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Mantener en buen estado la fachada, el tejado, la estructura y las instalaciones del edificio es garanta de seguridad, comodidad y tiene una

vida limitada, depende de sus inquilinos que sta sea ms larga. Quienes habitan un inmueble tienen un papel fundamental en el mantenimiento de todos los elementos del mismo, muchos daos pueden ser evitados si se corrigen a tiempo las deficiencias causadas por el paso del tiempo. Adems, con el mantenimiento se ahorra dinero. Un edificio en buen estado aumenta el valor patrimonial de la vivienda. Siempre resulta ms rentable realizar pequeas obras de mantenimiento y prevencin que hacer una costosa reparacin de los daos una vez causados. La vivienda y por lo tanto el edificio en el que se encuentra es un bien muy preciado y costoso y no podemos dejar que pasen los aos sin pasar unas revisiones peridicas mediante el mantenimiento, como se hace con otros elementos del edificio (ascensores, calderas) o bien con los coches, camiones, etc.

Qu es la Gestin Tcnica del edificio?

Seguimiento contnuo del estado de conservacin del edificio. Realizacin de la Inspeccin Tcnica del Edificio (ITE). Confeccin del Plan de Mantenimiento y del Calendario de actuaciones. Direccin de las obras a ejecutarse. Supervisin tcnica de las reformas, modificaciones, actualizaciones de instalaciones, etc. La gestin tcnica se realiza a travs de nuestro equipo de tcnicos y especialistas

Qu es un Programa de Mantenimiento? Es la herramienta con la cual, tras haber hecho una inspeccin tcnica al edificio, se programan en el tiempo el conjunto de trabajos que se han de ir llevando a cabo en la finca para mantenerla sana y en forma. Los trabajos que se realizan se dividen en actuaciones reparadoras y preventivas.

Las actuaciones reparadoras actan directamente sobre un elemento daado. Se repara el elemento y se eliminan las causas que lo daaron. Las actuaciones preventivas, tienen el objetivo de evitar que los elementos lleguen a degradarse y de controlar que todos los documentos y certificados que la finca ha de tener en regla.

Consideramos que determinar cules son las prioridades de un edificio, decidir qu actuaciones son necesarias realizar y cules no, planificar y realizar un mantenimiento continuado, evaluar los trabajos de reformas o instalaciones nuevas para valorar su afectacin sobre el edificio, recopilar-examinar y comparar presupuestos de obras, gestionar-resolver las urgencias con el tndem tcnico-operario, as como otros servicios que requiere un edificio, debe realizarlos un tcnico competente ( Tcnico de Cabecera) que pueda asesorar a la comunidad o al propietario debidamente y velando siempre por los intereses de su edificio.


Son numerosas las veces que encontramos que comunidades (propietarios) han llevado a cabo actuaciones innecesarias o de 'lavado de cara' antes que otras de ms urgencia y prioridad, con el consecuente coste que supone esto. A menudo es el administrador el que recopila los presupuestos.

Qu es la Gestin Tcnica del mantenimiento del edificio?

El seguimiento continuado del estado de conservacin de edificio. Establecer las prioridades reales del inmueble y su programacin. Recopilar, analizar y comparar presupuestos para las actuaciones que se tengan que realizar. Supervisar los trabajos que se ejecuten (comunitarios y privativos). Solucin de incidencias y urgencias. Asesoramiento tcnico. Desarrollar un conocimiento global del edificio. Ofrecer un servicio de confianza a travs de nuestro equipo.

Cul es el objetivo?

Mantener su edificio en forma. Darle confianza en un equipo tcnico cualificado que vele por los intereses de su edificio y por tanto, de la comunidad y propietarios.

La I.T.E., es la Inspeccin Tcnica del Edificio, es una inspeccin que estudia y evala el estado general del edificio y que debe realizarse en todos los edificios. La finalidad de la Inspeccin Tcnica de Edificios es instituir un sistema de control peridico del estado de los edificios de viviendas para verificar su estado de conservacin.

INFORMACIN
En este apartado vamos a dedicarlo a noticias que tengan relacin con la ITE y el Mantenimiento en nuestro radio de accin, as como opiniones, consejos y asesoramiento por parte de alguno de los miembros del equipo. Si te gusta alguna informacin o comentario, dejanos tu opinin y si te ha interesado puedes compartirla con tus amistades.

MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS / Recomendaciones (3)


En esta entrega vamos a ver una instalacin en la que debemos extremar las precauciones como es la instalacin de gas y unas pequeas recomendaciones para la instalacin de calefaccin.
Red de gas Podemos encontrarnos en nuestros edificios cuatro tipos de instalacin, de gas butano, de gasleo, de gas propano y de gas natural. Es muy importante tener en cuenta que los tubos de gas no han de utilizarse como tomas de tierra de aparatos elctricos, ni tampoco para colgar objetos, es muy peligroso.

Se recomienda que en ausencias prolongadas se cierre la llave de paso general de la instalacin de gas de la vivienda o local, la parte de tubera vista y que generalmente se pinta de blanco para no desentonar con los azulejos o pinturas.

Es recomendable que al menos en el inicio, en el final y en un quiebro se pinte una marca de color amarillo, con el fin de indicar que se trata de una tubera de gas y que no se taladre por cualquier motivo.

Los tubos flexibles de conexin del gas a los aparatos no debern tener una longitud superior a 1,50 metros y deben llevar impreso el perodo de su vigencia, el cual no deber haber caducado. Es importante asegurarse de que el tubo flexible y las conexiones del aparato estn acopladas directamente y no bailen. Deben sujetarse los extremos mediante unas abrazaderas. No debe estar en contacto con ninguna superficie caliente, por ejemplo cerca del horno. Si se detecta una fuga de gas, deber cerrarse la llave de paso general de la instalacin del piso o local, ventilar el espacio, no encender fsforos, no pulsar timbres ni conmutadores elctricos y evitar las chispas. Deber avisarse inmediatamente a una empresa instaladora de gas autorizada o al servicio de urgencias de la compaa. Sobre todo, no se deben abrir o cerrar los interruptores de luz ya que producen chispas.

El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del inmueble y el contador corresponde al propietario del inmueble o a la comunidad de propietarios. El cuarto de contadores ser accesible slo para el representante de la Comunidad y el personal de la compaa suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilacin no estn obstruidas, as como el acceso al cuarto. El grado de peligrosidad de esta instalacin es superior a las dems, razn por la cual se extremarn las medidas de seguridad. Operaciones de mantenimiento A renovar Cada 4 aos Substitucin de los tubos flexibles de la instalacin de gas.

A limpiar Cada ao Limpieza del interior de la chimenea de la caldera.

A inspeccionar Cada 2 aos Cada 4 aos Revisin instalacin por empresa suministradora. Inspeccin peridica de instalacin por una empresa instaladora.

Instalacin de calefaccin
El correcto mantenimiento de la instalacin es uno de los factores que influyen ms decisivamente en el ahorro de energa, por esta razn hay que prestarle las mximas atenciones para obtener un rendimiento ptimo.

Si los radiadores disponen de purgadores individuales se debe quitar el aire que pueda haber entrado dentro de la instalacin. Los radiadores que contienen aire no calientan, y este mismo aire permite que se oxiden y se daen ms rpidamente. Tampoco deje nunca sin agua la instalacin, aunque no funcione. Operaciones de mantenimiento A inspeccionar Cada mes Cada 6 meses Cada 4 aos A limpiar Cada ao Purgado del circuito de radiadores para sacar aire del interior antes del inicio de temporada. En prximas entregas hablaremos de elementos tan importantes como son las fachadas y las cubiertas que son la envolvente de nuestra vivienda o edificio. Hasta la prxima entrega. Pedro Cant Salt Febrero de 2.013 Comprobacin del manmetro de agua y reglaje de la caldera. Comprobacin y substitucin, si es necesario, de las juntas de unin de la caldera con la chimenea. Realizacin de una prueba de estanqueidad y funcionamiento de la instalacin.

MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS / Recomendaciones (2)


En esta entrega vamos a prestar especial atencin a la instalacin de saneamiento y a la de fontanera para agua sanitaria.
Red de saneamiento La red de saneamiento se compone bsicamente de elementos y conductos de desage de los aparatos de las viviendas y de elementos comunes, que conectan con la red de saneamiento.

Es muy importante conservar la instalacin limpia y libre de depsitos, nunca debe utilizarse la red de saneamiento en un vertedero de basuras, ya que pueden taponar e incluso destruir por procedimientos fsicos o reacciones qumicas las conducciones y sus elementos, se deben revisar con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua para evitar malos olores. Para desatascar los conductos no se pueden utilizar cidos o productos que perjudiquen los desages, se utilizarn siempre detergentes biodegradables para evitar la creacin de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y arquetas de los edificios, cualquier modificacin o alteracin de la instalacin que pueda alterar el normal funcionamiento es conveniente que se haga mediante un estudio previo por un Tcnico de Cabecera. Operaciones de mantenimiento

A inspeccionar Cada ao Cada ao Cada 2 aos Cada 2 aos A limpiar Cada mes Cada 6 meses Cada ao Cada ao Cada 3 aos Vertido de agua caliente por los desages Limpieza de los canalones y sumideros de la cubierta. Limpieza de la cmara de bombeo del grupo de presin. Limpieza y desinfeccin depsitos de agua Limpieza de las arquetas a pie de bajante, de paso y sifnicas. Revisin del estado de los canalones y sumideros. Revisin del buen funcionamiento de la bomba del grupo de presin. Inspeccin del estado de las bajantes. Inspeccin de los anclajes de la red horizontal colgada del forjado.

Red de agua sanitaria El mantenimiento a partir del contador es a cargo del usuario de la vivienda, mientras que la instalacin situada entre la llave de paso del edificio y los contadores corresponde a la Comunidad de Propietarios, el cuarto de contadores ser accesible por el representante de la Comunidad y la compaa suministradora.

Se recomienda cerrar la llave de paso de la vivienda en caso de ausencia prolongada, cualquier fuga o defecto de funcionamiento en las conducciones o accesorios debe ser inmediatamente reparado. Est totalmente prohibido utilizar las tuberas como elementos de contacto de las instalaciones elctricas con la tierra. En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua por las tuberas para evitar que se hiele el agua en su interior, el correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyen ms decisivamente en el ahorro de energa, en la revisin general debe comprobarse el correcto funcionamiento de las llaves de paso, vlvulas y juntas, verificando la posibilidad de cierre parcial o total de la red. Hay que intentar que el grupo de presin no trabaje en ningn momento sin agua ya que puede quemarse, de faltar agua, se proceder al vaciado de la instalacin y posterior puesta a punto, no modifique ni altere las presiones de la bomba, siempre consulte al Servicio Tcnico.

Operaciones de mantenimiento

A inspeccionar Cada 6 meses : Cada 6 meses : Cada ao Cada ao Cada 2 aos Cada 2 aos A limpiar Cada 6 meses Cada 15 aos Limpieza de la vlvula de retencin, aspiracin y filtro del grupo. Limpieza de sedimentos e incrustaciones del interior de las tuberas. : : : : Vaciado del depsito del grupo de presin, si lo hay. Revisin de prdidas de agua de los grifos. Revisin general del grupo de presin. Revisin del calentador de agua. Revisin del contador de agua. Inspeccin de las juntas de goma o estopa de los grifos.

En la prxima entrega hablaremos de elementos tan importantes como son las instalaciones de gas y calefaccin. Y no olvide que no es lo mismo MANTENER que REPARAR. Hasta la prxima.

Pedro Cant Salt Enero de 2.013

MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS / Recomendaciones (1)


La vivienda tiene un nivel muy alto de complejidad tcnica y con sta entrega por captulos se explicar de una manera fcil y asequible para el lector aquellos elementos importantes de los que se compone un edificio y vivienda para su comprensin y por lo tanto un mantenimiento mucho mejor. Instalacin de electricidad

La instalacin elctrica de cada vivienda o edificio est formada por el contador (se encuentra en el portal), la derivacin individual, el cuadro general de mando y proteccin y los circuitos interiores de la vivienda. El elemento principal dentro de la vivienda es el Cuadro General de Mando y Proteccin (normalmente estar detrs de la puerta de entrada a la vivienda), est compuesto por distintos interruptores y su finalidad es proteger la instalacin y las personas. La red de electricidad tiene un desgaste muy pequeo y muy difcil de apreciar, por lo que le recomendamos que haga una revisin completa en perodos no ms de 5 aos.

No permita que los nios manipulen aparatos elctricos cuando estn enchufados y en general se debe evitar manipularlos con las manos hmedas, si observa que se corta el suministro de repente, vaya al Cuadro y recargue el magnetotrmico, si salta de nuevo, no insista, usted tiene un mal contacto o avera en la instalacin o en algn aparato, desconecte los ltimos aparatos conectados y compruebe si consigue activar el magnetotrmico, en caso contrario avise a un instalador. Cuide especialmente la instalacin del cuarto de bao, por ser la mas peligrosa y no incluya ningn enchufe ni punto de luz en un permetro de 1 metro alrededor de la baera o ducha (ni siquiera en la vertical de la misma) est totalmente prohibido por la normativa vigente.

No abuse de los enchufes mltiples en un mismo enchufe, puede producir un cortocircuito y no conecte aparatos de potencia superior a la normal (si compra algn aparato especifico la propia tienda se lo recomendar). No coloque aparatos de calefaccin elctricos o de gas cerca de cortinas, visillos o muebles, pues puede provocar un incendio, cuando se bae desconecte el termo elctrico y no se afeite con maquina elctrica si est mojado. El mantenimiento de la instalacin elctrica a partir del contador (y no tan solo desde el cuadro general de entrada a la vivienda) es a cargo de cada uno de los usuarios, por lo tanto la alteracin o modificacin de los mismos se incurre en responsabilidades, estando prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales y deben ser realizadas exclusivamente por personal especialista, el cuarto de contadores ser accesible exclusivamente para el representante de la Comunidad y para el personal de la compaa suministradora o personal de mantenimiento. Operaciones de mantenimiento

Cada ao Cada ao Cada ao Cada 2 aos Cada 4 aos Cada 4 aos Cada 4 aos Inspeccin de la instalacin del portero automtico Revisin del funcionamiento de la apertura remota del garaje Inspeccin del estado de la antena de la TV Comprobacin de las conexiones de la red de toma de tierra. Revisin general de la red de telefona interior. Inspeccin de la instalacin de la antena colectiva de TV. Revisin general de la instalacin elctrica.

En la siguiente entrega veremos otra instalacin importante en la vivienda como es la de fontanera, por una parte la de agua fra y caliente y la de saneamiento. Nos leemos. Pedro Cant Salt Diciembre de 2.012

MANTENIMIENTO / Actividades a desarrollar (2)


Continuando con las actividades a desarrollar en una vivienda, pasemos a analizar las tres funciones pendientes de explicar en la entrega anterior, como son las de planchar, cocinar y almacenar.

Planchar
Esta actividad no presenta problemas especficos, teniendo especial precaucin con todo lo que sea derivado de la electricidad y el calor, evite que la plancha permanezca enchufada innecesariamente, por motivos de seguridad y de costo.

Tenga en cuenta que si utiliza plancha de vapor, puede aparecer el problema de humedades tan repetido y la necesidad de ventilar la habitacin durante o despus de realizar el planchado, pero recuerde que no es lo mismo ventilar que tener las ventanas abiertas mucho tiempo. Es muy corriente entrar a una habitacin en la que se esta planchando y nos encontramos con un grado de humedad alto, esto con el paso del tiempo perjudica las paredes en los puntos mas frgiles como son los rincones y esquinas, cualquier punto superior de encuentro de pared con techo.

Cocinar Las formas habituales de cocinar: hervir, frer, asar, etc, son productores de humos, grasas,
olores y vapores, por lo tanto es muy importante hacer usos de los extractores de humo, las grasas acumuladas en rincones son el origen de olores y focos de putrefaccin y en algunos casos, pueden llegar a inflamarse resultando altamente peligrosas.

Los alimentos deben almacenarse en un local adecuado, con buena ventilacin y aislamiento, no conserve alimentos en armarios cerrados, para evitar olores.

Tenga especial precaucin con los electrodomsticos, respecto al agua y a la electricidad y solo mantenga enchufados los que utilice, sobre todo no sobrecargue los enchufes conectando varios aparatos a la vez, puede producir una subida de tensin.

Almacenar
Aunque ya se ha comentado anteriormente el almacenamiento de materias orgnicas, respecto a las materias peligrosas, lo ms recomendable es que no se almacenen en la vivienda, no obstante si es imprescindible disponer de algn tipo, colquelos en lugares frescos y bien ventilados y fuera del alcance de los nios.

Las viviendas al igual que las personas, tienen un equipo de invierno y de verano, esto hace que es necesario almacenar una determinada cantidad de cosas que es conveniente protegerlos de insectos, todos estos habitculos requieren una ventilacin peridica y proceder a una adecuada limpieza general, para evitar la acumulacin de polvo, insectos, malos olores, etc, que hacen envejecer materiales y la vivienda. En las siguientes entregas hablaremos del uso, mantenimiento y recomendaciones sobre la vivienda, haciendo especial hincapi en las instalaciones (electricidad, ascensores, agua, saneamiento, calefaccin, gas), tambin en las fachadas, paredes, terrazas, pavimentos, carpinteras y estructura, todo ello con el fin de conozcan un poco mas su vivienda y conseguir que se mantenga en buen estado el mayor tiempo posible. Pedro Cant Salt Noviembre de 2.012

MANTENIMIENTO / Actividades a desarrollar (1)


Como continuacin a la labor de mantenimiento de una vivienda pasemos a describirlas desde la ptica de las actividades que se realizan en ella y que se clasifican en 6 apartados, lavado, dormir, limpiar, planchar, cocinar y almacenar, analizando en sta entrega los 3 primeros.

Lavado
En nuestra cultura el lavado personal se realiza casi exclusivamente en el cuarto de bao, teniendo especial precaucin en evitar los resbalones, recomendndose que se disponga de

algn elemento antideslizante en su fondo. Debe tener presente que cuando manipula el agua caliente puede producir condensaciones y humedades (esas manchas oscuras en techos y paredes), siendo muy recomendable una buena ventilacin despus de su uso, ya que stas humedades son muy molestas y difciles de resolver.

Otra precaucin importante es la de tener en cuenta que el contacto del agua con la electricidad es muy peligroso, evite manipular aparatos elctricos estando mojado, la reglamentacin actual prohbe que existan tomas de corriente dentro de las zonas de bao o ducha, si realiza una reforma de su bao no coloque enchufes, interruptores o focos en el volumen que ocupa la baera o ducha de suelo a techo, est terminantemente prohibido. En el agua de la ducha sobre los azulejos, en el caso de que estn fisurados, puede provocar humedades afectando incluso a habitaciones contiguas, en ste caso haga repasar los rejuntados si estn fisurados. En el caso del lavado de la ropa, los problemas del agua son fundamentales y se agudizan cuando intervienen aparatos elctricos (lavadora), las humedades de condensacin por vapor son importantes y nicamente pueden resolverse con una adecuada ventilacin. El secado es una actividad que se realiza tanto en el exterior como en el interior, en ste ultimo caso procure hacerlo de forma que se pueda recoger fcilmente el agua o bien realice un buen centrifugado y sobre todo deje una ventilacin natural aunque sea mnima para evitar las temidas humedades de condensacin, a parte de esto controle peridicamente el estado de los soportes de los cables para colgar la ropa. Dormir Es muy importante controlar el ambiente en la dependencia que se realiza sta funcin, control de temperatura, grado de humedad, control lumnico, sonoro, etc. Las habitaciones estn dimensionadas para un nmero determinado de personas, como criterio general, una habitacin de 6 m2 est concebida para 1 persona y una habitacin de 10 m2 para 2 personas, evite las aglomeraciones.

Diariamente es imprescindible ventilar la habitacin de forma intensiva durante un periodo relativamente corto (20 o 30 minutos) que garantice la total renovacin del aire, pero no confundir ventilar con dejar abiertas las ventanas mucho tiempo porque eso ocasiona que se

pierda el sentido de la ventilacin dando lugar a prdidas energticas, la mejor hora es durante las horas de sol (para minimizar esa perdida energtica) y a ser posible durante las primeras horas de la maana.

Limpiar

Ha de tener en cuenta que el polvo es un elemento perjudicial que debe eliminarse, que estropea los materiales, que los afea y que contribuye al envejecimiento de la vivienda, as mismo considere que el agua, como elemento de limpieza debe utilizarse con prudencia ya que muchos materiales no admiten ste liquido elemento y otros ni siquiera la ms mnima humedad. Como se coment en la primera entrega ante una duda que le surja pida asesoramiento a su tcnico de cabecera, todo sea porque nuestra vivienda perdure en el tiempo.

Pedro Cant Salt Septiembre de 2012

----- VIVIENDAS versus SER HUMANO ----Las viviendas, los edificios, de manera individual o en su conjunto as como para cada uno de sus componentes y elementos constructivos, deben tener un uso y un mantenimiento adecuado, es por ello que sus propietarios y usuarios deben conocer las caractersticas generales del edificio y de las diferentes partes, una vivienda en buen estado debe ser segura, durable, econmica, ecolgica, confortable y agradable. Los edificios son complejos, se han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria, cada parte de un edificio tiene una misin especfica y debe cumplirla siempre. Cualquier persona que compra un coche, una lavadora o un televisor, tiene en su poder un manual de instrucciones, pero cuando se compra una vivienda le dan las llaves y los boletines para contratar la luz, el agua y el gas y sin mas explicaciones, no sabe donde est la llave general del agua, que es eso del cuadro de luces, ni siquiera que hacer con el descalcificador, el ascensor o la terraza de la vivienda y si encima tiene suerte y le entregan un Libro del Edificio genrico quizs en algn momento llegue a comprender su vivienda.

Pues bien los edificios son seres vivos si hacemos un paralelismo entre un edificio y una persona vemos como el edificio tiene cabeza que es la cubierta, tiene huesos que es la estructura, tiene venas que son las tuberas, tiene piel que es la fachada, tiene corazn que es la bomba del agua, tiene pies que es la cimentacin, pasa por las fases de fro y

calor como las personas las pasamos en invierno y verano, se moja por la lluvia, tiene ligeros movimientos, se va deteriorando con el paso del tiempo y al igual que las personas es necesario prolongar la vida lo mejor posible y con los menores achaques, pues bien, nuestro edificio, nuestra vivienda, se debe mantener, por varios motivos:
1.- Por ser la compra ms importante de nuestra vida. 2.- Por alargar la vida til de la vivienda.

Todo ello hace que debamos saber que hacer con nuestro edificio y vivienda para que se alargue esa vida til y son cuestiones que nos atae a los usuarios y teniendo claro que la cultura de mantenimiento no es en absoluto la cultura de la reparacin, porque si tenemos una gotera por el paso de los aos, la arreglamos (eso es reparar), prevenir esa gotera, es mantener y de eso se trata, de saber que debemos hacer para evitarlo y es lo que se va a explicar en los siguientes captulos que voy a publicar, cosas tan elementales como tender la ropa, planchar, saber como y cuando ventilar, retirar las hojas de los rboles de las terrazas, etc, etc, puede perjudicar en mas o en menos a nuestra vivienda.

Para ello al igual que cuando estamos enfermos recurrimos a nuestro Mdico de Cabecera, para diagnosticar si un edificio esta enfermo o no y evitar males mayores es bueno tener un Tcnico de Cabecera que observar aquellos elementos que se escapan para el profano.

Este Manual recoger una serie de indicaciones relativas al uso y mantenimiento con el objetivo de planificarle los trabajos y porqu no, sugerirle diversos hbitos ligados a la cultura del mantenimiento.