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Capitolo 10

Estimo catastale
10.1 Catasto italiano

Il catasto ` e linventario dei beni immobili presenti nel territorio nazionale, nalizzato allimposizione scale sul reddito e sul valore. Esso viene denito dallarticolo 1 della Legge Fondamentale del 1886: . . . catasto geometrico particellare, uniforme, fondato sulla misura e sulla stima, allo scopo di accertare la propriet` a, tenere in evidenza le mutazioni e perequare limposta fondiaria. Esso conserva informazioni relative a: localizzazione geograca, estensione e consistenza ; destinazione duso del bene; capacit` a di reddito ; possessori e titolari di altri diritti reali.

10.1.1

Finalit` a

Finalit` a scali Accertamento dei redditi fondiari. Perequazione impositiva. Finalit` a politico-economiche Conoscenza del patrimonio immobiliare e delle potenzialit` a produttive. Programmazione della produzione agricola. Riconoscimento di agevolazioni scali settoriali. Gestione delle propriet` a immobiliari pubbliche. Finalit` a civilistiche Supporto al sistema di pubblicit` a immobiliare. Progettazione, realizzazione e manutenzione di opere pubbliche. Progettazione urbanistica. Contrattazione immobiliare. Estimali. 163

164 Pubblica sicurezza.

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Tutela del patrimonio ambientale. Cartograa di base per altri tematismi.

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10.2

Catasto terreni

Il catasto terreni ` e linventario di tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali a loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo che, per mezzo delle mappe, ore una rappresentazione cartograca completa di tutto il territorio nazionale. Riferimenti normativi fondamentali l.n. 3682/1886 (Messedaglia): legge fondamentale sul riordino che traccia la struttura fondamentale del catasto terreni; l.n. 976/1939: ridenisce i redditi (dominicale e agrario) e le modalit` a di determinazione (aziende reali ed ordinarie). Particella catastale Lunit` a di consistenza ` e la particella catastale : porzione continua di terreno appartenente allo stesso comune censuario, possessore, qualit` a di coltura e classe di produttivit` a. Unit` a di misura utilizzate per misurare le particelle sono: - ettaro : 10.000 mq; - ara : 100 mq; - centiara : 1 mq.

10.2.1

Costruzione del catasto terreni

La costruzione del catasto terreni pu` o essere cos` riassunta: 1. Formazione Misura misurazione terminazione rilevazione Stima qualicazione classicazione classamento determinazione delle tarie 2. Pubblicazione Mappa particellare Prontuario dei numeri di mappa (schedario particelle) Registro delle partite Schedario dei possessori 3. Attivazione

166 Qualicazione delle particelle

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Classicazione Consiste nellindividuazione per ciascuna qualit` a di coltura di classi di produttivit` a (I, II, III, . . . ), al massimo 4-5 e distinte da almeno il 15-20 % di produttivit` a. Classamento Consiste nellattribuzione a ciascuna particella di qualit` a e classe (esempio: seminativo di I classe). Determinazione dei redditi catastali I redditi catastali dei terreni sono redditi ordinari (medio normali) e sono calcolati dal catasto per ogni particella. Il reddito catastale si divide in: ` dato da: Reddito dominicale: reddito percepito dal possessore del fondo. E reddito dominicale = reddito padronale lordo - quote fondiarie - reddito padronale lordo = produzione lorda vendibile - spese produzione (quote agrarie, spese varie, salari, stipendi, interessi); - quote fondiarie = manutenzione + reintegrazione capitale fondiario Reddito agrario: reddito percepito dal conduttore del fondo. reddito agrario = interessi sul capitale di anticipazione + interessi sul valore delle scorte + compenso per lavoro direttivo

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1. Individuazione delle aziende tipo (ordinarie). 2. Compilazione del bilancio per la determinazione dei redditi (RD, RA). 3. Ripartizione del RD e del RA aziendale alle particelle dellazienda tipo (ordinaria). Le particelle esenti da reddito sono: 1. Strade e acque pubbliche. 2. Fabbricati urbani, industriali e rurali. 3. Castelli e forticazioni. 4. Chiese e cimiteri. 5. Monumenti. 6. Arenili.

Determinazione del valore catastale valore catastale = reddito dominicale (corretto 1,25 ) 75

Mappa particellare La mappa particellare ` e un insieme di fogli (310.000) in cui ` e rappresentato il territorio italiano. Perimetro chiuso. Scala: - montagna: 1 : 4.000; - collina e pianura: 1 : 2.000; - centri urbani: 1 : 1.000 (con sviluppi 1 : 500). Quadro dunione su foglio unico 1 : 25.000. Identicata dal nome del comune censuario e da un numero romano. Fogli di mappa numerati progressivamente per ogni comune censuario. Particelle numerate progressivamente per ogni foglio di mappa.

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Schedario delle particelle, dei possessori e delle partite

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10.2.2

Conservazione del catasto terreni

Registrazione delle variazioni Oggettive (caratteristiche della particella) 1. Vericazioni periodiche (lustrazioni) 2. Vericazioni straordinarie 3. Frazionamenti (PREGEO) 4. Edicazione 5. Correzione errori 6. Variazione coltura (DOCTE) Soggettive 1. Voltura catastale (MODELLO UNICO, NOTA) Presentazione dei documenti Tutti i documenti sono presentati esclusivamente su supporto magnetico. I dati vengono aggiornati in tempo reale mediante: Front oce : sportelli negli uci dellAgenzia del Territorio. Sister : collegamento via internet alla banca dati dellAgenzia del Territorio (utenti accreditati).

10.2.3

Consultazione del catasto terreni

La consultazione dei documenti catastali pu` o avvenire attraverso: Front oce : terminali e operatori presso gli sportelli negli uci dellAgenzia del Territorio: - per soggetto; - per particella; - per periodo di riferimento; - visione dell mappa. Visure catastali : - visura sintetica : riporta i dati essenziali dellultimo stadio (dati identicativi, soggetto, dati redditurali); - visura completa : oltre ai dati di cui sopra viene indicata leventuale partita, gli estremi della notica del classamento, le riserve, gli estremi dellatto di acquisto); - visura storica da una data allaltra : riporta i dati della visura completa riferiti per` oa tutti gli stadi di aggiornamento. Sister: permette sia la consultazione della banca dati catastale e ipotecaria che laggiornamento della banca dati con linvio degli atti sia catastali che ipotecari.

10.2.4

Innovazione nella revisione degli estimi nel catasto terreni

Lobiettivo ` e quello di garantire una maggiore stabilit` a delle informazioni catastali mediante la riduzione del numero degli atti di aggiornamento. Gli strumenti con cui si vuole perseguire questo obiettivo sono: la riduzione del numero delle particelle mediante leliminazione delle linee dividenti di coltura; la sostituzione delle qualit` a/classi con la produttivit` a media dei suoli.

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10.3

Catasto fabbricati

Il catasto fabbricati ` e linventario di tutte le costruzioni urbane (1939) e rurali (dal 1994) presenti sul territorio nazionale. Riferimenti normativi fondamentali l.n. 1249/1939: istitutiva del NCEU e dellaccertamento generale dei fabbricati; l.n. 662/96: revisione generale del catasto fabbricati e delega alle Province ed ai Comuni. Unit` a immobiliare urbana Lunita di consistenza ` e lunita immobiliare urbana : porzione di fabbricato, intero fabbricato e insiemi di fabbricati che, nello stato in cui si trova, ` e di per s e stesso in grado di produrre un reddito proprio indipendente. Unit` a di misura utilizzate per misurare le unit` a immobiliari urbane (u.i.u.) sono: - vano utile; - mc; - mq utile. I vani sono cos` valutati: vani principali (camera, soggiorno, cucina, . . . ): conteggiati per intero; vani accessori a servizio diretto (bagno, ripostiglio, ingresso, corridoio, . . . ): conteggiati per 1/3; vani accessori a servizio complementare (sotte, cantine, . . . ): conteggiati per 1/4.

10.3.1

Costruzione del catasto fabbricati

La costruzione del catasto fabbricati pu` o essere cosi schematizzata: 1. Formazione Accertamento Rilevamento Stima qualicazione (gruppi e categorie) classicazione (classi) classamento delle unit` a immobiliari urbane determinazione delle tarie

2. Pubblicazione Scheda planimetrica Prontuario dei numeri di mappa Schedario delle partite Schedario dei possessori 3. Attivazione

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Quadro generale delle categorie

Criteri di riconoscimento della ruralit` a dei fabbricati (l.n. 133/94)

Determinazione del reddito imponibile La taria ` e pari al reddito imponibile diviso per la consistenza. Gruppi A, B, C . Prima procedura: il reddito imponibile ` e pari a: + reddito lordo annuo (canoni, interessi su canoni e cauzioni, spese dellattuario) quote (4-12 % rla) spese varie (5 % rla) spese amministrazione (2-5 % rla) stto e inesigibilit` a (2-5 % rla)

Seconda procedura: il reddito imponibile ` e pari allinteresse sul capitale diviso per (1 quota dimposte). Gruppi D, E . Stima diretta.

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Determinazione del valore catastale Il valore catastale ` e pari al reddito imponibile (corretto) coeciente specico. Categoria A, B, C D, A/10 C/1 Valore catastale Ri 100 Ri 50 Ri 34

Scheda planimetrica

10.3.2

Conservazione del catasto fabbricati

Registrazione delle variazioni Oggettive (caratteristiche della u.i.u.) 1. Edicazione nuova costruzione (DOCFA) 2. Variazione categoria e consistenza (DOCFA) Soggettive 1. Voltura catastale (MODELLO UNICO, NOTA) Presentazione dei documenti Tutti i documenti sono presentati esclusivamente su supporto magnetico. I dati vengono aggiornati in tempo reale mediante: Front oce : sportelli negli uci dellAgenzia del Territorio. Sister : collegamento via internet alla banca dati dellAgenzia del Territorio (utenti accreditati).

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10.3.3

Consultazione del catasto fabbricati

La consultazione dei documenti catastali pu` o avvenire attraverso: Front oce : terminali e operatori presso gli sportelli negli uci dellAgenzia del Territorio: per soggetto; per u.i.u.; per periodo di riferimento; visione della scheda planimetrica.

Visure catastali : - visura sintetica : riporta i dati essenziali dellultimo stadio (dati identicativi, soggetto, dati redditurali); - visura completa : oltre ai dati di cui sopra viene indicata leventuale partita, gli estremi della notica del classamento, le riserve, gli estremi dellatto di acquisto; - visura storica da una data allaltra : riporta i dati della visura completa riferiti per` oa tutti gli stadi di aggiornamento.

10.3.4

Riforma del catasto fabbricati

Norme di riferimento l.n. 662/96: introduzione del federalismo scale e amministrativo; d.p.r. 139/98: introduzione di un nuovo sistema di accatastamento dei fabbricati urbani; d.p.r. 138/98: introduzione di un nuovo sistema estimativo. Nuove aree censuarie Comprendono il territorio di un intero comune o di pi` u comuni (al massimo lintera provincia) avente omogenei caratteri ambientali e socio economici. Microzone Porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di Comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneit` a nei caratteri di posizione, urbanisitici, storico-ambientali, socio-economici, nonch e nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. Nuove unit` a di consistenza ` una supercie lorda, determinata con criteri di tipo commerciale, costituita dalla somma delE la supercie di ambienti caratterizzati da diverso apprezzamento di pertinenze esclusive (balconi, terrazzi, aree scoperte). Nuove categorie e classi

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Nuove procedure di classamento Attribuzione della categoria : destinazione funzionale. Attribuzione della classe : 1. fattore posizionale (contesto ambientale, caratteri storici e culturali, sviluppo urbanistico, posizione, servizi ed infrastrutture): misurato dal valore delle aree; 2. fattore edilizio (dimensione, tipologia, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, conservazione, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano): misurato dal costo di costruzione e ricostruzione. Nuove procedure valutative Categorie R, P e T: procedura econometrica e pluriparametrica (modello di ARM logaritmico comprendente 7-8 variabili esplicative dei fattori posizionali ed edilizi dei manufatti). Categorie V e Z: valutazione diretta con lausilio di studi specici.

10.3.5

Imposte sui fabbricati

Imposte sul reddito 1. Irpef: imposta sul reddito delle persone siche (aliquote progressive). 2. Irpeg: imposta sul reddito delle persone giuridiche (DIT, 19-35 %). Imposte sui trasferimenti 1. Imposta di registro (variabile) 2. Imposta ipotecaria (ssa, 2 %) 3. Imposta catastale (ssa, 1 %) 4. Imposta sul valore aggiunto (esente, 10,20 %) Imposte sul patrimonio 1. ICI: imposta comunale sugli immobili (esenzioni, 4-7 per mille del valore catastale)

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10.4

Catasto ex austriaco

Il catasto ex austriaco ` e linventario dei beni immobili presenti nel territorio ex austriaco nalizzato allimposizione scale ed allaccertamento della propriet` a. Esso ` e formato da due strutture strettamente collegate dal 1883: 1. Catasto dellimposta fondiaria, istituito nel 1817 (Ministero delle Finanze). 2. Libro fondiario (tavolare ), istituito nel 1871 (Ministero di Grazia e Giustizia).

10.4.1
Mappa

Catasto fondiario

Scala: 1 : 2.880, 1 : 2500, 1 : 1250, 1 : 625, 1 : 1.000. Numerazione unica per tutto il comune censuario. Particelle edicate precedute da un punto. Fogli di mappa a perimetro aperto. Strade e umi sono rappresentati come particelle numerate come tutte le altre. Fogli di possesso Corrispondono al registro delle partite. Contengono le stesse informazioni contenute nel registro con laggiunta del numero di riferimento nel Libro fondiario. Protocollo delle particelle Corrisponde alla tavola censuaria ed allo schedario delle particelle. Informazioni relative al libro fondiario ed ai documenti che ne hanno modicato la consistenza. Elenco numerico ed alfabetico dei possessori Corrisponde allo schedario dei possessori. Laggiornamento del catasto fondiario avviene in seguito ai decreti emessi dal giudice tavolare (pretore).

10.4.2

Libro fondiario o tavolare

Assolve alle stesse funzioni della conservatoria dei registri immobiliari : ` e probatorio. ` aggiornato mediante sentenza del giudice tavolare. E Si compone di tre parti: 1. Libro maestro o tomo delle partite tavolari (a) Descrizione del bene (b) Iscrizione del diritto di propriet` a (c) Oneri e gravami 2. Collezione dei documenti 3. Mappa tavolare

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