AVALUO

COMERCIAL

No.

1343

APARTAMENTO TRIPLEX 501

Transversal 1 A No. 69 55
Edificio EL VIENTO Barrio CHAPINERO ALTO Bogot D. C. C O N T E N I D O 1. Metodologa 2. Memoria Descriptiva 3. Aspecto Jurdico 4. Linderos especficos del Inmueble 5. Caractersticas de la construccin 6. Dependencias y Copropiedad 7. Entorno del Inmueble 8. Variables que intervienen en la nivelacin de Precios 9. Memoria de clculo y valor del avalo comercial 10. Registro Fotogrfico Anexos

Bogot D. C., Agosto 14 de 2008

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1. METODOLOGA Para la determinacin del Valor Comercial del APARTAMENTO TRIPLEX 501, Garaje Doble y DEPSITO de uso exclusivo, se visit personalmente el Edificio EL VIENTO Propiedad Horizontal-, con el propsito de realizar el correspondiente anlisis de la Agrupacin de vivienda, el sector donde se localiza, su vecindario de casas residenciales y edificios aislados, sus corredores viales y ecolgicos, distribucin, espaciamientos y acabados generales para los diferentes niveles, zonas comunales, y agregados comunales, y del apartamento, diseo, distribucin y tipo de construccin, clase de acabados, conservacin, y vetustez, y para globalizar todo este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos :
A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todos los factores generales, tanto del Edificio como un globo, y los conjuntos de edificios residenciales del sector, se analizaron los niveles constructivos y de urbanismo, y los temporarios de oferta y demanda de inmuebles, que permiten determinar los procesos de construccin actual, nueva, reventa, valorizacin o desvalorizacin y que visiblemente inciden directamente sobre los precios del inmueble.
B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permitieron conocer y analizar los aspectos especficos del inmueble, relacionndolos con la disponibilidad de servicios, desarrollos viales actuales y futuros, caractersticas intrnsecas del Edificio Residencial, volumetra, diseo arquitectnico, rea privada, iluminacin natural, diseo de interiores, acabados, agregados arquitectnicos, estado de conservacin, vetustez y estado de mantenimiento, y todos los aspectos inherentes al inmueble y sus integrantes vecindarios en propiedad horizontal.
C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, adems de los subjetivos del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado y el anlisis en perspectiva de la zona de Chapinero Alto, Rosales, El Refugio, El Retiro y alrededores, en funcin del estado constructivo y mejoras en el inmueble, y de oferta y demanda del mercado inmobiliario, todo lo cual es de vital importancia en la cualificacin, cuantificacin y maduracin del Precio Comercial a calcular.
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2. MEMORIA DESCRIPTIVA
DIRECCIN DEL INMUEBLE: Transversal 1 A ( TV 1 A ) nmero Sesenta y Nueve Cincuenta y Cinco ( # 69 - 55 ), Apartamento Quinientos Uno ( AP 501 ), Edificio EL VIENTO, de la nomenclatura urbana de Bogot.

CHIP AAA0181UTBS MATRCULA INMOBILIARIA 50C - 1603849 AVALO CATASTRAL 2008 $ 108110.000
TIPO DE INMUEBLE: Apartamento Triplex, con dos (2) garajes y depsito, sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal, y que hacen parte de una Agrupacin de Apartamentos en una (1) torre compacta, con fachada principal de acceso sobre la Transversal 1 A ( TV 1 A ), construidos en una torre de cinco (5) pisos, con reas de estacionamientos privados en stanos y semistanos, con ascensor para apartamentos desde el semistano, agregados comunales, y reas comunes de circulaciones de paso hacia los diferentes niveles. DESTINACION ACTUAL: Toda la Agrupacin tiene una vocacin eminentemente de vivienda multifamiliar, sin presencia de reas para Comercio local dentro de toda el rea construida privativa y comunal, y con acceso frontal a travs de un portal de ingreso donde una portera visualiza la salida e ingreso de personas y vehculos. LOCALIZACIN: El Apartamento 501, los Garajes de uso exclusivo y el Depsito asignado, que hacen parte del Edificio EL VIENTO, se encuentra ubicado en el Barrio Chapinero Alto, Sector Parado Rubio, perteneciente a la Localidad Segunda ( 2. ), de Chapinero, en la ciudad de Bogot D. C. SOPORTE TCNICO : Escritura Pblica No. 0669 del 15 de marzo de 2005, de la Notara Veinticinco ( 25. ) del Circulo Notarial de Bogot, correspondiente contrato de Compraventa, forma de adquisicin, a favor de DANNA MARA GARCA OSUNA; Escritura pblica No. 2032 del 22 de Mayo de 1987, de la Notara Sptima ( 7. ) del Crculo Notarial de Bogot, correspondiente al Reglamento Inicial de Propiedad Horizontal del Edificio EL VIENTO; Escritura pblica No. 1292 del 26 de mayo de 2004, de la Notara Once ( 11. ) del crculo notarial de Bogot, correspondiente a la Reforma al reglamento de Propiedad Horizontal en cuanto a que se acogen a la Ley 675 de 2001; Escritura pblica No. 1540 del 11 de junio de 2004, de la Notara Veinticinco (25.) del crculo notarial de Bogot, correspondiente a Reforma al reglamento de Propiedad Horizontal en cuanto se desafecta rea de uso comn y se agrega al Apartamento 501; Boletn de Nomenclatura del Apartamento 501, de fecha agosto 12 de 2008; Certificado de Libertad No. 50C- 1603849, correspondiente al Apartamento 501, de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, zona Centro; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; Decreto 0614 del 29 de diciembre de 2006, UPZ 90 PARDO RUBIO; www.metrocuadrado.com y www.etiempo.com, perodos Abril-Agosto de 2008; y El Valor del Suelo en Bogot, de la Lonja de Propiedad Raz de Bogot, 2007. CLASE DE AVALUO : COME RCIAL FECHA DE INSPECCIN OCULAR : Agosto 11 de 2008 FECHA DE AVALUO : Agosto 14 de 2008
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3. ASPECTO JURDICO PROPIETARIA: DANNA MARA GARCA OSUNA, mujer, mayor de edad, identificado con la cdula de ciudadana nmero No. 52388.527 de Bogot, de acuerdo con la Escritura Pblica No. 0669 del 15 de Marzo de 2005 expedida por la Notara Quince ( 15a. ) del Circulo Notarial de Bogot, y debidamente registrada en el certificado de Libertad nmero No. 50C- 1603849, para el Apartamento 501, Certificado de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, zona Centro, de fecha agosto 11 de 2008, hora: 08: 16 : 11 a. m., con firma del Registrador en la ltima pgina. TIPO DE PROPIEDAD: Particular

GRAVMENES: Los inmuebles en estudio se encuentran libre de gravmenes tales como hipotecas, censos, condiciones resolutorias, limitaciones de dominio, patrimonio de familia y todo tipo de gravmenes que puedan limitar su comercio. En cuanto a otros gravmenes, se encuentra sometido al fijado por el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio EL VIENTO -Propiedad Horizontal -, al cual estn sometidos todos los copropietarios del Edificio residencial. 4. LINDEROS ESPECFICOS DEL INMUEBLE Los linderos generales y particulares del Apartamento Triplex Quinientos Uno ( 501 ), en avalo, se encuentran contenidos en Escritura Pblica de Adquisicin No. 0669 de fecha 15 de Marzo de 2005 de la Notara Veinticinco ( 25a. ) del crculo Notarial de Bogot, y ampliamente descritos y delineados planimtricamente en la Escritura Pblica No. 2032 del 22 de Junio de 1987 de la Notara Sptima (7a.) del Circulo Notarial de Bogot D. C., que corresponde al Reglamento Original de Propiedad Horizontal del Edificio EL VIENTO, y nuevamente reescritos en la Escritura Pblica No. 1292 del 26 de Mayo de 2004 de la Notara Once ( 11a. ) del Circulo Notarial de Bogot D. C., que corresponde a la reforma del Reglamento, y modificados por Escritura Pblica No. 1540 del 11 de junio de 2004 por nueva Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal por desafectacin de rea de uso comn y adicin al rea original del apartamento 501, en avalo, y nuevamente aclarados en la Escritura Pblica No. 0479 del 24 de febrero de 2005 por manifestacin de la Escritura No. 1540, antes citada, donde se aclara que la desafectacin agregada al apartamento 501 no se hace a ttulo gratuito, linderos que no desglosaremos en este estudio, ya que forman parte integral de los documentos legales ya mencionados.
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5. CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN
Se trata de un APARTAMENTO SIMPLEX, dos GARAJES cubiertos y un DEPSITO cubierto, sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal a tenor de la nueva Normatividad del Rgimen de Propiedad Horizontal, Ley 675 de Agosto 03 de 2001. El Edificio ACRPOLIS 78, est construido sobre un lote de terreno de 971,42 M2, sobre eje vial local, con fachada principal sobre la Carrera Primera Este ( KR 1. E ) de la actual nomenclatura. Construido de acuerdo con los planos aprobados por la Licencia de construccin nmero No. 001697 del 18 de Marzo de 1992 expedida por el Departamento Administrativo de Planeacin Distrital de Bogot D. C. La totalidad de sus redes de servicios pblicos se encuentran en perfectas condiciones de funcionamiento, as mismo la totalidad de las dependencias de cada unidad privada, las cuales gozan de muy buena iluminacin, muy buena ventilacin, ofreciendo excelentes condiciones de seguridad y salubridad. Consta de una ( 1 ) torre de siete (07) pisos, semistano de parqueaderos y stano de parqueaderos, repartidos en diecisis (16) apartamentos, cincuenta y un garajes (51) garajes y dieciocho ( 18 ) depsitos. Los apartamentos 201, 301, 401, 501, 601 y 701, cuentan con ascensor privado de acceso a sus apartamentos. Igualmente todos los apartamentos tienen derecho al uso y goce de todos los bienes comunales, localizados en las zonas internas del Edificio ACRPOLIS 78, entre ellos, los accesos, rampas, halles, las escaleras, ascensor comunitario, gimnasio, sala de espera, saln comunal, cuarto de chferes, cancha de squash, saln para juegos, zonas duras, y los patios interiores del edificio. Son bienes de Propiedad comn para todos los copropietarios, los siguientes: el terreno donde se encuentra construido el edifico, el subsuelo correspondiente al terreno, los cimientos, la estructura, las fachadas, los muros determinados como comunes, los entrepisos o placas de concreto, los ductos de ventilacin, las circulaciones peatonales que conducen a los interiores de los pisos, las cubiertas, los vestbulos, el acceso, la celadura, los ascensores, las escaleras que conducen a todos los pisos, los halles de escaleras, las columnas, los tanques de reserva de agua y los equipos de presin, las reas dispuestas para las antenas de televisin, los sistemas de citfonos, las obras decorativas del Edificio Acrpolis, las jardineras, el antejardn, las instalaciones generales de servicios pblicos hasta la entrada a cada apartamento, la subestacin elctrica, el cuarto de mquinas, el cuarto de aseo, el cuarto de bombas la zona de circulacin vehicular, la rampa horizontal de acceso vehicular, la cubierta general del edificio, y el vuelo o vaco, localizados sobre la cubierta del edificio. Son bienes de propiedad privada todos aquellos otros bienes que no se mencionan como comunes, incluidos entre tales el Apartamento Trescientos Uno ( 301 ), el Garaje Veinticuatro ( 24 ), el Garaje Veinticinco (25) y el depsito Diez ( 10 ), del Edificio ACRPOLIS 78 Propiedad Horizontal-, perfectamente delimitados y que son susceptibles de un aprovechamiento completamente independiente. Son bienes comunes de uso exclusivo en el condominio, aquellos otros bienes que no se mencionan como comunes generales, y que en las escrituras de venta se mencionan con asignacin nica, caso especfico de algunas terrazas, y los patios interiores.

ESTILO: Moderno, en una arquitectura que predilecciona la luminosidad natural al bosque de ladrillos, y conjuga un clido manejo de zonas comunales, jardines y reas de parqueaderos en stanos, halles y punto fijos bien diseados, que interactan en ambientes familiares modernos que piso a piso, y Torre a Torre, da a la globalidad del ambiente un atractivo corporativo; frontalmente (zona de acceso al conjunto residencial) se desarrolla un rea de vigilancia, administracin, de parqueaderos, y espacios de acceso al interior del Conjunto habitacional, a travs de un enrutado escalonado enladrillado duro que conduce a la portera y al hall de acceso a los ascensores y a las escaleras en U para cada uno de los pisos. La fachada combinada en ladrillo a la vista, extrapola su enladrillado a los pisos de las reas de acceso y las reas de aislamientos laterales, ofreciendo un ambiente de indescriptible presentacin y de complementariedad arquitectnica con los desarrollos de los alrededores. VETUSTEZ: Doce (12) aos, no tan verificables en su enhiesta fachada ladrillada a la vista, que lo encara con las edificaciones colindantes con emulativa frescura arquitectnica. Sus acabados interiores cuidadosamente seleccionados y reiteradamente actualizados con cuidadoso gusto, de impecable mantenimiento, le hacen presumir una novedad arquitectnica de estrene. CIMENTACIN: Placa flotante de un ( 1,00 mts ) de altura, apoyada en pilotes de concreto reforzado de 42.00 metros de profundidad fundidos en el sitio, con placas de contrapiso de concreto de 3000 psi, y hierro de refuerzo de 60000 psi, con aligeramiento en las estructuras de las placas de espesor igual a 0.40 metros, igual que los encolumnados, pantallas y muros de contencin laterales, que organizan la estructura general de stanos de la unidad residencial. ESTRUCTURA: Consta de placas aligeradas en casetn de guadua, con plafones entre ellas que transmiten la carga a los aporticamientos estructurales en columnas, mediante las placas reforzadas de cimentacin. Su diseo constructivo y de clculo est regido por el Cdigo sismo resistente NSR 98, presentando una respuesta estructural slida y de estabilidad, con un inexistente fisuramiento. MAMPOSTERA: Todos Los muros divisorios estn en bloque y ladrillo en arcilla, nmeros Nos. 4 y 5, revestidos en paetes de mortero, estucados y pintados, y las fachadas principales en ladrillo tolete prensado de 0.25 centmetros y 0.15 centmetros a la vista con presencia de lnea de pega impermeabilizada, con sectores de muro con paete, estuco y pintura avinilada. . PAETES Y PINTURA: para los exteriores de los apartamentos y hall de acceso, vestbulos y reas de parqueaderos en ladrillo lavados e impermeabilizados; el techo se encuentra en paete en mortero afinado terminado en vinilo, paete y pintura, con sus correspondientes dilataciones, cercos en yeso y para los apartamentos del ltimo piso en madera machihembrada, lacada y pintada. PISOS SOCIALES: En concreto y ladrillo para las reas de circulacin vehicular y parqueaderos; los halles, circulacin y escaleras en tableta de gran formato; en el interior del apartamento hall de acceso, sala comedor, alcobas y estudio y hall de alcobas alfombra mullida; el hall de acceso en tableta de mrmol, todos en excelente estado de conservacin y mantenimiento.
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COCINA: cocina integral amplia y moderna, con mesn y poceta en acero inoxidable, estufa a gas de seis (6) hornillas, cuatro (4) a gas y dos (2) elctricas, lavaplatos elctrico; abundante dotacin de gabinetes en frmica interior y terminado exterior brillante: con extractor de olores; campana extractora y calentadores (2) de paso a gas; con agradable iluminacin natural, con buen espaciamiento interior, sitio de nevecom, sitio de lavadora y secadora, y ms gabinetes para guardar implementos de aseo. Lo muros y techos estn enchapados en cermica de buen formato; en baldosa tipo cermica nacional los pisos, en formato de 25x25. La cocina maneja un buen ambiente, que determina espacios amplios, cmodos, con desfogues a travs de rejillas empotradas. Aneja a la cocina, la zona de lavandera enchapada en sus muros, con ventanal metlico, y sitio de lavadora y lavadero, y al cuarto del servicio con bao interior. BAOS: cuatro ( 4 ), uno (1) de ellos interior privado en la alcoba principal, en tanto que dos (2) ms son exteriores, y el del servicio que cumple tal funcin. Los tres principales con unidades sanitarias tipo Style, lnea importada, con lavamanos de lneas San Lorenzo Petit y grifera cromada, con mesn mueble en cermica acrlica; sus enchapes de pared en cermica de gran formato, contemporneas, jugando con un enchapes en cermica de baldosn Macedonia y Eboli Bonne, en juego con la divisin en vidrio templado. Baos de buen tamao, y de iguales especificaciones, con luminosidad natural cenital lateral de la cubierta de techo. La alcoba principal por su parte, en un bao de buen tamao, con su zona de ducha en tina jacuzzi, vidrio templado, y espaciamiento de servicios con unidades Style en sanitario y lavamanos, con grifera moderna cromada dorada. Cermica de pisos tipo Botticino nacional. CARPINTERA: La puerta de seguridad de entrada principal tripleada en madera cedro wino, tipo Pizano; las de las alcobas y cocina y baos, son atableradas tipo Pizano en hojas atableradas montadas sobre marcos igualmente en la misma madera. Los closets, con marco en madera tipo cedro, con sus interiores en madera triplex, en colores caoba naturales, de dos cuerpos, de smil concepcin para todas las alcobas, pintadas en color natural. Presencia de otros muebles tipo entrepao empotrados en madera tipo cedro, en estar y estudio, mueble en el estudio tipo mltiple escritorio, mueble tipo biblioteca en la sala estar de acceso a las alcobas. La carpintera metlica de ventanas exteriores en aluminio anodizado; y toda la pasamanera metlica de balcones, en tubera metlica modular. EQUIPAMIENTO COMUNAL: tanques subterrneos de reserva de agua, equipo de presin y sistema central de incendio, pozo de bombeo, ascensores, saln comunal, cancha de squash, shut de basuras, gimnasio, saln comunal, sala para juegos, y cuenta con citofona para todos los apartamentos con comunicacin a la consola localizada en la recepcin. La puerta acceso peatonal y de garajes, es en lmina Cold Rolled calibre 18, antena comunal y circuito cerrado de televisin. ESTADO DE CONSERVACIN: Excelente a sobresaliente para el Edificio ACRPOLIS 78, con todos los acabados externos en excelente estado de conservacin; al igual que todo el equipamiento comunal; interiormente, el apartamento 301 presenta una excelente y modernizada apariencia en aspectos tales como pisos, muebles de cocina, muros, techos, muebles y accesorios de baos, todo lo cual se muestra en excelente estado en acabados de gran factura.
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6. DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD
El APARTAMENTO TRESCIENTOS UNO ( 301 ) tiene su acceso por la Carrera Primera Este ( KR 1. E ) nmero setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y est localizado en el tercer (3er.) nivel del Edificio ACRPOLIS 78, vistas norte, nor oriental y nor occidental. Cuenta con las siguientes dependencias: Hall de acceso amplio, acceso ascensor privado, sala amplia con chimenea, comedor independiente; bao social; cocina integral y Alcoba de Servicio con bao. Zona privada conformada por: Estar de alcobas con estudio, dos alcobas con closet, alcoba principal ampliada con vestier, doble closet empotrado, vestier y bao privado con Tina y jacuzzi.

Matrcula Inmobiliaria Altura del apartamento rea Privada construida % de Copropiedad

= = = =

5 0 C - 1305433 2.20 Mts ( libre ) 198,59 M2 5,093 %

El GARAJE VEINTICUATRO, tiene su acceso por la Carrera Primera Este ( KR 1. E ) nmero setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y est localizado en el nivel de stano del Edificio, sin servidumbre de paso, y espacios paralelos para estacionar un (1) vehculo familiar.

Matrcula Inmobiliaria Altura mxima admisible rea aproximada privada % de Copropiedad

= = = =

5 0 C - 1305467 2,35 Mts 13,76 M2 0,353 %

El GARAJE VEINTICINCO, tiene su acceso por la Carrera Primera Este ( KR 1. E ) nmero setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y est localizado en el nivel de stano del Edificio, sin servidumbre de paso, y espacios paralelos para estacionar un (1) vehculo familiar.

Matrcula Inmobiliaria Altura mxima admisible rea aproximada privada % de Copropiedad

= = = =

5 0 C - 1305468 2,35 Mts 12,91 M2 0,331 %

El DEPSITO No. 10, tiene su acceso por la Carrera Primera Este( KR 1. E ) nmero setenta y ocho trece ( No. 78 - 13 ), y est localizado en el nivel de stano del Edificio, con servidumbre de paso de los garajes 24 y 25, y espacio cerrado con puerta para guardar trebejos.

Matrcula Inmobiliaria Altura mxima admisible rea aproximada privada % de Copropiedad

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= = = =

5 0 C - 1305504 2,35 Mts 3,98 M2 0,102 %

8. ENTORNO DEL INMUEBLE

El EDIFICIO EL VIENTO, dentro del cual se encuntra el apartamento 501 en estudio, hacen parte de la Localidad Segunda (2.) Chapinero, la cual presenta las siguientes caractersticas generales: EXTENSIN: La localidad cubre 3.846 hectreas, el 35,1% (1.349 hectreas) es considerado rea urbana; el 23,1%, rea amanzanada; el 20,4%, rea residencial, y el 21,2%, rea de reserva rural. LMITES: La Localidad de Chapinero est ubicada al oriente de la ciudad; va de la calle 39 a la calle 100, desde la Avenida Caracas hasta los Cerros Orientales. Limita con las localidades de Santa Fe, al sur; Teusaquillo y Barrios Unidos, al occidente; Usaqun, al norte, y con los municipios de Choach y La Calera, al oriente. Al norte, limita con la calle 100 y la va a La Calera, que la separan de la Localidad de Usaqun. Por el occidente, el eje vial Autopista Norte-Avenida Caracas la separa de las localidades de Barrios Unidos y Teusaquillo. En el oriente, las estribaciones del Pramo de Cruz Verde, la Piedra de la Ballena, los cerros Pan de Azcar y La Moya marcan el lmite entre la localidad y los municipios de La Calera y Choach. El ro Arzobispo define la frontera sur con la Localidad de Santa Fe. La invasin del espacio pblico es un fenmeno en crecimiento en la localidad. Los sectores tradicionalmente residenciales se han ido convirtiendo paulatinamente en zonas comerciales, que al no estar amparadas en procesos urbansticos o en planes de desarrollo crecen desordenadamente sin respetar la riqueza arquitectnica de la zona ni de su entorno social. La zona tambin ha experimentado una explosin descontrolada de establecimientos comerciales, generando con ello todos los problemas de una expansin no planificada: congestin vehicular, insuficiencia de zonas de parqueo, invasin de zonas verdes, andenes, antejardines y parques. OROGRAFA: Predominan las reas con pendientes mayores del 25%, que corresponden a suelos superficiales o subsuperficiales, susceptibles a procesos de erosin. Igualmente, se encuentran colinas altas y bajas, valles coluviales (intercolinar y piedemonte) y afloramientos rocosos. USOS DEL SUELO: El uso del suelo ha ido cambiando a travs de los aos sectores eminentemente residenciales se han convertido en sectores comerciales y/o educativos, especialmente los barrios de estratos 4 y 5, muestra de ello es la Zona Rosa, entre las calles 80 y 86 y carreras 11 y 15. Existen 16 centros comerciales, doce notarias, 17 universidades, once planteles educativos oficiales, 42 privados y 23 centros hospitalarios (clnicas y hospitales). Tiene un buen nmero de parques y
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zonas verdes, adems de los Cerros Orientales.

TV 1 A No. 69 55

Mapa planimtrico del sector de Chapinero Alto, Las Acacias, Los Rosales, Emaus, El Nogal, Bellavista, Avenida de los Cerros y sus reas aledaas, para sealar su contorno urbano, su cercana a los actuales desarrollos viales, y la presencia de los corredores ecolgicos que circunvalan el sector. En trminos de vivienda, en las ltimas dcadas gran nmero de casas han sido demolidas para dar paso a grandes edificios tanto de apartamentos como de oficinas. Barrios como Chapinero Alto y Los Rosales se caracterizan por este fenmeno. Uno de los problemas que genera este alto ndice de construccin es la poca capacidad actual del servicio de alcantarillado que no ha sido ampliado desde hace aos. PRINCIPALES VAS: el sector se encuentra servido por las siguientes vas: Avenida Alberto Lleras Camargo, carrera 7 Avenida Brasil, calle 92 Avenida Chile: va a lo largo de la calle 72, con hermosa alameda de la carrera 4 a la 5. Su inauguracin, en el ao 1920, dio inicio a la gran expansin hacia el norte de Bogot, con casaquintas y posteriormente con un gran emporio financiero, que a partir de 1948, comenz a expandirse ms desde la calle 72. Avenida Circunvalar (o Avenida de los Cerros): bordea el permetro oriental de Bogot; se inicia en la calle 6 y llega a la calle 92. Se construy gracias al programa integrado de desarrollo urbano de la zona oriental de Bogot de 1981 a 1985. Vial de la calle 63: en la Avenida Circunvalar, conecta en seis sentidos cardinales, del sur al occidente, del norte al oriente y al occidente, del occidente al sur y al norte y del oriente al sur.

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 Carrera 7 o antigua Calle Real: en los inicios de Chapinero era la ruta obligada para llegar a Tunja. Hoy en da es la va ms larga de Bogot a lo largo de los Cerros Orientales.

Edificio ACRPOLIS 78 Carrera 1. E No. 78-13

Plano de localizacin catastral del Edificio ACROPLIS 78, con demarcacin de las vas actuales del sector, y el barrio urbanizacin LOS ROSALES que lo caracteriza

La UPZ 88 - 97 El Refugio - Chico, est orientada baja las siguientes polticas:

1. Edificabilidad controlada y coherente con las expectativas de crecimiento de la zona, regulando la asignacin de ndices de construccin a partir de la ponderacin de las caractersticas y el potencial especfico de cada sector y consultando, entre otros parmetros de referencia, el potencial edificable definido por la norma precedente.
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2. Mantenimiento o incremento de las condiciones de habitabilidad, que permitan asegurar altos estndares de calidad de vida, que preserven el valor del suelo y contribuyan a detener procesos de desplazamiento de la poblacin residente, mediante el estmulo a modelos de ocupacin predial orientados a la generacin de reas libres y mayor espacio pblico. 3. Consolidacin de ejes comerciales y de servicios en diferentes escalas, evitando la propagacin de estos usos hacia zonas residenciales y vas internas de carcter vecinal. Adicionalmente, se otorgarn incrementos de edificabilidad para promover el carcter residencial de las zonas de vivienda, que soportan una mayor presin al cambio de uso. 4. Respeto y valoracin de las Zonas de Reserva Forestal Protectora Bosque Oriental de Bogot, se establece que el lmite oriental de las unidades de planeamiento zonal (UPZ) No. 88 / 97, el Refugio / Chic - Lago es el determinado en la Resolucin 76 de 1977 del Ministerio de Agricultura, por la cual se aprob el Acuerdo No.30 de 1976 de la Junta Directiva del INDERENA. 5. Conservacin de sectores e inmuebles de inters cultural, en el marco de su integracin a la dinmica de usos y al mercado del suelo urbano. 6. Aplicacin de instrumentos de gestin urbanstica, definidos en el POT y en la ley 388 de 1997 para propiciar el reparto equitativo de cargas y beneficios del desarrollo urbano generando el espacio pblico idneo como soporte de los usos previstos en la zona.

Sector de UPZ: 13 A rea de actividad: Residencial Zona: Residencial Neto Tratamiento: Consolidacin Urbanstica Estructura ecolgica principal: COMPONENTE: Sistemas de reas Protegidas del Distrito Capital: Sierras del Chic NORMA: Artculos 79 a 93 del Decreto 190 de 2004. SERVICIOS PBLICOS DEL SECTOR : cuenta con una inmejorable infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyeccin futura de acuerdo con el POT a nivel de modernizacin de acueducto, alcantarillado, energa elctrica, gas domiciliario, alumbrado pblico, telefona convencional y fibra ptica. De igual forma posee buen servicio de alumbrado pblico, espacios pblicos para fomentar ciudad tipo parques y ciclorrutas, y en sus alrededores hacia la carrera Sptima excelentes centros de aprovisionamiento, centros educativos, centros de adoracin religiosa y buenos servicios asistenciales. SISTEMA DE TRANSPORTE : El sector cuenta con un excelente sistema de redes viales, siendo las principales : Avenida Chile ( AC 72 ), AVENIDA JOS MARIA ESCRIVA DE BALAGUER (CALLE 85), AVENIDA ALEJANDRO OBREGN (CALLE 92), AVENIDA CARLOS LLERAS RESTREPO (CALLE 100), AVENIDA ALBERTO LLERAS CAMARGO (CARRERA 7), AVENIDA LAUREANO GMEZ (CARRERA 9) y AVENIDA DE LOS CERROS, todas en muy buen estado de conservacin, con excelentes obras de urbanismos, amplios andenes y buen equipamiento urbano. Todo el sector occidental se encuentra servido por un contino servicio de transporte pblico a travs de buses, busetas y colectivos, que en todos los sentidos perimetrean el sector a lo largo de su avenida principal ( Avenida Carrera Sptima ). A travs de la Avenida Calle Setenta y Dos ( AC 72 ), Avenida Calle 85 y Avenida Calle se accede con rapidez a la Avenida Carrera Sptima, y hacia la Avenida Carrera Novena, Avenida Carrera Once y Avenida Caracas. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector tiene una vocacin destinada especialmente a la vivienda Multifamiliar, en desarrollos a travs de Edificios y
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Conjuntos Cerrados en ordenamientos de ciudad dentro de ciudades. Por tal razn all se las normas urbansticas son exigentes, con cumplimientos de la edificabilidad y los usos indicados en la norma.

8. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIN DE PRECIOS

Para la determinacin del justo precio del Apartamento Trescientos Uno ( 301 ), el Garaje veinticuatro(24) y veinticinco (25), y el Depsito Diez (10), del Edificio ACRPOLIS 78, en evaluacin, se tendrn en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas, que influyen directamente sobre el precio comercial: Oferta y demanda de inmuebles en el sector de Rosales, El Refugio, El Retiro, El Nogal, Chapinero Alto, Santa Ana, Las Acacias, La Cabrera, Chico Norte, y sectores comparables en estrato, desarrollos en zonas residenciales netas, y similaridades en volumetra y zonas comunales. Ubicacin particular del Edificio ACROPOLIS 78, sobre la carrera Primera Este (KR 1. E), rea interior resguardada entre avenidas arterias, costado oriental de la Avenida de los Cerros, y costado oriental de la Avenida Carrera Sptima, vas metropolitanas, que bordean a distancia prudencial la contigidad nica de reas residenciales de reservada y neto desarrollo residencial. La reglamentacin y normatividad de la zona, y la dotacin particular del inmueble con respecto a los desarrollos habitacionales de los inmuebles comparativos como tales en su uso, ascensores, confort y desarrollo habitacional. Localizacin especfica del apartamento, y dentro de l, piso y niveles ocupados dentro de la Torre, direccin especial con respecto al discurrir solar, localizacin particular del apartamento con vista exterior complementaria, luminosidad frontal, posterior, lateral e interior excelente, y sin zonas opacas dentro del mismo. Los garajes muestran una ubicacin buena y estratgica, con el depsito privado para su sola utilizacin. Servicios pblicos presentes y futuros en el rea, y clase de servicios adicionales privados presentes y ausentes, tales como: trifsica, tanques de aprovisionamiento particular, gas, calentadores, parablica, citofona, vigilancia, circuito cerrado de televisin, cerramientos legales, etc. Las condiciones actuales de existencia y construccin en la zona y alrededores, de inmuebles comparables en reas de terreno, riqueza arquitectnica, y calidad en acabados. Nivel Socio Econmico de los pobladores y visitantes del sector, grado de seguridad, as como de las zonas y sectores que lo rodean, y la baja disponibilidad en el rea de inmuebles con la dotacin presentada. Vetustez del Edificio, calidad en la construccin, diseo arquitectnico, diseo constructivo, conservacin de los acabados, agregados constructivos
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y mejora en los acabados, estado de los acabados, y conservacin de acabados y mantenimiento en pisos, baos, cocina y carpintera en madera y carpintera metlica.

9. MEMORIA DE CLCULO Y VALOR DEL AVALO COMERCIAL

REA PRIVADA de apartamento 301 :

198,59 M2
: : :

REA PRIVADA de Garaje REA PRIVADA de Garaje REA PRIVADA de Depsito

24 25 10

13,76 M2 12,91 M2 3,98 M2

VALOR TOTAL M2 ( Mtodo Comparativo ) de Construccin de apartamento, sujeto al Rgimen de Propiedad Horizontal (675/01), para estrato seis (E-6), Edificio residencial, vetustez doce (12) aos, acabados actualizados, con ascensor privado; apartamento simplex, nivel 3; excelente vista panormica, acabados externos originales del Edificio en muy buen estado; excelente estado de pisos, pintura, accesorios y enchapes en cocina y baos; dotacin en muebles en madera; con chimenea en sala; con buena distribucin de espacios, y buena iluminacin natural interior; muy baja oferta, .. $ 2`500.000,oo VALOR TOTAL M2 ( mtodo comparativo ), Garaje 24 y 25, cubiertos, sin servidumbres, con matrcula inmobiliaria propia $ 1200.000,oo VALOR TOTAL M2 ( mtodo comparativo ), depsito amplio, con matrcula inmobiliaria propia . $ VALOR COMERCIAL DE APARTAMENTO 301 $ 2`500.000,oo x 198,59 M2 VALOR COMERCIAL GLOBAL GARAJE 24 y 25 $ 1200.000 x 26,67 M2 VALOR COMERCIAL de Depsito 10 884.673,oo

= = =

$ $ $

496475.000, oo 32004.000, oo 3521.000, oo

VALOR TOTAL DEL AVALO

532000.000, oo

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S o n :

QUINIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE

10. REGISTRO FOTOGRFICO

FOTO No. 01: Vista panormica de la fachada principal del Edificio ACROPOLIS 78, para apreciar sus terminados en fachada, su arquitectura moderna, y el portal de acceso para propietarios y visitantes.

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FOTO No. 02: Visin interior de la Sala con chimenea, para apreciar su luz natural, sus acabados en muros, techos y pisos, y el estado impecable de los mismos.

FOTO No. 03: Mirada general de la cocina integral para mostrar su dotacin de muebles modernos, su mesn, sus gabinetes superiores e inferiores y laterales, y sitio de nevera. Enchapes en cermica en pisos, muros y techos, de gran factura y excelente estado.

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FOTO No. 04: Perspectiva interior de una de las alcobas, con vista norte, con su ventanal amplio, su closet latera, y terminados de pisos, muros y techos en excelente estado.

FOTO No. 05: Vistazo de la sala estar estudio, en la zona privada del apartamento, para sealar su luz natural, su espaciamiento, y los acabados en pisos, techos, muros, y carpintera en madera de sus closets.
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FOTO No. 06: Vista panormica de la alcoba principal, la cual fue ampliada mediante anexin de una alcoba lateral, para mostrar su amplitud actual, su dotacin de closets adicionales, ventanales a granel, terminados de pisos, techos y muros en excelente estado. Lateralmente, el bao privado, y el vestier.

De esta manera, dejo rendido el concepto avaluatorio solicitado, el cual coloco a consideracin de la Seora propietaria AYDEE QUINTERO MARTNEZ, y de las partes que puedan estar interesadas, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el AVALO COMERCIAL invocado.

Atentamente,

Ing. Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO C. C. 13251.637 de Ccuta M. P. 6 8 2 0 2 0 4 6 2 4 STD R NA/ L 0 1 3 1 9 LONJANAP
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valentin24horas@hotmail.com

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