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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNA L

DE

JUSTIÇ A

DO

ESTAD O

DE

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SAO PAULO ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA REGISTRADO(A) SOB N°

ACÓRDÃO

*02293558*

SÃO

PAUL O

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação monitoria

para cobrança de saldo residual, a título de diferença de

custo de construção - Negócio jurídico sob a forma

adesão a empreendimento imobiliário vinculado a

de

associação cooperativa - Indeferimento de requerimento

de suspensão do recurso de apelação - Discussão já

abrangida em ação coletiva proposta pela associação de

adquirentes das unidades, que ainda se encontra

pendente de julgamento definitivo, sem a coisa julgada

'erga omnes' do art. 103, III, do CDC - Inexistência de

óbice ao julgamento prévio da ação monitoria - Mérito -

Pagamento de todas as parcelas contratuais, previstas no

quadro-resumo do termo de adesão ao empreendimento -

Previsão contratual da cobrança de saldo residual, a título

de diferença de custo de construção - Peculiaridades do

caso concreto - Cobrança, após um ano e em conta-gotas,

do saldo residual, que constitui comportamento

contraditório (venire contra factum proprium) por parte da

cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva,

por deixar os cooperados em situação de eterna

insegurança - Manutenção da sentença de improcedência

da ação - Recurso improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n 2 632.429.4/6-00, da Comarca de SANTO ANDRÉ, onde figuram como apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP e apelados DAVID D'AMORE DE SOUZA E OUTRA:

Apelação Cível n a 632 429 4/6-00 -

SANTO ANDRÉ - Voto n- 6 917 - N - f l

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ACORDAM, em Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acórdão.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 411/419 dos autos, que julgou improcedente a ação monitoria ajuizada por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP em face de DAVID D'AMORE DE SOUZA E OUTRA.

Fê-lo a r. sentença, sob o fundamento de que a obra do empreendimento foi realizada a preço de custo, sendo que a cooperativa não logrou demonstrar que os valores são efetivamente devidos, pois não há prova do custo das obras, dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada e dos respectivos comprovantes de desembolso dos valores, além da aprovação dos gastos pelos cooperados em assembléia. Entendeu a sentença, outrossim, ser abusiva a cláusula n- 16 do termo de adesão, pois sua redação é confusa, sem esclarecer da forma devida quais são os fatores que compõem o apontado custo da unidade autônoma.

Recorre a cooperativa autora, alegando, em resumo, que o fato de eventualmente não ter convocado assembléias não retira a obrigação dos cooperados de arcar com o compromisso assumido de pagamento do preço. Sustenta que os documentos trazidos aos autos atestam a veracidade do valor devido pelos réus em relação à apuração do resíduo final, constituindo prova escrita necessária à constituição de título executivo judicial.

Apelação Cível n ü 632 429 4'6-00 -

SANT O ANDR É - Voto n' J 6 9I7 -

N -

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A apelante argumenta, ainda, que o resíduo final é o valor necessário para finalizar um determinado empreendimento, de modo que devem os réus efetuar o pagamento, sob pena de onerar os demais cooperados. Pugna, enfim, pela legalidade da cobrança do resíduo final, permitida pela Lei n. 5.764/71 e prevista claramente na cláusula 16 ã do termo de adesão entre as partes, ao deixar claro que será realizada a apuração final dos custos do empreendimento ao término da obra, e que tal divisão de despesas será imputada aos associados do empreendimento. Menciona, ao final, que o Ministério Público do Consumidor, nos autos de ação civil pública, concluiu que a apelante é uma cooperativa e, como tal, seus gastos devem ser suportados pelos cooperados.

Foi contrariado o recurso (fls. 484/496).

Às fls. 501/504, a apelante requereu a suspensão do recurso de apelação até o advento de sentença definitiva nos autos da ação coletiva (autos n Q 554.01.2006.013397-2), que tem por objeto a declaração de inexigibilidade dos valores referentes à apuração final do empreendimento.

É o relatório.

1.

O recurso

não comporta

provimento, e a

sentença recorrida merece ser integralmente mantida.

Cuida-se de ação monitoria para cobrança de valores decorrentes de termo de adesão a empreendimento habitacional, referentes a resíduo final apurado pela cooperativa, com fundamento na cláusula 16 Q do contrato.

Apelação Cível n" 632 429 4/6-00 -

SANT O ANDR É - Voto n' J 6 917 -

N -

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A monitoria foi julgada improcedente, acolhendo

o MM. Juízo a quo os embargos monitórios, ao entender que é abusiva

a cláusula que fundamenta a presente cobrança, além de não haver prova de que os valores cobrados são efetivamente devidos.

2.

Desde

logo,

suspensão do recurso de apelação.

indefiro

o

requerimento

de

É certo que a discussão travada na presente demanda está abrangida na ação de obrigação de fazer ajuizada pela Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Conjunto Residencial Orquídeas (autos n- 554.01.2006.013397-2). Naqueles autos, sobreveio sentença que, dentre outras determinações, declarou a nulidade da cláusula 16 ã do termo de adesão firmado entre as partes, tornando inexigível qualquer cobrança adicional de valor não expressamente previsto na cláusula 4- e no Quadro Resumo do contrato.

Muito embora a sentença daquela ação coletiva tenha sido favorável aos réus, adquirentes de uma das unidades do conjunto, a decisão ainda está pendente de recurso, não havendo julgamento definitivo. Assim, ainda não se cogita da coisa julgada erga omnes prevista no art. 103, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, capaz de fulminar a pretensão deduzida nesta ação monitoria.

Em vista disso, nada impede o julgamento desta ação de cobrança, previamente ao julgamento da ação coletiva, até porque ambos os recursos de apelação foram a mim distribuídos, inexistindo risco de decisões conflitantes.

Apelação Cível n ,J 632 429 4/6-00 -

SANTO ANDRÉ - Voto n° 6 917 - N -

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judicial

colacionado pela recorrente às fls. 467/481 não vincula o deslinde

desta ação, pois se refere a outros empreendimentos a cargo da cooperativa.

Note-se

apenas

que

o

acordo

3.

No

que

concerne

ao

mérito,

correta

a

sentença de improcedência da ação monitoria.

A cobrança perpetrada pela cooperativa nesta ação monitoria tem por objeto resíduo apurado ao final do contrato, a título de diferença de custo de obra, quase quatro anos após a entrega das unidades do Conjunto Residencial Recanto das Orquídeas, em março de 2002 (fls. 134/136). A cooperativa aponta na inicial que os réus deixaram de efetuar o pagamento das parcelas referentes a essa apuração final, vencidas a partir de 10 de maio de 2006.

É certo

que

no regime

cooperativo

o

preço

cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partícipes de

um contrato relacionai.

Não obstante, não é dado à cooperativa prever em um primeiro momento um valor total estimado no Quadro Resumo do termo de adesão, plenamente quitado pelos adquirentes em dezembro de 2002, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades.

o

empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realização de

Naquele

momento,

encerrado

Apelação Cível n 52 632 429 4/6-00 -

SANTO ANDRÉ - Voto n s 6 917 - N -

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assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes.

O que não se admite é após o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais após a entrega das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resíduos, sem apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a certeza dos valores (vide fls. 54/55).

Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter a tão desejada quitação da unidade adquirida.

Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula 16 ã (fls. 45) a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia demonstração objetiva da composição do crédito.

Não bastasse, cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princípio da boa-fé objetiva, na medida em que cria uma situação de insegurança para os cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrança, de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausível. Parece óbvio que, decorridos vários meses após o pagamento da última parcela, após entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes.

Ademais, conforme bem observou a sentença, não há nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificação do novo saldo devedor. A notificação de fls. 51,

Apelação Cível n" 632 429 4/6-00 -

SANTO ANDRÉ - Voto n" 6 9I7 -

N -

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encaminhada pela cooperativa aos adquirentes associados nada esclarece sobre a composição do crédito, a forma de cálculo, e os documentos que a amparam.

Com efeito, não há prova do custo das obras, dos materiais utilizados, da mão-de-obra empregada, sendo que a cooperativa não demonstra que tais despesas foram regularmente aprovadas pelos cooperados em assembléia.

Na realidade, o que parece ocorrer no presente caso é que a cooperativa autora tem lançado vários outros empreendimentos habitacionais, e os resíduos em cobrança têm sido apurados para cobrir rombos de caixa desses outros empreendimentos, da mesma cooperativa.

Evidente que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado conjunto habitacional.

Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

3. Em resumo, o que se conclui no caso concreto é que a exigência de elevado saldo residual, após a entrega das unidades e quitação de todas as parcelas, da forma como vem sendo feita pela cooperativa, constitui comportamento contraditório, ou venire contra factum proprium, que atenta contra o princípio da boa-fé

Apelação Cível n 1 -'632 429 4/6-00 -

SANTO ANDRÉ - Voto n 2 6 917 - N -

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(cfr. Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Editora

Almedina, Coimbra, 1997, p. 742).

Nesse mesmo sentido já decidiu esta Quarta

Câmara, quando do julgamento do Recurso de Apelação n 2

573.513.4/0-00, de minha relatoria, em 18 de dezembro de 2008.

Impõe-se, portanto, a manutenção da sentença

de improcedência da ação monitoria, com o acolhimento dos

embargos monitórios, para o fim de impedir a constituição de título

executivo judicial que ampare a cobrança pretendida pela cooperativa.

 

Diante

do

exposto,

pelo

meu

voto,

nego

provimento ao recurso.

 

Participaram

do

julgamento,

os

Desembargadores Ênio Zuliani (Presidente e Revisor) e Maia da

Cunha (3 2 Juiz).

São Pautó, 16 dírabriJ/de^OOQ.

: RANCISCOTOUREIRO

Relator

Apelação Cível n- 632 429 4/6-00 -

SANTO ANDRÉ - Voto n B 6 917 - N -

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