Sei sulla pagina 1di 58

La fiscalit degli immobili

di Lelio Cacciapaglia

La fiscalit degli immobili delle imprese Imposte sui redditi

589

Immobili

relativi a societ commerciali (NO societ semplici)

Gli IMMOBILI delle societ commerciali (di persone e di capitali)

di propriet posseduti in base ad altro diritto reale (uso, usufrutto, nuda propriet, superficie, )

sono definiti immobili

relativi

allimpresa

Il reddito si determina in base ai criteri del REDDITO DIMPRESA

Gli IMMOBILI

relativi

delle societ commerciali

immobili che costituiscono

beni strumentali per lesercizio dellimpresa

immobili che costituiscono beni alla cui produzione o scambio diretta lattivit dellimpresa

altri immobili

IMMOBILI

STRUMENTALI

IMMOBILI

IMMOBILI

MERCE

PATRIMONIALI

Tuir Art.90 Reddito si rileva dal C.E.

Metodo Catastale

590

I c.d. immobili relativi

IMMOBILI STRUMENTALI

IMMOBILI MERCE

IMMOBILI PATRIMONIO

PER DEST.

PER NATURA

PRO TEMP

Categoria catastale

Qualsiasi categoria

B C D E A/10

A eccetto A/10

Qualsiasi categoria

A eccetto A/10

IMMOBILI STRUMENTALI

PER DESTINAZIONE

PER NATURA

PRO TEMPORE

Tra cui: abitazione del custode di opificio industriale abitazione utilizzata come ufficio terreno adibito a deposito da imprese edili

591

ESCLUSIVAMENTE per lesercizio dellimpresa commerciale da parte del possessore

Immobile utilizzato

IMMOBILE STRUMENTALE PER DESTINAZIONE

Tuir
Immobile utilizzato Immobile strumentale dellimpresa

43 Art.

PROMISCUAMENTE

NON E Non

Categ. cat. A/10

Gruppo cat. B

Gruppo cat. C

Gruppo cat. D

Risoluzione 03/03/1989 n. 3/330 Min. Fin. Dir. Gen. Catasto

Immobili non suscettibili

di altra destinazione senza radicali trasformazioni

Gruppo cat. E

Tuir

43 Art.

IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA

Anche se: non utilizzati concessi in locazione concessi in comodato

592

Tuir

Art.

43

IMMOBILI STRUMENTALI PRO TEMPORE

Immobili di civile abitazione dati in uso ai dipendenti che hanno trasferito la residenza per motivi di lavoro

di propriet dellimpresa ubicati nel Comune di svolgimento dellattivit

Lo scorporo dei fabbricati strumentali Art. 36 decreto legge 4 luglio 2006, n. 223

593

Circ. n. 1 del 19/1/2007

Circ. n. 11 del 16/2/2007 Par. 9.3

La norma si applica anche agli impianti e ai macchinari infissi al suolo che costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano. Se in sede di acquisto del fabbricato, nellunico atto o in atti autonomi, sono indicati corrispettivi distinti per larea e per il fabbricato sovrastante, si effettua comunque lo scorporo forfetario.

Le disposizioni si applicano anche alle singole unit immobiliari presenti allinterno di un fabbricato, ossia anche per gli immobili che non possono essere definiti cielo-terra

Nozione di fabbricato industriale


Circ. n. 1 del 19/1/2007

Nel caso di immobili allinterno dei quali si svolge sia unattivit di produzione o trasformazione di beni, che attivit diverse da questa [], lintero immobile potr considerarsi industriale qualora gli spazi [] utilizzati per lattivit di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altre attivit. Riferimento: dati relativi alla data di chiusura dellesercizio in cui lacquisto stato effettuato

La qualificazione del fabbricato non pu essere successivamente modificata nel caso di un suo diverso utilizzo, neanche a seguito di variazione catastale della destinazione duso.

594

Circ. n. 1 del 19/1/2007

Circ. n. 11 del 16/2/2007

Fabbricati posseduti ante Periodo dimposta in corso al 4/7/2006

Rileva lutilizzo del bene nel periodo di imposta precedente

Fabbricati acquisiti dal

Rileva lutilizzo al termine del periodo dimposta in cui entrato in funzione limmobile

Diritto di superficie: Ris. n.192/E del 27 luglio 2007


Societ detiene in leasing un immobile costruito su un terreno sul quale vanta un diritto di superficie a tempo determinato LAgenzia ha chiarito che lo scorporo non va fatto per il diritto di superficie a tempo determinato costituito a favore del superficiario. In caso di acquisizione in leasing (ovvero in propriet, R.M. n. 157 del 2007) di un fabbricato strumentale con diritto di superficie a tempo determinato, la quota capitale del canone di leasing deducibile in quanto non comprensiva del valore del terreno.

Con il diritto di superficie si consente al titolare di costruire un fabbricato sul suolo altrui (ius aedificandi) oppure di acquistare la propriet di una costruzione gi esistente (cosiddetta propriet superficiaria) senza per acquistare la propriet del suolo sul quale insiste la costruzione

595

Immobile costruito su terreno con diritto di superficie

Ris. n. 157 del 5/7/2007 SCORPORO DEL TERRENO

Diritto costituito

Corrispettivo corrisposto
UNA TANTUM

Diritto contabilizzato
B.II.1 (Attivo patrimon.) ONERE accessorio al fabbricato Autonomamente B.I.7 (Attivo patrimon.) B.8 (Conto economico)

Diritto fiscalmente
DEDUCIBILE

ex art. 102 Tuir


DEDUCIBILE

NO NO NO SI

A TEMPO DETERMINATO

UNA TANTUM

ex art. 103, c. 2 Tuir


in base alla durata del diritto DEDUCIBILE per competenza ex art. 109 Tuir

Con RATE PERIODICHE

A TEMPO INDETERMINATO

E assimilato allacquisto del terreno

Societ di leasing acquista il diritto di superficie

Ris. n. 192 del 27/7/2007 SCORPORO DEL TERRENO

Diritto costituito

Corrispettivo corrisposto
UNA TANTUM

Diritto contabilizzato
B.II.1 (Attivo patrimon.) ONERE accessorio al fabbricato Autonomamente B.I.7 (Attivo patrimon.) B.8 (Conto economico)

Diritto fiscalmente
DEDUCIBILE

ex art. 102 Tuir


DEDUCIBILE

NO NO NO SI

A TEMPO DETERMINATO

UNA TANTUM

ex art. 103, c. 2 Tuir


in base alla durata del diritto DEDUCIBILE per competenza ex art. 109 Tuir

Con RATE PERIODICHE

A TEMPO INDETERMINATO

E assimilato allacquisto del terreno

596

Immobile costruito su terreno in comodato

Ris. n. 179 del 27/12/2005

Le opere realizzate su beni altrui vanno contabilizzate tra le immobilizzazioni se si estrinsecano in beni materiali che hanno una loro individualit ed autonoma funzionalit e che, al termine del periodo di uso o comodato, possono essere rimossi dallusuario o dal comodatario, risultandone possibile lutilizzo a prescindere dal bene cui accedono. Tali beni possono essere ammortizzati facendo riferimento alle aliquote previste dal decreto ministeriale 31 dicembre 1988, che disciplina i coefficienti di ammortamento applicabili ai beni materiali strumentali..

Ovviamente il comodatario non scorpora nulla!

Fabbricato concesso in comodato


Comodante

Ris. n. 256 del 20/9/2007

Comodatario

Scorporo 30% E schiavo Scorporo 20%

Attivit produttiva

Attivit non produttiva

597

Soggetto locatore

Ris. n. 256 del 20/9/2007

Leasing finanziario

Leasing operativo

Non scorpora il terreno (il cespite un credito)

Scorpora Il terreno (ammorta mento)

Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali Impatto sul bilancio


Detenuto in leasing La quota capitale del canone riferita al terreno (20 o 30%) va a conto economico anche se non deducibile

Detenuto in propriet Si pu scorporare dallattivo di SP la quota riferita al terreno e Non ammortizzarla ne civilisticamente ne fiscalmente

Doppio binario Civile-fiscale (risultati di bilancio penalizzati)

NO Doppio binario Civile-fiscale


(risultati di bilancio pi floridi)

598

Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali se ammortamenti calcolarti sullintero valore Quadro F variazione in aumento

Quadro S dati solo segnaletici


30% 20%
Ricordarsi!

terreno terreno

terreno terreno

Leasing

Propriet

Terreno - Iscrizione in bilancio a valore > del forfait Fabbricato industriale acquistato, al prezzo complessivo di 1.000.000,00
Terreno Valore civilistico 100.000,00 Terreno Valore civilistico
(Perizia, collegio sindacale, societ di revisione, etc.)

Terreno Valore fiscale (30%) 300.000,00 Terreno Valore fiscale 400.000,00

400.000,00

Il

599

Valore fiscale dell dellimmobile


Acquisto separato dellarea e successiva costruzione del fabbricato strumentale

Ammortamento

Valore dellarea = Prezzo di acquisto

Solo sul costo di costruzione del fabbricato strumentale

I COSTI INCREMENTATIVI
Costo su cui applicare il 20% o 30% al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate

Circ. n. 1 del 19/1/2007

Costi incrementativi
Oneri di urbanizzazione, spese per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state portate ad incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente allacquisto o alla costruzione.

Si ritiene assimilabile alla rivalutazione lipotesi in cui, a seguito di unoperazione di fusione, il relativo disavanzo Il su un venga allocato fabbricato oggetto di ammortamento

600

I FABBRICATI ACQUISITI IN PRECEDENZA


Per i fabbricati acquistati nei periodi precedenti a quello in corso al 4 luglio 2006, gli ammortamenti precedentemente dedotti devono essere imputati prioritariamente al valore del fabbricato

Disposizione abrogata Modifica Finanziaria 2008 Il fondo va imputato il proporzione Effetto retroattivo al 2006!

IL LEASING IMMOBILIARE (scorporo delle aree)


Il decreto legge 2 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n. 286 ha riformulato i commi 7 ed 8 dell'art. 36 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 Il costo complessivo dei fabbricati strumentali va assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza

IL PRINCIPIO SI APPLICA ANCHE AI FABBRICATI IN LEASING


indeducibilit della quota capitale dei canoni riferibile ALLAREA

601

IL leasing finanziario immobili Durata del contratto


Professionisti
50% della durata dellammortamento

Imperse
2/3 della durata dellammortamento

Minimo 11 anni Massimo 18 anni Minimo 8 anni Massimo 15 anni Decorrenza Contratti stipulati dal 1.1.08

I METODI DI RILEVAZIONE
Il leasing pu essere rappresentato bilancio secondo due modalit:
METODO PATRIMONIALE
Ordinario

in

METODO FINANZIARIO

IAS

602

Soggetti IAS e abrogazione del quadro EC


Finanziaria 2008 Eliminata la possibilit di operare deduzioni extracontabili di qualunque tipo attraverso il quadro EC del modello Unico
A partire dal periodo di imposta successivo al 31 dicembre 2007

Conseguenze per i soggetti Ias

Hanno perso la possibilit di dedurre integralmente i canoni di leasing maturati nellesercizio, per la parte che eccede i costi imputati a conto economico a titolo di ammortamenti ed interessi passivi

Finanziaria per il 2008: interessi passivi e leasing

Abolizione thin capitalization Abolizione pro-rata patrimoniale Gli interessi passivi e gli oneri assimilati, diversi da quelli capitalizzati, saranno deducibili in ogni periodo di imposta: fino a concorrenza degli interessi attivi tassati; Leccedenza, nel limite del 30% della differenza tra il valore della produzione ed i costi della produzione (MOL), senza tener conto degli ammortamenti (c.d. EBITDA), e della quota capitale dei canoni di leasing Sono inclusi gli interessi impliciti derivanti dal leasing Riporto in avanti della quota indeducibile per 5 esercizi (10 per i primi 3 periodi di imposta) DECORRENZA: 2008

603

Finanziaria 2008: doppia verifica fiscale

La deducibilit fiscale del canone di leasing sar soggetto ad una doppia verifica:
Nuove Regole interessi

Interessi Durata contratto Capitale

Finanziaria 2008 - Dubbi


Il Legislatore fa riferimento alla quota di interessi impliciti desunta dal contratto

? Calcolo analitico o forfetario (cfr. Circ. Ag. Entr. 1/2007)


Il contratto prevede il tasso leasing, i canoni , il riscatto, il maxicanone Ma. Non il Piano di ammortamento finanziario

604

La commissione di studio sulla fiscalit diretta e indiretta delle imprese immobiliari

(art. 1, comma 36) E previsto un decreto di nomina

Soluzioni e proposte normative entro il 30/6/08


Effetto: anche decorrenza 2008; Rilevanza delle differenze tra societ immobiliari di gestione e societ di costruzione; Attenzione alle politiche di sviluppo delledilizia abitativa
Sino ad allora, irrilevanza ai fini dellart. 96 degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione

605

Il leasing-appalto
Acquisto dellarea: 100 (da parte della societ di leasing) (il costo dellarea comprende anche limposta di registro) Costruzione fabbricato: 900 (successiva)
Ris. n. 211 dell8/8/2007

Lo scorporo della quota del canone relativa al terreno avviene analiticamente e non sulla base delle percentuali forfetaria (20% o 30%)

Lease back trattamento civilistico


Impresa Costruzione Vende un bene: 100 Impresa Commerciale Societ di leasing

Impresa Commerciale

Vende il bene: 150 Plusvalenza 50 Art. 2425-bis C.C. Da ripartire per la durata Del contratto di leasing

Contabilmente Tecnica Dei risconti

606

Lease back trattamento fiscale


Impresa Costruzione Vende un bene: 100 Impresa Commerciale Societ di leasing

Impresa Commerciale

Vende il bene: 150 Plusvalenza 50

Art. 86 Tuir Tassata nel periodo dimposta della cessione o in 5 anni se bene posseduto da almeno 3 anni

Contabilmente tecnica dei risconti

Oggetto attivit dellimpresa individuato sulla base dello statuto sociale (o comunque, nel caso di ditta individuale, sulla base delloggetto formalmente dichiarato dallimpresa), ferma restando tuttavia la prevalenza del dato sostanziale (Rm 12 luglio 1982, n. 91730)

costruiti per la vendita ristrutturati per la vendita

acquistati per la vendita

da imprese di costruzione/ristrutturazione

da imprese di compravendita immobiliare

607

Immobili realizzati su commessa

Lavori infra/ultra annuali


Infra: art. 92 tuir Inferiori A 12 mesi Ultra: art. 93 Tuir Superiori a 12 mesi Unico consentito Commessa completati Metodo corrispettivi pattuiti
Consegna lavori

Stipula contratto

Inizio lavori

NON CONTA

CONTA

608

Lavori infrannuali
Inferiori A 12 mesi Metodo Costi sostenuti Ricavi alla consegna

Stipula contratto

Inizio lavori

31/12

Consegna lavori

Commesse infrannuali
Tuir - Art. 92, c. 6

O.I.C. Accettato Consigliato

Unico metodo consentito

Valutazione al costo

Costo

Corrispettivi

609

D.R.E. Lombardia (istanza DDCC Monza 31.10.00)


Valutata a costo Commessa Valutata a Ricavo

100

150

Nessuna rettifica

Quadro RF Variazione in diminuzione

43

Valutazione in base agli stati avanzamento per corrispettivi pattuiti (OIC n. 23)
IR TU

3 .9 1 art ma com er. p 1

Lavori in corso "ultrannuali" Art. 93 TUIR


Tipologia

Appalto di opera

Appalto di servizi

Contratto di somministrazione

Contratto di vendita su ordinazione

610

Le diverse tipologie di costo


costi
Per acquisizione della commessa Post-contratto Prima inizio lavori

Costi sostenuti x Acquisizione contratto Partecipazioni a gare Fideiussioni Studi e ricerche propedeutiche

Progettazione Studi specifici Organizzazione cantiere Costi avvio produzione

Spesati nellanno

Spittati sulla commessa

Le diverse tipologie di costo


Costi
Dopo completamento della commessa

Collaudo - Smobilizzo cantiere Completamenti successivi Rifacimenti lavoriSistemazione riserve avanzate da sub appaltatori

Fisco

Impresa

611

Le diverse tipologie di costo


Costi
Art. 107 Tuir Sono indeducibili tutti gli accantonamenti diversi da quelli espressamente considerati dal TUIR Dopo completamento della commessa Art. 109Tuir Le spese in cui nello esercizio di competenza non sia ancora certa La esistenza o determinabile in modo obiettivo lammontare concorrono a formarlo nellesercizio in cui si verificano le condizioni

R.M. n. 52 2/6/ 1998

sufficiente che Siano previsti dal contratto Siano riferibili alla commessa Possono essere attendibilmente determinati sulla base dellesperienza (vedi commesse precedenti)

I costi futuri si deducono con lavanzamento commessa 47

La liquidazione dei corrispettivi a titolo definitivo


IR TU
3 t9 1 Ar ma comper. 1

I corrispettivi liquidati a titolo definitivo dal committente si comprendono tra i ricavi e la valutazione delle rimanenze, in caso di liquidazione parziale, limitata alla parte non ancora liquidata

612

Lavori ultra annuali


Superiori a 12 mesi Metodo corrispettivi pattuiti

Valorizzazione a ricavo maturato

Stipula contratto

Inizio lavori

31/12

31/12

Consegna lavori

Ipotesi in cui la commessa non frazionabile per lotti 49

Valutazione in base ai corrispettivi pattuiti


Prestazioni divisibili
Corrispettivi liquidati S A L

Prestazioni indivisibili
Corrispettivi maturati

Valutazione a Rimanenza

Valutazione a Rimanenza

Fermo restando loggetto unitario della prestazione 50

613

Valutazione in base Ricavo oppure a corrispettivi pattuiti


Opere frazionabili e quindi Acquisibili pro-quota

Prestazioni indivisibili
Corrispettivi maturati

Accettazione dellopera

Valutazione a Ricavo

Valutazione a Rimanenza

Fermo restando loggetto unitario della prestazione 51

Art. 1666 del Codice Civile


Se si procede alla verifica in contraddittorio delle singole partite consegnate lappaltatore pu chiedere il pagamento in proporzione allopera eseguita. Il pagamento fa presumere laccettazione della parte di opera pagata

Fiscalmente si hanno RICAVI E non valutazione delle opere in corso

conseguenza

614

Lavori ultra annuali valutazione delle rimanenze


31/12 31/12 31/12

Rimanenze Finali RF Rimanenza finali RF RF RI RI RI G U A D A G N O

Lavori ultra annuali metodi di rilevazione dello stato avanzamento


Superiori a 12 mesi Metodo corrispettivi pattuiti

Qualunque metodo economicamente valido che Individui per competenza il ricavo realizzato

% avanzamento lavori

cost to cost

Costi standard

Per la parte di opere, forniture e servizi coperta da SAL la valutazione fatta in base ai corrispettivi liquidati

615

Cost to Cost (% costi sostenuti rispetto a costi totali)


Concetto di sostenimento del costo SI Accezione economica

NO Accezione fiscale

Cost to Cost (% costi sostenuti rispetto a costi totali)


Accezione economica Costo sostenuto nel senso di ragionevolmente maturato alla data di chiusura del bilancio

Accezione fiscale Art. 109 Tuir


IR TU

09 .1 1 art ma com er. p 1

Consegna del bene mobile Ultimazione del servizio

Dottrina

616

Lavori ultra annuali rischi ta contrattuali ga ro


Ab

Possibilit di dedurre per rischio contrattuale il 2% (lavori in Italia) e il 5% (lavori allestero) del valore complessivo della commessa realizzata

Disposizione abrogata a decorrere dal periodo dimposta 2006

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali svalutazione forfetaria efficacia temporale R.M. 24 agosto 2007, n. 237/E
Le svalutazioni dedotte in passato (fino al 2005)

Sono riprese a tassazione

Solo allultimazione dei lavori (cio a commessa completata, per naturale assorbimento)

Circolare Assonime n. 56 del 24 settembre 2007 Possibile difficolt di attuazione del criterio laddove la valutazione sia stata fatta per masse

In tali casi potrebbe essere opportuno precedere ad una ripartizione dello stock delle svalutazioni sulle commesse in essere in base ad un criterio proporzionale

58

617

Le maggiorazioni di prezzo art. 93, comma 2

IR TU

3 t9 1 Ar ma comper. 1

Se richieste in applicazioni di legge o per clausole contrattuali se ne tiene conto finch non siano definitivamente stabilite

In misura non inferiore al 50%

Le maggiorazioni di prezzo art. 93, comma 2


Le maggiorazioni di prezzo si riferiscono ad ipotesi di di eccessiva onerosit sopravvenuta in corso di esecuzione della prestazione (faccio le fondamenta e rilevo infiltrazioni dacqua non previste che mi comportano la necessit di prosciugare ed isolare)

Le Riserve sono una domanda di indennit per la rifusione di spese, costi e oneri originati da situazioni non previste e fuori da contratto originario

618

Le maggiorazioni di prezzo art. 93, comma 2


IR TU

3 t9 1 Ar ma com er. p 1

C.M. n. 36/82

Accettate

Non accettate

Se ne tiene conto

100%

Non meno Del 50%

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali

DISCIPLINA CIVILISTICA
OIC 3 2 n.
e dic Co ile civ 2426 1 . Art 9 e 1 nn.

la valutazione con metodo percentuale di completamento preferibile accettabile anche il metodo della commessa completata (purch segnalato in nota integrativa)

DISCIPLINA FISCALE SINO AL 2006


3 .9 2 Art ma m Co

DAL 2007

IR TU

Valutazione al corrispettivo maturato in ciascun esercizio Valutazione al costo: previa richiesta allAgenzia il criterio deve essere utilizzato anche in bilancio

Valutazione al corrispettivo maturato in ciascun esercizio

IR TU

3 .9 5 Art ma m Co

Art. 93, comma 5

La valutazione al costo resta solamente per le opere ed i servizi iniziati entro il 2006

619

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali Svalutazione forfetaria efficacia temporale Con decorrenza 2006, da intendersi: commesse avviate dal 2006 incrementi di valore delle opere iniziate ante 2006

E SOPPRESSA la svalutazione fiscale forfetaria del 2-4% di cui allarticolo 93, comma 3, del Tuir, indipendentemente dalla rilevazione che poteva essere

anche civilistica (con appostazione a partita doppia)

solo fiscale (modello Unico, quadro EC)

Lavori in corso su ordinazione ultrannuali svalutazione forfetaria efficacia temporale (2) R.M. 24 agosto 2007, n. 237/E
Le svalutazioni dedotte in passato (fino al 2005)

Sono riprese a tassazione

Solo allultimazione dei lavori (cio a commessa completata, per naturale assorbimento)

Circolare Assonime n. 56 del 24 settembre 2007 Possibile difficolt di attuazione del criterio laddove la valutazione sia stata fatta per masse

In tali casi potrebbe essere opportuno precedere ad una ripartizione dello stock delle svalutazioni sulle commesse in essere in base ad un criterio proporzionale

620

IMPRESE gli immobili patrimoniali (o immobili patrimonio)

0 1 .9 art ma m Co

IR TU

IMMOBILI PATRIMONIO

Trattasi di immobili che non costituiscono beni strumentali

per lesercizio dellimpresa, n beni alla cui produzione o al cui scambio diretta lattivit dellimpresa

Terreni (non esiste comunque il problema dellammortamento)

Fabbricati di civile abitazione (categorie catastali del gruppo A, escluso A-10)

Non utilizzati direttamente nellesercizio dellimpresa (n posseduti, a fini di realizzo, dallimpresa di costruzione e rivendita immobiliare, inquadrabili come immobili merce)

621

IMMOBILI PATRIMONIALI come concorrono al reddito dimpresa


(Principio generale) Il reddito si determina in base alle disposizioni in materia di redditi fondiari (cio, secondo criteri catastali ) Raffronto canone locazione reddito catastale

Tuttavia, in caso di immobili patrimoniali locati: prevista la deduzione analitica per le spese di manutenzione ordinaria entro il 15% del canone di locazione stabilito da contratto

Le singole spese e costi relativi agli immobili patrimoniali NON sono deducibili pur iscritte in bilancio

67

GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA deducibili nei limiti del 15% del canone

OPERE di RIPARAZIONE RINNOVAMENTO SOSTITUZIONE Delle finiture degli edifici

Necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

622

Spese NON DEDUCIBILI NON SONO DEDUCIBILI


In quanto incorporati nel reddito determinato in base ai criteri catastali

Spese DEDUCIBILI SONO DEDUCIBILI


In quanto NON esiste alcuna correlazione tra tali spese ed i beni immobili

Esempio: spese di riparazione e manutenzione spese per il personale addetto ai servizi: di custodia e portineria di manutenzione degli edifici di amministrazione e gestione degli stabili compenso amministratore incaricato della gestione degli immobili AMMORTAMENTI

Esempio: spese per la tenuta della contabilit spese per il deposito del bilancio e per gli altri adempimenti societari spese per la consulenza societaria e fiscale e per lespletamento delle relative formalit emolumenti per lorgano di controllo (ove esistente) indennit di carica per lorgano amministrativo, con esclusione dello specifico compenso per la gestione degli immobili eventualmente delegata ad un amministratore

Le spese di manutenzione straordinaria vanno ad incremento del costo del fabbricato e comporteranno una minor plusv. allatto della vendita

Immobili Non strumentali


Canone Manut. Ord. (max 15%)

Quadro RF variazioni in aumento

Quadro RF variazioni in diminuzione

Ammortamenti Condominio Canoni leasing Altre spese

623

Art. 90 Tuir Interessi passivi (immobili patrimonio)


La Circolare n. 6/2006 ha chiarito che gli interessi passivi sostenuti per spese relative ad immobili patrimonio di cui allart. 90 sono indeducibili

Finanziaria 2008 ha per previsto la deducibilit degli interessi su mutui per acquisto o costruzione di immobili

Gli interessi passivi relativi agli immobili patrimoniali


Tuir - Art. 90, comma 2 Le spese e gli altri componenti
negativi relativi agli immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione.

Circ. 47 del 14/6/2008 Gli interessi capitalizzati sullimmobile non rilevano

Norma interpretazione autentica Finanziaria 2008


tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui allart. 90, comma 2, del TUIR, non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per lacquisto degli immobili patrimoniali indicati nel comma 1 dello stesso art. 90

Ma seguono la regola del 30% del Rol.

624

Gli immobili dellimprenditore individuale

IR TU

5 .6 1 art ma com

immobili merce

immobili strumentali

immobili patrimoniali

Sempre

Iscritti nellinventario (libro cespiti per semplificata)

SI

NO

immobili relativi allimpresa

immobili sfera privata

625

Gli immobili di interesse storico-artistico


NON LOCATI
Determinazione del reddito

LOCATI
Determinazione del reddito

Persone fisiche

Qualunque classificazione catastale

ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

strumentali

Ricavi costi conto economico

Ricavi costi conto economico

IMPRESE

merce

Ricavi costi conto economico

Ricavi costi conto economico

patrimoniali

ex art. 11, co. 2 Legge n. 413/1991

Legge n. 413/1991 75

ex art. 11, co. 2

Gli immobili delle persone fisiche

626

IMMOBILI persone fisiche


Imposta sostituiva Sulle plusvalenze Passa dal 12,5% al 20% (decorrenza 3.10.06)

No Aree fabbricabili Provvedimento Agenzia 12 gennaio 2007 (modello telematico) istruzioni

627

Laccertamento del valore degli immobili

Come lUfficio determina il valore dellimmobile

La rettifica del reddito dimpresa in base al valore normale degli immobili

NORMATIVA e interpretazioni Agenzia

Art. 35, commi 2, 3, 4, 23-bis e 23-ter del Dl n. 223/2006 Circ. Agenzia entrate 6 febbraio 2007, n. 6/E Circ. Agenzia entrate 16 febbraio 2007, n. 11/E, par. 12.4 Art. 1, comma 307, Legge n. 296/2006 (Finanziaria per il 2007) Provvedimento Agenzia entrate del 27 luglio 2007 Ris. 1 giugno 2007, n. 122 Consiglio nazionale del Notariato, Studio n. 152/2006/T

628

Laccertamento di valore degli immobili leccezione


1. Si applica a tutti i trasferimento quando un acquirente un privato 2. Deve trattarsi di immobile uso abitativo e relative pertinenze

Regola del Prezzo/Valore

IMMOBILI
Tutte le transazioni (escluse quelle con regola prezzo/valore) sono accertabili con valore normale

Provvedimento dellAgenzia 27 luglio 2007


Detta criteri uniformi per stabilire il valore normale

629

Come si calcola Percorso internet


www.agenziaterritorio.it Servizi Osservatorio immobiliare Pubblicazioni OMI Pubblicazioni a libero accesso Banca dati delle quotazioni immobiliari Digitare provincia, comune selezionare Fascia/Zona

La formula per calcolare il valore dellimmobile


Valore Unitario minimo + (V.U. mass. V.U. min.) x (taglio superficie + 3 x coeff. piano) : 4 (x oppure : ) coefficiente categoria catastale

630

Il valore normale
OSSERVATORIO del mercato immobiliare Coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dellimmobile

Risultante dal certificato catastale

Superficie in metri quadrati

Valore unitario

VALORE NORMALE

Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA Il valore normale pu essere integrato in base a: prezzi effettivamente praticati prezzi evidenziati dagli accertamenti prezzi che emergono da offerte di vendita valori desunti dai dati comunicati ai Comuni per le ristrutturazioni ammontare delle detrazioni 36%

Il valore normale non pu essere inferiore al mutuo erogato

I correttivi alla procedura matematica


1. prezzi praticati nelle compravendite fra privati per la stessa zona e nello stesso periodo temporale; 2. prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base allosservazione diretti dei costi sostenuti per la costruzione ed in base ad altre prove certe come in particolare le risultanze delle indagini finanziarie; 3. prezzi applicati per offerte di vendita o analoghe vendite effettuate del soggetto controllato; 4. prezzi che emergono da offerte al pubblico tramite i media; 5. ristrutturazioni desumibili dai dati relativi ai permessi di costruire ed alle denunce di inizio lavori nonch le detrazioni dichiarate per le spese di recupero del patrimonio edilizio.

631

Leffetto del valore normale

Il corrispettivo inferiore al valore normale


Presunzione semplice con i requisiti di GRAVITA, PRECISIONE e CONCORDANZA

Effetto

Applicazione della norma

IMPOSTE DIRETTE

lUfficio pu effettuare laccertamento analitico-induttivo ex art. 39, co. 1, lett. d) lonere della prova si sposta sul contribuente lUfficio pu effettuare laccertamento analitico ex art. 54. co. 3 del Dpr n. 633/1972

Secondo la Circolare n. 11/2007 RETROATTIVA

IVA
Vedi ANCE & ricorso Commissione UE

Prova certa e diretta di omissione del corrispettivo

Secondo la Circolare n. 11/2007 RETROATTIVA

REGISTRO IPOTECARIE CATASTALI

Escluse le cessioni di abitazioni con acquirenti persone fisiche (PREZZO-VALORE)

lUfficio rettifica la base imponibile ex art. 52, co. 5-bis del Dpr n. 131/1986

Dal 12 agosto 2006

87

La corresponsabilit del privato nellacquisto di immobili


Art. 1, comma 164 Introduce Il comma 3-bis nellart. 60-bis del DPR n. 633/72

632

La responsabilit del privato


Se limporto indicato nellatto e nella ft. diverso da quello effettivo, lacquirente, anche se privato responsabile in solido con il venditore per il pagamento dellIVA relativa alla differenza nonch della sanzione. Il cessionario privato pu regolarizzare la violazione entro 60 gg versando la maggiore imposta e presentando al proprio Ufficio copia dellattestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione

Gli atti formati prima del 4 luglio 2006


Art. 1, comma 265 Compravendita immobili

Rilevanza ai fini Iva e imposte sui redditi

633

Atti formati prima del 4 luglio 2006


Valore normale ai fini Iva (art. 54 DPR 633) Valore normale redditi (art. 39, c. 1, lett. d, DPR n. 600) Mutuo dimporto superiore al prezzo dacquisto Costituiscono presunzioni SEMPLICI

Le immobiliari nella disciplina delle societ non operative

634

Risposta ad istanza di interpello


S LU C ES A

Per i beni rivalutati ex legge n. 266/2005 (immobili e partecipazioni) il valore da prendere in considerazione nel 2007 quello al netto della rivalutazione; dal 2008 sar rilevante il valore rivalutato

Istanza di interpello Esclusione dalla disciplina delle societ non operative


US CL S E A

Societ costituita in base a legge provinciale obbligata a locare immobili abitativi sulla base di convenzioni con gli enti locali

635

Integrazione dei casi di esclusione dalla disciplina delle societ di comodo Finanziaria 2008

SE LU C ES

1) Le societ che presentano un ammontare del valore della produzione (raggruppamento A del conto economico) superiore allattivo di bilancio 2) Le societ che risultano congrue e coerenti con gli studi di settore

Modelli Iva inizio/variazione/cessazione

636

IL NUOVO MODELLO IVA


In sintesi i dati da indicare per tutti contribuenti Estremi catastali immobile destinato ad attivit Estremi registrazione contratto locazione comodato

Ma non posso registrare se non ho codice fiscale ! ..deroga!!!

Immobili - Informazioni

637

Edilizia informazioni aggiuntive

I contratti di locazione abitativa


Articolo 5 Legge n. 431 del 1998

D.M. 30 dicembre 2002

638

Contratti abitativi Legge n. 413 del 1998 (introduce 2 criteri generali)


Affitti liberi Libera determinazione del canone secondo gli accordi raggiunti dal proprietario e dallinquilino (art. 2, comma 1)

Affitti a canone ridotto


Determinazione canone (ridotto) con criteri generali predeterminati convenzionalmente tra le associazioni della propriet edilizia e quelle degli inquilini (art. 2, comma 3).

Contratto a schema libero

Contratto a schema vincolato

Legge n. 413 del 1998


(introduce inoltre i contratti transitori)

Locazione transitoria ordinaria (Art. 5 )

Locazione transitoria studenti universitari (Art. 5)

Contratto a schema vincolato

639

Locazioni escluse dalla L. 431 del 1998

1 2 3 4

Immobili vincolati (L. n. 1089 del 1939) Immobili categoria (A1) abitazioni in ville (A8) castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico (A9), Immobili con finalit esclusivamente turistiche Immobili di enti locali (normalmente il Comune) per soddisfare esigenze abitative di terzi di natura transitoria (sfrattati o di sinistrati per eventi sismici, alluvioni etc. ) Alloggi di edilizia residenziale pubblica per i quali valgono le relative normative speciali statali e regionali

Contratti a canone agevolato Art. 2, comma 3


1) accordo a livello nazionale per fissare criteri generali per determinazione dei canoni sul territorio e i contratti tipo; 2) pluralit di accordi a livello locale volti a stabilire i valori concreti del canone e a determinare il contenuto delle clausole dei contratti tipo in relazione a specifiche esigenze e usi locali.

Durata contratto 3 anni + 3 (con accordo) + 2 (no accordo ) Accordo tra proprietario e inquilino

640

I CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI (art. 2, DM 30/12/2002) Quando si pu stipulare un contratto transitorio ordinario (esempi sulla base degli accordi territoriali) ESIGENZE DEI PROPRIETARI ESIGENZE DEI CONDUTTORI

Trasferimento temporaneo delle sede di lavoro Imminente matrimonio dei figli Rientro dallestero Destinazione dellimmobile, entro 18 mesi, ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore Destinazione dellimmobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro gi nota al momento della stipula del contratto di locazione che comporti il rilascio dellalloggio di servizio Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegato ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto

Frequenza ai corsi di studi e/o di formazione di durata inferiore a sei mesi Necessit di cure mediche presso strutture pubbliche o private presenti nel Comune Trasferimento temporaneo della sede di lavoro Assegnazione di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro 18 mesi dimostrato con compromesso regolarmente registrato; Vicinanza momentanea a parenti bisognosi Qualsiasi altra esigenza transitoria collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto suffragata se possibile da idonea documentazione

I CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI Art. 5 Ladozione dei contratti-tipo individuati dal D.M. 30/12/02 obbligatoria ai fini della validit dei contratti stessi
MA

Durata Minimo 1 mese Massimo 18 mesi

OCCORRE Specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitoriet del locatore e/o del conduttore

Da provare con documentazione da Allegare al contratto

641

Canone locazione contratti transitori


E libero Ad eccezione comuni capoluogo di provincia, aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e nei comuni con esse confinanti, (qui il canone quello agevolato)

Contratti di locazione transitori per studenti universitari


Nei comuni sede di universit o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonch nei comuni limitrofi.

Durata contratto
Minimo 6 mesi Massimo 6 anni (rinnovabile salvo disdetta del conduttore)

Sempre che il conduttore studente sia iscritto in un comune diverso da quello di residenza

Il canone sempre agevolato!!!!

642

Agevolazioni fiscali - per il proprietario


Contratti a canone agevolato (3+3 o 3+2) (ma solo in comuni ad alta densit abitativa) Contratti transitori per studenti universitari Contratti transitori con enti locali (sfratti, emergenze ambientali, etc.)

Importo tassato Canone - 15% - 30% Ossia Canone 40,5%

Agevolazioni fiscali - per linquilino


1) Contratti a canone agevolato (3+3 o 3+2) (anche non in comuni ad alta densit abitativa se abitazione principale) 2) Dipendenti trasferiti per lavoro in altra regione (+ di 100 km) dove eleggono abitazione. Qualunque tipologia di contratto

Detrazione Irpef

Variabile a seconda del reddito complessivo dichiarato

643

1) Abitazione principale locata con contratti a canone agevolato Reddito Fino a Tra complessivo 15.493,71 15.493,71 e 30.987,41 Detrazioni Irpef 495,80 247,90 Oltre 30.987,41

zero

2) Abitazione con qualsiasi contratto per dipendenti che trasferiscono la residenza

Reddito Fino a Tra complessivo 15.493,71 15.493,71 e 30.987,41 Detrazioni Irpef 991,60 495,80

Oltre 30.987,41

zero

644

Agevolazioni Irpef (decorrenza 2007) per inquilini studenti universitari


Universit ubicata in comune diverso da residenza, distante almeno 100 km e comunque in altra provincia Unit immobiliare situata stesso comune dellUniversit o in comuni limitrofi Contratto legge 431/98 per universitari Detrazioni del 19% massimo su . 2.633

2.633 x 19% = 500 (max) Se limposta dello studente non capiente detrae il genitore cui a carico (art. 15 Tuir)

Finanziaria per il 2008 agevolazioni inquilini

(decorrenza retroattiva al 2007)


Chiunque per abitazione principale qualunque tipo contratto Detrazione . 300 se reddito compl. non > . 15.493,71 *** . 150 se reddito compl. Compreso tra . 15.493,71 e . 30.987,41 Giovani da 20 a 30 anni che lasciano labitazione di famiglia e si trasferiscono in casa in affitto (qualunque contratto) Detrazione Irpef: 991,60 Ma il reddito non deve essere superiore a . 15.493,71

645

646