos usos del suelo que se tengan (criterio denominado "portramos") y no elde lotes individuales.
Pgina 32
m Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos El objetivo primordial ser determinar el precio mnimo y mximo de cada uno de los diferentes tipos de terrenos que se identifiquen en el predio, con el fin de estimar el pago que por indemnizacin les pueda corresponder a sus legtimos propietarios o poseedores, as como tambin de los elementos inmuebles que en l se encuentren; as como establecer un fabulador con los precios que correspondan a cada uno de los tipos de terreno con base en su valor de mercado, a los cultivos que se encuentren y a los distintos grupos de construcciones con iguales caractersticas que sean identificados.
El estudio valuatorio del predio en cuestin, como ya se especific, atender al criterio "por tramos" y los valores individuales que en su momento procedan, por su parte, sern determinados con base en aquellos que sean obtenidos en este estudio; no obstante, se investigarn en las instancias competentes los aspectos relacionados con latenencia de la tierra y se sealarn, como valor de referencia, elvalor deterrenos de propiedad ejidal.
Aquellos lotes que cuenten con caractersticas no correspondientes con las sealadas en este estudio, sern considerados como casos especiales susceptibles de un avalo individual posterior, sien su momento procede.
Los trabajos que se realicen sern orientados hacia la consecucin de, al menos, lossiguientes puntos:
1. 2. 3. 4. 5.
Recopilacin yanlisis de una base informativa documental. Anlisis de planos cartogrficos yfotos areas existentes. Ordenamiento de labores decampoy logstica devisitas. Levantamiento topogrfico. Verificacin ocular de tramos y clasificacin de construcciones existentes portipo.
6. 7.
Elaboracin de reporte fotogrfico. Elaboracin deplanotopogrfico.

Pgina33
> v % * ^ ! ^
Tesis:MtodosCatastralesparalaValuacindePrediosUrbanos 8. 9. Investigacin de mercado. Clasificacin definitiva detramos yconstrucciones existentes.
10. Determinacin de los valores de cada tipo terreno y de construccin. 11. Sealamiento detramos yconstrucciones en plano topogrfico. 12. Elaboracin de tabuadores y de fichas tcnicas por cada tramo identificado y por cadatipo de construccin.
1.
Recopilacin y anlisis de una base informativa documental. Se acudir a las autoridades relacionadas con el registro catastral de la regin y con dependencias federales encargadas de la administracin informtica nacional, para obtener la mayor cantidad de documentos que permitan elaborar un marco informativo en el cual se indique la situacin jurdica de la tenencia de la tierra, los usos agronmicos potenciales, los tipos de suelo existentes, etctera. De igual manera, se identificarn las caractersticas fsicas y urbanas del predio y FU posible integracin a planes de desarrollo regionales, estatales o nacionales.
2.
Anlisis de planos cartogrficos yfotos areas existentes. Esta actividad tendr la finalidad de efectuar una clasificacin preliminar de los tramos que integran el predio en estudio, as como tambin ubicar posibles construcciones queenlexistan.
3.
Ordenamiento de labores de campo y logstica de visitas. Se determinarn las posibles rutas que debern seguir las brigadas de campo para llevar a cabo el levantamiento topogrfico y la verificacin ocular, incluyendo tambin lasfechas y horarios en quedebern realizarse las visitas alsitio.
4.
Levantamiento topogrfico. El levantamiento topogrfico del predio y de los tramos particulares que lo componen se har con base en los planos
Pgina 34
il
^^TIIIP1^
cartogrficos y fotografas areas existentes, trazando sobre el terreno una poligonal envolvente, la cual quedar debidamente referenciada,
determinndose las coordenadas de todos sus vrtices y realizando su compensacin de forma que se tenga una precisin de cierre lineal mnima de 1:20,000. Partiendo de la poligonal de apoyo envolvente y sus coordenadas, se trazarn poligonales auxiliares que permitan levantar los vrtices que delimitan cada uno de los tramos particulares que existen en el predio y se calcular su rea. Las construcciones que sean encontradas, por su parte, sern referidas aalguno de losvrtices determinados.
5.
Verificacin ocular de tramos y clasificacin de construcciones existentes por tipo. Se realizarn visitas de inspeccin con apoyo de cuadrillas conformadas por ingenieros agrnomos yciviles, esto, con elfin de ratificar o rectificar las conclusiones obtenidas de los anlisis de la base informativa documental y de la interpretacin cartogrfica y fotogramtrica, as como tambin de analizar con ms detalle las caractersticas del suelo y, en los casos que se tenga duda, realizar mustreos simples del suelo para asegurar que el tipo inicialmente previsto sea correcto. Igualmente, se ubicarn las construcciones que existan y se determinar, en los casos que sea posible, su rea exacta (ruando no sea posible acceder a ellas, se estimar). Otras cuadrillas identificarn los principales cultivos a lo largo del tramo y obtendrn informacin sobre las tcnicas de produccin, rendimientos y costos de los insumos para especificar los precios de los cultivos ms importantes.
6.
Elaboracin de reporte fotogrfico. Como un resultado que tambin se obtendr del punto inmediato anterior, ser la toma, el ordenamiento y la elaboracin de un compendio de fotografas que ilustrarn los distintos tramos que se ubiquen, las construcciones existentes, los panoramas fsicos o urbanos que puedan influir en el valor, los cultivos ms importantes y otros aspectos que seconsideren relevantes.
Jos de Jess Bnseo Gonzlez
Pgina 35
7.
Elaboracin de plano topogrfico. Con los datos generados durante la etapa de levantamiento, se elaborar un plano en el que se indiquen las coordenadas de los puntos quetormn losvrtices de la poligonal del predio.
8.
Investigacin de mercado. Se conformarn, como en el caso anterior, otras cuadrillas que tendrn como objetivo realizar la investigacin de mercado, con la cual se determinarn los valores comerciales de cada uno de los tipos de terreno que se hayan identificado y confirmado para los diversos usos actuales y potenciales. Esta informacin se obtendr mediante la bsqueda directa de los precios reales de venta en la zona y en las aledaas, segn sea aplicable alcaso: por hectrea o por metro cuadrado.
9.
Clasificacin definitiva de tramos y construcciones existentes. Con las conclusiones obtenidas en los anlisis cartogrficos, en la inspeccin de campo y con los resultados de los mustreos simples que sean requeridos, se determinarn las caractersticas del suelo en los terrenos que sern afectados, con lo que posteriormente se proceder a identificar los diferentes tramos homogneos que existan en el predio sobre el plano topogrfico que sea elaborado. Esta clasificacin se realizar de acuerdo con los aspectos fundamentales del usodelsuelo,topografa, edafologa (empleando tablas de factores fsicos y agrolgicos que afecten la productividad del suelo) y climatologa, procurando reflejar slo cambios que se consideren significativos.
10. Determinacin de los valores de cada tipo terreno y de construccin. Habiendo realizado la investigacin de mercado y determinado las caractersticas ms importantes de los tramos de suelo y de las construcciones existentes, se aplicar un anlisis estadstico a los precios obtenidos y se determinar el nivel de confianza de la muestra. Con ello se fundamentarn los precios mximos y mnimos de cada tramo identificado,
Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos procurando mantener consistencia a lo largo de la superficie que ser afectada. Para lo anterior se clasificarn los precios de terrenos obtenidos para cada uno de los tramos identificados, ordenndolos de menor a mayor. Adicionalmente se considerar lo establecido por la Ley de la Reforma Agraria y la Ley de Expropiacin.
11. Sealamiento de tramos y construcciones en plano topogrfico. Con base en loselementos cartogrficos yfotografas areas existentes, as como con el levantamiento ejecutado, se indicarn en el plano respectivo los distintos tramos que integran el predio, sealando en cada uno de ellos el rea con que cuentanysus principales caractersticas.
12. Elaboracin de fabuladores y de fichas tcnicas por cada tramo identificado y por cada tipo de construccin. Se elaborar un resumen que muestre la ubicacin topogrfica de cada uno de los tramos, su extensin, regmenes de propiedad existentes, as como los precios mximos y mnimos. Del mismo modo, se identificarn lostramos enfichas individuales que indiquen sus caractersticas fsicas, agronmicas o urbanas, segn sea el caso,junto con sus precios mximo y mnimo.
La relacin esquemtica de estas actividades puede ser observada en la figura que acontinuacin se muestra; lasecuencia antecedente yconsecuente de dichas actividades, as como su nomenclatura, seseala en latabla que lesigue.
vO
Diagrama Esquemtico de la relacin deactividades para realizar estudios valuatorios relativos a predios de gran extensin
Pgina 37
CO
CONSECUENTE C C D, E F, H, 1 G, 1 L K J J,K L
ACTIVIDAD A B C D E F G H 1 J K L
DESCRIPCIN Recopilacin y anlisis de base informativa documental Anlisis de planos cartogrficos yfotos areas existentes Ordenamiento de labores de campo y logstica devisitas Verificacin ocular detramos y construcciones existentes Levantamiento topogrfico Elaboracin de reporte fotogrfico Elaboracin de plano topogrfico Investigacin de mercado Clasificacin definitiva detramos yconstrucciones existentes Determinacin de valores deterreno y construcciones Sealamiento detramos yconstrucciones en plano topogrfico Elaboracin defabuladores yfichas tcnicas
ANTECEDENTE
* *
A, B C C D E D D, E H, 1 G, 1 F, J
* * *
Secuen ciay nomenclatura deactividades para rea
izar estudios valuatorios
relativos a predios de gran extensin
En este informe se indicarn tambin antecedentes, caractersticas y descripcin general del predio y, en su caso, de los inmuebles que existan y de los elementos agronmicos. Asimismo, se integrarn las consideraciones previas del estudio valuatorio, constituidas por los datos oficiales del predio (informacin catastral y datos de uso del suelo), resultado de lasactividades respectivas.
111.1.3.ELMTODO "HR"
Para el tema tratado, esta faceta del mtodo es aplicable para determinar el valor de cambio de terrenos ubicados en zonas de alto grado de saturacin, sobre los cuales pueden existir o no edificaciones. Las principios que sustenta al mtodo son aquellas que la prctica valuatoria generalmente aplica en el mbito urbano
Pgina 38
fes Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos (casas habitacin, departamentos en condominio, locales comerciales, despachos de oficina, etc.). Sin embargo, si el objetivo fuera valuar la tierra sobre la que se ubican o ubicarn inmuebles ligados a la explotacin econmica, ser ms conveniente realizar esta accin mediante tcnicas financieras o de evaluacin de proyectos, o bien, habra que revisar la hiptesis planteada y definir si es posible seguir este camino alternativo.
El mtodo plantea que el valor de cambio (valor de mercado) de un inmueble es aquel con el cual se realiza el intercambio del mismo (compraventa); ste puede ser expresado en trminos ponderados de su costo neto de reposicin (valor fsico) y de su valor de uso (valor de capitalizacin) a travs de la siguiente expresin:
V.C. = [(a) (V.F.) +(b) (V.U.)]/ (a+b) KD

donde: V.C: Valor de cambio del inmueble encuestin. V.F.: Valorfsico ocosto neto de reposicin del inmueble encuestin. V.U.: Valor de uso del inmueble encuestin. a: b: Parmetro ponderador delvalorfsico. Parmetro ponderador delvalor de uso.
Por otro lado, el factor de comercializacin de un inmueble cualquiera se define como:
F.C. =V.C./V.F.,
Expresin de la cual puede espejarse el valor de cambio, el cual cumplir con la siguiente igualdad:
Pgina 39
a Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos V.C. =(F.C.) (V.F.) eq.(2)
co
Donde lasvariables involucradas son del inmueble:
V.C: Suvalor comercial. V.F.: Suvalorfsico ocosto neto de reposicin. F.C: Sufactor de comercializacin.
Como es lgico pensar, un inmueble ser comercializado en una cuanta superior a larepresentada por su valor fsico, lo que significa que, normalmente, su factor de comercializacin ser superior que launidad; sin embargo, enun momento determinadoypor condiciones de recesin,podra ser dispuesto en el mercado en una cuanta inferior, por loque, con base en esto, dicho factor de comercializacin podra ser menor que launidad, pero definitivamente, siempre ser mayor que cero.
El valor fsico de un inmueble integrar, como siempre, elvalor de cambio del terreno y los costos dereposicin nuevo (valores dereposicin nuevo) de las construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios yde las obras complementarias, debidamente reducidos por los factores respectivos, es decir:
V . F . = V.C.terreno + C . N . R . c > e i e a i O C
eq. (3)
donde: V.F.: V.C.terreno: C.N.R.C:ie,ea,oc: Valorfsico de un inmueble. Valor de cambio delterreno del inmueble. Costo neto de reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble.
Pgina40
wUmm Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
âilllipp1^
No obstante lo anterior, es posible establecer una proporcin atravs del valor de cambio del terreno de un inmueble y su valor fsico, misma que a continuacin se muestra:
P = V.C.terreno/V.F.,
que ser equivalente a:
P = R.Te./C.N.R.' c ,e,ea,oc,
con loquesedesprende losiguiente:
V.C.terreno = ( P ) ( V . F . )
eq.(4)
donde: V.C.terreno: V.F.: p: Valor de cambio delterreno del inmueble. Valorfsico de un inmueble. . Porcentaje con el cual participa el terreno del inmueble en su valor fsico.
Es evidente que el complemento con la unidad del parmetro "p" representar el valor neto de reposicin de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en cuestin, lo cual quedar representado delsiguiente modo:
C.N.R.c,ie,ea,oc=(1-p)(V.F.).
Con lo hasta ahora planteado, han quedado establecidos tres parmetros: "a","b" y "p", los cuales tomarn valores del conjunto de los nmeros reales positivos; adems "p" slo podr tomar valores mayores que cero, pero menores que la
Pgina 41
ff Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^JlliP^
unidad. El valor de estas tres literales ser fijado por el sano criterio sano del valuador y con base en su experiencia adquirida por la prctica profesional; esto quiera decir que ser l mismo quien fijar la ponderacin del valor fsico y del valor de uso capitalizacin y que, segn su sensibilidad y principios de balance, establecer para cada caso el porcentaje de participacin delterreno con respecto a latotalidad delvalor fsico del inmueble.
No obstante, an falta resolver el problema de determinar, mediante las premisas expuestas, el valor de cambio de un terreno situado en una zona urbana con alto grado de saturacin. Si se iguala la eq. (1) con la eq. (2) y se despeja el valor fsico setendr que:
F.C. (V.F.) =[a (V.F.) +b (V.U.)]/ (a +b); V.F. [F.C.- {a/ (a+b)}] =[b (V.U.) / (a +b)]; V.F. = [b (V.U.)] / [ F.C. (a + b) - a] eq.(5)
Sustituyendo la eq. (5) en la eq. (3) y despejando de la expresin elV.C.terreno,se encontrar losiguiente:
V.C. t e r r e n o = {(b) (V.U.) / [(F.C.) (a + b) - a]} - C.N.R.Cie,ea,oc2
Por otro lado, sise sustituye la Eq.(3) en la Eq.(4) se puede encontrar que:
V.C.terreno = P (V.C.terreno + C.IN.K.cje.ea.oc) V.C.terreno = ( p ) (V.C.terreno) + ( p ) (C.N.R. c ,e,ea,oc) V.C.terreno P (V.C.terreno)

=
P (C.N.R.c,e,ea,oc)
V.C.terreno (1 - p) = P (C.N.R.cie.ea.oc) V.C.terreno = P (C.N.R.Ciie,ea,oc) / ( 1 - P )

2
eq. (6)
Expresin para determinar el valor de tierra de un inmueble que es exclusivamente rentado,a partir de su valor de capitalizacin, del factor de comercializacin y los ponderadores del valor comercialdelazona("a"y"b",quesonfijadosporcriteriodelvaluador). Pgina42
Sise sustituye laeq.(3) en laeq.(2) podr verque:
V . C . = ( F . C . ) (V.C.terreno + C.N.R.Cje,ea,oc)
eq.(7)
Sustituyendo la Eq.(6) en la Eq.(7),ydespejando F.C. setieneque:
V.C. = F.C. [{(p) (C.N.R.c,e,ea,oc) / (1 " P)} + C.N.R.cje.ea.oc]; V.C. = [F.C. / (1 - p)] [(p) (C.N.R.cje.ea.oc) + (C.N.R.c.ie.ea.oc) (1 - p)]; V.C. = [F.C. / (1 - p)] [(p) (C.N.R.cje.ea.oc) + C.N.R.cje.ea.oc " (p) (C.N.R.cje,ea,oc)]; V.C. = [F.C./(1-p)][C.N.R. c je,e a ,oc]; F . C . = ( V . C . ) ( 1 - p ) / C.N.R. c , i e,ea,oc 3
Despejando de Eq.(2) elvalor fsico se obtiene:
V.F. =V.C. / F.C.
eq.(8)
Posteriormente, sisesustituye laeq. (8)enla Eq. (3)ysedespeja elvalorde cambio delterreno se llegar a lasiguiente igualdad:
V.C / r.C
V.C.terreno "*"C.N.K.c.ie.ea.oc
V.C.terreno = ( V . C . / F.C.) C.N.R.Ciejea,oc
Es necesario reiterar que este mtodo esaplicable para determinar elvalorde cambio deterrenos que seubiquen enzonas con unalto ndice desaturacin,
Expresin para determinar el factor de comercializacin de un bien inmueble, para el caso de no existir un mercado de terrenos en lazona, y por ende, no esposible determinar lacuantadel valor neto dereposicin. Elporcentaje departicipacin del valor del terreno respecto al valor fsico de todo elinmueble ("p"), es fijado segn laexperiencia yelcriterio del valuador, teniendo en cuenta el principio del balance envaluacin. 4 Expresin para obtener el valor de tierra de un inmueble, sobre labase de su valor comercialo valor deventa, elfactor de comercializacin de lazonayelvalor de sus construcciones. Pgina43
P Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos mismos que pueden tener construidas edificaciones sobre ellos, o bien, carecer de ellas, por lo que debe excluirse su aplicacin sobre inmuebles comercializados en mercados especializados, con condiciones anormales o, simplemente, con manejos "suigeneris" por estar ligados a unaexplotacin econmica especfica.
1 1 1 . 1 . 4 .EL MTODO DE LA REPERCUSIN DE TERRENO

La repercusin deterreno (R.Te.) es la cantidad delvalor total del unterreno de un inmueble que impacta a cada unidad de superficie construida en l. Se define de lasiguiente manera:
RTe. =V.C
donde: R.Te.:
V . U .terreno-
terreno
/A.Co.
Repercusin deterreno correspondiente alpredio. Valor de cambio delterreno encuestin. rea total deconstruccin del inmueble.
A.Co.:
Noobstante, sabiendo que:
A.Co. =(A.Te.) (N.N.) (C.O.S.)

yque:
V . L r . terreno "'-'terreno ' ^
'
tambin puede aplicarse lasiguiente igualdad:
Pgina44
Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos R T e . = V.C.'terreno / [(N.N.) (C.O.S.)]
donde: RTe.:
V . U . terreno-
Repercusin deterreno correspondiente alpredio. Valor de cambio unitario delterreno encuestin. Nmero de niveles que integran a laconstruccin. Coeficiente deocupacin delsuelo odensidad deconstruccin.
N.N.: C.O.S.:
Cuando sobre un terreno se ubiquen "j" tipos de edificaciones construidas en l, referidos atravs del parmetro contador "t", la repercusin deterreno del k-simo tipo se determinar con base enel costo netode reposicin de laconstruccin que setrate, es decir:
R.Te.t = [C.N.R.t / C.N.R.total] [V.C.terreno / A.CO.J R T e . t = [(C.N.R.'t) (V.C.terreno)] / C.N.R.total
donde: R.Te.t: C.N.R.t: Repercusin deterreno deltipo de construccin "t". Costo neto de reposicin de las construcciones correspondientes al tipo"t". C.N.R.'t: Costo neto de reposicin correspondientes altipo"t". C.N.R.totai: Costo neto de reposicin de los "j" tipos deconstruccin,es decir, del total de lasconstrucciones ubicadas enel inmueble. V.C.terreno: A.Co.t: j: Valor de cambio delterreno encuestin. rea de construccin deltipo deconstruccin "t". Nmero detipos de construccin existentes enel inmueble. unitario de las construcciones
Lo anterior significa que el subndice "t" tomar los valores de los " j "tipos de edificaciones, es decir, tendr valores desde la unidad hasta "j". Las "j"
Pgina45
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos repercusiones de terreno calculadas para cada tipo de construccin del inmueble guardarn lasiguiente relacin con la repercusin deterrenogeneral:
j
R.Te. = C.N.R.t0tai / 2 (C.N.R.t / R.Te.t)

t=i
donde: R.Te.: C.N.R.totai: Repercusin deterreno correspondiente alpredio. Costo neto de reposicin de los "k" tipos de construccin, es decir, deltotal de lasconstrucciones ubicadas en el inmueble. C.N.R.t: Costo neto de reposicin de las construcciones correspondientes al tipo "k". R.Te.t: Repercusin deterreno deltipo deconstruccin "k".
Este mtodo de valuacin de terrenos es aplicable cuando se pretende valuar un terreno a travs de otros (al menos dos) que posean el mismo uso, pero que tengan diferente superficie y diferente edificabilidad. Podra aplicarse tambin, si se cuenta con un estudio estadstico, al menos dos "medias" de superficie y dos de valores netos de reposicin unitarios de terreno ya homologados, con los que se formarn, al menos, dos pares ordenados. Se aplicar, por cada par ordenado, alguna de lasdos siguiente expresiones, segn proceda:
R.Te. = V.C.terreno / A.Co. R T e . j = V.C'terreno / [(N.N,) (C.O.S,)]
donde: R.Te.: Repercusin de terreno correspondiente al isimo predio o par ordenado procedente de unestudio estadstico. V.C.terreno: A.Co.: Valor de cambio del isimo elemento (terreno) cuyo valor essabido. rea mxima permitida de las edificaciones que pueden ser construidas enel isimoterreno cuyovalor seconoce.
Pgina46
te? Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos V.C.,'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio (terreno) del cual es conocido su valor. N.N.,: Nmero mximo de niveles que se permiten construir el isimo terreno convalor sabido. C.O.S.,: Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cualse conoce su valor.
Seguidamente, se determinar una funcin que relacione la superficie de los predios con sus respectivas repercusiones de terreno, en la que ser sustituido el valor numrico correspondiente a la superficie del terreno que se desea saber su valor. Dicha funcin podr ser obtenida mediante la aplicacin del "Mtodo de Mnimos Cuadrados" o, simplemente, mediante la interpolacin lineal de dos pares ordenados.
Finalmente, con la repercusin deterreno obtenida para el predio que se pretende valuar, se aplicar lasiguiente expresin:
V.C.xterreno = ( R . T e . x ) ( A . C O . x )
donde: V.C.xterreno: Valor de cambio delterreno por valuar. R.Te.x: A.Co.x: Repercusin deterreno determinada parael predio por valuar. rea mxima de las construcciones que pueden ser edificadas en el terreno cuyovalor quiere ser conocido.
Jos deJess Enseo Gonzlez
Pgina47
aj " Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos
III.1.5. EL MTODO DELARAZN DESUPERFICIE

Este mtodo ser aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en otros dos que posean el mismo uso y edificabilidad, pero diferente superficie entre ellos y aqul por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La primera deellas, ladefinicin de la razn de superficie:
R.Su.j = A.Te.i / A.Te.v
donde:
R.Su.: A.Te.j: A.Te.x: i:
Razn desuperficie del isimo predio cuyo valor es conocido. rea del isimo predio del cual se conoce su valor. rea del predio que se pretende valuar, Slo tomar losvalores equivalentes a unoydos.
Y la segunda, la idealizacin del comportamiento de dicha razn con un modelo matemtico deltipo: F.Su. = R.Su. 1 / k
donde:
F.Su.: R.Su.: k:
Factor por superficie. Razn de superficie. ndice del radical de la razn de superficie.
Pgina48
Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos Este modelo matemtico mantiene una relacin directa entre la razn de superficie y el factor por superficie, es decir, cuando el primero crece, el segundo tambin lo har, ocurriendo lo anlogo en caso contrario; sin embargo, si la razn de superficie es igual a cero o a la unidad, elfactor por superficie tendr, igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las superficies de los predios involucrados en el mtodo, situacin que hace al modelo adecuado y conveniente en loque respecta asuaplicacin.
Posteriormente, se establecer lasiguiente equivalencia:
V.C. x 'terreno
(V.C.i 'terreno) ( F . S l I . i ) = (V.C^'terreno) ( F . S u . 2 )
donde:
V.C.x'terreno: Valor de cambio unitario del predio que se pretende valuar. F.Su.: V.C.i': Factor por superficie del isimo predio cuyo valor essabido. Valor de cambio unitario del isimo predio del cual se conoce su valor.
Acto seguido, se determinar el valor de "k" aplicable al modelo matemtico, mismo que sedeterminar delsiguiente modo:
( V . d W r e n o ) ( R . S u V * ) = (V.Cs'terreno) (R.Su.2 1/k ) [ V . d W r e n o ] [(A.Te.i / A.Te. x ) 1 / k ] = [V.C.terreno] [(A.Te.2 / A.Te. x ) 1 / k ] Ln(V.C. 1 'terreno)+[1/k] [ L n ( A . T e . i ) - L n ( A . T e . x ) ] = LnV.C^terrenoMI/k] [Ln(A.Te.2)-
Ln(A.Te.x)]
k [LnO/.C.erreno) - Ln(V.C.2'terreno)] = Ln(A.Te. 2 ) [Ln(A.Te.^
k = [ L n ( A . T e . 2 ) - [ L n A . T e . O ] / [LnV.C.-, 'terreno) - Ln(V.C. 2 'terreno)]
donde:
Pgina 49
I B LI GT E CA
& A.Te.j: Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos rea del isimo terreno delcual sesabe su valor. V.C.'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio cuyo valor es conocido. k: ndice del radical de la razn de superficie.
Por ltimo, el valor del predio en cuestin se determinar aplicando las siguientes equivalencias:
V.C. xterr eno = (V.C. 1 ' t e r r e n o )(A.Te. 1 ) 1 / k (A.Te. x ) [ ( k - 1 ) / k l
V.C. xterreno = (V.C. 2 ' terreno )(A.Te. 2 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k]
donde:
V.U.xterreno: V . U . j terreno'
Valor de cambio del predio que se pretende valuar. Valor decambio unitario del isimo predio cuyovalor es conocido. rea del isimoterreno del cual sesabe su valor. rea delterreno que sequiere valuar. ndice del radical de la razn de superficie.
A.Te.: A.Te.x: k:
I I I . 1 . 6 .COMBINACINDEL MTODO DE REPERCUSIN DE

TERRENO Y DEL MTODO DE LA RAZNDE SUPERFICIE
El caso interesante a resolver ahora es la consideracin simultnea de los mtodos de la razn de superficie de repercusin deterreno. Laconsideracin que debe postularse estar en funcin de la siguiente expresin, anloga a la formulada enel punto inmediato anterior:
R.Te.x = (R.Te.!) (F.Su.i) = (R.Te.2) (F.Su.2)
Pgina50
en la que se establecen, con base en la edificabilidad (rea de construccin existente o potencial del predio), las siguientes equivalencias:
R.Te.T = V.d'terreno / [(N.N.-,) (C.O.S.O] R.Te.2 = V.C.2'terreno / [(N.N. 2 ) (C.O.S.z)] F.Su.i = (R.Su.i) 1 / k
F.Su.2 = (R.Su.2)1/k R.Su.1 =A.Co.i /A.Co.x R.Su.2 = A.Co.2/A.Co. x A . C d = (A.Te.0 (N.N.O (C.O.S.i) A.C0.2 = (A.Te.2) (N.N.2) (C.O.S.2)
A.Co.x =(ATe.x) (N.N.X) (C.O.S.x) donde: R.Te.x: R.Te.: Repercusin deterreno del predio sujeto avaluacin. Repercusin deterreno del isimosolar comparable.
V.C.'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio cuyo valor es conocido. F.Su.: R.Su.,: k: A.Co.: A.Te.: A.Te.x: N.N.: Factor por superficie correspondiente al isimoterreno comparable. Razn desuperficie del isimo solar comparable, ndice del radical de la razn de superficie. rea de construccin (edificabilidad) del isimo comparable. rea del isimoterreno comparable. rea delterreno sujeto avaluacin. Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el isimo terreno convalor conocido (comparable). N.N.X: Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el terreno sujeto avaluacin.
C.O.S.J:
Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cual seconoce suvalor por indagacin.
C.O.S.x:
Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al predio sujeto a valuacin.
Pgina51
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos De loanterior quedar, entonces, laecuacin que se muestra acontinuacin:
[V.C.1'terreno][(A.Te.1)(N.N.1)(C.O.S.1)]1/k / [(N.N.OC.O.S..,)] = [V.C.2'terreno][(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2)]1/k/[(N.N.2)(C.O.S.2)]

misma que se reduce a losiguiente:
(V.C.êrrenoMN.N.^C.O.S.;,) / (V.C.2\erreno)(U.U.,)(C.O.S.,) [(A.Te. 2 )(N.N. 2 )(C.O.S. 2 ) / (A.Te^MN.N.-OC.O.S.!)] 1 ^
[(V.d'terrenoXN.N.^C.O.S.,) / (V.C.2\erreno)(HM.,)(C.O.S.,)f (A.Te. 2 )(N.N. 2 )(C.O.S. 2 ) / (A.Te. 1 )(N.N. 1 )(C.O.S. 1 )
Despejando elexponente "k"de lafrmula anterior setiene:
k= (ln[A.Te.2]+ln[N.N.2]+ln[C.O.S.2]-ln[A.Te.1Hn[N.N.1]-ln[C.O.S.1]) /
(IntV.C.^te^nol+IntN.N.^+IntC.O.S.J-lniy.C.z'terrenol-IntN.N.!]-
\n[C.O.S^])
donde: k: A.Te.: N.N.: ndice del radical de la razn de superficie. rea del isimoterreno comparable. Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el isimo terreno convalor conocido (comparable). C.O.S.: Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cualse conoce suvalor por indagacin. V.C.'terreno: Valor de cambio unitario del isimo predio cuyovalor es conocido.
Pgina52
fei Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos Finalmente, el valor del predio en cuestin (sujeto de valuacin) se determinar aplicando lassiguientes equivalencias:
V.C. x t e r r e n o = (V.C. 1 ' t e r r e n o )(A.Te. 1 ) 1 / k [(N.N. 1 )(C.O.S. 1 )] [ ( 1 - k ) / k ] [ (A.Te. x )(N.N. x )(C.O.S. x )] [ ( k - 1 ) / k ]
V.C. x t e r r e n o = (V.C. 2 ' t erreno)(A.Te. 2 ) 1/k [(N.N. 2 )(C.O.S. 2 )] [(1 - k)/k] [ (A.Te. x )(N.N. x )(C.O.S. x )] [ ( k - 1 ) / k l
donde:
V-V-'-xterrenoV . U . terreno-
Valor de cambio del predio sujeto avaluacin. Valor decambio unitario del isimo predio cuyovalor es conocido. rea del isimo terreno comparable. rea delterreno sujeto avaluacin. Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el isimo terreno convalor conocido (comparable).
A.Te.: A.Te. x :
N.N.J:
N.N.X:
Nmero mximo de niveles que se permiten construir en el terreno sujeto avaluacin.
C.O.S.:
Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al isimo predio del cual se conoce suvalor por indagacin.
C.O.S.x: k:
Coeficiente de ocupacin de suelo correspondiente al predio sujeto a valuacin. ndicedel radicalde la raznde superficie.
1.1.7.EL MTODO DELRESIDUO

El mtodo es tambin llamado "residual", y su premisa fundamental indica que es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una
Pgina53
^JigP1'
unidad econmica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de toda ella, pero reducindolo con el costo propio del complemento del conjunto; es decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto entendido como unidad econmicamente divisible, ste puede determinarse atravs de la reduccin delvalor de cambio do de uso asociado con dicha unidad, hecha con los costos netos de reposicin de los componentes restantes de la misma.
Obvio es que al hablar del valor de una unidad econmicamente divisible nos referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo, sea ste valor de uso ovalor de cambio; sin embargo, nodebe confundirse esta idea con el concepto de unidad econmica mnima indivisible, ya que el segundo es integrante de la primeray no alrevs.
Este mtodo es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unin de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios yobras complementarias, y atodos stos, menos alterreno, se les puede establecer un costo neto de reposicin especfico; aunque tambin puede ser utilizado en lavaluacin de derechos odeotrotipo de bienes.
Pragmticamente, el mtodo consiste en establecer, antes detodo,elvalor de uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el bien que quiere valuarse es parte; por separado se determinarn los costos netos de reposicin de los dems componentes y se adicionarn; y posteriormente, esta suma ser restada del valor de la unidad econmicamente divisible, con lo cual se estar estableciendo el"valor residual"que lecorresponder albien que sevala.
Recurdese que el valor de cambio provendr de la indagacin que se efecte en el mercado propio de los bienes similares o idnticos al que pertenezca la unidad econmicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes similares
^MMpr
se incluir el proceso de homologacin respectivo; por su parte, el valor de uso se determinar mediante lacapitalizacin de los beneficios que lamencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de generar; en el primer caso se proceder directamente a calcular el valor presente de las rentas que se cobrarn mediante la deflactacin de las mismas con la tasa de inters que sea aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo ser necesario, primeramente, proceder con una indagacin de mercado y, eventualmente, tambin homologar para definir la cantidad a la que ascenderan los posibles beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposicin de los complementos de la unidad ya referida seestablecern demeritando el costo de reposicin nuevo de cada uno de ellos por las consideraciones particulares de los mismos por lo que respecta a su vida agotada, obsolescencia tcnica y econmica.
Resulta importante sealar que, cuando el mtodo parta del valor de cambio recibir el nombre de "residual esttico", pero cuando se aplique con el valor de uso se llamar "residual dinmico". No obstante, debe tenerse presente que la metodologa ser "esttica" cuando no se considere el valor del dinero en el tiempo, y cuando s se haga ser "dinmica", por tanto puede decirse que, al contrario del residual esttico, eldinmico aplica unavisinfinanciera.
Cuando se vale unterreno baldo de cualquier extensin, y requiera hacerse por esta tcnica, ser necesario formular la "hiptesis" de que el predio en cuestin actualmente es parte de una unidad econmicamente divisible concluida y nueva, que corresponda al principio fundamental de valuacin (mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma esttica del residual; o bien, la suposicin consistir en plantear una situacin que contemple que en el solar sern ubicados, al paso del tiempo, otros elementos quejunto con el predio conformarn la unidad econmicamente divisible que setrate, desarrollndose as laforma dinmica del mtodo del residuo.
Pgina55
Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos
Al haber dicho que la perspectiva esttica de la metodologa considerar que el terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagacin de mercado correspondiente, se restarn los costos de reposicin nuevo de las edificaciones o construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de las obras complementarias que deberan existir para dar lugar a la unidad econmicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, adems de las comisiones yutilidades deriv&das de la percepcin equivalente al valor de cambio referido, as como tambin los gastos inherentes de los costos que reciben el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de lasiguiente manera:
V.C.xterreno = V.C. C.R.N.cêa.oc C. y U. I.
o bien:
V.C.xterreno = V.U.-C.R.N c,ie,ea,oc - C . y U . - l .

donde:
V . U .xterreno
Valor decambio delterreno por valuar. Valor de cambio de la unidad econmicamente divisible. Valor de usode la unidad econmicamente divisible.
V.C: V.U.: C.R.N

c,ie,ea,oc-
Costos de reposicin
nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble. C. y U . Comisiones yutilidades vinculadas con el valor de cambioo de uso. Indirectos de los costos de reposicin nuevo.
Por su parte, la forma dinmica del mtodo residual es un procedimiento anlogo alseguido en el anlisis de un negocio en marcha detipo inmobiliario, enelque se
Pgina56
î<^
establecer que el valor del predio es igual al valor presente neto de los flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a travs de la tasa de productividad o tasa de inters que seleccione el tomador de decisiones (valuador). Para ello se tomar en cuenta que el terreno ser complementado paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias, incurriendo as en erogaciones al paso del tiempo que correspondern a los costos de reposicin nuevo de estos elementos y, por supuesto, tambin a sus indirectos; as mismo y paralelamente, se fijarn como ingresos o beneficios peridicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de cambio o de uso, segn considere el estudio, de la unidad econmicamente divisible, menos las comisiones y utilidades que procedan deestas percepciones.
Sobre la forma dinmica, resta decir que la formulacin de los flujos de efectivo neto se har a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados al paso deltiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y utilidades de stos, menos los costos de reposicin nuevo de los complementos del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con las expresiones siguientes:
n V . C . x t e r r e n o = S ( 1 + T . P . ) " j ( V . C . j - C.R.N.j (c ,e,ea,oc) - C . y U.j - l.j)

j=1
o bien:
V.C. xterreno = 2 (1+T.P.)"j (V.U.j - C.R.N.j(cie>e.,oc) - C. y U.j - l.j)

j=1
donde: V.C.xterreno: Valor de cambio delterreno por valuar. Pgina57
ir Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos T.P.
ÔBBBP^
Tasa de productividad ode inters dedeflactacin de losflujos deefectivo neto.
V.C.J:
Valor de cambio de la unidad econmicamente divisible en el j-simo instante.
V.U.J:
Valor de uso de la unidad econmicamente divisible en elj simo instante.
C.R.N.j(Ciie,ea,oc):
Costos de reposicin
nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble enelj-simo instante. C.y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de usoaplicables en elj-simo instante. I.j Indirectos de los costos de reposicin nuevo correspondientes alj-simo instante, n: Total de periodos analizados enel mtodo.
Cabe acotar la Importancia de la tasa de inters de deflactacin que sea elegida, pues si losflujos de efectivo neto seformulan en trminos de unidades monetarias constantes de la fecha en que se vala, lo cual es lo recomendable, la tasa de inters o de productividad que deber aplicarse ser de tipo "real"; si por el contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces se deflactarn contasas de productividad ode inters detipo"nominal".
La aplicacin del mtodo del residuo de ninguna manera garantiza el xito en lo que a la valuacin del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de un valor, menos ms de un costo, podra obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habr de tenerse sumo cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso ode cambio) o el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposicin nuevo de los complementos delterreno yde sus indirectos) hayan sido calculados de una manera inapropiada.
Pgina 58
^^mSF
Ocasionalmente para el clculo de los costos de reposicin nuevo se aplican "costos paramtricos", y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades relativas o porcentuales, locual da agilidad aeste mtodo, pero puede darse lugar a imprecisiones intolerables que redundarn en la obtencin de los resultados negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido comn; por tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la formulacin del mtodo residual en trminos absolutos, es decir, en trminos de las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una valuacin adecuada.
Pgina 59
t i l M i i i Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos
^Wliiiy"
IV. VALUACIN DECONSTRUCCIONES, ELEMENTOS ACCESORIOS, INSTALACIONES ESPECIALESY OBRAS COMPLEMENTARIAS PORELMTODO DELCOSTO NETO DEREPOSICIN
Este es un mtodo aplicable al caso devaluacin de bienes muebles e inmuebles, y no para la valuacin de derechos. Es especialmente recurrido para establecer cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el costo que tendra "reponer" un bien especfico en trminos efectivos, en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propsito primordial de unseguro.
Tiene el principio de considerar en su aplicacin al costo de adquisicin en mercados primarios, es decir, al precio (costo de produccin ms gastos ms utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es determinar la cantidad de dinero que debera erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de valuacin de forma idntica o similar incluyendo la utilidad de su productor, pero descontndole, primeramente, los demritos propios debidos al tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado fsico en que se encuentre al momento de la valuacin por dicho uso y, finalmente, los debidos a su obsolescencia tcnica y/o econmica que resulte por la posible aparicin de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnolgicos ens, o bien, mejoras en su proceso de produccin que rediten ahorros sustanciales y, como consecuencia, redunden en ladisminucin del costo defabricacin.
Como puede verse,el mtodo equipara elconcepto devalor con elde precio (para el productor) o costo de adquisicin (para el consumidor) y lo llama "costo de
Pgina 60
^W13P
reposicin nuevo" (C.R.N.), pero nicamente cuando setrata de un bien nuevo, sin usoyde adquisicin reciente, pues cuando esel caso detratar con un bien que no rene estas caractersticas, dicho costo de reposicin nuevo es afectado, normalmente reducido, por la aplicacin de factores especficos que dan lugar al concepto de "costo neto de reposicin" (C.N.R.) yque son derivados de:
1. Los aos que haestado enuso, 2. Lavigencia del biendesde el punto devista desu usotecnolgico; y, 3. Elgrado de conservacin omantenimiento que haya recibido.
Los aos que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al mtodo a travs del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los aos que ha estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisicin, es decir, su "vida til consumida" (V.U.C.) yel periodo que entotal podra usarse el bien en cuestin,osea, su "vida til total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que sern expuestos ms adelante, aunque cuando se desconoce la fecha de adquisicin, se acude a la experiencia del valuador, quien podra aplicar un factor estimativo fundamentado razonablemente en una inspeccin visual del bien.
La vigencia tecnolgica se expresa a travs del "factor por obsolescencia tcnica" (F.Ot.), que se determina mediante la observacin directa por el valuador atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual.A este factor se le suele llamar "factor por obsolescencia funcional" (F.Of.), o tambin "factor por obsolescencia econmica" (F.Oe.), ya que el avance tecnolgico que se incorpora a los bienes repercute, primordialmente, en la eficiencia de las funciones que realiza, dando como resultado que su rendimiento y costos de operacin y mantenimiento sean menores, adems que el precio de adquisicin tambin se ve modificado.
Elgrado de conservacin o mantenimiento que haya recibido el bienes reflejado a travs del "factor por conservacin" (F.Co.), tambin llamado "factor por
Jos de Jess Enseo Gonzlez Pgina 61
^^Sj^^
mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante observacin directa yatendiendo asu experiencia.
Cabe sealarse que los ndices ofactores fundamentados en la experiencia de los valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la escala del uno al diez. Con esto se establece una jerarqua del estado de los bienes, donde corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes nuevos con poco uso yen perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro, que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificacin se divide entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del "factor pordemrito" (F.De.) que ser abordado ms adelante.
Los mecanismos a emplearse para la determinacin del costo neto de reposicin son dos,ysolamente puede seguirse unodeellos:
1. Forma de la lnea recta directo, el cual contempla asignacin de valores a cada factor de depreciacin o demrito en forma directa, segn el bien a valuar, representndose por laexpresin:
C.N.R. =C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]

2. Forma de la lnea recta ponderado, el cual contempla asignacin de valores a cada factor de depreciacin o demrito, al cual previamente se le consider una importancia determinada segn el bien a valuar, caracterizndose por laexpresin:
C.N.R. =C.R.N.[(F.Va.)(A) +(F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]
Pgina62
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio por elvaluador, dependiendo del activo que seesttratando.
Cabe resaltar que es mucho ms comn la aplicacin del primer mecanismo que la del segundo, locual notiene unajustificacin propiamente dicha, aunque lo que parece aceptarse con ello esque existe dependencia entre los conceptos deedad, conservacin y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposicin nuevo por el producto de losfactores correspondientes se indica esta situacin; en cambio, el segundo mecanismo, adems de considerar el grado de participacin en el costo neto de reposicin de cada uno de estos conceptos a travs de la ponderacin de losfactores, establece independencia de los mismos por aplicar el principio de la sumatoria, lo cual, en opinin de algunos, es lo ms razonable en virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman simultneamente valores diferentes de launidad.
La aplicacin del mtodo del costo neto de reposicin podra ser inadecuada bajo ciertas circunstancias de valuacin, especialmente cuando se trata de bienes usados o que son destinados a la produccin de beneficios econmicos o financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinacin de la cuanta monetaria que podra alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable que el concepto del costo de adquisicin de un bien corresponde al momento en que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia numrica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin olvidar que la idea de un bien nuevo con laque seest partiendo.
No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el mtodo establece una cota inferior en loque alvalor del mismo se refiere, pues en trminos razonables un bien se intercambiara por una cantidad no menor a lo que costara reponerla, y se destinara a la produccin si devolviera beneficios cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto ser tratado en loque a losvalores decambio yde uso se refiere.
Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de reposicin integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones construidas en l (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de producir), ysi es que lastiene, se adiciona el costo actual de construccin de tales edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales, pero descontando los efectos del tiempo que han estado en uso y el grado de mantenimiento o conservacin que se les haya proporcionado, as como tambin sus obsolescencias econmicas y/o funcionales, para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del sujeto devaluacin.
Cuando se trata de construcciones no contemporneas, el valuador estimar el costo de reposicin de un bien que podra ser imposible de reproducir en realidad y que contendra el mismo nmero, tipo ytamao de habitaciones que el bien que se est valuando; y se afirma esto porque pueden existir mltiples detalles de materiales y hechuras que daran un carcter nico a la propiedad y que actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinacin de los costos habr de considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad que posee la propiedad, pero de acuerdo con su definicin conforme a las normas contemporneas.
Por supuesto, el valuador har notar, como condicin para el avalo, que es imposible duplicar exactamente la propiedad no contempornea en el mercado actual, por loque elvaluador tendr que medir tambin elefecto de esta condicin sobre la conclusin de valor de la propiedad, ya que las caractersticas existentes del bien inmueble en cuestin pueden ser ms o menos valiosas, segn lo deseables que resulten enel mercado.
Por ejemplo, supngase una vivienda antigua que puede tener carpintera exterior e interior difcil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se encuentra en la
^Hy
actualidad; en un caso as, el valuador estimar el costo de producir caractersticas de calidad similar utilizando materiales y mtodos de construccin disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectnicos, tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales que tienen la misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque dichos materiales podran ser ms baratos y de mayor facilidad de instalacin, lo cual significara que seobtendr uncosto neto de reposicin menor.
IV.1. EL FACTOR POR DEMRITO

El factor por demrito (F.De.) ser entendiendo como el producto del factor por vida agotada (F.Va.) por el factor por conservacin (F.Co.) y por el factor por obsolescencia tcnica (F.Ot.),es decir:
F.De. =(F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)

donde: F.De.: F.Va.: F.Co.: F.Ot.: Factor por Demrito. Factor porVidaAgotada. Factor por Conservacin o mantenimiento actual. Factor por Obsolescencia tcnica oeconmica.
Paradeterminar estefactor pordemrito se propone seguir cualquiera de los cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciacin lineal, y los dems incorporan la idea de afectar el valor letargada o retardadamente al paso deltiempo:
1. Elcriterio contable tradicional
Pgina 65
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos 2. Elcriterio de Ross Heidecke, 3. Elcriterio HR, 4. Elcriterio Kuentzle, 5. Elcriterio de Ezequiel Siller.
IV.1.1. DEMRITO POR EL CRITERIO CONTABLE TRADICIONAL

Este resulta ser un mecanismo clsico de depreciacin contable, estableciendo que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma directamente proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisicin, lo cual se traduce en la siguiente expresin aplicable al caso delfactor por vida agotada:
F.Va.=1-(V.U.C./V.U.T.).
donde: F.Va.: V.U.C.: V.U.T.: Factor porVida agotada. Vida til Consumida expresada en aos. Vida tilTotaltambin expresada enaos.
El valor del factor por conservacin ser establecido con base en la calificacin que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la expresin siguiente:
F.Co. = C./10
donde: F.Co.: C: Factor por Conservacin. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta del cero aldiez.
Pgina66
Tesis: MtodosCatastralesparalaValuacindePrediosUrbanos
Por lo que toca al factor por obsolescencia tcnica, ste tomar un valor entre el cero y la unidad y, al igual que el factor por conservacin, ser tambin establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
IV.1.2. D E M R I T O P O R EL C R I T E R I O R O S S H E I D E C K E
Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestin expresada en aos y la calificacin estimativa dependiente del estado fsico del bien o de su estado de conservacin; con estos parmetros se podr determinar fcilmente el factor por demrito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la metodologa valuatoria, segn losiguiente:
F.Va.=1-(V.U.C./V.U.T.) 1 4
donde: F.Va.: V.U.C.: V.U.T.: Factor porVida agotada. Vida tilConsumida. Vida tilTotal.
El factor por conservacin (F.Co.) adoptar el valor que corresponda, segn lo sealado en latabla siguiente:
ESTADO Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo
CALIFICACIN F.Co. 10 9 8 7 6 1.00 0.92 0.84 0.78 0.72
Pgina67
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos Muy Malo Psimo Desecho Menos que desecho
5 4 3 2
0.64 0.52 0.35 0.11
Valores delfactor por conservacin (F.Co.) adoptados por el criterio Ross Heidecke
Para efectos de una determinacin especfica de un factor por demrito, lo que respecte al factor por obsolescencia tcnica ser determinado por criterio del valuador como ya hasido citado.
IV.1.3. DEMRITOPORELCRITERIOHR
El segundo criterio sugerido toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado fsico mediante la asignacin de una calificacin estimativa. El factor por vida agotada se calcular,segn elcriterio "HR",de lasiguiente forma:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.) 2
donde: F.Va.: V.U.C.: V.U.T.: Factor porVida agotada. Vida til Consumida. Vida tilTotal.
El factor por conservacin se determinar, bajo el mismo criterio, de la manera siguiente:
F.Co. = 1- [{(10 - C.)2 + (10- C.)} {1- P.D.N.}/ 56]
Pgina68
donde: F.Co.: C: Factor por Conservacin o mantenimiento actual. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta delcero aldiez. P.D.N.: Porcentaje de Desecho Nuevo.
El "Porcentaje de Desecho Nuevo"es aquel que se le asigna por experiencia a un bien con caractersticas peculiares e hipotticas de desecho y con vida til remanente equivalente a la vida til total, es decir, como si se tratara de un bien nuevo.
Evidentemente es ilgico e infactible tratar con un bien que al mismo tiempo sea nuevo y su estado fsico indique que deba ser desechado, a menos que este bien haya sufrido un accidente que lo daara irremediablemente, pero esta idea es inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar geomtrico que sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado por un bien especfico con el paso del tiempo y en estado de desecho. Si se observa bien la curva inferior del Anexo 8, se notar que sta cruza el eje vertical en un punto equivalente al Porcentaje de Desecho Nuevo expresado.
Igualmente, como se refiri en el mtodo anterior, cuando se requiera el clculo de un factor por demrito especfico, el factor por obsolescencia tcnica ser determinado por criterio del valuador.
IV.1.4.DEMRITO PORELCRITERIO DEKUENTZLE

El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula la siguiente expresin para determinar elfactor por vida agotada:
Jos deJess Briseo Gonzlez Pgina 69
JfcJ Tesis:MtodosCatastralesparalaValuacindePrediosUrbanos
F.Va.=[(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2]/ [(V.R.N.)(V.U.T.)2]
donde: F.Va.: V.R.N.: V.U.T.: V.R.: V.U.C.: Factor porVidaagotada. Valor de Reposicin Nuevo. Vida tilTotal. Valor de Rescate del bien afinalizar suvida tiltotal Vida tilConsumida.
Al igual que el mtodo anterior, el factor por conservacin ser establecido por el valuador mediante laexpresinsiguiente:
F.Co. = C./10
donde: F.Co.: C: Factor por Conservacin omantenimientoactual. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta delcero aldiez.
El factor por obsolescencia tcnica, como se ha venido reiterando, ser establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
IV.1.5. D E M R I T O P O R EL C R I T E R I O D E E Z E Q U I E LS I L L E R
Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula la siguiente expresin para determinar elfactor porvidaagotada:
Pgina70
î!JIP F
F.Va. =0.30 +0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]

donde: F.Va.: V.U.T.: V.U.C.: Factor porVida agotada. Vida tilTotal. Vida til Consumida.
Mientras que el factor por conservacin es establecido por el valuador del bien sujeto aestudio del siguiente modo:
F.Co. = C./10
donde: F.Co.: C: Factor por Conservacin omantenimiento actual. Calificacin estimativa asignada al bien por su estado fsico en escala absoluta delcero aldiez.
Igualmente que losdems mtodos referidos, elfactor por obsolescencia tcnica o econmica, ser establecido segn juzgue el valuador, dependiendo de los adelantos tecnolgicos que presentan los nuevos bienes que sustituirn en el futuro al que se est valuando, las sofisticaciones que les son adicionadas, las disminuciones considerables en precios,etc.
Pgina 71
V. ACTUALIZACINY REFERENCIA DEVALORES

La actualizacin y referencia de los valores consignados en un informe o dictamen valuatorio se realizar con base en el ajuste por cambios en el nivel general de precios, lo cual consiste en relacionar la unidad de medida empleada por dicho informe o dictamen, con otra que corresponde a una fecha distinta, es decir, se transformarn las unidades monetarias corrientes de la fecha del informe o dictamen valuatorio en unidades monetarias corrientes del ao de actualizacin o de referencia, empleando para ello el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que publica el Banco de Mxico a partir de 1950. La actualizacin de un valor corresponde al clculo de un valor presente con base en uno pasado, y la referencia corresponde a locontrario.
Como ejemplo puede citarse el caso de un terreno cuyo valor en una fecha determinada fuera de 1'000,000.00, y que un ao despus tuviera un valor de $1'500,000.00, si es que al cabo de un ao la inflacin fuera del 50% medida a travs del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Si la inflacin en el segundo ao fuera del 60%, el valor tendra un incremento de $900,000.00 calculados sobre el $1'500,000.00 a que se ajust al finalizar el primero, es decir, un nuevo valor de $2'400,000.00.
El ajuste por cambios en el nivel general de precios actualiza o refiere los valores en funcin del porcentaje de inflacin habido entre dos fechas, por lo que resulta evidente que el ajuste por cambios en el nivel general de precios es aquel que actualiza elvalor enfuncin de pesos de poder adquisitivo constante.
Evidentemente el mtodo de ajuste por cambios en el nivel general de precios tiene consistencia, ya que si se parte del mismo costo histrico y aplicando los ndices oficiales, dos personas distintas llegarn al mismo valor actualizado, pero
Pgina 72
Si
WE* Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos tiene el defecto que dichos ndices oficiales no siempre reflejan los cambios precisos en costos y precios existentes en los mercados propios de los bienes que especficamente seestntratando.
V.1. EL NDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

El ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es el instrumento estadstico por medio del cual se mide elfenmeno econmico que se conoce como inflacin; y se entiende por inflacin, el crecimiento continuo y generalizado de los precios de los bienes yservicios que seexpenden en una economa. El ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es importante porque permite conocer cual es la inflacin promedio enel pas durante un periodo especfico.
Los principales componentes del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se agrupan en ocho categoras, de acuerdo con laforma en que los consumidores distribuyen sugasto:
1. Alimentos, bebidas ytabaco; 2. Ropa,calzado y accesorios; 3. Vivienda; 4. Muebles,aparatos yaccesorios domsticos; 5. Salud y cuidado personal; 6. Transporte; 7. Educacin yesparcimiento; y 8. Otros servicios.
JosdeJessEnseo Gonzlez
Pgina73
Miiii^
^JWPF
Para la elaboracin del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se hace un seguimiento continuo de los precios de productos especficos. Sin embargo, para fines de clculo del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) estos especficos se agrupan para formar conjuntos aproximadamente homogneos de bienes y servicios que se denominan genricos. Estos ltimos constituyen la menor unidad de ponderacin dentro del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). En la prctica, cada mes se recopilan 170,000 cotizaciones de productos especficos que se agrupan en 313 conceptos genricos.
El Banco de Mxico publica el nivel del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en el Diario Oficial de la Federacin los das 10y 25 de cada mes o, en su caso, el da hbil inmediato anterior. Adems de la publicacin quincenal del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), tambin se cuenta con una mensual, que se divulga el da 10 de cada mes. Cabe sealar que el dato del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) mensual y del quincenal es un promedio del periodo respectivo.
Al hablar del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es necesario referir un ao base, el cual es el punto de referencia en el tiempo a partir del cual se efectan las comparaciones del cambio en los precios. Lateora moderna sobre la medicin de la inflacin seala qu a medida que la canasta y la base de ponderacin de los ndices de precios se alejan del perodo de comparacin o punto de referencia, la inflacin estimada tiende a presentar un sesgo al alza. Si bien dicho sesgo resulta casi imperceptible en un punto en el tiempo, a medida que se acumule puede resultar importante.
Segn la teora sobre la estimacin de la inflacin (Baker (1999)), a medida que los ponderadores del ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se alejan de su perodo base, la medicin resultante tiende a sobreestimar el incremento promedio. Esta diferencia puede ser poco significativa en un punto en el tiempo,
Pgina 74
Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos pero dado que se vuelve sistemtica en periodos sucesivos tiende a generar un mayor sesgo acumulado.
Para evitar lo anterior la base del ndice Nacional de Precios al Consumidor es la segunda quincena dejunio de 2002, de manera que se obtiene concordancia y se elimina la ocurrencia del mencionado sesgo. Sin embargo, la estructura de los precios corresponde al consumo del ao 2000, pero valuada con los precios de la segunda quincena dejunio de2002.
Con base en lo anterior, se establece que para relacionar dos valores en el tiempo, lasexpresiones que deben aplicarseson:
actualizacin
"referencia [ I N P C a c t U a l ' I N r L r r e f e r d o J
"referencia
"actualizacin [ ' N P C r e f e r j d 0 ' l N r O a c t u a l J
donde: Vactuahzacin: Valor en la fecha de actualizacin (presente). Vreferencia: INPCactuai: Valor en la fecha anterior a la actualizacin (pasado). ndice Nacional de Precios al Consumidor de la fecha presente.
INPCreferido: ndice Nacional de Precios al Consumidor de fecha anterior.
Pgina75
VI. COMENTARIOSY CONCLUSIONES

Este trabajo se nutre de los conocimientos adquiridos en la Maestra de Valuacin Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnolgico de la Construccin. Trata de convertirse en una herramienta que apoya a todos aquellos que trabajan en el rea de lavaluacin catastral.
Debe tenerse en mente que toda actividad tcnica requiere,, por parte de quien la ejecuta,, una clara comprensin de las bases conceptuales subyacentes, la cual reviste de gran importancia en virtud de que permite al tcnico percatarse de las dimensiones reales de su labor, para darle sentido y no enajenarse en parte especfica que lecorresponde realizar dentrode un procesoglobal.
Todos estos elementos repercuten, en ltima instancia, sobre el mejor desempeo de la actividad. De esta manera, las consideraciones conceptuales se ponen al servicio de la tcnica, en vez de quedar limitadas a un mero ejercicio intelectual o a un recurso fcil para desviar la atencin de los aspectos eminentemente prcticos. As, conceptos, tcnicas, teora y prctica, quedan ntimamente vinculados para enriquecerse enforma recproca.
La revisin de los ms relevantes aspectos conceptuales del catastro permite lograr una comprensin del marco de referencia dentro del que se inscriben las actividades tcnicas, as como desuverdadera utilidad ytrascendencia.
Se pretende, de este modo, superar el tradicional divorcio entre teora y prctica, para lograr una integracin que enriquezca a las labores tcnicas en las aportaciones conceptuales y que permite a stas nutrirse de la realidad. Conocer las bases tericas de lavaluacin catastral representa un elemento que hace ms eficiente y satisfactorio el trabajo concreto. Una integracin conceptual y tcnica
Pgina 76
ftj
^JEBP^
de esta ndole no podr ms que repercutir favorablemente sobre el servicio a la sociedad que representa, en ltima instancia, el catastro.
Con base en lo anterior, en este trabajo se propone la creacin del manual de procedimientos de valuacin catastral, con el fin de hacer eficaz el proceso valuatorio para fines catastrales. Con ello se evitara la mala interpretacin de los procedimientos de valuacin de terrenos, evitando la interpretacin "del leal saber y entender".
Se busca proteger el inters de los usuarios fijando procedimientos valuatorios correctos, bajo los cuales deben realizarse las valuaciones de los bienes inmuebles. Se requiere lograr reformas que lleven a la emisin de dictmenes y certificaciones de valores correctos, consistentes y, sobre todo, auditables y comprobables, congruentes con la legislacin aplicable en materia de catastro.
Se promueve la consistencia mediante el empleo de criterios y enfoques adecuados de valuacin, sin perder de vista la aplicacin prctica del tema, estandarizndose los conceptos generalmente aceptados en la prctica de la valuacin.
Para concluir, pueden expresarse dos conclusiones puntuales derivadas de este trabajo: la primera, que el logro de la proporcionalidad yequidad contributivas est en funcin de la determinacin de la base gravable, establecida, a su vez, por el valor catastral; y la segunda, que las tcnicas para la determinacin de la citada base,deben ofrecer garanta deconfiabilidad.
Pgina 77
BIBLIOGRAFA
1. Arce y Cervantes, Jos, De los Bienes, Porra, 3a edicin, Mxico, 1997,160 pp.
2.
Dobner Eberl, Horst Karl, Catastro: Conceptos, Tcnicas,Avances, Sistemas y Aplicaciones. Instituto Mexicano de Estudios del Comportamiento, A.C. y Editorial Concepto, S.A., 1 aedicin, Mxico, 1979,237 pp.
3.
Ventlo Jr, Wiliam L, Williams, Martha R., Tcnicas del Avalo Inmobiliario, Pax Mxico, Mxico, 1997,205 pp.
4.
Cdigo Civil para el Distrito Federal en Materia Comn, v para toda la repblica en MateriaFederal, Sista,S.A. de C.V., 2000.
5.
Lev deBienes Nacionales, Porra, Mxico,2000.
Pgina78
APNDICE
CONCEPTOS GENERALES
AFECTACIN
Restriccin, limitacin y condiciones que se imponen, por la aplicacin de una ley, al usoy/u ocupacin de un predio o un bien de propiedad particular ofederal, para destinarlo aobras de utilidad pblica.
ALINEAMIENTO
Relacin de orden fsico que guarda un predio en relacin con lava pblica y que apoyado en las disposiciones de los programas de desarrollo urbano permite guardar una reserva de suelo para destinarlo y prever las siguientes condiciones fsicas (sanidad y seguridad), dotacin de obras y servicios, control y regulacin deldesarrollo urbano.
ANLISIS DELSITIO
Serie de procedimientos encaminados a establecer la "vocacin natural" o potencial de uso de una extensin de terreno o territorio, en consideracin a sus caractersticas fsicas y econmicas, esto es: topografa, climas, geologa, hidrologa, flora, fauna, ubicacin, accesibilidad, existencia o factibilidad de construccin de infraestructura, usos existentes, etc.
REA URBANA
Superficie comprendida dentro de los lmites urbanos establecidos por el municipio y/o decretados legalmente por la autoridad competente. Zona en que se presentan concentradamente caractersticas de tipo urbano en los referente a uso y ocupacin del suelo,densidades, servicios yfunciones.
Pgina 79
mm Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

AVALO CATASTRAL
^^P^
Es una descripcin de los elementos de una propiedad o posesin que generan un valor catastral, considerando los valores de terreno y construccin de la zona homognea o banda devalor aprobados por elcongreso delestado de Sonora.
BANDAS DEVALOR
Este concepto se utiliza para asignar el mismo valor unitario de terreno a los predios ubicados en una vialidad o tramos de ella que por sus caractersticas le corresponda un valor diferente a la generalidad de los predios incluidos en una Zona Homognea delimitacin de la superficie urbana con caractersticas similares.
BIEN RAZ Y PROPIEDAD RAZ
Bien raz se refiere alterrenofsico,tangible yatodas las cosas permanentemente unidas a l. Llamados bienes inmuebles. La propiedad raz se refiere a los derechos de propiedad sobre el bien fsico, que con frecuencia forma parte de un paquete de derechos para usar, vender, alquilar o ceder el bien raz, as como el elegir a noejercer cualquiera deestos derechos.
CENTRO DEPOBLACIN
rea urbana equipada con las instalaciones necesarias para la vida normal de su poblacin, laque se reserve para suexpansin futura, laconstituida por elementos naturales que cumplan una funcin de preservacin ecolgica; y la que por resolucin de la autoridad competente se dedique a la fundacin de los mismos, acorde con la categora poltico administrativa que le sealen las leyes locales respectivas.
DESARROLLO URBANO
Proceso que, mediante la aplicacin de los principios y tcnicas de la planeacin viabiliza la consecucin de objetivos de gobierno, referentes a, elevacin de las
Pgina80
liiyisy
^^m^pr-
condiciones socioeconmicas de la poblacin, la conservacin y mejoramiento del medio ambiente y el mantenimiento de las ciudades en buenas condiciones de funcionamiento.
EQUIPAMIENTO URBANO
Componente de la estructura urbana que est formado por el conjunto de edificios y espacios, predominantemente de uso pblico, en los que se realizan actividades complementarias a las de habitacin ytrabajo, o bien, en los que se proporcionan a la poblacin servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades econmicas, culturales y recreativas.
FRACCIONAMIENTO
Lotificacin de unterreno para obtener parcelas o lotes de menor dimensin y uso acorde a las normas vigentes.
IMPUESTOPREDIAL
Pago de las personas fsicas y las morales que sean propietarias o poseedoras del suelo, del suelo y las construcciones adheridas a l, independientemente de los derechos que sobre las contribuciones tenga un tercero. Las autoridades fiscales determinarn el valor catastral y lo notificarn a los contribuyentes y quedan obligados a enerar.
NDICE DE CONSTRUCCIN
Relacin entre lasuperficie edificada y lasuperficie total delsitio.
INFRAESTRUCTURA URBANA
Conjunto de obras de ingeniera que constituyen los nexos o soportes de la movilidad y el funcionamiento, haciendo posible el uso urbano del suelo, la accesibilidad, el transporte, el saneamiento, el encauzamiento, la distribucin de agua yenerga, las comunicaciones telefnicas, etc.
Pgina 81
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos LMITEDECENTRO DEPOBLACIN
^"glipr"^
Lnea legalmente establecida que marca el contorno de una localidad, comprendiendo el rea urbana actual, el rea destinada a la expansin urbana futura yel rea de preservacin ecolgica.
LOTE EN CABECERA
Terreno que presenta colindancias en tres calles contiguas, dos de las cuales no forman esquina entreellas.
LOTE ENESQUINA
Terreno que presenta colindancias contiguas condos calles queforman uncruce.
LOTE INTERIOR
Terreno que presenta colindancias sloconotros lotes.
LOTE INTERMEDIO
Terreno que presenta colindancia contigua con una calle que es lade suacceso.
LOTE MANZANERO
Terreno que no presenta colindancias con otros inmuebles dentro de la manzana, rodeado de vialidades.
LOTE TIPO
Se denomina Lote Tipo al lote promedio predominante en una zona homognea determinada ,tomando como factor principal las medidas de frente y profundidad as como la relacin entre ellas. El Lote Tipo es utilizado como referencia en ciertos factores de mrito o demrito de los otros lotes de la misma zona homognea, ICRESON). (no se utiliza en los procedimientos de valuacin masiva en
Pgina82
LOTE TRANSVERSAL OCONFRENTES NOCONTIGUOS
Terreno que tiene dos o mas colindancias con una o ms calles que no forman esquina.
NMEROOFICIAL Cifra o signo progresivo que se leasigna a undeterminado predio por la autoridad competente y que cumple funciones de identificacin y ubicacin de dicho predio, que corresponder a laentrada del mismo.
PREDIO IRREGULAR
Se consideran predios irregulares todos aquellos que teniendo frente a una o dos calles, presentan inclinaciones en sus linderos mayores de 15 con respecto a una lnea perpendicular al frente. Se consideran causa de irregularidad los ancones mayores de una metro, o bien que alexistir produzcan unafigura irregular.
PREDIO REGULAR
Cuadrilteros con un solo frente cuyos ngulos no difieren en ms de 15 con el ngulo recto. Tringulos condos otresfrentes acalles. Cuadrilteros en esquina y pentgonos con dos frentes, siempre que sus linderos interiores no formen ngulos mayores de 15 con respecto a las perpendiculares trazadas desde los alineamientos correspondientes. Polgonos con uno o mas frentes siempre que sean divisibles en cuadrilteros regulares.
RESTRICCIN DECONSTRUCCIN
Limitacin impuesta por las normas urbansticas a los predios urbanos, suburbanos y rurales, que determina una prohibicin para realizar construcciones en determinadas superficies (de acuerdo a las dimensiones y uso de las mismas), as como las previsiones urbansticas vigentes en lasdistintas zonas oreas.
Pgina 83

SERVIDUMBRE DEPASO
âilllir
El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin salida a la va pblica, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de aqulla, por las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueos puedan reclamarle otra cosa que una indemnizacin equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen. (Cdigo Civil de Sonora.Ttulo sexto. De las Servidumbres. Captulo V. Art. 1268)
SUBDIVISIN
Particin de unterreno que no requiera laapertura de una o msvas pblicas.
SUELO
Tierra, territorio osuperficie considemda enfuncin de sus cualidades productivas, as como de sus posibilidades de uso, explotacin o aprovechamiento; se le clasifica o distingue, segn su ubicacin, como suelo urbano, reserva territorial y/o suelo rural.
TENENCIA DELATIERRA
Accin de poseer fsicamente una superficie determinada. Puede suceder que el propietario sea poseedor de la tierra y que ambas calidades coinciden en una misma persona o bien el poseedor ostente solo sta calidad legando con el tiempo a adquirir la propiedad por cualquiera de los medios que sealen las leyes, tales como la herencia, la prescripcin positiva, ladonacin,etc.
TERRENOY PREDIO
Generalmente, la mayora de las personas tienden a relacionar un terreno con suelo fsico. Sin embargo, desde el punto de vista legal, un terreno es una superficie de tierra con todo lo que est encima y debajo de l, incluyendo, con ciertas restricciones, los derechos sobre el aire que lo rodea. Encambio, un predio es unterreno al que se lesuman las mejoras que se le hacen para prepararlo para
Pgina 84
Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos la construccin de una vivienda o un edificio o cualquier estructura. Las mejoras de un terreno pueden ser el desmonte, la nivelacin, relleno, compactacin, mejoras estticas, y urbanizacin engeneral.
TRAZA URBANA
Estructura bsica de una ciudad o parte de ella en lo que se refiere a la vialidad y demarcacin de manzanas o predios limitados por la va pblica. Representacin grfica de los elementos mencionados para un medio urbano existente o en proyecto.
VALOR
Esel monto presente de los beneficios futuros que surgen de lapropiedad para los usuarios o inversionistas enel mercado.
LA IMPORTANCIAEN LAACTIVIDADVALUATORIASEMANIFIESTAAL CONSIDERAR UNASERIE DE FACTORESQUEINFLUYENENELVALORDEUN INMUEBLE
Existen unsinnmero de usosydefiniciones del concepto delvalor tales como: valor comercial, valor catastral, valor de mercado, valor de renta, valor de reposicin,valor de plaza,valor degaranta,valor fsico,valor referido.
VALORCATASTRAL
El valor catastral de un inmueble es el que resulta de la suma de los valores del terreno yde las construcciones del mismo,y sufin principal es servir de base para elclculo del impuesto predial.
Valor comercial Enel avalo comercial de un bien raz, es la cantidad expresada en moneda,justa y probable que se podr obtener por una propiedad en un mercado abierto y una fecha determinada.
Pgina 85

VALORDIRECTO
^ -JPp
Se obtiene de la suma algebraica del valor fsico del inmueble ms su incremento odepreciacin debido a losfactoresfuncional yeconmico.
VALOR DEGARANTA
Es el valor estimado que tiene un inmueble para cubrir riesgos futuros previsibles. Este valor se expresa como resultado de un reajuste de valor comercial, el cual fue determinado con base en elvalor deplaza.
VALOR DEMERCADO
Es el precio mas alto en trminos de dinero que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actan prudentemente, con conocimiento y asumiendo que el precio no est afectado por unestmulo indebido. Implcita en esta definicin, es la consumacin de una venta para una fecha especfica y del traspaso del ttulo de propiedad del vendedor al comprador bajo condiciones mediante lascuales:
Elcomprador yelvendedor estntpicamente motivados. Ambas partes estn bien informadas o bien asesoradas y cada una acta en loque considera su mejor inters. Se permite untiempo razonable para laoferta enel mercado abierto. El pago es hecho en efectivo o su equivalente, si las condiciones del mercado indican que prevalecen lasventas en efectivo. El financiamiento; si lo hubiera, se realiza bajo trminos tpicos generalmente disponibles en la comunidad para la fecha especfica y para eltipo de propiedad en su localizacin El precio representa una consideracin normal para la propiedad vendida sin que sea afectada por cantidades y/o trminos especiales de
Pgina 86
co
financiamiento, servicios, honorarios, costos o crditos incurridos en la transaccin.
VALOR DEPLAZA
Es el valor establecido en un mercado abierto por un nmero de transacciones reales efectuadas entre vendedores y compradores, sobre inmuebles de semejante caractersticas especialmente cada una de estas operaciones implica el importe expresado en dinero que un comprador ha pagado por una propiedad en determinado momento, siempre y cuando se haya efectuado en una forma justa. Cuando se realizan numerosas ventas en el mercado, el resultado es establecer como base de lastransacciones, valores de plaza correctamente definidos.
VALOR DERENTABILIDAD
Se obtiene por la capitalizacin adecuada de las rentas anuales percibidas de una propiedad yafectadas por las deducciones propias que lecorresponden.
VALOR DE REPOSICIN
Este es el importe que ser necesario invertir para reemplazar un edificio, con las mismas condiciones ycaractersticas que posea.
VALOR FSICO
Es el valor que tiene una propiedad tomando en cuenta slo su costo de reposicin, menos sudepreciacin fsica.
VALORREFERIDO
Se puede determinar a unafecha especfica, basndose en elvalor directo ofsico actual y a la fecha necesaria, ya sea con carcter informativo o bien para determinar el monto del cobro de algn impuesto, generalmente se necesita en traslacin dedominio yen sucesin testamentaria.
Pgina 87
Tesis:MeBfcoslCatastrales ftara jaVgjuadtSnJeJPrqff^s Urbanos

VALUACIN
Es el procedimiento de estimar el precio justo a una cosa, un producto o un servicio. En trminos catastrales, diremos que es el procedimiento para estimar el precio justo de un bien raz. La valuacin es entonces bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propsito yse basa en observaciones y en lateora econmica, lacual produce un estimado devalor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad especfica para una fecha, un lugar determinado y un uso especfico. Cada valuacin es untrabajo de investigacin, es una aplicacin y combinacin de la economa de la tierra, un anlisis de mercado y un anlisis de investigacin. La valuacin no crea un valor, sino que observa meramente todos los aspectos que influyen en los bienes races, sus usos y las fuerzas polticas, econmicas, sociales y fsicas que por su interaccin influyen en el valor. No recomienda accin, pero prev las bases sobre las cuales las decisiones de accin puedantomarse.
VIALIDAD
Conjunto de las vas o espacios geogrficos destinados a la circulacin o desplazamiento de vehculos y peatones; distinguindose generalmente en el medio urbano como vialidad vehicular, vialidad peatonal y vialidad especial, destinada sta ltima a la circulacin de vehculos especiales. En cuanto a la extensin territorial considerada puede ser: local, urbana, suburbana, regional, estatal, nacional, internacional,etc.
ZONA HOMOGNEA
Es una delimitacin del mbito urbano de una ciudad, en cuyo interior se ubican inmuebles con o sin construccin en donde su uso del suelo actual y potencial, el rgimen jurdico de la tenencia de la tierra, el ndice socioeconmico de la poblacin, la existencia y disponibilidad de servicios pblicos e infraestructura, tienen el mismo grado de homogeneidad. Su permetro debe ser cerrado, permitiendo cualquier forma ytamao.
Jos de Jess Enseo Gonzlez
Pgina 88

Tesis Metodos Catastrales

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Tesis Metodos Catastrales

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

ITC

INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

"MTODOSCATASTRALES PARALA VALUACINDEPREDIOSURBANOS"

ING.JOS DEJESUS BRISENO GONZALEZ

caractersticas cualitativas y cuantitativas de la tierra y las construcciones que en ella seasienten.

Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

^SSf Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos

Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Captulo5 Actualizaciones yReferencias deValores

Captulo6 ComentariosyConclusiones Bibliografa Apndice. Conceptos Generales

Jos de Jess BnseoGonzlez

I. INTRODUCCIN ALTEMA DE ESTUDIO

wamsM Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Tesis:Ittodosliatastrales pararaVaraatindePrediosUrbanos JttodosIIatastrales parataVaraatinde Pre^

1.1. PROBLEMTICAY OBJETIVO

Aportar elementos que mejoren la metodologa de lavaluacin catastral.

Brindar apoyo tcnico a los responsables de la actividad catastral en los ayuntamientos.

caractersticas cualitativas y cuantitativas de la tierra y las construcciones que en ella seasienten.

Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Puntualmente, los objetivos de uncatastroson:

2. Mantener en operacin tcnicas para la formacin, mejoramiento y conservacin del catastro.

4. Integrar y conservar actualizado un sistema de informacin geogrfica catastral.

6. Localizar ydeslindar los predios ubicados dentro delterritorio del municipio.

11.1. BREVE RESEA HISTRICA DELCATASTROEN MXICO

Jos deJess Briseo Gonzlez

Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

mff Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

despus, en 1880 se hizo el segundo, donde adems se refera la colonia Guerrero.

Jos de Jess Briseo Gonzlez

Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

II.2. ASPECTOS LEGALES ENLOS INMUEBLES

1. Elsuelo y las construcciones adheridas al;

Jos deJess Briseo Gonzlez

Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

12. Losderechos reales sobre inmuebles;

11.2.1. EL RGIMEN DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES

a) Patrimonio nacional, b) Propiedad privada y, c) Propiedad social.

Individual Privativa Condomn *j

Colectiva"! REGIMEN DE PROPIEDAD PROPEDAD PRIVADA

Ejido PROPEDAD SOCIAL . Propiedad comuial

Ordenamiento del rgimen de propiedad de los bienes inmuebles

mm Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Jos deJess Briseo Gonzlez

Tesis: Mtodos Catastrales para laValuacin de Predios Urbanos

11.3. GENERALIDADES DELCATASTRO

liIMgal Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Jos deJess Briseo Gonzlez

Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

III. LAVALUACIN DELOS INMUEBLES

fcr Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

I. II. III. IV. V. VI.

Jos de Jess Briseo Gonzlez

Instalaciones especiales. Elementos accesorios. Obras complementarias.

Tesis: MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

I. su topografa II. su localizacin dentro de la manzana III. su forma

a) Planos o nivelados b) Ascendentes o elevados c) Descendentes o hundidos d) Accidentados o rugosos

a) Interior b) Intermedio c) Transversal d) Escuadra e) Esquinero f) Cabecero g) Manzanero

tailiig Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

4Jiliil Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePredios Urbanos

mmm Tesis:MtodosCatastrales paralaValuacindePrediosUrbanos F.Fo. =1.00(ARA/A.Te.) +0.80(AIA/A.Te.) +0.70(ARP/A.Te.) + 0.50(AIP/A.Te.)

111.1.2.ESTUDIOSVALUATORIOS DEPREDIOS DEGRAN