Clculo del impuesto predial aplicable en el D.F.

C.P. Israel Cabaas Mendoza

Introduccin
Sin duda, la determinacin del impuesto predial es uno de los pro cedimientos ms complejos en materia fiscal, ya que interviene toda una serie de factores, que van desde el tipo de inmueble, sus aca bados y hasta su ubicacin. Por ello, enseguida presentaremos la mecnica general de clculo de este impuesto que corresponde pagar en el Distrito Federal.

Generalidades
El artculo 126 del Cdigo Fiscal del Distrito Federal (CFDF) establece que estn obligadas al pago del impuesto predial las personas fsicas y las morales que sean propietarias del suelo, o bien del suelo y las cons trucciones adheridas a l, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero. Los poseedores tambin estarn obligados al pago de este impuesto por los inmuebles que posean, cuando no se conozca al propietario o el derecho de propiedad sea controvertible. Aunado a lo anterior, esta misma disposicin seala que los pro pietarios de los bienes y, en su caso, los poseedores, estarn a lo siguiente: Debern determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles, aun en el caso de que se encuentren exentos del pago del im puesto predial.

Contador pblico por la ESCA, Unidad Santo Toms, del IPN. Colaborador en el departamento de Consultora Telefnica de Suscriptores de Grupo Gasca. icabanas@grupogasca.com.mx

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 Presentarn los formatos oficiales aprobados (boleta predial o formato universal) ante las oficinas autorizadas. Debern acompaar a la declaracin del impuesto la resolucin emitida por la autoridad competente, en la que se haya declarado expresamente que el bien de que se trate se encuentra exento en los trminos del artculo 133 del CFDF. Calcularn el impuesto predial a su cargo.
Concepto Valor de mercado (avalo)* Valores unitarios Fundamento legal Artculos 22 y 127, segundo y tercer prrafos, del CFDF

Cuando haya enajenacin, el adquirente se consi derar propietario para los efectos de este impuesto. Los datos catastrales o administrativos, cuales quiera que stos sean, slo producirn efectos fisca les o catastrales. Ahora bien, la base del impuesto predial ser el valor catastral, el cual se determinar en alguna de las formas siguientes:
Comentario

Incluir las caractersticas e instalaciones particulares del inmueble: construcciones adheridas a l, elementos acceso rios, obras complementarias o instalaciones especiales.

Artculos 127, cuarto prrafo, 129 Atendern a los precios de mercado del suelo y de las cons y Dcimo Cuarto Transitorio del trucciones en el Distrito Federal, as como a las caractersticas CFDF comunes de los inmuebles que se ubiquen en las distintas zonas del mismo, refirindolos a colonias catastrales de con diciones homogneas, tipo rea de valor, tipo enclave de valor y tipo corredor de valor.

* Ser vlido a partir de la fecha de elaboracin y hasta por los dos ejercicios fiscales siguientes, siempre que en cada uno de los aos subsiguientes se actualice aplicndole un incremento porcentual igual a aquel en que se incrementen para ese mismo ao los valores unitarios a que se refiere el artculo 129 de este cdigo.

Comentario: El formato oficial (boleta predial) es una propuesta de determinacin del valor catastral y pago del impuesto considerando valores unitarios. En caso de que los contribuyentes acepten tales propuestas y que los datos contenidos en las mismas concuerden con la realidad, declararn como valor catastral del inmueble y como monto del impuesto a su cargo los deter minados en el formato oficial, presentndolo en las oficinas autorizadas y, en caso contrario, podrn optar por realizar por su cuenta la aplicacin de los valores unitarios indicados o la realiza cin de un avalo. La falta de recepcin de las propuestas sealadas no relevar a los contribuyentes de la obligacin de declarar y pagar el impuesto y, en todo caso, debern acudir a las oficinas de la autoridad fiscal a presentar las declaraciones y pagos indicados, pudiendo solicitar que se les entregue la pro puesta correspondiente (artculo 127, antepenltimo, penltimo y ltimo prrafos, del CFDF). Cabe mencionar que en caso de que los contribuyentes omitan declarar el valor catastral de sus inmuebles, o sean inexactos, imprecisos o falsos los datos que utilizaron para determinar dicho valor, la autoridad fiscal, utilizando los medios sealados en el artculo 80 del CFDF (determinacin presuntiva), proceder a determinar dicho valor a fin de realizar el cobro del impuesto correspondiente (artculo 128 del CFDF). Por ltimo, de acuerdo con el artculo 131, primer prrafo, del CFDF el impuesto predial se pagar de forma bimestral en los meses de: Febrero. Abril. Junio. Agosto. Octubre. Diciembre.

El pago se efectuar ante las oficinas autorizadas. No se seala la fecha exacta, por lo que se ten dr como plazo hasta el ltimo da del bimestre que corresponda.

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Talleres

Observacin: Debido a su inconstitucionalidad, a partir del ejercicio 2008 se elimin la modalidad de calcular el impuesto predial con base en las rentas cobradas cuando se tratara del arren damiento de inmuebles, de tal suerte que se realiza el mismo clculo en todos los casos. Asimismo, tambin desapareci la obligacin de registrar ante la Tesorera los contratos celebrados por este tipo operaciones.

Definiciones
Para llevar a cabo el clculo del impuesto predial, primero es necesario definir algunos conceptos que in tervienen en su determinacin (Artculo Decimocuarto Transitorio del CFDF de 2011 publicado en la Gace ta Oficial del Distrito Federal [GODF] del 30 de diciembre de 2010), a saber:

Concepto Regin Manzana Colonia catastral

Significado Es una circunscripcin convencional del territorio del Distrito Federal determinada con fines de control catastral de los inmuebles. Es una parte de una regin que regularmente est delimitada por tres o ms calles o lmites semejantes. Es una porcin determinada de territorio continuo del Distrito Federal que comprende grupos de manzanas o lotes, la cual tiene asignado un valor unitario de suelo, expresa do en pesos por metro cuadrado, en atencin a la homogeneidad observable en cuan to a caractersticas, exclusividad y valor comercial. Hay tres tipos: rea de valor, encla ve de valor y corredor de valor. Grupo de manzanas con caractersticas similares en infraestructura, equipamiento ur bano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria. Porcin de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de lotes o manzanas del rea en que se ubica. Conjunto de inmuebles colindantes con una vialidad pblica del Distrito Federal que, por su mayor actividad econmica, repercute en un mayor valor comercial del suelo respec to del predominante de la zona, independientemente de su acceso o entrada principal de los inmuebles. Corresponde a la clasificacin de las construcciones, considerando el uso al que se les dedica y el rango de niveles de la construccin; esto es, si se trata de uso habita cional, no habitacional o mixto. Es el grupo al que pertenece una construccin de acuerdo con las caractersticas propias de sus espacios, servicios, estructuras y acabados, la cual tiene asignado un valor unitario de construccin. Es el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, caractersticas fsicas, adems de las caractersticas urbanas de la zona donde se ubica, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario, con tenido en un documento que rena los requisitos de forma y contenido establecidos en el manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria, as como de autorizacin y registro de personas para practicar avalos.

Colonia catastral rea de valor Colonia catastral tipo enclave de valor Colonia catastral tipo corredor de valor Tipo

Clase

Avalo

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partir del ejercicio

2008 se elimin la modalidad de calcular el impuesto predial con base en las rentas cobradas cuando se tratara del arrendamiento de inmuebles

a) Valor unitario del suelo. El inmueble se ubicar dentro de la tabla de colonia catastral de tipo enclave o de tipo corredor, de ser alguno de estos casos le corresponder al inmueble el valor unita rio por metro cuadrado respectivo, en caso con trario, se determinar la regin con los tres prime ros dgitos del nmero de cuenta catastral y su manzana con los tres siguientes dgitos del mismo nmero de cuenta, a los cuales deber correspon der una colonia catastral de tipo rea con un valor unitario por metro cuadrado. El valor unitario que haya correspondido se multiplicar por el nmero de metros cuadrados de terreno, con lo que se obtendr el valor total del suelo del inmueble. Su representacin aritmtica es la siguiente:
Extensin del terreno en m2

() Valor unitario por m2

Comentario: En la boleta predial apa rece un nmero de cuenta, el cual re presenta los siguientes conceptos:

(=) Valor unitario del terreno

123 - 4 5 6 -78 - 0 0 0

Regin Manzana Lote Localidades de un condominio construido en un lote

Estos nmeros pueden servir de referencia para realizar las operaciones respectivas, como se ver ms adelante.

b) Valor unitario de la construccin. Para la aplicacin de la tabla de valores unitarios de las construcciones, se considerarn las superfi cies cubiertas o techos y las superficies que no posean cubiertas o techos, segn sea el caso. Para determinar el valor de la construccin, se clasificar el inmueble en el tipo y clase que le correspondan: con este tipo y clase se tomar el valor unitario de la construccin, establecidos en la tabla de valores unitarios de las construcciones y se multiplicar por los metros cuadrados de la construccin, con lo que se obtendr el valor total de la edificacin. El valor de la construccin de un inmueble puede ser: De uso habitacional. Se considerarn todos los espacios cubiertos propios de este uso incluyendo, entre otros, los cuartos de servicio, patios, cajn de estacionamiento, cocheras y, en su caso, las obras complementarias, ele mentos accesorios e instalaciones especiales con que cuente, mismos que debern consi derarse invariablemente como uso habitacional. El valor total de la construccin se obtendr tomando en consideracin la clase predominan te. En caso de inmuebles de uso habitacional sujetos al rgimen de propiedad en condominio, se considerar, adems, la parte proporcional

Procedimiento de clculo
Como ya se mencion, la base del impuesto predial es el valor catastral del inmueble, el cual se obtendr mediante avalo o con la suma de los valores unita rios del terreno ms el de construccin. Los pasos generales para su obtencin aparecen en el Artculo Decimocuarto Transitorio del CFDF antes menciona do, los cuales se resumen enseguida:

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Talleres

de las reas comunes que les corresponde conforme a su indiviso. De uso no habitacional. Se considerar cada porcin de uso y se determinar su tipo y clase que le corresponda. Los inmuebles en esta si tuacin debern determinar el valor de la cons truccin con la suma total de cada una de ellas. De uso mixto. Se deber tomar cada uno de los usos anteriores y as determinar su valor unitario en forma individual. Posteriormente se suman y el resultado que se obtenga ser el valor total de la construccin. Al resultado obtenido se le aplicar una reduccin en funcin del nmero de aos transcurridos des de que se termin la construccin o desde la ltima remodelacin que hubiere afectado a por lo menos 30% de la superficie de construccin, en razn de 1% para cada ao transcurrido, sin que en ningn caso se descuente ms de 40%. Si los inmuebles tuvieran porciones de construccin con diferentes fechas de terminacin, la reduccin proceder por cada porcin, segn el nmero de aos transcurri dos desde que se termin cada una de ellas. Cuando el inmueble cuente con instalaciones especiales, elementos accesorios u obras com plementarias, el valor resultante, conforme a lo anterior, se incrementar en 8%. Para efectos del prrafo que antecede, se con sideran: Instalaciones especiales, aquellas que son indispensables o necesarias para el funciona miento operacional del inmueble de acuerdo con su uso especfico, como elevadores, es caleras electromecnicas, equipos de calefac cin o aire lavado, sistema hidroneumtico, equipos contra incendio. Elementos accesorios, aquellos que son ne cesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que s se convierten en elementos caractersticos del bien analizado como: caldera de hoteles y baos pblicos, espuela de ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematgrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de espectculos, entre otros. Obras complementarias, aquellas que propor cionan amenidades o beneficios al inmueble como: bardas, celosas, andadores, marquesi nas, cisternas, equipos de bombeo, gas esta cionario, entre otros.

As, tenemos que el valor unitario de la cons truccin y el valor catastral del inmueble resultan como sigue:
Extensin de la construccin en m2 () Valor unitario por m2 (=) Valor unitario de la construccin

Valor unitario del terreno (+) Valor unitario neto de la construccin* (+) Incremento por instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias** (=) Valor catastral del inmueble

Donde: Valor unitario neto de la construccin () Tasa de incremento (=) Incremento por instalaciones especiales Valor unitario de la construccin () Reduccin (=) Valor unitario neto de la construccin Valor unitario de la construccin () Tasa de reduccin (=) Reduccin
* Desde que se termin la construccin o desde la lti ma remodelacin. ** Slo cuando la construccin cuente con ellas.

Cabe mencionar que el valor catastral determina do mediante avalo comprender la suma de los valores de suelo del inmueble, de sus construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, segn sea el caso.

Casos prcticos
A continuacin presentaremos algunos ejemplos del clculo del impuesto predial por tipo de inmuebles, tomando como base la informacin contenida en el Artculo Decimocuarto Transitorio del CFDF de 2011. Dicha informacin tambin se puede consultar de manera electrnica capturando cualquiera de los siguientes vnculos en su navegador de internet:

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 http://www.finanzas.df.gob.mx/tesoreria/Predial/ inmuebles_habitacionales.html http://www.consejeria.df.gob.mx //uploads/ gacetas/4d1c102093d01.pdf 1. Inmueble de uso habitacional. Una persona fsica es propietaria de una casa en la delegacin Gustavo A. Madero. Los datos que nos proporciona son los siguientes:

Extensin del terreno en m2

2

90 $452.07

() Valor unitario por m

(=) Valor unitario del terreno

$40,686.30

Datos Nmero de niveles Clase* Extensin del terreno Extensin de la construccin Fecha de construccin Nmero de cuenta predial 2 5 90 m2 80 m2

Posteriormente, identificamos el valor de la construccin en metros cuadrados en la tabla de valores unitarios de las construcciones, de acuerdo con el nmero de niveles y la clase, para uso ha bitacional:

Clave H

Uso Habitacional

Rango Nmero de de Valor en niveles niveles Clase m2 02 1a2 5 $6,242.37

15-feb-78 168-370-39-000

* Se determin con base en los anexos 1 y 1-A, Matriz de caractersticas para determinar clases de construc ciones y Matriz de puntos para determinar clases de construcciones, respectivamente, publicados en la GODF del 30 de diciembre de 2010.

Con estos datos determinamos el valor unitario de la construccin:

Nota: El inmueble tiene calefaccin. La diferencia entre la extensin del terreno y la construccin corresponden a un patio interior.

Extensin de la construccin en m2

80 $6,242.37 499,389.60

() Valor unitario por m2 (=) Valor unitario de la construccin

Con estas cantidades calcularemos el impuesto predial que le corresponder pagar al contribuyente en el bimestre marzo-abril de 2011. Primero, con el nmero de cuenta predial, ubica mos el valor del terreno en metros cuadrados en la tabla de valores unitarios del suelo para las colonias catastrales en el Distrito Federal, rea de valor, para la delegacin Gustavo A. Madero:

El valor catastral del inmueble es el siguiente:

Valor unitario del terreno

$40,686.30 334,591.04 26,767.28

(+) Valor unitario neto de la construccin (+) Incremento por instalaciones especiales

Regin 168

Manzana 365 a 389

Colonia catastral A070101

Valor en m2 $452.07

(=) Valor catastral del inmueble $402,044.62 Donde: Valor unitario neto de la construccin $334,591.04

Teniendo esta cifra, el valor unitario del terreno es el siguiente:

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Talleres

() Tasa de incremento (=) Incremento por instalaciones especiales Valor unitario de la construccin

8% $26,767.28 $499,389.60 164,798.56 $334,591.04

() Reduccin (=) Valor unitario neto de la construccin Valor unitario de la construccin

$499,389.60 33% $164,798.56

() Tasa de reduccin* (=) Reduccin

* Resulta de multiplicar 1% por el nmero de aos com pletos de febrero de 1978 a febrero de 2011.

Finalmente, el impuesto predial se determinar aplicando el procedimiento y la tarifa establecidos en el artculo 130 del CFDF:
Valor catastral del inmueble $402,044.62

() Lmite inferior (LI) de la tarifa del artculo 130 del CFDF* (=) Excedente del LI () Porcentaje para aplicarse sobre el excedente del LI* (=) Subtotal (+) Cuota fija (CF)* (=) Impuesto predial por bimestre**

Reducciones de 7 o 3% por el pago anticipado de los seis bimestres del ao (artculo 131, segundo prrafo, del CFDF). Las personas fsicas propietarias o poseedoras de viviendas de inters social o vivienda popular, adquiridas con crditos otorgados dentro de los programas de vivienda oficiales, podrn pagar el impuesto predial considerando slo la cuota fija para el rango A, de la tabla contenida en la fraccin II del artculo 130, del CFDF, es decir $35.00 (ar tculo 270 del mismo cdigo). Condonacin de 30% del impuesto predial a jubi lados, pensionados por cesanta en edad avanza da, por vejez, por incapacidad por riesgos de tra bajo, por invalidez, as como las viudas y hurfanos, pensionados, adultos mayores sin ingresos fijos y de escasos recursos (GODF del 25 de enero de 2011). Los jubilados, pensionados por cesanta en edad avanzada, por vejez, por incapacidad por riesgos de trabajo, por invalidez, as como las viudas y hurfanos pensionados; las mujeres separadas, divorciadas, jefas de hogar y madres solteras que demuestren tener dependientes econmicos y per sonas con discapacidad, podrn pagar el impuesto predial considerando slo la cuota fija para el Ran go A, de la tabla contenida en la fraccin II del ar tculo 130 del CFDF, esto es $35.00 (artculo 281 del mismo cdigo). Para hacer efectivos los beneficios mencionados, o algn otro, se recomienda revisar los requisitos y condiciones aplicables a cada caso en lo par ticular. 2. Inmueble de uso no habitacional. Una sociedad que se dedica a prestar servicios profesionales utiliza como oficina un inmueble ubica do en una de las principales avenidas del Distrito Federal, por lo que desea calcular el impuesto predial que le corresponder pagar en el bimestre junio-julio de 2011, para lo cual nos proporciona los siguientes datos:
Datos Delegacin Nmero de niveles de la construccin Clase* Benito Jurez 3 7

325,481.17 $76,563.45 0.08331 $63.78 206.20 $269.98

* Correspondiente al rango C de la tarifa. ** Se enterar a ms tardar el ltimo da del bimestre que corresponda (artculo 131 del CFDF), utilizando para ello la boleta predial o el Formato Universal de Tesorera.

Como complemento de lo anterior, recordemos que los contribuyentes de este impuesto tienen algu nos beneficios fiscales. Enseguida se comentan nicamente algunos de ellos:

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Extensin total del terreno Extensin del estacionamiento Extensin de la construccin Fecha de construccin Clave de corredor

160 m2 40 m2 120 m2 03/09/2010 C-03-F

Clave del corredor C-03-F

Nombre de la va y tramo que comprende

Valor en m2

* Se determin con base en los anexos 3 y 3-A, Matriz de caractersticas para determinar clases de construc ciones y Matriz de puntos para determinar clases de construcciones, respectivamente, publicados en la GODF del 30 de diciembre de 2010.

Avenida Insurgentes sur, de Viaducto Miguel Alemn a Barranca del Muerto $8,633.18

Conforme a lo anterior, el valor unitario total del terreno es el siguiente:

Extensin del terreno en m2
2

Nota: El inmueble tiene instalado un equipo contra incendio. El estacionamiento se encuentra descubierto, cercado con una malla metlica, y es para uso exclusivo de los empleados.

160 $8,633.18 $1381,308.80

() Valor unitario por m

(=) Valor unitario del terreno

En primer trmino, con la clave del corredor selec cionamos el valor total del terreno en metros cuadra dos en la tabla de valores unitarios del suelo para las colonias catastrales en el Distrito Federal, tipo corre dor, para la delegacin Benito Jurez:

Ahora bien, identificamos el valor de la construccin y del estacionamiento en metros cuadrados en la tabla de valores unitarios de las construcciones, de acuer do con el nmero de niveles y la clase, para uso no habitacional y construcciones descubiertas. Posterior mente se obtienen los valores unitarios de cada uno:

Clave O

Uso Oficina

Rango de niveles 05

Nmero de niveles 3a5

Clase 7

Valor en m2 $14,347.37

Extensin de la construccin en m2
2

120 $14,347.37 $1721,684.40

() Valor unitario por m

(=) Valor unitario de la construccin

Clave PE

Uso Estacionamiento

Rango de Nmero de niveles niveles 01 0

Clase nica

Valor en m2 $277.47

Nota: Como esta parte del inmueble slo est cercado con una malla metlica, se ubica en el rango de nivel 01, es decir, se trata de una su perficie construida descubierta de 0 niveles.

Extensin del estacionamiento en m2

40 $277.47 $11,098.80

() Valor unitario por m2 (=) Valor unitario del estacionamiento

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Talleres

La suma de los valores unitarios queda de la si guiente manera:

Valor unitario del terreno $1381,308.80 1721,684.40 11,098.80 138,622.65 $3252,714.65 $1721,684.40 11,098.80 $1732,783.20 8% $138,622.65

3. Inmuebles de uso mixto. Una empresa inmobiliaria es duea de un inmue ble situado en la delegacin Benito Jurez, el cual est integrado por un local comercial en la planta baja y departamentos de uso habitacional en la plan ta alta. Los datos de dicho bien son los siguientes:
Local comercial 1 Departamentos de uso habitacional 6

(+) Valor unitario de la construccin (+) Valor unitario del estacionamiento (+) Incremento por instalaciones especiales (=) Valor catastral del inmueble Donde: (+) Valor unitario de la construccin (+) Valor unitario del estacionamiento (=) Subtotal () Tasa de incremento (=) Incremento por instalaciones especiales

Datos Nmero de niveles Clase*

5 4 Extensin del terreno 100 m2 Extensin de la 600 m2 construccin 100 m2 Fecha de construccin 20-jun-09 11-oct-01 Nmero de cuenta predial 038-407-32-000
* Se determin con base en los anexos 1, 1-A, 3 y 3-A, Matriz de caractersticas para determinar clases de construcciones y Matriz de puntos para determinar clases de construcciones, respectivamente, publicados en la GODF del 30 de diciembre de 2010.

Nota: Como no se ha cumplido un ao completo entre la fecha de construccin y la de clculo del impuesto, el contribuyente no tiene derecho a la reduccin de 1%.

Nota: El inmueble tiene gas estacionario.

Conforme al artculo 130 del CFDF, el impuesto predial se calcula como sigue:
Valor catastral del inmueble $3252,714.65 2929,335.39 $323,379.26 0.15264 $493.60 3,356.11 $3,849.71

Tomando como referencia estos datos, se pide calcular el impuesto predial por pagar del bimestre agosto-septiembre de 2011. Iniciamos determinando el valor del terreno en metros cuadrados en la tabla de valores unitarios del suelo para las colonias catastrales en el Distrito Fe deral, rea de valor, para la delegacin Benito Jurez:
Colonia catastral A030246 Valor en m2 $6,540.29

() LI de la tarifa del artculo 130 del CFDF* (=) Excedente del LI () Porcentaje para aplicarse sobre el excedente del LI* (=) Subtotal (+) CF* (=) Impuesto predial por bimestre**

Regin 038

Manzana 407

As tenemos que el valor unitario del terreno es el siguiente:

Extensin del terreno en m2 () Valor unitario por m2 (=) Valor unitario del terreno 100 $6,540.29 $654,029.00

* Correspondiente al rango K de la tarifa. ** Se enterar a ms tardar el ltimo da del bimestre que corresponda (artculo 131 del CFDF), utilizando para ello la boleta predial o el Formato Universal de Tesorera.

Por lo que respecta a la construccin, tenemos que dividir el clculo del valor unitario: por un la do el correspondiente al local comercial y, por el otro, el de

58

E
Clave C

El valor catastral determinado mediante avalo comprender la suma de los valores de suelo del inmueble, de sus construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, segn sea el caso

los departamentos de uso habitacional. Para tal efec to aplicamos las tablas de valores unitarios de las construcciones, de acuerdo con el nmero de niveles y la clase, para uso habitacional y no habitacional:
Rango Nmero de de niveles niveles Clase 02 1a2 5

Valor unitario de la construccin $932,296.00 $3397,032.00 () Reduccin 18,645.92 305,732.88 (=) Valor unitario neto de la construccin $913,650.08 $3091,299.12 Valor unitario de la construccin $932,296.00 $3397,032.00 () Tasa de reduccin* 2% 9% $18,645.92 $305,732.88 (=) Reduccin
* Resulta de multiplicar 1% por el nmero de aos
completos de junio de 2009 a junio de 2011 y de oc tubre de 2001 a octubre de 2010, para el local comer cial y los departamentos de uso habitacional, respec tivamente.

Local comercial

Departamentos de uso habitacional

Uso Comercio

Valor en m2 $9,322.96

Extensin de la construccin en m2 del local comercial () Valor unitario por m2 (=) Valor unitario de la construccin del local comercial

100 $9,322.96 $932,296.00

Clave H

Uso Habitacional

Rango Nmero de de niveles niveles Clase 10 6 a 10 4

Valor en m2 $5,661.72

Valor unitario del terreno (+) Valor unitario neto de la construccin del local comercial (+) Valor unitario neto de la construccin de los departamentos de uso habitacional (+) Incremento por obras complementarias (=) Valor catastral del inmueble Donde: Valor unitario neto de la construccin del local comercial (+) Valor unitario neto de la construccin de los departamentos de uso habitacional (=) Subtotal () Tasa de incremento (=) Incremento por obras complementarias

$654,029.00 913,650.08

3091,299.12 320,395.93 $4979,374.13 913,650.08

Extensin de la construccin en m2 de los departamentos de uso habitacional () Valor unitario por m2 (=) Valor unitario de la construccin de los departamentos de uso habitacional

600 $5,661.72

3091,299.12 $4004,949.20 8% $320,395.93

$3397,032.00

Como el inmueble tiene diferentes fechas de construccin, primero determinamos los valores unitarios netos de las construcciones, posteriormen te el incremento por obras complementarias y as obtenemos el valor catastral del inmueble:

Concluimos aplicando el procedimiento del artcu lo 130 del CFDF, con lo que el impuesto predial re sulta como sigue:

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Talleres

 Valor catastral del inmueble () LI de la tarifa del artculo 130 del CFDF* (=) Excedente del LI () Porcentaje para aplicarse sobre el excedente del LI* (=) Subtotal (+) CF* (=) Impuesto predial por bimestre**

4979,374.13 3906,090.05 1073,284.08 0.17886 1,919.67 4,902.91 6,822.58

Extensin del terreno en m2 10,000 2 () Valor unitario por m 7,979.07 (=) Valor catastral del $79790,700.00 inmueble Nota: Como no se tiene valor unitario de la cons truccin, tampoco aplicar la reduccin de 1%.

Observacin: El Artculo Decimocuarto Transitorio del CFDF no prev valores cuando un terreno slo est bardeado y ste excede de 10% de la superficie de aqul (vase el ltimo anterior) o si un inmueble cuenta con estacionamiento subterrneo, por ende, consideramos que slo se determinara el valor unitario de dicho terreno. No obstante, le sugerimos hacer la consulta a la autoridad local y as definir el criterio aplicable. Con esto, el impuesto predial que le corresponde pagar a la persona fsica en cada bimestre de 2011, es el siguiente:
Valor catastral del inmueble () LI de la tarifa del artculo 130 CFDF* (=) Excedente del LI () Porcentaje para aplicarse sobre el excedente del LI* (=) Subtotal (+) CF* (=) Impuesto predial por bimestre** $79790,700.00 24663,843.30 $55126,856.70 0.18575 $102,398.13 42,041.23 $144,439.36

* Correspondiente al rango N de la tarifa. ** Se enterar a ms tardar el ltimo da del bimestre que corresponda (artculo 131 del CFDF), utilizando para ello la boleta predial o el Formato Universal de Tesorera.

4. Inmuebles sin construccin. Finalmente, presentamos el caso de una persona fsica que recibi en herencia en 2010 un terreno en la delegacin Cuajimalpa que slo se encuentra bardeado. Requiere calcular el impuesto predial que debe pagar en 2011. Los datos son los siguientes:
Datos
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Extensin del terreno 10,000 m Extensin de la construccin (barda) 800 m2 Fecha de construccin 16-abr-08 Nmero de cuenta predial 056-814-11-000 Nota: Como la construccin representa menos de 10% de la superficie del terreno (10,000 m2 10% = 1,000 m2), se considera como inmueble sin cons truccin.

Como en los casos anteriores, en primer lugar ubicamos el valor del terreno en metros cuadrados de acuerdo con la tabla de valores unitarios del sue lo para las colonias catastrales en el Distrito Federal, rea de valor, para la delegacin Cuajimalpa:
Colonia catastral A050336

* Correspondiente al rango P de la tarifa. ** Se enterar a ms tardar el ltimo da del bimestre que corresponda (artculo 131 del CFDF), utilizando para ello la boleta predial o el Formato Universal de Tesorera.

Regin 056

Manzana 814

Valor en m2 7,979.07

Conclusin
El impuesto predial es una de las contribuciones que generan ms recaudacin para los gobiernos locales; sin embargo, debido a los diversos factores que in tervienen en su clculo, requiere de un anlisis de tallado de su determinacin, pues de no ser as se estaran pagando cantidades indebidamente, lo cual pudiera afectar las finanzas del contribuyente.

Cabe aclarar que, dado que la barda que limita el terreno no cumple con el requisito para considerarse como construccin, el valor catastral del inmueble ser igual al valor unitario del terreno:

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