LFG CIVIL Aula 16 Prof.

Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE

DOS CONTRATOS EM ESPCIE

1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Vamos comear o estudo dos contratos em espcie pela compra e venda, dos contratos, talvez o mais comum, o mais habitual. Vamos analisar a compra e venda sob o aspecto material e processual, uma anlise ampla e completa. Hoje eu vou falar da compra e venda porque j falei da promessa de compra e venda quando estudvamos os direitos reais na coisa alheia. Vamos comear pelos arts. 481 e 842, do Cdigo Civil. O direito brasileiro acolhe a compra e venda com natureza puramente obrigacional. Diferentemente de outros sistemas jurdicos como, por exemplo, o francs, a compra e venda tem natureza essencialmente negocial, essencialmente contratual. Leiam comigo o que diz o art. 481: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Pela simples leitura voc j percebe o carter eminentemente negocial, obrigacional do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda no implica aquisio de propriedade . uma relao apenas obrigacional, que se restringe, apenas e to-somente a assuno de obrigaes. Isso importante porque ao dizer que a compra e venda uma relao estritamente obrigacional, o cdigo est deixando muito clara uma opo ideolgica clara no sentido de que a aquisio de propriedade no direito brasileiro no se d pelo contrato de compra e venda, mas pelo registro, para os imveis e pela tradio, para os mveis. assim que se adquire propriedade. Mas uma coisa certa: o contrato de compra e venda no implica em transmisso de propriedade. O adquirente (comprador) na compra e venda apenas adquire a propriedade pela tradio ou pelo registro, se mvel ou imvel, respectivamente, mas o contrato de compra e venda, por si s, no gera a transferncia de propriedade porque gera, apenas e to-somente obrigaes recprocas: para um, a obrigao de pagar o preo; para outro a obrigao de transferir o domnio, de transferir a coisa. Por que isso importante? Pessoalmente, acho que o direito brasileiro acertou, que a opo do cdigo a melhor possvel. Acertou porque ao deixar claro que a compra e venda uma relao obrigacional e no implica aquisio de propriedade, o cdigo est, de certo modo, protegendo os interesses do adquirente. Para que se demonstre isso, bastaria pensar nos riscos da coisa. Lembra de direito obrigacional? Dos riscos do perecimento da coisa? Exemplo simplrio: imagine que voc foi adquirir um automvel. Foi concessionria, ajustou o preo e pagou pelo automvel. A concessionria diz que no vai entregar na hora porque precisa emplacar, lavar e combina de entregar dali a trs dias. Na noite em que voc celebrou a compra e venda, mas no levou o

LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE carro para casa, caiu uma chuva e desabou o teto da concessionria exatamente em cima do seu carro, que est destrudo. Eu pergunto: esse carro se perdeu sem culpa e se se perdeu sem culpa, extinguiu-se a obrigao de entregar. Extinguiu para quem? Para o vendedor ou para o comprador? A concessionria vai ter que te entregar o dinheiro ou devolver outro carro, ou voc que arca com o prejuzo? Pense: a compra e venda, por si s, no gera aquisio de propriedade. Especificamente, implica apenas e to-somente em relaes obrigacionais. Ou seja, se assim, significa que se o carro pereceu, sem culpa, extinguiu-se para o proprietrio, ou seja, para a concessionria. Ou ela agora te devolve o dinheiro ou ela te entrega outro carro. Imagine que a concessionria j te entregou o carro. Voc recebeu, mas no fez seguro. No caminho de casa, descobriu que havia um barulho no arcondicionado. A concessionria disse para voc deixar o carro l, mas no seria possvel devolver no mesmo dia porque a oficina est cheia. Ficou de devolver em dois dias. Naquele dia, o teto caiu. A coisa pereceu para quem? Para o proprietrio que j voc. Voc j recebeu o carro atravs da tradio e a tradio implica em aquisio de propriedade. Veja, portanto, que no direito brasileiro, a compra e venda relao puramente obrigacional, no implicando aquisio de propriedade. A aquisio de propriedade se d pela tradio, para os bens mveis e pelo registro, para os bens imveis. Portanto, compra e venda relao tipicamente obrigacional. Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo. Eu sei que dizer que est na lei argumento pobre, mas est na lei. A compra e venda considera-se obrigatria e perfeita, desde que as partes acordam o objeto e o preo. Ou seja, o art. 482 est assinalando de forma evidente que o aperfeioamento do contrato de compra e venda se d pela vontade das partes, independentemente da entrega da coisa. A compra e venda relao obrigacional. A aquisio de propriedade se d pela tradio ou pelo registro. 1.1. Compra e venda e Leasing

No confundir na prtica a compra e venda com um contrato extremamente comum no mundo moderno, que o contrato de leasing. Isso porque no h dvida que o leasing espcie de compra e venda de uso. Ns estamos acostumados a falar da compra e venda de bens. Mas o leasing hoje ocupa um espao muito interessante no direito brasileiro, que o da compra e venda de uso. Por que o leasing uma compra e venda de uso? O leasing, chamado no Brasil de arrendamento mercantil, uma mistura de trs figuras contratuais: compra e venda, locao e arrendamento. E isso porque no leasing o arrendatrio recebe um bem de consumo pertencente ao arrendante. O arrendante, normalmente uma instituio financeira, proprietrio de um bem de consumo como automvel, aeronave, embarcaes, mquinas industriais e entrega ao arrendatrio a posse desse bem de consumo, para que ele faa uso da coisa. Significa, portanto, que o arrendatrio pode ter a coisa consigo, dando a ela a destinao que quiser, mediante o pagamento de rendas mensais. Ele vai pagar pelo uso. Voc aqui est pensando que isso locao, regida pelo Cdigo Civil. S que ao final do contrato,

LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE que tem prazo mnimo de 36 meses (exceto o de automvel que tem prazo mnimo de 24 meses), o arrendatrio ter trs diferentes opes: o o o Renovar o contrato por igual perodo Restituir o bem e extinguir o contrato Exercer o direito e compra

Para exercer o direito de compra, ele vai ter que pagar uma diferena entre o valor que ele pagou mensalmente a ttulo de renda pelo uso da coisa e o valor da propriedade adquirida. Essa diferena tem um nome: VRG (valor residual de garantia). O VRG corresponde a essa diferena entre o valor das rendas mensais e o valor da coisa em si. Para o banco, a melhor opo a terceira porque ele vai embutir os encargos financeiros e vai vender o automvel. Por isso que todos os bancos do Brasil procedem do mesmo modo: embutem no valor mensal pago pelo arrendatrio a ttulo de venda o VRG. O arrendatrio vai pagando o valor da venda junto com o VRG. Essa prtica bancria termina por retirar do arrendatrio o direito de opo ao final do contrato. A toda evidncia, embutir o valor da venda, embutir o VRG no preo mensal prtica atentatria contra a essncia do leasing. Ao cobrar a renda mensal com o VRG embutido, o banco est desnaturando o leasing e caracterizando que contrato? Compra e venda a prazo! E voc acabou de ver que na compra e venda a aquisio propriedade se d pela tradio. E se a aquisio se deu pela tradio, no momento em que o banco embute o VRG no preo das vendas, est caracterizada uma compra e venda e se o arrendatrio no mais pagar o banco tem direito de recuperar a coisa? No, porque uma compra e venda. O que ele tem que fazer agora executar, mas, de nenhum modo se pode dizer que ele teria direito de reintegrao de posse. Isso porque aquele bem no mais seu. J houve a aquisio de propriedade pela tradio. Incorporando essas ideias, o STJ editou a Smula 263 que, coerentemente, estabeleceu que a cobrana antecipada do VRG descaracteriza o leasing e caracteriza a compra e venda a prazo. Veja: STJ Smula n 263 - 27/08/2003 - A cobrana antecipada do valor residual (VRG) descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil, transformando-o em compra e venda a prestao. Mas olha o que aconteceu: os bancos pararam de celebrar contrato de leasing. Reagiram dizendo que, j que no iam ter mais direito reintegrao de posse, no iam mais celebrar contrato de leasing. Se o banco faz isso, o problema no reside no pequeno adquirente do carro popular, mas vai ter efeito sobre a TAM, a Gol, a Varig, por motivo simples: avio custa muito caro. De igual forma, mquinas industriais. E as empresas areas, ao invs de comprar o avio, celebram leasing de 10, 15 anos. As grandes indstrias foram ao STJ e reclamaram: como que voc vai impedir que se celebre um contrato de leasing desse jeito? E o STJ se comoveu e editou a Smula 293 que diz assim: STJ Smula n 293 - 05/05/2004 - A cobrana antecipada do valor residual garantido (VRG) no descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil.

LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Vai entender! Ou seja, claro que a Smula 293 esvaziou o objeto da Smula 263 e o que prevalece no Brasil hoje que a cobrana antecipada do VRG no descaracteriza o leasing. E essa a lio que fica para ns da jurisprudncia do STJ. Com isso, sob o ponto de vista prtico, dois efeitos: 1 Efeito Retirou-se do arrendatrio o direito de opo hoje o arrendatrio perdeu o direito de opo porque, mensalmente, ele j estar adquirindo o bem. 2 Efeito Caso ele resolva no adquirir o bem (ele no queria comprar, mas s arrendar), ele vai ter que ajuizar uma ao contra o banco para requerer do banco a restituio dos valores.

A toda evidncia o arrendatrio foi prejudicado pela Smula 293. Isso quando se tratar de pequeno arrendatrio. Para as grandes empresas muito melhor porque ela negocia com o banco, retira o VRG, enfim. De qualquer modo, a grande empresa continua beneficiada, mas o pequeno adquirente perdeu. Ou seja, quando o leasing envolve relao de consumo, h evidente prejuzo. Mas uma coisa certa, ns podemos chamar o leasing, como faz o direito argentino, de compra e venda de uso. Podemos fazer isso sem nenhum problema. O leasing , efetivamente, uma compra e venda de uso. um contrato de compra e venda diferenciado, atravs do qual o arrendatrio estar usando a coisa, uma compra e venda de uso com a possibilidade de cobrana do VRG antecipadamente. 1.2. ) ) Classificao do contrato de compra e venda contrato bilateral gera obrigaes para ambas as partes. contrato consensual uma das caractersticas mais proeminentes da compra e venda. Falar que consensual, dizer que a compra e venda se aperfeioa pela simples manifestao de vontade das partes. No solene A compra e venda no solene, significando que a forma no integra a substncia desse contrato, exceto nos casos previstos em lei. um contrato no solene. Fora as excees previstas no sistema, a compra e venda contrato consensual, no solene. Exceo: o Compra e venda de bem imvel tem que ser por escritura pblica e registrada no Registro de Imveis.

Caso da compra e venda acima de 10 salrios mnimos Art. 401, do CPC: Art. 401 - A prova exclusivamente testemunhal s se admite nos contratos cujo valor no exceda o dcuplo do maior salrio mnimo vigente no pas, ao tempo em que foram celebrados.

LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Poderamos dizer que, com base nesse art. 401, do CPC, os contratos que superem o valor de 10 salrios mnimos seriam contratos formais e solenes? No. De jeito nenhum. Este artigo no est, de maneira alguma exigindo forma solene para o contrato de compra e venda. Ele est apenas falando de prova da existncia do contrato. E uma coisa uma coisa e outra coisa outra coisa. Prova no se confunde com forma. O art. 401 est dizendo que no se admite prova meramente testemunhal para evidenciar a existncia de um contrato cujo valor exceda 10 vezes um salrio mnimo. Logo, se a compra e venda tem como objeto algo que vale mais do que 10 salrios mnimos, a sua prova no poder ser meramente testemunhal. bem verdade que o STJ vai mitigando a natureza do art. 401. O STJ vem entendendo que o art. 401 no pode ser levado em carter absoluto. O STJ vai dizer que, a depender dos usos e costumes, perfeitamente possvel provar a existncia de um contrato cujo valor exceda dez vezes um salrio mnimo de modo testemunhal. Coerentemente, o STJ vai admitindo prova meramente testemunhal para inmeros contratos cujo valor exceda 10 vezes o salrio mnimo, dependendo dos costumes do lugar. Exemplo: prestao de servio, empreitada. comum sua formao verbal e o STJ, sensvel a isso, vai admitindo prova meramente testemunhal cujo contrato exceda dez vezes o salrio mnimo quando os usos e costumes do lugar no indicam a sua celebrao por escrito. O STJ j flexibiliza o art. 401, do CPC e no est falando de forma, mas de prova, mecanismos de prova da existncia de contratos. S isso. Concluso: Mesmo quando o contrato exceder o dcuplo do salrio mnimo, a compra e venda, por essncia continua sendo um contrato consensual porque a sua forma no solene. Malgrado a sua prova no possa ser meramente testemunhal, na forma do art. 401, do CPC. No esquea que a substancia do ato somente exigir a solenidade quando houver expressa previso de lei. Nesse sentido, o art. 109, do CC: Art. 109. No negcio jurdico celebrado com a clusula de no valer sem instrumento pblico, este da substncia do ato. Se ainda havia dvidas na sua mente, os arts. 481 e 482 confirmam de uma vez por todas o carter consensual do contrato de compra e venda. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo. ) ) Oneroso Gera vantagens econmicas para ambas as partes. Comutativo As vantagens so previamente conhecidas pelas partes. Significa que o contrato de compra e venda no aleatrio. Mas ateno para as excees. Em alguns casos, a compra e venda ser aleatria. So trs excees: compra e venda de coisa incerta, compra e venda a contento e compra e venda de coisa futura.

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1.3.

Compra e venda aleatria

A compra e venda, excepcionalmente, ser aleatria em trs casos:

) Compra e venda de coisa incerta

) Compra e venda a contento venda que depende do agrado do comprador ) Compra e venda de coisa futura que a compra e venda de esperana e voc vai encontrar a compra e venda de coisa futura com esses simpticos nomes: Emptio spei a compra e venda da esperana propriamente dita. Essa primeira figura diz respeito esperana quanto existncia da coisa . Se h esperana da coisa existir ou no, algum est assumindo o risco. A assuno do risco, nessa primeira figura, diz respeito existncia do bem. Emptio rei speratae Diz respeito a uma esperana, no da existncia da coisa, mas da quantidade da coisa adquirida. A assuno de riscos maior na primeira figura. O volume de riscos assumido pelo comprador maior na primeira figura porque, na segunda figura, a alea (sorte, v.g., alea jacta est) se restringe quantidade e no existncia em si do bem.

Excepcionalmente, nessas duas figuras, haver a natureza aleatria do contrato de compra e venda, escapando regra geral, que a natureza comutativa (as vantagens so previamente conhecidas pelas partes). A essncia da compra e venda comutativa porque as vantagens, normalmente, so conhecidas. 1.4. Elementos essenciais da compra e venda

So trs: consentimento, forma, objeto. A forma no elemento da compra e venda. A forma no integra a substancia da compra e venda. Os elementos componentes da compra e venda so apenas esses trs.

a)

Consentimento

a vontade das partes. E lgico que as partes precisam ser capazes de manifestar a vontade livre e desembaraada. O contrato de compra e venda vai exigir isso: Capacidade e

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Manifestao de vontade livre e desembaraada.

Havendo vcio na manifestao de vontade, o contrato se torna anulvel. E que vcio esse? Erro, dolo, coao, enfim! No esquea: em determinadas hipteses, o ordenamento exige, alm da capacidade, um requisito extra, um requisito especfico: Legitimao (em alguns casos)

Orlando Gomes dizia que a legitimao um plus na capacidade. algo a mais exigido das pessoas capazes. Em determinados casos, alm da capacidade, imprescindvel um requisito especfico para a prtica do contrato de compra e venda. legitimao o nome disso. Vou dar dois exemplos de legitimao: consentimento do cnjuge, se o vendedor for pessoa casada (exceto se for casado no regime de separao) e a venda de imvel pertencente ao tutelado ou curatelado. Para vender imvel de incapaz precisa de autorizao judicial. O pai, o tutor, o curador no podem, simplesmente representar o assistido menor. Exige-se autorizao judicial. Eu vou fazer um parntese e depois continuo falando do consentimento. Ao longo desse semestre, vrias vezes falamos disso. Da vou sintetizar: h trs diferentes conceitos jurdicos (s para a gente no se perder): o o o Personalidade jurdica para as relaes existenciais Capacidade jurdica para as relaes patrimoniais Legitimao requisito especfico para atos patrimoniais (plus na capacidade)

Diante disso, eu diria, quem tem personalidade pode titularizar relaes existenciais. Quem tem capacidade, pode titularizar relaes patrimoniais. Quem tem legitimao preenche o requisito especfico para prtica de atos patrimoniais. Entes despersonalizados tm personalidade? No. Entes despersonalizados: condomnio, massa falida, herana jacente e vacante, etc. O condomnio edilcio no tem personalidade, portanto, no titulariza relaes existenciais. Dessa maneira, o condomnio edilcio no pode sofrer dano moral. Quem pode sofrer so os condminos. O condomnio, nunca, porque no tem personalidade. Relao existencial s para quem tem personalidade e os entes despersonalizados no tm. Mas o condomnio pode ser contratante, contratante, contribuinte, consumidor. Pode at ser parte no processo. Ento, o condomnio tem capacidade e dispondo de capacidade, pode titularizar relaes patrimoniais. Apesar de no ter personalidade, os entes despersonalizados tm capacidade e podem titularizar relaes patrimoniais. Inverta o exemplo: o nascituro tem personalidade, ou seja, j titulariza relaes existenciais. Tem direito imagem, tem direito sepultura, a um nome. A prpria Lei 11.804/08 reconhece ao nascituro o direito aos alimentos, so os chamados alimentos gravdicos. Tem personalidade, mas sua capacidade est condicionada ao nascimento com vida. Por exemplo, se fao uma doao para o nascituro, ele no a recebe imediatamente. Fica condicionada ao seu nascimento com vida porque ele no tem capacidade, malgrado tenha personalidade. Para tirar toda e qualquer dvida sobre o nascituro, pense no natimorto. Ele tem direito a relaes existenciais? Tem direito a imagem, a nome? Tem. Mas no tem direito a relaes patrimoniais.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE E a legitimao um requisito especfico exigido das pessoas capazes. Das pessoas capazes, para praticar certos atos, exige-se requisitos especficos, como o consentimento do cnjuge ou do juiz. Situaes especiais envolvendo o consentimento na compra e venda . Compra e venda de ascendente para descendente Art. 496, do Cdigo Civil.

Nos termos do art. 496, a compra e venda de ascendente para descendente anulvel. anulvel pelo risco potencial de prejuzo para os demais herdeiros, de prejuzo para a legtima (o pai pode estar vendendo por 50 um bem que vale 500). Isso porque o pai pode estar vendendo ao filho a preo vil. E bem por isso, anulvel a venda feita de ascendente para descendentes. Se o pai est vendendo ao filho, este ato anulvel, salvo se houver expresso consentimento dos demais interessados. E quem so os demais interessados? Os outros filhos e o cnjuge ou companheiro. Ateno! No ser exigido o consentimento do cnjuge se o casamento estiver sob o regime de separao. Olhando para o art. 496, na parte que est grifada, ratificao. o tpico exemplo de ratificao. O cdigo diz que anulvel, salvo se os demais interessados ratificaram. ratificao. Por isso a consequncia no pode ser nulidade. por isso que a consequncia anulabilidade. Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. Eu tenho umas coisas para contar sobre isso. Curiosamente, a recproca no verdadeira. No anulvel a compra e venda de descendente para ascendente. vlida. Se o filho vendeu para o pai o negcio vlido, salvo a existncia de vcio por outro motivo (fraude, coao...). No se existe o consentimento dos demais interessados. E a jurisprudncia vem entendendo que vlida a venda de av para neto. Tambm no se exige o consentimento dos demais se a venda de av para neto. Veja, nesse sentido, o Enunciado 177 da Jornada, tratando da matria: Enunciado 177 Art. 496: Por erro de tramitao, que retirou a segunda hiptese de anulao de venda entre parentes (venda de descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expresso em ambos os casos, no pargrafo nico do art. 496. No se esquea que o prazo para que se proponha a ao anulatria feita de pai para filho sem o consentimento dos demais no mais aquele que est indicado na Smula 494, do Supremo. Essa smula perdeu o objeto e dizia que o prazo para anulao de ascendente para descendente era de 20 anos. E essa smula era gravemente equivocada porque, alm de dizer que o prazo era de 20 anos, falava

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE que era prazo de prescrio. Ns sabemos que se trata de ao constitutiva e em se tratando de ao constitutiva, o prazo no de prescrio, mas sim, de decadncia. STF Smula n 494 - DJ de 12/12/1969 - A ao para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato, revogada a Smula 152. Corrigindo a Smula 494, o art. 179, do Cdigo Civil, de clareza meridiana, ao reconhecer que o prazo de anulao de compra e venda de pai para filho de 2 anos (no de 20) e no de prescrio e sim de decadncia. prazo decadencial de 2 anos: Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato anulvel, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulao, ser este de dois anos, a contar da data da concluso do ato. Com isso, resta esvaziado o objeto da Smula 494, do STF. Este esvaziamento do objeto da smula foi reconhecido pelo Enunciado 368 da Jornada; Enunciado 368 Art. 496. O prazo para anular venda de ascendente para descendente decadencial de dois anos (art. 179 do Cdigo Civil). Est a a primeira situao especial de consentimento, que a compra e venda feita de ascendente para descendente. . Compra e venda entre cnjuges e companheiros Art. 499, do Cdigo Civil. Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da comunho. O art. 499 reconhece a validade da compra e venda entre cnjuges e companheiros. Entre pessoas casadas entre si ou em unio estvel. vlida, s que tem um detalhe. possvel a compra e venda de bens entre pessoas casadas no que tange aos bens excludos da meao. O motivo simples: somente ser possvel a compra e venda entre pessoas casadas envolvendo apenas os bens excludos da meao porque ningum pode comprar o que j seu. Veja, portanto, que quem casado no regime de comunho universal, de ordinrio, no pode comprar de seu cnjuge porque tudo j lhe pertence. Em compensao, quem casado no regime de separao convencional est liberado. Pode comprar livremente porque no existem bens comuns no regime de separao. . Compra e venda celebrada por pessoa casada Art. 1.647, I, do Cdigo Civil.

Se o comprador casado, o fato irrelevante porque tudo o que ele vier a adquirir entrar ou no na comunho a depender do seu regime de bens. Releva o fato de o vendedor ser casado. Se o vendedor casado e o bem integra a

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE comunho (bem que pertence aos dois, bem comum), claro, exige-se o consentimento de ambos. Qualquer bem. Independentemente que seja mvel ou imvel. No entanto, em se tratando de bem imvel, pouco interessa se o bem pertence ou no ao outro, pouco importa se o bem integra ou no a comunho. Isso porque o art. 1.627, I, expressamente exige o consentimento do cnjuge sob pena de anulabilidade do ato. Ser chamada de outorga uxria, quando for da esposa e outorga marital, quando for do marido. Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta: I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis; II - pleitear, como autor ou ru, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiana ou aval; IV - fazer doao, no sendo remuneratria, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meao. O art. 1.647 exige expressamente a autorizao do outro cnjuge para venda de bens imveis, integrem ou no a comunho. Se se trata de bem imvel, integre ou no a comunho, exige-se o consentimento do outro cnjuge. Fico pensando no seguinte: Flvio casou com uma moa que j tinha patrimnio. Ela tinha um terreno. Depois de casar, ela quer vender aquele terreno. O terreno pertence a Flvio, supondo que ele casou no regime de comunho parcial? No. Mas precisa do consentimento dele? Sim. Qual o sentido disso? Apesar de o bem no integrar a comunho, Flvio tem direito aos frutos desse bem e tem tambm direito herana sobre esse bem. Por isso que se exige o consentimento na forma do art. 1.647, mesmo que o bem no integre a comunho. O art. 1.649 estabelece a anulabilidade do ato para a preterio do consentimento: Art. 1.649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647), tornar anulvel o ato praticado, podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. A falta de outorga do cnjuge implica anulabilidade. anulvel no prazo de 2 anos contados do trmino do casamento. Isso me preocupa por conta do venire contra factum proprium. Imagine que o marido vendeu o imvel sem o consentimento da esposa. Ela descobriu, continuou o casamento por mais 10 anos. Depois de 10 anos, acabou o casamento. Agora comea a fluir o prazo de 2? Mas ela j sabia h 10! No venire contra factum proprium? Para mim, . De qualquer sorte prazo extremamente polmico. Se esse prazo comea a fluir do trmino da data da sociedade, a eu perguntaria: e se ela somente descobrir depois? A eu aplicaria a tese da actio nata. O prazo s comea a fluir da data do conhecimento. Por isso, esse prazo de 2 anos contado do trmino do casamento extremamente criticado. No se esquea que o consentimento do cnjuge pode ser suprido pelo juiz. Se o cnjuge se recusou imotivadamente, o juiz pode suprir esse consentimento.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE .

Compra e venda de bem condominial Art. 504, do Cdigo Civil.

Aqui eu no estou falando do condomnio edilcio. Estou falando do condomnio tradicional, do condomnio comum, que voc j estudou comigo. Para a venda de bem condominial, o art. 504, do Cdigo Civil, estabelece a seguinte regra: Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia. Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo. Se o que se pretende vender o bem condominial como um todo, exige-se o consentimento de todos os condminos. H muito tempo eu disse que se um condmino se recusa imotivadamente, admite-se o consentimento judicial (abuso do direito). Mas se o que se pretende vender a cota-parte do condmino (no o bem condominial como um todo), que se chama frao ideal, no se exige o consentimento dos demais. Esse consentimento s exigido para a venda do bem condominial como um todo. Para a venda da frao ideal, no se pode exigir. O que se exige, nesse caso, o direito de preferncia. E o direito de preferncia se materializa por meio de notificao judicial ou extrajudicial com prazo mnimo de 30 dias. A venda da frao ideal exige o respeito ao direito de preferncia que se d por notificao (judicial ou extrajudicial) com prazo mnimo de 30 dias. Se o condmino vender sem respeitar o direito de preferncia, caso de adjudicao compulsria no prazo de 180 dias. O condmino preterido, prejudicado, ter direito a promover a ao de adjudicao compulsria no prazo de 180 dias contados do conhecimento. Nesse caso, no h nem nulidade e nem anulabilidade. caso de mera ineficcia do ato em relao ao condmino preterido. Portanto, o condmino preterido dispe do prazo de 180 dias para promover a ao de adjudicao compulsria. E essa ao tem um litisconsrcio passivo necessrio entre o alienante e o adquirente. E esse litisconsrcio unitrio porque a deciso a ser dada na ao a mesma para os litisconsortes. E no esquece que se mais deu um condmino resolve exercer o direito de preferncia, quem vai ter preferncia? Aquele que tiver o maior nmero de benfeitorias (funo social da propriedade). E se nenhum tem benfeitorias, ou se tiver as mesmas, quem tiver a maior cota. E se todos tiverem a mesma cota, quem oferecer o melhor preo. Essas so as regras da compra e venda de bem condominial. . Compra e venda de bem sujeito administrao de terceiros

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Eu j lembro de duas situaes: tutela e curatela. Mas se voc quiser, lembre do poder familiar. So exemplos de bens administrados por terceiros. O Cdigo Civil diz que a venda de bens administrados por terceiros sem prvia autorizao judicial nula. Tudo isso serviu para analisarmos o primeiro elemento da compra e venda que foi o consentimento.

b)

Preo

O preo, na compra e venda, deve ser srio, idneo e mais, deve ser principalmente determinado ou determinvel. Se assim, a indeterminabilidade absoluta gera nulidade do contrato. Bem como ser nulo o contrato se o preo estiver submetido ao arbtrio exclusivo de uma das partes. o art. 489: Art. 489. Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. Eu vou lhe vender e cobrar quanto eu quiser. Quanto eu quiser arbtrio exclusivo da parte. E o arbtrio exclusivo da parte implica nulidade do preo. O preo deve ser: o o o Srio Idneo Determinado ou determinvel

A indeterminabilidade absoluta do preo ou o arbtrio exclusivo de uma das partes na sua fixao implica em nulidade. Ser nulo o contrato. Por outro lado, admite o cdigo que o preo esteja submetido a taxa de mercado, bolsa de valores ou ndices econmicos. o art. 487: Art. 487. lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao. E mais: o preo tambm pode ser indicado por terceiro. As partes podem convencionar que o preo ser indicado por um terceiro que funciona como espcie de mandatrio das partes. E isso no arbitragem, mesmo porque no h conflito. No se pode falar em arbitragem quando no h conflito. Aqui estamos falando de outra coisa. Estamos falando de mandatrio. Exemplo: corretor de imveis. Eu vou lhe vender meu imvel e ofereo o preo indicado pelo corretor. Preo de mercado, etc. Na forma da lei que instituiu o real, o preo deve ser indicado em moeda brasileira, que o real. S h dois casos em que o preo pode ser fixado em moeda estrangeira: o o Produtos e servios originados de importao Compra e venda realizada no exterior

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Lembro que no direito obrigacional brasileiro todo preo submete-se ao princpio do nominalismo. Art. 315: Art. 315. As dvidas em dinheiro devero ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqentes. E eu lhe chamo a ateno (em especial de quem vai fazer concurso para o MP) para duas coisas importantes: Na relao de consumo, o preo deve garantir o direito de informao. Exemplo dos supermercados. Dever de informao do fornecedor em relao ao preo, preo tem que estar fixado nas gndolas. E no esquece que o direito do consumidor e o direito concorrencial (Lei 8.884/94 Lei Antitruste) reconhecem a nulidade do preo cartelizado. Qual o fundamento disso? o art. 489: arbtrio exclusivo da parte. Por violar o que diz o art. 489, que diz ser nulo o preo quando se submeter ao arbtrio exclusivo da parte. nulo, portanto, o preo decorrente de formao de cartel. O preo deve ser srio. Idneo. Eu disse isso. E sobre isso, um ltimo comentrio. Uma das grandes industrias de geladeira no Brasil resolveu anunciar uma geladeira de ltima gerao na internet com desconto. Colocou o anncio. S que o funcionrio da empresa, na hora de digitar, errou o preo. Ao invs de R$ 1.999,00; colocou R$ 199,00. E o consumidor pelo Brasil afora imprimiu 6 boletos e comprou 6 geladeiras. Quando a empresa se deu conta, corrigiu o erro, fez contato com a criatura para dizer que estava devolvendo o dinheiro, a no ser que ela complementasse o preo. O cara foi para justia, querendo as 6 geladeiras. lgico que esse consumidor perdeu a demanda porque aquele preo no era srio, idneo porque todo mundo sabe que uma geladeira no pode custar 199 reais. Se a empresa tivesse colocado mil reais, por exemplo, a sim, seria problema da empresa. Mas 199 reais preo completamente inidneo para uma geladeira. Eu quero dizer com isso que o preo tem que ser srio, idneo, para que o contrato se forme. E agora uma pergunta: e se o preo for injusto? Se o preo no for srio, no for idneo, o contrato no se forma. No haver formao do contrato. Mas se o preo srio, idneo, mas no justo, o que acontece? O contrato se formou, mas no se formou validamente. A ser caso de anulabilidade se a relao comum ou de nulidade, se a relao for de consumo. Ser caso de nulidade ou anulabilidade se a injustia desse preo estiver presente no momento da contratao. Mas, se no momento da contratao o preo era srio e justo, o contrato se formou e se formou validamente, mas que o preo pode somente ter se tornado injusto depois da formao do contrato. E a ele no afetou mais a validade. Agora ele afetou a eficcia. Agora caso ou de reviso ou de resoluo. Se o preo injusto pode afetar a validade ou a eficcia do contrato, a depender do momento em que se descobriu que esse preo injusto. Afetar a validade se se descobriu a injustia no momento de formao do contrato. E ser caso de nulidade, se a relao for de consumo ou de anulabilidade, se a relao for privada, comum. Se o preo se tornou injusto posteriormente formao do contrato, a j no afeta a validade, mas a eficcia. E a ser caso ou de reviso ou

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE de resoluo. Mas uma coisa certa, se o preo for injusto, o contrato se formou. A dvida saber se ele se formou validamente ou no. Repetindo: O preo precisa ser srio se no srio e no idneo, afeta a formao do contrato. O preo srio precisa ser justo se no for justo, a dvida saber se ele se formou validamente ou no. Se ele srio, mas injusto, a voc vai ter que analisar em que momento ele se tornou injusto. Se ele j era injusto desde o momento da formao, esse contrato invlido: nulo ou anulvel. Ser nulo se a relao for de consumo e anulvel se a relao for comum. Se o contrato se formou com preo justo, mas o preo se tornou injusto posteriormente, a ser caso de afetao da eficcia. A caso de resoluo ou reviso. No ser mais caso de anulabilidade. (Intervalo 01:30:30)

c)

Objeto ou Coisa

A coisa que serve de objeto da compra e venda pode ser: bem mvel, imvel, corpreo, incorpreo, singular, coletivo, pode at ser coisa incerta e coisa alternativa. Tudo isso serve como objeto para o contrato de compra e venda. O Cdigo Civil permite at mesmo a venda de coisa futura. E chamada de venda a non domino. a venda de coisa futura. quando algum vende alguma coisa que ainda no sua. Eu vendo algum que pertence a outra pessoa. E lgico que na venda a non domino a eficcia do negcio fica submetida aquisio superveniente da coisa, como diz o 1, do art. 1.268. Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao pblico, em leilo ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstncias tais que, ao adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono. 1 Se o adquirente estiver de boa-f e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferncia desde o momento em que ocorreu a tradio. A venda a non domino, ou seja, a venda de coisa futura, tem a sua eficcia submetida aquisio superveniente da coisa. H um caso especial de compra e venda, relacionada ao objeto: venda de coisa litigiosa. Isso possvel, mas nesse caso no incidem os riscos da evico. Art. 42, do CPC e art. 457, do Cdigo Civil: Art. 42 - A alienao da coisa ou do direito litigioso, a ttulo particular, por ato entre vivos, no altera a legitimidade das partes.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Art. 457. No pode o adquirente demandar pela evico, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. Claro que essa venda possvel, desde que o adquirente tenha cincia da natureza litigiosa do bem. Se ele no tem cincia, lgico que incidem normalmente os riscos da evico. O objeto da compra e venda, como se pode perceber, o mais amplo possvel. No entanto, no podem ser objeto da compra e venda: Bens personalssimos Aqui, uma advertncia: bens personalssimos no podem ser objeto de compra e venda. Eu no posso vender bens que compem a minha personalidade. Valores personalssimos: honra, imagem, privacidade. Nada disso pode ser objeto de venda, mas pode ser objeto de cesso. Eu no posso vender minha honra, minha imagem, mas eu posso ced-las. Esta cesso sempre limitada no tempo e especfica. Ou seja, eu no posso ceder direitos personalssimos para sempre e nem genericamente. Exemplo: reality shows. H uma cesso de direitos da personalidade. E alm disso: sempre de bens especficos. No podem ser vendidos, mas podem ser cedidos, a ttulo oneroso ou gratuito. Tanto faz. Isso disciplina dos direitos da personalidade. Coisas fora do comrcio (so aquelas gravadas por lei ou pela vontade das partes com clusulas restritivas: inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade) e Herana de pessoa vida (vedao do art. 426 que no permite que nenhum contrato tenha por objeto herana de pessoa vida. o chamado pacta corvina. Proibio ao pacta corvina, ao pacto sucessrio) Efeitos da compra e venda

1.5.

Falar sobre os efeitos da compra e venda algo muito simples. Quais so os efeitos da compra e venda? Responsabilidade. a responsabilidade civil que decorre da formao desse contrato. Responsabilidade de quem? O efeito natural da compra e venda a responsabilidade do vendedor. O vendedor responde. Ele tem de garantir o objeto da compra e venda. Mas o vendedor responde pelo qu? Qual o mbito da responsabilidade do vendedor? Ela alcana quatro diferentes situaes. Responsabilidade do vendedor - O vendedor responde por: a) Vcios redibitrios

O vendedor responde por vcios redibitrios sob pena de ao edilcia, que gnero do qual decorrem algumas espcies. Aes edilcias podem ser de trs diferentes naturezas. Podem ser:

Ao redibitria ao para devolver o bem. Comprou uma coisa defeituosa. Vcio redibitrio defeito oculto. Caio Mrio d o exemplo do touro reprodutor estril. Devolvo o touro,

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE recebo meu dinheiro de volta. Ao redibitria ao para enjeitar a coisa.

Ao estimatria Tambm chamada de quanti minoris. Essa ao para ficar com o bem e obter abatimento do preo. O touro no serve para reproduo, mas pode servir para o corte. Eu fico com o bem e peo abatimento no preo. Ao ex empto a ao para a complementao de rea. Logicamente s se fala em ao ex empto quando se tratar de compra e venda de bem imvel que permita a complementao de rea. Caiu isso para o TJ/SE. lgico que nem toda compra e venda de imvel admite ao ex empto. Basta lembrar da compra e venda de um apartamento.

Essas so as trs edilcias previstas no Cdigo Civil. Mas h uma quarta possibilidade, que a ao edilcio do mbito do CDC, que : Ao para substituio do produto e do servio (CDC)

E quem define a ao edilcia? o comprador. Ele vai decidir sobre qual ao edilcia ele vai se valer. Outro detalhe importante para quem vai fazer concurso. que as aes edilcias precisam ser promovidas no prazo previsto no art. 445, do Cdigo Civil. Olhe para o art. 445! Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibio ou abatimento no preo no prazo de trinta dias se a coisa for mvel, e de um ano se for imvel, contado da entrega efetiva; se j estava na posse, o prazo contase da alienao, reduzido metade. 1 Quando o vcio, por sua natureza, s puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se- do momento em que dele tiver cincia, at o prazo mximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens mveis; e de um ano, para os imveis. 2 Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vcios ocultos sero os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicandose o disposto no pargrafo antecedente se no houver regras disciplinando a matria. So trs tipos de prazo! No um prazo s. Por isso vive caindo em concurso. So trs critrios para definir o prazo para promover a ao edilcia. Ao edilcia para reclamar vcio redibitrio. Qual a sua natureza? Ela visivelmente constitutiva negativa. Ela quer desconstituir o negcio: devolver o bem, obter abatimento, enfim! O critrio do art. 445 criticvel, mas eu no vou fazer crtica nenhuma. S vou ensinar. O vcio redibitrio, por essncia, de difcil constatao. O art. 445 diz que: 1 Regra (caput): Se o vcio de fcil constatao, o prazo para a propositura de 30 dias se o bem for mvel e 1 ano se for imvel,

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE contados da data da tradio, da efetiva entrega da coisa. Se o adquirente j estava na posse do bem, exemplo, se ele j era comodatrio, locatrio, etc, o prazo reduzido pela metade e comea a fluir da celebrao do negcio. 2 Regra ( 1): Se o vcio de difcil constatao, o prazo de 180 dias, se mvel e 1 ano, se imvel, contados da data do conhecimento do vcio. Vcio de difcil constatao redundncia porque, por essncia, esse vcio de difcil constatao. Mudou o prazo e mudou o critrio de contagem. Esse um caso patolgico porque o que vai ser aplicado no o caput, mas o 1. 3 Regra ( 2): Se o vcio redibitrio sobre animal (v.g., touro reprodutor estril), o prazo ser regido por lei especial. Direito civil competncia privativa da Unio. Legislar sobre direito civil competncia privativa da Unio. Essa lei, portanto, tem que ser federal. Mas essa lei no existe. E a o Cdigo diz: enquanto a lei no existir, os prazos sero regidos pelos usos e costumes do lugar. E se naquele lugar no tiver usos e costumes? Aplicam-se as regras dos vcios de difcil constatao do pargrafo antecedente, ou seja, 180 dias contados da data do conhecimento do vcio. Eu falei sobre o seguinte na primeira aula: dilogo das fontes. Vou falar disso de novo: dilogo das fontes ou dilogo de complementaridade, ou ainda, dilogo de conexo. Eu disse que dilogo das fontes a aplicao conjunta da norma geral e da norma especial em situaes regidas por lei especial. Os dois grandes exemplos de dilogos das fontes o direito do consumidor e o direito do trabalho. So os dois campos de maior incidncia para o dilogo das fontes porque atravs do dilogo das fontes, estaremos em um campo regido por lei especial, mas aplicando a lei geral quando ela se mostrar mais benfica. lgico que no se pode falar em dilogo das fontes para aplicar uma lei que no seja mais benfica. O dilogo das fontes somente existe para que se busque a lei genrica mais favorvel. O dilogo das fontes, portanto, relativiza o princpio da especialidade na aplicao da norma porque deixa de aplicar a lei especial para aplicar a lei geral quando ela for mais favorvel. Olhando para o art. 445 voc notar que ele um excelente exemplo de dilogo das fontes. Maravilhoso exemplo porque ele estabelece prazos para a propositura de ao edilcia mais favorveis do que o CDC. O art. 445, portanto, se mostra mais favorvel ao consumidor do que o art. 26, do CDC. O art. 26, do CDC, um artigo que falava sobre 30 ou 90 dias para reclamar defeito quando o bem durvel e quando o bem no durvel. 30 ou 90, claro, dependendo do caso, pode ser que o Cdigo Civil se mostre mais favorvel. E por dilogo das fontes, aplica-se o Cdigo Civil no mbito das relaes de consumo. A mentora da tese do dilogo das fontes a professora Claudia Lima Marques, do RS. Ela a grande mentora dessa belssima tese do dilogo das fontes. Eu tomei coragem para falar de mais uma coisa. muito assunto para esse art. 445. Observe: olhando para o art. 445 voc fica com a sensao de que, descoberto o vcio redibitrio, os prazos das aes edilcias seriam prazos extintivos para reclamar direitos. Nada disso! Esses prazos so prazos para propositura de ao edilcia. Eu descobri que o meu imvel tem um vcio redibitrio. Comprei um imvel pensando que ele tivesse 100 m e descobri que faltam 10 m. Eu tenho todos aqueles prazos para propor a ao edilcia. Eu no proponho ao nenhuma,

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE at porque gosto de morar ali. J se foram 2 anos. Eu tenho como promover alguma ao? Sim. Ao indenizatria. Ao de reparao de dano. Os prazos para a propositura das aes edilcias no obstam a propositura de ao indenizatria no prazo comum. E o prazo comum no direito civil de 3 anos. Se relao de consumo, 5 anos. Os prazos comuns, para aes reparatrias, 3 anos, se a relao civil e 5 anos se a relao de consumo, possvel a propositura de ao condenatria, de reparao de perdas e danos. Ou seja, no h um esvaziamento da possibilidade da propositura de ao condenatria. Os prazos so somente para a propositura de ao edilcia: desconstituio do negcio. Eu disse que eram 4 efeitos da responsabilidade do vendedor. O primeiro a responsabilidade por vicio redibitrio. O segundo efeito jurdico da responsabilidade do vendedor : b) Evico

A evico a perda da coisa. O vendedor responde pela evico. Quando se trata de evico o comprador vai ter que se valer de denunciao da lide. Curiosamente, o nico caso de denunciao da lide obrigatria. o art. 456, do Cdigo Civil: Art. 456. Para poder exercitar o direito que da evico lhe resulta, o adquirente notificar do litgio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo. Pargrafo nico. No atendendo o alienante denunciao da lide, e sendo manifesta a procedncia da evico, pode o adquirente deixar de oferecer contestao, ou usar de recursos. Para o comprador reclamar a evico, ele precisa denunciar a lide. Se ele no denunciar a lide, ele perde o direito de reclamar a evico. Um detalhe muito importante e poucos autores atentam para isso: a obrigatoriedade para a denunciao da lide incide no direito de reclamar perdas e danos. Ou seja, se o comprador no denunciar lide, perde o direito s perdas e danos. Mas, independentemente de denunciada a lide, ele conserva o direito de regresso. O direito de ser ressarcido do valor. Olha a diferena: se ele denunciou lide, tem o direito de ser ressarcido e mais as perdas e danos. Se ele no denunciou lide, ele perde as perdas e danos, embora no tenha o direito ao ressarcimento sob pena de enriquecimento sem causa. Se ele perdesse o direito de ser ressarcido, haveria enriquecimento sem causa, pois o vendedor estaria enriquecendo indevidamente. Logicamente, portanto, o direito ao ressarcimento independe da denunciao da lide, ficando submetido denunciao da lide apenas o direito a perdas e danos. Essa a posio que deve prevalecer. Outra coisa: o STJ reconhece que a denunciao da lide deixa de ser obrigatria se o procedimento no admite interveno de terceiros. Procedimento sumrio em regra (art. 280, do CPC), juizados especiais (art. 10, da Lei 9.099), so exemplos de procedimentos que no admitem interveno de terceiros. E se o procedimento no admite a interveno de terceiros, a denunciao da lide deixa de ser obrigatria e o interessado que promova ao autnoma de regresso.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE No procedimento sumrio podem ocorrer hipteses de interveno de terceiros: casos de assistncia, de recurso do terceiro prejudicado e de intervenes fundadas em contrato de seguro. As intervenes em contrato de seguro podem ter denunciao ou chamamento ao processo, a depender da hiptese. Ento, haver uma possibilidade de denunciao da lide no procedimento sumrio quando decorrente de contrato de seguro. De qualquer sorte, no cabe a denunciao pela evico. Pela evico est fora. Mas caberia a denunciao, sim, quando decorrente de contrato de seguro. No posso perder a oportunidade de lembrar que o Cdigo Civil de 2002 permitiu a denunciao da lide per salto. Lembra dela? Ou se voc preferir, por saltos. que a denunciao da lide pode ser feita ao vendedor ou a qualquer outra pessoa que conste da cadeia sucessria do bem. Ou seja, eu posso denunciar lide a quem me vendeu ou para qualquer um que conste da cadeia sucessria. No h dvidas de que a denunciao da lide per salto um maravilhoso exemplo da aplicao da funo social do contrato. c) Riscos do perecimento da coisa

O vendedor responde por vcio redibitrio, por evico e tambm responde pelos riscos do perecimento da coisa. a simptica e famosa regra: res perit domino. A coisa perece para o dono. Significa que o vendedor se responsabiliza pela perda da coisa. A coisa, perecendo, quem responde o culpado. Lgico. Mas no disso que quero falar. Quero falar pela responsabilidade pela perda no culposa da coisa. Se a perda culposa, est l no direito obrigacional. Quem responde o culpado. Mas, em se tratando de perda ou deteriorao no culposa, aplica-se a regra do res perit domino. Com isso, o vendedor somente assume a responsabilidade pelo perecimento da coisa antes da tradio. Se j houve a tradio, a responsabilidade passa a ser do comprador. Lgico porque o comprador quem assume a propriedade pela tradio. Falando desse assunto, vou repetir e estabelecer uma conexo com o incio da aula de hoje quando falei que a compra e venda puramente obrigacional, no gerando aquisio de propriedade. Ta a prova: res perit domino. d) Despesas

A responsabilidade pelas despesas da coisa. o art. 490. E voc vai aprender: correm por conta do vendedor as despesas da tradio e por conta do vendedor, as despesas do registro, salvo disposio em contrrio. As partes podem dispor em sentido contrrio. Art. 490. Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio. Com isso, voc acabou de descobrir que aquela propaganda que fala em frete grtis redundncia porque, de ordinrio, o frete grtis, salvo disposio em contrrio. Para dizer frete grtis desnecessrio porque o art. 490 fala que as despesas da tradio ficam a cargo do vendedor. E as do registro a cargo do comprador, salvo disposio em contrrio.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Essas so as responsabilidades do vendedor. Esses so os casos em que a compra e venda produz efeitos no mbito da responsabilidade civil. Agora vou falar de duas situaes especiais de compra e venda. So duas relaes jurdicas diferenciadas, especficas: compra e venda por amostra e compra e venda ad corpus e ad mensuram. 1.6. Compra e venda por amostra

Todo brasileiro j comprou: Avon, Natura. Compra e venda por amostra compra e venda por catlogo. o art. 484, do Cdigo Civil: Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. O art. 484 estabelece duas regras na compra e venda por amostra: a) O vendedor se responsabiliza pela qualidade da coisa o vendedor se responsabiliza pela qualidade do objeto, que deve ser correspondente amostra, prottipo, modelo, etc. b) Havendo divergncia entre a amostra e a coisa entregue, prevalece a amostra 1.7. Compra e venda ad corpus e ad mensuram

a) Ad corpus a compra e venda de uma coisa tomada pelo todo, considerada em sua inteireza. Uma fazenda. Estou comprando a Fazenda So Paulo. b) Ad mensuram a compra e venda por medida. No por metragem. No precisa ser expressa em metros. Na compra e venda ad mensuram, haver uma aquisio por medida de extenso. O que se est adquirindo uma medida de extenso (metros, alqueires, o que voc quiser). Se a venda ad mensuram, o vendedor se responsabiliza pela medida de extenso, pela medida da coisa. Nas aes edilcias eu falei que a ao podia ser redibitria, estimatria ou ex empto. Aqui, a ao ex empto (ao de complementao de rea) somente ser possvel na venda ad mensuram. No se pode falar, no se tem a possibilidade de ao ex empto numa venda ad corpus. A ao de complementao de rea s possvel numa venda ad mensuram. Se no ad mensuram, no se pode cogitar de complementao de rea porque no h como complementar uma rea que foi comprada pelo todo e no por medida. Ento, a ao ex empto exclusiva na venda ad mensuram, no na ad corpus.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE E agora o detalhe: o art. 500, 1, do Cdigo Civil, diz que no cabe ao edilcia para reclamar a medida (se estou falando em reclamar medida, estou falando da venda ad mensuram) quanto diferena encontrada no for superior a 1/20 da rea total enunciada. 1/20 5%. Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. 1 Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio. O 1 est dizendo que se na venda ad mensuram a diferena no supera 5% da rea total, no cabe ao edilcia. Fui comprar um imvel de 100m e descobri que s tem 97m. No cabe ao edilcia. Significa que todo vendedor pode roubar 5%? No, porque no cabe ao edilcia, mas cabe ao indenizatria. Reparao por perdas e danos. Assim, o comprador, quando a diferena no superar 5% da rea total enunciada, o comprador no pode promover ao edilcia, mas pode promover a ao de reparao de perdas e danos. Pode promover ao indenizatria para cobrar a diferena. O STJ, a partir do REsp 436853/DF, firmou o entendimento de que nula toda e qualquer clusula contratual pela qual o comprador renuncia ao direito de indenizao pela diferena encontrada na rea. Se ele renunciar ao direito de indenizao pela diferena encontrada, ele fica sem nada e, nesse caso, literalmente, o vendedor pode roubar no limite de 5%. nula a clusula de renncia ao direito de reclamar indenizao, perdas e danos, pela rea encontrada. E tem de ser nula por um motivo simples: sob pena de prejuzo do comprador. 1.8. Clusulas acessrias do contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda admite algumas clusulas especiais. Vamos ver quais so: a) Retrovenda Art. 505, do Cdigo Civil: Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE Retrovenda significa recompra. Retrovenda a clausula acessria adjeta pela qual o vendedor reserva a si o direito de comprar o imvel de volta no prazo mximo de 3 anos. o direito de recompra. Claro, pagando o preo tanto por tanto. O que significa a expresso tanto por tanto? Significa o valor do negcio mais as despesas do registro. Pagando o preo tanto por tanto, o vendedor tem o direito de comprar o imvel de volta. A Retrovenda estabelece um caso tpico de propriedade resolvel porque durante o prazo mximo de 3 anos, a qualquer momento a propriedade do comprador pode se extinguir quando o comprador exercer o direito de retrovenda. Tambm quero lembrar que o direito de retrovenda direito potestativo do vendedor. Ele exerce no momento que quiser. Falando de retrovenda, me vem mente uma situao muito curiosa: apesar de a clusula de retrovenda ter natureza obrigacional, ela produz efeitos com relao a terceiros. Suponha que vendi um imvel a Flvio e gravei com clusula de retrovenda. Ou seja, durante o prazo mximo de 3 anos (salvo tempo menor estipulado pelas partes), a qualquer momento, posso comprar meu imvel de volta. Flvio comprou e vendeu o imvel para Aline. Eu no travei nenhuma relao jurdica com ela. Eu vendi para Flvio. Dentro deste prazo de 3 anos eu posso exercer o meu direito de retrovenda contra Aline? Posso porque apesar da natureza obrigacional, a retrovenda permite que se produzam efeitos em relao a terceiros. possvel. Por isso, toda clusula de retrovenda tem que ser expressa. b) Clusula de Preferncia ou Preempo ou Prelao Art. 513, do Cdigo Civil: Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. a clausula que obriga o comprador de ofertar o bem primeiramente a quem lhe vendeu na hiptese de perda do bem. Se ele resolver vender esse bem, ele se obriga a ofertar primeiro a quem lhe vendeu. o que significa preferncia, preempo ou prelao. Ateno! A natureza desse direito de preferncia obrigacional. Portanto, se o comprador que assumiu a obrigao de preferncia, vendeu o bem diretamente ao terceiro sem ofertar primeiramente a quem lhe vendeu, ao primitivo vendedor no reconhecido o direito de adjudicao compulsria porque a clusula de preferncia meramente obrigacional. Caber perdas e danos. S. No caber adjudicao compulsria. No se confunde direito de preferncia legal com direito de preferncia contratual. Curiosamente, na aula de hoje, eu falei do direito de preferncia legal. E falei sobre isso na venda de cota-parte de condmino (em que h direito de preferncia legal). Outro exemplo: relao locatcia. Locao de imveis urbanos. Na locao de imveis urbanos tambm h direito de preferncia legal. Por isso que se o locatrio registrar o contrato de locao em cartrio, ele tem direito adjudicao compulsria. Portanto, no se confunde direito de preferncia legal

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE com direito de preferncia contratual. O direito de preferncia contratual (art. 513, do CC) se resolve em perdas e danos. Quero lembrar que o nico do art. 513 diz que o prazo mximo para o direito de preferncia de 180 dias se mvel, 2 anos se imvel. O prazo mximo para o exerccio do direito de preferncia esse. c) Clusula de Reserva de Domnio Art. 521, do Cdigo Civil:

a terceira clausula adjeta na compra e venda. a clausula que estabelece condio suspensiva: aquela pela qual o vendedor reserva para si a propriedade do bem enquanto o preo no for integralmente pago. Enquanto o preo no for integralmente pago, a propriedade fica em mos do vendedor. Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. Essa clusula me lembra muito a alienao fiduciria. Lembra demais. Eu poderia, inclusive perguntar: qual a diferena prtica entre a clusula de reserva de domnio e a alienao fiduciria? A clusula de reserva de domnio no outra coisa seno uma alienao fiduciria inserida no contrato de compra e venda. A clusula de reserva de domnio no outra coisa seno uma alienao fiduciria inserido na compra e venda. A diferena que o contrato de alienao fiduciria um contrato de garantia. A clusula de reserva de domnio uma garantia no contrato de compra e venda. uma garantia embutida da compra e venda, enquanto que a alienao fiduciria uma garantia em si mesma. Economia. Celeridade. Ao invs de as partes terem de celebrar um contrato de compra e venda e um contrato de alienao, o cdigo permite que elas celebrem um contrato s, de compra e venda, com uma clusula de reserva de domnio, como forma de garantia fiduciria. O art. 521 diz que a clusula de reserva de domnio seria exclusiva na venda de coisa mvel. Ento, clusula de reserva de domnio, que estabelece condio suspensiva exclusiva para venda de coisa mvel. Porm, isso no verdade porque voc viu na aula de direitos reais sobre coisa alheia que a Lei 9.514/97 expressamente permite alienao fiduciria sobre bem imvel, razo pela qual absolutamente possvel a clausula de reserva de domnio em contrato de compra e venda de bem mvel. Isso porque se voc interpretasse o cdigo restritivamente, iria obrigar as partes a celebrarem dois contratos e no um s. Para que as partes no tenham de celebrar dois contratos, permite-se a clusula de reserva de domnio em compra e venda de bem imvel. Essa , inclusive, uma posio pacfica na doutrina. At mesmo o professor Sinopse concorda com isso. Carlos Roberto Gonalves concorda com a possibilidade de clusula de reserva de domnio em compra e venda de bem imvel. Agora, todo cuidado para quem faz concurso pouco. Se o examinador te perguntar em prova de marca, marque do jeito que est no art. 521: clusula de reserva de domnio somente para bens mveis. Mas, fazendo uma interpretao sistmica, do sistema como um todo, ela possvel tambm para bens imveis por conta da Lei 9.514/97, que permite a alienao fiduciria em bens imveis.

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE d) Venda a contento e venda sujeita prova Arts. 509 e 510, do Cdigo Civil: Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado. Art. 510. Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a que se destina. No h quem no tenha celebrado um dia uma venda a contento ou uma venda sujeita a provas. A venda a contento ou venda sujeita a provas uma venda que submete os efeitos do negcio a uma condio suspensiva. Subordina os efeitos do negcio a uma condio suspensiva: o agrado do comprador, o gosto do comprador. Nesse caso, a compra e venda somente surte efeitos depois de o comprador ter se agradado da coisa. A diferena entre venda contento e venda sujeita prova muito sutil, muito tnue. A linha divisria entre uma coisa e outra muito tnue. Vou lhe dar uma dica de professor de cursinho: Na venda a contento o comprador no conhece o bem. Ele receber o bem e a dir se lhe agradou ou no. Na venda sujeita a prova, ele j conhece o bem, mas precisa aprovar suas qualidades. Precisa verificar as suas qualidades. certo que sob o ponto de vista prtica uma e outra estabelecem condio suspensiva. Elas desguam no mesmo lugar. No esquea que no mbito do CDC h o prazo de 7 dias para arrependimento imotivado das compras feitas fora do estabelecimento. Nas hipteses de venda a contento e venda sujeita a prova, no CDC, h o prazo de 7 dias para o arrependimento imotivado (art. 49, do CDC). Essas so as 4 clausulas acessrias que esto no Cdigo Civil. Mas alm dessa a doutrina tambm prev uma clusula chamada: e) Pacto de melhor comprador

O pacto de melhor comprador uma clausula acessria que torna o negcio resolvel. Por que torna o negcio resolvel? Porque permite ao vendedor desfazer o negcio no prazo mximo de 1 ano se encontrar uma proposta mais vantajosa. evidente que o pacto de melhor comprador, embora no esteja previsto no cdigo, permitido com base na autonomia privada. Com base na autonomia da vontade, plenamente possvel o pacto de melhor comprador e a doutrina tambm alude ao pacto comissrio. f) Pacto comissrio

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LFG CIVIL Aula 16 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 17/12/2009 CONTRATOS EM ESPCIE a clusula que permite o desfazimento do negcio pelo descumprimento do dever de pagar o preo pelo comprador. Se o comprador no pagar o preo desfazse o negcio. Essa clausula hoje praticamente incua em razo do art. 475, do CC, que esvaziou o pacto comissrio, ao reconhecer expressamente parte lesada o direito potestativo resoluo do contrato. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos. Assim, em razo da supervenincia do art. 475, do Cdigo Civil, que permite ao prejudicado requerer a resoluo do contrato a qualquer tempo na hiptese de descumprimento das obrigaes por parte do outro contratante, ficou esvaziada a necessidade de pacto comissrio.

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