Sei sulla pagina 1di 5

rati7931-cdf-m01

ALLA COMMISSIONE TRIBUTARIA PROVINCIALE DI ............................................ Via ........................................................, n. .............. - ............................... *** Il sottoscritto ................................................, nato a ......................... (...........) il ......................... e ivi residente in Via ............................................................. n. ..........., codice fiscale: ...........................................................; Contro lAgenzia delle Entrate, Ufficio di .................................................. (.........), *** Il sottoscritto .............................................., difeso giusta dott./rag. .................................................., iscritto allOrdine procura in calce del presente atto dal di .................................................., nato

a .................................................. il ........................., codice fiscale: .................................................., presso il cui studio in .................................................., Via ............................................................ n. ............, elegge domicilio, ricorre contro lavviso di rettifica e liquidazione n. ........................., notificato in data ........................, con il quale lufficio ha proceduto alla rettifica dei valori dichiarati nellatto di compravendita del ......................... ai rogiti del Notaio .................................................., registrato a .................................................. il ........................., serie .............., numero ........................., con conseguente determinazione di maggiori imposte ipotecaria e catastale, nonch sanzioni ed interessi per complessive .................................................. In fatto Con lavviso in oggetto lufficio ha rideterminato i valori dichiarati nel citato atto di compravendita, con il quale il ricorrente ha acquistato la propriet di un unit immobiliare ad uso ufficio posta al piano terra in Via .................................................., n. ..........., nel Comune di ................................................., oltre ad un posto auto coperto al piano interrato del medesimo edificio; lacquisto di tali beni soggetto al regime impositivo IVA e gli stessi sono strumentali per lattivit professionale di ingegnere svolta dal ricorrente medesimo; tali valori sono stati rettificati dallufficio da ......................... dichiarati in atto ad ........................, unicamente sulla base di presunzioni costituite dai valori medi dellosservatorio del mercato immobiliare e dalla comparazione con altro atto di compravendita in zona; contro tale rettifica di valore il ricorrente ha presentato, in data ................................, istanza per accertamento con adesione ai sensi dellart. 6, c. 2 del D. Lgs. n. 218/1997; la proposizione di tale istanza, nonostante che nella stessa il ricorrente avesse indicato le particolari circostanze che caratterizzano lacquisto e lassenza di validi elementi probatori a sostegno della pretesa dellufficio, non ha prodotto i risultati sperati, da qui il ricorso.

Allegato alla rivista Come difendersi dal Fisco n. 4/10 - edita dal Centro Studi Castelli S.r.l

rati7931-cdf-m01

***** In diritto La rettifica dei valori dichiarati nellatto di compravendita di cui sopra deve ritenersi illegittima e quindi annullabile per i motivi appresso decritti. In via principale: illegittimit della motivazione A fondamento della pretesa tributaria rappresentata dalla rettifica dei valori dichiarati nellatto di compravendita lufficio utilizza sia i valori medi OMI relativi al secondo semestre dellanno ......................... sia il metodo comparativo, richiamando un atto registrato a .................................................. il ......................... relativo allo stesso complesso immobiliare. Nellutilizzo di ciascuna delle metodologie sopra indicate lufficio non ha tuttavia tenuto conto delle circostanze di seguito descritte, in grado di inficiare la legittimit dellintero accertamento. In ordine allutilizzo del c.d. valore normale occorre infatti precisare che latto sottoposto a rettifica atto soggetto ad iva e che, pertanto, ai sensi delle disposizioni introdotte dalla legge comunitaria 2008 (art. 24 legge n. 88 del 7.07.2009), non pi possibile procedere alla rettifica di valore sulla base dei dati fissati nella banca dati dellOsservatorio immobiliare dellagenzia del territorio (OMI). Tale modifica normativa, ad effetto retroattivo poich di natura procedimentale, stata introdotta a seguito delle censure espresse in sede comunitaria alla normativa introduttiva dellaccertamento sulla base del valore normale (D.L. n. 223/2006). Quanto al richiamo nellavviso di rettifica di altro atto di compravendita, non pu non considerasi il disposto di cui allart. 7, c. 1 della L. 27.07.2000, n.212 (Statuto del contribuente), ai sensi del quale nel caso in cui un provvedimento dellAmministrazione Finanziaria contenga nella sua motivazione il riferimento ad altri atti, questi devono essere allegati allatto che li richiama. Circostanza, questultima, non verificatasi nellavviso di rettifica e di liquidazione oggetto del presente ricorso. N si pu ritenere legittimo il comportamento dellufficio semplicemente limitandosi ad affermare che, nella motivazione dellavviso di rettifica oggetto del presente ricorso, sono contenuti i dati essenziali dellatto richiamato. Dal richiamo operato nella motivazione, infatti, non dato sapere altro se non il prezzo dichiarato dalle parti in atto e lepoca di stipula. Non si ha notizia dellesatta ubicazione dellimmobile (piano, taglio, ecc.); non si ha notizia della tipologia dellimmobile acquistato (open space, attrezzato, ecc.); non si ha notizia circa i tempi di pagamento del prezzo n sullesistenza eventuale di un preliminare di acquisto alla data del quale far risalire la valutazione, ecc. Veramente troppo poco per ritenere soddisfatta la norma contenuta nella disposizione sopra richiamata, la quale impone allAmministrazione Finanziaria che: Se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto, questo deve essere allegato allatto che lo richiama. In via subordinata: illegittimit dei valori rettificati Qualora non fosse ritenuto illegittimo lavviso di rettifica e liquidazione oggetto del presente ricorso sulla base delle considerazioni sopra enunciate, il ricorrente non pu non lamentare, in via meramente subordinata, come la valutazione operata dallufficio sia eccessiva e non tenga conto di alcuni elementi che caratterizzano lacquisto de quo.

Allegato alla rivista Come difendersi dal Fisco n. 4/10 - edita dal Centro Studi Castelli S.r.l

rati7931-cdf-m01

In primo luogo occorre, infatti, evidenziare che nellatto di compravendita si fa espresso riferimento alla data del ......................... quale data di pagamento di parte di parte del corrispettivo pattuito (esattamente .........................), individuando nella stessa lepoca in cui le parti hanno raggiunto laccordo sul prezzo e sulle condizioni della vendita. I valori individuati dallufficio quale riferimento della rettifica dovevano quindi fare riferimento a tale epoca e non al secondo semestre dellanno 2007 come indicato nellatto. In tale senso il provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate del 27.07.2007 che ha disciplinato lapplicazione del c.d. valore normale in riferimento allart. 1, c. 307 L. 27.12.2006, n. 296, cos recita: le quotazioni dellosservatorio del mercato immobiliare sono riferite al periodo dellatto di compravendita o a quello antecedente in cui stato pattuito il prezzo con atto avente data certa. Leggendo attentamente latto di acquisto si sarebbe potuto verificare come tale data fosse quella del 4.01.2007 e che di conseguenza i valori OMI da prendere a riferimento avrebbero dovuto essere quelli del 1 semestre 2007 se non addirittura quelli del 2 semestre 2006, anzich quelli del 2 semestre 2007. A tale ultimo proposito giova ricordare che oggi la consultazione delle quotazioni OMI riferite al 1 semestre 2007 inibita, in quanto nel sito Internet dellAgenzia del territorio risultano disponibili solamente le quotazioni a far data dal 1 semestre 2008 in avanti. Non risulta quindi possibile apprezzare quali conseguenze vi sarebbero state a seguito di tale differente utilizzo che comunque, anche in ipotesi di invarianza di valori, lufficio avrebbe dovuto effettuare. Sullanteriorit del momento in cui le parti hanno raggiunto laccordo sul prezzo rispetto alla data dellatto il ricorrente ha informato lufficio anche in sede di domanda di accertamento con adesione, ma tale rappresentazione non ha trovato alcun accoglimento. Poich la trattativa per la compravendita risale alla fine del 2006 e risulta ufficializzata in atti dal versamento della caparra avvenuta in data 4 gennaio 2007, anche lutilizzo in comparazione di un atto di compravendita stipulato in data 3 dicembre 2007, ad un anno di distanza, perde di significato. Oltre alle circostanze sopra evidenziate la rettifica di valore operata dallufficio non tiene conto nemmeno di ulteriori e peculiari circostanze caratterizzanti limmobile in oggetto. Condizioni e circostanze che il contribuente ha fatto presente in sede di domanda di adesione ma che non sono state debitamente considerate dallufficio, che si limitato a proporre una percentuale di abbattimento del valore tout court, senza entrare realmente nel merito delle questioni. Tali circostanza possono di seguito essere cos sintetizzate: Quanto al posto auto La posizione del fabbricato in zona periferica a prevalente destinazione produttiva , con ampi spazi pubblici per la sosta libera degli autoveicoli, di fatto fa s che non esista in zona una reale richiesta di posti auto coperti e, di conseguenza, non esiste un loro mercato essendo la loro realizzazione sempre determinata da un obbligo della norma di PRG piuttosto che dalla volont del costruttore di realizzare posti auto per la vendita. Il posto auto in oggetto ha dimensioni utili di mt. 3.55 x 5,00 a cui corrisponde una superficie catastale di mq. 20. Tale larghezza necessaria per consentire la sosta, essendo il posto auto posizionato in corrispondenza dellinizio della rampa di accesso al piano interrato e, dunque, per poter parcheggiare necessaria uno spazio di manovra pi ampio.

Allegato alla rivista Come difendersi dal Fisco n. 4/10 - edita dal Centro Studi Castelli S.r.l

rati7931-cdf-m01

La larghezza di mt. 3,55 non permette la sosta a due auto; inoltre, dovendo essere posti auto aperti il maggiore spazio non pu essere utilizzato in altro modo. Il valore unitario attribuito dallufficio di ....................... evidentemente fuori mercato per un bene avente le caratteristiche descritte; il valore in questo caso non assolutamente proporzionale alla superficie ma dipende unicamente dal numero di auto che vi possono sostare. Quanto allufficio Lunit immobiliare ad uso ufficio in oggetto posta al piano terra del fabbricato e possiede una sola parete finestrata, a differenza di molte altre dello stesso immobile che, invece, si affacciano su due lati con evidente benefici in termini di aerazione ed esposizione alla luce. Superficie: lunit immobiliare in oggetto stata acquistata priva di divisori interni, fatta eccezione per il WC e anti WC; avendo lunico vano una superficie di circa mq. 64, per poter utilizzare lo studio, stato necessario realizzare le partizioni interne e montare altre quattro porte interne per separare i vari ambienti. Tutto ci ha comportato una serie di costi aggiuntivi dei quali si necessariamente tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Tali costi sono documentati dalle fatture di spesa allegate in calce al presente ricorso. Impianti: lo studio stato acquistato con la dotazione di un solo quadro, senza la rete di distribuzione interna dellimpianto elettrico e privo dei corpi illuminanti a soffitto integrati nel contro soffitto. Servit: parte della corsia di manovra al piano interrato e tutto il corridoio del piano terzo sono stati concessi in uso esclusivo ad alcune unit immobiliari di altra propriet, limitando di fatto, soprattutto per il posto auto, la fruizione degli spazi comuni. *** Per i sopra indicati motivi, salvo altri, il ricorrente ........................................., tramite il sottoscritto difensore chiede che lOnorevole Commissione adita: 1) in via principale, voglia dichiarare, in accoglimento del presente ricorso, lannullamento dellatto impugnato in quanto illegittimo; 2) in via meramente subordinata, voglia rettificare limporto indicato dallufficio tenendo conto delle circostanze addotte dal ricorrente in ordine alla peculiarit e alla particolarit dei beni acquistati e dellepoca degli stessi. Voglia altres dichiarare il diritto del ricorrente alla restituzione di quanto eventualmente pagato nelle more del presente ricorso a seguito dellattivit di riscossione dellufficio, con gli interessi come per legge e vittoria delle spese di giudizio. Chiede altres La discussione in pubblica udienza del presente ricorso, ai sensi dellart.33 del D. Lgs. 546/1992.

Allegato alla rivista Come difendersi dal Fisco n. 4/10 - edita dal Centro Studi Castelli S.r.l

rati7931-cdf-m01

Col deposito del ricorso saranno prodotti: 1) copia atto impugnato; 2) copia atto di compravendita; 3) copia istanza accertamento con adesione; 4) copia fatture dei lavori eseguiti dopo lacquisto. ......................, l .......................... In fede .........................................................
(Firma del difensore)

PROCURA SPECIALE Il sottoscritto .............................................., nato a .............................................. (........) il ....................... e ivi residente in Via ..................................................................... n. ............., codice fiscale: .............................................., conferisce procura speciale con ogni e pi ampia facolt di legge, ivi compresa quella di procedere - ove nellinteresse della suddetta lo ritenga opportuno - alla conciliazione giudiziale della controversia ai sensi dellart. 48 del D. Lgs. n. 546/1992, al dott./rag. .............................................., nato a .............................................., il ......................., iscritto allOrdine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di .............................................. al n. ......................., codice fiscale .............................................., affinch lo rappresenti, assista e difenda nel presente procedimento e nelleventuale giudizio di appello, eleggendo a tal fine domicilio presso il suo Studio in ...................................., Via ................................... n. ........., con promessa di ritenere fin da ora per rato e valido il suo operato. ......................, l .......................... .........................................................
(Firma del difensore)

Dott./Rag. .......................................................
(Luogo e data)

autentica ......................................................... ..........................................................


(Firma)

Allegato alla rivista Come difendersi dal Fisco n. 4/10 - edita dal Centro Studi Castelli S.r.l