VALUACINDELASEDIFICACIONES

ARTCULOII.D.31 En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes.Paraesteefectosetomarencuentalossiguientesfactores: Enelcasodelavaluacin reglamentaria,elreatechada(AT)ylosvaloresunitariosdeedificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario delazona,aplicandolosfactoresdedepreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE=VSND El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin(VUE) VSN=ATxVUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante. D=P/100xATxVUE Elvalordelaedificacinserelresultantedelaaplicacindelasiguientefrmula: VE=ATxVUE(1P/100) LosporcentajesqueseusanparaelclculodeladepreciacinaparecenenlastablasN1,2,3y4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecerasucriteriodichoporcentajeolefijarunvalorrelativo,talcomolosealaelartculo II.D.34. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D), del valor similar nuevo (VSN). VE=VSND El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificaciones(VUE). VSN=ATxVUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante. D=P/100xATxVUE

 Elvalordelaedificacinserelresultantedelaaplicacindelasiguientefrmula: VE=ATxVUE(1P/100) LosporcentajesqueseusanparaelclculodeladepreciacinaparecenenlasTablasN1,2,3y4 del Reglamento Nacional de Tasaciones, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentran tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo,talcomolosealaelartculoII.D.34. VALUACINDELASOBRASCOMPLEMENTARIAS ARTCULOII.D.32 Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalacionesfijasypermanentes,ascomolasconstruccionesinconclusas,sevaluarndeacuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sernestimadasporelperito,enconcordanciaconlascaractersticasyvidatildedichasobras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme aloestipuladoenelartculoII.A.07. ARTCULOII.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado,valundolaconvalorrelativoenfuncindesuaprovechamientooutilizacinparaotros fines,obiendeclarndolosinvalorcuandonopuedaseraprovechadodemaneraalguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea totaldelaobrasielavanceesuniforme. ARTCULOII.D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedadyuso,debiendofundamentarelcriteriotcnicoadoptado. VALUACIONES DE EDIFICACIONES BAJO EL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDADEXCLUSIVAYDEPROPIEDADCOMN ARTCULOII.F.37 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacinporunidadinmobiliariaseprocederdelasiguientemanera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto,estndebidamenteregistrados.

(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificiooconjunto,proporcionalmentealreadeusoexclusivodecadauno. ARTCULOII.F.38 Enloscasosdeunidadesinmobiliariasdepropiedadexclusivaydepropiedadcomn,elvalordela edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdoconelporcentajedebienescomunes. ARTCULOII.F.39 En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinarelporcentajecorrespondienteenaquelloscasosespeciales.

TASACINDEEDIFICACIONESCONCARGASREGISTRALES

QueslaCargaRegistralycmoinfluye? En el mundo de la construccin financiada, existe un rubro tan importante como el crdito, se llamaCARGAREGISTRALdelaedificacin. Para muchos ingenieros, arquitectos, empresarios promotores e inmobiliarias representa un impase para el financiamiento de compraventa o ampliacin de edificaciones, que stas tengancargasregistralesinscritas. Las cargas registrales estn dispuestas por la Ley N 27157 en los procesos de regularizacin de edificaciones (obras que se han construido antes del 20 de Julio del ao 1999, fecha de publicacin de la ley) y obedece a la observacin que hace el verificador (ingeniero civil o arquitecto colegiado que declara la edificacin, directamente al registro pblico) y que el registradordeacuerdoalaLeylaconvierteencargaregistral. LaobservacinqueadvierteelverificadoresladiscrepanciadelosealadoenelCertificadode Parmetros Urbansticos y Edificatorios, otorgado por la Municipalidad donde se ubica el predio con la realidad de la Obra. Hay que tener en cuenta que el Certificado es actual y la edificacinesanterioraesascondicionesqueestableceelparmetro. Sobrelarelacindelpredioconelvalorylacargaregistral Muchas entidades financieras no dan crditos a edificaciones que tienen cargas registrales, considerndolas que no son objeto de garanta, porque en el fondo el predio tiene valor cero (sinvalor). Este criterio es totalmente errado, por cuanto el valor de un predio est constituido por la sumade02valores: 9 Elvalordelterreno. 9 Elvalordelaedificacin(declaratoriadeedificacin)

Si por efecto de las cargas de edificacin no tiene valor, queda el valor del terreno en el predio,dichovaloreselquedebeconstituirlagaranta.

Sobrelasconsideracionesqueelperitodebetenersobreellevantamientodecargasparaqueno afecteelvalordelpredio Las condiciones favorables o desfavorables del predio determinarn que el predio tenga mayor o menor valor y en este caso el anlisis del predio en base a su realidad y las normas proporcionaralperitoloscriteriossuficientesparaestablecerelvalorylasdepreciaciones. PortalmotivoelperitodebetenerencuentalodispuestoporelTribunalRegistralenrelacin altema,paralocualanalizamoslosiguiente: Enrelacinalascondicionesdeirregularidadesdelaobra. La ley N 27157 seala en su artculo 3 con relacin a la regulacin de edificaciones, que pueden acogersealaLeydelasedificaciones: 1. Quenocuentanconlicenciadeconstruccin 2. Quenocuentenconconformidaddeobra. 3. Quenocuentencondeclaratoriadefbrica El hecho que no tengan declaratoria de fbrica, no quiere decir que no pueda la edificacin tener licenciaoconformidaddeobrayentalcasopuedanregularizarse. Sitienenlicenciaoconformidaddeobra,Cmoseexplica,quelamunicipalidadrespectivaquele diopasealalicenciayalaconformidad,yaquecumplaconlosrequisitosquelanormaestableca en su oportunidad, ahora no sean aceptadas, porque de acuerdo a las actuales normas no cumplenconlosrequisitos? Enrelacinalosparmetrosurbansticosyedificatorios Esta incongruencia ha dado origen a una proliferacin de cargas tcnicas surgidas de la lgica inadecuacindelasedificacionesalosparmetrosquenoexistanalafechadesurealizacin. En virtud de lo expresado, muchas de las cargas tcnicas inscritas en el Registro no corresponde a la presencia cierta sino aparente de transgresiones a los parmetros urbansticosyedificatoriosaplicables. Enrelacinallevantamientoeinscripcin El artculo 75 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que la rectificacin de las dems inexactitudes se realizar en mrito al ttulo modificatorio que permita concordar lo registradoconlarealidad. En consecuencia, bastar la presentacin de un nuevo Informe Tcnico que rectifique aquel que dio lugar a la extensin de las cargas tcnicas extendidas por error y que rectifique, como seala la normativa antes citada, que el predio cumple con las normas tcnicas y urbanas correspondientes. Los documentos otorgados por el Verificador Responsable, en uso de sus atribuciones, constituyenttulosuficienteparacancelar,envasderectificacin,lacargatcnicaanotadaen lapartida.

La importancia de la interpretacin del Tribunal Registral de lo que es la carga registral en relacinalaconcepcintcnicaquedebetenerelperito El anlisis del Tribunal Registral, oportunamente aclara y genera jurisprudencia en un tema tan controversial y permitir que muchos predios que errneamente, como juzga el Tribunal mismo, puedan estar hbiles para representar garantas en los crditos financieros. Corresponde a los Verificadores responsables (ingenieros civiles o arquitectos) esta tareas para introducir una considerablecantidaddepredioscomogarantascomocrditosfinancieros. DETERMINACIN DE LA DEPRECIACIN DEL VALOR DE UN PREDIO POR EFECTO DE LA VARGA REGISTRAL Enrelacinalosriesgos,puedenser: a. CARGASUBSANABLE Elanlisisdebeconsistirenqueformayrazndelosenunciadosanteriores,lacargapuedeser levantada,elestudiodebeconsiderar: Levantamiento en razn a que la inscripcin fue en base a los parmetros actuales y no a los parmetros con que fue realizada la edificacin, en este caso una vez levantada la carga el tratamiento del valor de la edificacin es normal; en caso la tasacin se efecte sin levantar la carga, al valor normal se le depreciar en el valor de saneamiento (el importedeloquecuestaellevantamientodelacarga). Ejemplo: El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de acuerdo al reglamento)esdeUS$150,000.00 Lo que vale el levantamiento de las cargas VLC (proyecto, honorarios, copias, legalizaciones,derechosregistrales)esdeUS$800.00 ElvalordepreciadoV(real)delaedificacinser:V=VEDVLC=US$149,200.00 Levantamiento en cuanto a la modificacin no sustancial del predio (adecuacin a las condiciones del parmetro Ej. Conseguir que el predio tenga reas libres necesarias). En estecasolatasacinseefectasinlevantarlacarga,alvalornormalsele depreciarenel valor del tratamiento de la obra para obtener las condiciones del levantamiento de la cargaydelsaneamiento(elimportedeloquecuestaellevantamientodelacarga). Ejemplo: El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de acuerdo al reglamento)esdeUS$230,000.00 Lo que vale el levantamiento de las cargas VLC (demoliciones, resanes, acondicionamiento, proyecto, honorarios, copias, legalizaciones, derechos registrales) es deUS$2,200.00 ElvalordepreciadoV(real)delaedificacinser:V=VEDVLC=US$227,800.00 b. CARGANOSUBSANABLE El anlisis se tendr que referir a las posibilidades del uso del predio y como afecta su funcionalidadyseguridad

En el caso del uso restringido por la carga (el predio es afectado por el uso libre Ej. La carga disminuye las reas de los ambientes); la tasacin se ver disminuida en el valor de lasreasquenoseusanlegalmente. En el caso que se imposibilite el uso legal del predio, el valor ser cero (0) (Ej. La construccindeunpisoqueexcedelaalturay/onormadodelosparmetros). Ejemplo: Se supone que el ltimo piso de la edificacin est fuera de los parmetros, no debi construirse,esposiblelademolicinporpartedelmunicipio. El valor de una edificacin VED (despus de los anlisis respectivos de acuerdo al reglamento)esdeUS$250,000.00 No cabe levantamiento de las cargas VLC (debe demolerse para cumplir con los parmetros),porloqueladepreciacinserdel100%:US$250,000.00 ElvalordepreciadoV(real)delaedificacinser:V=VEDVLC=US$0.00

TASACINDESERVIDUMBRESQUEOCUPANLNEASELCTRICASDEALTA TENSIN

Enquconsistenlasservidumbresqueocupanlneaselctricasdealtatensin? En el Per existen grandes extensiones de terrenos por donde se cruzan las lneas elctricas de altatensin,estasextensionespuedenserdepropiedadpblicaodepropiedadprivada. Estas lneas de alta tensin generan sobre estas reas de terreno servidumbres de paso y cuando son de propiedad privada, derechos econmicos para sus propietarios cuyos terrenos son atravesados. Se tiene que tener en cuenta que estas zonas (terrenos y aires) del paso de las lneas no pueden serutilizadasfundamentalmenteporrazonesdeseguridad. Enunpredioengeneral,lasreasqueocupanestasinstalacionesestnconstituidaspor: Lasqueocupanlastorresdesoportedeloscablesdealtatensin. Lasfranjasdeseguridadquegeneranelpasodeloscablesdealtatensin. Los senderos que se requieren dentro del predio para el mantenimiento de todas las instalaciones. Es necesario advertir que todo el sistema causa daos y perjuicios y los propietarios deberan ser recompensados.