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REPORT IMMOBILIARE 2012

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INDICE
PAG. 3 Premessa PAG. 4 - Introduzione PAG. 5 Competenza ed esperienza pilastri fondamentali PAG. 6 Il 2011 PAG. 7 Consulenza gratuita PAG. 8 Concetti essenziali dellinvestimento immobiliare PAG. 9 Perch oggi pi conveniente di ieri PAG. 12 Pillole di saggezza allinvestimento immobiliare PAG. 13 - Elementi essenziali di un investimento immobiliare PAG. 14 Analisi di mercato PAG. 18 Ritorno alla crisi PAG. 22 - Cercasi skipper per mari agitati PAG. 23 La nostra azienda PAG. 24 - Contatti

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PREMESSA

Con la conclusione del 2011 e l inizio del 2012 ci prepariamo alla stesura del nostro REPORT IMMOBILIARE. Il primo report 2011 (un analisi dal 2008 al 2010), che potete scaricare dalle news del nostro sito, nacque per dare una spiegazione delle cause che avevano portato al cambio di salute del Settore Immobiliare. Il REPORT 2012, oltre alla veste di un nuovo brand, (questo perch la Soluzione Investimenti s.r.l. da Febbraio 2012 non opera pi col marchio Pirelli Re Agency, ma col marchio del nuovo network Teleimmobiliare Agency), ha una struttura completamente diversa dal REPORT 2011, dove lo studio dei dati era stata la base preponderante del lavoro svolto. Il REPORT 2012, congiungendosi al REPORT 2011, vuole essere principalmente un momento di riflessione, consci dellimportanza dell ANALISI come base di metodo nei processi dinvestimento.

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INTRODUZIONE
Nel report 2011 eravamo partiti considerando lo stato embrionale della crisi, originatasi dopo una serie di crisi finanziarie, culminando nella crisi finanziaria pi grande dal dopoguerra, e che per la sua mastodontica grandezza si stava trasmettendo alleconomia reale. CRONACA DI UN DISASTRO ANNUNCIATO

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COMPETENZA ED ESPERIENZA PILASTRI FONDAMENTALI


Limmagine suindicata, per gli addetti ai lavori e chi capisce di finanza provoca un certo terrore. L immagine stata ripresa dal REPORT 2011 per dare ancora una volta l idea della grandezza finanziaria che ha causato la crisi. L analisi finanziaria delle cause della crisi, che stata svolta nel REPORT 2011, non voleva essere solo un messaggio catastrofico di fine delleconomia di mercato, ma un esortazione a rivalutare i processi d investimento. Vi ricordate il boom dei trader in borsa avuto verso la fine degli anni 90 e il 2000, in molti avevano avuto l illusione di guadagnare facilmente, senza capire quello che facevano, cos ingrossavano solo il gregge che sarebbe stato tosato da l a poco con lo scoppio della bolla sulla internet economy. Eppure conosciamo trader professionisti che in quel momento hanno guadagnato un pacco di soldi. Oggi, sicuramente chi continua a fare il trader, non pu che essere un analista competente ed esperto del mercato in cui opera. Con questo vogliamo solo ribadire
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LA FINE DELL IMPROVVISAZIONE ANCHE PER L INVESTIMENTO IMMOBILIARE


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IL 2011
Prima di osservare i dati del Mercato Immobiliare e in particolar modo della Nostra zona di riferimento compresa tra Terracina, San Felice Circeo e Sabaudia, ci vogliamo soffermare ancora una volta sugli aspetti pi generali della crisi economica. Perch si farebbe un grave errore nel separare le relazioni degli eventi, non capendo che in questa nuova era globale gli eventi come i mercati sono pi che mai correlati e intrecciati. INIZIO 2011 IL MEDITERRANEO BOLLE. Con l inizio del 2011, la sponda sud del mare nostrum s incendiata, prima la Tunisia, lEgitto, poi la Libia e la Siria che ancora combatte una guerra civile. Si parlato di crisi politica, della fine di un sistema di potere dittatoriale, di un processo di ricambio generazionale, di voglia di democrazia, ecc. Certo, tutto vero, ma s trattato di cause o di effetti? E SOLTANTO UN CASO FORTUITO CHE CERTI PROCESSI SI SONO MESSI IN MOTO A STRETTO RIDOSSO DELLA CRISI ECONOMICO-FINANZIARIA PIU DEVASTANTE DEGLI ULTIMI OTTANTA ANNI? Difficile credervi, ma quando la gente scende in piazza per rovesciare un regime, di qualsiasi colore esso sia, sempre la pancia a governare lazione, il cervello tutt al pi impegnato a ricercare un presupposto ideologico, una giustificazione morale che nobiliti i saccheggi e i morti per le strade E ALLORA LA CRISI?... Quella crisi che dalla speculazione immobiliare selvaggia avevamo visto trasmettersi al sistema della finanza drogata, per ritornare a stretto giro nella strada, anzi per mettere in strada milioni di lavoratori, come si detto soprattutto negli Stati Uniti, epicentro ancora una volta del sisma mondiale. Una crisi che, se non avesse risvolti drammatici per la quotidiana esistenza di miliardi di uomini e donne, sarebbe persino grottesca: gli Stati che corrono a salvare le banche per mettersi a loro volta nella condizione di dover essere salvati da qualcuno.

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CONSULENZA GRATUITA
QUALCUNO POTRA CHIEDERSI SE DIETRO LA VESTE DEL REPORT IMMOBILIARE, SI NASCONDA UN SERMONE? Ci si potrebbe chiedere ma che c entra tutto questo con un REPORT IMMOBILIARE? Per noi un dj vu. Infatti, qualche anno fa, le persone gi ci facevano considerazioni analoghe quando parlavamo dei mutui subprime, durante la valutazione di un immobile. Cercavamo di spiegare i mutui subprime, e della tempesta che si sarebbe abbattuta di l a poco. Volevamo far cogliere lopportunit di non perdere tempo nella vendita con la richiesta di prezzi sempre pi gonfi rispetto ai realizzi passati. Molti ci rispondevano che centra col nostro mercato immobiliare, senza percepire che la crisi del settore finanziario si sarebbe trasmessa all economia reale. A volte qualcuno ci ha anche chiesto da quando tempo facevamo l attivit di agenti immobiliari, forse perch ci ponevamo pi da CONSULENTI ed eravamo lunica voce fuori dal coro. Questo qualcuno dopo un bel po di anni ha ancora il suo immobile in vendita, noi nel 2011 nelle nostre zone di riferimento, abbiamo fatto effettuare delle operazioni immobiliari a nostri CLIENTI con utili del 50% sul capitale investito Questo non vuole essere semplicemente un monito per dire banalmente l avevamo detto, ma valutare nel tempo trascorso l importanza di una seria ANALISI FINANZIARIA E IMMOBILIARE, che solo professionisti seri con competenze ed esperienze maturate nel settore, possono offrire. Invece, spesso ci vediamo comparati a persone che si improvvisano, o ancora pi grave alla mania di sentirsi un po tutti Esperti Immobiliari . .LA CONSULENZA GRATUITA HA POCO VALORE.

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CONCETTI ESSENZIALI DELL INVESTIMENTO IMMOBILIARE


RIBADIAMO E RIAFFERMIAMO CONCETTI GIA DETTI IN UN MOMENTO IN CUI SI POSSONO COGLIERE ANCHE OTTIME OPPORTUNITA D INVESTIMENTO Si pu ancora investire nellimmobile, allora?.....(Ora, pi di ieri)
La premessa di un buon investimento immobiliare riuscire a VALUTARE bene un immobile. Se si riesce a stimare bene si ha un vantaggio in pi nel riuscire a comprare bene e quindi infine a vendere bene, facendo profitto. Per stimare bene un immobile ci vuole la testa dellinvestitore immobiliare, bisogna farlo con la mentalit dellinvestitore e non con quella di altri soggetti che gli immobili li stimano e li comprano, ma non per ricavarci PROFITTO. Bisogna acquisire la mentalit dellINVESTITORE. Es: Lacquirente di un immobile che andr ad abitarci al 99% non un vero investitore, perch normalmente valuta limmobile emozionalmente e secondo i suoi diretti bisogni, questo dal punto di vista dellinvestimento un handicap. Questo approccio emozionale e poco oggettivo, proprio quello che gli INVESTITORI DI SUCCESSO non hanno. Ma un investitore di successo sapr pensare anche con la testa di questo tipo di acquirente.

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PERCHE OGGI E PIU CONVENIENTE DI IERI

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NOTE
Si tenga ben presente che la valutazione finanziaria esposta tiene conto di parametri che sono mutati nel corso del 2011, e trova quindi un suo valore fino ai primi mesi dello stesso anno. La tensione sullo SPREAD tra il differenziale dei nostri titoli di Stato e quelli Tedeschi, nel corso del 2011, ha modificato tutte le valutazioni e i confronti negli investimenti. QUELLO CHE ERA UN PARAMETRO FREE RISK, POSSIAMO ANCORA VALUTARLO COME TALE? Pertanto, quello che era un esempio d investimento nella LINEA RENDITA del REPORT 2011, dove la forza della leva finanziaria, faceva valere la bont dell investimento, in questo momento troverebbe la stessa valenza e applicazione? MA IL CAMBIO DELLO SCENARIO FINANZIARIO-ECONOMICO, DICIAMO ANCHE POLITICO E SOCIALE, QUALI OPPORTUNITA POTRA OFFRIRE?

(Saremo lieti di valutarle sulla base delle esigenze dei nostri clienti )
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PILLOLE DI SAGGEZZA ALLINVESTIMENTO IMMOBILIARE


DEFINIZIONE DELLA VALUTAZIONE E FINALITA

Identificazione del bene immobiliare (Cosa valutare?); Identificazione dello scopo della valutazione (Perch valutare?); Definizione della categoria di valore da stimare (Quale valore stimare?) Individuazione del momento della valutazione (Quando valutare?) Scelta del criterio di valutazione (Come valutare?)

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ELEMENTI ESSENZIALI DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE


Sintesi di alcuni elementi importanti, ma che sono la premessa ad un investimento immobiliare ottimale:
1) Il territorio che circonda limmobile deve essere in pole position in senso rivalutativo; 2) Le comodit obiettive circostanti e strutturali interne/esterne; 3) La concezione costruttiva a tecnologia elevata che offra una qualit tale da permettere evidenti economie nelle spese di gestione e manutenzione; 4) Le forme di tutela e di garanzia per linvestitore, durante liter contrattuale

CON QUESTE 4 MASSIME POTREMMO CHIEDERCI DOVE INVESTIRE? LA RISPOSTA NON SARA MAI UNIVOCA, TENENDO PRESENTE LE DIVERSITA DI CIASCUNO DI NOI, E CHE OGNI MERCATO IN UN DETERMINATO MOMENTO OFFRIRA MINACCE E OPPORTUNITA.

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ANALISI DI MERCATO nel territorio di Sabaudia, San Felice Circeo e Terracina

Si specifica che di seguito vengono riportate le analisi di una delle tipologie pi frequenti nelle compravendite e con maggiori flussi di richiesta costante per i periodi analizzati. I valori indicati nel campo Offerta e Richiesta sono calcolati su una banca dati dei nostri uffici presenti in zona e sintetizzati per la base di calcolo.

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Sabaudia

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San Felice Circeo

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Terracina

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RITORNO ALLA CRISI


Analizzando i 3 GRAFICI sopra nell ultimo anno, hanno entrambi una condizione comune, l allargamento della forbice tra offerta e richiesta. Una condizione gi vista a fine 2010, che non faceva presagire certo per un bel 2011. La differenza, adesso, che questa condizione comune la troveremmo analizzando la maggior parte del mercato immobiliare italiano. Qualcuno, potr affermare che il mercato immobiliare italiano s difeso bene rispetto al cataclisma che s verificato negli Stati Uniti o in altri mercati europei come quello spagnolo, dove s visto letteralmente un crollo dei prezzi. Forse perch il Belpaese non pi un paese giovane o per i giovani, e quindi non solo miope nel cogliere le opportunit, ma anche nel vedere le tempeste che si presentano all orizzonte. Una tempesta che non s voluta vedere inizialmente, e che adesso messa in evidenza tutti i giorni da quei media poco avvezzi alla verit, maneggiati e gestiti con opaca sapienza da chi gestisce il potere. Quello che la crisi sta mettendo in evidenza, non soltanto banalmente la fragilit del sistema finanziario, lautoreferenzialit di quello bancario, lancillarit del lavoro rispetto al capitale, quanto soprattutto la divergenza insanabile fra le dinamiche produttive e quelle occupazionali . Le aziende statunitensi ed europee sopravvivono (anche se i tassi di mortalit si sono impennati nellultimo biennio), a volte persino continuano a fare utili, ma tagliando posti di lavoro. La tecnologia consente incrementi di produttivit, che si traducono parte in extraprofitti (di cui beneficiano le aziende), parte in diminuzioni di prezzo (di cui beneficiano i consumatori), ma quella stessa tecnologia, in un sistema globalizzato, amplifica la competizione senza barriere e rende inammissibili gli enormi differenziali salariali fra Occidente ed Oriente, comportando inevitabilmente una sostituzione, un ricambio geografico, una dialisi intercontinentale del fattore lavoro. E il tema che caratterizzer, sul piano economico, politico, sociale, forse militare, i prossimi decenni. Tutto il resto sar soltanto cronaca di eventi marginali e rumore statistico.

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La caduta dei livelli occupazionali non ha precedenti nelle recessioni che si sono susseguite dal dopoguerra ad oggi, ovvero dalla grande depressione di 80 anni fa. E ci si spiega non solo con la gravit degli aspetti legati alla genesi della crisi, ovvero il collasso di un sistema finanziario marcio ed ipertrofico insieme, quanto considerando elementi del tutto nuovi sul piano degli equilibri fra i diversi blocchi politici ed economici del pianeta.

QUALCUNO POTRA CHIEDERSI ANCORA UNA VOLTA CHE CENTRA TUTTO QUESTO CON L IMMOBILIARE, FORSE FACCIAMO I SINDACALISTI? APPROFONDIAMO, SEMPLICEMENTE, QUELLO CHE PER NOI E E SARA UNO DEI PRINCIPALI FATTORI, CHE STA E SARA ALLA BASE DELLA CRISI DEL SETTORE IMMOBILIARE (COME GIA DETTO NEL REPORT 2011).
La crisi in cui stiamo annaspando nuova, perch nuovo il contesto geopolitico nel quale si sviluppa, nuovi sono i protagonisti sulla scena, nuove le regole del gioco, nuovi i rapporti di forza. Per questo ingannevole e fuorviante utilizzare semplicisticamente il confronto con il passato per arrivare a conclusioni che non possono che rivelarsi errate . Parliamo di mondi diversi.

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Nel grafico sopra riportato si descrive il percorso di caduta e di recupero dei livelli occupazionali in occasione di ognuna delle ultime undici recessioni, dal dopoguerra ad oggi, compresa pertanto quella in corso. Ma dal 1948, primo anno considerato, al 1990 cosa era la Cina?

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La caduta del muro ed il risveglio dellAsia, dove alla Cina si affiancata rapidamente lIndia quale protagonista e motore della crescita, hanno sconvolto ogni equilibrio, sovvertendo gerarchie formatesi con linizio dellera moderna e consolidatesi lungo oltre un secolo. In questa parte del mondo i posti di lavoro si creano, non si distruggono... E visto che siamo in un sistema globalizzato, dove di barriere ne esistono sempre meno, facile immaginare a detrimento di chi sia avvenuta, almeno in parte, questa crescita cos travolgente. Ed altrettanto agevole, purtroppo, ipotizzare quali saranno in futuro i nuovi vinti, gli sconfitti della competizione su scala planetaria. C per chi si culla nellillusione che i milioni di nuovi lavoratori del far east saranno anche insaziabili consumatori di prodotti occidentali. Unillusione, appunto. Abbiamo soltanto due categorie di beni da offrire ai nuovi, futuri benestanti orientali. Niente di tecnologico, di sofisticato, di avanzato, di ultramoderno. Allopposto, potremo continuare a proporre veramente con successo solo ci che ha un brand (imitabile, per carit, ma chi ha soldi veri compra solo loriginale...), dalla Ferrari a Valentino, e il patrimonio di arte e cultura di cui, fortunatamente, in Europa e soprattutto in Italia siamo particolarmente dotati. QUEL PATRIMONIO FATTO ANCHE DI TANTI IMMOBILI PUBBLICI E PRIVATI CHE ANDREBBE VALORIZZATO CREANDO UN CICLO VIRTUOSO OCCUPAZIONALE NEL BREVE- MEDIO E LUNGO PERIODO.
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CERCASI SKIPPER PER MARI AGITATI


Esplicata la visione della crisi e in special modo quella del comparto immobiliare, crisi che ribadiamo essere ancora in evoluzione, ci soffermiamo ora su alcuni punti che possono permettere ad un capitano di una nave in un mare in tempesta di poter approdare in un porto tranquillo e fare guadagni. Non dimentichiamo che il mercato ha alla base delle regole che sono imprescindibili. Chi investe in immobili deve avere necessariamente una visione temporale diversa da chi investe in B.O.T. (Buoni Ordinari del Tesoro) che ha un orizzonte temporale di breve periodo. Oggi pi che mai si stanno proponendo sul mercato, opportunit dacquisto d immobili con prezzi che solo 3 anni fa erano decisamente superiori e cera la ressa per acquistarli. Una persona esperta potrebbe per pensare, la crisi non finita, i prezzi potrebbero ulteriormente scendere, conviene aspettare e vedere cosa succede. NOI PENSIAMO INVECE CHE QUESTO E IL MOMENTO GIUSTO PER INVESTIRE NELLIMMOBILIARE CON UN OTTICA OPPORTUNISTICA. Innanzitutto per qualsiasi bene e per gli immobili, vale la regola che il prezzo pi basso in assoluto un concetto astratto e futile, se non visto in una logica temporale con acquisto e rivendita. Altrimenti alcuni detti popolari, come vendi e pentiti, non avrebbero trovato una loro saggezza nel tempo. Qualsiasi guadagno/profitto certo alla vendita. Ecco perch COMPRARE. Perch oggi si ha la possibilit di scegliere e trattare meglio gli immobili presenti sul mercato. Gli AFFARI non si fanno quando ci si muove col gregge.

Un ottimo acquisto oggi, un guadagno certo domani!

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LA NOSTRA AZIENDA
SOLUZIONE INVESTIMENTI S.R.L.
La Soluzione Investimenti srl, una societ specializzata nell attivit di consulenza professionale rivolta alla compravendita, locazione, valutazione, e valorizzazione di immobili e patrimoni immobiliari. Opera con il marchio Teleimmobiliare Agency nel territorio di Sabaudia, S. Felice Circeo e Terracina. Grazie alla pluriennale esperienza dei soci fondatori, si presenta con servizi ad elevato contenuto professionale per assolvere con efficienza ed efficacia ad ogni problematica immobiliare e finanziaria. I SERVIZI DI CONSULENZA IMMOBILIARE DI SOLUZIONE INVESTIMENTI S.R.L. La consulenza immobiliare della societ Soluzione Investimenti s.r.l. si articola sulle seguenti 3 aree: 1) Consulenza di Portafoglio Immobiliare a) Valutazione e pianificazione del portafoglio immobiliare b) Consulenza sulla gestione del portafoglio 2) Assistenza alla Compravendita ed al Trading a) Assistenza operativa in tutte le fasi della compravendita b) Valutazione e valorizzazione di operazioni immobiliari con lo sviluppo delle stesse in tutte le fasi (fiscale, legale, tecnica, commerciale e finanziaria) 3) Consulenza su richieste per Analisi micro - macro territoriale
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