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Unione Giovani Dottori Commercialisti Reggio Emilia

Corso di Aggiornamento Professionale edizione 2012/2013

Laffitto dazienda
28 febbraio 2013
Rag. Roberto Spaggiari

Definizione

Laffitto dazienda un contratto con il quale il concedente trasferisce allaffittuario il diritto di godimento di unazienda (complesso di beni organizzato dallimprenditore per lesercizio dellimpresa, art. 2555 c.c.) a fronte del pagamento di un canone periodico e per un periodo di tempo determinato. Listituto previsto dal codice civile allart. 2562 che rinvia al precedente art. 2561 che disciplina lusufrutto dellazienda

Definizione
Art. 2562 - Affitto dell'azienda Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell'azienda Art. 2561 - Usufrutto dell'azienda L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda, si applica larticolo 1015. La differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto.

Locazione e affitto
La locazione il contratto col quale una parte si obbliga a far godere allaltra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.) Laffitto un particolare tipo di locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, in cui laffittuario deve curare la gestione in conformit della destinazione economica della cosa e dellinteresse della produzione (art. 1615 c.c.) Laffitto dazienda costituisce una variante dellaffitto di un bene produttivo, in cui il bene produttivo rappresentato dal complesso di beni organizzato dallimprenditore per lesercizio dellimpresa

Distinzione da altri tipi contrattuali


La differenza tra la locazione di immobile e laffitto dazienda stata individuata nella circostanza che: nella prima ipotesi, limmobile concesso in godimento viene considerato, nelleconomia del contratto, come oggetto principale dellaccordo, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono carattere di accessoriet nella seconda, al contrario, limmobile non viene considerato nella sua individualit giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni legati fra loro da un vincolo di interdipendenza e di complementariet per il conseguimento di un determinato fine produttivo

Oggetto
Oggetto del contratto daffitto pu essere lintera azienda, pi aziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramo dellattivit; opportuno che il contratto descriva dettagliatamente i beni che compongono lazienda

Per ragioni contabili e di bilancio opportuno allegare un inventario, dettagliato e completo, del patrimonio aziendale concesso in affitto, suddiviso secondo le seguenti categorie: beni strumentali materiali beni immateriali relativi allazienda scorte

I marchi e i brevetti dellazienda in affitto rientrano sostanzialmente nel regime della licenza di diritti di propriet industriale. Qualora si desideri trascrivere allUfficio Brevetti il diritto di licenza acquisito dallaffittuario potrebbe essere preferibile porre la licenza ad oggetto di un contratto autonomo

Forma e pubblicit
A norma dellart. 2556, comma 1, c.c. i contratti aventi ad oggetto il trasferimento, temporaneo o definitivo, della propriet o del godimento dellazienda devono essere provati per iscritto, salva losservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono lazienda o per la particolare natura del contratto. Tale norma prevede dunque che il contratto daffitto dazienda debba rivestire la forma scritta ad probationem

La disposizione dellart. 2556, comma 1, c.c. stata in realt superata dal comma 2, aggiunto nel 1993, che richiede che i contratti di cui sopra in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per liscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante (art. 2556 c.c.); pertanto, ad oggi, il contratto daffitto dazienda deve necessariamente avere forma scritta e richiede lintervento del notaio

I contratti, in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per liscrizione nel registro imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante. In caso di mancata iscrizione latto di trasferimento rimane valido tra le parti ma inopponibile nei confronti dei terzi

Durata

La legge non prevede vincoli di durata del contratto daffitto

qualora nel contratto sia stabilito un termine finale lo scadere di esso costituir la causa naturale di scioglimento del rapporto allorch, invece, nessun termine sia stato pattuito, sar applicabile lart. 1616 c.c., il quale prevede che le parti possano recedere dal contratto dando congruo preavviso se si tratta di un affitto dazienda ultranovennale nel quale sia compreso un bene immobile vige lobbligo di trascrizione (art. 2643 c.c.), ai fini sia dellopponibilit nei confronti di terzi, sia della risoluzione del conflitto tra pi titolari del diritto personale di godimento sullo stesso bene.

Divieto di concorrenza

Lart. 2557 c.c. dispone che il locatore, per tutta la durata del contratto di affitto, non possa iniziare una nuova impresa idonea a sviare la clientela di quella affittata, ferma restando la legittimit di sue attivit preesistenti, sia pure concorrenziali
Secondo lorientamento giurisprudenziale, salvo diversa pattuizione tra le parti, il divieto sussiste anche in capo allaffittuario alla scadenza del contratto di affitto e per la durata di cinque anni (Cass. 20.12.1992 n. 13762 e 23.09.1995 n. 10105)

Successione nei contratti

Lart. 2558, comma 3, c.c. dispone che, salvo diversa pattuizione, lacquirente dellazienda subentra nei contratti stipulati per lesercizio dellazienda stessa, che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente pu tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, per giusta causa, salvo la responsabilit dellalienante nei confronti dellaffittuario. Tale norma si applica anche allaffitto per espressa disposizione del terzo comma La successione dellaffittuario avviene di diritto ed efficace nei confronti del terzo contraente senza necessit che egli debba accettarla Non necessaria neppure la comunicazione al terzo contraente, questa serve unicamente per far decorrere i tre mesi entro i quali consentito il recesso (Cass. 14.05.1997 n. 632)

Crediti e debiti relativi allazienda

I debiti e i crediti possono essere o meno inclusi tra i beni che vengono trasferiti allaffittuario e che costituiscono parte dellazienda

per i crediti non necessaria la notifica al creditore ceduto, in quanto ai sensi dellart. 2559 c.c. la cessione dei crediti ha effetto nei confronti dei terzi dal momento di iscrizione del trasferimento di azienda nel registro delle imprese i debiti esistenti al momento della decorrenza del contratto di affitto, risultanti nelle scritture contabili obbligatorie, possono essere accollati allaffittuario. In questo caso per il locatore rimane solidalmente obbligato con laffittuario, salvo che il creditore abbia espressamente liberato il debitore originario

Debiti e diritti dei lavoratori

Si possono trasferire i debiti inerenti il personale dipendente. Con laffitto di azienda in presenza di personale dipendente anche questo viene trasferito in base alle disposizioni dellart 2112.

Si continua il rapporto con laffittuario Si conservano tutti i diritti detenuti dai lavoratori Responsabilit solidale dellAffittante per il pagamento dei debiti rilevati fino alla data del trasferimento I diritti acquisiti con contrattazioni individuali vengono trasferiti e mantenuti

Debiti tributari e responsabilit


I debiti tributari non si trasferiscono regime previgente della responsabilit dellaffittuario in precedenza (fino al 31.3.1998) laffittuario era obbligato verso lAmministrazione Finanziaria in solido con il concedente per il pagamento di tributi, soprattasse e pene pecuniarie relative allanno in cui ha luogo il trasferimento ed ai due anni precedenti (ex art. 19 legge 7.1.1929, n. 4, ora abrogato dallart. 29 del D.Lgs. 18.12.1997, n. 472)

regime attuale della responsabilit dellaffittuario ad oggi il regime introdotto dal D.Lgs. 18.12.1997, n. 472 Disposizioni generali in materia di sanzioni amministrative per le violazioni di norme tributarie non prevede alcuna responsabilit solidale dellaffittuario

Crediti e debiti sorti durante laffitto

Non prevista nessuna disciplina per i crediti sorti in conseguenza di contratti stipulati dallaffittuario, le parti sono libere di regolare contrattualmente tale aspetto Dei debiti esistenti alla scadenza del contratto di affitto non risponde il proprietario-concedente anche nei casi in cui questi risultino dai libri contabili obbligatori (Cass. 08.05.1981 n. 3027). I debiti esistenti al momento della scadenza del contratto di affitto possono essere accollati al proprietarioconcedente. In questo caso per laffittuario rimane solidalmente obbligato con proprietario-cedente, salvo che il creditore abbia espressamente liberato il debitore originario

Autorizzazioni amministrative
Le eventuali autorizzazioni amministrative richieste per lesercizio dellimpresa non sono elementi dellazienda e, essendo intrasmissibili, non possono costituire oggetto del contratto di cessione o di affitto dazienda E compito dellaffittuario procurarsi la licenza, se manca al concedente, ovvero provvedere alla voltura della stessa Distinto dal contratto daffitto il cosiddetto accordo di voltura della licenza, privo di effetti traslativi, con il quale il precedente intestatario rinuncia alla licenza e si impegna a non opporsi alla concessione di nuove licenze in capo allaffittuario dellazienda Lefficacia del contratto di affitto, comunque, non subordinata alleffettivo passaggio della licenza, a meno che le parti non abbiano espressamente introdotto unapposita condizione in tal senso

Ammortamenti ipotesi 1
regime ordinario - ammortamenti fatti dallaffittuario

le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dellaffittuario; sono commisurate al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilit del concedente e sono deducibili fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzato dal concedente (ovvero, se il concedente non ha tenuto regolarmente il registro cespiti, considerando gi dedotte per il 50% le quote maturate nel periodo di gestione del concedente) preferibile che laffittuario tenga un registro cespiti separato per i soli cespiti relativi allazienda gestita in affitto: ci consentir di evitare commistioni con i cespiti propri di altre attivit o aziende dellaffittuario, semplificher la restituzione dei beni al termine del contratto di affitto e la quantificazione dellindennit da corrispondere al concedente per il logorio e perimento dei beni le quote di ammortamento calcolate dallaffittuario sono, in senso proprio, debiti per lindennit che dovr risarcire il concedente al termine dell'affitto per la perdita di utilit dei beni concessi in affitto, ex art 2561 c.c., e, dunque, dovrebbero comparire nel bilancio dell'affittuario come accantonamenti a fronte di oneri futuri alla voce B.3 dello stato patrimoniale passivo, senza confondersi con i fondi di ammortamento relativi ai beni propri dellaffittuario (che misurano invece lutilit ceduta nel processo produttivo dai beni propri dellaffittuario). La denominazione del fondo potrebbe essere f.do manutenzione e ripristino dei beni di azienda condotta in affitto. le quote di ammortamento vanno iscritte nel conto economico tra gli accantonamenti altri accantonamenti alla voce B.13

Ammortamenti ipotesi 1
Stato Patrimoniale
Passivo: A) Patrimonio netto: B) Fondi per rischi e oneri: 1) per trattamento di quiescenza e obblighi simili; 2) per imposte, anche differite; 3) altri. Totale.

Conto Economico
10) ammortamenti e svalutazioni: a) ammortamento delle immobilizzazioni immateriali; b) ammortamento delle immobilizzazioni materiali; c) altre svalutazioni delle immobilizzazioni; d) svalutazioni dei crediti compresi nell'attivo circolante e delle disponibilit liquide; 13) altri accantonamenti; 14) oneri diversi di gestione. Totale.

Ammortamenti ipotesi 1

il regime ordinario degli ammortamenti nellaffitto dazienda (quote calcolate nella determinazione del reddito dell'affittuario) comporta la necessit per laffittuario di disporre di informazioni contabili dettagliate circa la gestione del concedente ed in particolare richiede la disponibilit del registro cespiti del concedente: opportuno che tale impegno a fornire informazioni ed a mettere a disposizione documenti sia esplicitato nel contratto

Ammortamenti ipotesi 2
regime alternativo - ammortamenti fatti dal concedente la norma tributaria dispone che il regime ordinario, sopra descritto, non si applica in caso di deroga convenzionale allobbligo di conservazione dellefficienza degli impianti posto a carico dell'affittuario per il combinato disposto degli artt. 2561 e 2562 c.c.; pertanto, possibile mantenere gli ammortamenti in capo al concedente anche nel periodo di durata dellaffitto, purch il contratto preveda espressamente questo accordo

riferimenti normativi: art. 102 comma 8, DPR 22.12.86, n. 917 In questo caso il proprietario che deve mantenere lefficienza dei beni e dellorganizzazione Il canone di affitto terr conto di tale onere Non si proceder a conguagli a fine contratto Le quote di ammortamento non saranno fiscalmente deducibili per laffittuario

Manutenzione dei beni aziendali

Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dellaffittuario (art. 1621 c.c.), mentre quelle di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore Le spese di manutenzione ordinaria sono deducibili, da parte dellaffittuario, interamente nellesercizio in cui sono state sostenute Se aventi utilit pluriennale sono deducibili in quote costanti in pi esercizi, nel limite della quota imputabile a ciascuno di tali periodi dimposta (art. 108, comma 3, DPR 22.12.1986, n. 917) La materia , comunque, completamente plasmabile dalle parti in sede contrattuale Osservazioni: opportuno che il contratto disciplini in maniera dettagliata questo aspetto, indicando a chi spetti lobbligo di effettuare la manutenzione ordinaria e straordinaria e, di conseguenza, il diritto di effettuare ammortamenti fiscalmente riconosciuti; inoltre, poich alcuni sostengono che la manutenzione straordinaria possa avvenire, anche se posta a carico dell'affittuario, solo con il consenso del concedente, pu essere valutato se concedere una tantum questo consenso gi nel contratto di affitto.

Rilevazione contabile Principi Contabili Nazionali Italiani

Affittuario: i beni (materiali, immateriali, scorte) relativi allazienda condotta in affitto non devono essere iscritti dallaffittuario nellattivo dello stato patrimoniale, ma devono figurare solamente nei suoi conti dordine (azienda in affitto / concedente di azienda in affitto), poich non sono di propriet dellaffittuario Proprietario (che mantiene la qualifica di imprenditore): non deve fare rilevazioni contabili relative allaffitto dazienda se non annotare nei conti dordine il temporaneo trasferimento della disponibilit delle immobilizzazioni (beni affittati a terzi) in nota integrativa opportuno dare dettaglio nella composizione della voce immobilizzazioni (quante sono affittate, la loro composizione e la durata dellaffitto prevista).

Rilevazione contabile Principi Contabili Internazionali


(IAS-IFRS)

Approccio della disponibilit Affittuario: iscrive nel suo bilancio i beni costituenti il complesso aziendale poich ne controlla i benefici economici futuri e ne ha assunto la responsabilit di impresa; come contropartita iscrive un debito nei confronti del locatore ammortizza i beni annualmente Proprietario: elimina i beni dallo stato patrimoniale e rileva un credito che assume la natura di diritto alla restituzione dei beni costituenti lazienda Al termine dellaffitto si fanno le rettifiche relative alla riassunzione delle attivit e passivit da parte del proprietario da un lato e alleliminazione degli stessi valori dallaffittuario; si determina inoltre uneventuale sopravvenienza attiva o passiva Anche Assonime nella circolare 34/2000, in relazione allapplicazione dei principi contabili nazionali, aveva riconosciuto piena legittimit per laffittuario nel recepire i valori dei beni affittati nel proprio stato patrimoniale, in virt del forte potere discrezionale dellaffittuario sui beni ottenuti in affitto. Assonime individua come condizione necessaria il mantenimento della continuit dei valori rispetto alle scritture contabili del proprietario.

Regolamento delle differenze di inventario

Le differenze tra le consistenze di inventario allinizio e alla fine del contratto di affitto dovranno essere regolate in denaro, sulla base dei valori correnti al termine dellaffitto Regolamento in denaro delle differenze di inventario (art. 2561 c.c.) opportuno disciplinare nel dettaglio questo aspetto, tenendo conto che queste differenze si possono sostanzialmente suddividere nelle seguenti categorie: variazione dei componenti aziendali (ad es. scorte, cespiti), sia sotto il profilo qualitativo, sia quantitativo diventa pertanto essenziale disporre di un inventario iniziale dettagliato ed affidabile e di un sistema informativo contabile di buona qualit; alla data esatta della cessazione del contratto dovr essere redatto un inventario fisico; opportuno che il contratto preveda i tempi tecnici sufficienti (almeno qualche mese) per completare la situazione contabile e conguagliare le differenze in denaro

Regolamento delle differenze di inventario

logorio o perimento dei componenti aziendali, che pu verificarsi indipendentemente dalleffettiva sostituzione o mutazione dei componenti il problema riguarda essenzialmente i beni strumentali; la corretta tenuta del libro cespiti e la puntuale rilevazione delle quote di ammortamento nel periodo di affitto potranno consentire di semplificare la quantificazione; opportuno che il contratto fissi delle percentuali di ammortamento effettive per ciascuna macrocategoria di cespiti, poich le percentuali fiscali sono spesso scarsamente significative incremento prodotto dallaffittuario allavviamento dellazienda (o decremento) parte della dottrina ritiene che tale valore non debba essere conguagliato: comunque opportuno che il contratto disciplini anche questo aspetto; qualora si scelga di conguagliare la differenza del valore dellavviamento al termine del contratto, sar quanto mai opportuno fissare dei criteri di calcolo chiari e determinare gi nel contratto, sulla base del criterio prescelto, il valore dellavviamento allinizio dellaffitto

Regolamento delle differenze di inventario

Differenza inventariale - 1.000; F.do amm.to 1.500


Proprietario:
banca 1.000 sopravv. pass 500 (deducibile) F.do amm.to 1.500

Affittuario:
F.do manut.1.500 banca 1.000 sopravv. att. 500 (tassata)

Differenza inventariale - 1.500; F.do amm.to 1.000


Proprietario:
banca 1.500 F.do amm.to 1.000 sopravv. att. 500 (tassata)

Affittuario:
F.do manut. 1.000 banca 1.500 Sopravv.pass. 500 (deducibile)

Investimenti dellaffittuario

nuovi beni acquistati dallaffittuario, separabili da quelli dellazienda dovranno essere iscritti nellattivo dello stato patrimoniale dellaffittuario, poich non saranno oggetto di restituzione al termine dellaffitto nuovi beni acquistati dallaffittuario, non separabili da quelli dellazienda dovranno essere iscritti nei conti dordine dellaffittuario come incrementi su beni dellazienda in affitto, poich saranno oggetto di restituzione al termine dellaffitto insieme ai beni che sono andati ad incrementare alienazione dei cespiti concessi in affitto secondo la dottrina prevalente, laffittuario ha facolt di vendere impianti e macchinari a lui concessi in affitto e di acquistarne altri, pur non essendone proprietario; in tal caso dallalienazione di beni concessi in affitto non risulteranno, per laffittuario, plusvalenze o minusvalenze, bens sopravvenienze

Imposte sul reddito

Laffitto dazienda diversamente imponibile per il locatore a seconda che lo stesso sia una societ (di persone o capitali) o un imprenditore individuale Societ capitali: i canoni di affitto maturati concorrono alla formazione del reddito di impresa complessivo per competenza, soggetti a tassazione a fini IRES e IRAP secondo lagenzia delle entrate non sono deducibili IRAP gli ammortamenti in quanto B13 Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dellazienda la plusvalenze realizzata viene tassata ordinariamente o in quote costanti nellanno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta da pi di tre anni (computando anche gli anni in cui stata concessa in affitto)

Per laffittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR

Imposte sul reddito

Laffitto dazienda diversamente imponibile per il locatore a seconda che lo stesso sia una societ (di persone o capitali) o un imprenditore individuale Societ di persone: i canoni di affitto maturati concorrono alla formazione del reddito di impresa complessivo per competenza, soggetti a tassazione a fini IRAP secondo lagenzia delle entrate non sono deducibili IRAP gli ammortamenti in quanto B13 Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dellazienda la Plusvalenze realizzata viene tassa ordinariamente o in quote costanti nellanno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta da pi di tre anni (computando anche gli anni in cui stata concessa in affitto) Lart. 17 c.2 TUIR non prevede la tassazione separata se non per le somme attribuite ai soci in sede di liquidazione (valutare tale possibilit) Per laffittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR

Imposte sul reddito

Laffitto dazienda diversamente imponibile per il locatore a seconda che lo stesso sia una societ (di persone o capitali) o un imprenditore individuale

Imprenditore individuale unica azienda: concessione in affitto dellunica azienda: viene meno in capo al titolare la qualifica di imprenditore ed i proventi percepiti al netto dei costi di diretta imputazione sono tassabili per cassa solo ai fini IRPEF (redditi diversi ai sensi dellart. 71 c. 2 del TUIR) Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dellazienda la Plusvalenze realizzata viene tassa per cassa Lart. 17 c.3 TUIR prevede la tassazione separata se il possesso stato mantenuto per non meno di 5 anni (rientra nel computo anche gli anni di affitto)

Per laffittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR

Imposte sul reddito

Laffitto dazienda diversamente imponibile per il locatore a seconda che lo stesso sia una societ (di persone o capitali) o un imprenditore individuale

Imprenditore individuale affitto ramo azienda: concessione in affitto di una tra pi aziende possedute: il locatore resta imprenditore, i canoni di affitto concorrono alla determinazione del reddito dimpresa, tassabile sia ai fini IRPEF che IRAP secondo lagenzia delle entrate non sono deducibili IRAP gli ammortamenti Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dellazienda la Plusvalenze realizzata viene tassa ordinariamente o in quote costanti nellanno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta da pi di tre anni (computando anche gli anni in cui stata concessa in affitto) Lart. 17 c.2 TUIR permette lopzione per la tassazione separata se il possesso stato mantenuto per non meno di 5 anni (rientra nel computo anche gli anni di affitto)

Per laffittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR

IVA

Loperazione di affitto dazienda imponibile ai fini IVA (aliquota 21%), ad eccezione dei seguenti casi: affitto dellunica azienda da parte dellimprenditore individuale (esclusa da IVA, ma soggetta allimposta di registro) affitto di aziende agricole (esente da IVA art. 10, n. 8, DPR 633/1972) Le differenze inventariali non sono assoggettate ad iva in quanto hanno natura risarcitoria sia per le differenze qualitative che quantitative.

Trasferimenti plafond IVA


Per il trasferimento del beneficio di acquistare beni e servizi in sospensione dimposta, a favore dellaffittuario, necessario che: tale trasferimento sia espressamente previsto nel relativo contratto daffitto dazienda ne sia data comunicazione allUfficio delle Entrate competente compilando lapposita sezione del quadro D del modello di comunicazione variazione dati AA7/7 o del quadro E del modello AA9/7

Altri adempimenti IVA - comunicazioni

Entro 30 giorni dallinizio della locazione: il concedente: se affitta lunica impresa individuale dovr presentare una dichiarazione di variazione dati allUfficio IVA, indicando la cessazione della precedente attivit e linizio dellattivit di affitto dazienda negli altri casi comunica solo le eventuali variazioni che si sono determinate a seguito dellaffitto dazienda (non esiste obbligo di comunicazione dellavvenuta cessione in affitto di un complesso aziendale) laffittuario: se non esercita gi prima lattivit dellazienda concessa in affitto, dovr presentare una dichiarazione di variazione dati allUfficio IVA, indicando linizio dellattivit daffitto dazienda e leventuale presenza di nuovi luoghi di esercizio dellattivit, magazzini e depositi

Imposta di registro

Locatore non imprenditore: non versa IVA e paga limposta di registro in misura proporzionale limposta si applica sullammontare complessivo dei canoni previsti per lintera durata del contratto, ed dovuta una sola volta per tutta la durata del contratto: canoni separati: si applica laliquota del 2% sulla parte immobiliare e quella del 3% sulla parte mobiliare dellazienda canone unico: si applica laliquota del 3% Locatore imprenditore: se nel complesso aziendale non compresa una componente immobiliare prevalente limposta dovuta in misura fissa pari a 168,00 euro qualunque sia limporto del canone se nel complesso aziendale compresa una componente immobiliare prevalente limposta dovuta in misura proporzionale dell1% del canone (DL 223/2006)

Imposta di registro

Per limprenditore limposta di registro nella misura dell1% dovuta se ricorrono entrambe le seguenti condizioni: il valore normale (valore di mercato) dei fabbricati compresi nel complesso aziendale superiore al 50% del valore complessivo dellazienda (dato dai valori reali e non contabili e comprensivo dei plusvalori latenti tra cui anche lavviamento) se lapplicazione dellIVA e dellimposta di registro secondo le regole previste per gli affitti di azienda comporterebbe un risparmio di imposta rispetto al carico fiscale che graverebbe sulle parti se si applicasse la disciplina prevista per le locazioni di fabbricati (lart. 35 comma 10 quarter del D.L. 223/2006) Determinazione carico fiscale affitto dazienda: IVA + registro= A Determinazione carico fiscale locazione fabbricati: IVA + registro = B

Se A>B si applica il regime di affitto di azienda Se A<B si applica il regime delle locazioni di fabbricati

Comunicazioni beni immobili

qualora il contratto daffitto dazienda comprenda anche il godimento, a qualsiasi titolo, di un fabbricato: il proprietario (o meglio, chiunque) dovr dare comunicazione dellimmissione nel possesso, entro 48 ore dalla consegna, all'autorit di pubblica sicurezza riferimenti normativi: art. 12, Dl 21.03.78, n. 59, convertito con modifiche in legge 18.05.78, n. 191

Legge fallimentare art. 104 bis

Durante la procedura fallimentare pu essere ceduta in affitto lazienda o rami di azienda se utile al fine della salvaguardia dei valori aziendali dellimpresa fallita, a vantaggio del ceto creditorio La durata dellaffitto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione dei beni La scelta dellaffittuario effettuata dal Curatore ex art. 107 l.f. (anche in base alle garanzie) Previsione di clausole contrattuali idonee a garantire un corretto utilizzo dellistituto I debiti sorti in costanza daffitto non sono imputabili alla procedura ma allaffittuario che li ha maturati

Grazie per la partecipazione


rag. Roberto Spaggiari Attolini Spaggiari & Associati Studio legale e tributario r.spaggiari@asassociati.it