IL BENE COMUNE PUO ESSERE CONCESSO IN LOCAZIONE I locali comuni condominiali possono essere usati dai condomini in modo

diverso rispetto a quello a cui erano originariamente destinati. Pu accadere infatti che si decida di eliminare il servizio di portierato oppure di abbandonare il servizio di riscaldamento centralizzato in favore di impianti autonomi o magari di prendere atto che i locali prima adibiti a lavanderia o a stenditoio non vengono pi usati da nessuno. I condomini si trovano cos ad avere la disponibilit di locali - come lalloggio del portiere e la guardiola o il locale caldaia che possono usare come meglio credono in modo collettivo oppure, se ci non possibile, decidere di lasciarne luso ad un solo condomino o a un terzo. Quando non praticabile un uso diretto o turnario della cosa da parte di tutti i condomini e neppure pensabile un frazionamento del bene stesso, lassemblea pu allora deliberare di concedere il bene in locazione, di fare cos del bene un cosiddetto uso indiretto. Due sono quindi i presupposti che permettono allassemblea di legittimamente decidere in tal modo: limpossibilit di farne uso in modo diretto del bene comune e lindivisibilit del godimento di esso. Qualora manchino tali due presupposti, la delibera eventualmente comunque assunta dallassemblea deve ritenersi nulla e quindi soggetta ad impugnazione davanti allautorit giudiziaria senza limiti di tempo. La locazione pu essere stipulata in favore sia di un terzo e sia di un condomino, senza che ci contrasti con il pari diritto degli altri condomini: questultimi vanno appunto a beneficiare del bene in modo indiretto, percependo pro quota i canoni di locazione versati dal condomino conduttore. La conclusione di un contratto di locazione di un locale o di uno spazio condominiale un atto di amministrazione ordinaria e la relativa deliberazione pu essere adottata dallassemblea a maggioranza semplice, cio con un numero di voti che rappresenti il terzo dei condomini e almeno un terzo del valore millesimale delledificio. Serve invece il consenso di tutti i condomini per stipulare un contratto di locazione della durata superiore a nove anni. La mancata preventiva deliberazione da parte dellassemblea non va comunque ad inficiare la validit del rapporto di locazione posto in essere dallamministratore che, magari perch spinto dalla necessit di concludere con urgenza il contratto nellinteresse dei condomini, abbia ritenuto di locare un immobile di propriet condominiale: ferme infatti le responsabilit che possono eventualmente accertarsi in capo allamministratore qualora tale sua attivit risulti aver arrecato un danno al condominio, data in ogni caso possibilit allassemblea di ratificare loperato dellamministratore stesso con una delibera successiva. Il rapporto di locazione cos posto in essere segue le normali regole dettate dalla normativa vigente in materia. Il canone percepito andr ripartito tra tutti i condomini in ragione delle rispettive quote millesimali di propriet oppure, con delibera assunta dallassemblea, accantonati in un fondo destinato a determinate opere ovvero portate in detrazione della spese generali, cos che tutti i condomini ne abbiano vantaggio. Qualora la locazione comporti una modifica di destinazione duso, quale pu essere la locazione ad uso ufficio di un appartamento condominiale, necessario richiedere preliminarmente le opportune autorizzazioni presso le competenti autorit amministrative. Il consenso dellassemblea serve anche per porre fine al rapporto di locazione, ottenuto il quale lamministratore dovr provvedere allinvio della disdetta l conduttore e, se del caso, procedere giudizialmente nei suoi confronti per ottenere la liberazione dei locali. Quanto infine alladdebito delle spese al conduttore, queste andranno calcolate sulla base dei millesimi attribuiti al bene comune locato oppure in misura forfetaria in accordo con il conduttore.