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La Cedolare Secca

a cura di

Antonio Mastroberti

Speciale n. 3/2012

Cedlolare secca

Cedolare Secca
di Antonio Mastroberti (pubblicato su Consulenza n. 15/2012)

Con lapprovazione della modulistica prevista per dichiarare i redditi relativi al periodo dimposta 2011, i contribuenti che hanno scelto di applicare sin dal periodo dimposta 2011 il nuovo regime della cedolare secca introdotto con il D.Lgs. n. 23/2011 potranno verificare i benefici connaturati allaccantonamento della curva delle aliquote IRPEF, liquidando, sui redditi derivanti dalla locazione dei propri immobili locati, limposta sostitutiva pari, a seconda dei casi, al 21% (contratti di locazione a canone libero) o al 19% (contratti di locazione a canone concordato). In alcuni casi ladempimento dichiarativo si presta a chiudere il cerchio procedurale anche in relazione allo stesso perfezionamento dellopzione.

Introduzione

Questanno lappuntamento con la dichiarazione dei redditi (Mod. UNICO 2012 o Mod. 730/2012) assume una certa rilevanza per buona parte dei contribuenti che hanno deciso di avvalersi del regime della cedolare secca, introdotto con lart. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (decreto sul Federalismo Municipale). In base a quanto disposto dal Provvedimento del direttore dellAgenzia delle entrate del 7 aprile 2011, nei casi in cui ladempimento del pagamento dellimposta di registro stato gi assolto prima della stessa entrata in vigore delle nuove disposizioni (7 aprile 2011) lapplicazione del nuovo regime pu avvenire direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo dimposta 2011, ferma restando, peraltro, lobbligo di provvedere al versamento dellacconto della cedolare, gi attuato nel corso dellanno 2011.

Trattandosi di un regime di imposizione sostitutivo, i canoni tassati con limposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressivit delle aliquote IRPEF, ma va sottolineato che viene

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La scelta di applicare il regime della cedolare secca apre le porte al versamento di unimposta sostitutiva dellIRPEF e delle addizionali regionale e comunale, ma anche delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

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meno, al contempo, la possibilit di applicare le comuni detrazioni previste dal Legislatore in funzione del sostenimento di determinate spese ritenute meritevoli di tutela (es.: spese sanitarie), a meno che il contribuente non presenti, per altri versi, ulteriori redditi assoggettati ordinariamente ad imposizione (reddito complessivo). In queste ipotesi il contribuente potrebbe ad esempio far valere nel quadro RN di UNICO PF eventuali detrazioni per lavori di ristrutturazione edilizia su immobili abitativi o per interventi di risparmio energetico, ma esclusivamente a scomputo dellIRPEF liquidata su questi altri redditi, e non sulla cedolare secca (Circ. n. 26/E del 1 giugno 2011, Agenzia delle entrate).

1 CEDOLARE NEL MOD. 730 O NEL MOD. UNICO-PF

Oltre che nel Mod. UNICO 2012-PF possibile dichiarare i redditi assoggettati ad imposizione sostitutiva anche nel Mod. 730/2012, sempre che il contribuente rientri tra i soggetti che possono ricorrere a tale tipologia semplificata di dichiarazione (ad es.: pensionati o lavoratori dipendenti, o persone che percepiscono indennit sostitutive di reddito di lavoro dipendente: es. integrazioni salariali, indennit di mobilit), per la quale, come noto, la fase della liquidazione delle imposte non compete al contribuente, poich questultimo si avvale dellassistenza prestata dal datore di lavoro o dallente pensionistico, che nel caso specifico provvede ad applicare anche le ritenute relative alla cedolare secca. In particolare, chi presta lassistenza fiscale sar tenuto a calcolare sul reddito imponibile concernente la cedolare limposta sostitutiva pari al 21% od al 19%, ed anche per la cedolare secca a partire dalla retribuzione di competenza del mese di luglio dovr effettuare, a seconda dei casi, i rimborsi o trattenere le somme dovute a titolo di saldo e primo acconto. Sotto il profilo pratico la compilazione del quadro B (redditi dei fabbricati) del Mod. 730/2012) non presenta particolari complicazioni rispetto al caso in cui il contribuente dichiari i propri redditi nel Mod. UNICO 2012-PF, e perci ci soffermeremo, essenzialmente, sulle modalit di compilazione di tale ultima dichiarazione (quadro RB), non senza prima sottolineare che a partire da questanno in ciascuno dei righi da B1 a B10 prevista una specifica colonna (col. 11), la cui barratura indica che in relazione allimmobile indicato nel rigo il contribuente applica il regime di imposizione cd. piatto. In entrambi i casi, ad ogni buon conto, il contribuente far bene a ricordare che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni dim-

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posta previste dallart. 13 del T.U.I.R., le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (es. I.S.E.E.).

2 OPZIONE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Come noto, lopzione per il regime della cedolare secca spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di propriet o di altro diritto reale di godimento sullimmobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalit abitative. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, tenuto a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dellopzione, ad esercitare la facolt di chiedere laggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La regola generale prevede la possibilit di esercitare lopzione in sede di registrazione o di proroga del contratto di locazione (Mod. Siria o Mod. 69), con effetti per lintera durata del contratto, salvo revoca.

Attenzione
In realt, lopzione non deve essere esercitata necessariamente in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, risultando possibile accedere alla cedolare anche per le annualit successive, esercitando lopzione entro il termine previsto per il versamento dellimposta di registro dovuta annualmente sullammontare del canone annuo (entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualit).

Nel dettaglio, lopzione va esercitata nella dichiarazione dei redditi (UNICO 2012 o Mod. 730), e non prevista la presentazione di opzioni per la cedolare secca, n in via telematica, n presso lufficio se i predetti contratti:

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Prendendo a riferimento il periodo dimposta 2011, primo anno di applicazione del nuovo regime della cd. cedolare secca, in particolare, questa regola rimane ferma per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, ma negli altri casi entrano in gioco regole particolari.

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sono scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011; non pu essere esclusa, in particolare, lapplicazione della cedolare per la sola porzione del contratto relativa allanno 2011 che precede lestinzione dello stesso contratto; sono in corso alla data del 7 aprile 2011, ma per i quali sia gi stata eseguita la registrazione, o sono stati prorogati, ma per i quali sia gi stato effettuato il relativo pagamento;

Nota bene
In tutte queste ipotesi limposta di registro e limposta di bollo gi versate da parte del contribuente non saranno rimborsate, e viene meno, pertanto, uno dei benefici connessi allapplicazione del nuovo regime.

non sono soggetti a registrazione, caso in cui il locatore pu provvedere allesercizio dellopzione in sede di dichiarazione dei redditi, ferma restando che se questultimo provvede alla registrazione volontaria o in caso duso in data antecedente alla presentazione della dichiarazione, lopzione va esercitata in sede di registrazione del contratto.

Nota bene
Si tratta di contratti non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 gg. complessivi nellanno.

Nel caso di opzione in sede di dichiarazione la comunicazione al conduttore

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Va sottolineato, al riguardo, quanto precisato dallAgenzia delle entrate (Circ. n. 26/E del 1 giugno 2011): questa particolare modalit di esercizio dellopzione presuppone che sia stato versato, nellanno 2011, entro la scadenza del 6 luglio (o entro il 5 agosto con la maggiorazione di un importo pari allo 0,40%, cfr. D.P.C.M. 12 maggio 2011) lacconto della cedolare secca per il medesimo anno, ove dovuto in base alle regole generali (codici tributo 1840 e 1841 e anno di riferimento 2011).

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tramite lettera raccomandata doveva essere stata gi effettuata entro il termine per il versamento dellacconto 2011 oppure, se non era dovuto lacconto, dovr essere effettuata entro lo stesso termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (vale a dire, entro il 30 settembre 2012, per lanno 2011). Sotto il profilo dichiarativo, peraltro, la circostanza che il contribuente rientri tra i casi di esercizio dellopzione direttamente in dichiarazione nulla aggiunge o toglie ai normali criteri di compilazione della dichiarazione, poich nel quadro RB del Mod. UNICO-PF 2012, nella sezione I, tra i dati riservati alla cedolare secca, in particolare, i campi da 12 a 14 di ciascuno dei righi da RB1 ad RB10, va comunque barrata la colonna 12 (cedolare secca), operazione, questultima, che deve essere espletata anche da coloro che hanno gi esercitato lopzione in sede di registrazione del contratto.

3 M  ODALIT DI CALCOLO DEL REDDITO E DI COMPILAZIONE DEL PROSPETTO

Sotto il profilo dichiarativo rimane ferma, innanzi tutto, lesigenza di indicare i dati dellimmobile concesso in locazione nella sezione I del quadro RB, ferma restando che nel caso specifico in esame il contribuente risulta tenuto a compilare, per ciascun immobile locato, anche le colonne specifiche destinate alla cedolare secca (colonne da 12 a 14). In secondo luogo, il contribuente che applica il regime della cedolare secca risulta tenuto anche a compilare la sezione II del quadro RB (righi da RB21 ad RB23), al fine di indicare i dati relativi ai contratti di locazione e di comodato, mentre la vera e propria liquidazione della cedolare secca avviene nel rigo RB11. Procediamo per gradi, partendo dalle concrete modalit di determinazione della base imponibile della cedolare secca. Rimane ferma, in particolare, lesigenza di indicare nella colonna 1 di ciascun rigo (da RB1 ad RB6) la rendita catastale dellimmobile locato, come rivalutata del 5%. Va sottolineato che nel caso in cui limmobile concesso in locazione sia di interesse storico e/o artistico valgono regole a parte rispetto a quelle previste per i soggetti che applicano gli ordinari meccanismi IRPEF.

Attenzione
noto che in questo caso la rendita viene ad essere determinata in base alla minore tra le tariffe di estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale collocato il fabbricato.

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Se, in particolare, lopzione per la cedolare secca riguarda tale ultima categoria di immobili si applicano le regole previste per il regime della cedolare e non quelle valevoli per la generalit dei fabbricati storici e/o artistici, talch nella predetta colonna 1 (rendita catastale) del rigo di riferimento (es: RB1) va riportata leffettiva rendita catastale dellimmobile, e debbono essere compilate le colonne 5 (Codice canone) e 6 (Canone di locazione) secondo le regole ivi descritte. Pi in generale, in caso di immobile per il quale si applica il sistema di tassazione cd. piatto, nella colonna 2 (utilizzo) potr essere indicato esclusivamente uno dei seguenti codici: 1 (locazione parziale dellabitazione principale); 3 (canone libero); in questo caso si rende applicabile laliquota pari al 21%; 4 (equo canone); anche in questo caso si rende applicabile laliquota pari al 21%; 8 (canone concordato con applicazione dellaliquota agevolata del 19%); 14 (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo); la cedolare secca pari al 21%, ma se lopzione per la cedolare riguarda un immobile situato in uno dei comuni ad alta densit abitativa e dato in locazione a canone concordato nella colonna 2 va indicato il codice 8 (aliquota 19%); 16 (immobile di interesse storico-artistico locato). Per i giorni (da indicare in colonna 3) e la percentuale del possesso (colonna 4) rimangono ferme le regole generali, mentre una certa attenzione va osservata in relazione alla compilazione della colonna 5 (codice canone): in caso di applicazione della cedolare secca, in particolare, va indicato il codice 3, il che vuol dire che il canone annuo di locazione rileva nella misura del 100%, derivandone che nella colonna 6 detto canone sar destinato ad essere indicato per lintero importo. Sul punto va osservato che la base imponibile della cedolare secca costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti; pertanto, limposta deve essere calcolata assumendo una base imponibile pi elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative addizionali), poich sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti. In particolare, come precisato dallAgenzia delle entrate (Circ. n. 26/E del 2011) il canone non pu essere decurtato n dellabbattimento forfetario del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, n di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, n dellulteriore abbattimento del 30% previsto dellart. 8 della L. 9 dicembre 1998, n. 431. Inoltre, in base a quanto previsto dallart. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011, il reddito derivante dai contratti per cui stata esercitata lopzione per la cedolare

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secca non pu essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dellart. 37, comma primo, del T.U.I.R. quindi necessario, preliminarmente, confrontare i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dellopzione per la cedolare secca con limporto della rendita relativa al medesimo arco temporale (colonna 1). Pertanto, il reddito da assoggettare alla cedolare secca, da indicare, a seconda dei casi, nella colonna 13 (aliquota al 21%) o nella colonna 14 (aliquota al 19%) in sostituzione dellIRPEF e delle relative addizionali, pari allimporto pi elevato tra questi due valori: importo del canone di locazione maturato nel periodo di vigenza dellopzione per la cedolare secca, assunto senza operare alcun abbattimento (colonna 6); rapportato alla percentuale di possesso (colonna 4); importo della rendita catastale riferita al medesimo periodo, determinata secondo le regole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione del 5%. Limporto della rendita catastale va comunque rapportato ai giorni di possesso (colonna 3) ed alla percentuale del possesso (colonna 4). Sono poi previsti due casi particolari: per il caso in cui il fabbricato sia situato in un comune ad alta densit abitativa e sia locato ad un canone convenzionale (codice 8 in colonna 2 Utilizzo); nel caso in cui limmobile sia situato nella regione Abruzzo e sia concesso in locazione a soggetti residenti nei territori colpiti dal sisma le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili (codice 14 in colonna 2 Utilizzo). In entrambi i casi il reddito, da calcolare assumendo il maggiore tra limporto della rendita catastale (col. 1) rapportato ai giorni (col. 3) e alla percentuale di possesso (col. 4) e quello del canone di locazione (col. 6) rapportato alla percentuale di possesso (col. 4), va calcolato senza applicare la riduzione pari al 30%. Nel primo caso, per, il reddito cos calcolato va indicato nella colonna 14 (Aliquota cedolare = 19%), mentre nel secondo caso (Abruzzo) si rende necessario utilizzare la colonna 13 (Aliquota cedolare secca = 21%). Va sottolineato, infine, che se lopzione per la cedolare secca riguarda immobili di interesse storico e/o artistico nella colonna 13 (aliquota al 21%) va indicato il maggiore tra limporto indicato in colonna 1 (rendita catastale), rapportato al numero dei giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4), e limporto del canone di locazione indicato in colonna 6, rapportato alla percentuale di possesso (colonna 4).

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4 CANONI NON PERCEPITI E CEDOLARE

In base a quanto precisato dallAgenzia delle entrate (sempre con Circ. n. 26/E del 2011), anche in caso di applicazione della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosit del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nellambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosit, riconosciuto un credito dimposta di pari ammontare (art. 26 del T.U.I.R.). Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito dimposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalit previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, dovr per essere commisurato allimporto della cedolare secca versata.

5 S  OMMATORIA DEI DIVERSI REDDITI ED EVENTUALE COMPRESENZA DI SITUAZIONI DIVERSE

Come sottolineato dallAgenzia delle entrate (Circ. n. 26/E del 2011), nulla impedisce che nel medesimo periodo dimposta un determinato contribuente possa dichiarare sia redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali che redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca. La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o sulla rendita se superiore) relativi alle annualit contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa opzione. Va osservato che per i contratti con decorrenza in corso danno lannualit contrattuale non coincide con il periodo dimposta e, quindi, nel medesimo periodo dimposta possono coesistere sia annualit contrattuali per le quali stata esercitata lopzione per la cedolare secca, sia annualit contrattuali per le quali deve essere applicata lIRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altres coesistere sia annualit per le quali stata esercitata lopzione per la cedolare secca, sia periodi in cui limmobile non oggetto di contratti di locazione (perch tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario).

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Al riguardo lAgenzia delle entrate ha avuto modo di precisare che lart. 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 consente di assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal contratto di locazione per il quale stata esercitata la relativa opzione. Il canone derivante dal contratto di locazione per il quale non stata esercitata la relativa opzione ovvero la rendita derivante dallunit abitativa non locata costituiscono reddito da assoggettare a IRPEF e relative addizionali con le modalit ordinarie, com appena il caso di sottolineare. Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive annualit, stata esercitata lopzione per lapplicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualit che maturano nel periodo dimposta devono essere assoggettati a tassazione mediante cedolare secca. Per i canoni maturati nel medesimo periodo dimposta, relativi alle annualit per le quali non stata espressa lopzione o per i quali stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalit di tassazione del reddito fondiario. chiaro che in questi casi il contribuente dovr utilizzare diversi righi del quadro RB, e che ognuno di tali righi si prester ad accogliere una diversa situazione del contribuente, con il risultato che una parte dei redditi fondiari tender a confluire, ai fini della liquidazione delle imposte, nel quadro RN (rigo RN1, colonna 5, e prima ancora nella somma di cui alla colonna 11 del rigo RB10), mentre una restante parte potrebbe restare confinata nello stesso quadro RB, luogo destinato ad accogliere anche la liquidazione della cedolare secca. In particolare, nelle colonne 13 e 14 del rigo RB10 trovano spazio la somma delle basi imponibili della cedolare da assoggettare ad aliquota, rispettivamente, pari al 21% od al 19%. Nel caso in cui, peraltro, il contribuente si trovi a compilare pi di un quadro RB, poich le situazioni esposte (pi fabbricati o stessi fabbricati con diverse situazioni in corso danno) sono pi di sei (da RB1 ad RB6) il totale dei redditi dei fabbricati va comunque indicato nel rigo RB10 del primo quadro utilizzato (Mod. n. 1). Ulteriori ipotesi particolari potrebbero poi emergere in quei casi in cui il contribuente presenti sia immobili locati a tassazione agevolata (aliquota al 19%) che immobili locati ad aliquota ordinaria (aliquota al 21%). In questi casi la prima cosa da fare calcolare, per ciascun rigo, la quota di rendita e la quota di canone: la quota di rendita pari allimporto della rendita catastale (col. 1) rapportato ai giorni (col. 3) ed alla percentuale di possesso (col. 4); la quota di canone pari al canone di locazione (col. 6) rapportato alla percentuale di possesso (col. 4).

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Il reddito del fabbricato da assoggettare ad aliquota del 21% costituito dal valore maggiore tra il totale delle quote di rendita ed il totale delle quote di canone con riferimento ai righi nei quali sono indicati i codici di utilizzo 3 (immobile locato in regime di libero mercato o patti in deroga), 4 (immobile locato in regime di determinazione legale del canone o equo canone), 14 (immobili Abruzzo), 16 (immobile di interesse storico e/o artistico) e 1 (immobile utilizzato come abitazione principale) con canone. Tale importo va riportato nella colonna 13 del primo rigo in cui il fabbricato stato indicato; il reddito del fabbricato da assoggettare ad aliquota del 19% invece costituito dal valore maggiore tra il totale delle quote di rendita ed il totale delle quote di canone con riferimento ai righi nei quali indicato lutilizzo 8 (immobile situato in un comune ad alta densit abitativa e concesso in locazione a canone concordato in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini pi rappresentative a livello nazionale). Tale importo va riportato nella colonna 14 del primo rigo in cui il fabbricato stato indicato.

6 LIQUIDAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA E DATI DEL CONTRATTO

La cedolare secca va liquidata nel rigo RB11, che si compone di 11 colonne, deputate a gestire la normale fase di somma degli importi dovuti allErario e di scomputo di eventuali partite finanziarie di natura creditoria gi oggetto di versamento. possibile, peraltro, che il contribuente risulti a credito al termine della fase della liquidazione (colonna 11 del rigo RB11), anche se nella generalit dei casi le operazioni di calcolo degli importi da versare a titolo di acconto non sembrano lasciare molti margini per eventuali errori di calcolo. Ad ogni buon conto, dal prossimo anno sar probabilmente prevista anche una colonna atta ad ospitare le somme a credito del contribuente, oggetto di riporto dallanno precedente. Per quanto riguarda la liquidazione dellimposta, il contribuente potrebbe innanzi tutto presentare sia situazioni in cui applicava laliquota ordinaria, per le quali si reso necessario applicare il 21% sugli importi indicati in colonna 3 del rigo RB10, che situazioni in cui si rende applicabile laliquota di favore pari al 19% sugli imponibili di cui alla colonna 14 del rigo RB10. Questi importi vanno indicati, rispettivamente, nella colonna 1 e nella colonna 2 del rigo RB11, ma in ogni caso occorre poi sommare questi due valori, e tale

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somma va poi indicata in colonna 3 del rigo RB11; limporto da versare in relazione al regime della cedolare secca unico e non riferito, se del caso, alla specifica aliquota applicata da parte del contribuente. Come da prassi, allatto della liquidazione dellimposta dovuta a saldo nel Mod. UNICO vanno scomputate le somme versate a titolo di acconto della cedolare, gi versate nel corso del 2011 con il Mod. F24 (colonna 4 del rigo RB11).

Nota bene
Va sottolineato che sotto il profilo pratico nella predetta col. 4 del rigo RB11 vanno compresi anche gli acconti sospesi, da dettagliare nella colonna 5; si tratta degli acconti dovuti ma non versati poich si goduto della sospensione dei termini sulla base di specifici provvedimenti emanati per eventi eccezionali. Limporto di questi acconti sar versato dal contribuente con le modalit e nei termini che saranno previsti da un apposito decreto per la ripresa delle riscossioni delle somme sospese.

Il prospetto recato dal quadro RB in ordine alla fase del versamento della tassa cd. piatta prevede anche lindicazione, in colonna 6, delle eccedenze di acconto della cedolare compensata con il Mod. F24, ipotesi prevista per i contribuenti che hanno effettuato il pagamento dellacconto della cedolare secca 2011 nella misura dell85% in luogo del 68% previsto dal D.P.C.M. del 21 novembre 2011.

Nota bene
Come noto, detto decreto ha previsto il differimento del versamento di 17 punti percentuali dellacconto per lanno 2011 alla data di pagamento del saldo per lo stesso anno (ovverosia a giugno/luglio del 2012).

Nel caso in cui il contribuente realizzi tali condizioni dovr indicare nella predetta colonna 6 limporto del credito dimposta, pari alla differenza pagata in eccesso, utilizzato in compensazione con il Mod. F24 (codice tributo 1844).

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Le colonne 7, 8 e 9 del rigo RB11 vanno compilate solo se con il Mod. UNICO 2012-PF si intende correggere o integrare un modello 730/2012 precedentemente presentato, dal quale risulti unimposta sostitutiva gi trattenuta dal sostituto. Da ultimo, va sottolineato che nel caso di applicazione del regime della cd. cedolare secca va comunque compilata la sezione II del quadro RB, atta a recepire i dati relativi ai contratti di locazione e comodato, dati che pur essendo gi in possesso dellErario, debbono probabilmente essere messi in correlazione, in sede di controllo, con le corrispondenti somme versate al Fisco per effetto dellesercizio dellopzione.

Attenzione
Nella colonna 3 va indicata la data di registrazione del contratto, nella colonna 4 (Serie) il codice relativo alla modalit di registrazione (3, 3A, 3B, 3P , 3T), nella colonna 5 il numero e leventuale sottonumero di registrazione del contratto, nella colonna 6 il codice identificativo dellUfficio delle entrate presso il quale stato registrato il contratto, nella colonna 8 va indicato lanno di presentazione della dichiarazione ICI relativa allimmobile in questione. La colonna va compilata solo per fruire della riduzione del 30% del reddito prevista nel caso di contratti a canone concordato (codici 8, 14 e 15 nella colonna Utilizzo della sezione I).

Ciascuno dei righi da RB21 ad RB23 va collegato, a tal fine, con il corrispondente rigo della sezione I del quadro RB. Sotto il profilo pratico, in particolare, nella colonna 1 di questi righi va riportato il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dellimmobile locato (o concesso in comodato nel caso di utilizzo 15), mentre nella colonna 2, in caso di utilizzo di pi moduli, va riportato il numero del modulo sul quale sono stati indicati i dati dellimmobile locato (o concesso in comodato nel caso di utilizzo 15).

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Peraltro, i righi di cui alla sezione II del quadro RB sono la met di quelli di cui alla sezione I, derivandone che in relazione, ad esempio, ad un caso in cui lopzione per la cedolare secca riguardi n. 6 immobili, tutti locati per un intero anno e senza situazioni particolari, si render necessario provvedere alla compilazione di un secondo modulo solo per dare riscontro allobbligo di indicare i dati relativi al contratto.

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Va sottolineato che la colonna 7 dei righi da RB21 ad RB23 va barrata per segnalare al Fisco che si in presenza di un contratto di locazione di durata non superiore a trenta giorni complessivi nellanno, che non stato registrato in quanto per tale tipologia di contratto previsto lobbligo di registrazione solo in caso duso.

Attenzione
Come appena il caso di sottolineare, se stata barrata la casella 7 non vanno compilate le colonne 3, 4, 5 e 6 relative agli estremi di registrazione del contratto.

Come stato gi segnalato, si tratta di una delle ipotesi in cui lesercizio dellopzione per la cedolare secca trova spazio direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Un caso pratico


Si prenda in considerazione il caso di un immobile tenuto a disposizione dal 1 gennaio al 31 marzo 2011 e concesso in locazione in regime di libero mercato a decorrere dal 1 aprile 2011, con un canone annuo pari a 24.000 euro, ed una rendita pari a 6.000 euro, gi oggetto di rivalutazione pari al 5%. In questo caso lopzione per lapplicazione della cedolare secca viene ad essere realizzata nello stesso Mod. UNICO 2012-PF, poich si assume che limposta di registro stata versata prima del 7 aprile 2011. Nella dichiarazione dei redditi, in particolare, emerge lesigenza di compilare due distinti righi del quadro RB: -d  a un lato (rigo RB1), va indicato il reddito fondiario da assoggettare a IRPEF (quadro RN), e per far ci va calcolata la rendita per il periodo che va dal 1 gennaio al 31 marzo 2011 = 6.000 x 90/365, con la maggiorazione pari ad 1/3 = 1.479,45 + 493,15 = 1.972,60; - da un altro (rigo RB2), va determinato il reddito da assoggettare a cedolare secca, prendendo in considerazione i canoni per il periodo che va dal 1 aprile al 31 dicembre = 24.000 x 275/365 = 18.082,19; questo dato va confrontato con la rendita rapportata al periodo 1 aprile - 31 dicembre = 6.000 x 275/365 = 4.520,55, ragion per cui la

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base imponibile da assoggettare a cedolare secca pari al canone di euro 18.082; trattandosi di un immobile locato a regime di libero mercato laliquota sar pari al 21%. Nel quadro RB della dichiarazione dei redditi presentata per lanno 2011 emergono i seguenti riflessi fiscali: Tav. n. 1: Ritaglio del quadro RB, Mod. UNICO 2012-PF

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Nellesempio si ipotizzato, semplificando, che lacconto della cedolare secca versato per lanno 2011 sia pari all85% e che il contribuente non si sia attivato per recuperare, con Mod. F24, la parte prevista dal D.P .C.M. del 21 novembre 2011 (17%), comunque da versare a saldo, a giugno del corrente anno. Conseguentemente, il contribuente risulta tenuto a versare a saldo limporto pari a 570 euro. Diversamente avrebbe invece dovuto versare a saldo un importo pari a 1253 euro (33% della cedolare secca).

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7 RIFLESSI SANZIONATORI

Va infine segnalato che lapplicazione del regime della cedolare secca comporta anche un inasprimento del profilo sanzionatorio. Con il comma quinto dellart. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 stato previsto che se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non indicato o indicato in misura inferiore a quella effettiva si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui allart. 1, commi 1 e 2, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471. Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dellimposta dovuta, con un minimo di 258 euro, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applica nella misura dal 240 al 480% dellimposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative previste dal comma 2 del citato art. 1 nella misura dal 100 al 200% della maggiore imposta dovuta, si applicano nella misura dal 200 al 400%. Inoltre, in deroga a quanto previsto dal D.Lgs. n. 218 del 1997, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dellaccertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente allimpugnazione dellaccertamento, le sanzioni amministrative previste dallart. 1, commi 1 e 2, e dallart. 13, comma 1, del citato D.Lgs. n. 471 del 1977 si applicano senza riduzioni.

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