Outsourcing Subcontratacin (del ingls outsourcing), tambin llamado tercerizacin o externalizacin, es el proceso econmico en el cual una empresa determinada

mueve o destina los recursos orientados a cumplir ciertas tareas, a una empresa externa, por medio de un contrato. Esto se da especialmente en el caso de la subcontratacin de empresas especializadas. Para ello, pueden contratar slo al personal, en cuyo caso los recursos los aportar el cliente (instalaciones, hardware y software), o contratar tanto el personal como los recursos. Por ejemplo, una compaa dedicada a las demoliciones puede subcontratar a una empresa dedicada a la evacuacin de residuos para la tarea de deshacerse de los escombros de las unidades demolidas, o una empresa de transporte de bienes puede subcontratar a una empresa especializada en la identificacin o empaquetacin. El trmino asociado offshore outsourcing implica la trasferencia de empleos a otro pas, si es que se subcontrata empresas extranjeras o bien estableciendo una base en sitios fuera del pas. Anlisis Por subcontratacin se define la gestin o ejecucin diaria de una funcin empresarial por un proveedor externo de servicios. La empresa subcontratante deber transferir parte del control administrativo y operacional a la empresa subcontratada, de modo que sta pueda realizar su trabajo apartada de la relacin normal de la empresa subcontratante y sus clientes. La subcontratacin tambin implica un considerable grado de intercambio bidireccional de informacin, coordinacin y confianza. Contratar los servicios de una empresa externa no es necesariamente subcontratacin. Las organizaciones que ofrecen estos servicios creen que la subcontratacin requiere la cesin de la responsabilidad corporativa para gestionar una porcin del negocio. En teora, esta porcin no debera ser crtica para el funcionamiento de la empresa, pero la prctica indica lo contrario a menudo. Muchas compaas contratan a empresas especializadas en la subcontratacin para encargar la administracin de las reas ms propicias a ello. Entre stas se pueden encontrar las de informtica, recursos humanos, administracin de activos e inmuebles y contabilidad. Muchas empresas tambin subcontratan el soporte tcnico al usuario y la gestin de llamadas telefnicas, manufactura e ingeniera. En resumen, la subcontratacin est caracterizada por la especializacin no intrnseca al ncleo de la organizacin contratante. Los costes generales del servicio son comnmente menores si son subcontratados, permitiendo a muchas empresas, desde las de servicios a las de bienes de consumo, cerrar sus propios departamentos de relaciones con el cliente y externalizarlos a terceras empresas. La consecuencia lgica de estas decisiones fue la subcontratacin de empresas en pases con menores costes laborales, tendencia frecuentemente denominada deslocalizacin. Debido a esta demanda, los centros telefnicos de atencin al cliente se han multiplicado en India, Pakistn, Filipinas, Chile, Canad e incluso el Caribe. Muchas compaas, como Dell y AT&T Wireless, han conseguido cierta mala fama por sus decisiones de emplear recursos en India y Pakistn para sus servicios tcnicos y de atencin al cliente: una de las quejas ms recurrentes consiste en los posibles problemas de comunicacin entre los clientes y la plantilla sustituta. Un trmino relacionado es el de la externalizacin de tareas (out-tasking): delegar una porcin estrictamente delimitada del negocio a otro negocio, tpicamente mediante un contrato anual o incluso de menor duracin. Esto normalmente implica una gestin continua directa o indirecta, amn de la toma de decisiones, del contratante. La palabra subcontratacin empez a ser conocida ampliamente debido al crecimiento del nmero de empresas de tecnologa en los primeros aos 90 que no eran lo suficientemente grandes para mantener departamentos propios de atencin al cliente. En algunos casos estas compaas han contratado

escritores tcnicos para simplificar las instrucciones de uso de sus productos, ordenar los puntos clave de la informacin; adems, han contactado con empresas de trabajo temporal para buscar, formar y contratar a trabajadores poco cualificados que respondan las llamadas. Estos empleados trabajaban en centralitas telefnicas donde la informacin necesaria para asistir a los clientes estaba disponible en un sistema informtico. En muchas ocasiones, los trabajadores no estaban autorizados para decirle al cliente que no trabajaban directamente para la compaa original. En algunos casos, ni siquiera podan identificarse con su nombre real. Crtica Las opiniones en contra de la subcontratacin estn basada en tres percepciones econmicas fundamentales: Los trabajadores subcontratados no son empleados pagados de la empresa que de hecho presta el servicio, por lo cual no tienen un incentivo de lealtad hacia sta. Normalmente se contrata a los trabajadores con "contrato de obra", a pesar de que la tarea realizada suele ser continua. Dada la precariedad total producida y el abuso que se suele dar de esta figura contractual, a veces incluso para realizar despidos arbitrarios, es normal la "huida" de los trabajadores si encuentran un empleo de mayor calidad, con lo cual la calidad del servicio se suele resentir. La subcontratacin (especialmente seguida del out-tasking o la deslocalizacin) elimina puestos de trabajo.

Varios casos de fraude o robo de identidad por parte de empleados de empresas subcontratadas contra clientes de las empresas subcontratantes (Intel y Citibank en 2005) vienen a dar apoyo al primer punto. Esto est afianzado en el hecho que no hay un motivo real, ms all de la tica empresarial, por el cual una misma empresa no pueda prestar servicios a dos empresas subcontratantes, rivales entre s, a la vez. Esto se da especialmente en el caso de empresas que operan en un marco legal privilegiado o en un monopolio natural (por ejemplo, el tratamiento de basuras). Es cierto que en muchos casos el nivel de los servicios prestados al subcontratar sufre una fuerte baja. Los defensores de este modelo argumentan que, si esto fuera cierto, el sistema de mercado se encargara de forzar a la empresa subcontratante a buscar una mejor alternativa, pero este argumento no es procedente pues no existe una relacin de causa-efecto entre la ejecucin de los procesos de soporte tcnico para un producto adquirido y el grado de satisfaccin del consumidor al momento de la compra: en general los consumidores no perciben el soporte y mantenimiento como parte del costo final de un producto o servicio. Desde este punto de vista la subcontratacin empeora la situacin de los consumidores en cuando a la expectativa de adquirir un producto (como los casos del soporte telefnico de AT&T en los ltimos aos). La subcontratacin no elimina puestos de trabajo, pero hace menos deseables los puestos que son reemplazados y menos valiosos econmicamente los puestos subcontratados. Cuando la subcontratacin es paliada con la reconversin de empleos, por ejemplo, algunos de los trabajadores afectados tienen un nivel educativo alto y pueden tener un ttulo universitario y maestra. La reconversin a otro campo puede no ser una opcin tras aos de estudio y el coste que ello hubiera implicado. Tambin hay pocos incentivos ya que los puestos de trabajo destino pueden ser susceptibles de subcontrata. A favor La opinin versada a favor de la subcontratacin se basa en cuatro principios econmicos fundamentales: Permite abaratar los costos de produccin. Permite obtener productos de mejor calidad.

Reduce el nmero de tareas rutinarias. Permite a la Empresa dedicarse a tareas de mayor rentabilidad

Dado que la subcontratacin es tambin una fuente de competencia, permite a las empresas obtener menores costos de produccin subcontratando a empresas que ofrezcan la mejor calidad a un menor precio. En particular, la subcontratacin bajo licitacin permite exhibir y exponer las mejoras de calidad de los productos cuya cadena de produccin ha sido descentralizada. Otros medios de subcontratacin, como la subcontratacin de primera oferta y la subcontratacin inmediata (no licitada) pueden mejorar la calidad de los productos, ya que usualmente enlazan con empresas subcontratadas de renombre, pero pueden conducir a un aumento del costo para el consumidor final. Gran parte del poder de la subcontratacin radica en liberar a la empresa subcontratante de un costo de departamento, considerado como costo fijo por ejemplo, la capacitacin de empleados en un rea especfica), reemplazndolo por el costo de operar con una empresa donde estos costos ya se han asumido: una empresa que por ende est ms especializada en esta rea en cuestin, y que para efectos econmicos opera como un "departamento" dentro de la empresa subcontratante. Para las empresas subcontratadas, este poder se traduce en aumentar el alcance de mercado y la especializacin en la tarea a la mano. En el corto plazo este nuevo alcance de mercado suele generar nuevos empleos. DOWNSIZING El downsizing es un tipo de reorganizacin o reestructuracin de las organizaciones a travs de la cual se lleva a cabo la mejora en los sistemas de trabajo, el rediseo de la organizacin en todos sus niveles y la adecuacin del nmero de empleados para mantener competitivas a las organizaciones. El trmino tiene dos interpretaciones. En el sentido estricto, significa reduccin de la fuerza de trabajo. En el sentido amplio, expresa un conjunto ms diverso de estrategias como el rightsizing y el rethinking, y no necesariamente una reduccin laboral, ya que por lo general sta, como estrategia aislada, es ineficaz e inclusive perjudicial.El downsizing se emplea hasta volverse comn tanto a los sectores pblicos como a los privados. A pesar de que las presiones econmicas, fiscales y polticas son la causa inmediata por la cual se decide llevar a cabo el downsizing, el hecho es que los cambios tan rpidos en el ambiente gubernamental y de negocios son la razn de fondo por la que se realizan estas medidas. Se debe ser cuidadoso en la ejecucin de medidas de downsizing, pues son decisiones que afectan profundamente la vida y la productividad de los individuos, sobre todo cuando se lleva a cabo una disminucin en la fuerza laboral. Las medidas de downsizing son clasificadas en dos enfoques: el reactivo y el estratgico o proactivo. En el primer enfoque, las personas que toman las decisiones adoptan una actitud de reaccin ante las fuerzas del cambio. Cuando esto sucede, por lo general le sigue una serie de consecuencias predecibles, atravesando por periodos de crisis, reduccin laboral sin un diagnstico previo y un ambiente de trabajo trastornado. Los daos son costosos, y tienen implicaciones negativas severas en la eficiencia organizacional. El enfoque estratgico o proactivo evita la secuencia reactiva. Aunque los cambios a corto plazo en el enfoque reactivo son menos bruscos, en el proactivo se producen resultados y efectos ms rpidamente. El downsizing estratgico es ms complejo, ya que involucra un criterio mltiple para la toma de decisiones en la seleccin y configuracin de las estrategias a seguir e implica un replanteamiento (rethinking). Para adoptar medidas de downsizing estratgico, se sugieren los siguientes preceptos: El uso de un marco sistemtico de trabajo y una metodologa, ms que un enfoque no estructurado en el desarrollo de medidas de downsizing. Determinar si el downsizing va a dirigirse hacia los procesos o a verificar si se est alcanzando de manera adecuada los objetivos esenciales de la organizacin (en este caso, puede efectuarse un cambio

en la misin, en los procesos de trabajo, o un cambio en el nmero de trabajadores) Revisar las condiciones en las que se va a llevar a cabo el downsizing, as como las herramientas que se emplearn para realizarlo. Desarrollar un plan de administracin del cambio con una visin clara especialmente de la visin futura de la empresa y de la identidad organizacional y los pasos especficos para llevarlo a cabo. Definir un plan para mantener y mejorar el desempeo organizacional durante y despus del downsizing. Considerar cmo el proceso de planeacin del downsizing involucrar a los empleados, los sindicatos y los clientes (o en su caso a los ciudadanos, en planes en el sector pblico). Generar escenarios alternativos basados en una gama de supuestos distintos sobre variables clave e impredecibles, considerando los costos y desarrollar un plan a implementar segn las estrategias elegidas. Identificar la gente que ser afectada. Se requiere despedir personal o mejor capacitarlo de nuevo? Qu se puede rescatar? Cules son los requerimientos del nuevo personal? El downsizing puede ayudarse de otras herramientas, ya sea de diagnstico, de personal, de reestructura de la organizacin o algunas otras de las ya mencionadas. Aunque el downsizing puede ser un arma de doble filo: se busca la eficiencia de la organizacin ante cambios rpidos cualquiera que sea su magnitud, pero se debe ser cauteloso en el proceso de implantacin pues podra generar situaciones ms perjudiciales que benficas. Entre las ventajas del Downsizing se puede mencionar una disminucin de costos al reducir algunos departamentos que integraban la empresa y que ya no son necesarios, y, combinado con el outsourcing, da como resultado organizaciones ms flexibles y ligeras. LEASING . Concepto. - El leasing es un contrato concebido para facilitar la adquisicin de bienes de larga duracin y alto precio. Tuvo su origen en los Estados Unidos al comienzo de la dcada del 50 y se revel til para impulsar la comercializacin de dichos bienes. Combina la locacin (to lease en ingls significa alquilar) y la compraventa. El dador de la cosa la entrega al tomador, quien paga un alquiler o canon calculado de tal modo que al trmino del tiempo estipulado en el contrato, se haya cubierto la totalidad del precio de la cosa, con sus intereses; en ese momento la cosa pasa a pertenecer en propiedad al tomador; y aun antes de vencerse el trmino, el tomador puede adquirirla pagando el saldo debido. Es admisible tambin (y es frecuente) pactar un alquiler o canon que al vencimiento del plazo no amortiza totalmente el precio, sino que quede un reducido saldo impago. El tomador, para adquirir el dominio del bien, deber pagar ese saldo. Dejamos as sentada una idea provisoria, que es necesario precisar segn los distintos tipos de leasing. Desde ya debemos decir que el tpico leasing se refiere a cosas muebles, pero nuestra legislacin ha incorporado tambin el inmobiliario. El leasing de cosas muebles puede ser financiero u operativo. 1. - Leasing de cosas muebles '126. Leasing financiero. - En el leasing financiero, el dador compra de un tercero, generalmente el fabricante o importador, la cosa mueble (maquinarias, automotores, etc.) y la da en alquiler al tomador, que como ya se ha dicho, adquiere su propiedad al vencimiento del trmino del contrato. Como puede apreciarse, es un sistema de financiacin para la compra de cosa muebles. El dador acta como financista intermediario entre el fabricante y el destinatario final de la adquisicin de la cosa. Pero

no ea un simple intermediario; no acta en nombre del fabricante ni en el del tomador. Compra la cosa mueble del fabricante, adquiere su propiedad y la da en locacin al tomador, que se convierte en propietario cumplido que sea el trmino del contrato. Por lo mismo que el dador es un financista, no cualquier persona individual o colectiva puede ser dador de un leasing; la ley exige que sea una entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto la realizacin de este tipo de contratos (art. 27, inc. a], ley 24.441). De este modo, el Estado puede controlar la solvencia de estas entidades, lo que brinda seriedad a este tipo de actividades economicas. 927. Leasing operativo. - Tambin pueden celebrar contratos leasing los fabricantes e importadores de cosas muebles, destinadas al equipamiento de industrias, comercios, empresas de servicios o agropecuarias, o actividades profesionales que el tomador utilice exclusivamente con esa finalidad (art. 28, ley 24.441). Aqu el dador no acta ya como financista ni intermediario: es propietario (caso del fabricante) o representante del fabricante (caso del importador) y vende las cosas de su propiedad bajo un rgimen jurdico que facilita la venta y asegura el cobro del valor de la cosa. En este contrato no son vlidas las renuncias a las garantas de eviccin y de vicios redhibitorios (art. 28). '728. Requisitos legales. - Conforme con ei artcuio 27, ley 411, son requisitos para la constitucin del leasing, los siguientes: a) Que tenga por objeto cosas muebles individualizadas. b) Que el canon se fije teniendo en cuenta que el valor de la cosa quede amortizado en el trmino de duracin del contrato, a cuyo efecto se tendrn en cuenta criterios de contabilidad generalmente aceptados. No rigen en esta materia las disposiciones relativas a plazos mnimos o mximos de la locacin de cosas c) Que aun antes de la terminacin del plazo fijado en el contra, el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, pagando su valor residual. Esa facultad podr ser ejercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de los perodos de alquiler estipulados o antes, si lo hubieran estipulado las partes en el contrato. opcin de renovacin. - Ya se ha dicho que el contrato leasing tiene por objeto cosas determinadas; pero puede ocurrir que en el curso del perodo de locacin, el tomador quiera otra cosa, financiada o perteneciente al dador, allanndose a pagar la diferencia de precio. En principio y si nada se ha previsto en el contrato, esta pretensin es inadmisible. Pero la ley deja abierta la posibilidad de que ambas partes, ya sea en el momento del contrato originario, ya sea posteriormente, acuerden en admitir esa posibilidad, fijando, desde luego, las nuevas condiciones (art. 29, ley 24.441), que puedan ser el aumento del precio de la locacin o bien la prolongacin del trmino de vencimiento. En suma, se trata de una posibilidad que queda abierta al acuerdo de partes, bien entendido que sin dicho acuerdo, ninguna de ellas puede pretender la sustitucin de la cosa objeto del contrato. 730. Efectos del contrato.- La ley ha regulado cuidadosamente los efectos del leasing de cosas muebles con el objeto de brindar seguridad legal a las partes de que sus derechos no sern burlado por ninguna de ellas ni afectadas por intereses de terceras personas Es una manera de promover este tipo de operaciones.

Los efectos del leasing son los siguientes 731. a) Oponibilidad frente a terceros. - Son oponibles frente a los acreedores de las partes los efectos del contrato debidamente inscripto de modo que ellos no puedan obstaculizar el cumplimiento de la finalidad del contrato (art. 31, ley 24.441). Esto significa que el acreedor del dador no puede embargar ni ejecutar las cosas dadas en leasing y que el acreedor del tomador tampoco puede ejecutar la cosa, mientras ste no haya adquirido su dominio. Pero si no se afecta la finalidad del contrato (que en definitiva no es otra cosa que transferir la propiedad del bien al trmino pactado), los acreedores conservan sus derechos de tales (artculo citado). As, por ejemplo, los acreedores del dador pueden embargar el canon o alquiler, y los acreedores del tomador pueden ejecutar la cosa una vez que se le haya transferido el dominio. Ms an, los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de ste para ejercer la accin de compra (art. 31. ley 24.441). El reconocimiento de este derecho es muy importante. ya hemos dicho anteriormente, el tomador puede ejercer el derecho de compra una vez pagados la mitad de los perodos de alquiler estipulados (vase nro. 728); pero puede ocurrir que no tenga inters en ejercerlo, puesto que si lo hace, la cosa ser ejecutada por sus acreedores. La ley confiere en ese caso a los acreedores la accin subrogatoria; claro est que para ejercerla, tienen que pagar el saldo de precio. A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato deber inscribirse en el registro que corresponda a las cosas que constituyan su objeto. Si se tratare de cosas muebles no registrables, deber inscribirse en el Registro de Crditos Prendarios del lugar donde se encuentren (art. 30, ley 24.441). 732. b) Caso de quiebra. - En caso de quiebra del dador, el contrato continuar por el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opcin de compra en el tiempo previsto (art. 31, ley 24.441). Esto significa que a la quiebra slo se incorpora el precio de los arrendamientos y eventualmente, el saldo de precio, si el tomador hace uso de su derecho de comprar la cosa antes del vencimiento del trmino del contrato. Pero la cosa en s misma, no entra en la quiebra. El derecho del tomador permanece inclume. En caso de quiebra del tomador, dentro de los sesenta das de decretada, el sndico podr optar entre continuar el contrato en las condiciones pactadas o resolverlo. Pasado ese plazo sin que haya ejercido la accin, el contrato se considerar resuelto (art. 31, ley 24.441). La ley ha empleado impropiamente la palabra resolver. Resolver el contrato significa dejarlo sin efecto retroactivamente (vase nro. 191). Eso implicara que el dador est obligado a recibir una cosa usada, que le ser muy difcil volver a colocar en el mercado; y adems, tendra que restituir los alquileres percibidos, lo que carece de sentido, porque la quiebra del tomador no tiene porqu perjudicar tan gravemente al dador, tanto ms cuanto el principio general es la oponiilidad del contrato de Leasing frente a terceros. debe entenderse, por tanto, que los efectos de la quiebra del tomador slo se refieren al futuro de la relacin contractual: el dador recuperar la cosa y la quiebra no tendr que seguir pagando los alquileres. 733. c) Transmisin del dominio. - La transmisin del dominio de la cosa se produce por el ejercicio de la opcin de compra y el pago ~ saldo de precio, saldo que resultar de las clusulas del contrato; satisfecho lo cual, las partes estn obligadas a cumplir con las formas previstas por la ley segn la naturaleza de la cosa de que se trata (art. 32, ley 24.441). As, por ejemplo, si se trata de automviles, habr que inscribirlos en el Registro Nacional del Automotor. 734. d) Daos ocasionados por la cosa. - No obstante la desdichada redaccin del segundo prrafo del artculo 33, ley 24.441, la solucin legal es clara: antes de la transmisin del dominio, tanto el dador (en su carcter de dueo) como el tomador (en su carcter de guardin) son responsables de los daos ocasionados por la cosa viciosa o riesgosa, conforme lo dispone el artculo 1113, Cdigo Civil; pero la responsabilidad del dador se limita al valor de la cosa entregada en leasing siempre que no hubiera

podido razonablemente asegurase (art. 33, citado). Es decir, que si hubiera podido asegurarse y no lo ha hecho, responde por todos los daos, sin limitacin alguna. Cabe notar que la disposicin mencionada, limita la responsabilidad del dador si l o "el tomador, no hubieran podido razonablemente asegurarse". Claro est, sin embargo, que la conducta del tomador que, pudiendo asegurarse no lo ha hecho, no puede influir sobre la responsabilidad del dador, puesto que se trata del hecho de otro por quien no debe responder. En efecto, puede darse el caso de que el dador no haya podido razonablemente asegurarse y s haya podido hacerlo el tomador; en tal hiptesis, la omisin de ste no puede perjudicar al dador. Lo que la ley ha querido significar es que la compaa de seguros no goza de la limitacin de responsabilidad que la ley confiere al dador. 735. e) Reglas legales de aplicacin subsidiaria, - El leasing est regido por las normas especficas contenidas en la ley 24.441; pero antes del ejercicio de la opcin de compra, le son aplicables subsidiariamente las disposiciones relativas a la locacin de cosas en cuanto sean compatibles con la naturaleza y finalidad de este contrato; despus del ejercicio de dicha opcin, le son aplicables las reglas del contrato de compraventa (art. 33, ler. prr.). . - Leasing inmobiliario 736. Fundamento legal. - El leasing fue concebido en su origen como un instrumento legal que facilitaba el financiamiento y comercializacin de cosas muebles. Pero nuestra ley admite tambin el leasing inmobiliario. La idea central es facilitar el acceso a la vivienda, como lo demuestra la circunstancia de estar incluido en una ley, la 24.441, orientada precisamente a facilitar el acceso a la vivienda y a las construcciones destinadas a ella. Cabe decir, sin embargo, que no existe un lmite legal para dar inmuebles en leasing. Es posible, por lo tanto, que cualquier inmueble sea objeto de este contrato. Pero es poco concebible que una estancia, una chacra, un campo de deportes puedan serlo; en este caso, el vendedor proceder como es normal en este tipo de operaciones, vale decir vender al contado o breves plazos. Distinto es el caso de la vivencia; el constructor de un barrio de viviendas econmicas o simplemente el vendedor de un loteo destinas do a construirlas, tiene en el leasing un instrumento que le ofrece seguridades y garantas que no le brinda una simple venta a plazos. Y en cuanto al comprador, el leasing le ofrece la posibilidad de adquirir su lote o su vivienda a largos plazos, accesibles a sus posibilidades econmicas. A diferencia del leasing de cosas muebles, el dador del inmueble . no necesita ser una entidad financiera ni una sociedad constituida con ese fin: cualquier propietario puede serlo (art. 32, inc. a), ley 24.441). 737. Disposiciones generales. -Son aplicables al leasing inmobiliario las mismas disposiciones relativas al de cosas muebles, en cuanto no se opongan a su misma naturaleza. En consecuencia: a) Es necesario que el canon se fije teniendo en cuenta que el valor de la cosa quede amortizado en el trmino de la duracin del contrato (art. 27, ley 24.441). b) Se requiere tambin que e: tomador tenga la facultad de comprar la cosa, pagando su valor residual, facultad que puede ser ejercida a partir de que el tomador de la cosa haya pagado la mitad de los periodos de alquiler o aun antes si as se hubiera pactado. c) Las partes pueden convenir la sustitucin del inmueble por otro. d) Es oponible frente a terceros, una vez inscripto el Registro de la Propiedad Inmueble. e) En caso de quiebra del dador o del tomador, se producen los efectos que hemos sealado en el nmero 732. f) La transmisin del dominio se produce con el otorgamiento de la escritura de transferencia de la propiedad y su inscripcin en el Registro. g) Hasta el momento de la transferencia del dominio, se aplicarn subsidiariamente las disposiciones legales relativas a la locacin de cosas y a partir de ese momento, las relativas al contrato de compraventa. h) No rigen los plazos mnimos o mximos de locacin de inmuebles (art. 27, c]).

738-743. Disposiciones especiales. - Conforme con los dispuesto por el artculo 34, ley 24.441, el incumplimiento por parte del tomador de pagar puntualmente el canon pactado, dar lugar a los siguientes efectos: a) S el deudor hubiera pagado menos de un cuarto de la cantidad de perodos de alquiler convenidos, la mora ser automtica y el dador podr demandar judicialmente el desalojo; se dar vista por cinco das al tomador, quien podr probar documentadamente que estn pagados los perodos que se le reclaman o paralizar el trmite, por una nica vez, mediante el pago de los alquileres adeudados con ms sus intereses. Caso contrario, el juez dispondr el desalojo, sin ms trmite. b) Si el tomador hubiese pagado ms de un cuarto, pero menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los perodos adeudados, para lo cual el tomador tendr un plazo de sesenta das contados a partir de la notificacin. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiera verificado, el dador podr demandar el desalojo, de lo cual se dar vista por cinco das al tomador, quien podr demostrar el pago de loe perodos reclamados o paralizar el procedimiento mediante el pago de los alquileres adeudados con ms sus intereses, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Caso contrario, el juez dispondr el lanzamiento sin ms trmite. c) Si el incumplimiento se produjese despus del momento en que el tomador est habilitado para ejercer la accin de compra o cuando hubiese pagado ms de dos terceras partes de la cantidad de perodos de alquiler estipulados en el contrato, el dador deber intimarlo al pagar y el tomador tendr la opcin de pagar en el plazo de noventa das los alquileres adeudados, con ms sus intereses, o el valor residual que, resulte de la aplicacin del contrato a la fecha de la mora. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiera verificado, el dador podr demandar el desalojo, de lo cual se dar vista al tomador por cinco das, quien slo podr paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso. d) Producido el desalojo, el dador podr reclamar el pago de los alquileres adeudados hasta el momento del lanzamiento, con ms sus intereses y los daos y perjuicios que resultasen del deterioro anormal del inmueble imputables al tomador. Como puede apreciarse, la ley establece un procedimiento rpido y expeditivo para desalojar al tomador, con prdida de los alquileres ya pagados y con el reconocimiento de un crdito por los que debi pagar hasta el momento del desalojo. Este procedimiento se propone como objetivo estimular el ofrecimiento de lotes o viviendas ya construidas, otorgando al dador garantas de que su crdito ser satisfecho fielmente y, en caso contrario, de que podr recuperar prontamente el inmueble. Todo ello, sin desproteger al tomador, pues se le da oportunidad de conservar el inmueble, pagando lo que adeuda.