NDICE

I.

ANLISIS DEL ENTORNO 2 1. Crecimiento econmico 2 2. Boom inmobiliario..... 5 3. Tasa demogrfica. 6 4. Disminucin de la pobreza. 7 5. Dficit habitacional... 8 6. Factores favorables para la inversin... 9

II.

ANLISIS DE LA DEMANDA.... 11 1. Descripcin del producto.. 11 2. Factores de la demanda.. 11 a) Ingreso.. 11 b) Crditos hipotecarios.. 13 c) Tasas de inters.. 15 d) Preferencias.... 16

III.

ANLISIS DE LA OFERTA .. 18 1. Factores que influyen en la demanda 20 1

a) Precios de los terrenos... 20 b) Materiales de construccin 24 c) Mano de obra y salarios . 27 d) Financiamiento del Estado 28 IV. CONCLUSIONES ... 30

V.

BIBLIOGRAFA 32 I. ANLISIS DEL ENTORNO

1. CRECIMIENTO ECONMICO Desde el ao 2002, el mercado inmobiliario ha experimentado un notable dinamismo, en paralelo con el proceso de crecimiento econmico que experimenta el Per; motivo por el cual es visto como uno de los principales pases de inversin en Latinoamrica. Hoy, el Per es centro de inversiones extranjeras, quienes no solo crean industrias y obtienen ganancias, sino que adems esos capitales de inversin permiten generar fuentes de trabajo logrando que las familias obtengan una mayor cantidad de ingresos y puedan adquirir mayores bienes. Consecuentemente, la microindustria o las pymes se ven contagiadas de este crecimiento, crendose as una economa eficiente, pues a comparacin de aos anteriores, existe una mayor cantidad ofertada de bienes debido a que existe mayor cantidad de compradores que estn dispuestos a adquirir bienes y que estn en condiciones de pagarlos. Un factor importante ha sido el control de la inflacin, por lo cual los precios en los productos de consumo no se han visto alterados considerablemente, permitiendo a las familias tener un mejor control de sus ingresos y realizar proyectos de desarrollo; de esta manera aumenta el gasto interno y se obtiene una mayor recaudacin. Este control de la inflacin permiti que el Per ubicarse en el primer lugar en cuanto al manejo de la inflacin a nivel mundial, segn ranking de competitividad 2011.1
1

World Economic Forum (Foro Econmico Mundial), informe emitido por el BCR. http://www.bcrp.gob.pe/docs/Transparencia/Notas-Informativas/2011/Nota-InformativaBCRP-2011-09-08-2.pdf

El sector construccin, sin lugar a duda, ha contribuido con el desarrollo de la economa pues, ao tras ao, ha seguido una lnea ascendente. Si bien este crecimiento de la economa peruana an no ha acogido a todos los peruanos, existen programas realizados por el gobierno que aspiran a que cada vez se reduzca el nivel de la pobreza en el Per. Sin embargo, muchas familias ahora obtienen mayores ingresos econmicos a comparacin de aos anteriores; el ingreso percapita es mayor y por tanto estimula a la adquisicin de bienes, siendo la vivienda el mayor bien primario al que toda familia aspira. Los otros sectores no se han quedado atrs, todos han sumado y han mostrado un notable desarrollo. A comparacin de muchos aos atrs, estos sectores no solo se mueven con capitales nacionales y por inversin del Estado (una poltica que no tuvo buenos resultados), la privatizacin de las empresas y del ingreso de capital extranjero es, sin duda, la principal causa por el cual el pas ha mostrado este notable desarrollo. El desarrollo de las principales ciudades es otro factor, pues de cierta forma ha desacelerado el proceso de inmigracin, permitiendo que las personas exploten los recursos propios de sus zonas de origen, generando comercio y empleo. Aunque sigue siendo Lima la ciudad que acoge a la mayor parte de habitantes del pas como consecuencia del centralismo que hemos experimentado por siglos. Actividades como la Minera, Pesca, Agro y ahora la Construccin permite generar fuentes de trabajo que logra llamar la atencin de las personas pues ven en estas actividades una oportunidad de trabajo. El crecimiento de estos sectores, los podemos ver en el siguiente cuadro, donde podemos observar cmo la Contruccin ha tenido un notable crecimiento y muestra la capacidad de las familias por adquirir una vivienda.

Cuadro N 1

Fuente BCRP Cuadros anuales histricos

En agosto del 2012, el INEI mostr un informe donde grafica el aporte significativo que representa el sector construccin a la Produccin Nacional (PBI), donde lo ubica en primer lugar con una variacin porcentual de 17.57%, mostrando el crecimiento del Mercado Inmobiliario.

Grfico N 1

Fuente: INEI

Adicionalmente el Producto Bruto Interno (PBI), muestra un notable crecimiento, tal y como lo muestra el siguiente grfico, elaborado en base a informacin proporcionada por el INEI. Grfico N 2

Fuente BCRP Elaboracin propia

Como mencionamos anteriormente, este crecimiento de los sectores productivos trae consigo una mayor recaudacin por parte del Estado, la cual le va a permitir cumplir con las obligaciones que tiene con la sociedad, invirtiendo en proyectos como: salud, educacin, infraestructura, seguridad, etc.; los que a la vez son necesarios para afianzar el crecimiento econmico que estamos viviendo. El siguiente cuadro muestra la recaudacin por impuesto a la renta en los ltimos aos, donde podemos observar que en todos los sectores ha habido una mayor contribucin. Cuadro N 2

Fuente: BCRP (Memoria BCRP 2011)

2. BOOM INMOBILIARIO El sector construccin recibe el impacto positivo de la mejora en la economa del Per pues produce un bien muy preciado para la mayora de personas de cualquier parte del mundo. El Mercado Inmobiliario se ha vuelto muy dinmico pues ha recibido apoyo por parte del Estado a travs de los programas de financiamiento inmobiliario, por el cual las personas pueden adquirir una vivienda de acuerdo a sus posibilidades a tasas asignadas y a tiempos de reembolso considerables. Esto ha motivado una gran acogida entre la poblacin por lo que los especialistas han optado por llamar a este fenmeno como el boom del sector construccin. El sector construccin abarca muchos mercados, entre los cuales destaca la industria inmobiliaria. Este mercado comprende la compra, venta o renta de bienes inmobiliarios. Por estos entendemos: terrenos, casas, departamentos, oficinas, etc. El mercado de viviendas corresponde a una parte de la industria inmobiliaria y en especial el rubro de departamentos, siendo este producto el que ha tenido mayor acogida en los ltimos aos. Hasta el 2002 el mercado tradicional, formado por los sectores socioeconmicos A y B era los nicos que podan cumplir con los requerimientos para aprobar un sistema de crdito que le permita adquirir una vivienda. A partir de esa fecha y en adelante, dado el desarrollo econmico y crecimiento de la industria inmobiliaria, el Estado promovi la adquisicin de viviendas, permitiendo que los sectores C y D se inserten en dicho mercado. Asimismo, el Estado ha fomentado que el sector privado incremente en forma considerable la construccin; las construcciones inmobiliarias han encontrado un ambiente positivo para la inversin. Las facilidades de financiamiento a travs de programas estatales, o el crdito concedido por entidades financieras, y la buena 6

situacin financiera que atraviesa el pas, son indicadores que aseguran la inversin de los constructores y su rentabilidad. Sea por causa del aumento de los ingresos de las familias, el dficit habitacional o las mayores facilidades de obtener un crdito hipotecario, lo cierto es que el mercado inmobiliario se ha visto afectado positivamente por dichos factores. En un inicio este mercado se desarroll exclusivamente en Lima Metropolitana, concentrando la mayor cantidad de obras del sector; sin embargo, con el desarrollo y crecimiento econmico de las familias este mercado se ha extendido a las principales ciudades del pas, donde los departamentos pueden tener un menor costo pues el valor por metro cuadrado es menor que en la capital.

3. TASA DEMOGRFICA Por otro lado, Lima ha crecido vertiginosamente en los ltimos aos a consecuencia de los flujos migratorios producidos durante los aos anteriores, desde el interior del pas hacia la ciudad. Dicho crecimiento tuvo efecto en las condiciones de vida de la ciudad. La poblacin requera ms espacios para asentarse y vivir pero la ciudad no poda ofrecerlos por uno u otro motivo. Debido a lo anterior, hasta la actualidad muchas viviendas albergan ms de una familia (abuelos, padres, hijos, tos, etc). No obstante, los modelos de vida estn cambiando, originados principalmente por el crecimiento y los miembros de la casa desean tener una opcin diferente de vivienda.

Grfico N 3

Fuente: INEI

4. DISMINUCIN DE LA POBREZA

El crecimiento econmico del pas mejora en general el bienestar de la poblacin, les permite obtener mayores recursos para poder adquirir bienes necesarios para satisfacer sus necesidades, principalmente las necesidades primarias. Aunque ninguna nacin ha logrado erradicar totalmente la pobreza, s se han producido avances significativos en nuestro pas. En el estudio Evolucin de la Pobreza 2007 2011 emitido el 30 de mayo del 2012 por el INEI, se informa que la pobreza en nuestro pas disminuy 3% al pasar de 30,8% en el ao 2010 a 27,8% en el 2011. Esto indica que aproximadamente 790 000 personas dejaron de ser pobres, sin embargo an existen 8 300 000 que se encuentran en situacin de pobreza. El ndice sealado demuestra que el poder adquisitivo de las familias en nuestro pas sigue una lnea ascendente. Podemos revisar los ltimos aos y observar como la pobreza ha ido disminuyendo, segn el siguiente cuadro. Grfico N 4

Ao 2007 2008 2009 2010 2011

Porcentaje (%) 42.4 37.3 33.5 30.8 27.8

Fuente INEI Elaboracin propia

Esto, sin lugar a duda crea un clima favorable para el desarrollo de la industria inmobiliaria, pues cada vez ms personas pueden alcanzar un crdito hipotecario que les permita financiar un departamento. Aumentando el nivel de demanda y competitividad para estos productos y animando la oferta en el mercado.

5. DEFICIT HABITACIONAL Se entiende por este la carencia o insatisfaccin de alojamiento de los hogares en un territorio, en comparacin con la poblacin o grupo de familias que requieren de una vivienda. El modelo de crear grandes unidades habitacionales, ayuda a satisfacer esta demanda de hogares, pues permite que varias familias puedan vivir una encima de otra en un edificio, donde la unidad de vivienda es el departamento. Adems logra centralizar a un grupo de familias que pueden utilizar los servicios disponibles en la zona donde se han edificado, como es el caso de la luz, el agua y desage, el telfono, etc. El crecimiento de Lima hacia los conos dificulta la tarea del Estado de generar el bienestar social, pues debe brindar los servicios de necesidades bsicas, aumentando de esta forma el presupuesto necesario para cumplir con ello. Sin embargo la creacin de edificios permite centralizar los servicios en un territorio menor, permitiendo brindar estos servicios a un costo menor. La oferta de viviendas ha aumentado considerablemente en los ltimos aos, sobre todo en los sectores de menores recursos con apoyo de los programas estatales, tales como Mivivienda y Techo Propio; sin embargo an resulta insuficiente para satisfacer la demanda en el mediano plazo. De acuerdo al Informe Per Situacin Inmobiliaria 2011 emitido por el BBVA Banco Continental existe un dficit habitacional de 2 millones de viviendas a nivel nacional, solo el 25% se concentra en Lima, por lo que esta industria est desarrollando inversiones en provincia donde la demanda de departamentos puede ser un negocio an ms rentable. En comparacin con otros pases, en Chile y Colombia se construyen alrededor de 140,000 viviendas cada ao, mientras que en el Per se construyen 40,000 en el sector formal. Lo cual nos permite deducir que an se puede seguir explotando este mercado2.
2

Per Situacin Financiera 2011 BBVA, pag. 5

Es necesario mencionar que el dficit de viviendas no considera solo la cantidad del bien inmueble, existen otro punto a considerar como el mejoramiento de la vivienda. As tenemos dos conceptos sobre este dficit: Dficit Cuantitativo: Necesidad de nuevas viviendas. Dficit Cualitativo: Necesidad de mejoramiento y/o ampliacin de viviendas. El Grfico N 5 nos muestra el dficit habitacional en Lima Metropolitana, aplicando estos dos conceptos.

Grfico N 5

Fuente: Ministerio de Vivienda, construccin y saneamiento

6. FACTORES FAVORABLES PARA LA INVERSIN

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Actualmente nuestro pas cuenta con un riesgo pas de 91 puntos bsicos, una cifra mnima histrica. Segn el Scotiabank esto se debe, fundamentalmente, por la disminucin de los spreads de tasas entre Per y Estados Unidos debido a la demanda de Bonos peruanos*. Este indicador nos informa que el pas, actualmente, es una buena alternativa para la inversin3. El pas tiene una calificacin de BBB, esto quiere decir que tiene una actitud favorable para la inversin. Dentro de los dems pases de Latino Amrica, segn la diferencial de rendimientos del ndice de bonos de mercados emergentes, Per posee una variacin porcentual anual de -53.7%, uno de los ms bajos de la zona. Adems, segn el BCRP, el pas cuenta con 107 puntos, a diferencia de Chile que tiene 127 o Argentina 878, quienes han ido aumentados su riesgo-pas.

Grfico N 6

Fuente: Promper

Todos estos indicadores justifican el ingreso de nuevos inversionistas en el pas. Actualmente, el sector inmobiliario es uno favorable para la inversin, sobre todo para capitales extranjeros quienes cuentan con mayores crditos.

Informe PROMPERU Por qu invertir en el Per del 17 de Agosto de 2012.

11

II.

ANLISIS DE LA DEMANDA

1. DESCRIPCIN DEL PRODUCTO El departamento es una unidad de vivienda que est compuesta por una o ms habitaciones y que forma parte de un todo global conocido como edificio habitacional. Actualmente el desarrollo del mercado de departamentos ha permitido que ms personas puedan vivir en un mismo terreno. Antes una familia ocupaba un espacio geogrfico y nadie ms poda hacerlo, pero con el boom de la industria inmobiliaria y la construccin de edificios hoy en da ms familias, que tan slo una, pueden vivir en el mismo lugar, una encima de la otra (literalmente). A la vez, la construccin de un departamento permite a las constructoras reducir los costos de la empresa ms que cualquier en otro conjunto habitacional. A su vez, los departamentos cuentan con los servicios bsicos que una vivienda puede proporcionar. Todas estas caractersticas forman parte de un departamento.

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2. FACTORES DE LA DEMANDA

A) INGRESO El precio de venta de cada departamento se ha ido incrementando en los ltimos aos. A pesar de esto, la demanda de este producto no ha retrocedido considerablemente, slo se ha reducido de forma no muy significativa como consecuencia del incremento de los precios. En el Grfico N 7 se puede apreciar una leve disminucin de la demanda del 2010 al 2011, despus de un incremento constante en la demanda de este bien. Grfico N 7

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Fuente: BBVA

El pas se encuentra en una situacin econmica estable y en crecimiento. Esto se manifiesta en una mayor demanda de empleo y un incremento en la capacidad adquisitiva por parte de la poblacin (ver grfico N 8), principalmente la laboralmente activa. Es por eso que, las instituciones financieras en la actualidad, otorgan mayores crditos a las personas que cumplan con los requisitos de poder reponer el monto adeudado ms los intereses acordados. Grfico N 8

Fuente: BBVA

B) CRDITOS HIPOTECARIOS El mercado de crditos hipotecarios presenta un fuerte dinamismo en la actualidad. Esto se demuestra en el aumento del nmero de crditos otorgados por las entidades financieras durante estos ltimos aos. Las instituciones 14

financieras toman en cuenta los ingresos obtenidos por las personas y evalan la capacidad que tienen para asumir una deuda; es decir, efectuar los pagos correspondientes. Cabe resaltar que estas operaciones son efectuadas para un largo plazo; por lo tanto, ambas partes tienen que estar debidamente informadas para optar por la decisin que mejor les conviene. Actualmente, los crditos hipotecarios son concedidos con mayor facilidad. Esto genera que las personas puedan acceder a la demanda de departamentos. En otras palabras, se podra afirmar, que la demanda de departamentos aumenta cuando las entidades financieras ofrecen facilidades para la obtencin de crditos hipotecarios, as las personas se incentivan en efectuar dicho endeudamiento para su compra. Grfico N 9

Fuente: BBVA

Como se puede apreciar en el grfico N9, lo montos de los crditos hipotecarios ofrecidos se van incrementando. As mismo, segn la ASBANC, la cantidad de deudores tambin aument4 (ver Grfico N 10).

Grfico N 10

Asociacin de Bancos del Per

15

Fuente: BBVA

Por otra parte, los crditos hipotecarios otorgados por el programa del Estado: Fondo MiVivienda, si bien se han ido incrementando desde su creacin, todava no compite con las entidades financieras privadas. Eso se debe a que los fondos que posee son insuficientes para una demanda mucho mayor; por lo cual el dficit habitacional no se llega a cubrir.

Grfico N 11

Fuente: BBVA

Otros aspectos a tener en cuenta es que las entidades financieras estn facilitando ms herramientas para que gente joven opte por los crditos hipotecarios. Tal es el caso del BBVA Continental que cre recientemente el prstamo: Hipotecario 16

Joven, o el proyecto de crditos hipotecarios de MiVivienda dirigido a los jvenes con empleo y alta capacidad de consumo. Segn la ltima investigacin del BBVA, se est planteando la posibilidad de reducir los actuales niveles de prstamos. Se piensa aumentar los requisitos para gestionar un prstamo. Esto se debe a la especulacin de una posible burbuja inmobiliaria, por lo que se podra generar una situacin similar a lo ocurrido en Espaa y Estados Unidos; es decir que los montos ofrecidos en prstamos inmobiliarios superen a la renta per cpita de las personas, generando as prdidas irrecuperables. Grfico N 12

Fuente: CAPECO

En el grfico N 12 se puede apreciar la situacin actual de los precios de vivienda, en distintos pases. De esto se podra suponer que Per podra atravesar una burbuja similar en futuros aos. Por otra parte, CAPECO ha manifestado que se dista mucho de llegar a una burbuja inmobiliaria.

C) TASA DE INTERS Las tasas de inters se encuentran vinculadas a los crditos hipotecarios que ofrecen las entidades financieras y programas del Estado. Uno de los principales conceptos de tasa de inters es el valor de dinero en el tiempo. Es decir; que el dinero en el presente no valdr lo mismo dentro de una cantidad determinada de tiempo. As mismo, se entiende que el costo de oportunidad de mantener mi dinero por un periodo de tiempo, es no contar con la cantidad de efectivo en el presente. Por otro lado, cuando se incrementa la tasa de inters, por lo general, las personas no tienen incentivos para depositar ms parte de su dinero, puesto que los montos que pagarn por los prstamos en el caso sean deudores, aparte del principal o amortizaciones, sern ms altos. 17

Tambin es cierto que en el pas se han ido reduciendo las tasas de inters, debido al crecimiento econmico del mismo. Esto genera que la poblacin arriesgue por endeudarse sin tener que devolver una importante cantidad extra, aparte del monto base. Estos endeudamientos son ms importantes en el sector de viviendas, debido a que supone un nmero de aos considerable para pagar el total del bien (incluido los intereses y otros gasto de financiacin). En general se puede afirmar que las buenas condiciones econmicas de inversin y, el favorable crecimiento econmico, causaron un impacto en la demanda de viviendas, englobando, de esta manera, a los departamentos. En el grfico N13 se puede evidenciar lo dicho anteriormente. Desde el 2001 hasta setiembre del 2012, se nota una constante baja en la tasa TAMN Real. Cabe resaltar, que esta tasa est ajustada con la inflacin.

Grfico N 13

Fuente: BCRP Elaboracin propia

D) PREFERENCIAS

Los sectores socioeconmicos A y B prefieren viviendas que se ubiquen en Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco y La Molina, ya que forma la mayor parte porcentual de los sectores sealados. Como la demanda de departamentos en estos distritos es muy alta, el hecho que las personas prefieran estos lugares para vivir tambin tiene un efecto significativo de acuerdo al status.

Cuadro N 3 18

Fuente: AIPEM 2012

Sin embargo, se espera que los ratios sealados anteriormente varen en porcentajes positivos por el crecimiento econmico que se espera expandir en los prximos aos.

III. LA OFERTA

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El escenario macroeconmico global no se muestra del todo favorable dado que an no han sido superados los estragos de la crisis financiera internacional. La economa mundial viene decreciendo de forma alarmante, donde en los ltimos dos aos pas de 5.2% a 3.7% y en Junio de 2012 cerr con 3.2%. La contraccin de los pases desarrollados, y en desarrollo, no muestran signos de recuperacin. El Per, por el contrario se muestra como uno de los pases con mayor crecimiento en la regin, mostrndose como un buen destino para las inversiones de capitales en varios sectores de la industria nacional. Durante el primer trimestre del presente ao la economa peruana creci en 6% 5, impulsada por el consumo y la inversin privada, es decir el mercado presenta un buen dinamismo, pues los oferentes encuentran demandantes para sus productos y les permite continuar con las inversiones, situacin envidiable para cualquier economa en el mundo. El sector construccin es uno de los principales pilares de este crecimiento econmico, al contribuir con el PBI y ofrecer un producto (viviendas, departamentos, etc.) de buena aceptacin dentro del mercado nacional. Sin lugar a dudas, an existe un dficit habitacional en el pas, pero el desarrollo de la economa y el aumento del ingreso medio de las familias les han permitido que puedan adquirir viviendas en mayor proporcin a aos anteriores. La industria inmobiliaria mueve millones de soles en el pas y muestra un mercado muy dinmico; el apoyo que ha recibido por parte del Estado ha sido fundamental al respaldar programas de financiamiento para la adquisicin de viviendas. El crecimiento de este mercado ha crecido notoriamente en todo el pas, siendo Lima la ciudad con mayor inversin de este sector. En el segundo trimestre de 2012 la oferta total de viviendas fue de 25,013 distribuidas en 750 proyectos. En Lima y Callao se ofertaron 7980 viviendas y se vendieron 7173, siendo la velocidad promedio de 2,050 unidades por mes6. Este dinamismo del mercado inmobiliario ha mostrado un crecimiento promedio en los ltimos cinco aos de 5.5% anual, sin embargo, este ritmo no es suficiente para atender la creciente demanda efectiva. En comparacin con pases vecinos, en Chile y Colombia se construyen alrededor de 4 viviendas por cada mil habitantes, el doble que en Per, como resultado la demanda insatisfecha se ha incrementado an ms, lo que justifica el aumento de los precios7.

El Grfico N 14 nos muestra la demanda insatisfecha de viviendas medida en base al precio.

5 6 7

Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria - 2 Trimestre del 2012 (TINSA) Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria - 2 Trimestre del 2012 (TINSA) Observatorio Econmico Per 2012 - BBVA

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Grfico N 14

Fuente: BBVA

No obstante, los precios de los principales factores de produccin an son atractivos para los inversionistas. Estos factores son principalmente: los precios de los terrenos, el precio de los materiales de construccin y la mano de obra y salarios. A ellos podemos sumar los Programas de Financiamiento del Estado tales como Mivivienda y Techo Propio, los cuales brindan un bono familiar habitacional (BFH) a las familias que cumplan ciertas condiciones, facilitndoles un financiamiento para la adquisicin de viviendas. Pese a que ya son varios aos positivos para este sector, el mercado nacional, los aspectos favorables de nuestra economa y el dficit habitacional permite que la industria inmobiliaria siga produciendo un producto de mucha aceptacin en el pas; tanto as que existen empresas constructoras extranjeras que desean ingresar al mercado peruano a competir con las constructoras nacionales, pues observan un buen dinamismo de nuestra economa y desarrollo de esta industria.

1. FACTORES QUE INFLUYEN EN LA OFERTA Existen varios factores que determinan la oferta de departamentos en Lima Metropolitana. El primero de ellos lo constituyen los precios de los terrenos, a medida 21

que suban los precios de stos, la oferta de departamentos se contraer; aunque, algunos empresarios han encontrado una solucin a esta dificultad en el hecho de reducir el espacio de los nuevos departamentos. En segundo lugar, los costos de los materiales de construccin tambin llegan a influir en la oferta de nuevas unidades; a estos dos puntos debemos sumar los costos de mano de obra que involucran al sector obrero. Las empresas tambin incurren en gastos por financiacin cuando se decide la oferta en este sector, reduciendo las utilidades debido a que los beneficios deben cubrir en primer lugar los pagos a los acreedores (instituciones financieras e inversionista que han financiado la obra) y finalmente entre los accionistas o dueos de la empresa. Por ltimo, existen otras consideraciones fuera del mbito monetario pero que influyen al momento de iniciar nuevos proyectos, como el tiempo que se demora para obtener una licencia de construccin y que es brindado por la municipalidad.

A) PRECIO DE LOS TERRENOS Como se mencion, actualmente se vive un dficit de terrenos para la construccin de viviendas y departamentos. Esto ha generado que el precio de los terrenos por m2 se incremente en cantidades nunca antes vistas. Segn un estudio realizado en Lima Metropolitana al ao 2012, San Isidro lideraba en precios con US$ 4.613, seguido por Miraflores con US$ 4516 por m2. Distritos como La Molina ($4.172), Barranco ($4.249), San Borja ($3.682) y Surco ($3.542) tambin poseen precios relativamente altos en relacin a los de Jess Mara ($3.526), Magdalena ($3.152), Pueblo Libre ($3.145) y San Miguel ($2.547). El Grfico N 15 muestra sta distribucin en los precios de acuerdo a los distritos.

Grfico N 15 22

Fuente: Mivivienda

Adems, Lima con respecto al resto del pas es la regin con mayor crecimiento en cuanto al metro cuadrado de terrenos con un 68% entre los aos 2009 y 2012. El aumento de la oferta de departamentos ha motivado el incremento de los terrenos, indistintamente del distrito en que se construya. El Grfico N 16 muestra el notable crecimiento del valor del m2 en Lima Metropolitana y Callao.

Grfico N 16

23

Fuente: BBVA

Seguidamente hacemos una comparacin entre el crecimiento del m2 de Lima Metropolitana y Callao con el valor del m2 en el resto del pas.

Grfico N 17

FUENTE: Mi Vivienda

24

En el informe de la Coyuntura Inmobiliaria de Tinsa (TINSA: 2012), slo en el primer trimestre del presente ao se vendi 353.234 m2, menos que el mismo periodo del ao anterior (372.314 m2). Este decrecimiento del 5,12% es explicado por la falta de terrenos. El Grfico N 18 muestra el crecimiento entre los aos 2011 y 2012 de algunos distritos del departamento de Lima.

Grfico N 18

Fuente: CAPECO

Por otra parte, en Gestin, segn informacin otorgada por Capeco, sostiene que distritos como los Olivos son ms demandados por los sectores medio-bajos, ya que cuentan actualmente con servicios bsicos, reas verdes que los vuelven muy atractivos para la construccin de complejos habitacionales. Adems de esto, las inmobiliarias prefieren estos terrenos por su amplitud de espacio. Segn nos informa Tinsa (TINSA: 2012), los proyectos que realizar se llevaran a cabo en zonas del Cercado de Lima, Los Olivos, Carabayllo, Comas Magdalena Jess Mara, Ventanilla y el Callao. Es decir, tanto en zonas relativamente alejadas (periferia de Lima) como en distritos que poseen terrenos con altura limitada y antigedad (casonas). De lo anteriormente dicho se entiende: que la oferta no est creciendo al mismo ritmo que la demanda debido a la escasez de terrenos urbanizables y esto est fomentando el incremento en el precio de los mismos. Ahora es ms difcil encontrar terrenos libres en distritos tradicionales como Miraflores y San isidro, por lo que las inmobiliarias optan por trabajar en la periferia.

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B) MATERIALES DE CONSTRUCCIN Uno de los sectores que ha frenado una posible cada de la economa peruana por la situacin econmica mundial ha sido el de la construccin, que ha crecido en un 15.69% en el primer semestre del presente ao, segn la INEI. El desarrollo progresivo que vive el pas es la principal causa del desarrollo del sector construccin, el cual muestra una evolucin positiva en los ltimos aos. El siguiente grfico muestra la evolucin de la actividad del sector construccin en los ltimos tres aos, analizando mes a mes la variacin porcentual.

Grfico N 19

Fuente: INEI Elaboracin Propia

Fuente: INEI Elaboracin propia

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El crecimiento del mercado inmobiliario se ve reflejado en un mayor consumo de los materiales de construccin debido al aumento de la demanda de estos insumos. Muchos son los materiales utilizados en la construccin de departamentos. Entre estos tenemos los insumos agrupados de la madera, accesorios de plstico, vidrio, ladrillos, maylicas, mosaicos, aglomerantes, agregados, estructura de concreto y metlico, slo por citar unos cuantos. Pero, principalmente para analizar y monitorear el crecimiento del sector construccin haremos referencia al cemento y las barras utilizadas en la edificacin.

En el mes de Setiembre, se ha registrado uno de los mayores consumos internos de cemento (19.50%) que provienen de la construccin de pistas, veredas, obras de conjunto habitacionales y departamentos, construccin de centros comerciales, etc.

Grfico N 20

Fuente: INEI

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Elaboracin Propia

A la par con el cemento, se ha podido observar la tendencia al alza de otros insumos utilizados por el sector inmobiliario. As como ha aumentado el consumo interno de cemento, se ha dado una mayor demanda de barras de construccin (Grfico N 21).

Grfico N 21

Fuente: INEI Elaboracin Propia

Esto nos muestra que el desarrollo del sector construccin, ha trado consigo un mayor consumo de materiales; adems, ha tenido como efecto econmico un aumento en los precios de dichos insumos. En resumen, el desarrollo del sector inmobiliario ha originado que los precios de los materiales de construccin tiendan al alza.

Precio de los materiales de construccin

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Nos encontramos en una Fase en que los precios de los materiales de construccin van a continuar al alza de forma sostenida y progresiva, sealo el Presidente del Comit General de Proveedores y Bienes y Servicios de Capeco, Francisco Aramayo (Diario Gestin) El incremento de los precios de los materiales de construccin aumenta a medida que aumenta la oferta para atender a la mayor demanda de departamentos. Es decir, la mayor demanda por departamentos es el principal factor para el incremento de precios de los productos de la construccin del mismo. En el grfico N 22 , se puede apreciar la tendencia al aumento de los precios de los materiales de construccin, salvo algunas disminuciones porcentuales en el precio de estos, las cuales fueron mnimas en comparacin con los incrementos. Grfico N 22

Fuente: INEI

Per es un pas cuya economa est creciendo sostenidamente, eso hace que aumente la necesidad de tener una mejor calidad de vida y ello es tener una mejor vivienda, buenos centros comerciales, mejores departamentos, etc. Todo ello est relacionado con materiales de construccin. Entonces, como el pas crece sostenidamente, esta situacin hace que exista un mayor desarrollo del sector construccin, el cual se ve en el aumento de proyectos inmobiliarios que se van realizando en el da a da en Lima Metropolitana y provincias. Ante esto, se presenta una mayor demanda de los materiales necesarios para la construccin de

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viviendas y esto a su vez conlleva a un aumento en los precios de materiales en cuestin.

C) MANO DE OBRA Y SALARIOS En los ltimos tiempos, la demanda laboral en el Per ha aumentado debido al crecimiento econmico. Como consecuencia, la curva de oferta laboral es altamente elstica debido a que el incremento en el salario produce un considerable aumento en la cantidad ofertada del trabajo. Sin embargo, la mano de obra ofrecida no suele cumplir con los requisitos necesarios que busca el mercado laboral al no ser muy calificada. Con el desarrollo del sector construccin, se ha visto la necesidad de contar con profesionales y obreros mejor capacitados que los trabajadores con los que actualmente se cuenta. Frente a esta situacin, el sector construccin se encuentra supeditado a la oferta laboral existente hoy en da, orientada al alza de los salarios. Es as, que las empresas inmobiliarias deben tomar en cuenta la elevacin de los salarios dentro de los costos en que incurren para iniciar un nuevo proyecto, ya que un factor que nos indica por qu el costo de construccin aumenta, es la mano de obra.

Salarios de la mano de obra En el mes de Marzo del presente ao, la Federacin de Trabajadores en Construccin Civil del Per, mediante negociaciones con CAPECO, logr que los salarios de obreros de andamio y trabajadores del sector civil, que contaran con especializacin, puedan percibir una bonificacin entre el 6 y el 13% de sus respectivos salarios bsicos. Mediante este aumento, se logra fortalecer al sector construccin, ya que mantiene a su personal con mayores beneficios en contraste con el arduo trabajo que realizan, intenta mejorar sus condiciones de vida, salud y seguridad. Por otro lado, como consecuencia del aumento de los salarios de los obreros, el precio de los departamentos tambin se ve afectado, tendiendo as a un mayor precio de venta. Como se ve a continuacin, en el grfico N 23, se aprecia la tabla de salarios y beneficios sociales correspondientes al sector construccin.

Cuadro N 4

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Fuente: Federacin de trabajadores en construccin civil del Per http://www.ftccp.com/images

D) FINANCIAMIENTO DEL ESTADO

Techo Propio Es un programa orientado a facilitar el financiamiento para la vivienda a las familias peruanas con menores recursos; permitindoles el acceso a una vivienda que cuente con servicios pblicos, as como las condiciones de habitabilidad. Este programa del estados e caracteriza por financiar como mximo el 50% del total de la vivienda. Frente al problema del aumento de precio de m2 en distintos distritos, este programa no cubrira a gran parte de la poblacin. 31

Est dirigido a familias sin vivienda ni terreno dentro del territorio nacional, que nunca hayan recibido apoyo del Estado y que el ingreso familiar mensual del jefe de familia no sea mayor a 0.45 UIT (1,642.50 nuevos soles). Una caracterstica importante es que el valor de la vivienda debe estar comprendido en las 5.5 UIT y las 14 UIT. Mi Vivienda El Crdito MIVIVIENDA, es un producto del Fondo MIVIVIENDA S.A. que se ofrece a travs de las diversas Instituciones Financieras del mercado local, (Bancos, Financieras, Edpymes, Cajas Municipales de Ahorro y Crdito, Cajas Rurales de Ahorro y Crdito, Cooperativas de Ahorro y Crdito o Empresas Administradoras Hipotecarias). Fue uno de los primeros programas de financiamiento que impuls el Estado para incluir a los sectores ms bajos al mercado. El programa ha brindado facilidades a sus usuarios para poder financiar la adquisicin de una vivienda atreves de entidades financieras, para este efecto ha reducido la tasa de inters para obtener crditos hipotecarios. Sin embargo, dado el incremento en el precio de los terrenos el crdito que ofrece se ha vuelto insuficiente, por ese motivo se ha proyectado un crecimiento de 15% en sus crditos para este ao (LAREPUBLICA: 2012). Como se conoce, el crdito Mivivienda brinda posibilidades de pago entre 10 y 20 aos para cancelar la deuda, as mismo, cuenta con un monto mximo de S/.180, 000.

El Crdito MIVIVIENDA financia la compra de viviendas terminadas, en construccin o en proyecto, que sean de primera venta, cuyo costo total sea desde 14 UIT (S/. 51,100.00) hasta 50 UIT[1] (S/.182,500.00). El siguiente cuadro muestra el descenso continuo que experimentaron las tasas de inters para crditos hipotecarios a partir del 2009. Dicho descenso se detuvo en el 2011 hasta mediados donde empez a subir nuevamente. Frente a este hecho, los consumidores de departamentos se muestran ms dispuestos a solicitar crditos y aumentar la demanda de departamentos

IV.

CONCLUSIONES

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 El crecimiento econmico en el pas ha impulsado una mayor capacidad adquisitiva por parte de las familias, las cuales demandan cada vez ms un lugar donde vivir. Actualmente, con el crecimiento poblacional y la necesidad de un lugar que cuente con las condiciones bsicas para establecerse, los departamentos han tomado lugar en el mercado al cumplir con dichos requisitos.

Como consecuencia de la situacin econmica positiva en la que se encuentra el Per, los ndices de pobreza se han reducido y los bancos han dado ms crditos bancarios a las personas para poder costear un departamento.

El sector construccin muestra gran dinamismo, esto se debe principalmente al crecimiento econmico del pas y el desarrollo de una mayor cantidad de obras, de las cuales gran parte se encuentra fomentada por la demanda de departamentos por la poblacin.

A pesar de todo, existe un dficit habitacional causado por el exceso de demanda frente a la escasez de oferta. Debido a que la demanda de departamentos excede a la oferta, se produce un incremento de precios en los mismos.

Entre los factores que se ven involucrados en el aumento del precio de los edificios se encuentra la escasez de terrenos en Lima metropolitana ha hecho incrementar el precio por m2. La escasez de terrenos y el exceso de la cantidad demanda son los causantes de que se reduzcan el tamao de los departamentos (sin reducir los precios).

Estos dos factores son los causantes de que se reduzcan los tamaos de los departamentos (sin reducir los precios), para que la poblacin tenga ms posibilidades para adquirirlos. As tambin, han influenciado a las inmobiliarias a cambiar el foco de inters hacia la periferia debido a que los precios son cmodos y se posee un amplio espacio para la construccin de conjuntos habitacionales. Dicha situacin de escasez de oferta a precios no tan elevados se busca superar con los programas como Techo Propio entre otros.

La cantidad demandada se ve modificada segn la zona, lo cual influye en el precio de venta de la edificacin. Tambin, otros factores son los costos de los materiales de 33

construccin y de la mano de obra. Al demandar una mayor cantidad de departamentos, los precios de los insumos que los componen tienden al alza. Por otro lado, la mano de obra existente no cuenta con la capacitacin necesaria o la calificacin requerida para construcciones de tal magnitud.

Ante el alza de precios de los insumos de construccin y la necesidad de una mano de obra ms calificada, es normal que los precios de los edificios se hayan incrementado.

34

IV.

BIBLIOGRAFA

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