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Voces: LOCACION ~ JUICIO EJECUTIVO ~ TITULO EJECUTIVO ~ HABILIDAD DE TITULO Ttulo: El ttulo hbil en la ejecucin de alquileres Autor: Molina

Quiroga, Eduardo Publicado en: LA LEY1998-D, 56 Fallo comentado: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A (CNCiv)(SalaA) ~ 1996/08/12 ~ Croci de Veroni, Rita L.T. c.
Servi, Corti S. R. L.

El proceso de ejecucin es un medio autnomo para la realizacin del derecho, con carcter definitivo en la ejecucin de sentencia y provisional en la ejecucin de ttulos extrajudiciales (1). Estos ttulos extrajudiciales pueden ser convencionales o administrativos, resultando el primero del reconocimiento hecho por el deudor a favor del acreedor de una obligacin cierta y exigible, al que la ley atribuye efectos anlogos a los de la sentencia. El ttulo administrativo deriva de un acto del poder administrador, y est referido, generalmente, al cobro de crditos fiscales (2). En la ejecucin de ttulos extrajudiciales, la ley presume la legitimidad del crdito, y constituye genricamente, una medida de tutela del crdito, al posibilitar al acreedor acudir a una va procesal abreviada, acelerando la satisfaccin de la obligacin (3). El Cdigo Civil otorga al locador de inmuebles, aun cuando la obligacin se encuentre afianzada, accin ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas (4). Se trata de otra garanta o "favor especial" con que cuenta el locador para el cobro del precio (5), que se extiende incluso a "cualquier otra deuda derivada de la locacin"(6). La accin ejecutiva por el cobro de alquileres tambin procede por cualquier otra deuda derivada de la locacin, entre las que se encuentran las correspondientes a expensas, tasas, impuestos, contribuciones, o servicios pblicos, cuando se ha pactado en el contrato de locacin que su pago corresponde al inquilino(7) y siempre que los respectivos crditos sean lquidos o liquidables (8). En esta accin resultan sujetos pasivos no slo el locatario y sus sucesores, sino tambin el fiador de la locacin o sublocacin (9). Esta garanta especial del Cdigo Civil tiene su correlato en el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin (10), as como en la mayora de los Cdigos adjetivos. Ms an, se ha criticado que el Cdigo Civil incurra en materia procesal, reservada a los Estados provinciales (11), pero lo cierto es que nadie discute la pertinencia de esta accin ejecutiva. En el caso del cobro de alquileres existe un procedimiento para declarar expedita la va ejecutiva conocido como preparacin de la va ejecutiva, que est regulado en el art. 525 inc. 2 del Cd. Procesal Civil y Comercial de la Nacin. El trmite de esta preparacin de la va ejecutiva depende de la forma en que haya sido instrumentado el contrato de locacin de cosas inmuebles. Cuando el contrato ha sido formalizado mediante instrumento pblico, se satisface con el requerimiento a exhibir el ltimo recibo de alquiler (12). Cuando se ha documentado por instrumento privado, como sucede habitualmente, es necesario que tambin se cite a reconocer la firma puesta en el instrumento presentado por el actor. Es requisito para que proceda la va del juicio ejecutivo, que haya suma "exigible", que es la que se consigna al librar el mandamiento de intimacin de pago y embargo (13). Precisamente, la exigencia del cdigo ritual, cuando se persigue el cobro de alquileres, de exhibir el ltimo recibo, tiene por finalidad establecer la cantidad "exigible", a los fines de librar el correspondiente mandamiento de intimacin de pago (14). Sin embargo, cuando el requerido no acata este requerimiento para exhibir el ltimo recibo de alquiler, ello no enerva la va ejecutiva, dado que el art. 525 inc. 2, del Cdigo Procesal Civil y Comercial (15) exige que haya una negativa expresa por parte del intimado o requerido sobre su condicin de locatario y que esta condicin (la de locatario) no pueda ser acreditada en forma sumaria (16), para que no proceda la va ejecutiva. Lo que interesa destacar, en este comentario, es que el ttulo ejecutivo, en el cobro de alquileres de inmuebles, no est constituido por el documento, soporte instrumental del acuerdo de voluntades, sino por el vnculo contractual, es decir el contrato de locacin de cosas inmuebles, y la relacin personal que de ste se deriva (17). En consecuencia, cuando la defensa opuesta al progreso de la ejecucin no logra desvirtuar la calidad de locatario del demandado, resulta ineficaz, y la accin ejecutiva procede. Dicho en otros trminos, cuando no se exhibe el ltimo recibo de alquiler, pero no se niega en forma expresa la calidad de locatario, lo que acaece es que funciona la presuncin establecida por el art. 526 del Cd. ritual, y se tiene por reconocido el carcter de deudor (locatario, en este caso) invocado por el actor en relacin a su demandado, lo que es equivalente a tener por reconocidos los hechos (18). Los "hechos" en este caso consisten en la calidad de locatario que se le ha atribuido al demandado, y que el importe de la deuda que se reclama es hbil para ser considerado como deuda "exigible"(19).

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En consecuencia, cuando el locatario, debidamente citado no comparece, es decir no articula una negativa expresa, ni se presenta la imposibilidad de acreditar la existencia de la relacin locativa en forma sumaria, debe considerarse como cantidad lquida, para expedir el mandamiento, la reclamada por el actor, y rechazar la defensa opuesta (20). La circunstancia que el locatario no contine ocupando el inmueble, es irrelevante a los fines de la procedencia del cobro por va ejecutiva de los alquileres, ya que, insistimos, el ttulo habilitante es la naturaleza del crdito (21). Por estos motivos, la excepcin de inhabilidad de ttulo, que en los juicios ejecutivos slo puede referirse a las formas extrnsecas del documento (art. 544 inc. 4, Cd. Procesal), tratndose de una ejecucin de alquileres, debe estar concretada a la existencia o no, de un vnculo locativo y al cumplimiento del trmite de integracin del ttulo previsto en los arts. 525, inc. 2 y 526 del Cd. Procesal (22). En el caso que comentamos, el importe reclamado en concepto de alquileres no surga del contrato de locacin, ni tampoco del convenio de desocupacin homologado judicialmente, sino de recibos emanados del locador, y aceptados por la locataria y su fiador, que los presentaron en juicio. En el fallo se reitera que el ttulo que trae aparejada ejecucin no se refiere a la materialidad del documento ni puede confundirse con aqul, sino que por "ttulo" debe entenderse la constatacin fehaciente de una obligacin exigible (23). La eficacia de los recibos cuando no merecen observacin de la contraparte, ha sido reconocida, desde una perspectiva opuesta, pero sentando un criterio aplicable al caso en comentario, al resolver que la recepcin de la remesa de dinero por medio de un giro con la simultnea explicacin de su imputacin al pago de los alquileres por el perodo y monto que se expresa sin respuesta ni observacin de la destinataria implica tcita manifestacin de conformidad con el quantum de los alquileres abonados por el inquilino(24). En similar sentido, se sostuvo que, dada la declaracin que contienen los recibos en cuanto a que el actor o su esposa percibieron las sumas que indican en concepto de alquileres por la casa que ocupa la demandada, carecen de valor los argumentos de aqul, negando la percepcin del dinero y que fueron otorgados simuladamente para que la demandada obtuviera la instalacin del gas, telfono y un aumento de sueldo, ya que acreditada la autenticidad de los recibos que acreditan el pago del precio de la locacin, no puede desecharse la validez de dicha prueba por el hecho que hayan sido extendidos a nombre de un tercero y no se haya justificado cul era su vnculo parental con la demandada(25). Es decir que la jurisprudencia ha buscado desentraar la realidad de la relacin, apelando al estndar del art. 1198 del Cd. Civil, como en este caso, para entender que la constatacin fehaciente de la obligacin exigible, en esta materia puede exteriorizarse por diversos medios, uno de los cuales es el recibo de alquiler, en tanto constituya la forma de un acto jurdico emanado del obligado o con su participacin. Al respecto, el precio distinto de la locacin en el recibo de pago de la misma, es irrelevante a los fines de acreditar la existencia de un nuevo contrato, toda vez que para que ello ocurra es necesario demostrar que fue intencin de las partes renovar el contrato (26). El precio es uno de los elementos esenciales del contrato y, si se cambia, la obligacin puede, bajo ciertas condiciones, novarse: mas para que ello ocurra, debe existir una real y clara modificacin del mismo que trasunte el "animus novandi". En particular en supuestos de adecuacin del precio al valor real, se mantiene la situacin de hecho contemplada en el art. 1622 del Cd. Civil, o sea que finalizado el plazo contractual, en tanto no se exija la restitucin del inmueble, se conserva el vnculo en los mismos trminos en que se celebr (27). Existen abundantes pronunciamientos que han entendido que la modificacin del precio en el contrato de locacin no implica la existencia de novacin (28). En cambio, el incremento significativo del precio del alquiler, aun cuando en trminos generales pueda no significar una alteracin en el carcter o calidad esencial de la obligacin, es una pauta relevante para considerar la existencia de un nuevo vnculo contractual, totalmente diferente, al cual el fiador resulta extrao (29). Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723). (1)Cfr. ALSINA, Hugo, "Tratado Terico Prctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", vol. V, p. 36, 2 ed., Ediar. (2)ALSINA, ob. cit., p.42. (3)FENOCHIETTO-ARAZI, ob. cit., p. 663. (4)Art. 1578: La fuente del precepto es FREITAS (art. 2436 del Esboo: Si la cosa alquilada o arrendada fuera inmueble, ya sea casa, predio urbano o rstico, o terreno, corresponde al locador, aun cuando la locacin est caucionada, accin ejecutiva para el cobro del alquiler o renta vencida, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio que se le da en el Libro 4 de este Cdigo, y sin dependencia de

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conciliacin previa o de intimacin al locatario para el pago o denuncia de bienes). (5)REZZONICO, Luis Mara, "Estudio de los Contratos en nuestro Derecho Civil", vol. 2, p. 373. (6)Art. 1581, Cd. Civil. cf.: FENOCHIETTO-ARAZI, op. cit; v. adde: CNECyC, sala II, 11/3/85, LA LEY, 1986-A, 641 (37.150-S); CApel.CC Rosario, sala IV, 15/6/87, Juris, 81-553. (7)CNCiv., sala A, 12/11/96, LA LEY, 1997-C, 557 y nuestro Comentario "Clusula penal y fianza en la locacin"; CNCiv., sala A, 9/12/96 LA LEY, 1997-A, 787 (39.304-S); CNCiv., sala A, 9/10/95, LA LEY, 1996-E, 148, y nuestro Comentario "Ejecucin de alquileres y clusula penal"; CNCiv., sala G, 21/5/96 LA LEY, 1996-E, 674; CNCiv., sala A, 4/9/95, LA LEY, 1997-D. 842 (39.659-S); CNCiv., sala G, 15/3/95, LA LEY, 1996-B, 577, CNCiv., sala K, 31/10/95 LA LEY, 1996-B, 111, CNCiv., sala I, 18/10/95, LA LEY, 1996-B, 135. (8)CNCiv., sala B, 1/9/95, LA LEY, 1997-E, 1021. Cf. LLAMBIAS, Jorge Joaqun- ALTERINI, Atilio Anbal, "Cdigo Civil Anotado", t. III-A, p. 281. (9)Art. 1582, Cd. Civil. cf.: FENOCHIETTO-ARAZI, "Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, comentado y concordado", t. II, p. 687; LLAMBIAS-ALTERINI, ob. cit., p. 282. (10)Art. 523 inc. 6, Cd. Procesal. (11)CNEsp. Civil y Com., sala II, 11/3/85, LA LEY, 1986-A, 641 (37.150-S). El locador tiene accin ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas como cualquier otra deuda derivada de la locacin, siempre que sta sea fcilmente liquidable, y no est sujeta a condicin. Ello es as en razn de que el art. 1581 del Cd. Civil autoriza la ejecucin no slo para los alquileres sino para cualquier otra deuda derivada de la locacin. Y en ese amplio sentido debe interpretarse el art. 623, inc. 6 del Cd. Procesal (Adla, XLI-C, 2975), Cf. REZZONICO, ob. citado. (12)V. art. 979 del Cd. Civil. Los instrumentos pblicos gozan de la presuncin de validez (hacen plena fe) hasta que sean argidos de falsos (art. 993, Cd. Civil). Por ello no es necesario, en este caso, por cierto infrecuente, el reconocimiento de firma y la condicin de inquilino, o de fiador en su caso. (13)V. art. 531 del Cd. Procesal. La existencia de una obligacin exigible de dar cantidades lquidas de dinero, o fcilmente liquidables, es un presupuesto esencial de la existencia del ttulo ejecutivo (art. 520, Cd. Procesal). cf. FENOCHIETTO-ARAZI, op. cit, ps. 667 y sigtes. v. adde: CNCom, sala D, 8/3/91, LA LEY, 21/4/93 (sum. 8888); CNCiv., sala A, 23/6/92, LA LEY, 21/4/93 (sum. 8896). (14)Cf. FENOCHIETTO-ARAZI, op. cit., p. 688. (15)Art. 525 Cd. Procesal: Preparacin de la va ejecutiva. "Podr prepararse la accin ejecutiva, pidiendo previamente: 1 ... 2 Que en la ejecucin por alquileres o arrendamientos, el demandado manifieste previamente si es locatario o arrendatario y, en caso afirmativo, exhiba el ltimo recibo. Si el requerido negase categricamente ser inquilino y su condicin de tal no pudiere probarse sumariamente en forma indubitada, no proceder la va ejecutiva y el pago del crdito ser reclamado por juicio sumario. Si durante la sustanciacin de ste se probare el carcter de inquilino, en la sentencia se le impondr una multa a favor de la otra parte, equivalente al treinta por ciento del monto de la deuda". (16)V. FENOCHIETTO-ARAZI, op. cit, t. II, p. 694. (17)CNCiv., sala G, 15/3/95 LA LEY 1996-B, 577: El ttulo que trae aparejada la ejecucin es el contrato de locacin anejado por el ejecutante en el momento de promover la accin (conf. art. 523 inc. 6, Cd. Procesal). (18)Art. 526 del Cd. Procesal: Citacin del deudor. "La citacin al demandado para que efecte el reconocimiento de su firma se har en la forma prescripta en los artculos 339 y 340, bajo apercibimiento de que si no compareciese o no contestare categricamente, se tendr por reconocido el documento, o por confesados los hechos en los dems casos. El citado deber comparecer personalmente y formular la manifestacin ante el juez. Dicha manifestacin no podr ser reemplazada por un escrito; tampoco podr formularse por medio de gestor. Si el citado no compareciere, o no probare justa causa de inasistencia, se har efectivo inexcusablemente el apercibimiento y se proceder como si el documento hubiere sido reconocido por el deudor personalmente, o hubiese confesado los hechos, en los dems casos. El desconocimiento de la firma por alguno de los coejecutados no impide que se cumpla con lo dispuesto por los artculos 531 y 542, respecto de los deudores que la hayan reconocido, o a quienes se los haya tenido por reconocida." (t.o. ley 22.434 --Adla, XLI-B, 2822--), V. adde: FENOCHIETTO-ARAZI, ob. cit, t. II, p. 699, prr. 5. (19)CApel. CC Rosario, sala IV, 15/6/87. (Barragn, Pablo R. c. Malo, Jos M.), Juris, 81-553. La

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preparacin de va ejecutiva responde a una finalidad claramente determinada por la ley cual es complementar o integrar el ttulo mediante la citacin del deudor al juzgado y la carga de su parte de responder a los requerimientos del acreedor en cuanto a los presupuestos bsicos que permitirn el perfeccionamiento del mismo incompleto originariamente. En caso de dbito por alquileres cados, el trmite resulta pergeado en los arts. 445 inc. 2 y 448 del Cd. de Procedimiento Civil, siendo uno de los requisitos ineludibles la exhibicin del ltimo recibo. Entindese que el acto de exhibicin del recibo resulta fundamental para poder determinar la suma lquida y exigible a fin de disponer en su momento el mandamiento de ejecucin. Por otra parte, con tal exhibicin, el ttulo pasa a ser autnomo, autosuficiente y completo, lo cual es indispensable a los fines de la consiguiente citacin de remanente. (20)CNECyC, sala II, 11/3/85, LA LEY, 1986-A, 641 (37.150-S); CApel.CC Rosario, sala IV, 15/6/87, Juris, 81-553. (21)CNCiv., sala A, 5/12/94, LA LEY, 1995-C, 684, - J. Agrup., caso 10.364. El locatario no puede fundar la excepcin de inhabilidad de ttulo opuesta contra la pretensin ejecutiva en la circunstancia de no haberse cumplido con el recaudo prescripto por el art. 525 inc. 2 del Cd. Procesal, por haberse cuestionado el convenio de desocupacin celebrado en el juicio de desalojo seguido entre las partes, pues la accin ejecutiva por cobro de alquileres procede slo en razn de la naturaleza del crdito y, en consecuencia, no depende de la permanencia del deudor en el inmueble arrendado. Cfr. FENOCHIETTO-ARAZI, ob.cit., p.687. (22)CNEsp. Civil y Com., sala V, 14/7/78 (Dreycop, Oscar c. Lombardi, Adela J. y otro), BCECyC, 672, N 9753. (23)PODETTI, Ramiro, "Tratado de las ejecuciones", p. 91. Cf. FENOCHIETTO-ARAZI, ob. cit., p. 665. (24)CPaz Letrada Santa Fe, 31/3/78 (Paganelli, Arnoldo L. J. c. R. de Negretti, Aristorema y otros), Zeus, 978-15-138. (25)C1 CC Baha Blanca, sala II, 20/5/82 (Arce, Carlos R. c. Maccari de Stremiz, Graciela), DJBA, 124-253. (26)C1Paz Letrada Crdoba, 9/6/79 (Alvarez, Agustn c. Riofrio, Ricardo y otro), BJC, XXIII-246. (27)CNEsp.Civ. y Com, sala V, 9/5/78 (Lotufo, Carlos R. c. Escobar, Blanca D.), BCECyC, 667, N 9658. (28)CCivil y Com. San Martn, sala II, 11/4/95, LLBA, 1996-543. La modificacin cuantitativa del precio del alquiler, pactada en la prrroga de la locacin entre locador y locatario, no importa por s un cambio de objeto, ya que esto ocurre cuando se sustituye una obligacin de dar por otra de hacer, pero aqu se trata de una alteracin de grado que deja intacta la esencia obligacional, salvo circunstancias excepcionales que aqu no se dan, por lo que no puede considerarse que haya habido una novacin que extinga la obligacin del fiador solidario y principal pagador del contrato original (Del voto de la mayora); CNCiv., sala A, 8/11/ 94 LA LEY, 1996-B, 706 (38.448-S). La modificacin del precio de la locacin no permite inferir la celebracin de un nuevo contrato con la duracin mnima establecida en la ley 23.091 (Adla, XLIV-D, 3712), pues tal variacin no resulta suficiente para acreditar la presencia de un nuevo vnculo y resulta imprescindible a tal efecto que la prrroga o modificacin sea instrumentada por escrito para tener por acreditada su existencia. C1CC Baha Blanca, 30/11/79, SP LA LEY, 980-413 -DJBA, 118-227 Los acuerdos particulares entre locador y locatario que modifican el precio del alquiler vigente, si no media expresa estipulacin que suponga el otorgamiento de un nuevo contrato, no importan la reconduccin del vigente, no suponen novacin, ni conllevan la celebracin de una nueva convencin locativa, prolongan simplemente los efectos del rgimen convencional o legal anterior; CNEsp.Civil y Com., sala II, 26/2/80 ED, 89-702. La modificacin del precio de la locacin, posterior al vencimiento de la prrroga legal del trmino de la misma, no constituye elemento suficiente como para entender que medi nuevo contrato con plazo determinado, pues es la lgica contraprestacin por la posterior ocupacin en los trminos del art. 1622 del Cd. Civil, actualizada por el deterioro monetario y hasta que se requiera la restitucin. CApel.CC Paran, sala I, 3/3/78 (Bella de Pereyro Trelles, Mara A. c. Alfaro, Abel F.), Zeus, 978-15-117. No puede inferirse de la sola variacin del precio de locacin la existencia de un nuevo contrato ya que, a la modificacin del precio, no ha seguido la circunstancia de haberse estipulado un nuevo plazo en virtud del cual pueda prolongarse vlidamente entre las partes la relacin locativa. CNEsp.Civil y Com., sala III, 8/6/79 (Fontaina, Antonio c. Fittipaldi, Jos, N.), BCECyC, 675, N 9825. La nfima variacin en el precio no importa novacin sino que, para tener a sta por configurada tal modificacin debe ser sustancial; (29)CNCiv., sala A, 12/6/96. LA LEY, 1996-D, 634-DJ, 1996-2-944.

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