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dc_omise@agenziaentrate.it Caterina Andreussi (responsabile) Area Osservatorio Mercato Immobiliare Maurizio Festa (responsabile) Ufficio Statistiche e studi sul mercato immobiliare Erika Ghiraldo, Alessandra Storniolo (collaboratori) Per lASSILEA ha collaborato lUfficio Studi e statistiche
statistiche@assilea.it Beatrice Tibuzzi (responsabile) Francesco Alfani, Alessandro Nisi (collaboratori) data di pubblicazione: 28 maggio 2013
Le informazioni rese nel presente rapporto sono di propriet esclusiva dellAgenzia delle Entrate e dellASSILEA limitatamente alla parte che riguarda le Dinamiche del leasing immobiliare. Non consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purch, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
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Indice
Presentazione .......................................................................................................................................1 1 2 Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale ...............................................................2 Il mercato degli uffici .....................................................................................................................8
2.1 2.2 2.3 2.4 Lo stock immobiliare ....................................................................................................................................... 8 I volumi di compravendita............................................................................................................................. 12 Le quotazioni ................................................................................................................................................. 18 Landamento nelle principali citt ................................................................................................................. 24 Lo stock immobiliare ..................................................................................................................................... 25 I volumi di compravendita............................................................................................................................. 28 Le quotazioni ................................................................................................................................................. 34 Landamento nelle principali citt ................................................................................................................. 40 Lo stock immobiliare ..................................................................................................................................... 41 I volumi di compravendita............................................................................................................................. 44 Le quotazioni ................................................................................................................................................. 50 Landamento nelle principali citt ................................................................................................................. 56
5 6 7 8
Analisi e confronto degli indici territoriali ..................................................................................... 57 Stima del valore di scambio delle unit immobiliari non residenziali ............................................. 60 Fonti e criteri metodologici .......................................................................................................... 64 Le dinamiche del leasing immobiliare ........................................................................................... 67
8.1 8.2 8.3 Il leasing e il finanziamento degli immobili non residenziali ......................................................................... 67 Il leasing nel finanziamento degli impianti di produzione elettrica da fonti rinnovabili .............................. 72 Risultati delle indagini beni ex-leasing, sui contratti chiusi per default della clientela ................................. 74
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Presentazione
Il presente Rapporto Immobiliare 2013 sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva stato realizzato come di consueto, essendo alla quinta edizione, dallOsservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dellAgenzia delle Entrate, e dallAssociazione nazionale delle societ di leasing (ASSILEA). Questa edizione presenta anche un intero capitolo a cura di ASSILEA, dedicato allanalisi delle dinamiche del leasing immobiliare e dei tassi di recupero, in termini di prezzi di rivendita, degli immobili ex-leasing (provenienti da contratti di leasing risolti per inadempienza della clientela). Negli anni precedenti la collaborazione tra OMI e ASSILEA, avviata nel 2007 ha avuto per oggetto principale il supporto allindagine del mercato immobiliare non residenziale e ha consentito di consolidare una base dati di informazioni economiche sul settore non residenziale garantendo, in tal modo, un ulteriore e significativo contributo alla conoscenza e trasparenza del mercato. Il sistema informativo di ASSILEA acquisisce, infatti, dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing e alimenta, con cadenza semestrale, gli archivi delle schede OMI alla base del processo di determinazione delle quotazioni immobiliari: dal 2007 gli associati ASSILEA hanno fornito circa il 23% delle oltre 50.000 schede complessivamente rilevate nellindagine del mercato non residenziale effettuata semestralmente dallOMI. E noto, infatti, il significativo peso che assume lacquisto in leasing, pari a circa il 16% nel 2012, sul volume del valore delle transazioni di immobili a destinazione non residenziale. Questa specifica collaborazione consente, anche al fine della redazione del Rapporto Immobiliare, di poter osservare e rappresentare il livello e landamento delle quotazioni. Il volume si articola in otto capitoli. Nel primo capitolo offerta una panoramica del mercato nazionale degli immobili non residenziali. I successivi tre capitoli sono dedicati, rispettivamente, ai principali risultati dellanalisi dei mercati immobiliari relativamente alle tipologie uffici, negozi e capannoni, in termini di volumi di compravendite realizzate nel 2012, di intensit di mercato e livello delle quotazioni immobiliari medie per regione, area territoriale e nelle maggiori citt italiane. Nel quinto capitolo sono analizzati alcuni indici territoriali concernenti le quotazioni medie e lintensit di mercato (IMI), mentre nel sesto capitolo proposta una stima del valore di scambio per le destinazioni duso sopra indicate. Segue una breve nota che illustra, in sintesi, le fonti e i criteri metodologici utilizzati nelle analisi condotte. Come si gi accennato, un capitolo , infine, curato dallASSILEA ed dedicato alle dinamiche dei finanziamenti leasing immobiliari e delle rivendite degli immobili rivenienti da contratti di leasing. Roma 28 maggio 2013 Gianni Guerrieri (Agenzia delle Entrate) e Gianluca De Candia (ASSILEA)
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I dati dello stock e delle compravendite immobiliari non sono comprensivi dei valori relativi ai comuni delle province autonome di Trento (n. 223 comuni) e Bolzano (n. 116 comuni), del Friuli Venezia Giulia (n. 45 comuni), del Veneto (n. 3 comuni) e della Lombardia (n. 2 comuni) dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema tavolare) per la pubblicit immobiliare.
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NTN 2012
Altro 9,0% Terziario 1,1% Commerciale 2,6%
Produttivo 1,0%
Altro 14,3%
Pertinenze 34,4%
Pertinenze 36,3%
Residenziale 50,4%
Residenziale 44,7%
12,9% 10,2%
4,9% 4,7% 3,0% 2,4% 9,8% 0,1% -0,5% 5,1% 1,0% 4,0% 1,8% 1,6% -4,8% -3,4% -5,3%
13,3%
4,3% 4,5%
-1,2%
1,4%
0,6%
-3,6% -1,2% -2,7% -11,0% -0,7% -4,1% -6,6% -12,1%-11,1% -11,6% -6,6% -6,9% -12,6% -6,6% -8,2% -9,8% -9,3% -9,8% -12,3% -8,8% -14,1% -13,8% -16,3% -17,8% -14,9% -14,9% -17,4% -22,3% -17,8% -19,5% -25,2% -17,7% -7,3% -24,0%
-3,1%
-33,6%
IV 10-11
III 09-10
III 10-11
IV 05- 06
IV 06- 07
IV 04- 05
IV 07- 08
III 04- 05
III 05- 06
III 06- 07
III 07- 08
I dati dello stock e delle compravendite immobiliari non sono comprensivi dei valori relativi ai comuni delle province autonome di Trento (n. 223 comuni) e Bolzano (n. 116 comuni), del Friuli Venezia Giulia (n. 45 comuni), del Veneto (n. 3 comuni) e della Lombardia (n. 2 comuni) dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema tavolare) per la pubblicit immobiliare.
III 08- 09
IV 08- 09
II 04- 05
II 08- 09
II 05- 06
II 06- 07
II 07- 08
III 11-12
I 08- 09
IV 11-12
IV 09-10
II 09-10
II 10-11
II 11-12
I 07- 08
I 04- 05
I 05- 06
I 06- 07
I 09-10
I 10-11
I 11-12
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Figura 3: Numero indice NTN per settori residenziale, terziario, commerciale e produttivo
110 100 90 80 70
Residenziale Terziario 100 101,7 108,3 107,4 103,7 108,6 105,0 103,9 97,1 104,8 100,9 97,7
92,1 95,1
73,9 73,8
72,3
77,7
72,2
67,5
64,8
2010
2011
2012
Tabella 2: Stock anno 2012 delle unit immobiliari delle tipologie non residenziali
Stock Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole ITALIA uffici 149.491 196.859 138.738 102.133 51.490 638.711 negozi 412.636 629.520 560.481 670.595 276.370 2.549.602 capannoni 188.373 225.729 130.006 122.165 50.986 717.259 istituti di credito 5.203 7.278 4.074 2.479 1.453 20.487 edifici commerciali 48.416 64.287 36.463 45.707 14.956 209.829 alberghi 14.515 12.327 13.393 10.895 5.084 56.214 Totale 818.634 1.136.000 883.155 953.974 400.339 4.192.102
Tabella 3: NTN anno 2012 delle unit immobiliari delle tipologie non residenziali
NTN Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole ITALIA uffici 2.842 3.327 2.150 1.463 619 10.402 negozi 3.903 6.962 5.266 4.988 2.180 23.299 capannoni 2.717 4.012 1.483 1.397 412 10.020 istituti di credito 50 79 48 34 12 222 edifici commerciali 711 973 424 412 112 2.632 alberghi 86 106 88 52 18 350 Totale 10.308 15.459 9.459 8.346 3.353 46.926
Tabella 4: IMI anno 2012 delle unit immobiliari delle tipologie non residenziali
IMI Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole ITALIA uffici 1,90% 1,69% 1,55% 1,43% 1,20% 1,63% negozi 0,95% 1,11% 0,94% 0,74% 0,79% 0,91% capannoni 1,44% 1,78% 1,14% 1,14% 0,81% 1,40% istituti di credito 0,96% 1,08% 1,18% 1,35% 0,83% 1,09% edifici commerciali 1,47% 1,51% 1,16% 0,90% 0,75% 1,25% alberghi 0,59% 0,86% 0,66% 0,47% 0,36% 0,62% Totale 1,26% 1,36% 1,07% 0,87% 0,84% 1,12%
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Figura 4: Distribuzione dello stock e del NTN delle tipologie non residenziali
Stock 2012
Capannoni 17,1%
NTN 2012
Istituti di credito 0,5% Edifici commerciali 5,0% Alberghi 1,3% Uffici 15,2%
Capannoni 21,4%
Negozi 60,8%
Negozi 49,7%
Nel segmento non residenziale, quindi, le unit immobiliari delle tipologie uffici, negozi e capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93,1%), sia in termini di volumi di compravendita (93,3%). Si ritiene pertanto che lanalisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa del segmento non residenziale. In Figura 5 riportato il grafico degli andamenti nazionali e dei soli capoluoghi del mercato delle tipologie non residenziali, in termini di volumi di compravendita, a partire dal 2004. Landamento del numero indice NTN nazionale, con base 100 allanno 2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le tipologie uffici e negozi e nel 2007 per i capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008, con gli uffici che subiscono la maggiore contrazione. Nel biennio 2011-2012 si assiste ad un generale crollo dei volumi compravenduti. Lintensit della dinamica del mercato, misurata con lindice IMI, per le tre tipologie no n residenziali, dal 2004 al 2012 presentata nel grafico di Figura 6. Relativamente ai valori di mercato stata calcolata, per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, una quotazione media3 aggregata nei diversi ambiti territoriali (regione, area geografica e nazionale) elaborando le quotazioni OMI pubblicate nel I e II semestre del 2012 e pesandole sullo stock immobiliare di ciascun comune. I dati nazionali e per area territoriale sono riportati nella Tabella 6.
3
La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perch la media ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, ancora in via sperimentale.
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Tabella 6: Quotazione media 2012 nazionale per area geografica per le tipologie non residenziali
Area Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole ITALIA Quotazione media Negozi 2 2012 (/m ) 1.776 1.784 2.354 1.564 1.390 1.808 Var % 2011/12 -0,4% -2,7% -2,0% -2,3% -3,3% -2,1% Quotazione media Uffici 2 2012 (/m ) 1.429 1.559 1.978 1.281 1.179 1.520 Var % 2011/12 -0,8% -1,7% -1,3% -3,1% -0,9% -1,6% Quotazione media Capannoni 2 2012 (/m ) 525 561 641 453 441 540 Var % 2011/12 -1,0% -0,9% -1,2% -0,6% -0,2% -0,9%
Figura 5: Indice NTN per il settore non residenziale nazionale e solo capoluoghi
115
105 95 85 75
100 108,3 107,3 103,5 108,6
100,3 96,2
103,7
104,8
100,3
96,3
101,1
95,1
91,6
83,6
85,3
76,5 76,8 70,8 66,5 73,8 72,2 67,9
77,7
79,2
65 55 45
35
Totale Uffici
62,4
64,2
50,4 50,8
Negozi
Capannoni
2004 115
105
2005
108,0 104,3
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
95 85
75
100
101,2 102,8 98,4 95,5 99,4 91,5 92,1 97,8 91,6 89,1 77,2
75,5 74,1 75,1 67,7 65,7
65
Totale capoluoghi
65,0 63,2
63,0 62,5
55
45
Uffici
62,5 60,3
58,3
Negozi Capannoni
44,0
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Figura 6: Andamento dell'IMI dal 2004 per il settore non residenziale nazionale e solo capoluoghi
4,40% 3,90% 3,40%
3,00% 4,20% 4,34% 4,03% 3,70% Totale Uffici
Negozi
Capannoni
3,14%
3,03% 2,80%
2,47% 1,99% 1,85%
3,01% 2,63%
2,90%
2,56%
2,60%
2,30%
2,41%
2,45%
1,96%
2,23%
2,12%
2,10%
1,93%
1,63%
1,40% 1,12% 0,91%
2004 4,40%
4,34%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
4,56%
4,16% 3,78%
3,90% 3,40%
2,90% 2,40% 1,90% 1,40%
Totale capoluoghi
Negozi 3,33%
3,23%
2,90%
3,03%
3,12%
2,81%
2,88%
2,59%
2,90%
2,59%
2,54%
2,29%
2,14% 1,85% 1,91%
2,35%
2,20%
Uffici
1,68% 1,59%
1,63%
1,50%
1,26%
1,21% 1,12%
Capannoni
2012
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4 5
Si tratta di un totale di 1.781 comuni di cui il 47% nel Nord-Ovest, il 7% nel Nord-est, il 5% nel Centro, il 30% nel Sud e l11% nelle Isole. Tali edifici possono essere censiti nelle categorie non ordinarie D7 o D8 a seconda che lattivit prevalente ivi prevista sia collegata allindustria o al commercio rispettivamente.
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Centro 20,7%
Sud 14,1%
Isole 6,0%
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Tabella 8: Stock 2012 per area geografica, per capoluoghi e non capoluoghi - uffici
Area Nord Est Comuni Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Stock 65.885 83.606 95.231 101.628 78.448 60.290 41.367 60.766 24.795 26.695 305.726 332.985 Quota % 44,1% 55,9% 48,4% 51,6% 56,5% 43,5% 40,5% 59,5% 48,2% 51,8% 47,9% 52,1%
Nord Ovest
Centro
Sud
Isole
Italia
10
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11
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12
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Sud 16,0%
Centro 21,7%
13
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Tabella 10: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per capoluoghi e non capoluoghi - uffici
Area Nord Est Comuni Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi NTN 2012 1.226 1.616 1.535 1.793 1.193 957 702 762 333 287 4.989 5.413 Var % NTN 2011/12 -21,5% -21,9% -23,5% -29,0% -32,6% -23,2% -28,3% -30,9% -16,5% -32,9% -25,7% -26,5% Quota % NTN 43,1% 56,9% 46,1% 53,9% 55,5% 44,5% 48,0% 52,0% 53,7% 46,3% 48,0% 52,0% IMI 2012 1,86% 1,93% 1,61% 1,76% 1,52% 1,59% 1,70% 1,25% 1,34% 1,07% 1,63% 1,63% Diff IMI 2011/12 -0,51 -0,56 -0,50 -0,76 -0,72 -0,52 -0,70 -0,64 -0,27 -0,57 -0,57 -0,63
Nord Ovest
Centro
Sud
Isole
Italia
14
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Figura 10: Numero indice NTN nazionale e solo capoluoghi per area geografica - uffici
130
120
120,9 113,4 112,5 100 107,3
112,5
110
100 90
109,0 103,7
92,1
84,4 73,6 74,3 78,9 70,2 68,6 68,3 55,5 53,7 52,7 50,4
82,1 76,8
80
70
60
50 40 2004
Sud
47,6
47,4
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
130
122,5
120
118,1 110,2 109,7 109,0 108,0 104,5 103,6 102,2 103,5 98,4 101,2 98,7 99,7 95,5 89,2 95,7
110
100 90
100
87,9
88,7 78,3
80 70
Italia Capoluoghi Nord est
74,3 63,0
60
Nord Ovest
Centro Isole
61,1
50
Sud
41,6
2012
15
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Figura 11: Andamento IMI nazionale e solo capoluoghi per area geografica - uffici
5,10%
4,43%
4,51% 4,45% 4,38% 4,31%
Sud Isole 4,33% 4,23% 4,20% 4,34% 4,10% 4,25% 4,21% 3,86% 4,03% 3,72% 4,15% 3,70% 3,99% 3,90% 3,71% 3,63% 3,16% 3,48% 3,01% 3,09% 3,10% 3,27% 3,23% 3,17% 3,01% 2,74% 2,66% 2,75% 2,69% 2,44% 2,83% 2,42% 2,63% 2,41% 2,32% 2,57% 2,50% 2,39% 2,23% 2,37% 2,10% 2,19% 2,10% 2,04%
1,77%
1,10% 2004
5,30%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
5,10%
4,17% 4,16%
3,72%
3,83% 3,62%
3,10% 3,11%
3,04%
3,01%
3,04%
3,10%
3,08%
2,10%
2,88% 2,58% 2,77% 2,56% 2,40% 2,89% 2,78% 2,59% 2,44% 2,40% 2,37% 2,49% 2,46% 2,24% 1,86% 2,35% Nord est 2,20% 2,24% 1,70% 2,11% 1,91% Centro 1,63% 1,61% 1,64% 1,52% 1,61% Isole 1,34%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
16
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Figura 12: Mappa distribuzione NTN 2012 nei comuni italiani uffici
17
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2.3 Le quotazioni
Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e II semestre del 2012, per la tipologia edilizia uffici stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. I dati elaborati sono riferiti a 6.048 comuni per i quali nel 2012 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia uffici. La quotazione media annuale di riferimento6, per unit di superficie, per la tipologia uffici a livello nazionale risulta nel 2012 pari a 1.520 /m2 in leggera diminuzione, -1,6% rispetto al 2011 (Tabella 11). Tra le aree geografiche del paese, nel Nord Est e nelle Isole le quotazioni sono abbastanza stabili (-0,8% e -0,9%), nel Nord Ovest e nel Centro si registrano diminuzioni del -1,7% e del -1,3% rispettivamente; nel Sud si registra il calo maggiore con un -3,1%. Dallesame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media pi elevata il Lazio, con 2.602 /m2 (-0,5% rispetto la quotazione 2011). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a 1.500 /m2 risultano le regioni Liguria, con 2.172 /m2 (-2,4% rispetto il 2011), la Valle dAosta, 1.910 /m2 (-0,5%) la Toscana, con 1.799 /m2 (-2% rispetto al 2011), la Campania, con 1.675 /m2 (-4,4% rispetto al 2011), quindi, con quotazione stabile rispetto al 2011 lEmilia-Romagna e Lombardia intorno ai 1.600 /m2. Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per gli uffici, inferiore a 1.500 /m2; una quotazione media regionale inferiore a 1.000 /m2 si registra in Basilicata, Calabria, Molise e Friuli Venezia Giulia. Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia uffici (1.520 /m2) stato calcolato lindice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella stessa Tabella 12. Lindice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia uffici assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto la quotazione media nazionale. Dal grafico successivo (Figura 13), che presenta i valori dellindice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge lelevata dispersione dei valori medi, anche allinterno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori notevolmente inferiori al dato nazionale (valori dellindice minimi inferiori a 60 per Basilicata e Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dellindice pari a 110,2. Al Centro, al valore massimo nazionale dellindice del Lazio, vicino a 171, si contrappone il valore dellUmbria inferiore a 81. Al Nord la Liguria, la Valle dAosta, la Lombardia e lEmilia Romagna presentano valori dellindice superiori a 100, mentre in Veneto e Piemonte lindice assume nel 2012 valore inferiore al 90 e infine particolarmente basso risulta lindice del Friuli-Venezia Giulia pari a 63,5. Nel diagramma a barre di Figura 14 riportato il valore dellindice territoriale delle quotazioni, rispetto al valore medio nazionale, per ciascuna regione. Rispetto allindice del precedente anno il grafico mostra una graduatoria sostanzialmente stabile, seppure con valori diversi. La quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia uffici nei soli capoluoghi di provincia nel 2012 pari a 2.236 /m2, in diminuzione del -1,5% rispetto alla quotazione del 2011. Le quotazioni medie regionali, lindice territoriale, per area e per regione, sono riportate nella Tabella 13. Tra le aree si registrano diminuzioni diffuse, le pi sostanziali sono quelle dei capoluoghi delle aree del Sud e delle Isole. Nel dettaglio delle regioni sono evidenti, per lo pi, quotazioni in aumento con la variazione minima in Valle DAosta, +0,3% in Umbria, dove il prezzo al m2 per un ufficio cresce del +3,8% rispetto al 2011 e in Sardegna (+1,9%). Tra i cali emerge il dato negativo della Campania, -6,1% al m2, ma le quotazioni medie diminuiscono anche in Abruzzo, -5,9%, Marche, -5,3% e Calabria -4,6%. Le altre regioni registrano diminuzioni lievi intorno al -1%. La mappa di Figura 15 riporta i valori delle quotazioni medie 2012 per ciascuna regione delle unit censite nella categoria uffici. Sono bene evidenti le due regioni con la quotazione media pi elevata: Lazio e Liguria.
La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perch la media ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, ancora in via sperimentale.
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Daltro lato sono sette le regioni, quasi tutte al Sud, in cui la quotazione media della categoria uffici risulta nel 2012 inferiore ai 1.200 al m2. La Figura 16 riporta la mappa della distribuzione comunale dei differenziali di quotazione rispetto alla quotazione media nazionale degli uffici nel 2012, dalla quale emerge che pi dei due terzi dei comuni hanno una quotazione inferiore al livello medio nazionale e solo per 55 comuni (lo 0,7% del totale dei comuni) si registra un valore medio superiore a 3 volte il valore medio nazionale.
Tabella 11: Quotazione media, variazione annua e indice territoriale per area geografica e per regione uffici
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli-Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Media nazionale Quotazione media Var. % quotazione Indice uffici 2012/2011 territoriale 2 2012 (/m ) 1.636 -0,9% 966 1.356 1.429 2.172 1.597 1.236 1.910 1.559 2.602 1.390 1.799 1.225 1.978 1.184 889 895 1.675 959 1.154 1.281 1.260 1.136 1.179 1.520 -0,4% -0,8% -0,8% -2,4% -1,5% -2,1% -0,5% -1,7% -0,5% -3,4% -2,0% -0,5% -1,3% -2,1% -0,5% -1,7% -4,4% -1,2% -2,4% -3,1% 0,9% -2,2% -0,9% -1,6%
107,6 63,5 89,2 94,0 142,8 105,0 81,3 125,6 102,6 171,2 91,4 118,3 80,6 130,1 77,9 58,5 58,9 110,2 63,1 75,9 84,3 82,9 74,7 77,6 100
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Figura 13: Indice territoriale quotazioni 2012 per area e per regione uffici (Media nazionale=100)
171,2
105,0
102,6
Sardegna
Sud
Lazio
Lombardia
Calabria
Liguria
Valle d'Aosta
Umbria
Molise
Piemonte
Veneto
Emilia-Romagna
Nord Est
Nord Est
Nord Ovest
Nord Ovest
Centro
Centro
Sud
Campania
Basilicata
Toscana
Marche
Abruzzo
Puglia
Isole
Sicilia
Isole
171,2
Figura 14: Indice territoriale quotazioni 2012 uffici - scala valori regionale
142,8
105,0
89,2 77,9
80,6
91,4
81,3
82,9
74,7
63,1
75,9
63,5
58,5
Basilicata
58,9
Umbria
Piemonte
Puglia
Valle d'Aosta
Lombardia
Toscana
Emilia-Romagna
Calabria
Friuli-Venezia Giulia
Marche
20
Campania
Sardegna
Abruzzo
Liguria
Molise
Sicilia
Veneto
Lazio
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Tabella 12: Quotazione media, variazione annua e indice territoriale per area geografica, per regione e per i soli capoluoghi uffici
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli-Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Media nazionale Quotazione media Indice Var % quotazione uffici Capoluoghi territoriale 2012/2011 2 2012 (/m ) Capoluoghi 2.187 -0,1% 1.457 2.303 2.183 2.081 2.275 1.663 2.289 2.112 3.617 1.714 2.124 1.613 2.890 1.465 1.678 1.241 2.598 1.409 1.574 1.849 1.689 1.410 1.480 2.236 -0,9% -0,7% -0,3% -3,7% -0,7% -0,4% 0,3% -1,1% -0,4% -5,3% -1,9% 3,8% -0,8% -5,9% -0,9% -4,6% -6,1% -1,5% -2,7% -4,8% 1,9% -3,7% -2,2% -1,5%
97,8 65,1 103,0 97,6 93,1 101,7 74,4 102,4 94,5 161,8 76,7 95,0 72,1 129,3 65,5 75,0 55,5 116,2 63,0 70,4 82,7 75,5 63,0 66,2 100,0
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Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2012 (valore medio nazionale=1) - uffici
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Figura 17: Indice territoriale e IMI citt con pi di 250 mila ab. - uffici
Indice territoriale
IM I 2012
1,82%
1,70%
1,56%
1,48%
1,64%
1,61%
1,52%
1,21%
1,24%
1,20%
1,74%
1,81%
172,4
177,8
130,4
132,0
130,9
127,2
94,5
88,0 80,5 64,2 Bari Bologna Catania Firenze Genova Milano Napoli Palermo Roma
90,0 82,8
Torino
Venezia
Verona
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Isole 10,8%
Sud 26,3% Nord est 16,2%
Centro 22,0%
25
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Tabella 14: Stock 2012 per regione e per area geografica negozi
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Italia Stock 178.973 28.277 205.386 412.636 77.322 372.719 172.986 6.493 629.520 246.671 80.211 189.584 44.015 560.481 67.118 29.837 95.391 273.199 14.719 190.331 670.595 72.463 203.907 276.370 2.549.602 Quota % 7,0% 1,1% 8,1% 16,2% 3,0% 14,6% 6,8% 0,3% 24,7% 9,7% 3,1% 7,4% 1,7% 22,0% 2,6% 1,2% 3,7% 10,7% 0,6% 7,5% 26,3% 2,8% 8,0% 10,8% 100%
Tabella 15: Stock 2012 per area geografica, per capoluoghi e non capoluoghi negozi
Area Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Comuni Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Stock 118.695 293.941 194.265 435.255 231.094 329.387 150.590 520.005 85.876 190.494 780.520 1.769.082 Quota % 28,8% 71,2% 30,9% 69,1% 41,2% 58,8% 22,5% 77,5% 31,1% 68,9% 30,6% 69,4%
ITALIA
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Figura 19: Mappa distribuzione stock 2012 nei comuni italiani - negozi
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Tabella 17: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per capoluoghi e non capoluoghi negozi
Area Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Comuni Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi NTN 2012 1.359 2.543 2.697 4.266 2.428 2.838 1.463 3.525 825 1.355 8.772 14.527 Var. % NTN 2011/12 -23,9% -25,3% -24,5% -23,9% -28,7% -22,6% -22,1% -25,8% -19,9% -22,5% -24,9% -24,2% Quota % NTN 34,8% 65,2% 38,7% 61,3% 46,1% 53,9% 29,3% 70,7% 37,8% 62,2% 37,6% 62,4% IMI 2012 1,15% 0,87% 1,39% 0,98% 1,05% 0,86% 0,97% 0,68% 0,96% 0,71% 1,12% 0,82% Diff IMI 2011/12 -0,36 -0,29 -0,44 -0,31 -0,42 -0,25 -0,29 -0,25 -0,25 -0,22 -0,37 -0,27
ITALIA
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Figura 21: Numero indice NTN nazionale e solo capoluoghi per area geografica - negozi
110,0
100
100,0
90,0
100,9 104,7 101,8 98,398,297,9 97,7 100,3 99,1 96,8 95,2 96,2 96,6 91,6 90,5 89,4
88,8
80,0
75,0
70,6 64,2 62,4
73,4
70,0
60,0
61,7 57,6
55,3
55,2
47,2 45,9 41,6
50,0
40,0 2004 110,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
44,7
2012
100,0
100
95,5
90,0
95,9
94,3 89,4
80,0
70,0
60,0
50,0
56,9
42,5
2012
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Figura 22: Andamento IMI nazionale e solo capoluoghi per area geografica - negozi
3,10% 2,80%
2,54% Italia Nord est
Centro Isole
2,50%
2,30%
Sud 2,37%
2,21%
2,10%
2,20% 2,21%
2,12%
1,90% 1,60%
1,30% 1,00%
1,70% 1,62%
1,91% 1,91%
1,99%
1,70%
1,66%
1,85% 1,59% 1,67% 1,61% 1,52% 1,53% 1,45% 1,58% 1,62% 1,38% 1,34% 1,30% 1,51% 1,36% 1,29% 1,26% 1,36% 1,14% 1,32% 1,25% 1,21% 1,11% 1,26% 1,04% 1,02% 1,17% 0,94% 0,95% 1,05% 1,04% 0,91% 1,00% 0,79% 0,74%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3,12% 2,68%
3,13% 3,12%
2,85%
2,57%
2,50% 2,54%
2,38%
2,59%
2,54% 2,44%
2,40%
2,39%
2,20%
2,08%
2,10%
1,90% 1,60%
1,30% 1,00%
1,83% 1,90% 1,89% 1,85% 1,83% 1,93% 1,88% 1,73% 1,54% 1,58% 1,52% 1,53% 1,50% 1,64% 1,65% 1,44% 1,50% 1,44% 1,47% 1,34% 1,42% 1,37% 1,26% Italia Capoluoghi Nord est 1,31% 1,23% 1,21% Nord Ovest Centro 2,09%
Sud Isole
2,21% 2,19%
1,39%
0,70% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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Figura 23: Mappa distribuzione NTN 2012 nei comuni italiani - negozi
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3.3 Le quotazioni
Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e II semestre del 2012, per la tipologia edilizia negozi stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. Risulta che la quotazione media di riferimento7, per unit di superficie, per la tipologia negozi a livello nazionale pari a 1.808 /m2 in calo del -2,1% rispetto alla quotazione media 2011. I dati elaborati sono riferiti a 7.347 comuni per i quali nel 2012 sono state pubblicate le quotazioni OMI per la tipologia edilizia negozi. Dalla Tabella 18 che riporta le quotazioni medie, le rispettive variazioni e lindice territoriale, per aree geografiche e per regioni, emerge lelevata quotazione del Lazio che, nonostante il calo del -2,4% rispetto al 2011, con 3.050 /m2 conferma la propria distanza rispetto alle altre regioni. Inferiori alla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a 2.000 /m2, si osservano la Valle dAosta, con 2.226 /m2 (-4,9% rispetto il 2011), la Liguria con 2.074 /m2 (-6,7%) e quindi la Campania (2.003 /m2, -2,6% sul 2011). Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per i negozi, inferiore a 2.000 /m2. In generale le quotazioni del segmento negozi risultano in calo in tutte le regioni con le uniche eccezioni della Sardegna, +1,0%, e del Veneto, -0,5%. Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia negozi (1.808 /m2) stato calcolato lindice territoriale delle quotazioni, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella stessa Tabella 18. Lindice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia negozi assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto alla quotazione nazionale. Tra le aree lindice ha il suo valore massimo in corrispondenza del Centro dove si porta a 130,2, in considerazione dellelevato valore che lindice assume nel Lazio, mentre i valori pi bassi si osservano per larea delle isole dove lindice risulta pari a 76,9. Dal grafico di Figura 24, che presenta i valori dellindice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge lelevata dispersione dei valori medi, anche allinterno di una stessa area territoriale. In particolare, le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valore indice minimo pari a 52,8 per la Basilicata e 56,3 per la Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dellindice pari a 110,8. Nel Centro, allelevato valore dellindice del Lazio si contrappongono i valori inferiori al 100 di Marche e Umbria. Al Nord la Liguria, la Valle dAosta, la Lombardia e lEmilia Romagna presentano valori dellindice superiori a 100. Accentuando quanto gi evidenziato, il grafico di Figura 25 riporta i valori dellindice mettendo in luce la graduatoria delle regioni italiane. Esaminando le quotazioni dei negozi nei soli capoluoghi di provincia, risulta che la quotazione media di riferimento, per unit di superficie, a livello nazionale pari a 2.664 /m2 in diminuzione rispetto alla quotazione media 2011 del -2,5% (Tabella 19). Dallanalisi delle quotazioni medie emerge che, anche per i soli capoluoghi, la regione con la quotazione media pi elevata il Lazio, con 4.060 /m2 sebbene in flessione del -2,5% rispetto al 2011. In termini di variazioni si osserva un calo generale con tassi elevati in Liguria, -11,6% e in Abruzzo, -9,4%, alta la diminuzione delle quotazioni al m2 anche in Sicilia e in Calabria, -7% circa ciascuna e in Valle dAosta, -5,9%. In controtendenza ad esibire un aumento sono Veneto, +2,1%, Sardegna, +1,4% e Umbria, +0,5%. La Figura 26 riporta la mappa della distribuzione delle quotazioni medie regionali nel 2012 dalla quale risalta la marcata differenza di valori tra le regioni. Nella Figura 27, infine, rappresentata la mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali per la tipologia negozi rispetto la quotazione media nazionale non pesata. Pi della met dei comuni, il 56% circa, ha un valore medio inferiore al valore medio nazionale mostrando un valore del differenziale inferiore a 1, circa il 26% dei comuni ha un valore poco sopra la media nazionale e solo il 9% circa ha una quotazione media che supera 1,5 volte il valore medio.
7
La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perch la media ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, ancora in via sperimentale.
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Tabella 18: Quotazione media, variazione annua e indice territoriale per area geografica e per regione negozi
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Media nazionale Quotazione media Negozi 2 2012 (/m ) 1.906 1.294 1.729 1.776 2.074 1.867 1.457 2.226 1.784 3.050 1.611 1.965 1.524 2.354 1.516 954 1.018 2.003 1.300 1.339 1.564 1.396 1.388 1.390 1.808 Var % quotazione 2011/12 -1,2% -1,2% 0,5% -0,4% -6,7% -1,7% -2,8% -4,9% -2,7% -2,4% -2,6% -1,1% -0,6% -2,0% -1,7% -1,6% -2,2% -2,6% -0,7% -2,4% -2,3% 1,0% -4,7% -3,3% -2,1% Indice territoriale 105,4 71,6 95,6 98,2 114,7 103,3 80,6 123,2 98,7 168,7 89,1 108,7 84,3 130,2 83,8 52,8 56,3 110,8 71,9 74,1 86,5 77,2 76,8 76,9 100,0
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Figura 24: Indice territoriale quotazioni 2012 per area e per regione negozi (Media nazionale=100)
168,7
105,4
108,7
103,3 98,2 98,7 89,1 80,6 71,6 84,3 83,8
110,8
95,6
86,5
71,9 56,3
74,1
77,2
76,8
76,9
Piemonte
Lombardia
Toscana
Umbria
Valle d'Aosta
Basilicata
Puglia
Lazio
Liguria
Emilia-Romagna
Marche
Calabria
Campania
Veneto
Molise
Nord Est
Nord Est
Nord Ovest
Nord Ovest
Centro
Centro
Sud
Sud
Sardegna
Isole
Abruzzo
Sicilia
Isole
52,8
Figura 25: Indice territoriale quotazioni 2012 negozi - scala valori regionale
168,7
95,6 89,1
71,6
71,9
74,1
76,8
77,2
80,6
83,8
84,3
52,8
56,3
Umbria
Basilicata
Piemonte
Lombardia
Toscana
Puglia
36
Emilia-Romagna
Valle d'Aosta
Marche
Campania
Sardegna
Calabria
Abruzzo
Liguria
Molise
Sicilia
Veneto
Lazio
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Tabella 19: Quotazione media, variazione annua e indice territoriale per area geografica, per regione e per i soli capoluoghi negozi
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Media nazionale Quotazione media Negozi Capoluoghi 2 2012 (/m ) 2.344 2.182 2.961 2.576 1.755 2.980 1.993 2.306 2.454 4.060 1.887 2.305 2.005 3.324 1.857 2.030 1.490 3.367 1.925 1.798 2.475 1.774 1.827 1.816 2.664 Var % quotazione 2011/12 -1,3% -2,6% 2,1% 0,2% -11,6% -1,3% -2,7% -5,9% -3,2% -2,5% -3,1% -0,7% 0,5% -2,1% -9,4% -3,2% -6,8% -2,7% -1,3% -2,4% -3,5% 1,4% -6,9% -5,4% -2,5% Indice territoriale Capoluoghi 88,0 81,9 111,2 96,7 65,9 111,8 74,8 86,6 92,1 152,4 70,8 86,5 75,3 124,8 69,7 76,2 55,9 126,4 72,3 67,5 92,9 66,6 68,6 68,2 100,0
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Figura 27: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2012 (valore medio nazionale=1) - negozi
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Figura 28: Indice territoriale e IMI citt con pi di 250 mila ab. - negozi
Indice territoriale
IMI 2012
1,12%
1,16%
1,07%
1,24%
1,09%
1,62%
0,90%
0,95%
1,03%
1,46%
1,23%
1,04%
162,1
158,1
133,2
135,7
110,0
104,9
109,5
88,9
85,6
Bari
Bologna
Catania
Firenze
Genova
Milano
Napoli
Palermo
Roma
Torino
Venezia
Verona
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Sud 17,0%
Centro 18,1%
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Tabella 21: Stock 2012 per regione e per area geografica capannoni
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Italia Stock 84.186 15.420 88.748 188.354 14.328 139.150 70.264 1.981 225.723 36.430 31.594 49.044 12.938 130.006 20.344 6.705 16.733 34.701 4.845 38.837 122.165 18.611 32.375 50.986 717.234 Quota % 11,7% 2,1% 12,4% 26,3% 2,0% 19,4% 9,8% 0,3% 31,5% 5,1% 4,4% 6,8% 1,8% 18,1% 2,8% 0,9% 2,3% 4,8% 0,7% 5,4% 17,0% 2,6% 4,5% 7,1% 100%
Tabella 22: Stock 2012 per area geografica, per capoluoghi e non capoluoghi capannoni
Area Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Comuni Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Stock 31.390 156.964 27.668 198.055 29.163 100.843 17.514 104.651 9.874 41.112 115.609 601.625 Quota % 16,7% 83,3% 12,3% 87,7% 22,4% 77,6% 14,3% 85,7% 19,4% 80,6% 16,1% 83,9%
ITALIA
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Figura 30: Mappa distribuzione stock 2012 nei comuni italiani - capannoni
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Centro 14,8%
Tabella 23: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per regioni capannoni
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Italia NTN 2012 1.209 220 1.288 2.717 204 2.642 1.137 29 4.012 307 403 584 189 1.483 254 104 112 426 39 462 1.397 114 297 412 10.020 Quota % NTN Italia 12,1% 2,2% 12,9% 27,1% 2,0% 26,4% 11,3% 0,3% 40,0% 3,1% 4,0% 5,8% 1,9% 14,8% 2,5% 1,0% 1,1% 4,3% 0,4% 4,6% 13,9% 1,1% 3,0% 4,1% 100% Var % NTN 2011/12 -16,7% -29,4% -23,5% -21,2% -8,9% -22,4% -14,5% 60,6% -19,4% -33,3% -29,5% -17,7% -17,9% -24,8% -28,4% 35,5% -19,5% -10,2% 4,2% -20,1% -15,9% 33,0% -10,7% -1,7% -19,7% IMI 2012 1,44% 1,42% 1,45% 1,44% 1,42% 1,90% 1,62% 1,49% 1,78% 0,84% 1,27% 1,19% 1,46% 1,14% 1,25% 1,56% 0,67% 1,23% 0,80% 1,19% 1,14% 0,61% 0,92% 0,81% 1,40% Diff IMI 2011/12 -0,30 -0,63 -0,47 -0,41 -0,14 -0,58 -0,27 0,52 -0,44 -0,47 -0,57 -0,26 -0,36 -0,40 -0,57 0,24 -0,21 -0,20 0,03 -0,38 -0,29 0,11 -0,17 -0,07 -0,38
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Tabella 24: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per regioni capannoni
Area Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Comuni Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi Capoluoghi Non capoluoghi NTN 2012 409 2.308 403 3.609 307 1.175 190 1.207 90 322 1.399 8.621 Quota % NTN 15,0% 85,0% 10,0% 90,0% 20,7% 79,3% 13,6% 86,4% 21,8% 78,2% 14,0% 86,0% Var % NTN 2011/12 -15,6% -22,1% -23,6% -18,9% -32,6% -22,5% -19,9% -15,2% -5,4% -0,7% -22,3% -19,3% IMI 2012 1,30% 1,47% 1,46% 1,82% 1,05% 1,17% 1,09% 1,15% 0,91% 0,78% 1,21% 1,43% Diff IMI 2011/12 -0,26 -0,43 -0,44 -0,45 -0,55 -0,36 -0,34 -0,28 -0,08 -0,07 -0,38 -0,38
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Figura 32: Numero indice NTN nazionale e solo capoluoghi per area geografica - capannoni
175 155
172,9 Italia Nord Ovest Sud 130,5 116,6 114,3 113,7 108,6 110,0 119,3 115,9 110,6 108,7 112,6 108,5 110,2 101,2 101,1 104,8 98,3 96,1 102,8 109,9 95,1 86,5 85,4 83,6 91,6 97,1 77,7 93,4 76,4 91,4 76,1 76,5 75,5 73,8 72,8 72,5 Nord est Centro Isole
135 115
95
125,6
108,3 100
97,9
75 55
35
69,8 68,3
74,1
70,7
62,4
61,4
55,7
55,7
2004 175
155
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Nord est Centro Isole
2012
135
115
112,2 102,2
126,9
109,8 107,3 96,0 91,1 90,4 88,5 92,1 80,7 88,3 77,2 83,3 82,3 81,7 77,3
106,2
95
75 55
100
99,4
97,8
92,4 90,6
91,6
85,0 82,8
76,1 68,3
65,2 65,8 63,6 65,7 66,8 63,7 63,5 60,3 58,3 53,5 56,8 59,7 47,2 55,9 54,2 51,2 45,4 39,1 42,9
2009
2010
2011
2012
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Figura 33: Andamento IMI nazionale e solo capoluoghi per area geografica - capannoni
4,04% 3,85% Italia
3,89% 3,71%
4,20%
3,70% 3,20% 2,70%
Nord Ovest
Sud
3,22%
3,20%
3,00%
2,62%
2,98%
2,83%
2,35%
2,60%
2,80% 2,45%
2,42% 2,33%
2,04% 2,22% 1,88% 1,93% 1,85% 1,78% 1,78%
2,23%
1,81%
1,44%
1,15%
1,66%
1,81%
1,55%
1,54%
2004
4,25%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
4,20%
3,85%
3,70% 3,20%
2,70% 2,82%
2,66%
2,30% 2,19%
2,20%
2,08%
1,70% 1,20%
0,70%
1,51%
1,90%
2,22%
2,05%
1,89% 1,74% 1,68% 1,60% 1,59% 1,46% 1,71% 1,57% 1,30% 1,51% 1,21% 1,43% 1,09% 1,05% 1,08% 0,99% 0,91%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
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Figura 34: Mappa distribuzione NTN 2012 nei comuni italiani - capannoni
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4.3 Le quotazioni
Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e II semestre del 2012, per la tipologia edilizia capannoni stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. I dati elaborati sono riferiti a 6.144 comuni per i quali nel 2012 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia capannoni. La quotazione media annuale di riferimento8, per unit di superficie, per la tipologia capannoni a livello nazionale risulta nel 2012 pari a 540 /m2 in calo del -0,9% rispetto al 2011 (Tabella 25). Le quotazioni medie risultano in calo in tutte le aree geografiche del paese con la flessione pi accentuata nel Centro (-1,2%) e lieve nelle Isole (-0,2%), risulta intorno al punto percentuale il calo nelle aree del Nord e del -0,6% al Sud. Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia capannoni (546 /m2) stato calcolato altres lindice territoriale delle quotazioni, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella suddetta tabella. Lindice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia capannoni assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto alla quotazione nazionale. Dal grafico successivo (Figura 35), che presenta i valori dellindice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge lelevata dispersione dei valori medi, anche allinterno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valore indice minimo pari a 57,1 per la Basilicata e 58,2 per il Molise) con eccezione della Campania che presenta un valore dellindice pari a 106,3. Nel Centro, allelevato valore dellindice del Lazio (148,0) e della Toscana (135,6) si contrappongono i valori inferiori a 100 di Marche e Umbria. Al Nord la Liguria, la Valle dAosta, la Lombardia e lEmilia Romagna presentano valori medi superiori alla media nazionale. Nel diagramma a barre di Figura 36 riportato il valore dellindice territoriale delle quotazioni, rispetto al valore medio nazionale, per ciascuna regione mostrando la graduatoria regionale. Esaminando le quotazioni dei capannoni nei soli capoluoghi di provincia, risulta che la quotazione media di riferimento, per unit di superficie, a livello nazionale pari a 686 /m2, in calo del -1,4% rispetto alla quotazione media 2011 (Tabella 26). Nella stessa Tabella 26 si riporta il valore dellindice territoriale dei capoluoghi per area e per regione della tipologia capannoni, calcolato prendendo a riferimento la quotazione media nazionale dei capoluoghi (686 /m2). Dallesame delle quotazioni medie elaborate emerge che per i soli capoluoghi, la regione con la quotazione media pi elevata il Lazio, con 1.036 /m2, nonostante la variazione negativa, -2,0% rispetto al 2011. In termini di variazioni si registra, con poche eccezioni, un calo generale delle quotazioni con una punta massima in Abruzzo, -11,5%. Di contro, in Sardegna (+7,3%), in Umbria (+4,8%) e in Valle dAosta (+0,8%), le quotazioni dei capannoni dei capoluoghi di provincia registrano un aumento. Infine risultano stabili le quotazioni in Molise e in Basilicata. La mappa delle quotazioni medie per ciascuna regione (Figura 37) mostra come la Toscana, la Liguria e il Lazio presentino valori maggiori rispetto alle altre regioni. In Figura 38 rappresentata la mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali per la tipologia capannoni rispetto la quotazione media nazionale non pesata. La mappa evidenzia un numero maggiore di comuni, situati soprattutto nelle regioni del Sud, che presentano una quotazione inferiore a quella media nazionale.
La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perch la media ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, ancora in via sperimentale.
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Tabella 25: Quotazione media, variazione annua e indice territoriale per area geografica e per regione capannoni
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Media nazionale Quotazione media Capannoni 2 2012 (/m ) 603 327 486 525 775 599 438 699 561 796 463 729 422 641 481 307 391 572 313 401 453 488 407 441 540 Var % quotazione 2011/12 -1,2% -0,4% -0,8% -1,0% -0,2% -0,2% -3,0% 0,1% -0,9% -1,8% -1,4% -0,9% -0,7% -1,2% 1,7% 0,0% -0,9% -2,4% 0,0% -0,4% -0,6% 2,3% -2,3% -0,2% -0,9% Indice territoriale 111,8 60,7 90,1 97,3 143,5 111,0 81,1 129,5 104,0 147,5 85,7 135,1 78,3 118,7 89,1 56,9 72,4 106,0 58,0 74,4 83,8 90,5 75,4 81,6 100,0
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Figura 35: Indice territoriale quotazioni 2012 per area e per regione capannoni (Media nazionale=100)
144,0
130,0
148,0
135,6
119,1 110,0
111,4 104,3
106,3
96,7
86,9
72,6 74,6
90,8
83,7
75,7
81,9
60,9
Umbria Valle d'Aosta
57,1
58,2
Lombardia
Piemonte
Toscana
Emilia-Romagna
Basilicata
Liguria
Calabria
Molise
Puglia
Lazio
Marche
Veneto
Campania
Nord Est
Nord Est
Nord Ovest
Nord Ovest
Centro
Centro
Sud
Sud
Sardegna
Isole
Abruzzo
Sicilia
Isole
Figura 36: Indice territoriale quotazioni 2012 capannoni - scala valori regionale
147,5 143,5
135,1
129,5
111,0 106,0
111,8
85,7 72,4
60,7
89,1
90,5
90,1
74,4
75,4
78,3
81,1
56,9
58,0
Molise
Umbria
Puglia
Piemonte
Lombardia
Valle d'Aosta
Basilicata
Toscana
52
Emilia-Romagna
Calabria
Sardegna
Marche
Campania
Abruzzo
Liguria
Sicilia
Veneto
Lazio
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Tabella 26: Quotazione media, variazione annua e indice territoriale per area geografica, per regione e per i soli capoluoghi capannoni
Area Nord Est Regione Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Nord Ovest Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Centro Lazio Marche Toscana Umbria Centro Sud Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Media nazionale Quotazione media Capannoni Capoluoghi 2 2012 (/m ) 729 484 707 712 827 749 453 784 649 1.036 508 877 540 853 483 456 416 676 488 438 506 673 478 529 686 Var % quotazione 2011/12 -1,0% -1,2% 0,0% -0,7% -0,5% -0,2% -1,8% 0,8% -0,7% -2,0% -2,3% -2,3% 4,8% -1,8% -11,5% 0,0% -4,0% -4,5% 0,0% -1,5% -4,3% 7,3% -3,8% -0,4% -1,4% Indice territoriale Capoluoghi 106,2 70,5 103,0 103,8 120,6 109,2 66,0 114,2 94,6 151,0 74,1 127,9 78,7 124,3 70,4 66,4 60,6 98,6 71,1 63,8 73,8 98,1 69,7 77,1 100,0
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Figura 38: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2012 (valore medio nazionale=1) - capannoni
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Figura 39: Indice territoriale e IMI citt con pi di 250 mila ab. - capannoni
Indice territoriale
IMI 2012
1,97% 0,98%
0,88%
1,29%
0,60%
1,25%
1,67% 0,97%
0,61%
0,55%
1,15%
0,93%
170,4
171,0
135,6
128,6
124,0
107,7
120,3
119,8
73,1
66,1 Bari Bologna
67,6
Catania Firenze Genova Milano Napoli Palermo Roma
71,0
Torino Venezia Verona
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540 (-0,9%)
698 (-1,4%)
Uffici
Negozi
Capannoni
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1,90%
1,44% 0,95%
1,55% 0,94%1,14%
1,20%
0,79%0,81%
130,1 130,2
118,7
104,0
94,0
Indice Uffici
Indice Negozi
Indice Capannoni
84,3
86,5
IMI Uffici
IMI Negozi
IMI Capannoni
81,6
Nord Est
Nord Ovest
Centro
Sud
Isole
Nelle pi grandi citt italiane lindice territoriale delle quotazioni immobiliari nel 2012, calcolato con riferimento alla quotazione media nazionale dei capoluoghi di provincia, e lIMI, messi a confronto per i tre settori, presentano significativi scostamenti rispetto al dato medio nazionale (Tabella 29). I valori medi pi elevati nel 2012 per uffici e negozi sono stati rilevati nelle citt di Roma e Venezia. Per i capannoni i valori medi pi elevati si registrano a Roma e Firenze . La citt di Roma detiene il primato delle quotazioni medie per le tipologie uffici e capannoni mentre Venezia presenta i valori pi elevati per gli uffici. Di contro, Catania, Bari e Palermo al Sud, Torino e Verona al Nord presentano nel 2012 le quotazioni medie, nel mercato non residenziale, decisamente al di sotto della quotazione media nazionale. Genova presenta contrariamente ai valori medi degli uffici e dei negozi un indice territoriale superiore alla media nazionale per i capannoni. Il mercato non residenziale delle grandi citt presenta intensit di mercato (IMI) differenziate nei tre settori. A Bari nel 2012 stato compravenduto l1,82% dello stock immobiliare degli uffici (valore massimo fra le grandi citt), e, inoltre, a Roma e a Firenze lIMI al sotto dello 0,7% per la tipologia capannoni. Per i negozi, Milano lunica citt con lIMI che supera l1,5%, ed lunica citt a mostrare ancora un certo dinamismo, mentre Palermo e Napoli sono quelle con minor vivacit di mercato. Per il mercato dei capannoni Genova e Torino sono le citt pi dinamiche, con un IMI che supera l1,6%.
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Tabella 29: Indice territoriale e IMI 2012 nelle citt con oltre 250.000 ab. - uffici, negozi e capannoni
Uffici Citt con oltre 250.000 ab. Bari Bologna Catania Firenze Genova Milano Napoli Palermo Roma Torino Venezia Verona Indice territoriale 88,0 130,4 80,5 132,0 94,5 130,9 127,2 64,2 172,4 90,0 177,8 82,8 IMI 1,82% 1,70% 1,56% 1,48% 1,64% 1,61% 1,52% 1,21% 1,24% 1,20% 1,74% 1,81% Negozi Indice territoriale 88,9 110,0 85,6 104,9 66,1 133,2 135,7 72,2 162,1 85,1 158,1 109,5 IMI 1,12% 1,16% 1,07% 1,24% 1,09% 1,62% 0,90% 0,95% 1,03% 1,46% 1,23% 1,04% Capannoni Indice territoriale 66,1 128,6 67,6 170,4 124,0 135,6 107,7 73,1 171,0 71,0 120,3 119,8 IMI 0,98% 0,88% 1,29% 0,60% 1,97% 1,25% 0,97% 0,61% 0,55% 1,67% 1,15% 0,93%
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La stima della superficie diversa a seconda della tipologia esaminata. Per i negozi si provveduto ad adeguare la consistenza catastale 2 calcolata in m (e assimilabile a superficie netta) alla superficie commerciale calcolata secondo i criteri del Dpr 138/98, utilizzando gli stessi parametri che emergono dal confronto delle due diverse superfici per le unit di nuova costruzione per le quale si dispone di entrambi i dati. Per gli uffici la superficie stimata utilizzando la superficie calcolata secondo i criteri del Dpr 138/98. Per i capannoni la stima della superficie media pi grossolana essendo stimata, a livello nazionale, solo sulle schede di rilevazione fabbricato elaborate dallOMI nel 2011. Sulla base di tale stima, lindagine del mercato immobiliare non residenziale nel 2012, per le tipologie uffici, negozi e cap annoni, effettuata con le schede OMI, ha riguardato unit immobiliari che, in termini di valore, rappresentano circa il 19% del valore di scambio complessivo. infatti pari a circa 2,8 miliardi di euro il valore delle unit non residenziali compravendute rilevate dallOMI nel 2012 , di cui 0,5 miliardi di unit rilevate da compravendite leasing (fonte ASSILEA).
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Figura 42: Stima del valore di scambio 2012 complessivo - uffici, negozi e capannoni
Capannoni 44,2%
Uffici 17,7%
14,5 mld
Negozi 38,2%
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Figura 43: Stima del valore di scambio 2012 complessivo per area geografica
Tabella 33: NTN, superficie compravenduta, valore di scambio nazionale e variazione - uffici, negozi e capannoni
Tipologia Uffici Negozi Capannoni Totale NTN 2012 10.402 23.299 10.020 43.721 Var. % 2011/12 -26,1% -24,5% -19,7% -23,8% Superficie compravenduta 2 m 1.388.580 3.026.012 12.304.842 16.719.434 Var. % 2011/12 -26,0% -22,6% -13,6% -16,5% Valore volume di scambio 2012 milioni 2.557,1 5.525,6 6.400,6 14.483,3 Var. % 2011/12 -29,1% -25,6% -18,9% -23,5%
Figura 44: Stima del fatturato 2008-2012 e variazione annua - uffici, negozi e capannoni
4,9% -1,0% -3,7% -3,0% -0,1% -4,0%
Miliardi di euro
-22,3%
-23,5%
25,4 19,7
18,9
2010
18,9
2012
2011
10,0
10,8
7,8
7,8
7,5
7,4
7,5
7,9
2012 2,6
2010 3,9
2011 3,6
5,5
2009
2011
2008
2010
2012
6,4
2008
2008
2009
2010
2011
Uffici
Negozi
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2012
Capannoni
Non residenziale
2009
14,5
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Figura 45: Numero indice del fatturato nazionale e per area geografica uffici, negozi e capannoni
110,0
Uffici
100
101,5
103,2
100,0
96,5
90,0 89,0 88,2 85,2 88,9 87,8
90,0
83,9
77,9 76,0 69,0
80,0
70,0
73,1
60,0
ITALIA Nord Est Nord Ovest
57,7
50,0
Centro Sud Isole
48,5
Negozi
100
100,0
90,0
88,7
89,6
86,8
80,0
87,1 79,0
78,1 78,2
74,9 75,6
74,4
74,6
64,3 60,3 57,1 55,8 55,5 50,3
70,0
73,0
69,8
60,0
ITALIA Nord Est Nord Ovest
50,0
Centro Sud Isole
Capannoni
100
100,0
95,0
97,2
90,0
81,1
84,2 78,9
92,4
85,9
80,0
71,9
72,7
69,8
71,6
73,5 70,0
73,2
80,3
70,0
69,5
60,0
ITALIA Nord Est Nord Ovest
57,7
59,4 58,4
50,0
Centro Sud Isole
52,1
40,0
2008
2009
2010
2011
2012
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Si precisa, inoltre, che i dati analizzati riguardano esclusivamente le compravendite aventi per oggetto il diritto di propriet sugli immobili.
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Glossario
Numero di transazioni di unit immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di propriet sono contate relativamente a ciascuna unit immobiliare tenendo conto della quota di propriet oggetto di transazione; ci significa che se di ununit immobiliare compravenduta una frazione di quota di propriet, per esempio il 50%, essa non contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). Nord-Ovest: Liguria, Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta; Nord-Est: Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Veneto; AREE GEOGRAFICHE Centro: Lazio, Marche, Toscana, Umbria; Sud: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia; Isole: Sardegna, Sicilia. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. Laggiornamento 2 delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in / m a livello comunale calcolata come media dei valori centrali degli intervalli delle singole tipologie (uffici, negozi o capannoni) presenti in ogni zona OMI appartenente al comune, mentre quando si esaminano raggruppamenti territoriali (provincia, regione, area geografica) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock della relativa tipologia presente in ogni comune, rispetto allo stock totale dellaggregazione considerata. La zona OMI una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformit di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformit viene tradotta in omogeneit nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonch nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unit immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nellambito della destinazione residenziale. Per i negozi si provveduto ad adeguare la consistenza catastale calcolata in 2 m (e assimilabile a superficie netta) alla superficie commerciale calcolata secondo i criteri del Dpr 138/98, utilizzando gli stessi parametri che emergono dal confronto delle due diverse superfici per le unit di nuova costruzione per le quale si dispone di entrambi i dati. Per gli uffici la superficie stimata utilizzando la superficie calcolata secondo i criteri del Dpr 138/98. Per i capannoni la stima della superficie media pi grossolana essendo stimata, a livello nazionale, solo sulle schede di rilevazione fabbricato elaborate dallOMI nel 2012. IMI Rapporto percentuale tra NTN e stock di unit immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.
NTN
ZONA OMI
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I valori medi annuali comunali, alla base della costruzione degli indici territoriali presentati in questo studio, sono calcolati come media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI pubblicati nel I e II semestre 2012 per ciascun settore. Rapporto tra il valore medio comunale e il valore medio nazionale calcolato come media di tutti i valori medi comunali.
Riferimenti
Per un approfondimento sulla terminologia utilizzata in questo rapporto si pu fare riferimento al Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore Economico-Immobiliare e alle note metodologiche sulla determinazione degli stock immobiliari e i volumi di compravendite contenute nei volumi Statistiche catastali e Rapporto immobiliare settore residenziale pubblicati dallOsservatorio del Mercato Immobiliare sul sito internet dellAgenzia delle Entrate.
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23,2% al 24,2% e quella dellimmobiliare di valore superiore a 2,5 milioni di euro salita dal 24,3% al 27,8%. E diminuita invece la quota dellimmobiliare costruito di valore inferiore a 500 mila euro (passando dal 13,2% all11,7%) e si sono ridotte le quote di mercato relative al leasing immobiliare da costruire di tutte le fasce di importo (Figura 47).
Figura 46: Andamento del valore medio dei contratti stipulati nel comparto immobiliare, costruito e da costruire (valori in migliaia di euro) 2012
Fonte: Assilea, Rapporto sul leasing - anno 2012 Grazie allimpegno di Assilea, ad aprile il legislatore ha introdotto (con la legge 44 del 26/04/2012 di conversione del decreto legge 16/2012) importanti modifiche alla disciplina della locazione finanziaria ai fini delle imposte sui redditi.
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In particolare, la norma ha fatto cadere, per i contratti di locazione finanziaria stipulati dopo la sua entrata in vigore, lobbligo prima sussistente in capo allutilizzatore di stipulare contratti di durata almeno pari a quella minima fiscale ai fini della deducibilit dei canoni di leasing finanziario. La durata minima fiscale continua a rappresentare larco temporale minimo entro il quale lutilizzatore pu dedurre i canoni di leasing. E per possibile stipulare contratti anche di durata minore, con vantaggi in termini di costo del funding per la societ di leasing e, dunque, di costo del finanziamento per lutilizzatore. Analizzando la durata media dei nuovi contratti leasing immobiliari stipulati nel corso del 2012, si osservata in effetti una lieve riduzione a partire da maggio (mese a partire dal quale la norma ha assunto efficacia) della durata stessa dei contratti leasing immobiliari (Figura 48). Da una media di oltre 206 mesi che si registrava sulle nuove stipule di dicembre 2011, la durata scendeva al di sotto del 203 mesi nelle stipule di giugno 2012 per poi attestarsi poco al di sopra dei 180 mesi per le stipule di fine anno.
Figura 48: Dinamica della durata media contrattuale dei contratti di leasing immobiliare stipulati nel mese di riferimento (numero mesi)
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residenziali sale al 3,6% del totale, in virt di un risultato di mercato meno negativo rispetto alla media immobiliare (-26,0% di stipulato contro il -47,8% medio del comparto). Particolarmente negativo invece il risultato registrato nel segmento del leasing di immobili locati al settore pubblico, con contratti in calo del 30,6% e volumi che scendono di ben il 90,8% anche e soprattutto in conseguenza del taglio drastico alle capacit di spesa della Amministrazioni pubbliche imposto con le recenti manovre di finanza pubblica. Il peso di tale tipologia di leasing sul totale immobiliare scende ad appena lo 0,2% (era l1,1% nel 2011).
Figura 49: Dinamiche delle quote di mercato dello stipulato immobiliare per tipologia di immobili (anni 2011-2012), dove la quota % in valore contratti determina la dimensione delle bolle ed in esse riportata
Fonte: Assilea, Rapporto sul leasing - anno 2012 La maggiore rischiosit del mercato e lesigenza da parte della clientela di stipulare contratti con una rata di finanziamento pi contenuta porta in molti casi ad un incremento dagli anticipi richiesti in fase di stipula contrattuale. Sui nuovi contratti di leasing immobiliare stipulati nel 2012, la percentuale media di anticipo richiesta per accendere i finanziamenti (detta anche maxi canone) stata pari al 15,9%, in crescita di 2,8 punti percentuali rispetto allanno precedente. La crescita ha riguardato tutti i sotto comparti, oscillando tra un aumento di 1,3 punti percentuali per il segmento degli alberghi e centri ricreativi e i 3,3 punti percentuali per gli immobili industriali. Ad eccezione degli immobili industriali, lopzione finale invece si riduce in tutti i segmenti dello stipulato immobiliare, facendo scendere il valore medio dellopzione di riscatto del comparto dal 7,8% al 7,4% (Figura 50).
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Figura 50: Percentuale media dellanticipo e dellopzione finale dacquisto (in % sul costo bene) del comparto immobiliare - 2012
Dinamiche e prospettive dellincidenza del leasing sul mercato immobiliare non residenziale
Confrontando (sulla base dei dati dellOsservatorio del Mercato Immobiliare dellAgenzia delle Entrate) la dinamica delle compravendite relative a immobili non residenziali con quella del numero di contratti di leasing su immobili finiti, possibile misurare il tasso di penetrazione di tale tipologia di finanziamento sul mercato del real estate in termini di numero di contratti. Tale tasso, in riduzione rispetto allanno precedente, si attesta comunque nel 2012 al 6,0%. Analogamente, possibile stimare il tasso di penetrazione del leasing sul mercato immobiliare non residenziale in termini di volumi di compravendite. Il valore delle compravendite immobiliari non residenziali stimato dallOMI utilizzando le quotazioni medie comunali della propria banca dati ed effettuando una stima delle superfici compravendute degli uffici, dei negozi e dei capannoni. Complessivamente, per il 2012 la stima del valore di scambio delle tre tipologie non residenziali esaminate pari a circa 14,5 miliardi di euro. La quota del valore di scambio collegata agli uffici stimata pari a circa 2,6 miliardi di euro (18% circa del totale) ed significativamente inferiore a quella stimata per i negozi e i capannoni, circa 5,5 miliardi di euro e 6,4 miliardi di euro rispettivamente, con una quota relativa pari al 38% per i negozi e 44% per i capannoni. Il tasso di penetrazione del leasing immobiliare costruito sui volumi complessivi di contratti immobiliari non residenziali indicati dallOMI si ottiene a questo punto dividendo il valore dello stipulato leasing per il valore totale degli immobili scambiati. Il leasing immobiliare 2012 risulta complessivamente pari a 2,29 miliardi di euro. Occorre tenere presente che tale voce comprende anche lo stipulato relativo agli immobili residenziali e agli altri immobili non residenziali (ad esempio Alberghi), non rilevati dalle statistiche OMI, il cui peso comunque, come abbiamo visto, contenuto. Fatta salva tale precisazione, lincidenza del leasing nel mercato del real estate non residenziale italiano risulta pari, per il 2012, al 15,8%. Il leasing si conferma anche come una delle fonti principali del finanziamento degli immobili non residenziali. Guardando infatti alla composizione dei finanziamenti a medio-lungo termine bancari di cui ai dati pubblicati nel Bollettino Statistico della Banca dItalia, si osserva come il leasing nel 2012 abbia avuto una quota di mercato pari al 14,9% sui finanziamenti rivolti allacquisizione di immobili non residenziali. I numeri sopra citati sulle penetrazioni del leasing immobiliare rispetto al numero e al valore delle compravendite di immobili non residenziali e rispetto ai volumi di finanziamenti bancari per tale tipologia di investimenti hanno purtroppo subito pesanti contrazioni rispetto a quanto si registrava prima dellinizio della crisi.
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Su questo ha pesato, da un lato, una politica fiscale che con lallungamento delle durate minimi contrattuali ha progressivamente ridotto lappetibilit delloperazione di leasing immobiliare, sia per le societ di leasing (in termini di maggiore rischiosit delloperazione), sia per le imprese (in termini di maggiori tempistiche per la deducibilit). Dallaltro, pur con lintroduzione del citato provvedimento che nel corso del 2012 ha tolto il vincolo della durata minima, la crisi di liquidit dei mercati ha penalizzato fortemente le societ di leasing che, non svolgendo attivit di depositi come le banche, devono reperire il funding per la loro attivit direttamente dal sistema bancario, a costi sempre crescenti. La crisi del settore produttivo ha ingenerato un forte incremento delle sofferenze e di conseguenza, come vedremo, una diminuzione dei prezzi di rivendita degli immobili ex-leasing, con effetti sempre pi evidenti nei bilanci delle societ di leasing in termini di costo del rischio. In questo contesto importante che venga rilanciato il ruolo del leasing come strumento di finanziamento degli investimenti immobiliari. Riteniamo, infatti, che la crisi del leasing rifletta in pieno la crisi delle PMI, che rappresentano, in termini di valore di contratti in essere, oltre il 75% della clientela del settore.
8.2 Il leasing nel finanziamento degli impianti di produzione elettrica da fonti rinnovabili
Il leasing si affermato negli ultimi anni come principale strumento di finanziamento delle fonti energetiche rinnovabili nel nostro paese. La crescita del comparto stata trainata soprattutto dallaffermazione e diffusione del fotovoltaico, che si giovato fino al 2012 di diverse e successive forme di incentivo pubblico (con i cosiddetti Conti Energia). Nel 2011 (dati del Solar Energy Report), anno in cui lItalia risultata al primo posto nel mondo per potenza di impianti entrati in esercizio nel corso dei dodici mesi, circa la met dei finanziamenti destinati ad impianti fotovoltaici installati in Italia provenivano da societ di leasing. Nello stesso arco di tempo una quota consistente dei finanziamenti leasing stata destinata poi alla realizzazione di impianti di produzione di energia alimentati da altre fonti energetiche rinnovabili, come gli impianti eolici, le centrali idroelettriche e gli impianti a biomasse, ovvero gli impianti alimentati a biogas (prodotti dalla fermentazione batterica dei residui organici proveniente dai rifiuti) e a biomassa agroforestale (da materie prime di origine agricola e zootecnica). Nel 2012, con la fine degli incentivi al settore delle energie rinnovabili, lo stipulato leasing energy ha subito un evidente ridimensionamento. La riduzione dello stipulato stata significativa soprattutto nel segmento del fotovoltaico (sia accatastato che non accatastato), che, come visto, pi degli altri aveva beneficiato di forme di sostegno pubblico nel periodo 2009-2011. Il numero e il valore dei nuovi contratti leasing su impianti fotovoltaici non accatastati si sono ridotti rispettivamente del 31,1% e del 34,7%; quelli su impianti accatastati (incluse le centrali) si sono ridotti rispettivamente 22,5% e del 52,7%. Complessivamente, nei due segmenti si sono persi circa 1,8 miliardi di stipulato: per dare una misura, la riduzione di stipulato complessiva nel comparto energy tra il 2011 e il 2012 stata di poco meno di 1,9 miliardi di euro, pari a una variazione negativa del 46,4%. La quota del segmento fotovoltaico sul totale stipulato energetico scesa cos dall88,4% all81,9%, mentre il peso del leasing alle rinnovabili sul totale stipulato si attestato al 13,3% (Figura 51). A fronte di tale risultato negativo, sono cresciuti sia il segmento delle centrali eoliche che quello del leasing ad impianti su altre fonti energetiche rinnovabili (quali le biomasse). I finanziamenti leasing agli impianti eolici sono cresciuti del 15,0% in numero e del 14,4% in valore; quelli agli impianti su altre fonti energetiche sono cresciuti del 9,5% nel numero e dell11,4% in valore. Le rispettive quote di mercato sono salite all8,2% e all8,1%.
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Figura 51: Composizione dello stipulato Leasing 2012 nel comparto energetico (valore contratti)
Fonte: Assilea, Rapporto sul leasing - anno 2012 Mettendo a confronto landamento dello stipulato del solo fotovoltaico accatastato con il resto del comparto energetico, si osserva che il valore dei nuovi finanziamenti mensili al fotovoltaico accatastato stato sostanzialmente sempre superiore a quello dei nuovi finanziamenti al resto del settore (Figura 52). Il confronto tra il valor medio dei contratti mensile nei due comparti conferma tale dinamica. Tuttavia, mentre per le altre rinnovabili i valori di stipulato mensili restano vicini alla media, nella serie mensile del comparto del leasing sul fotovoltaico accatastato si conferma il trend negativo iniziato negli ultimi mesi del 2011, con valori costantemente inferiori rispetto ai corrispondenti mesi dellanno precedente.
Figura 52: Andamento dello stipulato mensile nel comparto energetico: confronto tra segmento del fotovoltaico accatastato e altre rinnovabili (valori in migliaia di euro)
Fonte: Assilea, Rapporto sul leasing - anno 2012 Per il secondo anno consecutivo, aumentata la percentuale media dellanticipo sul valore del bene richiesta agli utilizzatori sui nuovi contratti stipulati nel comparto energetico. A dicembre 2012 tale valore risultava pari al 21,5%, ovvero 3,4 punti percentuali in pi rispetto al 2011 e quasi 8 punti percentuali in pi rispetto al 2010. Laumento stato generalizzato, anche se pi accentuato per il segmento del fotovoltaico accatastato, dove risultato pari al 25,7% (oltre un quarto del valore del contratto). La durata media dei contratti del comparto risulta in diminuzione, scendendo da 174 mesi a 161 mesi nel 2012. In particolare, si riduce la durata media dei contratti relativi alle centrali fotovoltaiche accatastate (da 209 a 207 mesi) e
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soprattutto quella degli impianti fotovoltaici non accatastati (che passa da 139 a 130 mesi), mentre resta sostanzialmente stabile la durata media dei contratti di finanziamenti alle centrali eoliche (da 215 a 216 mesi). In media, la durata dei contratti energy in essere a dicembre 2012 risulta in diminuzione (da 163 a 159 mesi). Nel 2012 Energy Strategy ha condotto, per conto di Assilea, unanalisi del potenziale di mercato in Italia per i servizi di leasing su impianti di produzione di energia elettrica e/o termica da biomasse, con particolare riferimento agli impianti alimentati a biogas (prodotti dalla fermentazione batterica dei residui organici proveniente dai rifiuti) e a biomassa agroforestale (da materie prime di origine agricola e zootecnica) e a sistemi per lefficienza energetica applicati in ambito industriale e nella Pubblica Amministrazione. Tali settori rappresentano i comparti che, alla luce delle recenti novit del quadro normativo e delle scelte strategiche dei principali operatori, saranno caratterizzati da una dinamica pi virtuosa e sui quali si concentreranno verosimilmente gli investimenti pi consistenti. La dinamica dellinstallato di nuovi impianti a bioenergie ha registrato, nel 2012, una crescita positiva con particolare riferimento agli impianti a biogas che arriva a rappresentare il 61% dellinstallato. La penetrazione leasing, stimata sulla base dei dati Assilea rispetto al volume daffari totale nel 2012, stata pari all11,5%. Sulla base delle dimensioni stimate complessive del mercato nel periodo 2013-2020, sono stati ipotizzati tre possibili scenari di penetrazione leasing. Nello scenario cd. Ottimistico, si arriva a stimare un valore di stipulato totale nel periodo 2013-2020 pari a 1,34 mld di con una penetrazione leasing del 17%, relativamente al comparto delle bioenergie, e un valore di stipulato pari a 4,8 mld di , per una penetrazione del 10%, relativamente al settore dellefficienza energetica.
8.3 Risultati delle indagini beni ex-leasing, sui contratti chiusi per default della clientela
Tassi di recupero in funzione dei prezzi di rivendita degli immobili
Ogni anno Assilea conduce unanalisi sui contratti chiusi per inadempimento della clientela, rilevati su di un campione stabile nel tempo costituito dalle maggiori societ di leasing. Vengono calcolati i tassi di recupero sul bene finanziato in leasing, in termini di prezzi di vendita sul costo iniziale e prezzi di rivendita sullesposizione al momento della risoluzione contrattuale. Per evitare che lanalisi sia influenzata dalle diverse politiche di gestione dei ritardi di pagamenti della clientela e dagli eventuali rientri in bonis, come momento di default stato scelto quello irreversibile della risoluzione contrattuale per inadempienza del debitore e del passaggio a contenzioso della posizione. Il comparto immobiliare (rispetto al leasing sui beni mobili) si caratterizza per sua natura per lassenza di casi di passaggi a perdita in bilancio per il mancato recupero del bene finanziato e presenta, pertanto, una probabilit di recupero del 100%. Lanalisi dei contratti immobiliari chiusi nel 2012 per default dellutilizzatore, con il recupero e la rivendita a terzi dellimmobile finanziato, ha riguardato 192 contratti contribuiti da 18 societ rappresentative del 72,0% del portafoglio immobiliare in essere al 31.12.2012. Allincremento delle risoluzioni contrattuali per default della clientela, generato dallattuale contesto economico recessivo, seguito un incremento, nellambito delle diverse rilevazioni sui beni ex-leasing, del numero di contratti chiusi, dopo il recupero a la rivendita dellimmobile, che sono complessivamente passati da 94 nel 2008 a 192 nel 2012. Per quanto il tasso medio di recupero sullesposizione al momento della risoluzione contrattuale continui ad essere particolarmente elevato e superiore al 90% (Tabella 34), si nota un progressivo deterioramento dei valori di recupero, che, solo cinque anni fa superavano di molto il 100% dellesposizione e l80% del costo originario dellimmobile. Su questo fenomeno incide ovviamente la dinamica decrescente dei volumi scambiati e dei prezzi del mercato degli immobili non residenziali, che ha portato ad una compressione di venti punti percentuali dei tassi di recupero medi sul costo iniziale del bene, passato dall83,2% della rilevazione sui contratti chiusi nel 2008 al 64,2% di cui alla rilevazione sui contratti chiusi nel 2012.
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Tabella 34: Comparto Immobiliare. Tassi di recupero sul costo bene e sullesposizi one
Anno Totale 2012* Totale 2011 Totale 2010 Totale 2009 Totale 2008 Numero contratti 192 188 189 129 94 Tasso di recupero sul costo bene 64,2% 71,2% 75,8% 77,0% 83,2% Tasso di recupero sullesposizione 92,0% 98,5% 101,4% 115,6% 115,8%
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Nonostante la diminuzione progressiva dei tassi di recupero, svolgendo unanalisi della distribuzione percentuale dei contratti di leasing immobiliare per fasce dimensionali di tasso di recupero sullesposizione sulle contribuzioni degli ultimi 5 anni, si osserva comunque che quasi il 60% dei contratti scritti su beni immobili si caratterizza per un tasso di recupero sullesposizione maggiore al 90% rispetto allesposizione. In Tabella 35 si riscontra, inoltre, che il 46,35% dei contratti chiusi negli ultimi 5 anni ha un tasso di recupero sullesposizione superiore al 100% e che tale categoria di contratti, per quanto risulti in flessione negli ultimi anni, rappresenta comunque il 37,10% dei contratti chiusi nel 2012.
Tabella 35: Ripartizione dei contratti per fasce dimensionali dei valori assunti dal rapporto tra prezzo di rivendita dellimmobile ed esposizione al momento della risoluzione contrattuale
Tasso di recupero < 50% 50% - 60% 60% - 70% 70% - 80% 80% - 90% 90% - 100% => 100% Totale 2012 21,51% 7,53% 9,14% 8,60% 7,53% 8,60% 37,10% 100,00% 2011 9,04% 7,45% 4,26% 7,98% 11,17% 12,77% 47,34% 100,00% 2010 2,74% 5,48% 8,22% 11,42% 12,79% 12,33% 47,03% 100,00% 2009 2,02% 3,03% 7,07% 7,07% 7,07% 16,16% 57,58% 100,00% 2008 5,62% 2,25% 5,62% 10,11% 12,36% 14,61% 49,44% 100,00% Ultimi 5 anni 8,96% 5,76% 7,04% 9,22% 10,37% 12,29% 46,35% 100,00%
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Abbiamo svolto lo stesso esercizio di cui alla precedente tabella anche in relazione ai tassi di recupero calcolati sul costo originario del bene (Tabella 36). In questo caso, la differenza tra le curve di concentrazione dei contratti per le diverse fasce di recupero sul costo bene molto pi evidente. Questo visibile in Figura 53, dal confronto tra la curva costruita sui contratti chiusi nel 2008 e quella costruita sui contratti chiusi nel 2012. E, infatti, cresciuta la percentuale di contratti che presentano un tasso di recupero in termini di prezzo di rivendita sul costo bene inferiore al 50%, mentre si ristretta nello stesso periodo di osservazione la percentuale di contratti che presentano un rapporto prezzo di rivendita su costo iniziale superiore al 100%.
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Tabella 36: Ripartizione dei contratti per fasce dimensionali dei valori assunti dal rapporto tra prezzo di rivendita dellimmobile e costo iniziale al momento della decorrenza del contratto
Tasso di recupero < 50% 50% - 60% 60% - 70% 70% - 80% 80% - 90% 90% - 100% => 100% Totale 2012 27,4% 14,5% 16,1% 15,1% 16,1% 7,0% 3,8% 100,0% 2011 22,3% 13,3% 13,8% 20,7% 13,3% 8,0% 8,5% 100,0% 2010 12,8% 12,3% 17,8% 20,5% 10,5% 10,0% 16,0% 100,0% 2009 18,6% 8,5% 12,4% 24,0% 9,3% 9,3% 17,8% 100,0% 2008 12,8% 9,6% 11,7% 18,1% 13,8% 11,7% 22,3% 100,0% Ultimi 5 anni 19,2% 12,1% 15,0% 19,6% 12,6% 8,9% 12,5% 100,0%
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Tabella 37: Le tempistiche dei contratti di Leasing Immobiliare risolti Anno Totale 2012* Totale 2011 Totale 2010 Totale 2009 Totale 2008 Numero contratti 192 188 189 129 94 Data risoluzione data decorrenza 50 42 47 48 39 Data vendita data risoluzione 29 26 26 30 38 Data vendita data recupero 9 14 9 13 19 Data vendita data decorrenza 80 67 73 75 75
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Figura 55: Tassi di recupero dei contratti stipulati nel periodo 2004 2006. Contratti chiusi nel periodo 2008 - 2012
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Figura 56: Comparto Immobiliare. Tassi di recupero sul costo bene e sullesposizione
Immobili Industriali
Il campione dei contratti su immobili industriali, il pi numeroso per sottotipo bene finanziato in leasing, costituito da 114 posizioni, in forte incremento rispetto alle precedenti edizioni dellindagine sui beni ex leasing. In Tabella 39 sono riportate le principali variabili caratterizzanti il campione ed, in particolare, i valori di anticipo e riscatto, oltre che i tassi di recupero calcolati sul costo bene e sullesposizione. Per questa tipologia di contratti si osserva soprattutto un importante calo del tasso di recupero sullesposizione che passa dal 100,4% all86,4%. Analizzando pi nel dettaglio il campione 2012, a confronto con il campione 2011, si notano valori medi di esposizione alla risoluzione notevolmente pi elevati nel primo e pari a 941.953 (lesposizione media dei contratti chiusi nel 2011 era pari a 685.247).
Tabella 39: Tassi di recupero sul costo bene e sullesposizione del comparto Immobili Industriali Anno 2012 2011 2010 2009 2008 N contratti 114 88 105 69 41 Anticipo/Costo Bene 12,6% 11,5% 10,8% 12,4% 12,0% Opzione/Costo Bene 17,2% 15,8% 17,3% 16,9% 16,6% Tasso di recupero sul costo bene 61,4% 72,4% 79,0% 77,2% 79,5% Tasso di recupero sullesposizione 86,4% 100,4% 139,6% 107,8% 98,7%
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Relativamente alle tempistiche caratterizzanti il comparto (Tabella 40), si nota un notevole aumento del tempo intercorrente dalla decorrenza del contratto alla vendita dellimmobile industriale, mentre si riscontra una sostanziale stabilit nel tempo necessario al remarketing del bene successivamente alla risoluzione. In ultimo, si registra, nel 2012, un aumento di 11 mesi del tempo intercorrente tra decorrenza del contratto e risoluzione dello stesso.
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Tabella 40: Le tempistiche dei contratti di Leasing risolti su Immobili Strumentali Anno 2012 2011 2010 2009 2008 N contratti 114 88 105 69 41 Data risoluzione data decorrenza 52 41 51 45 29 Data vendita data risoluzione 29 31 27 30 42 Data vendita data recupero 8 14 8 Data vendita data decorrenza 80 72 78 73 71
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Le tempistiche dei contratti di leasing nel comparto (Tabella 42) mostrano, come per il comparto industriale, un aumento del tempo intercorrente tra la decorrenza e la risoluzione del contratto che arriva a 53 mesi. Si nota la riduzione del tempo necessario al recupero e alla rivendita del bene (27 mesi) e, in ultimo, laumento del tempo intercorrente dalla decorrenza del contratto alla vendita dellimmobile.
Tabella 42: Le tempistiche dei contratti di Leasing risolti su Immobili Commerciali e Alberghi Anno 2012 2011 2010 2009 2008 N contratti 35 14 41 30 37 Data risoluzione data decorrenza 53 43 41 48 39 Data vendita data risoluzione 27 33 32 28 41 Data vendita data recupero 8 20 10 Data vendita data decorrenza 80 76 73 75 78
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Si assiste ad una riduzione della percentuale di anticipo che arriva all11,1% e, dallaltra parte, ad un consistente aumento della percentuale di riscatto sul costo bene che si attesta al 20,7%.
Tabella 43: Tassi di recupero sul costo bene e sullesposizione del comparto Immobili ad uso ufficio Anno 2012 2011 2010 2009 2008 N contratti 17 17 34 17 8 Anticipo/Costo Bene 11,1% 15,0% 14,3% 12,7% 15,2% Opzione/Costo Bene 20,7% 11,5% 16,4% 14,2% 12,0% Tasso di recupero sul costo bene 71,5% 73,8% 100,4% 81,6% 87,0% Tasso di recupero sullesposizione 74,9% 107,9% 168,5% 133,6% 185,6%
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Le dinamiche riscontrate negli altri comparti analizzati in termini di tempi di recupero (Tabella 44) si ripetono, seppur con intensit diversa, anche nel campione degli immobili ad uso ufficio. Il tempo necessario al recupero e alla vendita dellimmobile si riduce arrivando a 30 mesi, mentre il tempo intercorrente tra decorrenza e vendita del bene aumenta arrivando a 77 mesi. 48 mesi invece il tempo medio intercorrente tra la decorrenza del contratto e la risoluzione dello stesso.
Tabella 44: Le tempistiche dei contratti di Leasing risolti su Immobili ad uso ufficio Anno 2012 2011 2010 2009 2008 N contratti 17 17 34 17 8 Data risoluzione data decorrenza 48 36 40 57 69 Data vendita data risoluzione 30 33 20 32 11 Data vendita data recupero 7 14 10 Data vendita data decorrenza 77 70 60 80 80
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Analizziamo in Tabella 46 il tempo medio in mesi intercorrente tra le principali fasi caratterizzanti il contratto di leasing immobiliare. Si nota un aumento di tutte le variabili presentate ed, in particolare, del tempo intercorrente dalla data di decorrenza e la data di vendita dellimmobile riveniente dal contratto di 81
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leasing. Anche le tempistiche di recupero e vendita del comparto sono aumentate, arrivando ad una differenza media tra data di vendita e data di risoluzione pari a 29 mesi. In ultimo, anche il tempo intercorrente tra la decorrenza del contratto e la risoluzione dello stesso aumentato, arrivando a 50 mesi.
Tabella 46: Le tempistiche dei contratti di Leasing risolti su Immobili Generico e Altro Anno 2012 2011 2010 2009 2008 N contratti 25 69 40 13 8 Data risoluzione data decorrenza 50 44 51 76 77 Data vendita data risoluzione 29 15 20 29 21 Data vendita data recupero 16 8 10 Data vendita data decorrenza 79 59 71 54 57
Fonte: Assilea, Indagine sui beni ex-leasing anno 2012 Questo fenomeno influisce sui risultati che si ottengono nella specifica analisi dei beni ex-leasing venduti in ciascun anno. Tale indagine che, rispetto a quella sui contratti chiusi, si focalizza maggiormente sullanalisi dei prezzi medi di rivendita, conta (nellultima rilevazione annuale) i valori di rivendita di 213 contratti di leasing, rivenienti da contratti risolti per inadempienza della clientela, che sono stati venduti proprio nel 2012, indipendentemente dal fatto che il contratto sia stato o meno chiuso. Il campione di rilevazione coincide in larga parte con quello appena visto dei contratti chiusi, per quanto nei contratti chiusi nel 2012 siano comunque ricompresi contratti per i quali limmobile sottostante stato venduto in anni precedenti e siano invece esclusi i contratti che, pur in presenza di una rivendita del bene, non sono stati ancora contabilmente chiusi (perch sono in piedi ulteriori procedimenti di recupero, magari su altre garanzie). Nellanalisi sui beni venduti i prezzi di rivendita medi vengono ponderati per il costo iniziale dellimmobile e mostrano con maggiore evidenza il deprezzamento degli immobili che sono stati venduti. I risultati mostrano valori medi ponderati dei prezzi di rivendita in percentuale sullesposizione al momento della risoluzione contrattuale pari al 73,4%, mentre i valori medi di rivendita calcolati in rapporto al costo bene scendono al 61,2%.
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Figura 55: Tassi di recupero dei contratti stipulati nel periodo 2004 2006. Contratti chiusi nel periodo 2008 - 2012 .......................78 Figura 56: Comparto Immobiliare. Tassi di recupero sul costo bene e sullesposizione ........................................................................79
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