SECONDA LEZIONE

LegiUrban
Lezione del 21.10.04 Piano regolatore generale disciplinato dalla legge urbanistica fondamentale 1150 del 1942. Nelle previsioni della legge urbanistica fondamentale dovevano dotarsi di piano regolatore generale solo quei comuni rinchiusi in appositi elenchi redatti prima dal ministero dei Lavori Pubblici e successivamente dalle regioni per gli altri comuni che era invece prevista l'adozione di uno strumento di pianificazione territoriale semplificato denominato programma di fabbricazione. Le leggi regionali che si sono successivamente occupate di piano regolatore generale hanno ampliato il numero di comuni obbligati alla adozione di piano regolatore generale tanto che il programma di fabbricazione pu oggi considerarsi uno strumento di predicazione urbanistica tendenzialmente recessivo. I contenuti del piano regolatore generale che ha ad oggetto la disciplina urbanistica dell'intero territorio comunale nella parte urbana ed extra urbana Debbono prevedersi le zonizzazioni di cui abbiamo gi parlato a proposito degli standard ad operativit differita cio il territorio comunale deve suddividersi per zone territoriali omogenee con l'indicazione delle tipologie edilizie gusto e delle destinazioni territoriali che le zone assumeranno. Secondo aspetto del piano regolatore generale sono le localizzazioni, cio l'indicazione delle aree dove dovranno essere allocate le opere pubbliche gli impianti e le strutture pubbliche o di pubblica utilit. La differenza tra opere e opere di pubblica utilit: le opere pubbliche sono realizzate da enti pubblici da amministrazioni dello Stato, e dagli enti locali e comunque da un soggetto pubblico quelle che vengono dette amministrazioni aggiudicatici, mentre le opere di pubblica utilit solo quelle opere che pur realizzate da soggetti privati rispondono ad un fine di utilit generale cio destinati ad usi pubblici e collettivi. Nelle localizzazioni dell'amministrazione comunale deve prevedere non solo le opere pubbliche di interesse comunale ma anche le aree di interesse comunale e nazionale. Il piano regolatore generale deve contenere anche la ricognizione del patrimonio storico artistico ed ambientale e l'individuazione dei vincoli che graveranno su tali beni. Il comune ha la possibilit di individuare non solo quei beni che sono stati gi individuati dalle sovrintendenze e dal ministero competente ma poi individuare e sottoporre a vincolo anche quei beni che rispondono ad un interesse storico culturale ambientale che assume rilevanza anche al solo a livello comunale questo in un'applicazione del principio 9 della costituzione. L'amministrazione comunale nel piano regolatore generale non pu sottoporre questi beni ad vincoli pi incisivi pi restrittivi di quelli gi disposti dalla sovrintendenza e dal competente ministero inoltre il piano regolatore generale deve contenere la ricognizione del patrimonio edilizio da recuperare e restaurare. Cio deve individuare quelle aree che si trovano in una particolare situazione di degrado e che devono essere riqualificate o recuperate attraverso appositi piano di recupero con programmi di riqualificazione urbana che rientrano nei strumenti di pianificazione attuativa. Il piano regolatore generale contiene inoltre le norme tecniche di attuazione, disposizioni che rispetto alle tipologie edilizie dettano le disposizioni di attuazione del piano. Ribadiamo questi concetti: il piano regolatore generale deve contenere: 1

SECONDA LEZIONE -zonizzazione nella parte urbana ed extra urbana, la divisione del territorio in zone territoriali omogenee es. A: parte del territorio comunale con zone di particolare pregio storico artistico monumentale. Attraverso la zonizzazione il comune pu procedere ad un ulteriore zonizzazione quindi ha ad una sub zonizzazione dividendo la zona ad esempio lungo le direttrici di espansione in zone c1, c2,c3 a seconda delle caratteristiche che ciascuna di queste zone deve contenere. Con alla zonizzazione il comune tendenzialmente vincolato perch la zonizzazione discende da quegli standard ad operativit differita che sono disciplinati dal decreto ministeriale 1968. -Il piano regolatore deve contenere le localizzazioni consistono nella individuazione delle aree in quale il comune dovr allocale le opere pubbliche o di pubblica utilit. Cosa succede quando il comune individua una localizzazione? Succede che il comune ha necessit di espropriarle e quindi sottopone queste aree ad un vincolo di inedificabilit assoluta preordinata alla espropriazione, cio il proprietario non viene immediatamente privato del suolo ma nell'area di sua propriet graver un vincolo ad una futura acquisizione dell'area coattiva, di un procedimento espropriativo alla successiva realizzazione su questo suolo di un'opera pubblica. Una parte della piano regolatore generale predisposta alla individuazione del patrimonio artistico storico culturale ambientale e alla individuazione dei vincoli a cui questo patrimonio deve essere sottoposto, questi vincoli consistono in alcuni limiti che graveranno sul proprietario, quindi ha ad ogni intervento edilizio da parte del proprietario deve far domanda alla sovrintendenza o al competente ministero, corredato da disegni grafici che dimostrino la bont dell'intervento il quale non dovr alterare la conformazione dell'immobile, il comune da sua parte pu aggravare i vincoli posti al proprietario. Poi il comune deve individuare quelle aree da riqualificate o ricostruire, nell'ultima parte del piano regolatore generale ci sono le norme tecniche e le disposizioni che servono ad dare concreta attuazione al piano. Procedimento di formazione, adozione, approvazione di un piano regolatore generale Questi tre momenti fondamentali si innestano su un procedimento di lungo e complesso. -La fase preliminare o iniziale consiste nell'elaborazione grafica del piano regolatore generale tutta la progettazione deve essere affidata ad uffici tecnici comunali, se gli uffici tecnici comunali non sono in grado di assolvere a questa funzione il comune pu affidare all'esterno l'incarico della redazione grafica del piano regolatore generale ad professionisti esterni. Affinch il progettista non sia libero di svolgere l'incarico come meglio vorrebbe all'incarico da parte del consiglio comunale una deliberazione nella quale il consiglio comunale stabilisce i principi con cui le priorit e gli obiettivi che s'intendano realizzate attraverso il piano regolatore . Ad esempio un'amministrazione comunale pu mostrare una maggiore sensibilit verso tematiche di tutela ambientale e quindi sottolinearea questi principi al progettista, ad esempio un'altra amministrazione comunale pu considerare il piano regolatore generale come il volano cio pu spingere lo sviluppo economico della citt quindi indirizzer il progettista verso queste tematiche. -Una volta che il piano viene graficamente redatto completato dalle norme tecniche e il consiglio comunale provvede alla sua delibera assunta ad una maggioranza semplice(50% pi un uno dei consiglieri), lamministrazione comunale lo adotta.

SECONDA LEZIONE -Una volta adottato le tavole tecniche con le norme di attuazione vengono esposte nella segreteria del comune per la durata di 30 giorni affinch chiunque possa prendere visione,quindi nei trenta giorni successivi i cittadini e le associazioni possono presentare delle loro osservazioni al piano. Le osservazioni presentate dai cittadini possono dividersi in osservazioni e opposizioni: -delle opposizioni parleremo quando tratteremo la pianificazione attuativa. -le osservazioni rappresentano una forma di apporto collaborativa a differenza delle opposizioni che hanno una matrice pi marcatamente di tutela (quindi il singolo cittadino proprietario di una area posta a vincolo pu manifestare la sua opposizione dichiarandone i motivi). A cosa servono le osservazioni: La relazione del piano regolatore generale ha una funzione di programmare per il futuro assetto urbanistico del territorio comunale ma non di immediato effetto quindi in questa fase di redazione del piano regolatore generale le osservazioni dei singoli cittadini, delle associazioni ambientalistiche culturali ecc.. hanno un apporto partecipativo e/o collaborativo e quindi di perfezionamento. E previsto che la amministrazione comunale non prenda necessariamente conto di tutte le richieste ma se ne dovesse pendere conto dovendo rispettare il principio della parit di trattamento deve prendere anche in considerazione tutte le altre osservazioni che eventualmente sono state presentate. Quindi se ne considera alcuna tenuta a pronunciarsi anche sulle altre che eventualmente sono state presentate per il principio di parit del diritto amministrativo quindi dovr utilizzare uno stesso criterio, per fare tutto ci adotta una delibera cosiddetta di controdeduzioni (quindi il consiglio comunale controdeduce rispetto ai consigli che sono stati formulati). -Una volta che il piano adottato se esiste l'eventuale delibera di controdeduzione questa viene trasmessa alla regione che l'organo dedicato alla approvazione del piano regolatore generale, nel termine di due anni dalla inclusione dall'elenco dei comuni obbligati ad adottarsi del piano regolatore generale quello che abbiamo parlato all'inizio. Nelle leggi regionali e prevista la possibilit anche del potere sostitutivo della regione nell'ipotesi di inerzia nei comuni obbligati nella relazione approvazione e adozione di un piano regolatore generale. Nell'ipotesi in cui il comune non provveda nel periodo di due anni onde l'eventuale termine fissato dalla legge regionale, la regione pu sostituirsi al comune, per la relazione approvazione adozione del piano regolatore generale,attraverso la nomina di un commissario adacta , cio una persona che si sostituisce al consiglio comunale e provvede al piano regolatore generale. Nel caso il comune trasmetta il piano regolatore generale alla regione si possono verificare quattro ipotesi: 1. la regione approva integralmente il piano regolatore generale (ipotesi + semplice) 2. la regione non approva il piano regolatore generale non condividendo delle scelte urbanistiche del comune perch anche se il comune ha una fortissima autonomia rispetto le amministrazioni comunali la regione pu pronunciarsi nel complesso. Dicendo ad esempio: -che il piano regolatore generale non risponde agli standard della legge del 2 aprile 1968; -le localizzazioni non comprendano opere pubbliche di interesse regionale, -o magari il piano regolatore generale non tiene conto di le localit con particolare pregio ambientale di interesse regionale, 3

SECONDA LEZIONE -il piano regolatore generale stato adottato il violazione di legge perch il comune non ha rispettato tutti parametri. Quando accade questo la regione rinvia al comune il piano regolatore generale indicandogli le cose da modificare,nel termine indicatogli dalla regione il comune dovr nuovamente ritrasmettere il piano eventualmente modificato,ovvero come accade di frequente potr scrivere al comune dicendo che non condivide le modifiche e quindi come in una partita di ping pong le trasmetter il piano. 3. La regione approva il piano regolatore per stalci,un quindi criticando o sindacando il comune solo per alcune singole parti. 4. La regione approva il piano regolatore generale con modifiche d'ufficio. che vengono apportate direttamente dalla regione per si tratta di una ipotesi eccezionale perch evidentemente comprime l'autonomia del comune che per prevista dalla legge 765 del 1967. Le modifiche d'ufficio possono essere introdotte dalla regione solamente in due ipotesi: -che violi espressamente di una disposizione di legge -o che contrasti un interesse urbanistico o ambientale di interesse regionale o comunque di interesse sovra comunale. Regolamentazione delle zone bianche Quando il piano regolatore generale viene approvato per stralci si verifica quel fenomeno che va sotto il nome delle zone bianche (sono le zone del territorio comunale che a causa di un fenomeno patologico cio i punti 2 e 3, rimangono senza disciplina urbanistica). Si tratta quindi di stabilire a quale regime queste aree devono essere assoggettate, in passato si riteneva che le zone bianche fossero soggette ai soli limiti del codice civile dal regolamento edilizio in materia di altezza e le distanze tra edifici, pi di recente si e invece affermato il principio che per le zone bianche debba trovare applicazione la disciplina rigorosa dettata dagli standard ope legis. cio gli standard ad operativit immediata. Il giudice amministrativo il tribunale regionale di Stato e il Consiglio di Stato hanno elaborato un principio che prevede l'estensione del principio dettato dall'articolo 17 della legge 765 del 1967 standard che prevedono una capacit edificatoria limitatissima per quelle zone sprovviste di una disciplina edilizia ed urbanistica ad hoc. -Dunque una volta approvato il piano regolatore generale deve essere pubblicato nel bollettino ufficiale della regione il decreto nella regione Puglia in questo decreto si chiama BUDRP, dopo di che il piano regolatore generale deve essere nuovamente affisso nella segreteria comunale solo dopo l'affissione del piano regolatore generale pu dirsi entrato in vigore. L'ipotesi di variante generale Un altro problema che si pone quello delle varianti al piano regolatore generale, in fase di attuazione da parte del comune pu nascere la necessit di modificarlo, queste modifiche assumono in nome di varianti. Il procedimento di adozione approvazione delle varianti e pressoch identico a quello del piano regolatore generale cio consiglio comunale adotta la variante al piano regolatore generale provvede all'affissione consente la osservazione trasmette alla ragione la variante e chiede alla ragione che la variante sia passata in esame entro dodici mesi, la variante a differenza del piano regolatore generale richiede una particolare modificazione quindi il consiglio comunale nella delibera di adozione alla 4

SECONDA LEZIONE variante dovr motivare in maniera congrua sul perch su quali ragioni si sia determinata la adozione a questa variante. Questo che ho appena descritto il fenomeno generalissimo per pi frequentemente avvengono le varianti anomale cio solo quelle variabili che non seguono quel procedimento che abbiamo appena parlato e servono solo per le opere pubbliche. Ipotesi di variante anomala In genere questo procedimento si riassume in una formula cio l'approvazione del progetto equivale alla variante del piano regolatore generale, quindi non servono all'aggiornamento del piano urbanistico ma solo alla realizzazione di un'opera pubblica,in questo caso il procedimento di approvazione pu essere sia da parte comune che da parte della regione per molte volte le opere realizzate con questa ipotesi servono interessi regionali. Durata del piano regolatore generale Nella legge urbanistica fondamentale del 1972 considerato come uno strumento atemporale, attualmente dobbiamo considerare rispetto al piano regolatore e in particolare rispetto alla zonizzazione e alle localizzazioni un differente regime temporale nel senso che le zonizzazione sono considerate atemporali nelle localizzazioni da cui discendono i vincoli preordinati alla espropriazione hanno invece un preciso termine di durata di cinque anni salvo che nel frattempo venga adottata un piano attuativo che conduce ad una durata complessiva di quindici anni quindi 5 piu 10 quindi sono una seria ipoteca sulla futura espropriazione. Le espropriazione e nell'acquisizione coattiva da parte dell'amministrazione comunale di una certa parte del territorio comunale. Su questa legge intervenuta la corte costituzionale che pronunciandosi a proposito dei vincoli preordinati alla espropriazione che non abbiano un termine di durata sono illegittimi perch violano l'articolo 42 comma 1 e 3 che prevedono l'acquisizione di una parte di territorio salvo indennizzo. La disciplina precedente non prevedeva ne che il privato possa edificare e ne un indennizzo quindi il privato veniva svuotato dal suo diritto di propriet non solo se non era fissata una durata complessiva se cio era tempo indeterminato. Il legislatore con la legge 10 e successive modificazioni ha cercato di ripristinare il vincolo di inedificabilit poich naturalmente faceva risparmiare molti soldi allo stato. La corte costituzionale ritornata sull'argomento ribadendo che la sentenza del 68 attualmente i vincoli preordinati alla espropriazione hanno una durata quinquennale durante la quale l'amministrazione dovr fare un piano attuativo che ha una durata di dieci anni quindi dopo cinque pi di dieci = 15 e il vincolo decade e quindi se l'amministrazione comunale vorr procedere alla reiterazione del vincolo dovr riconoscere un indennizzo al privato questo indennizzo non l'indennizzo quello pubblicato sul testo unico quindi la media fra la rendita catastale e la rendita domenicale ma la corte costituzionale pone delle ipotesi di indennizzo che sono particolarmente interessanti non che fanno parte della perequazione urbanistica. La corte costituzionale nella sentenza 179 del 1999 dice che pesi che gravano sul proprietario possono anche essere anche alleggeriti cio l'amministrazione comunale deve consentire al privato che sia proprietario magari di altre aree di incrementare l'indice edificatorio in mondo da compensare dalla perdita che subisce dall'imposizione del vincolo, l'idea della perequazione non si sposta solo con i vincoli preordinati all'esproprio ma sembra essere una tendenza ha sempre crescente.