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Gestione della cassa condominiale? Tempi duri per l'amministratore Articolo 11.04.

2012 proprio il caso di dire: tempi duri per gli amministratori che non hanno una perfetta gestione della cassa del condominio. Con la sentenza 5 ottobre 2011, n. 36022 la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che il reato di appropriazione indebita si pu verificare a carico dell'amministratore anche per ammanchi di importi esigui nei fondi condominiali, quando la giacenza sia inferiore a quanto risulta dalla contabilit condominiale, dal momento che una differenza contabile di minima entit potrebbe fondarsi anche su presupposti non leciti. I Giudici hanno cos affermato che l'esiguit dell'ammanco di cassa di per s stessa non in grado di escludere la responsabilit penale dell'amministratore di condominio per il reato di appropriazione indebita aggravata, sia sul piano oggettivo che soggettivo. Ne deriva che l'amministratore di un condominio in presenza di un ammanco di cassa, anche di minimo importo, per evitare la condanna, dovr dare prova del fatto che tale differenza rispetto al dato contabile stata causata da altre ragioni, come ad esempio un errore nella contabilit. In assenza di tale prova, egli risponder anche penalmente dell'ammanco nelle casse condominiali, pur se il reato si concretizzato in una differenza di minimo importo. Nella realt capita troppo spesso che gli amministratori non professionisti usino il denaro dei condomini in maniera impropria, sia per prassi sia per la mancanza di precise disposizioni di legge sul punto, facendo affluire gli oneri condominiali incassati su propri conti correnti od in depositi bancari comuni, finendo col creare una sostanziale confusione di patrimoni e l'automatica incoerenza del saldo contabile col saldo di cassa. A questa deficienza normativa ha cercato di supplire la giurisprudenza, segnando una serie di principi che l'amministratore deve conoscere ed osservare per un corretta gestione della cassa del condominio: a) l'amministratore obbligato a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii che gestisce, nonch tra questi ultimi (v. Trib. Salerno Sez. I, 3 maggio 2011, in Contratti 2011, 6, 602, Trib. Torino, 3 maggio 2000, in Arch. locazioni, 2001, 456); b) per contro il singolo condomino ha un vero e proprio diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente allamministratore, ed a conoscere lentit degli interessi che maturino a suo favore (v. Trib. Milano, 9 settembre 1991, in Arch. locazioni, 1992, 378); c) la mancata adozione da parte dell'amministratore di condominio di un conto corrente apposito per la gestione condominiale costituisce perci da sola una irregolarit di tale gravit da comportare la revoca del mandato (cfr. Trib. Roma, 24 agosto 2009, in De Jure; Trib. S. Maria Capua V., 17 luglio 1997, in Gius 1998, 121; Trib. Torino, 3 maggio 2000, in Arch. locazioni 2001, 456; Trib. Milano, 29 settembre 1993, in Foro it., 1994, I, 1967 Trib. Milano, 9 settembre 1991, in Arch. Locazioni 1992, 378); d) ne consegue che illegittima la deliberazione dellassemblea di condominio che preveda di far affluire i versamenti delle quote condominiali sul conto corrente personale dellamministratore, in quanto ci integra lesione del diritto di ciascun condominio alla perfetta trasparenza, chiarezza e

facile comprensibilit della gestione condominiale, limite inderogabile alle scelte discrezionali e gestionali degli organi di amministrazione e governo del condominio (v. Trib. Genova, 16 settembre 1993, in Giust. civ., 1994, I, 2635); e) legittimo, tuttavia, che le Poste Italiane S.p.A. si rifiutino di far accedere il singolo condomino allestratto del conto corrente intestato al condominio, ex art. 22 l. n. 241/90, in quanto il diritto daccesso recessivo rispetto al diritto alla riservatezza. (v. T.a.r. Lazio, sez. II, 17 gennaio 2002, n. 1294, in Arch. Locazioni, 2002, 332). Questo decalogo di norme stato ritenuto cos importante dal legislatore che per una parte sostanziale lo ha fatto confluire nel progetto di legge per la Riforma del Condominio, contenuta nel DDL n. 4041, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011, ed ora all'esame della Camera dei Deputati, il quale espressamente prevede al comma 5 del nuovo art. 1129 che L'amministratore obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonch quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino pu accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attivit urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.; aggiungendo al comma 9, lett. c), come ipotesi tipica di "grave irregolarit" legittimante la revoca dell'amministratore, appunto, c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al quinto comma. - Il rapporto tra amministratore e condomini basato sulla fiducia. Questa affermazione indica esattamente lelemento primario ed indispensabile che giustifica tutto ci che di seguito andremo a considerare sullargomento in discussione. Nello svolgimento del suo mandato lamministratore deve sempre rispettare gli obblighi di lealt, correttezza e di diligenza nei confronti dei condomini, soprattutto nella gestione dei fondi condominiali, la cui violazione pu incidere negativamente sul rapporto fiduciario, intercorrente tra le parti, fino al punto da rendere impossibile lo svolgimento dellincarico e la gestione del condominio. Pertanto, rientra nei poteri negoziali dell'amministratore, e rappresenta una opportuna cautela e garanzia di corretta gestione, l'apertura di un conto corrente, anche se la banca, prima di accendere un conto intestato all'ente (Condominio), deve accertarsi dei poteri del richiedente (v. Trib. Padova, 5 luglio 2007, in Imm. e propr., 2007, 11, 734; Trib. Chieti, 8 maggio 2007). La gestione dei fondi e dei movimenti di cassa condominiali mediante un conto corrente bancario o postale pone l'amministratore anche al riparo da possibili accertamenti fiscali da parte dell'Agenzia delle Entrate. Non a caso la Suprema Corte ha stabilito che Nel caso di amministratore di condominio, necessario verificare, in base alla prova liberatoria offerta dal contribuente, quali siano le singole movimentazioni bancarie riferibili direttamente all'attivit di amministrazione del condominio, onde poter conseguentemente escludere che le stesse non costituiscano corrispettivi non dichiarati. La prova liberatoria non pu essere generica, ma deve essere specifica, stante la presunzione di cui all'art. 51 D.P.R. n. 633/1972, se il contribuente utilizza il conto corrente a lui personalmente intestato anche per maneggio di denaro altrui deve fornire la prova analitica della riferibilit di ogni movimentazione bancaria alla sua attivit di maneggio di denaro altrui, diversamente, la rispettiva movimentazione, in assenza di altra idonea giustificazione, configurabile quale corrispettivo non dichiarato (v. Cass. civ. Sez. V Sent., 13 giugno 2007, n.

13818, in Notariato, 2007, 5, 494, cfr. pure Cass. civ. Sez. V Sent., 13 giugno 2007, n. 13819, in Mass. Giur. It., 2007). Nella gestione del conto corrente bancario o postale intestato ad un condominio lamministratore non pu compiere operazioni che eccedano lordinaria amministrazione, salvo il caso di apposita delibera assembleare; pertanto inefficace nei confronti del condominio gi intestatario del relativo conto corrente, lapertura di credito illecitamente ottenuta dallamministratore pro tempore dietro presentazione alla banca di falsa delibera da lui stesso redatta, contenente lautorizzazione assembleare ad effettuare loperazione bancaria sulla base di necessarie e ingenti somme da sborsare per spese di ristrutturazione dellimmobile; conseguentemente, il condominio non potr essere chiamato a rispondere del relativo debito derivante dal saldo negativo del conto (v. Trib. Monza Sez. II, 6 novembre 2006; Trib. Firenze, 6 agosto 2004, in Arch. Locazioni, 2004, 721), allo stesso modo non efficace nei confronti del condominio il contratto di mutuo stipulato dall'amministratore senza preventiva delibera assembleare, anche se stipulato per provvedere alle spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni dell'edificio (v. Cass. Civ., II sez, 5 marzo 1990, n. 1734, in Foro It. 1990 , 11, I, 3221). La gestione separata delle risorse finanziarie del condominio giustificata anche dalla necessit di evitare tutte le conseguenze dannose per lente di una eventuale procedura esecutiva o fallimentare che potesse svolgersi nei confronti dellamministratore, in quanto com evidente la confusione dei patrimoni potrebbe condurre i creditori senza che il condominio possa eccepire alcunch a rivalersi legittimamente su tutti i beni mobili (tra cui il denaro) ed immobili a questi intestati (cfr. Cass. civ. Sez. I, 31 marzo 2011, n. 7510, in CED Cassazione, 2011, e Cass., sez. I, 7 dicembre 1999, n. 13660, in Foro it., 2000, I, 1905); per contro nello stesso caso di confusione dei patrimoni il creditore del condominio potrebbe rimanere vittima dellillegittimo e fraudolento occultamento dei fondi del condominio, che venissero versati su conti o depositi bancari intestati personalmente allamministratore. Alla scadenza del mandato lamministratore, dopo la spiegata e corretta gestione dei fondi e della cassa dellente, tenuto a consegnare tutto quanto ha ricevuto per effetto dellincarico al suo successore ed a rendere il conto della sua gestione. Ormai pacifico, sia in giurisprudenza sia in dottrina, che lamministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilit, nei rapporti tra lamministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato; pertanto, a norma dellart. 1713 c.c., alla scadenza dellincarico lamministratore obbligato a rendere il conto della sua gestione ed a restituire ci che ha ricevuto nellesercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto quello che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (v. Cass., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815, in Rass. locazioni, 2001, 117, n. DE TILLA), quindi anche quel denaro che avesse eventualmente incassato, quale recupero di crediti scaduti dellente verso condomini o verso terzi, ma riguardante gestioni diverse dalla sua. Naturalmente lobbligo posto a carico del mandatario di rimettere al mandante tutto quello che ha ricevuto a causa del mandato (art. 1713, 1 comma, c.c.) non sorge solo a seguito della conclusione dellattivit gestoria, ma anche quando si accerti limpossibilit di eseguirla o quando vi sia stata la revoca del mandato, poich in entrambi i casi il mandatario non ha pi titolo per trattenere quanto gli stato somministrato dal mandante (v. Cass., sez. III, 11 agosto 2000, n. 10739, in Foro it., 2001, I, 512).

Lobbligazione non si riferisce soltanto ai valori in cassa, bens a tutto quanto egli abbia ricevuto per lo svolgimento dellincarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, che peraltro egli non pu trattenere fino a quando non gli vengano rimborsate le eventuali somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inadimplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettivit n interdipendenza tra le prestazioni in parola, originate da titoli diversi (v. Cass., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504, in Rass. locazioni, 2000, 165, n. DE TILLA). Nel caso in cui vi fosse un rifiuto da parte dellamministratore uscente di adempiere agli obblighi di fine mandato i condomini possono rimediarvi con due diverse azioni: 1) lazione di rendiconto, con la quale il convenuto deve fornire la prova non soltanto dellentit e della causale degli esborsi e degli incassi, ma anche di tutti gli elementi di fatto sulle modalit di esecuzione dellincarico, utili per la valutazione del suo operato, in relazione ai fini perseguiti, ai risultati raggiunti ed ai criteri di buona amministrazione e di condotta prescritti dagli artt. 17101716 c.c. (v. Cass., sez. III, 9 febbraio 2004, n. 2428, in Mass. 2004 e Cass., sez. I, 23 aprile 1998, n. 4203, in Giur. it., 1999, 1845, n. FORCHINO; cfr. anche Cass., sez. I, 10 dicembre 2009, n. 25904, in CED cassazione 2009). Tra laltro bene ricordare che lobbligo del rendiconto non viene meno neanche nel caso di morte del mandatario, in quanto esso si trasmette ai suoi eredi; infatti lestinzione del mandato per morte del mandatario, prevista dallart. 1722, n. 4, c.c., e lobbligo di rendiconto a carico dello stesso mandatario, previsto dal precedente art. 1713, 1 comma, c.c., si collocano su piani diversi e non confondibili, di tal che levento morte spiega il solo effetto giuridico di trasferire lobbligo di rendiconto, dal mandatario, ai suoi eredi, in virt delle norme generali in tema di successione mortis causa (v. Cass., sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262, in Mass. 2003 e Cass., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8801, in Mass. 1998); 2) lazione di restituzione esperibile sia in via ordinaria, ovvero con atto di citazione, sia pure in via durgenza con ricorso ex art. 700 c.p.c. (v. tra le tante Trib. Roma, 7 dicembre 1998, in Arch. locazioni, 1999, 109; Trib. Bologna, 26 maggio 1998, in Arch. locazioni, 1999, 289; Trib. Trieste, 3 aprile 1993, in Giust. civ., 1994, I, 907). Il nuovo amministratore legittimato ad agire, anche senza autorizzazione dell'assemblea (v. Trib. Salerno Sez. I, 7 agosto 2008, Cass. civ. Sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504, in Mass. Giur. It., 1999, e Trib. Roma, 18 marzo 1987, in Arch. Locazioni, 1988, 752; contra Trib. Arezzo Sent., 4 aprile 2007, in In nome del popolo aretino, 2007), onde ottenere la consegna immediata di tutti i documenti e delle risorse finanziarie (tra cui le somme riscosse per ogni titolo e ragione, comprensive degli interessi ex art. 1714 c.c.) del condominio da parte del suo predecessore, in adempimento degli obblighi sanciti dal citato art. 1713 c.c. Secondo la pi recente giurisprudenza di merito ammissibile anche il ricorso alla procedura monitoria al fine di ottenere la consegna della documentazione e della cassa condominiale, quale cosa mobile determinata, illegittimamente detenuta dal pregresso amministratore (v. Trib. Ariano Irpino, 24/04/2007, in Arch. Locazioni, 2007, 5, 500). Il diritto alla consegna di una cosa mobile determinata menzionato dallart. 633, comma 1, c.p.c. non ha natura diversa, se non per loggetto della prestazione, dal diritto di credito ad una somma di denaro ed , quindi, parte della categoria generale del credito quale unica situazione giuridica soggettiva tutelabile in sede monitoria. Infatti pienamente ammissibile la domanda, proposta nelle forme del ricorso per ingiunzione, con la quale venga esercitata un'azione di carattere personale avente a oggetto la restituzione di una cosa in quanto l'art 633 cod proc civ, nel riferirsi alla domanda "di chi ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata", indica qualsiasi prestazione di dare che costituisca il contenuto di un rapporto obbligatorio (cfr. Cass. Civ., II sez., 14 dicembre 1978, n. 5957). Secondo la sentenza del Tribunale di Ariano Irpino si pu fare ricorso alla procedura monitoria per farsi restituire la documentazione condominiale, illegittimamente detenuta dal pregresso

amministratore, perch la contabilit cartacea pu essere assimilata ad una cosa mobile determinata e l'amministratore di condominio alla fine del suo mandato ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ha ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, a prescindere da ogni motivazione. Lex amministratore non pu, pertanto, trattenere la documentazione condominiale a causa di un mancato rimborso di somme anticipate per conto dell'ente, non essendovi corrispettivit n interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi. La documentazione della gestione precedente deve essere assolutamente, inderogabilmente ed obbligatoriamente consegnata al nuovo amministratore, perch indispensabile per l'esecuzione delle deliberazioni assembleari, per il rispetto del regolamento di condominio, l'amministrazione delle cose e degli impianti e dei servizi comuni, la conservazione e la manutenzione di essi, la disciplina del loro uso e, soprattutto, la riscossione dei contributi. Quindi, se l'ex amministratore non ottempera a tale obbligo, pu essere condannato non solo alla consegna di tale documentazione, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio e costituito in quei costi necessari a ricostruire le posizioni contabili interne e verso terzi fornitori. Tale danno non sempre facilmente documentabile e potr essere liquidato dal Giudice secondo equit (v. Trib. Padova Sez. I, 14 giugno 2003, in Mass. Giur. Civ. Patavina, 2006). Il rifiuto illegittimo o il ritardo ingiustificato delle consegne al nuovo amministratore possono integrare quella interversione nel titolo del possesso, che costituisce lelemento materiale del reato di appropriazione indebita di cui allart. 646 c.p. Invece lelemento soggettivo di un tale illecito penale si realizza allorquando lagente in piena coscienza e volont, vale a dire con dolo generico, si appropria della cosa mobile altrui, posseduta ad un qualsiasi titolo. Chiaramente nel caso dellamministratore di condominio uscente che stia esplicando tutte le pratiche per il passaggio delle consegne perch si realizzi il reato in parola non basta che sussista il semplice rapporto materiale tra il possessore e la cosa posseduta, bens occorre che egli evidenzi il rifiuto espresso o tacito (ad es. per facta concludentia decorso il termine della diffida ad adempiere) alla riconsegna, dimostrando un potere di fatto autonomo e nuovo rispetto alla cosa stessa (denaro od altri beni). Nel caso dellamministratore di condominio che si appropri indebitamente dei valori o dei beni condominiali configura anche laggravante di cui allart. 61 n. 11 c.p., perch allorigine vi un rapporto di prestazione dopera, che non si risolve in un semplice rapporto fiduciario, ma in un vero proprio contratto di mandato, un ufficio di diritto privato con effetti obbligatori tra le parti. In effetti la prestazione dopera di cui lagente abusa, facilita lindebita appropriazione, determinando la configurabilit dellaggravante de quo (v. Cass. pen., Sez. II, 6 dicembre 2005, n. 3462, in CED Cassazione, 2006; Cass. pen., Sez. II, 18 marzo 1999, n. 11264, in Cass. Pen., 2000, 2669 e Arch. Nuova Proc. Pen., 2000, 66). Ma sul punto la giurisprudenza di legittimit andata oltre sostenendo che laggravante dellabuso di prestazione dopera implica un concetto pi ampio di quello civilistico di locazione dopera, comprendendo tutti i casi nei quali, a qualunque titolo (quindi anche rapporti di mero fatto), taluno abbia prestato ad altri la propria opera; infatti, ci che rileva labuso della relazione fiduciaria da parte dellautore, il quale profitta di una situazione di minore attenzione della vittima, determinata proprio dallaffidamento che questa ripone nellopera dellaltro, per commettere un reato a suo danno (v. Cass. pen., Sez. II, 23 settembre 2005, n. 40793, in Guida al Diritto, 2005, 47, 65; Cass. pen., Sez. II, 8 ottobre 2004, n. 44868, in Riv. Pen., 2006, 1, 97; Cass. pen., Sez. II, 23 ottobre 2003, n.895, in Riv. Pen., 2004, 1245;), chiaramente deve esservi un rapporto giuridico apprezzabile, che non si risolva in un rapporto meramente occasionale ed estemporaneo, connesso a ragioni di semplice amicizia (v. Cass. pen., Sez. VI, 11 dicembre 1995, n. 2717, in Cass. Pen., 1997, 398 e Giust. Pen., 1996, II, 715). Nella pratica diffuso il caso dellutilizzo da parte dellamministratore del denaro condominiale per scopi personali ed estranei al condominio amministrato, ma ricorre lappropriazione indebita

aggravata anche per il semplice ed indebito lucro che lamministratore potesse ricavare mettendo in giacenza od in profitto su propri conti bancari tali somme o quando addirittura le investisse con lacquisto di titoli od altri beni mobili ed immobili. Ricorre lappropriazione indebita aggravata anche se lamministratore avesse lucrato dei soli interessi attivi maturati sulle somme del condominio (cfr. Cass., 9 novembre 1987, in Impresa, 1988, 2573). Integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell'amministratore condominiale che, ricevute le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di versare i contributi previdenziali per il servizio di portierato. (Cass. pen. Sez. II, 11 novembre 2010, n. 41462, in CED Cassazione, 2010; cfr. Cass. pen., sez. II, 11 maggio 2009, in Riv. Pen. 2010, 906). - Quando lamministratore nel compiere il delitto di appropriazione indebita cagiona un grave danno economico al condominio ricorre anche l'aggravante del danno patrimoniale di particolare gravit sancita dal n. 7 dellart. 61 c.p. (v. Trib. Roma, 4 giugno 2004, n. 12910, in Guida al Diritto, 2004, 50, 80); chiaramente se il delitto contro il patrimonio fosse solo tentato, la circostanza aggravante di cui allart. 61 n. 7 c.p., potrebbe essere riconosciuta soltanto se, essendo le modalit del fatto criminoso idonee a fornire concrete indicazioni sullentit del danno, risultasse rigorosamente dimostrato che, ove levento si fosse verificato, il danno patrimoniale sarebbe stato di rilevante entit (v. Cass., sez. VI, 10 novembre 1994, in Mass. Cass. pen., 1995, fasc. 5, 53). Nel caso in cui lamministratore sottragga periodicamente delle somme dai conti del condominio per scopi personali e non giustificati dalle esigenze gestionali dellente il reato si configura anche come continuato ex art. 81 c.p., e ad avviso della Suprema Corte in caso di reato continuato, valendo, in mancanza di tassative esclusioni, il principio della unitariet, la valutazione in ordine alla sussistenza o meno dellaggravante del danno di rilevante gravit devessere operata con riferimento non al danno cagionato da ogni singola violazione, ma a quello complessivo cagionato dalla somma delle violazioni, difettando una norma che, ai fini in questione, consideri il reato come una pluralit di episodi tra loro isolati (v. Cass. pen., Sez. VI, 8 luglio 2005, n. 33951, in Riv. Pen., 2006, 7-8, 842 sullamministratore di condominio v. Cass. pen., Sez. II, 30 aprile 2004, n. 39651, in Guida al Diritto, 2004, 45, 59). Lappropriazione indebita aggravata compiuta dallamministratore di condominio sempre procedibile dufficio ed alluopo, non ha influenza la dichiarazione di equivalenza tra quella aggravante e le attenuanti generiche; a maggior ragione, la remissione di querela non spiega alcuna influenza sullesercizio dellazione penale (v. Cass., 5 dicembre 1980, in Riv. pen., 1981, 810) Caratteristiche simili, quali lappropriazione della cosa, mettono in rapporto alcuni reati con la fattispecie di reato in esame, tra i quali il reato di truffa ex art. 640 c.p. Tuttavia lelemento discriminante nel reato di truffa la sussistenza degli artifici e raggiri. Il delitto di appropriazione indebita consiste nella semplice interversione del titolo del possesso da parte di chi, a qualsiasi titolo, detenga danaro od altra cosa mobile altrui; non sussistono quindi gli estremi del reato di cui allart. 646 c.p., bens quelli della truffa, allorch lamministratore si impossessi del denaro appartenente al condominio attraverso una serie di passaggi contabili, di atti e di convenzioni, volti, non solo ad assicurarsi il frutto del reato, ma a fare apparire regolari i trasferimenti (cfr. Cass., sez. V, 21 gennaio 1999, in Ced Cass., rv. 212528).

Nel caso della sentenza annotata sarebbe emerso il reato di truffa, qualora lamministratore di condominio avesse convinto con linganno lassemblea condominiale a votare la realizzazione di lavori straordinari al fabbricato, avesse fittiziamente affidato il lavori ad una ditta, facendosi pagare la prima quota dei lavori dai condomini, per poi appropriarsene (cfr. Cass., 19 aprile 1989, in Riv. pen., 1990, 602). Infine bene ricordare che i condomini devono avere sempre una particolare attenzione nei confronti dellamministratore che non rende il conto della sua gestione in quanto il reato di appropriazione indebita rilevabile per lo pi dal rendiconto prevede un termine di prescrizione ordinario dalla data di commissione del fatto di 6 anni; infatti con lentrata in vigore della legge 5 dicembre 2005, n. 251, stato modificato lart. 157 c.p. che prevedeva per il reato di appropriazione indebita il termine di prescrizione ordinario in 5 anni (senza lemissione di nessun atto interruttivo quale ad es. il decreto di citazione diretta a giudizio) dalla data di commissione del fatto ed un termine di prescrizione massimo di sette anni e mezzo dalla data di commissione del fatto (con lemissione di un atto interruttivo).