HISTORIA DEL UPAC

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Este documento recoge algunas ideas sobre el movimiento que se ha generado en Cali para pronunciarse sobre los abusos que se estn haciendo con el sistema UPAC. El sistema de financiacin de vivienda conocido como UPAC, fue durante mas de 15 anos, una exitosa metodologa financiera que sirvi para el logro de objetivos de poltica macroeconoma; dinamiz la demanda, impulso el ahorro y alent la inversin en la vivienda y otros sectores de la economa Su estructura y su formula de calculo eran simples y tal vez por ello eficientes, el sistema tenia tasas fijas y correccin monetaria ajustable, as fue posible superar las fluctuaciones en las tasa de inters y las variaciones de la inflacin y dedicar recursos de ahorro de corto plazo a financiacin de vivienda de largo plazo, al tiempo que se protegi al deudor hipotecario mediante la fijacin de topes que impedan que las cuotas se dispararan por encima del crecimiento de sus ingresos y capacidad de pago. La confianza en el sistema fue total para todos los agentes econmicos que intervienen en el negocio inmobiliario, al punto que los deudores en Upacs, constructores y compradores de vivienda, de los ltimos cinco anos, al momento de hacer sus compromisos hipotecarios ni siquiera revisaban la formula de calculo de las cuotas y del saldo de la deuda, tan solo se limitaban a comprobar que el valor de los pagos mensuales se ajustara a su capacidad de pago del momento. No hacia falta hacer estimaciones de mediano ni largo plazo; el sistema haba funcionado para mucha gente durante bastante tiempo y eso bastaba.

La base de calculo del UPAC ha sido ajustada en 20 ocasiones a lo largo de su existencia y aunque ciertamente, los cambios en el comportamiento de la economa exigen cambios en el manejo de sus variables, es muy probable que las modificaciones en el sistema de calculo del Upac, hayan sido resultado de improvisaciones sobre la marcha, en las cuales ha prevalecido el inters por el beneficio de un agente, en este caso de las corporaciones de ahorro y vivienda, en detrimento de los dems que intervienen en el negocio inmobiliario. No es gratuito que durante el ano 1996 las utilidades del sector financiero , a pesar de la crisis, presenten un incremento del 70%, mientras la industria alcanzo un escaso 15%. La reforma financiera de comienzos de los 90, marco el puntillazo final a la eficiencia del sistema UPAC; se elimino el tope a la correccin monetaria y el calculo del UPAC se enlazo con las tasas de inters. A partir de entonces , el concepto esencial del UPAC, como unidad de valor constante haba desaparecido. Es absurdo, por decir lo menos, que una figura financiera creada para proteger la financiacin hipotecaria de la perdida de valor de la moneda este desligada de la inflacin. Eventos simultneos, de perfil coyuntural, agravaron la situacin del sistema de financiamiento hipotecario. A partir de la vigencia de la nueva Constitucin el Banco de la Repblica se convierte en responsable directo de mantener el poder adquisitivo de la moneda colombiana, esto es del control de la inflacin. De algn modo resulta tragicmico para el deudor hipotecario en Upacs, la desafortunada coincidencia de que precisamente al momento en que al Banco de la Repblica se le exige con fuerza de ley, mantener bajas tasas de inflacin, la correccin monetaria se separa de la inflacin y pasa a calcularse sobre los cambios de la tasa de inters interbancaria conocida como DTF.

Con el sano objetivo de democratizar y hacer mas eficiente el sector financiero, la reforma de los 90, permiti, que las corporaciones de ahorro y vivienda entraran el juego de la multibanca, esto es, a diversificar su portafolio de servicios financieros. Se acabo as la banca especializada en vivienda, porque adems de los bancos no entraron a financiar hipotecas en forma amplia y por el contrario la dinamizada competencia impulso el crecimiento de las tasa de inters. Los economistas saben que el efecto de las tasa de inters sobre la demanda de vivienda es mucho mas grave que sobre la inversin industrial y los deudores hipotecarios de Upac, hoy hemos aprendido con gran consternacin, que las altas tasas de inters hacen impagables las cuotas de amortizacin. De otra parte, la dichosa y esperada eficiencia del sector financiero no se ha dejado ver, el sector financiero colombiano sigue presentando uno de los mrgenes de intermediacin mas altos del mundo. Dentro del conjunto de eventos simultneos a la crisis del sistema Upac, se sita uno particularmente critico para el deudor hipotecario, y en el cual la responsabilidad del Upac ha sido hbilmente disimulada por los representantes de las corporaciones de ahorro y vivienda, achacndole el problema exclusivamente a los efectos de la persecucin del narcotrfico; es la perdida patrimonial por la disminucin del valor comercial de sus viviendas, al punto que despus de varios anos de altas cuotas de amortizacin el saldo de la deuda supera el valor comercial de los inmuebles. Aunque la crisis del Upac se inscribe en los terrenos del sector financiero, su problemtica trasciende los limites de

las corporaciones de ahorro y vivienda y se ubica en un plano social de mucha mas amplitud y que por lo tanto requiere una atencin pronta y un juicioso anlisis de los motivos que convirtieron un remedio efectivo en un veneno mortal. El descontento y malestar de los deudores de Upac, se ha hecho evidente en todas partes; sin embargo, a pesar de los reclamos expresados a travs de los medios de comunicacin, de haber realizado una marcha de protesta y de haber enviado un comunicado a diferentes estamentos y autoridades, exigiendo la conformacin de un grupo para exponer nuestros problemas y propuestas de solucin; a la fecha no se ha visto un gesto positivo a nuestra peticin y el gobierno ha dejado el problema en manos de las Corporaciones, las cuales a travs de sus voceros, no han pasado de ofrecer paos de agua tibia que no tocan la esencia del problema. El objetivo de este documento es de convocarlos a apoyar en una sola voz, nuestro justo reclamo, el cual como expusimos antes, va mas all de los linderos de un contrato financiero, pues se esta atentando contra nuestro patrimonio, el ahorro de nuestra vida y contra la tranquilidad de nuestras familias. Pero nuestra protesta solo ser efectiva si se respalda en una gran unin y solidaridad que nos permita aplicar todos los instrumentos de presin a nuestro alcance, para lograr la atencin que exigimos. Si estas interesado en apoyar esta causa escrbenos tu opinin

La Historia del UPAC en Colombia

Categoria Indicadores Econmicos Por Mario8a No hay comentarios

UPAC, siglas que corresponden a la Unidad de Poder Adquisitivo Constante: Este mtodo permiti que durante muchos aos se llevaran a cabo construcciones de viviendas y sus respectivos crditos hipotecarios para lograrlas adquirirlas. Veamos un poco de lo que le paso al UPAC, sus variaciones a travs del tiempo, porque desapareci y por que figura fue cambiada para mejorar entre comillas el mal estado econmico y financiero en el que se encontraba Colombia. Mientras Misael Pastrana gobernaba, pens en establecer una ley por decreto donde se instauraba el sistema UPAC, con la finalidad de proteger al sector de la construccin y financiero, adems de promover el crdito para comprar viviendas. La ecuacin era muy lgica, si se iniciaban obras de construccin se aumentaba el poder adquisitivo de las personas y as se generaran ingresos para poder tener un prstamo o crdito. Todo esto ocurri en el ao de 1.972 el 2 de Mayo para ser exactos, fue una forma financiera que adoptaron los bancos para estimar los crditos hipotecarios a largo plazo y se cre para el rescate de la economa de los pases con dficits monetarios, donde los ciudadanos devengan un salario mnimo que crece basado en la inflacin del pas. A lo largo de La Historia del UPAC, las formas de crditos de hipoteca se sustentaban en el crecimiento del porcentaje de la inflacin (IPC), quedando, despus de muchas variaciones en su forma de clculo, en manos de la tasa deinters del mercado DTF.

La Historia del UPAC termin en muerte

El UPAC en Colombia nace como una forma de salvar la economa de la nacin, ya que protega los bolsillos de los inversores y de las personas que queran hacer crditos para diferentes actividades patrimoniales, de igual forma se constituyo el clculo soportado en la inflacin pero luego de muchas variaciones se establece con el DTF (tasa de inters calculada, para que los bancos paguen los intereses de sus abonados), lo que gener un colapso en la medida y provoc su muerte. Dado que las obligaciones financieras de los usuarios crecan a una tasa mayor a la de sus ingresos. Debido a la desaparicin del UPAC, se debi instaurar una nueva ley, es all donde nace la UVR (Unidad de Valor Real Constante) y junto con ella regres el su clculo a travs de la inflacin por medio de los datos que entrega el DANE(Departamento Administrativo Nacional de Estadstica). Pues es ilgico pagar una tasa de inters basada en lo que pueden pagar los bancos y no en lo que puede pagar los usuarios

EL UPAC Y LA UVR EL UPAC

UPAC son las iniciales de |unidad de poder adquisitivo constante. Este sistema tuvo sus orgenes en Brasil, y fue implantado en Colombia en el ao 1972 durante la presidencia de Misael Pastrana Borrero. La UPAC tena como principales objetivos los de mantener el poder adquisitivo de la moneda y ofrecer una solucin a los colombianos que necesitaran tomar un crdito hipotecario de largo plazo para comprar vivienda. Los crditos a largo plazo, especialmente en economas con valores de inflacin anual altos, se ven afectados por la perdida de valor del dinero a travs del tiempo (para una mayor explicacin de este proceso se sugiere leer el documento sobre |Correccin monetaria ). Para dar una solucin a sto, se decidi que los crditos hipotecarios para compra de vivienda y las cuentas de ahorro en UPAC ajustaran su valor de acuerdo con el ndice de inflacin; es decir, se reconocera o se cobrara un inters por lo menos igual a la inflacin. De esta forma se garantizara que el dinero, tanto el que se utiliz para dar un crdito como el que se encuentra en una cuenta de ahorros, mantuviera su capacidad de compra (se podra comprar lo mismo independientemente del aumento de precios en la economa porque el dinero aumentara de manera proporcional).

La UPAC incentiv el ahorro en el pas (las personas deseaban ahorrar porque vean que su dinero, en lugar de perder poder de compra, lo ganaba o, al menos, no lo perda con el tiempo). Como consecuencia, las corporaciones tuvieron recursos para prestar en gran cantidad a los constructores y se logro masificar la construccin de vivienda, Por otro lado, el sistema UPAC permiti ofrecer crditos adecuados a las necesidades de las personas, con cuotas iniciales bajas que se incrementaban con el tiempo pero que correspondan, a lo largo de la vida del crdito, a un porcentaje constante del ingreso familiar porque este ltimo tambin se ajustaba con la inflacin. Lo anterior permiti que muchos colombianos pudieran acceder a crditos para comprar vivienda, el sector de la construccin se desarrollara y se generara un gran nmero de empleos, especialmente para mano de obra no calificada, lo cual benefici, en general, a la economa nacional. Sin embargo, el diseo original de la UPAC cambi. Inicialmente, la UPAC creca con el ndice de precios al consumidor (IPC), de la misma forma en que lo hacan los crditos hipotecarios. Sin embargo, tras una reforma, la UPAC comenz a cambiar con la tasa DTF | [1] , la cual cambiaba segn el comportamiento del sistema financiero. A mediados de la dcada de los noventa, la DTF alcanz valores histricamente altos que sobrepasaban ampliamente el ndice de precios al consumidor (IPC). Lo anterior gener un crecimiento importante de la UPAC y de los crditos atados a sta, pero no de los ingresos de los colombianos (los cuales crecan de acuerdo con el IPC). Como consecuencia del aumento del costo de los crditos, aumentaron las cuotas mensuales que se deban pagar por ellos. Aquellas personas que haban tomado crditos resultaron pagando cuotas muy altas que, en muchos casos, excedan su capacidad de pago (en algunos casos se deba pagar ms de lo que se ganaba). Por lo tanto, los sueos de miles de personas de tener una vivienda propia se esfumaron debido a los altos costos que tenan los crditos. De otra parte, muchas personas decidieron devolver la vivienda que estaban pagando porque no podan cumplir con las cuotas de su deuda hipotecaria. Lo anterior cre un clima de incertidumbre que llev a pique el sistema de crditos de vivienda y al sector de la construccin. Este ltimo, afectado tambin por una economa desacelerada o de poco o nulo crecimiento, se hundi en su ms profunda crisis. Ante la grave situacin, algunas instituciones estatales como la Corte Constitucional tomaron las riendas del asunto. Como resultado, se cre una nueva unidad con la cual se calcularan y ajustaran los crditos. Esta unidad es la UVR.

LA UVR
La UVR (unidad de valor real constante) fue creada por el Congreso de la Republica mediante la Ley 546 de 1999[2], y comenz a funcionar el primero de enero del ao 2000. Al igual que la UPAC, la UVR se utiliza para la actualizacin de los crditos de largo plazo. Esta unidad permite ajustar el valor de los crditos en el tiempo de acuerdo con el costo de vida del pas (ndice de precios al consumidor [IPC]). Estos ajustes estn ms de acuerdo con el aumento de la capacidad de pago de los colombianos (aumento de sus ingresos) porque dicha capacidad aumenta tambin con el IPC. La Ley facult al Consejo de Poltica Econmica y Social (Conpes) para establecer la metodologa de clculo del valor de la UVR. El valor de la UVR es calculado, actualmente, por el Banco de la Repblica para cada uno de los das del ao. Finalmente, mediante un ejemplo, veamos cmo es el proceso de actualizacin de los crditos: Supongamos que el da de hoy la UVR se encuentra en 100 pesos (su valor se puede consultar en la seccin de economa de los peridicos o en los noticieros de televisin), y que hoy recib un crdito hipotecario por 1000.0000 para comprar vivienda. Si el crdito se encuentra bajo el sistema UVR, quiere decir entonces que recib 10.000 UVR (1000.000 de pesos a 100 pesos cada UVR). Al final del primer mes, la variacin del IPC (inflacin del mes) fue del 1%, por lo tanto, la UVR vale ahora 100 * 1.01 = 101 pesos, y mi crdito, que sigue siendo de 10.00 UVR, vale 10.000 * 101 = 1010.000 pesos. Es importante anotar que los bancos, adems de actualizar el valor del crdito por medio de la UVR, cobran una tasa de inters (conocida como tasa de inters real). Si no cobraran esta tasa, los bancos no estaran ganando nada por el prstamo, sino tan slo manteniendo el poder de compra del dinero a travs del tiempo. Segn esto, supongamos que la tasa de inters del banco es del 2% anual. Por lo tanto, al final del primer mes, teniendo en cuenta la actualizacin del crdito y la tasa de inters, el valor de mi crdito es: 1000.000 * 1.01 * 1.02 = 1030.200 pesos. Las estadsticas sobre la UPAC desde 1972 hasta 1999, y de la UVR desde su implantacin, se pueden consultar en las pginas |Estadsticas UPAC y |Estadsticas UVR del Banco de la Repblica.

Algunos documentos disponibles en la Biblioteca virtual quepueden complementar el tema de la UPAC y de la UVR son:
|Banca hipotecaria , |Inflacin , |IPC (ndice de precios al consumidor) , |DTF y |Correccin monetaria . Anif (Asociacin Nacional de Instituciones Financieras) Pgina principal de la Asociacin Nacional de Instituciones Financieras, en la que podr consultar los indicadores econmicos y algunas publicaciones sobre economa. Banco de la Repblica Banco central de la Repblica de Colombia. Enlace a la pgina oficial. Contiene informacin sobre el Banco, su Junta directiva, informacin econmica, operaciones bancarias, informacin jurdica, prensa y publicaciones, la Biblioteca Luis ngel Arango, el Museo del Oro, actividades culturales y otros. Desarrollo del sistema financiero y crecimiento econmico Texto de Andrs Carvajal y Hernando Zuleta, hace parte de la serie |Borradores de economa, de la Subgerencia de estudios econmicos del Banco de la Repblica, nm. 67, enero de 1997. Estadsticas del Banco de la Repblica. Sector financiero Contiene informacin sobre la subasta de OMAS, la tasa de intervencin del Banco de la Repblica, la tasa interbancaria, CDT, DTF, UVR, la subasta de opciones, el mercado interbancario de divisas, la posicin del encaje, UPAC, etc. Estadsticas empresariales y de financiamiento Estadsticas elaboradas por el Departamento Nacional de Planeacin. Notas sobre la tasa de inters y la inflacin en Colombia Documento de Juan Carlos Echeverri y Marcela Eslava, hace parte de la serie |Borradores de economa, de la Subgerencia de estudios econmicos del Banco de la Repblica, nm. 78, septiembre de 1997. Superintendencia Bancaria Pgina principal de la Superintendencia Bancaria en la que podr encontrar todo lo relacionado con esta institucin. Tasas de inters y flujos Internacionales de capital Documento de Leonardo Villar Gmez, miembro de la Junta directiva del Banco de la Repblica, en el que analiza las polticas de la tasa de inters y las perspectivas cambiarias de la balanza de pago.

Una visin general del sistema financiero colombiano Escrito por Hernando Zuleta, hace parte de la serie |Borradores de economa, de la Subgerencia de estudios econmicos del Banco de la Repblica, nm. 71, abril de 1997. Qu es la tasa de inters? Define qu es la tasa de inters. Tomado de la seccin de preguntas frecuentes del Banco de la Repblica. Qu es la unidad de valor real UVR? Direcciones en internet donde se puede ampliar esta informacin

[1] Esta tasa es un indicador que muestra un clculo (promedio ponderado) basado en las tasa de inters de captacin utilizadas por los bancos, corporaciones financieras, de ahorro y vivienda y compaas de financiamiento comercial para los certificados de deposito a trmino (CDT) a 90 das. [2] Congreso de la Repblica. Diario Oficial, nm. 43827 del 23 de diciembre de 1999.

http://www.asobancaria.com/portal/page/portal/Asobancaria/publicaciones/ahorro_ vivienda/ley_marco_para_financiacion_de_vivienda/ley_marco_para_financiacion_d e_vivienda_cap_5 http://www.parinurbe.com.co/index0.htm http://tienda.biess.fin.ec/index.php?option=com_content&view=article&id=1&Itemid =128 http://www.telegrafo.com.ec/actualidad/item/inmobiliarias-de-guayaquil-seinvolucran-en-construccion-de-viviendas-de-interes-social.html http://www.superfinanciera.gov.co/ComunicadosyPublicaciones/80web/archivos/Hol lmanBorrais.pdf