Direitos Reais de garantia - (DRG)

Os trs direitos reais de garantia clssicos, conhecidos dos romanos como ("jura in re aliena", direitos nas coisas alheias, ou ainda direitos nas coisas de propriedade dos outros) so a hipoteca, o penhor e a anticrese. A alienao fiduciria um direito real de garantia recente e muito utilizado hoje em dia. O que uma garantia? uma segurana muito importante para o credor, pois aumentam as chances do credor receber aquilo que emprestou. a essncia do direito patrimonial privado: quando uma dvida no paga no vencimento, o direito do credor mune-se de uma pretenso, e a dvida se transforma em responsabilidade patrimonial. Ento se o devedor no pagar o credor, surgi para o credor uma pretenso de executar atravs do Juiz, o patrimnio do devedor para tomar seus bens e ser ressarcido. E se o devedor no tiver bens? Ao credor s resta lamentar, o chamado, jus sperniandi. Assim, para correr menos riscos, prudente o credor exigir uma garantia do devedor para aumentar as chances do credor receber o pagamento em caso de insolvncia do devedor. Esta garantia pode ser pessoal ou real. As garantias pessoais so o aval e a fiana. Quando a garantia pessoal, uma outra pessoa garante o pagamento, mas o credor pode ter o azar do avalista/fiador tambm no possuir bens. J quando a garantia real uma coisa (ex: um imvel, uma jia, um carro) garante o pagamento caso o devedor no cumpra sua obrigao. Esta coisa oferecida pelo prprio devedor e, via de regra, ser vendida para satisfazer o credor, devolvendo-se o resto do preo ao devedor. O direito do credor vai se concentrar neste bem do devedor (1419 do CC), mas caso no seja suficiente, outros eventuais bens do devedor sero executados (1430, 391, 942 do CC). A garantia real assim mais segura para o credor do que a garantia pessoal, pois um imvel, por exemplo, no pode desaparecer. J uma joia, como no penhor, fica com o credor, e se a dvida no for paga o credor vende a joia que est consigo para se ressarcir. Conceito: direito real de garantia aquele que confere a seu titular o privilgio de obter o pagamento de uma dvida com o valor do bem dado em garantia aplicado exclusivamente na satisfao dessa dvida. Caractersticas dos DRG: - direito absoluto: como todo direito real, porque se exerce erga omnes = contra todos, desde que tenha publicidade com o devido registro no cartrio de imveis (1227 do CC). - direito solene: o contrato tem vrias formalidades do 1424 do CC; chama-se de especializao tal solenidade para identificar/especializar com preciso a dvida e a coisa dada em garantia. - direito acessrio pois o principal a dvida que o DRG garante; a nulidade do DRG no anula a obrigao principal, o contrrio sim (art. 184 do CC). - tpico porque exige previso legal. - tem sequela, assim o credor pode perseguir o bem para execut-lo, no importa com quem o bem esteja (ex: se A pega um emprstimo e d uma fazenda em hipoteca a um banco, e depois A vende a fazenda a B, o banco poder executar a fazenda de B caso A no pague a dvida, 1475 do CC).

- tem preferncia: A preferncia o privilgio de ter o valor do bem dado em garantia aplicado prioritariamente satisfao do crdito (1422 do CC). Obs.: os crditos reais tem prioridade no pagamento (art.961do CC), entretanto os crditos alimentcios, trabalhistas e tributrios tem preferncia sobre os crditos civis (pargrafo nico do 1422 do CC). - vedado o pacto comissrio: o credor com garantia real no pode ficar com o bem, deve vendlo caso a dvida no seja paga, devolvendo-se eventual sobra ao devedor; o pacto comissrio proibido por norma imperativa para impedir que o credor simplesmente alegue que a coisa dada em garantia vale menos do que o dbito, por isso o credor deve vend-la (1428); porm admite-se que aps o vencimento haja dao em pagamento por iniciativa do devedor e aceite do credor (pargrafo do 1428 e 356). Distino entre os DRGs e os Direitos Reais de Gozo ou Fruio - os direitos reais de gozo ou fruio so autnomos, tm vida prpria, tm existncia independente, enquanto os DRGs so acessrios, s existem para garantir uma obrigao principal. Extinguindo-se a dvida pelo pagamento, os DRGs extinguem-se sem sequer produzir seus efeitos. - os DRGs tm tenso: trata-se do poder do credor de afrontar o devedor, ameaando executar/vender a coisa dada em garantia caso a dvida no seja paga. Lembrem-se que o credor no pode ficar com a coisa pois o pacto comissrio expressamente vedado (1428). O devedor fica sob tenso de ser executado/processado e ter seu bem penhorado/vendido para satisfazer o credor. O credor tem assim jus vendendi, direito de vender a coisa dada em garantia caso o devedor no pague a dvida. Enquanto o DRG tem tenso e jus vendendi, o dir real de gozo ou fruio destaca uma das faculdades do domnio sobre a coisa alheia: o jus utendi, o jus fruendi ou o jus abutendi. - no direito real de fruio a posse da coisa sempre se transfere ao titular do direito real sobre a coisa alheia, ento a posse sempre se transfere ao superficirio, usufruturio, etc. J nos DRGs a posse em geral no se transfere ao titular do direito, como no caso do credor hipotecrio, do credor anticrtico, do credor fiducirio e em algumas espcies de penhor (p do 1431). Salvo no penhor comum (1431), o titular do direito real de garantia sobre a coisa alheia s assume a posse da coisa aps o vencimento, para fins de execuo e venda. - o credor/titular do DRG tem direito ao valor da coisa para exercer o jus vendendi; j o titular do direito real de fruio tem direito substncia da coisa, ou seja, coisa em si para exercer o jus utendi ou fruendi ou abutendi; lembro apenas que, excepcionalmente, na anticrese o credor no vai exercer o jus vendendi, mas sim o jus fruendi como compensao da dvida (1423 e 1506). Objeto dos DRGs: no penhor apenas mveis; na anticrese apenas imveis; na hipoteca tambm apenas imveis, com exceo para navios e avies, face a seu valor e tamanho (pargrafo nico do 1473do CC); na alienao fiduciria tratada pelo CC apenas mveis (art.1361do CC), mas existe uma lei 9.514/97 que dispe sobre a alienao fiduciria sobre imveis. Princpios dos DRG: - s aquele que pode alienar que pode dar em garantia (art. 1420, 1 parte do CC); por isso que j dissemos que o superficirio pode hipotecar, mas o usufruturio no; o incapaz no pode dar em garantia; o cnjuge s pode dar em garantia com a autorizao do outro cnjuge, pois embora tenha capacidade, lhe falta legitimidade (art.1647, I do CC); o condmino pode dar em garantia sua frao ideal ( 2 do 1420 do CC). - s as coisas que esto no comrcio que podem ser objeto de garantia real (art.1420, final), assim no podem ser dados em garantia os bens pblicos e os bens gravados com clusula de inalienabilidade (art 1911 do CC).

- princpio da indivisibilidade: a garantia no se adquire e nem se perde por partes, ou seja, o pagamento de parte da dvida no implica em exonerao de parte da garantia, salvo acordo entre as partes (ex: A pede cem a um banco e oferece duas casas em garantia hipotecria, de modo que o pagamento de cinquenta no implica em liberao da hipoteca sobre uma das casas, salvo expresso acordo entre as partes, art.1421 do CC). - princpio da garantia pessoal/patrimonial: se a coisa dada em garantia no for suficiente para satisfazer o credor, outros eventuais bens do devedor sero executados (1430, 391). Ressalto apenas que o credor tem preferncia apenas sobre a coisa dada em garantia (1422, 958), pois em executando outros bens do devedor, seu crdito ser quirografrio, sem privilgio algum (957). No deixem de revisar concurso de credores. Antecipao de vencimento da obrigao: h situaes na lei em que se permite a execuo antes do vencimento da dvida, quando, por exemplo, o devedor entra em dificuldades financeiras (1425, II), ou a coisa dada em garantia se deteriora ou desapropriada (1425, I, IV e V). O 1425 semelhante ao 333. Sem dvida a preservao do bem a preservao da garantia. Cabe ao credor o nus de provar a circunstncia que levou diminuio da garantia. Penhor A palavra penhor vem do latim pignus, por isso se diz credor pignoratcio o credor que tem uma coisa empenhada como garantia. No confundam penhor com penhora; penhor direito real de garantia; penhora ato do oficial de justia no processo de execuo, assunto que vocs vo estudar em processo civil; a coisa objeto de penhora se diz penhorada, e a coisa objeto de penhor se diz empenhada. Conceito de penhor: direito real de garantia sobre coisa mvel alheia cuja posse, no penhor comum, transferida ao credor, que fica com o direito de promover a sua venda judicial e preferir no pagamento a outros credores, caso a dvida no seja paga no vencimento (1431). A hipoteca, que veremos na prxima semana, incide sobre imveis e a posse da coisa hipotecada fica com o devedor. Observem que o penhor s incide sobre mveis (ex: jias, mquinas, animais, veculos) e que a posse da coisa, no penhor comum (ex: jias), se transfere ao credor antes logo do vencimento. J no penhor especial (ex: mquinas, animais, veculos), a coisa mvel permanece com o devedor, como na hipoteca, e s passa para o credor vender se a dvida no for paga (p do 1431). No penhor comum, paga a dvida, o credor devolve o bem ao devedor. O penhor especial (como a hipoteca e a alienao fiduciria) tem esta vantagem, de no desapossar o devedor de seu bem dado em garantia. O devedor obtm o emprstimo e ainda conserva a garantia consigo. O penhor, como toda garantia, tem importncia social pois estimula o credor a emprestar, e quanto mais dinheiro na economia mais os consumidores se equipam, mais as lojas vendem, mais as fbricas produzem, mais os empresrios lucram, mais empregos so gerados e mais impostos so arrecadados. Enfim, todos ganham e o crdito deve ser protegido para estimular o desenvolvimento social e econmico de qualquer pas. No tenham pena de devedor, tenham respeito pela importncia do crdito. Proteger o devedor desestimular o credor a emprestar, e sem dinheiro a economia no funciona. Em nosso pas a Caixa Econmica Federal que tem o monoplio do penhor comum, e quem mais procura o prego ( = nome popular do penhor) so as mulheres para empenhar alianas, pulseiras e colares. A Caixa avalia a jia e empresta 80% do valor da jia, cobrando juros mensais at o efetivo pagamento da dvida. (Fonte: Revista Veja de 02.03.05). Os juros do penhor so menores do que os do cheque especial ou do carto de crdito. Vale a pena! A coisa empenhada pode ser oferecida pelo devedor ou por um terceiro, assim nada impede que um amigo empreste uma jia para algum empenhar e obter um emprstimo. Mas este amigo no codevedor, de modo que o 1430 no incide sobre ele.

Espcies de penhor: 1 Penhor comum ou convencional: o penhor de jias feito na CEF conforme j dito acima; celebra-se por contrato com as formalidades do 1424, e registro no Cartrio de Ttulos e Documentos (1432). No exige escritura pblica, de modo que tal contrato pode ser feito por instrumento particular, ou seja, no escritrio do advogado. No penhor comum a publicidade do penhor se d pela transferncia da posse ao credor, pois a coisa empenhada fica com o credor. Direitos do credor pignoratcio: adquire a posse da coisa empenhada, e pode ret-la e execut-la para vend-la judicialmente at ser ressarcido do valor emprestado (art. 1433) Deveres do credor pignoratcio: guardar a coisa como depositrio, conservando-a e devolvendo-a ao proprietrio aps o pagamento da dvida; deve tambm o credor entregar ao devedor o que sobrar do preo da coisa, na hiptese de sua venda judicial para pagamento da dvida. (Art. 1435). Direitos e obrigaes do devedor pignoratcio: se opem aos direitos e deveres do credor. O devedor conserva a propriedade e posse indireta da coisa empenhada at pagar a dvida. 2 Penhor legal: no depende de contrato, como o penhor convencional, mas sim imposto pela lei nas hipteses do art. 1467. Ento o dono do hotel pode vender judicialmente a bagagem do hspede para se ressarcir de eventuais dirias no pagas; por isso inclusive que o preo das dirias fica exposto publicamente, muitas vezes acima do preo efetivo cobrado, afinal o hoteleiro est lidando com estranhos (vide 1468); idem o locador pode se apossar dos mveis do inquilino para se ressarcir de eventuais aluguis no pagos (1469). O penhor legal justo mas polmico, e deve ser feito sem violncia, com ordem do Juiz, salvo situaes de emergncia, autorizando a lei excepcionalmente o penhor com as prprias mos, mas repito sem violncia (1470 este artigo autoriza a justia com as prprias mos, mas se justifica pela tica e interesse econmico de proteger o credor). Nesta hiptese de penhor extrajudicial, o credor dever imediatamente comunic-lo ao Juiz, pois antes da homologao judicial o credor s ter deteno dos bens empenhados (1471). 3 Penhor Rural: subdivide-se em agrcola e pecurio; o penhor agrcola incide sobre culturas e plantaes (1442) e o penhor pecurio sobre animais domsticos (1444). Ambos exigem contrato solene (1424), seja particular ou pblico, registrado no Cartrio de Imveis do lugar da fazenda (1438). A posse da coisa empenhada permanece com o devedor, o que uma grande vantagem para o devedor, como na hipoteca, e ao contrrio do penhor convencional. O devedor fica assim utilizando os bens empenhados e usa o dinheiro para melhorar sua produo, trazendo progresso para o campo. por isso que no se pode depois ter pena do devedor: ele usou o dinheiro do credor para gerar emprego e renda, e se por m-f ou incompetncia no obteve o resultado esperado, precisa pagar a dvida e ter seus bens executados. Muitas vezes o devedor alega a crise, ou a seca, para justificar sua inadimplncia, mas tais fatores sempre existiram e nunca impediram empresrios mais capazes de se desenvolver. Proteger o devedor, como j disse, prejudicar os bons pagadores e frustrar o credor, que na prxima vez deixar de emprestar, ou vai cobrar juros mais altos, ou exigir mais garantias, e sem crdito no existe progresso, perdemos todos. 4 Penhor Industrial: o das mquinas e demais objetos do 1.447. Interessa ao Direito Comercial. Existem muitas normas, decretos e portarias regulamentando o penhor especial, que s vale a penas vocs conhecerem caso queiram se especializar neste assunto. 5 Penhor Mercantil: o das mercadorias depositadas em armazns, conforme p.. do 1.447. Exige registro no Cartrio de Imveis do lugar do armazm (1.448). 6 Penhor de direitos e de ttulos de crdito: incide sobre o direito autoral ou sobre um cheque ou uma nota promissria (1451). Ento o proprietrio intelectual de obra autoral pode empenh-la, afina o direito

do autor, embora incorpreo, tambm integra o patrimnio das pessoas. E tudo que alienvel empenhvel. J vimos Direito do Autor no semestre passado, outro timo tema para a monografia de final de curso. O penhor de direitos exige registro no Cartrio de Ttulos e Documentos (1452). J o penhor de ttulo de crdito se perfaz pela tradio do ttulo ao credor (1458). 7 Penhor de veculos: novidade do CC e mais um instrumento para aumentar a venda de veculos, juntamente com o leasing, a venda com reserva de domnio e a alienao fiduciria (1461). Aplica-se tambm a caminhes, lanchas, etc. J navios e avies sujeitam-se a hipoteca, que veremos na prxima aula. Na prtica a alienao fiduciria mais utilizada por ser melhor para o credor, como veremos em breve. O penhor de veculos exige anotao no documento do veculo (1462). O art. 1463 traz uma determinao que deveria ser extensiva ao leasing e alienao fiduciria, afinal j sabemos que o contrato de seguro importante por dividir por muitos o prejuzo imposto a algum pelo destino. A falta de seguro representa um grande problema para o devedor caso o veculo venha a sofrer um roubo ou acidente, pois o devedor fica sem o bem e ainda tem que pagar a dvida. Extino do penhor: o art. 1436 e mais outras duas hipteses: I o penhor direito acessrio, assim a extino da dvida, ou sua anulao, implica na extino da garantia; se a dvida prescrever se torna obrigao natural, at pode ser espontaneamente paga (lembram?), mas a garantia se extingue. II perecendo a coisa: a garantia consiste numa coisa que, se perecer, extinguir a prpria garantia (ex: jia empenhada que roubada na Caixa; o banco perde a garantia e vai ter que indenizar o devedor aps o pagamento da dvida; se a coisa tinha seguro o credor vai se sub-rogar na indenizao: vide 1 do 1425). III se o credor pode perdoar a dvida, pode tambm dispensar a garantia; a renncia da garantia no implica em renncia do crdito, o credor est simplesmente demonstrando que confia no devedor ( 1 do 1436). A renncia da garantia unilateral, independe de aceitao do devedor, enquanto a remisso do crdito exige aceitao, afinal pagar um direito e o devedor sempre pode consignar o pagamento. IV o penhor direito real na coisa alheia; no se admite penhor na coisa prpria; se o credor comprar/herdar/ganhar a coisa empenhada extingue-se a garantia, mas a dvida permanece. V isso ocorre no processo de execuo, se o devedor no pagar a dvida; VI pela resoluo da propriedade: vimos propriedade resolvel no semestre passado, ento se o devedor d uma coisa em garantia e depois vem a perder a propriedade sobre essa coisa, a garantia se extingue (ex: A herda uma jia e d essa jia em garantia, s que depois se descobre que o testamento era falso, ento A vai perder a jia, vai ter sua propriedade resolvida/extinta). VII pelo decurso do prazo pois algumas espcies de penhor tm prazo mximo (1439, 1466). Extinto o penhor, deve ser cancelado o registro no mesmo cartrio onde foi feito, para fins de publicidade (1437).

Hipoteca Na tica do devedor, o mais perfeito direito real de garantia porque no possui o inconveniente do penhor comum, quando a posse da coisa se transfere ao credor; na hipoteca a coisa dada em garantia

permanece com o devedor; a hipoteca tambm melhor do que a anticrese que est em desuso; e melhor do que a alienao fiduciria que admite at a priso civil do devedor. Veremos anticrese e alienao fiduciria em breve. Efeito da hipoteca: vincula um bem imvel ao cumprimento e extino de uma dvida. Conceito: direito real de garantia sobre coisa imvel que se conserva em poder do devedor, tendo o credor o direito de, aps o vencimento, penhorar o bem hipotecado e promover a sua venda judicial, preferindo a outros credores, observada a ordem de registro no Cartrio de Imveis. Destaca-se no conceito: - imveis: hipoteca direito imobilirio, mas admite-se sobre navios e avies em face de seu valor e tamanho, o que os torna facilmente individualizveis (1473; risquem as expresses dos incisos II e III que se referem extinta enfiteuse, substituindo-as pelo direito de superfcie, que j sabemos pode ser hipotecado). - se conserva com o devedor: grande vantagem da hipoteca sobre o penhor comum; o devedor recebe o emprstimo e pode investir na sua fazenda/fbrica dada em garantia, para melhorar a produo. O devedor pode at vender o imvel a terceiros, afinal o credor exerce sequela sobre o bem, no importa quem seja seu dono. (1475 e p; 303 aceitao tcita do credor hipotecrio, afinal a garantia a coisa e no a pessoa do devedor). - penhorar: ato do Oficial de Justia, a mando do Juiz, no processo de execuo, que vocs vo estudar em processo civil. Ento se o devedor no pagar a dvida, o credor vai executar o bem hipotecado, e durante a execuo se faz a penhora; ento a coisa hipotecada e empenhada ( = penhor) sempre sero penhoradas no processo de execuo para pagar o credor em caso de inadimplemento. - promover a venda: o credor exerce o jus vendendi aps o vencimento; no pode o credor ficar logo com a coisa, pois vedado o pacto comissrio, j explicamos isso no 1428. - preferindo: trata-se do direito de preferncia, tambm j explicado; a garantia real prefere s demais garantias civis na hiptese de insolvncia do devedor. Revisem concurso de credores em Civil 2 (arts. 955 a 965), bom tema para a monografia de final de curso. - ordem de registro: a hipoteca admite sub-hipoteca, ou seja, um imvel pode ser hipotecado mais de uma vez ao mesmo credor ou a outrm mediante novo contrato, se o valor do bem for superior s dvidas que garante (ex: uma fazenda que vale cem pode suportar duas ou trs hipotecas garantindo emprstimos de trinta, 1476). O mesmo bem pode ser objeto de vrias hipotecas, mas em caso de inadimplemento ser satisfeita inicialmente a hipoteca registrada em primeiro lugar (1493). O credor no pode deixar de registrar no Cartrio de Imveis. Cabe ao novo credor aceitar ou no um imvel j com hipoteca anterior. A ordem to importante que at a hora do registro necessria para fins de preferncia (1494). Caractersticas: - direito acessrio: porque garante uma dvida principal; no existe garantia sem uma obrigao principal. - direito indivisvel: j explicamos no art. 1421, confiram numa das aulas atrs. - direito imobilirio: incide sobre imveis como j vimos no 1473, admitindo-se sobre o direito real de superfcie (o superficirio pode hipotecar a superfcie e o proprietrio a propriedade nua) e tambm sobreconstrues iniciadas de edifcios/navios/avies (se a coisa est no projeto ainda no pode ser hipotecada por se tratar de coisa futura); admite-se sobre navios e avies, embora coisas mveis, porque

so bens muito valiosos e facilmente individualizveis/identificveis; a hipoteca dos navios regida pela lei 7652/88 e dos avies pela lei 7565/86 (vide p do 1473). Princpios que regem a hipoteca: - da especializao: o contrato de hipoteca deve conter a identificao precisa do bem gravado (1424) no se admitindo hipoteca genrica (sobre qualquer bem do devedor), e nem hipoteca futura (sobre bens a serem adquiridos pelo devedor). - da publicidade: art. 1492 com o registro a hipoteca passa a valer contra todos, o que chamamos de efeito absoluto ou erga omnes; ento quem comprar um imvel hipotecado no pode depois impugnar a execuo do bem pelo credor, alegando desconhecer o gravame, afinal o registro pblico; hipoteca sem registro s vale entre as partes contratantes, como uma obrigao, e no como um direito real; a hipoteca das ferrovias deve ser feita apenas no Cartrio de Imveis do municpio da estao inicial da linha, caso contrrio seria muito oneroso sair registrando em todas os municpios por onde a linha passe; 1502 veremos mais hipoteca das vias frreas na prxima aula. Sujeitos da hipoteca: o credor hipotecrio e o devedor hipotecante que oferece a coisa hipotecada. Forma da hipoteca: contrato com as formalidades do 1424, alm da outorga uxria (autorizao do cnjuge, 1647, I) e mediante escritura pblica (215, 1227). Prazo da hipoteca: a hipoteca exige um prazo (1424, II), prorrogvel por at trinta anos; findo este prazo devero ser celebrados novo contrato e nova especializao, mas se mantendo a preferncia do registro anterior (1485 e 1498). Espcies de Hipoteca: 1 Hipoteca convencional: a mais comum pois deriva do acordo de vontades, se originando do contrato com as formalidades j nossa conhecidas (1424). mais comum nos emprstimos (obrigaes de dar) quando o devedor oferece uma coisa como garantia. Mas a hipoteca admite-se tambm para garantir obrigaes de fazer e de no-fazer. possvel tambm que terceiro assuma a garantia de outrem, oferecendo o terceiro bem seu em hipoteca de dvida alheia. 2 Hipoteca legal: no deriva de contrato mas da lei. um favor da lei para proteger aquelas pessoas do art. 1489. A lei exige garantia de certas pessoas para prevenir eventuais prejuzos. Visa ao ressarcimento de eventuais prejuzos causados, em geral, por quem administra bens alheios (ex: o Estado tem hipoteca legal sobre os bens dos seus tesoureiros e fiscais, inc I esta norma deveria ser mais aplicada pelos governantes; outro ex: a vtima tem hipoteca sobre os bens do criminoso para satisfazer os danos materiais e morais decorrentes do crime, inc. III). Para valer perante as partes no exige contrato, automtico, mas para valer perante terceiros necessrio sentena do Juiz para especializao (individualizao do bem) e o registro no Cartrio de Imveis (1497 e CPC arts. 1205 a 1210). 3 Hipoteca das vias frreas: compreende o solo, os trilhos, os terrenos marginais, as estaes e os equipamentos, ou seja, todos os acessrios (1474, parte inicial). O registro deve ser feito no municpio da estao inicial da linha (1502). As estradas de ferro tm grande importncia econmica, por isso que podem ser hipotecadas independentemente das terras que atravessem. Pena que em nosso pas, principalmente no Nordeste, as ferrovias so to poucas, o que leva ao desuso desta espcie de hipoteca. 4 Hipoteca dos recursos naturais (1473, V, c/c 1230): por disposio legal e pela sua importncia estratgica, as jazidas minerais pertencem Unio que tem preferncia na sua explorao; mas se o Governo Federal der autorizao para um particular explorar, poder haver hipoteca do produto da lavra; as pedreiras podem ser hipotecadas mais facilmente pois independem de concesso do Estado

para explorao. Mais sobre este assunto em Direito Constitucional e Administrativo (vide depois art. 176 da CF). Extino da hipoteca: art. 1499: I a hipoteca acessria, ento extinta a obrigao principal, extingue-se a garantia. II extinta a coisa (ex: navio hipotecado afundou) extingue-se a garantia, salvo se a coisa tinha seguro ou algum foi responsvel pelo perecimento ( 1o do 1425 ocorre a sub-rogao na indenizao, mas de qualquer modo a hipoteca se extingue pois no pode incidir sobre pecnia). III resolvendo-se o domnio extinguem-se os direitos reais concedidos na sua pendncia (revisem resoluo da propriedade; ex: algum compra uma casa com clusula de retrovenda (505) e efetua uma hipoteca, porm depois vem a perder a casa porque o vendedor exerceu a opo de recobr-la, vai se extinguir assim a hipoteca, 1359, e o credor poder cobrar a dvida antecipadamente). IV o credor pode renunciar ao crdito, quanto mais garantia; a renncia garantia deve ser expressa e um sinal de que o credor confia no devedor, ento o credor hipotecrio transforma-se em mero credor quirografrio. V a remio com ; a remisso com dois s da dvida significa extino da obrigao (inc. I) e a remisso da garantia significa renncia (inc. IV). Remio com o resgate do bem, liberando o bem do nus pagando a dvida que o bem garante; visa mais extinguir o gravame do que a dvida. Vocs vero isso em processo civil e tambm no 1481. Ainda no 1478: o credor da 2a hipoteca pode remir a 1a hipoteca, pagando a dvida ao 1 credor e sub-rogando-se no seu crdito contra o devedor comum, a fim de que o imvel no seja alienado. Tanto no 1478 como no 1481 existe remio, s que a do 1481 que efetivamente libera o imvel, pois o 1478 apenas extingue a 1 hipoteca. VI arrematao e adjudicao do imvel so atos finais da ao de execuo para satisfazer o credor, assunto que vocs vo estudar em processo civil. VII por sentena que anule a hipoteca caso, por exemplo, o contrato no atenda ao 1424 ou o devedor hipotecante no tenha legitimidade por faltar outorga uxria. VIII pela prescrio da dvida: a dvida no cobrada em dez anos (205) transforma-se em obrigao natural, mas a garantia se extingue. XIX pela confuso/consolidao: se o credor comprar/herdar/ganhar o bem hipotecado a garantia se extingue, afinal no pode haver hipoteca em bem prprio; lembrem-se que estamos estudando os direitos reais na coisa alheia (jura in re aliena), ento no pode haver garantia na coisa prpria, salvo a alienao fiduciria, que veremos na prxima aula, e tem natureza jurdica controvertida. X pela perempo: o decurso do prazo mximo da hipoteca de trinta anos, salvo fazendo-se nova especializao (1485 e 1498). A hipoteca legal no tem prazo, persiste enquanto persistir a situao que a originou. Extinta a hipoteca por qualquer destes motivos, dever ser cancelado o registro no Cartrio de Imveis (1500).

Anticrese direito real de garantia clssico, junto com o penhor e a hipoteca. Mas a anticrese est em desuso porque no permite o jus vendendi mas sim o jus fruendi. Ou seja, se o devedor no pagar a dvida o credor no vai vender o bem gravado, mas sim vai administr-lo por at quinze anos para retirar os frutos, prestando contas e apresentando balanos, o que convenhamos complicado (1423, 1506, 1507). Na anticrese o credor vai se pagar pelas prprias mos, ou seja, vai ter que trabalhar/administrar para se pagar. O devedor recebe o emprstimo e o credor recebe a coisa para usufruir. Desvantagens da anticrese: 1 - o credor tem que trabalhar/gerenciar/administrar a coisa sob pena de perdas e danos para o devedor (1508); 2 - no pode haver sub-anticrese como pode haver sub-hipoteca; 3 - a coisa entregue ao credor, enquanto na hipoteca, na alienao fiduciria e no penhor especial a coisa permanece com o devedor; 4 o credor anticrtico no se sub-roga na indenizao em caso de destruio ou desapropriao do bem; a dvida no vai se extinguir, mas o credor torna-se quirografrio ( 2o do 1509) Alienao Fiduciria em Garantia - (AFG) - art. 1225 do CC: A alienao fiduciria um direito real de garantia, mas no to antigo/clssico como a hipoteca, o penhor e a anticrese. Por outro lado, a AFG um direito moderno e muito utilizado pelo mercado na atualidade, apesar das suas controvrsias jurdicas. A AFG usada na aquisio de automveis e mquinas, semelhante ao leasing e venda com reserva de domnio. S que a AFG tem mais vantagens para o credor, por isso a preferida do mercado, atravs de contratos de adeso. Conceito: AFG um contrato pelo qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiducirio a propriedade resolvel de um bem mvel para garantir o pagamento da dvida contrada, com a condio de, ao ser liquidada a dvida, o devedor recuperar a propriedade plena do bem transferido (1361 do CC). Exemplo: Jos precisa comprar um carro mas no tem dinheiro. Procura ento um banco que empresta o dinheiro, Jos assim vai na loja, compra o carro e transfere a posse indireta e a propriedade resolvel do carro para o banco, enquanto Jos fica com a posse direta ( 2o do 1361). O dono do carro o banco, mas a propriedade resolvel, ou seja, a propriedade do banco ser resolvida/extinta quando Jos pagar todas as prestaes. A propriedade s se transfere ao credor para fins de garantia. Com o implemento da condio, qual seja, o pagamento da dvida, o domnio do credor se resolve. Durante os meses/anos de pagamento Jos pode usar o carro pois tem sua posse direta. Mas se Jos no pagar as prestaes, o banco vai tomar o carro, afinal o carro de propriedade do credor. Fico jurdica: esta aquisio que o consumidor faz e transfere para o credor mera fico jurdica, no ocorre na prtica. Na verdade, nas lojas de automveis j existem financeiras (ex: Banco Fiat, Banco GM), de modo que esta operao muito simples, basta a pessoa ter crdito, ou seja, ter nome limpo na praa e um bom contracheque para adquirir a prazo, mediante AFG. Natureza jurdica: controvertida. Trata-se de direito real de garantia, s que a garantia na coisa prpria, e no na coisa alheia/do devedor, como os demais direitos reais de garantia. O banco, conforme o j lido 1361, torna-se proprietrio resolvel da coisa. Apesar de estarmos estudando os jura in re aliena (direitos na coisa alheia), a AFG um direito real na coisa prpria. Mas esta no a nica controvrsia, pois a AFG desenvolveu-se no pas no final da dcada de 60, quando estvamos no auge do regime militar. Foi publicado em 1969 o Decreto Lei 911, hoje incorporado pelo novo CC, cuja redao agradou os bancos e foi alvo de crticas pela doutrina, por favorecer demais o credor. Mas o que eu digo a vocs, proteger o devedor desestimular o credor a emprestar, e sem crdito a economia no funciona.

Caractersticas da alienao Fiduciria: negcio jurdico autnomo/principal, no acessrio, a AFG existe por si s.

a posse do devedor na condio de depositrio, sujeito assim priso por at um ano caso descumpra seus deveres (1363). o credor proprietrio, mas independentemente de tradio, pois a coisa entregue ao devedor. (exceo ao 1267). o contrato de AFG formal/solene via instrumento particular (1362 e 1o do 1361); no exige escritura pblica mas tambm no pode ser verbal. o devedor no pode alienar a coisa a terceiros, pois mero possuidor, j o banco pode vender sua propriedade resolvel, sem alterar as condies para o consumidor. Se o devedor alienar ser preso como depositrio infiel. A lei precisa ser dura para no dar margem a fraudes. Objeto: a AFG do CC se aplica a mveis identificveis e durveis (ex: carros, mquinas, lanchas, etc...). A AFG para imveis regulada pela lei 9.514/97 e est ainda se desenvolvendo. Obrigao do credor fiducirio/banco: transferir a propriedade da coisa ao consumidor aps o pagamento integral do preo; se o banco no transferir, o consumidor pode exercer a seqela para, atravs do Juiz, adquirir a propriedade do bem que tem apenas posse. Direito do credor fiducirio/banco: 1) vender a coisa caso as prestaes no sejam pagas (1364 observem que a lei autoriza at a venda extrajudicial, o que muito gil para o banco que no fica com o carro parado, se deteriorando, em ptios pela cidade), sendo vedado o pacto comissrio (1365, 1428), mas admitindo-se posterior dao em pagamento mediante acordo (p do 1365 e p do 1428). 2) Se mesmo vendida a coisa no satisfizer o crdito (ex: o carro est muito estragado), outros bens do devedor sero executados, por isso o devedor deve acompanhar a venda para obter um melhor preo (1366). 3) O banco pode tambm alienar o bem a terceiros, mesmo que as prestaes do devedor estejam em dia, embora v alienar apenas a propriedade resolvel e a posse indireta. 4) Caso o devedor entre em insolvncia ( = falncia), no h risco para o credor pois o bem no estar sujeito ao concurso dos outros credores do devedor, j que o bem de propriedade do credor fiducirio. Obrigao do devedor fiduciante/consumidor: pagar as prestaes e conservar a coisa, usando-a para o seu devido fim, como depositrio que . Direito do consumidor: adquirir a propriedade da coisa aps pagar todas as prestaes, podendo reivindicar a coisa de quem a detenha, exercendo sequela. Concluso: a AFG juridicamente controvertida, perigosa para o consumidor, mas de grande importncia econmica e muito gil em termos processuais. Trata-se sem dvida da mais eficiente forma de garantia de proteo ao crdito existente no direito brasileiro.