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PODER JUDICIÁRIO
T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DO E S T A D O DE S Ã O PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SAO PAULO

ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA
REGISTRADO(A) SOB N° ACÓRDÃO

*02293558*
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação monitoria
para cobrança de saldo residual, a título de diferença de
custo de construção - Negócio jurídico sob a forma de
3:
Q adesão a empreendimento imobiliário vinculado a
tq associação cooperativa - Indeferimento de requerimento
o de suspensão do recurso de apelação - Discussão já
>• abrangida em ação coletiva proposta pela associação de
^ adquirentes das unidades, que ainda se encontra
pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada
'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistência de
óbice ao julgamento prévio da ação monitoria - Mérito -
Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no
quadro-resumo do termo de adesão ao empreendimento -
Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título
de diferença de custo de construção - Peculiaridades do
caso concreto - Cobrança, após um ano e em conta-gotas,
do saldo residual, que constitui comportamento
contraditório (venire contra factum proprium) por parte da
cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva,
por deixar os cooperados em situação de eterna
insegurança - Manutenção da sentença de improcedência
da ação - Recurso improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelação Cível n2 632.429.4/6-00, da Comarca de SANTO ANDRÉ,
onde figuram como apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP e apelados DAVID
D'AMORE DE SOUZA E OUTRA:

Apelação Cível na 632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto n- 6 917 - N - fl l

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ACORDAM, em Quarta Câmara de Direito

Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação
unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o
relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.

Cuida-se de recurso de apelação interposto

contra a r. sentença de fls. 411/419 dos autos, que julgou
improcedente a ação monitoria ajuizada por COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em
face de DAVID D'AMORE DE SOUZA E OUTRA.

Fê-lo a r. sentença, sob o fundamento de que a

obra do empreendimento foi realizada a preço de custo, sendo que a
cooperativa não logrou demonstrar que os valores são efetivamente
devidos, pois não há prova do custo das obras, dos materiais
utilizados, da mão-de-obra empregada e dos respectivos
comprovantes de desembolso dos valores, além da aprovação dos
gastos pelos cooperados em assembléia. Entendeu a sentença,
outrossim, ser abusiva a cláusula n- 16 do termo de adesão, pois sua
redação é confusa, sem esclarecer da forma devida quais são os
fatores que compõem o apontado custo da unidade autônoma.

Recorre a cooperativa autora, alegando, em

resumo, que o fato de eventualmente não ter convocado assembléias
não retira a obrigação dos cooperados de arcar com o compromisso
assumido de pagamento do preço. Sustenta que os documentos
trazidos aos autos atestam a veracidade do valor devido pelos réus em
relação à apuração do resíduo final, constituindo prova escrita
necessária à constituição de título executivo judicial.

Apelação Cível nü 632 429 4 ' 6 - 0 0 - SANTO ANDRÉ - Voto n'J 6 9I7 - N - fl 2
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A apelante argumenta, ainda, que o resíduo

final é o valor necessário para finalizar um determinado
empreendimento, de modo que devem os réus efetuar o pagamento,
sob pena de onerar os demais cooperados. Pugna, enfim, pela
legalidade da cobrança do resíduo final, permitida pela Lei n. 5.764/71
e prevista claramente na cláusula 16ã do termo de adesão entre as
partes, ao deixar claro que será realizada a apuração final dos custos
do empreendimento ao término da obra, e que tal divisão de despesas
será imputada aos associados do empreendimento. Menciona, ao
final, que o Ministério Público do Consumidor, nos autos de ação civil
pública, concluiu que a apelante é uma cooperativa e, como tal, seus
gastos devem ser suportados pelos cooperados.

Foi contrariado o recurso (fls. 484/496).

Às fls. 501/504, a apelante requereu a

suspensão do recurso de apelação até o advento de sentença
definitiva nos autos da ação coletiva (autos nQ 554.01.2006.013397-2),
que tem por objeto a declaração de inexigibilidade dos valores
referentes à apuração final do empreendimento.

É o relatório.

1. O recurso não comporta provimento, e a

sentença recorrida merece ser integralmente mantida.

Cuida-se de ação monitoria para cobrança de

valores decorrentes de termo de adesão a empreendimento
habitacional, referentes a resíduo final apurado pela cooperativa, com
fundamento na cláusula 16Q do contrato.

Apelação Cível n" 632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto n'J 6 917 - N - fl 3
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A monitoria foi julgada improcedente, acolhendo

o MM. Juízo a quo os embargos monitórios, ao entender que é abusiva
a cláusula que fundamenta a presente cobrança, além de não haver
prova de que os valores cobrados são efetivamente devidos.

2. Desde logo, indefiro o requerimento de

suspensão do recurso de apelação.

É certo que a discussão travada na presente

demanda está abrangida na ação de obrigação de fazer ajuizada pela
Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio
Conjunto Residencial Orquídeas (autos n- 554.01.2006.013397-2).
Naqueles autos, sobreveio sentença que, dentre outras
determinações, declarou a nulidade da cláusula 16ã do termo de
adesão firmado entre as partes, tornando inexigível qualquer cobrança
adicional de valor não expressamente previsto na cláusula 4- e no
Quadro Resumo do contrato.

Muito embora a sentença daquela ação coletiva

tenha sido favorável aos réus, adquirentes de uma das unidades do
conjunto, a decisão ainda está pendente de recurso, não havendo
julgamento definitivo. Assim, ainda não se cogita da coisa julgada erga
omnes prevista no art. 103, inciso III, do Código de Defesa do
Consumidor, capaz de fulminar a pretensão deduzida nesta ação
monitoria.

Em vista disso, nada impede o julgamento desta

ação de cobrança, previamente ao julgamento da ação coletiva, até
porque ambos os recursos de apelação foram a mim distribuídos,
inexistindo risco de decisões conflitantes.

Apelação Cível n,J 632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto n° 6 917 - N - fl 4
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Note-se apenas que o acordo judicial

colacionado pela recorrente às fls. 467/481 não vincula o deslinde
desta ação, pois se refere a outros empreendimentos a cargo da
cooperativa.

3. No que concerne ao mérito, correta a

sentença de improcedência da ação monitoria.

A cobrança perpetrada pela cooperativa nesta

ação monitoria tem por objeto resíduo apurado ao final do contrato, a
título de diferença de custo de obra, quase quatro anos após a entrega
das unidades do Conjunto Residencial Recanto das Orquídeas, em
março de 2002 (fls. 134/136). A cooperativa aponta na inicial que os
réus deixaram de efetuar o pagamento das parcelas referentes a essa
apuração final, vencidas a partir de 10 de maio de 2006.

É certo que no regime cooperativo o preço

cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção
do empreendimento, somado a outras despesas administrativas,
inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partícipes de
um contrato relacionai.

Não obstante, não é dado à cooperativa prever

em um primeiro momento um valor total estimado no Quadro Resumo
do termo de adesão, plenamente quitado pelos adquirentes em
dezembro de 2002, momento em que receberam as chaves e a posse
precária de suas unidades.

Naquele momento, encerrado o

empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realização de

Apelação Cível n52 632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto n s 6 917 - N - fl 5
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assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o

resíduo dos adquirentes.

O que não se admite é após o pagamento de

tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais após a entrega
das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio
de resíduos, sem apresentação de qualquer documento hábil
demonstrando a origem e a certeza dos valores (vide fls. 54/55).

Tal conduta da cooperativa acaba por manter os

cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem
nunca obter a tão desejada quitação da unidade adquirida.

Ainda que o contrato entre as partes contemple

na cláusula 16ã (fls. 45) a possibilidade de cobrança de eventual saldo
residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer
tempo, ou sem prévia demonstração objetiva da composição do
crédito.

Não bastasse, cumpre reconhecer que a

conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princípio da boa-fé
objetiva, na medida em que cria uma situação de insegurança para os
cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrança,
de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausível. Parece
óbvio que, decorridos vários meses após o pagamento da última
parcela, após entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa
expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes.

Ademais, conforme bem observou a sentença,

não há nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a
especificação do novo saldo devedor. A notificação de fls. 51,

Apelação Cível n" 632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto n" 6 9I7 - N - fl 6
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encaminhada pela cooperativa aos adquirentes associados nada

esclarece sobre a composição do crédito, a forma de cálculo, e os
documentos que a amparam.

Com efeito, não há prova do custo das obras,

dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada, sendo que a
cooperativa não demonstra que tais despesas foram regularmente
aprovadas pelos cooperados em assembléia.

Na realidade, o que parece ocorrer no presente

caso é que a cooperativa autora tem lançado vários outros
empreendimentos habitacionais, e os resíduos em cobrança têm sido
apurados para cobrir rombos de caixa desses outros
empreendimentos, da mesma cooperativa.

Evidente que o regime cooperativo pressupõe o

rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não
diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela
cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado
conjunto habitacional.

Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa,
jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos
verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

3. Em resumo, o que se conclui no caso

concreto é que a exigência de elevado saldo residual, após a entrega
das unidades e quitação de todas as parcelas, da forma como vem
sendo feita pela cooperativa, constitui comportamento contraditório, ou
venire contra factum proprium, que atenta contra o princípio da boa-fé

Apelação Cível n1-'632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto n2 6 917 - N - fl 7

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(cfr. Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Editora

Almedina, Coimbra, 1997, p. 742).

Nesse mesmo sentido já decidiu esta Quarta

Câmara, quando do julgamento do Recurso de Apelação n 2
573.513.4/0-00, de minha relatoria, em 18 de dezembro de 2008.

Impõe-se, portanto, a manutenção da sentença

de improcedência da ação monitoria, com o acolhimento dos
embargos monitórios, para o fim de impedir a constituição de título
executivo judicial que ampare a cobrança pretendida pela cooperativa.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego

provimento ao recurso.

Participaram do julgamento, os
Desembargadores Ênio Zuliani (Presidente e Revisor) e Maia da
Cunha (32 Juiz).

São Pautó, 16 dírabriJ/de^OOQ.

:
RANCISCOTOUREIRO
Relator

Apelação Cível n- 632 429 4/6-00 - SANTO ANDRÉ - Voto nB 6 917 - N - ti 8