'Burbuja', la palabra maldita

En Bogot, el 88% lo hace con ese fin. En medio de la actual situacin de la vivienda con los precios en mximos histricos, el pasado primero de marzo EL TIEMPO inform que en el Banco de la Repblica un estudio haba encontrado que Colombia puede estar experimentando una burbuja de precios de vivienda, y que la informacin analizada presenta evidencia de que el fenmeno comenz desde junio del ao pasado. Los autores del estudio (Jos E. Gmez y Jair Ojeda, entre otros) explicaron que su investigacin es un ejercicio estadstico y no estn en capacidad de pronunciarse sobre la relacin con posibles riesgos financieros. Por su parte, el gerente de la entidad, Jos Daro Uribe, dijo que esa era una de varias mediciones al respecto que dan resultados diferentes. En general, se habla de burbuja cuando los precios de algo suben no por la necesidad real sino por la expectativa de revender ms caro. En Miami, hasta el 2007, los apartamentos se vendan varias veces antes de terminar su construccin. Los compradores se deshacan de ellos quedndose con enormes ganancias. Los ltimos en llegar, cuando estall la crisis, se quedaron con viviendas compradas muy caras que fueron construidas para satisfacer una demanda que no corresponda a la necesidad de la sociedad de tener lugares que habitar. Cuando ya no haba forma de que siguieran cambiando de manos a precios cada vez ms altos, tampoco haba inquilinos que necesitaran los nuevos condominios para vivir. Vinieron, luego Finlandia, Irlanda o Espaa. Pero no hay que ir lejos. En 1995, los precios en Colombia tuvieron su mayor nivel hasta entonces, como expresin del auge de la construccin, alimentado por el crdito. Las cuotas eran bajsimas... al comienzo... No pagaban siquiera los intereses, y el Banco de la Repblica amarraba la upac (el alma de los crditos de largo plazo para vivienda) a una tasa de corto plazo, la DTF, que andaba disparada. Lleg el descalabro, con 43.000 viviendas perdidas de 1999 a 2003, y 126.000 hipotecas colgadas, segn el FMI. Y hoy, cmo van las cosas? Comprar para revender. Quienes compran hoy, lo hacen para vivir. En Bogot, el 88 por ciento lo hace con ese fin, segn Camacol. Solo el 3 por ciento lo hace para revender y el 9 por ciento para arrendar. Demanda exagerada. En tiempos recientes, las ventas crecieron hasta la segunda mitad del 2011, luego bajaron algo, y se estabilizaron desde hace un ao. Si demanda y oferta se alejan no es porque la demanda est disparada, sino porque la oferta cae. Rentabilidad. Frente a la valorizacin de 12 por ciento, en Bogot, a finales de ao, los arriendos suban 7 por ciento en estrato 4; 8 por ciento en 5, y 1 por ciento en 6, segn Unifianza. Es decir, para quienes han comprado ms tarde, la renta es un porcentaje menor de su inversin.

Crdito desbordado. Jos E. Gmez, coautor del mencionado estudio del Emisor, explica que la existencia de burbujas no depende de cmo se financien, pero es ms probable que ocurran si se impulsan a crdito. As, antes de la crisis del 99, el 60 por ciento de las deudas de los hogares eran para vivienda. Hoy, solo son el 27 por ciento. Mauricio Galindo Editor de Economa inmobiliaria santa marta Ospinas