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L’attività consiste nel verificare la fattibilità tecnica, legale ed economica di iniziative

immobiliari attraverso la redazione di una Relazione Preliminare (Preliminary Due


Diligence Report) per accertare la sostanziale fattibilità delle operazioni stesse.
Seguono immediatamente le nostre attività approfondite di Due Diligence, che si
suddividono in quattro fasi principali:

• 1° Analisi della documentazione amministrativa, legale, fiscale e tecnica.


Consiste nell’esame della documentazione immobiliare necessaria ad
attestare gli aspetti amministrativi, concessori, autorizzativi, legali e
contrattuali.
• 2° Sopralluogo e rilievo.
Consiste nella verifica della corrispondenza tra stato di fatto e stato
autorizzato, della situazione manutentiva e della rispondenza alle
attestazioni e certificazioni dei singoli impianti tecnologici.
• 3° Accertamento economico.
Consiste nella verifica della consistenza delle superfici e valutazione dei
costi e ricavi cui è soggetto l’immobile.
• 4° Elaborazione della Relazione Finale.
A conclusione delle tre precedenti attività, è redatta la Relazione Finale
(Final Due Diligence Report) riportante:
• l’esposizione dettagliata dell’analisi tecnica, amministrativa, legale,
fiscale ed economica dell’immobile;
• il giudizio sullo stato di consistenza generale e particolare
dell’immobile;
• l’elencazione dei problemi riscontrati nell’analisi dell’immobile;
• i possibili rimedi a tali problemi e la relativa incidenza sul valore
dell’immobile.

Quindi, il risultato dell’esecuzione di tutte queste fasi si condensa nell’esposizione


organica della Relazione Finale di Due Diligence, che rappresenta il “closing”
dell’attività di accertamento amministrativo, legale, fiscale, tecnico ed economico.

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Attività di accertamento nel campo immobiliare per conto di gruppi
bancari, assicurativi e fondi di investimento:

1) Merrill Lynch International (Londra):


1.1 Valutazione ed assistenza per l’acquisto di un complesso immobiliare di
prestigio ad uso uffici in Milano, sede di società di assicurazione avente la
volumetria di mc.40.200 edificati.
1.2 Valutazione di un complesso immobiliare ad uso residenziale in Pieve
Emanuele (MI), costituito da n° 5 edifici a n° 6 p.f.t., per complessivi n°13
blocchi di scale per complessivi mc.69.200 residenziali edificati e n°122 box
- auto.
1.3 Valutazione di un complesso di immobili di società diverse appartenenti allo
stesso venditore:
ƒ Toscana – Villaggio Turistico Alberghiero sito nel comune di San
Vincenzo (LI) per complessivi n° 1370 letti e mc.69.600 edificati.
ƒ Toscana – Residenza Turistico Alberghiera sita nel comune di San
Vincenzo (LI) per complessivi mc.40.700 edificati.
ƒ Toscana – Terreno di mq. 52.800 per lo sviluppo di un Villaggio Turistico
Alberghiero e di una Residenza Turistico Alberghiera e relative attività
commerciali per complessivi mc.80.000 edificabili siti nel comune di
Marina di Grosseto (GR).
ƒ Trentino Alto Adige – Residenza Turistico Alberghiera sita nel comune
di Dimaro (TN) per complessivi n° 450 letti (n°88 appartamenti e n°110
box-auto per complessivi mc.36.000 edificati) e mc. 22.000 edificabili a
destinazione alberghiera e terziaria.
ƒ Sardegna – n°2 terreni siti nel comune di Arbus (Cagliari)
rispettivamente di mq. 917.000 (mc. 177.300 edificabili) per lo sviluppo
di un Villaggio Turistico Alberghiero e di mq. 610.270 per lo sviluppo di
un Villaggio turistico alberghiero (80.000 mc. edificabili per 1.500 posti-
letto), di un centro sportivo (per 80.000 mc. edificabili) e di un campo da
golf di 18 buche.
ƒ Lombardia – Immobili ad uso residenziale in varie località per un totale
di n° 49 appartamenti e n° 49 posti-auto per complessivi mc.21.000
edificati.

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1.4 Valutazione di un complesso di immobili di società diverse appartenenti allo
stesso venditore:
ƒ Marsiglia - Boulevard de Dunkerque n° 41: edificio ad uso uffici di undici
piani fuori terra e tre entro terra per complessivi mq. 23.028 edificati.
ƒ Bruxelles – Boulevard Emile Jacqmain n°162: cinque piani ad uffici (9°
÷ 13° nella torre 1) oltre a trenta posti auto (quarto piano interrato) ed
un locale ad uso archivio (secondo piano interrato) per complessivi mq.
8.700 edificati, in un complesso immobiliare ad uffici.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: n° 42 appartamenti, n° 21
camere, n° 40 cantine, n° 98 posti auto coperti e n° 20 quote di
multiproprietà.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. Autagne: villaggio alpino abbandonato da
ristrutturare (n° 8 baite) e terreni relativi per complessivi mq. 2.200.
Terreni inedificabili per complessivi mq. 330.000.
ƒ San Giuliano Milanese (MI) – Via Po n° 13/15: tre capannoni destinati a
deposito, lavorazione ed uffici per complessivi mq. 18.151 edificati,
terreno mq. 17.691.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: terreno di complessivi mq.
83.363 edificabile a seguito di approvazione di P.E.C., con destinazione
residenziale per complessivi mc. 39.000.
ƒ Fiano Romano (RM) – Strada Statale Tiberina al Km 19,00: capannone
ad uso magazzino, palazzina ad uffici (due piani fuori terra); edificio
residenziale (abitazione del custode) per complessiva mq. 15.712
edificati, terreno mq. 31.264.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: edifici dislocati lungo un
percorso pedonale, al piano terra dei quali si trovano i locali ad uso
commerciale per complessivi mq. 1.448 edificati.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: edifici dislocati lungo un
percorso pedonale, al piano terra dei quali si trovano i locali ad uso
commerciale per complessivi mq. 3.042 edificati.
ƒ Paderno Dugnano (MI) - Via Arborina n°2, Via Guglielmo n°5: terreno
di una superficie complessiva di mq. 21.980, posto lungo i binari delle
Ferrovie Nord di Milano. Il vigente PRG prevede una volumetria

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massima edificabile di mc. 40.000 ripartita fra uffici, commercio e
residenza.
ƒ Pontetetto (LU) – Via della Vitricaia: edificio ad uso supermercato/uffici
con circostante area verde e parcheggio per complessivi di mq. 4.141
edificati, terreno mq. 10.535.
ƒ Roma - Via dei Crispolti n°15/Via Tiburtina n°654: porzione di immobile
a destinazione commerciale ed uffici al piano terra, a box al piano
interrato per complessivi mq. 2.915 edificati.
ƒ Bologna - Via del Fonditore n°4: due capannoni industriali, di cui uno di
recente costruzione, una palazzina ad uffici (due piani fuori terra), per
complessivi mq. 5.179 edificati e terreno mq. 6.082.
ƒ Trieste - Villa Opicina (ex Park Hotel Obelisco): complesso immobiliare
costituito da: area a bosco, albergo attualmente inagibile, impianti
sportivi (1 piscina, 3 campi da tennis) con relativa club – house. Il Piano
Particolareggiato prevede un intervento di restauro e ampliamento
dell’albergo, la realizzazione di 86 monolocali con angolo cottura e
servizi ad uso turistico – residenziale, la ristrutturazione – ampliamento
degli impianti sportivi e della relativa club – house per complessivi mq.
61.981 e mc. 29.000 da edificare.
ƒ Caponago (MI) – Via Senatore Simonetta n°15: edificio a deposito, ad
un piano fuori terra; edificio destinato ad uffici ed alloggio del custode, a
tre piani fuori terra; corpo di collegamento tra i due fabbricati per
complessivi mq. 7.190 edificati, terreno mq. 24.014.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: residenza turistico alberghiera,
in costruzione, con n°173 camere e servizi accessori per complessivi di
mq. 10.770.
ƒ Gallarate (VA) – Via Torino angolo Via Cadore: porzione di immobile di
recente costruzione con negozi e appartamenti. La proprietà è costituita
da appartamenti per complessivi mq. 1.156 edificati, e diciannove posti
auto per complessivi mq. 352 edificati.
ƒ Madrid – Calle de Evaristo S. Miguel n°8: porzione di immobile
destinata ad uffici per complessivi mq. 850 edificati, ubicata al piano
terra ed al piano 1° di un fabbricato di inizio secolo.

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ƒ Milano – Piazza Insubria n°8: riconversione di terreno di risulta da
demolizione di stazione di servizio.
ƒ Bologna - Via Marsala n°6: uffici per complessivi mq. 246 edificata e
posto auto esterno; in uno stabile d’epoca.
ƒ Bologna - Via Belvedere n°10: uffici per complessivi mq. 260 edificati,
situato nel centro della città, con destinazione ad uffici e residenza.
ƒ Torino – C.so Principe Eugenio n° 7 e 9: ufficio per complessivi mq. 430
edificati.
ƒ Torino – Via Cuorgnè n° 21: fabbricato industriale di due piani, uno
rialzato ed uno interrato, destinati ad uffici, magazzini e laboratori per
complessivi di mq. 3.850 edificati, terreno mq. 1.245.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: terreno a destinazione
residenziale, edificabile a seguito dell’approvazione di un Piano
Particolareggiato, per complessivi mc. 68.000.
ƒ Cesana T.se (TO) – Fraz. San Sicario: insieme di attrezzature di
supporto, strutture sportive ed assimilate (n° 10 campi da tennis, n° 2
campi da pallavolo, n° 1 campo da calcio, n° 1 piscina ed un centro
fitness).
ƒ Milano – Via della Moscova n°3: in edificio destinato ad uffici un
magazzino e due archivi per complessivi mq. 570 edificati.
ƒ Roma - Via Adolfo Ravà n°106: uffici per complessivi mq. 500 edificati.
ƒ Gallarate (VA) - Via Ferni angolo Via Trieste: appartamento per
complessivi mq.134 edificati, ubicato nel centro della città.
ƒ Agrate Brianza (MI): basso fabbricato, costituito da un piano fuori terra
ed un piano interrato, per complessivi mq. 1.870 edificati, terreno mq.
2.800; con annessi 7 posti auto, destinato a mensa/self – service,
facente parte del complesso immobiliare del Centro Direzionale
Colleoni.
ƒ Padenghe sul Garda (BS) - Via Garibaldi: n° 4 appartamenti (mono/bi e
trilocali) per complessivi mq. 316 edificati.
ƒ Brescia - Via delle Battaglie n°2: locale commerciale di mq. 105
edificato.
ƒ Brescia - Via Vidazze n°3: appartamento di complessivi mq. 151
edificati, ubicato nel centro storico.

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ƒ Torino – Via Viotti n°9: uffici per complessivi mq. 135 edificati, ubicato
nel centro storico della città.

2) Colony Capital (Los Angeles – Parigi):


2.1 Valutazione ed assistenza per l’acquisto di un complesso industriale sito in
Milano (superficie del terreno mq. 30.850 e volumetria edificata
mc.122.000) con previsione di rilocalizzazione dell’attività e riconversione
del terreno a destinazione terziaria di mc. 85.000 edificabili.
2.2 Valutazione ed assistenza per l’acquisto di un complesso industriale sito in
Roma (superficie del terreno mq. 25.160 e volumetria edificata mc.70.000)
con previsione di rilocalizzazione dell’attività e riconversione del terreno in
terziario per mc.92.000.
2.3 Valutazione ed assistenza per l’acquisto di un complesso industriale sito in
Vienna (superficie del terreno mq. 24.236 e volumetria edificata mc.80.200).
2.4 Valutazione ed assistenza per l’acquisto di un complesso industriale sito in
Ostenda (Belgio) (superficie del terreno mq. 41.500 e volumetria edificata
mc.93.500).

3) Barclays Capital e WestLB (Westdeutsche Landesbank Girozentrale) filiali


di Londra:
3.1 Valutazione tecnico-urbanistica ed assistenza per l’acquisto di un terreno
(mq. 203.460 di superficie) a destinazione residenziale (mc.264.000
edificabili), terziaria (mc.118.800 edificabili) e parcheggio interrato per
n°2.050 posti-auto (da edificare) nell’hinterland di Milano, con gestione dei
rapporti con le Pubbliche Amministrazioni per la stipulazione della
convenzione.
3.2 Valutazione tecnico-urbanistica ed assistenza per l’acquisto di un terreno
(mq. 108.000 di superficie) a destinazione terziaria (mc.315.000 edificabili)
nell’hinterland di Milano con gestione dei rapporti con le Pubbliche
Amministrazioni per la stipulazione della convenzione.

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Parallelamente all’attività di progettazione e direzione lavori per nuove
costruzioni di alcuni Enti, nel corso degli anni, la società di ingegneria AREN ha
svolto per i medesimi anche le funzioni di Ufficio Tecnico, curando la gestione degli
interventi delle opere di manutenzione, ciascuna in modi diversi secondo le
specifiche esigenze dell’Ente richiedente.
Per L’Istituto Elettrotecnico Nazionale Galileo Ferrarsi e per l’Area di Ricerca del
Piemonte del C.N.R. di cui la AREN ha progettato e diretto i lavori delle rispettive
nuove sedi, le funzioni di Ufficio Tecnico, inesistente, e la gestione della
manutenzione straordinaria sono state svolte nella loro completezza nella sede
della società stessa. Detta attività è durata per oltre 10 anni fra sedi vecchie e
nuove fino a che lo I.E.N.G.F. non è stato, sostanzialmente, assorbito dal
Politecnico di Torino ed il C.N.R. non ha costituito un proprio Ufficio Tecnico con
sede in Roma e funzioni anche decentrate.
Per L’Università di Torino prima e, dopo alcuni anni, anche per il Politecnico di
Torino, enti indipendenti ed autonomi, entrambi privi di Ufficio Tecnico, dal
momento che l’attività di manutenzione ordinaria e straordinaria era svolta
direttamente dai direttori degli Istituti, AREN, mentre progettava e dirigeva i lavori di
diversi interventi edilizi ebbe anche l’incarico di costituire l’Ufficio Tecnico.
In tal senso, dapprima, l’attività fu svolta presso la sede della società e,
successivamente, in alcuni locali messi a disposizione dall’Ente nell’ambito delle
loro sedi, in cui furono ospitati i dipendenti della AREN.
Dopo alcuni anni, gli enti hanno proceduto ad assumere proprio personale affidando
ad AREN il compito di costituire il nuovo Ufficio Tecnico dell’Ente, formando ed
inquadrando il personale selezionato.
Con il progredire della competenza degli assunti, è quindi diminuita gradualmente
l’attività di AREN, che è rimasta comunque ancora, per parecchi anni, consulente
degli Enti, responsabile dell’attività di alta sorveglianza sui neo-costituiti Uffici
Tecnici.
L’Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Torino (I.A.C.P.), ora Azienda
Territoriale per la Casa (A.T.C.), affidò a AREN l’incarico di riorganizzare e
riqualificare l’Ufficio Tecnico dell’Istituto, già esistente ma scarsamente efficiente e
funzionale.

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AREN suddivise l’Ufficio Tecnico dell’Istituto in tre settori (edilizia nuova;
manutenzione straordinaria; manutenzione ordinaria) e ri-assegnò i dipendenti
dell’Ente a ciascuno di essi in funzione della loro specialità, mentre la loro
direzione rimaneva di competenza del personale di AREN con il compito di
dirigere e formare, contemporaneamente, il personale.
Questa attività è durata per circa 10 anni e, poiché lo I.A.C.P. amministrava non
solo immobili di cui era proprietario diretto, ma anche di proprietà di Enti terzi
(es.: FF.SS., Comune, Case Fanfani, ecc.), essa ha avuto per oggetto di
intervento oltre 37.000 unità abitative e 5.000 fra unità commerciali e terziarie,
molte delle quali, ora, sono state alienate agli inquilini stessi, mentre altre sono
in fase di alienazione.
Per gli Enti di cui sopra, AREN ha svolto anche il servizio di reperibilità che, per
lo I.A.C.P., era continuativo 24 ore su 24, anche notturno e festivo, mentre per
Università, Politecnico e C.N.R. era: diurno e festivo durante il periodo di attività
didattica; diurno per i soli giorni feriali durante i periodi di chiusura degli anni
accademici (estate, periodo di fine anno, ecc.).
L’Attività di manutenzione svolta per questi Enti non ha riguardato la sola
manutenzione straordinaria usuale, ma anche interventi specialistici di
manutenzione straordinaria quali:
1. adeguamento di centrali termiche (n°511 centrali termiche omologate alla
legge 818/84 per il solo IACP);
2. sostituzione di centrali termiche con centraline unifamiliari (n°988 caldaie
posate);
3. revisione di centraline unifamiliari esistenti (n°1955 impianti);
4. adeguamento alle leggi sul contenimento energetico (legge 373/76 e legge
10/91);
5. adeguamento alla legge 818/84 di edifici con altezza in gronda di mt. 24 ed
oltre;
6. certificazione di impianti elettrici, loro misurazione e controllo, adeguamento
alle normative CEI-CNR, analisi della sicurezza elettrica;
7. abbattimento delle barriere architettoniche (legge 13/89);
8. individuazione delle condizioni di igiene e sicurezza degli ambienti di lavoro,
valutazione di agenti fisici e chimici nocivi, valutazione delle radiazioni

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ionizzanti, sicurezza antinfortunistica, adeguamento per la sicurezza e
prevenzione incendi (soprattutto per Università, Politecnico, IENGF e CNR);
9. individuazione ed analisi dei rischi aventi come conseguenza incendi,
esplosioni, intossicazioni inquinamento e studio della loro prevenzione ai fini
della protezione delle persone (studenti e corpo docente) e delle attrezzature
(laboratori), con riferimento anche alle implicazioni normative ed assicurative.
Valutazione dei costi di prevenzione. Espletamento degli adempimenti
normativi presso gli Enti preposti per l’ottenimento delle autorizzazioni di
legge (soprattutto per Università, Politecnico, I.E.N.G.F. e C.N.R.).
Per gli Enti sopra citati sono stati svolti e sono in corso anche interventi
specialistici e di particolare natura di manutenzione straordinaria. Inoltre, le
attività di cui ai seguenti punti 5, 6, 7, 8, 9 sono state svolte anche per parecchi
enti ospedalieri. In particolare, l’attività di cui al punto 6 è stata svolta per diversi
anni, fino a che i rispettivi Uffici Tecnici interni non si sono attrezzati per
effettuare direttamente le misure.

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