SOBRE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE INMUEBLES:-

La doctrina considera que la prescripcin adquisitiva, al igual que la apropiacin, es un modo originario de adquirir la propiedad, pues el bien no se recibe de otra persona, a diferencia de otros modos derivados como es, por ejemplo, la compraventa, donde el bien s se recibe de otra persona (el vendedor).

Beatriz Arean ensea que la adquisicin por prescripcin se basa en dos hechos fundamentales: la posesin de la cosa por parte de quien no es su dueo y, la duracin de esa posesin por cierto tiempo". Adems, seala que, "De la conjuncin de la posesin con el tiempo la ley hace derivar la adquisicin".

Josserand llam el rol social de la usucapin que debe cumplir la propiedad y la necesidad de premiar a quienes trabajan la tierra y no proteger la desidia y el abandono. La figura de la prescripcin adquisitiva se funda en la presuncin de que el propietario no necesita el inmueble.

El artculo 950 del Cdigo Civil, nos refiere las formas de prescripcin adquisitiva; y estas son la prescripcin larga y la prescripcin corta; ambas

deben ir necesariamente ligadas a otros elementos como son: la posesin pacfica, continua y pblica; pero en el caso de la prescripcin corta se debe tener adems justo ttulo y buena fe.

-Prescripcin Larga:Para que se pueda configurar la figura de la prescripcin adquisitiva LARGA, debern concurrir adems de los 10 aos de posesin del bien el elemento de la continuidad, la pacificidad de la posesin y la publicidad como propietario del inmueble, estos requisitos segn el artculo 950 del Cdigo Civil.

a) LA POSESIN CONTINUA:La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependern de la propia naturaleza del inmueble, es as por ejemplo, que se trate de un inmueble que es ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir que la posesin continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razn el Cdigo Civil en su artculo 915 nos dice textualmente: si el poseedor actual prueba haber posedo anteriormente, se presume que posey en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Sin embargo, por lo dicho lneas arriba debemos saber que el cdigo civil en su artculo 953 tambin dice:se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.

Cas. N 1454-2002-Cincha. El Peruano, 31/01/2003:

"....Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que se ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuracin de este requisito no slo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesin, debe tenerse al momento de la interposicin de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapio..."

Exp. N 08-96. 20/08/1996 "Uno de los modos de adquisicin de la propiedad es la prescripcin adquisitiva, que se da por posesin continua, pacfica y pblica durante el tiempo que seale la ley. Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera ante de un ao o si por sentencia se la restituyen."

b) POSESIN PACFICA:-

La posesin del bien debe ser pacfica al momento de interponer la demanda de prescripcin adquisitiva, esto quiere decir que esta posesin no

debi ser adquirida por la fuerza, que no se vea afectada por violencia y que no sea objeta judicialmente en su origen. Pierde el carcter pacfico cuando el poseedor es demandado en va de accin reivindicatoria.

Cas. N 431-96 " No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos sobre impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de ttulo de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por usucapin"

En este punto debemos preguntarnos SE PERDER LA PACIFICIDAD DE LA POSESIN CUANDO SE ES DEMANDADO POR EL VERDADERO PROPIETARIO DESPUS DE TRANSCURRIDO LOS 5 O 10 AOS (se trate de prescripcin corta o larga, respectivamente) DE POSESIN DEL INMUEBLE, TENIENDO EN CUENTA QUE EL POSEEDOR NO DEMAND LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE ESTE?

En este sentido debemos preguntarnos si la prescripcin adquisitiva opera en forma automtica, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaracin judicial; es decir si se necesita acudir a un rgano jurisdiccional para que se le declare propietario del inmueble.

En este sentido la jurisprudencia nos dice:

Casacin N 766-04-Lima, publicada el 30 de septiembre del 2005, pg. 14715 de la separata del Peruano.

Los demandados aducen que no concurre el precepto legal de posesin pacfica, por haberse vulnerado la misma, cuando aparece de autos que la posesin ha sido cuestionada a travs de un proceso de desalojo instaurado en contra de la recurrente respecto del bien sublitis, cabe sealar que dicha demanda es del ao 1999, habiendo transcurrido un espacio mayor de posesin contina, pacfica y pblica que exige nuestro ordenamiento legal para la interposicin de la presente demanda; por lo que TAL PROCESO JUDICIAL INICIADO LUEGO DE LOS 10 AOS EXIGIDOS POR LEY EN NADA ENERVAN LA CONTINUIDAD Y PACIFICIDAD EXIGIDA .

(Cas. 2092-99- Lambayeque, de fecha 13/01/02 Gaceta Jurdica)

La accin de prescripcin es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho a partir de una situacin de hecho determinada o un pronunciamiento de contenido probatorio que adquirir certidumbre mediante la sentencia, limitndose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica

De la misma manera el Dr. Gunther Gonzales quien no deja dudas al respecto al sealar en su curso de Derechos Reales pg. 529: Se considera que la accin reivindicatoria, e incluso las acciones posesorias, interrumpen la usucapin en vas de consumarse. Para tal efecto se requiere la citacin con la demanda y que esta finalmente, sea declarada fundada, DE NO ESTIMARSE LA DEMANDA, LA INTERRUPCIN DE LA USUCAPIO QUEDA SIN EFECTO.

Es as, que podemos decir que lamentablemente con contadas excepciones, son del criterio que la prescripcin adquisitiva necesita de declaracin judicial; el argumento de los rganos Jurisdiccionales para desestimar la prescripcin adquisitiva es que el poseedor no tiene sentencia judicial consentida que demuestre que adquiri el inmueble por usucapio, sin darse cuenta que es as como desalientan la explotacin de los inmuebles por parte de los poseedores, pues que incentivo tendran para cuidar e introducir mejoras en una inmueble si despus de un tiempo el propietario negligente lograr la restitucin del inmueble mediante la accin del desalojo o la reivindicacin.

c) POSESIN PBLICA:-

La posesin se entiende pblica cuando se realiza a la vista de todos, cuando el poseedor se comporta como propietario del inmueble, cuando su posesin no es oculta.

-Prescripcin Corta:-

Ahora hablemos de la prescripcin adquisitiva larga, esta se encuentra en la segunda parte del artculo 950 del Cdigo Civil, en la que se estipula , que la propiedad se adquiere a los cinco aos cuando median, justo ttulo y buena fe.

d) JUSTO TTULO:Es el ttulo imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurdico tenga por finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por presentar algn vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere por prescripcin por que el usucapiente posee a ttulo de propietario y posee a ttulo de dueo por que ha mediado una causa suficiente para transmitir la propiedad. Evidentemente, esa causa legtima solamente va a resultar eficaz para justificar la posesin como dueo, pero no para transferir la propiedad merced del vicio o defecto que padece, los cuales sern subsanados por el hecho de la posesin por el tiempo previsto por la ley. Este instrumento de orden legal destinado a la transmisin de la propiedad, sera perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del enajenante que impidan su transferencia efectiva.

Exp. N 941-95 Piura, el Cdigo Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurdica), mayo 2007.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA. CONTRATO NULO. No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula por el Poder Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripcin corta de cinco aos.

Exp. N 259-2004 Arequipa, el Cdigo Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurdica), mayo 2007.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. JUSTO TTULO

.. Justo ttulo es el ttulo traslativo que de por s habra bastado para operar la transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda parte del artculo 950 el Cdigo Civil establece la existencia del justo ttulo, es obvio que aun cuando este haya sido expedido por el propietario, nada impide que califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras circunstancias, como son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la subdivisin del predio rstico, as como la posesin fsica por mayor tiempo al requerido por la ley.

e) BUENA FE:-

Para que exista la buena fe, es necesario que el poseedor crea en su legitimidad, que tenga justo ttulo en que funde su creencia. La buena fe es un elemento indispensable para la PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, siendo el artculo 914 del C.C., que establece la presuncin de buena fe, correspondiendo a quien alega lo contrario, probarlo. La Buena fe puede configurarse por error o ignorancia, ya que ello no la destruye, salvo que la misma no haya estado presente al momento de adquirirse el bien.

Consultas: - Beatriz AREN. CURSO DE DERECHOS REALES.. Abeledo-Perrot. 3era. edicin. Buenos Aires, pg. 294. - Louis, JOSSERAND. COURS DE DROIT CIVIL. Tomo I. Ed. Sirey. Paris, 1938. Pg. 867. - El Cdigo Civil en su Jurisprudencia, Dilogo con la Jurisprudencia, gaceta Jurdica S.A., I edicin 2007. - Codigo Civil

Publicado por Rosa Ramos Millones