El anlisis de regresin mltiple y su aplicacin al estudio de las rentas dilerenciales del suelo

Jos Miguel SANTOS PRECIADO

Dos de los componentes que intervienen de manera fundamental en el precio de la vivienda son los costes derivados de la construccin y los del suelo urbanizado que se necesita disponer para edificar. La proporcin de estos elementos entre s, as como respecto al total de gastos que la fabricacin de la mercanca vivienda conleva, depende de un conjunto de factores, estructurales y coyunturales> difciles de evaluar. La situacin tcnica del sector de la construccin> la calidad y caractersticas de las viviendas a construir y la disponibilidad del suelo urbanizable barato en el mercado del suelo son, entre otros, factores esenciales para explicar el costo total de la vivienda. A. Santillana (1972) ha estudiado para Madrid, con datos de 1965, la relacin existente entre los costos debidos al suelo urbanizado y los correspondientes a la construccin de la vivienda (ver tabla nmero 1), obteniendo valores que varan entre 1,55 para las viviendas de alta calidad y 0>55 en las viviendas de calidad inferior. La repercusin del suelo parece ser ms definitiva en las viviendas destinadas a las rentas superiores que en las ms bajas.
La explicacin de esta desproporcin sera debido, segn el autor,

a las diferencias de precio de los terrenos> consecuencia de los siguientes tipos de rentas:

Renta de situacin, que aparece debido a las diferencias de gastos de transporte segn el emplazamiento del terreno y que, en general, guarda alguna relacin con la distancia al centro. Renta 1e zona o barrio, ligada a la segregacin social del espacio, lo que hace que determinadas personas estn dispuestas a

4naes de Geografa de la Universidad Complutense. nm. 3. Ed. Univ. complutense, 1983

236

Jos Miguel Santos Preciado

TAnLA 1
COSTO DE LA VIVIENDA

Alta calidad Suelo urbanizado

40,0 25,8

Clase media
25,0

Clase inferior
20,0

Coste construccin Beneficio constructor

Beneficio promotor

3,3
20,0

34,8 4,5
26,5

Gastos generales

10,9
100,0

9,2
100,0

36,0 4,6 30,7 8,7

100,0

pagar ms para vivir con los de su grupo social. En la mayora de las ocasiones> estas zonas poseen mejores caractersticas

de calidad de paisaje y comunicaciones.

Rentas derivadas de una monopolizacin de suelo (que aumenta los precios de la oferta) o bien de ausencia de ste, por no haber sido preparado para construir, y que produce las mismas consecuencias. Rentas de volumen, derivadas del mayor o menor ndice c1~ edificabilidad permitido legalmente en la construccin.

El inters de nuestro estudio se centra en obtener las rentas diferenciales del suelo> existentes en los municipios del A. M. M. en el ao 1978, intentando deducir cul de las causas antes expuestas pueden explicarlas. Para conseguirlo, hemos utilizado el modelo matemtico contenido en el anlisis de regresin mltiple, que pasamos brevemente a exponer. 1.
EL MODELO DE REGRESIN LINEAL MLTIPLE: EL SIGNIFIcADO DE LOS RESIDUALES

Este modelo de regresin mltiple supone la relacin directa lineal entre los valores adoptados por una variable dependiente (Y) y los de un conjunto de variables independiente (X1, X,, ... 2(a), mediante una ecuacin del tipo Y=a+bxX~+b2X2+ siendo a, b1 b2 . y b~ constantes> que representan el trmino independiente de la ecuacin y los pesos proporcionales atribuidos a cada una
- -

El anlisis de la regresin mltiple y su aplicacin..

-

237

de las variables. X, X., - y X, en la participacin funcional de obtencin de la variable Y. Los valores adoptados por la variable Y en un conjunto N de casos observados (en nuestro caso promociones de viviendas) son, lgicamente, diferentes entre si. (Y, Yz, - - Y) y distintos a su valor medio 7. Estas diferencias pueden ser explicadas> en parte, por los distintos valores obtenidos en los N lugares por las variables 3(1, X~, ... y X, si suponemos la existencia de una relacin funcional entre ellas y la variable dependiente Y, segn la ecuacin de regresin. Como la ecuacin no se cumplir totalmente, existirn unas diferencias entre los valores tericamente previstos (Y, Y>., Y>) y los realmente obtenidos (Y, Y., Y), llamadas residuales. En la figura nm. 1 expresamos el proceso antes descrito:
. . -

Variables

Valores de las variables en los N casos

Y
XI

VI>

Y2

VN

Y=

EY N

X~, 3C~

xn
Valor esperado matemticamente

XaN

Y>
Residual

Y1, Y>2

YY>

Y1

Y1, Y2

Y,

YN

VN

Cmo podremos medir el acercamiento de la realidad al modelo? Se demuestra matemticamente que el error cuadrtico medio> res-

238

Jos Miguel Santos Preciado

pecto a su media, adoptado por la variable Y, puede descomponerse en dos sumandos:

________

E(YY~
N

E(Y>Y~
N

Qu significa cada uno de estos trminos? E (Y

XtF

significa una medida de la variacin de los valores que

N E (Y> E(Y N renciales> entre los valores reales y tericos de la variable Y. Es lgico que cuanto mayor sea el segundo trmino respecto al tercero, mayor validez tendr la regresin analizada> pues un porcentaje mayor de la variedad (varianza) de la variable Y (representado por el primer trmino) ser explicado por las variables Xi, Xi, - -. y X~ y no por motivos imprevistos. Otra forma de medir el valor de la regresin es a partir del coeficiente de correlacin mltiple de Y sobre X1, X,, - X~. Este coeficiente representa el coeficiente de correlacin de Pearson, de los valores adoptados por la variable Y y los tericos correspondientes a Y, - Se demuestra matemticamente la siguiente relacin entre este coeficiente y los tres trminos analizados con anterioridad.
- .

adapte la variable Y respecto a su valor medio. Y~ significa lo mismo, pero de los valores tericos Y>. es una forma de medir el valor de los residuos o dife-

E(YY~ E(YYY

_______

X(YYY

Por lo tanto, el cuadrado del coeficiente de correlacin mltiple representa el tanto por uno de la varianza asociado a la regresin respecto a la total. SiR Y.X,X,
X 09 y
Y.X,X,
=

0,81

significarla que el 81 por 100 de las diferencias individuales de Y son explicadas por las variaciones de Xi 5<, ... y Xn y slo el 19 por 100 se debera a causas no previstas.

El anlisis de la regresin mltiple y su aplicacin.

- -

239

Adems, es posible efectuar un test de significacin del anlisis de regresin realizado. Esta inferencia estadstica se realiza a partir de suponer una serie de presupuestos que deben cumplir los residuales (esperanza matemtica nula, normalidad, varianza constante, independencia). Se demuestra entonces que la relacin:

u 1
1 (Y

da lugar a una distribucin E con u 1 y N n grados de libertad. Si en nuestro caso, el valor calculado para F supera el valor de la
tabla para un porcentaje de significacin elevado, supone que el an-

lisis de regresin es satisfactorio por salirse ampliamente de la situacin aleatoria. 2.

AMPLIACIN DEL MODELO DE REGRESIN AL ClCULO DE LAS RENTAS DIFERENCIALES DEL SUELO

Ya indicamos, previamente a la exposicin del modelo de regresin mltiple, que el costo de la vivienda puede ser explicado en gran parte por medio de sus dos componentes principales; costo del suelo y costo de la construccin. Nuestra hiptesis de trabajo consiste en suponer que el costo de la edificacin debe corresponderse con una serie de caractersticas y servicios (superficie, calefaccin, ajardinado, garaje, juegos infantiles, piscina..., etc.), ms fcilmente medibles> estableciendo una relacin entre el resto del precio de la vivienda hasta completar el total y las rentas residuales derivadas del suelo. Para ello, pretendemos aplicar el modelo de regresin lineal mltiple, utilizando como variables independientes una serie de variables relacionadas con las caractersticas de la vivienda y como variable dependiente el precio de la misma. Los valores residuales que se obtengan deben reflejar en gran parte el costo del suelo. Hemos utilizado para el anlisis los datos obtenidos por O. A. T. 1. N. 2 sobre promociones inmobiliarias en los municipios del rea En el costo de la vivienda intervienen tambin los conceptos de beneficios del constructor y promotor y los gastos generales. El valor residual integrara tambin estos costos que no tenemos en cuenta. A pesar del error que cometemos, contina existiendo una relacin grande entre el valor residual y el costo del suelo. Informe sobre el mercado inmobiliario DAflN, COPLACO, Madrid, 1978.

240

Jos Miguel Santos Preciado

metropolitana madrilea, durante el periodo 1974-78. Los datos hacen referencia a las caractersticas de 115 promociones de viviendas situadas en los municipios de Colmenar Viejo, Alcobendas, San Sebastin
de los Reyes, La Moraleja> Coslada, San Fernando de Henares, Torre-

jn de Ardoz, Alcal, Arganda ,Getafe, Pinto> Valdemoro, Para, Fuenlabrada> Legans, Alcorcn, Mstoles> Pozuelo, Majadahonda y Las Rozas. El nmero de promociones analizadas es proporciona] a] de vi-

viendas construidas en cada municipio:

Las variables utilizadas como independientes han sido: 1) 2) Calefaccin. Juegos infantiles.

3) Ajardinamiento.
4) 5) 6) Piscina. Aparcamiento. Superficie.

Para su medicin se ha establecido el siguiente baremo:

Caiefaccin.
Calefaccin elctrica: 1. Calefaccin gas: 2. Calefaccin central: 3.

Juegos infantiles, ajardinamient.o y piscina.

No existencia: 1. Existencia: 2.

Aparcamiento. No existencia: 1.

Aparcamiento en el exterior: 2. Aparcamiento en el edificio: 3.

Superficie.

La superficie est expresada en Dm..

La Moraleja es la nica unidad de las analizadas que no comprende un

trmino municipal completo y como tal la reflejamos.

El anlisis de la regresin mltiple y su aplicacin...

241

Hemos realizado un primer anlisis de regresin lineal mltiple, utilizando como variable dependiente el precio total de la vivienda y como variables independientes las expresadas con anterioridad. Los resultados pueden observarse en la tabla nm. 2. El cuadrado del coeficiente de regresin mltiple es 0,7779, lo que indica que la regresin explica un 77,79 por 100 de la varianza existente, con un valor del test F igual a 63,055, muy elevado y que confirma en principio la validez del anlisis. Sin embargo, un estudio detallado de la contribucin de cada una de las variables a la explicacin de la varianza total pone de manifiesto que slo dos variables son significativas (superficie y calefaccin) y que una sola variable (la superficie) contribuye en el 75,48 por 100 de la explicacin. Esta desproporcin hay que

buscarla en la gran importancia que la superficie posee en el precio total de la vivienda.

TABLA 2

ANALISIS REGRESION MIJLTIPLE NUM. 1

Variable dependiente:

Precio total vivienda

1) Superficie
2) Calefaccin 3) Ajardinamiento

Variables independientes:

R
R E

0,8820 63,055

2 = 0,7779
=

4) Juegos infantiles 5) Piscina 6) Aparcamiento

Porcentaje de varlanza

explicada 77,79 Vn.

Ecuacin de regresin:
y
=

29,91 + 45,77 1<, + 2,62 3(1

1,71 3(1 + 0,75 X~

0,55 X, + 2,18 X~

Introduccin de variables: Total .1? E

porcentaje Varianza

1> 2)

Superficie

Calefaccin

...

3)

Resto

...

347,80 0,8763 6,33 No significativas 4

0,8688

0,7548 0,7679

75,48 76,79 77.79

242

Jos Miguel Santos Preciado

Para obviar esta dificultad hemos credo conveniente utilizar como variable dependiente el precio de la vivienda por unidad de superficie> realizando de nuevo el anlisis, con los resultados de la tabla nmero 3. El porcentaje de varianza explicada es ahora inferior, 41,93 por 100, y el valor del test F igual a 12,995, es suficientemente significativo. El porcentaje, que puede parecer reducido> no lo es tanto, si pensamos que el resto de la varianza no explicada se debe a los valores diferenciales del suelo, que pueden presentar variaciones muy
fuertes segn la localizacin de las promociones. La participacin de
las variables independientes es ms equilibrada, existiendo tres variables significativas (aparcamiento> superficie y calefaccin).

TABLA 3 ANALISIS DE REGRESION MULTIPLE NUM. 2 2 R R2 F

= = =

Variable dependiente: Variables independientes:

Precio vivienda/m 1) Superficie 2) Calefaccin

0,6475 0,4193 12,995

3) Ajardinamiento 4) Juegos infantiles 5) Piscina 6) Aparcamiento

Porcentaje de varianza explicado 41,93 %

Ecuacin de regresin: Y
=

7,80 + 8,45 X + 2,59 3(2 + 0,82 3(~ + 1,15 1(1

1,76 X, + 2,87 X 6

Introduccin de variables: Total porcentaje Varianza

1) Aparcamiento
2) 3) 4)

0,5558 0,6108 0,6427 0,6475

0,3089 0,3730
0,4130 0,4193

50,51 11,44
7,56 4

30,89 3730
41,30 4193

Superficie
Calefaccin Resto
...

El anlisis de la regresin mltiple y su aplicacion. -

243

(Sttiico

l.--Muincpios valor ,esidual positivo.

Los valores residuales medios por municipios vienen recogidos en

la tabla nm. 4, y representados grficamente en el grfico nm. 1. Un valor positivo de los residuales significa que el precio pagado por cada metro cuadrado de vivienda excede al que tericamente le correspondera segn la ecuacin de regresin. Deducimos que estas diferencias son debidas al mayor costo de la vivienda procedente de las rentas diferenciales del suelo, cuyas causas queremos deducir en los municipios afectados. Hemos realizado un anlisis de regresin lineal simple entre los valores residuales medios obtenidos por municipio y los precios medios de las viviendas> obteniendo una correlacin muy elevada (r = 0.876), como se pone de manifiesto en el grfico nm. 2. Estos

244

Jos Miguel Santos Preciado

TABLA 4

VALORES RESIDUALES MEDIOS POR MUNICIPIOS

1.

Colmenar Viejo

2. Alcobendas 3. San Sebastin de lQs Reyes

2,1737 4,1431
0,6089
- . -

La Moraleja 5. Coslada 6. San Femando de Henares

4.

8,5521 1,6317 3,8960 2,0673 2,0929 2,7237 8,0418 5,0965 52294 1>8226 1>2113

7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

14.

Torrejn de Ardoz Alcal de Henares Arganda Getafe Pinto Valdemoro Para

... -

....

...

Fuenlabrada 15. Legans

16. Alcorcn 17. 18.

1,9504
1,3719
3,2946

Mstoles Pozuelo de Alarcn 19. Majadabonda 20. Las Rozas

. . -

5,9100

3,8500
12,7196

resultados corroboran la hiptesis de trabajo de partida> en el sentido

de que los costos del suelo tienen una repercusin mayor en aquellos municipios de superior nivel de renta de sus habitantes y de precio de vivienda ms elevado. Los municipios representados en el grfico nm. 1 pueden agruparse en tres grupos, cuyas caractersticas homogneas reflejan el distinto valor de sus valores residuales medios. Estos grupos seran: 1) Municipios de la zona Oeste y Norte constituidos por la Moraleja, Majadahonda ,Pozuelo y Las Rozas, cuyo valor positivo de la renta diferencial del suelo puede ser explicado por la segregacin social de sus moradores con niveles de renta ms elevados.

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245

40

30

.
1

25

o -5
.4

-3
-2

i 0

3
2 4

CORO. 876
X=0. 4981 S-T--14. 426 Y~ t539A-X+ 29.140

GRFIco

2.Regresio:z residuales-precic> ,vieuda

2) Municipios situados en la corona de proximidad de Madrid, como Alcorcn, Getafe> San Fernando de Henares> Alcobendas y San Sebastin de los Reyes> cuyos valores del suelo se deben al aumentoi de precio debido a la proximidad a la capital.

3)

Municipios ms alejados de Madrid, en la zona Sur y Este> co-

mo Mstoles, Fuenlabrada, Para, Pinto, Valdemoro, Arganda, Torrejn de Ardoz y Alcal de Henares, donde las disponibilidades del suelo

son superiores> produciendo residuales negativos.

246

Jos Miguel Santos Preciado

>

7000

VIV.

lOOO~-2O00viv

LIII
GaArico 3.Oferta de viviendas. vivienda en

<

1000 v~v.

Por ltimo, hemos querido analizar dnde se concentra la oferta de el A. M. M., comparndola con los valores residuales obte-

nidos en el anlisis de regresin mltiple efectuado. Los valores se reflejan en la tabla nm. 5 y los grficos nms. 3 y 4. En el grfico nmero 3 puede observarse que la oferta de viviendas se ha desplazado

El anlisis de la regresin mltiple y su aplicacin...

247

~dOoo

e
Coto

D
a
-

E
a

-s

-<

-a

-a

-,
.~

cz=i-zz-ir
E ~
g

,~

GRFIcO 4.Residuales-viviendas o/erradas. TABLA 5 TOTAL VIVIENDAS CONSTRUIDAS

1. Colmenar Viejo 2-3. Alcobendas - 5. Sebastin de los R. 4. 5. 6. 7. 8. 9. La Moraleja Coslada 4 San Fernando de Henares Torrejn de Ardoz Alcal .
- - -

- -.

647 1.604 226 4.814 2.001 5.487 686 761 152 745 2.375 9.610 1.382 588

Arganda 10. Getafe

11. 12. 13. 14.

Pinto
Valdemoro -. Para Fuenlabrada
- . ... . .

15. Legans
16. Alcorcn 17. Mstoles 18. Pozuelo 19-20. Majadahonda
No existen datos.

Las Rozas

8.824 354 1.322

248

Jos Miguel Santos Preciado

hacia los municipios del exterior> donde los costos del suelo son inferiores. En el grfico nm. 4 pueden apreciarse la formacin de cuatro grupos de municipios de caractersticas similares. Los grupos A y B, con residuales positivos y una reducida oferta de viviendas, presentan una cierta correlacin negativa entre estas dos variables. El grupo A (de mayores rentas diferenciales de suelo) coincide en general con los municipios de mayor nivel de renta (a excepcin de Getafe). El grupo C, de mayor oferta de viviendas, est compuesto por los municipos del Sur y del Este, correspondientes en gran parte a la segunda corona del rea metropolitana> hacia donde se ha desplazado el crecimiento metropolitano. Existe una correlacin positiva entre las mayores ofertas de viviendas y las rentas diferenciales de suelo ms reducidas. Al final, el grupo D est integrado por cuatro municipios (Arganda, Colmenar Viejo, Pinto y Valdemoro), en donde los residuales son negativos y la oferta de viviendas es reducida, que corresponde a los municipios ms alejados y de menor desarrollo. Diciembre, 1982
BIBLIOGRAFA

Santillana del Barrio, Antonio (1972): Anlisis econmico del problema de la vivienda. Ed. Ariel, Barcelona.

El anlisis de la regresin mltiple y su aplicacton... RESUMEN

249

El crecimiento de la ciudad metropolitana produce una diferenciacin de los precios de la vivienda en los municipios de la periferia. Esta variacin est determinada por la suma de sus tres componentes bsicos: el precio del suelo, el coste de la construccin y gestin y el beneficio del promotor. El empleo del modelo de regresin lineal mltiple a un conjunto de variables, relacionadas con la calidad de la vivienda, sirve para deducir de su costo los valores correspondientes a las rentas diferenciales del suelo.

ABSTRACT

me growth of the metropolitan city produces a differentiation in housing prices in tbe peripheric municipalities. Tbis variation is determined by the sum of the tbree basic components: the price of tbe ground, tbe cost of the construction and management and the producers profit. Tbe use of the multiple lineal regression model in a whole of variables, related to tbe housing quality, serves for deducting the corresponding values to the differential ground rents from its cost.
RflSUME

La croissance de la ville metropolitaine produit une differenciation dans les prix de logement aux municipalits priphriques. Cette variation setablit en aditionant les composantes lmentaires: prix du sol, le cot de la construction et gestion et le profit du promoteur. Lemploie du model de regressin lineal multiple sur un groupe de variables en rapport avec la qualit de logement sert pour reduire de son cot les valeurs correspondants aux rentes diferencielles du sol.