PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE ARTCULO 2017 No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha

anterior. CONCORDANCIAS: C.C. art.2011 D.L.18278 arts. 1,4,5,6 D.S. 027-82-EM/RPM arto X D.S. 007-89-PE arts. 26, 53, 57 R.GR.P. art.26 Comentario Jorge Luis Gonzales Loli Este artculo se refiere al principio de prioridad excluyente. Para este supuesto, a diferencia de lo previsto en el artculo 2016 del Cdigo Civil, los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflicto son incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero determinar el "cierre registral" respecto al presentado en segundo lugar. Lacruz Berdejo expresa respecto al "cierre registral" que: "La regla de prioridad no tiene como nico resultado, en su relacin con el Registro, establecer un orden en la proteccin de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentacin, sino cerrJr los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado". En nuestro Derecho nacional, el cierre registral de un nuevo ttulo incompatible puede originarse respecto a: a) Un ttulo anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripcin no se encuentra sujeta a plazo alguno. b) Un ttulo anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotacin preventiva determina la imposibilidad de extensin de nuevos asientos incompatibles, como ocurre en el bloqueo registral, la incautacin preventiva, las medidas cautelares de no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar, entre otros casos. Sin embargo, la regla general respecto a las anotaciones preventivas se encuentra prevista en el artculo 67 del Reglamento General de los Registros Pblicos (en adelante, el Reglamento), en el sentido de que ellas no generan efectos excluyentes respecto a nuevos asientos de inscripcin, siempre que las normas que las regulan no establezcan expresamente lo contrario.

c) Un ttulo simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso el "cierre registral" ser provisional, en cuanto de no inscribirse este y caducar la vigencia de su asiento de presentacin, cesarn los efectos del cierre registral, permitindose la inscripcin del ttulo incompatible presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripcin del primero, el cierre se tornar definitivo. Algunos autores confunden o asimilan el contenido del principio de prioridad excluyente con el principio de tracto sucesivo, en cuanto la existencia de un ttulo anterior impide la inscripcin de otro posterior. Sin embargo, dicha apreciacin es inexacta, en cuanto el principio de tracto sucesivo est referido a la observancia de una cadena de transmisiones como un requisito para nuevas inscripciones, mientras que el principio de prioridad excluyente regula los efectos de los ttulos inscritos, anotados o presentados respecto a otros incompatibles. Como siempre, resulta ilustrativa la opinin de Garca Garca, quien refirindose a ambos principios regulados en la Ley Hipotecaria espaola indica que: "Aunque exista el artculo 20 LH (principio de tracto sucesivo) el artculo 17 LH (prioridad excluyente) es imprescindible, sencillamente porque el artculo 17 se refiere a los ttulos de igualo anterior fecha al que est inscrito, anotado o presentado en el Registro, y en cambio, el artculo 20 LH (principio de tracto sucesivo) se refiere a los ttulos otorgados por persona distinta del titular registral, es decir, por persona que no tiene ya facultad legitimadora dispositiva desde el punto de vista registral (...) Si solo existiera el artculo 20 cabra dudar del alcance de este precepto respecto a esos ttulos de fecha anterior, pues no faltara quien interpretase que el precepto se refiere solo a los ttulos de fecha posterior, ya que se est pensando en la salvaguardia del titular registral desde la perspectiva de que solo los actos dispositivos realizados por el mismo pueden acceder al Registro". Este principio de prioridad excluyente encuentra tambin su regulacin en el artculo X del Ttulo Preliminar del Reglamento, el cual supera la imperfecta redaccin del artculo 149 del derogado Reglamento General de los Registros PbliGas, que estableca que "encontrndose vigente el asiento de presentacin no podr inscribirse ningn ttulo referente a la misma partida o asiento". Dicha formulacin existente en la reglamentacin abrogada, aplicada de manera mecnica, no distingua entre ttulos compatibles o incompatibles, por lo que muchas observaciones registrales denegaban inscripciones por la mera existencia de ttulos anteriores, sin entrar al (necesario) anlisis de su compatibilidad o incompatibilidad. Ello, si bien haba sido superado por la jurisprudencia registral mediante aplicacin concordada de dicho artculo con el artculo 2017 del Cdigo Civil y el artculo 66 del entonces vigente Reglamento de las Inscripciones, continuaba generando observaciones innecesarias, que carecan de sustento legal alguno. La redaccin vigente del artculo X del Ttulo Preliminar del Reglamento, al sealar que: "No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque sea de igualo anterior fecha", delimita claramente que solo los ttulos INCOMPATIBLES anteriores, producen el efecto de cierre registral, bien sea temporal (ttulo anterior en trmite) o definitivo (ttulo anterior ya inscrito). Inclusive, el artculo 26 del Reglamento precisa con claridad qu se entiende como ttulo incompatible con otro ya presentado, cuando los mismos "estn referidos a actos o derechos excluyentes entre s".

Resulta importante indicar que Ia incompatibilidad debe ser absoluta y no fundarse en supuestos de aparente imposibilidad por dificultades de tcnica registral. As, en una interesante jurisprudencia del Tribunal Registral de la SUNARP (Resolucin W 131-2001-0RLC/TR de fecha 27 de marzo del 2001), se encontraba pendiente la inscripcin de una medida cautelar innovativa y se presenta, posteriormente, una solicitud de independizacin de las distintas unidades inmobiliarias que conformaban el predio afectado por la medida cautelar. El registrador observ el ttulo de la independizacin sosteniendo que si se independizaran las unidades inmobiliarias, ellas no guardaran relacin con el mandato judicial. El Tribunal Registral revoc la observacin precisando que: "(oo.) debe entenderse que dos ttulos son incompatibles cuando existen circunstancias que determinan que la inscripcin o anotacin de uno de ellos conlleva la imposibilidad de la inscripcin o anotacin del otro, circunstancia que puede consistir en la oposicin o identidad entre los actos que integran los ttulos respectivos. (...) aun en el supuesto de que el rgano jurisdiccional con conocimiento de la falta de adecuacin con el antecedente registral ordene la anotacin de la medida cautelar innovativa, esta no afecta o no es incompatible con la rogatoria materia de alzada, puesto que, en tal caso, el registrador pblico en virtud del llamado arrastre de cargas, deber proceder a dejar constancia en las partidas registrales abiertas, con motivo de las independizaciones, en el rubro respectivo, de todas y cada una de las cargas y gravmenes que recaan sobre el predio matriz". En tal sentido, la incompatibilidad entre ttulos presentados a calificacin registral implica la imposibilidad de inscripcin del segundo si se inscribe el primero, para determinar la aplicacin de la prioridad excluyente. No son incompatibles, tampoco, los ttulos presentados en forma contraria a su ordenamiento correcto (p. ej. primero se presenta la compraventa de un lote subdividido y luego la solicitud de inscripcin de subdivisin), puesto que se tratar ms bien de ttulos conexos, en los que, inclusive, sera posible su calificacin simultnea, siempre que concurran los supuestos establecidos en el segundo prrafo del artculo 47 del Reglamento. La verdadera incompatibilidad entre ttulos presentados debe evaluarse restrictiva mente, puesto que ella determinar, adems de la observacin correspondiente, la suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin del ingresado en segundo lugar, conforme al inciso a) del artculo 29 del mencionado Reglamento. Debe mencionarse tambin, que tampoco podra sustentarse una incompatibilidad entre ttulos presentados al Registro, en la aplicacin literal del artculo 47 del Reglamento ("Los asientos de inscripcin referentes a una partida se extendern en estricto orden de presentacin de los respectivos ttulos, salvo los casos de ttulos conexos"). Dicho artculo solo determina el orden de prelacin en que deber efectuarse la atencin (calificacin) de los ttulos presentados, sin que pueda dar lugar a que como (lamentablemente) ocurra, sirviera de indebido argumento para que un registrador denegase la inscripcin de un ttulo presentado por el mero hecho de existir uno anterior, sin distinguir si el mismo era compatible o incompatible. Tal mala prctica registral ha sido actualmente solucionada por el Tercer Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, que ha establecido como precedente de observancia obligatoria (publicado el 5 de julio de 2003 mediante Resolucin N 0092003-SUNARP/SA) el siguiente: "El artculo 47 del Reglamento General de los Registros Pblicos debe interpretarse en concordancia con los artculos 26 y 29 del

mismo Reglamento, es decir, en el caso que un ttulo presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripcin referente a la misma partida, debe procederse a su calificacin y de ser positiva a su inscripcin; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificacin y suspensin del asiento de presentacin del ttulo posterior". Concluyendo el anlisis de este artculo, debe indicarse que aunque el registrador (por negligencia o dolo) no hubiera respetado el cierre registral provisional derivado de la existencia de un asiento anterior incompatible, procediendo a registrar el ttulo incompatible presentado posteriormente, siempre ser posible la inscripcin del presentado en primer lugar. Ello, sin perjuicio de las graves responsabilidades en que pueda haber incurrido el registrador, se encuentra expresamente previsto en el tercer prrafo del artculo 47 del Reglamento, que brinda una solucin (cuando menos registral) a un supuesto evidentemente "patolgico", en el que un error registral no debe perjudicar el derecho preferente de quien accedi primero a la prioridad registra!. DOCTRINA GARCIA GARCIA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo 11. Editorial Civitas S.A. Madrid, 1993; LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLlDA, Francisco. Elementos de Derecho Civil III: Derecho Registrallnmobiliario, Jos Mara Bosch Editor, segunda edicin refundida, reimpresin. Barcelona, 1991. "Conforme al principio de impenetrabilidad o prioridad excluyente, no podr inscribirse ningn titulo incompatible con otro ya inscrito". (Res. N 210-97-0RLC/TR, Jurisprudencia Registral Vol. IV, Ao 11, p. 144) "Existe incompatibilidad entre ttulos cuando se pretende la inscripcin de un contrato de compraventa, en la que el bien materia de venta ya no se encuentra bajo el dominio de la vendedora, colisionando con el derecho de la actual propietaria registral del bien". (Res. N 093-98-0RLC/TR, Jurisprudencia Registral, Ao 111, Vol. VI, p. 234) "Inscrito el titulo por el cual se ha adquirido el derecho de propiedad sobre un bien, es improcedente la inscripcin de otro ttulo traslativo de dominio del mismo bien con fecha posterior, sin cumplir con las formalidades establecidas por la ley". (Cas. N 403-95. Dilogo con la Jurisprudencia N 74. Noviembre 2004. p. 286) "No procede inscribir un ttulo presentado con posterioridad a otro incompatible ya inscrito y presentado con anterioridad, aun cuando este ltimo sea de fecha anterior". (Res. NO 170-97-0RLC/TR. Dilogo con la Jurisprudencia N 74. Noviembre 2004. p. 286) UNo se puede inscribir registralmente rganos de gobierno no contemplados en el estatuto de la asociacin, tampoco se puede abarcar el periodo COffespondiente al consejo directivo an en ejercicio, en aplicacin del articulo 2017 del Cdigo Civil

que prescribe que no puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque este ltimo sea de fecha anterior". (Res. N 252-97-0RLC/TR. Dilogo con la Jurisprudencia NO 74. Noviembre 2004. p. 286)

PRIMERA INSCRIPCiN DE DOMINIO