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MODELLO DI FATTIBILITA ECONOMICO, GESTIONALE E PROGETTUALE PER INIZIATIVE DI HOUSING UNIVERSITARIO Milano, 27 giugno 2007

INDICE

PREMESSA....................................................................................................................................................................................... 4 UN MODELLO DI FATTIBILIT PROGETTUALE, GESTIONALE, ECONOMICA - INTRODUZIONE.........................................................7 OBIETTIVI E METODO DEL LAVORO .................................................................................................................................................. 8 LIMITI DEL MODELLO DI FATTIBILIT............................................................................................................................................. 10 MODELLO DI FATTIBILIT PROGETTUALE - a cura di Pirelli RE .......................................................................................................11 PROPOSTA DI UN METAPROGETTO ARCHITETTONICO-EDILIZIO....................................................................................................... 12 PRINCIPI ARCHITETTONICI, DISTRIBUTIVI ED INSEDIATIVI............................................................................................................. 13 LE UNITA ALLOGGIO ..................................................................................................................................................................... 15 STANDARD QUALITATIVI: MATERIALI E TECNOLOGIE ...................................................................................................................... 16 ASPETTI COSTRUTTIVI................................................................................................................................................................... 20 CONFRONTO CON LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO ........................................................................................................................ 21 Unit Alloggio........................................................................................................................................................................... 21 Gli Spazi a Servizio ................................................................................................................................................................... 23 Accessi, Parcheggi e Verde ........................................................................................................................................................ 23 SIMULAZIONE PROGETTUALE ......................................................................................................................................................... 28 Tabella sintetica della Simulazione Progettuale............................................................................................................................ 29 MODELLO DI FATTIBILIT GESTIONALE - a cura di Assolombarda..................................................................................................31 ELEMENTI PER LO SVILUPPO DI UN MODELLO GESTIONALE ............................................................................................................. 32 Ubicazione della residenza universitaria ...................................................................................................................................... 32 Struttura tipologica della residenza............................................................................................................................................. 33 Struttura tipologica delle stanze ................................................................................................................................................. 34 Servizi e comfort delle strutture ................................................................................................................................................. 34 MODALIT DI GESTIONE DELLE STRUTTURE ................................................................................................................................... 38

ALTRI TEMI PROPRI DEL MODELLO GESTIONALE ............................................................................................................................. 38 IL RUOLO FORMATIVO DEL MODELLO GESTIONALE ......................................................................................................................... 39 MODELLO DI FATTIBILIT ECONOMICA - a cura della Fondazione Housing Sociale .......................................................................41 IPOTESI PER LO SVILUPPO DI UN MODELLO ECONOMICO ................................................................................................................ 42 Obiettivi e limiti dellanalisi economico finanziaria ..................................................................................................................... 42 Definizioni................................................................................................................................................................................ 43 CANONE DI LOCAZIONE ................................................................................................................................................................. 44 Scenario Base .......................................................................................................................................................................... 44 Elementi di riduzione del Canone ( - ) ........................................................................................................................................ 45 Elementi di incremento del Canone ( + ) .................................................................................................................................... 46 PRIME CONCLUSIONI........................................................................................................................................................................47

PREMESSA Nelleconomia della conoscenza, la possibilit di avvalersi di un sistema universitario di alto livello, in grado di garantire la formazione di capitale umano qualificato e la produzione di cultura innovativa, costituisce una precondizione fondamentale per lo sviluppo e la competitivit di un territorio. Nellarea milanese le realt universitarie rappresentano uneccellenza da valorizzare come asset strategico per la citt. Una recente ricerca ha stimato in 1.468 milioni di euro il valore economico dellindotto del sistema universitario sulla citt sottolineandone proprio limportanza socio-economica dovuta ai rapporti con il mondo delle imprese locali e non locali, alleffetto della produzione di capitale umano di qualit, allimpatto sui processi innovativi. La possibilit di attrarre talenti nelle universit milanesi, siano essi studenti ricercatori o personale accademico, attiva cos un circolo virtuoso di incremento costante della qualit complessiva offerta dallambito universitario e di risorse umane qualificate cui il territorio pu attingere. Il tasso dinternazionalizzazione, inteso come percentuale di personale accademico e di studenti provenienti da altri paesi, uno dei 5 indicatori utilizzati dal THES (Times Higher Education Supplement) per redigere lannuale classifica delle 200 migliori universit del mondo dove, per il 2006, non compare nessun Ateneo milanese. Fondamentale in questo contesto la capacit di offrire unaccoglienza adeguata alla popolazione universitaria, ed proprio la carenza dellattuale offerta abitativa pubblica e privata di questo tipo a costituire un punto di debolezza nevralgico per la competitivit delle universit milanesi. Si stimato di recente che solo il 25% degli studenti con esigenze abitative trovi posto in collegi privati, pensionati o strutture afferenti allISU.
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Le strutture di accoglienza esistenti soddisfano, quindi, una fascia ristretta della domanda abitativa universitaria, posta perlopi ai due estremi delle fasce reddituali, mentre rimane largamente inevasa unampia fascia intermedia che si deve rivolgere a un mercato altamente deregolato che offre soluzioni con condizioni di abitabilit spesso disagiate. Ciononostante, lavvio di iniziative private nel settore delle residenze universitarie risulta particolarmente critico sotto diversi aspetti: lassenza in Italia di un mercato che si occupi di residenza universitaria non permette ancora di avere benchmark consolidati, come invece possibile per altri prodotti immobiliari (es. alberghi, uffici, ecc); il valore delle aree una voce che incide notevolmente sul costo complessivo di un intervento di residenza universitaria; lattuale regime fiscale costituisce un altro importante freno allinvestimento privato in questo comparto immobiliare; latipicit della gestione di residenze universitarie, anche in relazione allo stretto legame con il calendario accademico, rappresenta un ulteriore elemento di difficolt; la rigidit degli standard dimensionali cui i progetti di housing universitario devono attenersi limita la possibilit di sperimentare soluzioni innovative dal punto di vista tipologico, di relazione urbana, di mix funzionale, con ricadute economiche e qualitative dellabitabilit non trascurabili. Queste carenze strutturali sono largamente condivise sia dai singoli Atenei, che vedono la propria leadership definirsi sempre pi a livello internazionale, sia dalle amministrazioni locali, che ne colgono le ricadute potenziali in termini di perdita di valore sociale ed economico del proprio territorio. In questo contesto, Assolombarda ha ritenuto strategico occuparsi del tema dellabitabilit per la popolazione universitaria promuovendo questa iniziativa che vuole essere un contributo al miglioramento dellattrattivit dellarea milanese nei confronti di talenti e risorse umane pregiate, considerati come elementi vitali per la competitivit di questo territorio.

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Il presente lavoro, nato da una sollecitazione del Comitato Tecnico Territorio e Infrastrutture di Assolombarda, stato redatto da Vittorio Biondi ed Emanuela Curtoni dellArea Monitoraggio del Territorio e Infrastrutture, Organizzazione Zonale con il contributo tecnico per la fattibilit progettuale di Pirelli RE e la collaborazione di Sergio Urbani e Roberto Mari di Fondazione Housing Sociale. Si ringraziano tutti i membri del Gruppo di Lavoro attivato in questi mesi presso Assolombarda e, in particolare: Jean-Marc Deshaires, Nicol Di Blasi, Giovanni Pavese, Riccardo Pellegatta, Emanuele Ronchetti, Lucia Vintrici.

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Un Modello di Fattibilit Progettuale, Gestionale, Economica - Introduzione

OBIETTIVI E METODO DEL LAVORO Il percorso di elaborazione del modello di fattibilit si sviluppato a partire da alcune riflessioni intorno a tre elementi. Lapproccio al problema: la residenzialit temporanea un tema emergente nellarea milanese solo di recente oggetto delle politiche delle pubbliche amministrazioni e ritenuto finora esclusivo appannaggio di queste. Al contrario, questo lavoro intende dare un segnale innovativo in tal senso, fornendo un apporto attivo e operativo alla soluzione di uno specifico bisogno di accoglienza abitativa temporanea, costruito dalla societ per la societ. Questo approccio tenta di sperimentare la possibilit di sostanziare il principio di sussidiariet per costruire un nuovo welfare locale e propone uno sguardo innovativo sul ruolo delle strutture di housing universitario, pensate come occasioni per creare nuove opportunit di sviluppo delle reti di relazione, di attivit, di innovazione, di poli urbani anche culturali, supportando, cos, la competitivit dellarea milanese nelleconomia della conoscenza. Il metodo: si inteso costruire un meta-progetto con il coinvolgimento, la condivisione e il confronto, degli attori che costituiscono la catena attraverso la quale si realizzano le strutture per la ricettivit universitaria. In questo modo il progetto si arricchito dellesperienza specifica e concreta di ogni attore (sia esso luniversit, piuttosto che altri operatori del settore). Il prodotto finale: si voluto arrivare a definire non un progetto concluso e chiuso nelle sue singole parti ma un metaprogetto, nel senso di un modello di fattibilit economico, gestionale e progettuale che possa essere utilizzato come riferimento per le iniziative private, per le politiche delle pubbliche amministrazioni, per gli investimenti delle universit e per la costruzione di prodotti finanziari adeguati.

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Per questo motivo il percorso di elaborazione del progetto stato avviato con la costituzione di un gruppo di lavoro multidisciplinare e una iniziale verifica con i destinatari delle residenze universitarie, le universit stesse, rispetto allinteresse per la proposta e al loro coinvolgimento specifico nel gruppo di lavoro. Successivamente, in collaborazione con i rappresentanti di tutti gli atenei milanesi, con Pirelli RE nel ruolo di partner tecnico per la parte progettuale e con il supporto conoscitivo della Fondazione Housing Sociale per la verifica degli aspetti finanziari, sono stati definiti e verificati i diversi elementi che compongono il metaprogetto. Il lavoro emerso propone un modello di fattibilit economico, progettuale, gestionale (metaprogetto) rivolto allaccoglienza della popolazione universitaria anche con capacit di spesa media. Tale modello non pretende di offrire una soluzione ottimale, n vuole presentare dei riferimenti puntuali che possono essere recepiti immediatamente dalla normativa del settore; mettendo a sistema le indicazioni raccolte da un campione di operatori, lintento quello di fornire delle basi per una riflessione allargata, tra autorit e operatori, che muova da alcuni elementi condivisi rispetto a temi quali: gli elementi di maggiore impatto sul potenziale di una residenza universitaria (ubicazione, struttura tipologica della residenza e degli alloggi, servizi e comfort delle strutture); i modelli di organizzazione gestionali e dei rapporti con gli ospiti delle strutture; i principali parametri economici (costo per posto letto, costi di gestione, dimensione efficiente, canoni di locazione, ecc.); limpatto su tali parametri dei requisiti prestazionali previsti per il settore (dimensioni delle camere, spazi di servizio ecc.).

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La proposta elaborata risulta uno strumento operativo di riferimento, condiviso da attori pubblici e privati, nel quale sono raccolti in modo ragionato, opportunit, limiti e margini di riflessione nel percorso di costruzione, realizzazione e gestione di iniziative di housing universitario.

LIMITI DEL MODELLO DI FATTIBILIT Come accade per qualsiasi metaprogetto, le indicazioni e le informazioni presentate sebbene raccolte e organizzate con la massima cura non possono trovare immediata applicazione a qualsiasi contesto ed esigenza. In particolare, le principali limitazioni che sembra necessario tenere presente nellesame dello studio sono: le stime sono riferite a una struttura di dimensioni ottimali, con diversi scenari rispetto allincidenza degli spazi a servizio, ipotizzando che venga azzerato il costo dellarea di intervento; il costo di produzione di un posto letto, che in questo lavoro si ipotizza coincidere con il costo di costruzione, pu variare anche significativamente in funzione di diverse scelte di progettazione e/o di strutturazione delliniziativa, ecc. Lesempio presentato corrisponde in ogni caso a una residenza che presenta una elevata qualit abitativa.

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Modello di Fattibilit Progettuale - a cura di Pirelli RE

PROPOSTA DI UN METAPROGETTO ARCHITETTONICO-EDILIZIO Il metaprogetto, elaborato dal Technical Competence Center di Pirelli RE in collaborazione con lo Studio Guidarini & Salvadeo di Milano, individua una serie di criteri architettonico-edilizi che permettono di definire soluzioni dintervento in grado di assicurare unalta qualit abitativa e al tempo stesso un ottimizzazione dei costi di costruzione e, in prospettiva, anche di gestione. In questottica sono stati individuati alcuni principi architettonico-distributivi, insediativi e tecnologico-costruttivi ed ottimizzati alcuni parametri dimensionali grazie ad un confronto con gli standard stabiliti dalla normativa nazionale, regionale e comunale di riferimento.

E stato assunto lobiettivo di un costo di costruzione compreso tra 38.000 45.000 /posto letto in grado di garantire unalta qualit degli spazi abitativi e di servizio.
Normativa di riferimento:
Normativa Nazionale.
- Legge 14 novembre 2000, n. 338, "Disposizioni in materia di alloggi e residenze per studenti universitari" (Gazzetta Ufficiale n. 274 del 23 novembre 2000). Di seguito - Standard minimi dimensionali e qualitativi e linee guida relative ai parametri tecnici ed economici concernenti la realizzazione di alloggi e residenze per studenti universitari di cui alla legge 14 novembre 2000 n. 338 - decreto n. 118/2002 e decreto n. 43/2007. Di seguito

Normativa Nazionale.

- Delibera Giunta Regionale n. 7/2094 del 16 maggio 2005 Bando per lerogazione di finanziamenti per la realizzazione di strutture alloggiative per studenti iscritti a corsi universitari e post universitari (BURL N. 11 del 14 Marzo 2005). Di seguito Normativa

Regionale.

- Edilizia Residenziale Universitaria. Linee guida per gli interventi su aree private, Comune di Milano, Settore Piani e Programmi Esecutivi per lEdilizia Pubblica, aprile 2005. Di seguito

Normativa Comunale.

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PRINCIPI ARCHITETTONICI, DISTRIBUTIVI ED INSEDIATIVI Lunit minima dintervento stata individuata in circa 300 posti letto. In particolare, il metaprogetto prevede 304 posti letto, suddivisi in due tipologie di alloggio: 20% di camere singole con bagno (n. 60 camere); 80% di alloggi a due stanze singole (112 alloggi composti da 2 stanze singole, 1 bagno e angolo cottura/living comune).

Inoltre il 5% della capacit insediativa stata destinata a disabili motori, per un totale di 16 posti letto in camere singole. E stato individuato un modello insediativo flessibile, che pu generare una gamma articolata di soluzioni planimetriche in relazione a diverse situazioni urbane specifiche (dimensioni del lotto, affacci, rapporto con la strada o con lo spazio pubblico, presenze significative nel contesto urbano, orientamento solare, ecc.). Anzich una forma definita a priori, si propone cio un modello adattabile a molteplici circostanze. E prevista in particolare la combinazione di due schemi distributivi: lo schema a corridoio (corpo doppio) con camere sui due lati; lo schema a ballatoio freddo (corpo semplice) con camere su un solo lato. Questo schema permette di ridurre la superficie lorda di pavimento e di ottimizzare lesposizione solare (camere a sud, ballatoio a nord).

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Tali schemi possono essere assemblati secondo principi di volta in volta diversi in completa libert. Il progetto infatti governato al suo interno da un principio modulare in tutte le sue componenti: il modulo di un alloggio doppio (cm 880 x 500) corrisponde esattamente a quello di due camere singole; le strutture verticali e i cavedi degli impianti coincidono. Questa scelta permette, oltre ad unottimizzazione del sistema costruttivo, anche unestrema flessibilit e adattabilit della composizione degli alloggi nel tempo, ed uneffettiva flessibilit insediativa sul lotto.

Di tale modello insediativo viene approfondita una soluzione planimetrica a L, organizzata nel seguente modo: un braccio con alloggi doppi distribuiti da un corridoio (esposizione preferibile est-ovest). Sono previste anche modalit dilluminazione naturale del corridoio, mediante lucernari in copertura e aperture nei corridoio che permettono la diffusione della luce naturale; un braccio di camere singole e doppie distribuite da un ballatoio (esposizione preferibile con camere a sud e ballatoio a nord, con possibile rotazione fino a 45). Sono previste soluzioni di schermatura del ballatoio con elementi fissi o mobili permeabili (lamiere o reti microforate, graticci o persiane in alluminio, ecc.).

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LE UNITA ALLOGGIO Sono state individuate due tipologie abitative: lalloggio a camera singola con bagno e lalloggio a due stanze singole con bagno e vano cottura/living in comune.

1. Lalloggio costituito dalla camera singola con bagno ha le seguenti caratteristiche: - camera singola, scrivania, armadio-guardaroba di tre moduli (180 cm). Superficie mq. 12,37; - bagno dotato di lavabo, bidet, wc, doccia. Superficie mq. 3,55.

2. Lalloggio a due stanze ha le seguenti caratteristiche: - camere singole con scrivania, armadio-guardaroba di tre moduli (180 cm), eventuale armadio aggiuntivo da cm 80. Superficie mq. 11,07; - vano cottura-living, dotato di arredo-cucina e contenitori (frigorifero). Il locale dotato di finestra. Superficie mq 7,00; - bagno comune dotato di lavabo, bidet, wc, doccia. Superficie mq. 3,83.

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STANDARD QUALITATIVI: MATERIALI E TECNOLOGIE Alla base dellimpostazione del metaprogetto vi la compatibilit ambientale intesa come contenimento dei consumi di energia, comfort abitativo, luso di materiali ecocompatibili e la predisposizione per luso di energie rinnovabili. Vengono di seguito riassunte per sommi capi le scelte progettuali per il raggiungimento degli obiettivi sopradescritti: a) luso di sistemi passivi per lo sfruttamento della radiazione solare quale fonte di calore per il riscaldamento invernale (aumento degli apporti di calore gratuiti) e per la riduzione delleffetto dellirraggiamento estivo, quali ad esempio: lorientamento dei corpi a doppio affaccio con asse longitudinale in direzione nord-sud +/- 45, in modo da permettere affacci a est e ad ovest delle stanze; la disposizione lungo il fronte sud degli alloggi distribuiti dal ballatoio (stanze a sud, ballatoio a nord, +/- 45). Tale orientamento favorisce lo sfruttamento della radiazione solare invernale; la schermatura delle finestre e delle vetrate esposte a sud ed ad ovest con schermi esterni mobili (tende alla veneziana o similari) oppure con aggetti orizzontali sul lato sud e verticali sui lati est e ovest in modo da limitare le rientrate di calore estivo (fattore solare<0,20); la colorazione chiara dei fronti sud e colorazione scura dei fronti nord allo scopo di incrementare lassorbimento della radiazione solare sui fronti freddi.

b) l'uso di materiali, componenti e sistemi adatti a raggiungere adeguati livelli disolamento termico e dinerzia termica, quali ad esempio:

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laccorpamento dei volumi degli edifici per ottenere un basso rapporto superficie/volume, riducendo le superfici disperdenti a parit di volumetria realizzata; un sistema di isolamento delle pareti esterne opache di tipo a cappotto, tale da ottenere leliminazione dei ponti termici e tale da garantire una trasmittenza complessiva delle pareti cieche verticali e orizzontali inferiori a 0,35 w/m2K; ladozione di serramenti in legno con doppio vetro basso emissivo e intercapedine riempita con gas inerte in modo da ottenere trasmittenza complessiva inferiore a 1,5 w/m2K; limpiego di materiali costituenti linvolucro delledificio in grado di ottenere lo sfasamento dellonda termica di almeno 12 ore; ladozione di tetti ventilati o meglio di tetti verdi; interventi di coibentazione complessiva tali da ottenere valori ampiamente inferiori ai limiti di legge nazionali e regionali (DL 192/2005 e DL 311/2006).

c) luso d'impianti ad elevata qualit in grado di garantire luso efficiente dellenergia e la predisposizione per luso delle energie naturali rinnovabili, quali ad esempio: limpiego di pannelli radianti; la distribuzione dellenergia termica a bassa temperatura; la produzione centralizzata di calore con caldaie a gas a condensazione ad alto rendimento e predisposizione allinterfacciamento con pompe di calore alimentate con acqua di prima falda; la predisposizione di pannelli solari per la produzione centralizzata dellacqua calda; il recupero delle acque meteoriche, da utilizzare per irrigazione delle aree verdi;

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linstallazione di una rete duale sia di alimentazione idrica che di scarico in modo da predisporre ledificio al riuso delle acque bionde per lalimentazione delle cassette dei wc; limpiego di cassette wc a doppio pulsante di rubinetteria a basso consumo in modo da limitare luso di acqua potabile.

d) per un buon comfort abitativo della struttura ricettiva il progetto si prefigge di raggiungere i seguenti obiettivi: Comfort microclimatico interno ottenuto con le alte prestazioni tecniche dellinvolucro sia in fase invernale che estiva e con luso di impianti radianti; Comfort acustico garantendo: un isolamento acustico dellinvolucro nel rispetto della legge 447/95E, un isolamento acustico dei diversi interni di 45dB; un isolamento acustico da calpestio; secondo i requisiti della legge DPCM 5/12/1997 e con limpiego materassino di granuli di gomma riciclata, messo a punto e testato e brevettato dai Pirelli Labs; il controllo dei rumori prodotti degli impianti del fabbricato comprese le colonne di scarico.

Comfort illuminotecnico con un sovradimensionamento della finestra rispetto ai minimi di legge, con limpiego di vetri aventi una trasmissione luminosa di almeno il 75% e con limpiego di schermature esterne per evitare fenomeni di abbagliamento; Comfort ambientale con limpiego di materiali di finitura a bassissimo contenuto di sostanze volatili nocive (VOC) rilasciabili nellambiente, con il controllo di campi elettromagnetici prodotti dagli impianti elettrici, con ladozione di un involucro traspirante (mu<10).

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e) per una buona ecocompatibilit delledificio i materiali di costruzione saranno scelti con i seguenti criteri: uso di materiali riciclati e/o riciclabili, comprendendo in questa famiglia lalluminio ed il ferro; uso di materiali di origine naturale quali ad esempio: Isolamenti termici in fibre naturali; Pavimenti in linoleum naturale e altro materiale di provenienza naturale; Intonaci vernici colle e pitture ecocompatibili; Controsoffitti non metallici; Serramenti in legno; Scelta dei materiali in base ad unanalisi dellenergia consumata per la produzione, per linstallazione e per lo smaltimento e lanalisi delle problematiche a fine vita; Evitare per quanto possibile limpiego dei materiali derivati dal petrolio, di materiali dannosi alla salute delle persone anche se normalmente tolleranti sia dalla legislazione che dalla pratica corrente.

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ASPETTI COSTRUTTIVI Il dimensionamento delle strutture ricercher le migliori soluzioni utilizzando elementi coerenti con le caratteristiche architettoniche, tenendo conto dei vincoli tecnici ed economici imposti dal corretto uso delle risorse. La priorit della progettazione strutturale star nella massima economia e velocit di realizzazione, pur garantendo le caratteristiche di qualit e durabilit richieste da una corretta realizzazione. Le strutture saranno di tipo antisismico. Sfruttando le caratteristiche di modularit dellimpianto architettonico-distributivo, sar valutata la possibilit di ricorrere a componenti prefabbricate, per la realizzazione delle strutture verticali (pilastri e setti murari) e orizzontali (sistema trave-pilastri), anche al fine di ridurre i tempi di costruzione.

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CONFRONTO CON LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO Il modello progettuale stato elaborato a partire da un confronto con le dotazioni spaziali e funzionali minime previste dalla normativa di riferimento al fine di raggiungere un equilibrio ottimale tra dotazioni spaziali/funzionali minime e costo di costruzione unitario mantenendo unalta qualit abitativa (spazi, materiali e tecnologie). Tale ottimizzazione ha riguardato sia le unit alloggio sia gli spazi dedicati a servizi comuni.

Unit Alloggio Le superfici delle camere singole sono conformi agli standard minimi prescritti dalla Normativa Nazionale, Regionale e Comunale: mq 12,37. Per quanto riguarda la superficie dei bagni delle camere singole, stata considerata una dotazione intermedia tra quanto previsto dalla Normativa Nazionale (minimo mq. 3) e da quella Regionale e Comunale (min. mq. 4): mq 3.55. Le superfici delle camere singole per disabili soddisfano gli standard normativi minimi: mq 17,97 mq. Per quanto riguarda la superficie dei bagni delle camere singole per disabili, superiore alla dotazione prevista dalla Normativa Nazionale, Regionale e Comunale.

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Gli alloggi a due stanze (con spazio comune e bagno) hanno una superficie di mq 32,86 inferiore agli standard minimi richiesti dalla Normativa Nazionale, Regionale e Comunale (rispettivamente min. mq 42,00 e min. mq 38,00). In riferimento alle singole funzioni dellalloggio a due stanze, la superficie della camera singola e del bagno soddisfa gli standard minimi previsti (min. mq. 11,00 e min. 3,00 mq) mentre la superficie della zona vano cottura/living inferiore al minimo prescritto (min. 12,00 mq. Peraltro la Normativa Nazionale prevede la possibilit di derogare dallo standard minimo nel caso in cui fosse disponibile un adeguato servizio di ristorazione nei pressi della residenza stessa). Per quanto riguarda la superficie dei bagni degli alloggi a due stanze, stata considerata una dotazione intermedia tra quanto previsto dalla Normativa Nazionale (minimo mq. 3) e da quella Regionale e Comunale (min. mq. 4): mq 3.83.

Riepilogo Superfici

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Gli Spazi a Servizio Sono state valutate tre diverse alternative per la dotazione degli spazi a servizio, in corrispondenza di differenti livelli interpretativi dalla Normativa Nazionale, Regionale e Comunale.

letto, superiore agli standard minimi prescritti dalla Normativa Nazionale.

Soluzione A Dotazione complessiva di spazi a servizio: min. 8 mq/posto

Soluzione B Dotazione complessiva di spazi a servizio: min. 5 mq/posto letto, secondo lo standard minimo indicato dalla Normativa Comunale. Soluzione C Dotazione complessiva di spazi a servizio: 3,7 mq/posto

letto, ridotto rispetto agli standard minimi prescritti dalla Normativa Nazionale e Comunale.

Accessi, Parcheggi e Verde La dotazione di spazi dedicati ad accessi, parcheggi (a raso) e verde soddisfa gli standard richiesti dalla Normativa Comunale.

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Soluzione A Normativa Nazionale

Soluzione B Normativa Comunale

Soluzione C Proposta di Deroga

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SOLUZIONE A

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SOLUZIONE B

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SOLUZIONE C

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SIMULAZIONE PROGETTUALE A parit di dotazioni di unit alloggio e standard qualitativi considerati (materiali e tecnologie) sono stati infine valutati i costi di costruzione delle tre simulazioni AB-C considerate, per valutarne la congruit rispetto allobiettivo iniziale di costo di costruzione compreso tra 38.000 45.000 /posto letto. Soluzione A: in questo caso il costo di costruzione sarebbe pari ad un costo/posto letto di 44.000. Soluzione B: in questo caso il costo di costruzione sarebbe pari ad un costo/posto letto di 40.000. Soluzione C: in questo caso il costo di costruzione sarebbe pari ad un costo/posto letto di 38.000. Come detto, tali differenze sono dovute unicamente ad una diversa ottimizzazione dei parametri mq/posto letto degli spazi a servizio, e non a differenti standard qualitativi di materiali, impianti, sistemi costruttivi ecc. o a minori dotazioni nelle unit alloggio. Il costo di costruzione corrisponde al valore di un appalto a prezzo fisso chiavi in mano di progettazione ed esecuzione lavori. Tale costo da intendersi come una componente del costo di produzione.

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Tabella sintetica della Simulazione Progettuale


FUNZIONI RESIDENZIALI - AF1 (mq/posto letto) TIPOLOGIA CAMERA SINGOLA
di cui per altro standard residenziale (servizio igienico)

Standard minimi dimensionali e qualitativi e linee guida relative ai parametri tecnici ed economici concernenti la realizzazione di alloggi e residenze per studenti universitari di cui alla legge 14 novembre 2000 n. 338 - decreto n. 118/2002 decreto 43/2007

FUNZIONI RESIDENZIALI - AF1 (mq/posto letto) TIPOLOGIA ALLOGGIO DOPPIO


di cui per altro standard residenziale (servizio igienico/vano cottura/living)

FUNZIONI RESIDENZIALI - AF1 (mq/posto letto) TIPOLOGIA CAM ERA SINGOLA PER DISABILI
Unit alloggio per studenti portatori di handicap di cui per altro standard residenziale (servizio igienico)

unit alloggio

camera singola

servizi igienici

unit due posti alloggio

camera singola

servizi igienici

camera singola

servizi igienici

12,5

3,13 25%

11,00

3,00

42,00

12,00 25%

11,00

3,00

13,75

3,44 25%

9,38

3,44

SOLUZIONE A - 44.000 /PL

15,92

3,55

12,37

3,55

32,86

10,72

11,07

3,83

17,97

4,83

13,14

4,83

DGR 16.02.2005 - n 7/20911 Bando per l'erogazione di finanziamenti per la realizzazione di strutture alloggiative per studenti iscritti a corsi universitari e post universitari - art 1 LR 23.12.04, n 40

FUNZIONI RESIDENZIALI (mq/posto letto) TIPOLOGIA CAMERA SINGOLA


camera singola servizi igienici

FUNZIONI RESIDENZIALI (mq/posto letto) TIPOLOGIA MINIALLOGGIO


unit due posti alloggio servizi igienici

FUNZIONI RESIDENZIALI (mq/posto letto) TIPOLOGIA CAMERA SINGOLA PER DISABILI


camera singola per portatori di handicap servizi igienici

12,00
Edilizia Residenziale Universitaria. Linee guida per gli interventi su aree private, Comune di Milano, Settore Piani e Programmi Esecutivi per lEdilizia Pubblica, aprile 2005.
camera singola

4,00
servizi igienici

38,00
unit due posti alloggio

4,00
servizi igienici

13,20
camera singola per portatori di handicap

4,40
servizi igienici

12,00 12,37

4,00 3,55

38,00 32,86

4,00 3,83

13,20 13,14

4,40 4,83

SOLUZIONE B - 40.000 /PL

SOLUZIONE C - 38.000 /PL

12,37

3,55

32,86

3,83

13,14

4,83

Altri standard complessivi


- l'incidenza complessiva di camere per portatori di handicap in linea con lo standard nazionale e comunale (5%) - l'incidenza complessiva di servizi igienici in linea con lo standard nazionale e comunale (min 1 servizio ogni 3 posti/letto) - standard in linea con la normativa di riferimento - standard in confronto con la normativa di riferimento:

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Modello di Fattibilit Gestionale - a cura di Assolombarda

ELEMENTI PER LO SVILUPPO DI UN MODELLO GESTIONALE Sulla gestione di una residenza universitaria incidono diversi elementi che possiamo raggruppare nelle seguenti categorie tematiche: Ubicazione della residenza universitaria La localizzazione delle strutture universitarie tuttaltro che indifferente rispetto alla definizione della loro gestione e allincidenza economica di questa. Si pu dire che per la scelta localizzativa di una residenza di questo tipo vanno attentamente vagliate le condizioni di prossimit relative ad alcuni aspetti particolarmente importanti per la tenuta gestionale: la prossimit fisica alla/e universit di riferimento consente innanzitutto una maggiore capacit di identificare la residenza come parte integrante delluniversit. Questa percezione pu facilitare in modo significativo un uso appropriato anche delle strutture ricettive. Nel caso in cui non sia possibile una prossimit fisica alle universit , per, indispensabile garantire almeno una prossimit temporale attraverso unadeguata accessibilit con trasporti pubblici e percorsi per la mobilit alternativi (es. piste ciclabili). Dal punto di vista gestionale, infatti, questa attenzione consente almeno di ridurre il rischio di alto turn over dovuto alla intrinseca elevata mobilit residenziale degli studenti clienti; lubicazione in prossimit dei principali servizi commerciali urbani (es. attivit commerciali di ristorazione, per la cura del corpo, ) consente al gestore di ridurre la necessit di erogare direttamente alcuni servizi - altrimenti indispensabili allinterno della struttura come, per esempio, il servizio mensa. In questo caso pu essere invece utile attivare convenzioni con alcuni esercizi commerciali di vicinato consentendo ai residenti un loro accesso a costi agevolati;

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la prossimit fisica o temporale ai luoghi delle centralit urbana legati allofferta di divertimento, alle possibilit di fruizione culturale o altro, corrisponde ad una domanda precisa della popolazione universitaria. Dal punto di vista gestionale questa prossimit rappresenta un potenziale elemento di marketing di notevole richiamo e pu agevolare la stabilit dei residenti. In queste situazioni, inoltre, pu essere auspicabile che si verifichi la possibilit di accesso alle residenze universitarie anche a turismo low cost consentendo ai gestori di mettere a disposizione una piccola quota di stanze, soprattutto nei periodi di chiusura estiva delle universit. Questa ipotesi andrebbe incontro anche alle recenti politiche di accoglienza del turismo giovanile programmate dal Comune di Milano. Struttura tipologica della residenza Dal punto di vista gestionale, le indicazioni che emergono sulle caratteristiche tipologiche della struttura riguardano in particolare le soglie ottimali della capacit di accoglienza, che vanno da un minimo di circa 250 posti letto a un massimo di circa 350 posti letto. Al di fuori di questo range, nellipotesi di strutture private, diventa piuttosto complesso che lattivit di gestione delle strutture raggiunga una redditivit economica. Si segnalano, inoltre, alcune tendenze nel progettare le tipologie delle residenze in rapporto alla loro gestione: per facilitare il controllo della sicurezza interna di strutture con una capienza elevata1, per esempio, si tende, dove larea lo consente, a suddividere in pi corpi edilizi la struttura, ognuno dei quali con una capacit di accoglienza di circa 100-150 posti letto e connessi fra loro da ununica struttura di accoglienza, reception ed eventuali spazi comuni.

1 Per capienza elevata si intendono strutture con un numero di posti letto superiore a 250.
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Unaltra soluzione tipologica legata alla stessa finalit di assicurare una maggiore efficacia del controllo sulla sicurezza, quella di costruire organismi edilizi molto compatti. Struttura tipologica delle stanze Guardando al panorama delle esperienze nazionali e internazionali, si pu trarre una prima indicazione comune alla maggior parte di esse: la quasi totalit della capacit ricettiva di una residenza universitaria strutturata in stanze singole o semi-singole, cio unit abitative con 2 posti letto, ma organizzate in modo da avere accessi separati e il solo angolo cottura/pranzo in comune. In alcuni casi una parte residuale, che in genere non supera il 5%-10% dei posti letto, strutturata con stanze doppie e/o mini appartamenti soprattutto ad uso di visiting professor ed eventuali utenti esterni. In sostanza, le peculiarit degli utenti studenti richiedono un modello gestionale dedicato, ci non rende, perci, praticabile ipotesi di strutture con utenze miste, se non in termini marginali dal punto di vista dei posti letto e/o dal punto di vista temporale (nellipotesi, per esempio, di accesso ad utenza esterna nei periodi di chiusura delluniversit). Servizi e comfort delle strutture Rientrano in questa categoria le voci che fanno direttamente parte del modello gestionale e riguardano: gli impianti tecnologici; la dotazione di comfort delle stanze;

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i servizi di tipo alberghiero; i servizi/locali comuni.

Va ribadito che, trattandosi di servizi, le voci di questa categoria possono variare molto; in questo lavoro si scelto di inserire solo i servizi di base o considerati indispensabili rispetto al tipo di clientela, e le modalit di erogazione che pi possono contribuire a contenere i costi di gestione pur mantenendo uno standard qualitativo di buon livello.

Gli impianti tecnologici


Le indicazioni: necessario prevedere un impianto di telecamere di sorveglianza non solo allingresso ma anche ad ogni piano; in tutte le pi recenti residenze universitarie previsto un impianto di condizionamento caldo/freddo. Per una manutenzione pi semplice, pu essere utile progettare limpianto come passante lungo le aree esterne alle stanze (corridoi), con griglie di diramazione interne alle stanze; pu essere utile prevedere unattivazione dellimpianto elettrico interno alle stanze attraverso luso di badge/chiavi di accesso alle singole stanze. Questa modalit permette di contenere sprechi energetici ed eventualmente di prevedere forme di pagamento a consumo per lenergia elettrica. E, infine, da sottolineare che, da una prima analisi effettuata, il costo per installare impianti in grado di utilizzare fonti di energia rinnovabile rimane ancora superiore ai benefici ottenibili; tuttavia, il tema merita di essere ulteriormente approfondito

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soprattutto in considerazione dellelevato peso che il consumo di energia riveste sul totale dei costi di gestione. Invece, come descritto nella parte di fattibilit progettuale, gi molto si pu fare per il contenimento dei consumi energetici con una progettazione architettonica attenta a questo aspetto.

La dotazione di comfort delle stanze


E consigliabile che ogni stanza sia fornita di: armadio, letto, materasso, libreria, tavolo, sedia;

piccolo frigo, piastra elettrica per angolo cottura e/o forno a microonde. Se non si prevede langolo cottura per una parte delle stanze, pu essere sufficiente prevedere dei coffee corners di piano dotati di distributori di snacks e bevande e nei quali vi sia anche possibilit di cucinare; collegamento internet gratuito;

la biancheria pu essere esclusa dalla dotazione e fornita gratuitamente dal residence su richiesta.

I servizi di tipo alberghiero


I principali servizi di tipo alberghiero riguardano la pulizia delle stanze e degli spazi comuni, che in queste strutture pu essere notevolmente contenuta, e la guardiania /reception, che rappresenta invece un servizio cruciale e allo stesso tempo di peso notevole sui costi di gestione. In particolare, si pu dire che:

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la pulizia delle camere pu essere settimanale e non comprendere il cambio della biancheria; la pulizia delle parti comuni pu essere fatta quotidianamente negli spazi comuni e settimanalmente negli spazi di passaggio; il servizio di guardiania pu essere organizzato in modo differente sulle 24 ore: servizio diurno di portineria/reception2; servizio notturno di sorveglianza e ingresso regolamentato tramite codice e badge3.

I servizi/locali comuni
La dotazione di base di servizi comuni offerti gratuitamente dalle strutture comprende: locale lavanderia con lavatrici a gettone; locale ricovero bagagli; sala computer; palestra con attrezzi base; sala hobby/tv.

In alcune esperienze internazionali il servizio di reception affidato a studenti ospiti. In alcuni casi esteri, la sorveglianza notturna affidata a docenti fuori sede che vengono ospitati gratuitamente in residenze universitarie in cambio della disponibilit ad essere di reperibilit durante le ore notturne.

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E importante sottolineare come la programmazione di una manutenzione straordinaria (es. imbiancatura periodica delle parti comuni e imbiancatura delle stanze ad ogni cambio di inquilino) sia importante anche per incoraggiare una maggiore attenzione dei residenti alla struttura.

MODALIT DI GESTIONE DELLE STRUTTURE Lesperienza nella gestione di strutture di questo tipo porta alle seguenti indicazioni per il contenimento dei costi: i servizi fondamentali (pulizia, guardiania, manutenzione ordinaria) sono forniti da personale proprio della societ di gestione; i servizi accessori sono esternalizzati (es. servizio di lavanderia, gestione di eventuale bar interno); lo staff complessivo per ogni singola struttura ricettiva di 5/6 persone; la gestione di spazi e servizi comuni da ridurre al minimo.

ALTRI TEMI PROPRI DEL MODELLO GESTIONALE Oltre agli elementi costitutivi di base, nei modelli gestionali adottati dalle diverse societ sono sempre sviluppati altri due aspetti: le facilities offerte dalla residenza (convenzionamenti con esercizi commerciali; car sharing; visite mediche periodiche );

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le attivit di fidelizzazione (costruzione di network, per esempio, tra le famiglie e/o tra i residenti di diverse strutture ricettive; interazione con le attivit di ateneo). IL RUOLO FORMATIVO DEL MODELLO GESTIONALE Il modello gestionale, come abbiamo visto, assorbe in s un numero di variabili elevato, di queste alcune possono essere ricondotte a scelte comuni, dettate dallesperienza e dalla maggiore efficacia, altre sono direttamente dipendenti dal ruolo che il gestore intende assegnare alla residenza, in rapporto ad una clientela cos specifica e particolare come la popolazione universitaria. Questultimo un tema tuttaltro che secondario. La mancanza, infatti, di una precisa assegnazione di senso sul ruolo che si intende attribuire allattivit di accoglienza della struttura ricettiva in rapporto alle esigenze e alle caratteristiche specifiche della popolazione universitaria, contribuisce notevolmente ad aumentare la difficolt di gestione e la possibilit di sostenibilit economica. Le caratteristiche della popolazione universitaria maggiormente sottolineate da chi gestisce queste strutture sono: elevata necessit di mobilit quotidiana; mancanza di orari regolari; mobilit stagionale; vulnerabilit (anche per questo, per esempio, la sicurezza un elemento sostanziale della gestione);

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scarsa capacit di spesa personale a fronte di un rilevante impegno economico da parte delle famiglie di provenienza.

Nella maggior parte dei casi, poi, si tratta della prima esperienza prolungata di abitazione fuori dal contesto familiare, condizione che incide notevolmente sullatipicit della ricettivit universitaria configurandosi essa stessa a tutti gli effetti, di fatto, come esperienza formativa. A questi elementi va aggiunta la crescente variabilit della permanenza dovuta allintroduzione dei bienni e dei trienni. Perci, da tenere presente che la domanda media di residenzialit da parte degli studenti varia da 2 a 5 anni. Laccoglienza della docenza, infine, si pu considerare un tema in gran misura ancora da esplorare: attualmente, infatti, in Italia la mobilit di questa fascia di popolazione universitaria molto bassa e lattrazione di professori stranieri rappresenta ancora un fenomeno sporadico per la maggior parte delle universit italiane.

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Modello di Fattibilit Economica - a cura della Fondazione Housing Sociale

IPOTESI PER LO SVILUPPO DI UN MODELLO ECONOMICO Obiettivi e limiti dellanalisi economico finanziaria Obiettivo dellanalisi ricondurre a una stima del canone mensile per posto letto applicabile a uno studente universitario le ipotesi formulate con riferimento a: costo di produzione di una residenza per studenti; costo di gestione della residenza.

La validit delle stime strettamente legata ad alcune importanti assunzioni, fra le quali: dimensione della residenza pari a 300 posti letto; incidenza degli spazi a servizio pari a 8 mq/p.l. nella soluzione A, a 5 mq/p.l. nella soluzione B e a 3,7 mq/p.l. nella soluzione C; disponibilit dellarea di intervento a titolo gratuito; detraibilit dellIVA assolta con riferimento allinvestimento iniziale.

Sulla base delle interviste condotte sono infine stati ipotizzati contratti annuali con canoni ripartiti su 11 mesi. Per i canoni indicati dovrebbe essere considerata una tolleranza del +/- 10%.

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Definizioni Il costo di produzione si assume coincidente al costo di costruzione, lipotesi , quindi, che non vi siano altri costi aggiuntivi legati alla realizzazione delle strutture (es. oneri finanziari, legali, ) oltre a quelli relativi al valore di un appalto a prezzo fisso chiavi in mano, di progettazione ed esecuzione lavori. Perci, il costo di produzione di un posto letto include il costo delle camere, quello degli spazi di distribuzione, dei servizi e della sistemazione degli spazi aperti (verde, aree pavimentate e parcheggi a raso) e nelle soluzioni A, B e C rispettivamente pari a 44.000, 40.000 e 38.000 Euro per posto letto. Il costo di gestione include la pulizia delle parti comuni (ogni giorno) e delle camere (una volta la settimana), il cambio delle lenzuola (una volta la settimana, fornendo le lenzuola allo studente che effettua il cambio), guardiania 24 ore su 24 (tre turni), lincasso dei canoni, la gestione delle manutenzioni e i costi relativi alle utenze e al riscaldamento ed pari a 200 Euro per posto letto. Il costo degli arredi pari alla quota di ammortamento degli arredi di una stanza calcolata su di un arco di tempo di 15 anni, dove linvestimento iniziale stato stimato pari a 4.000 Euro a posto letto. Il rendimento immobiliare da canone stato stimato poter essere compreso tra un minimo del 5% e un massimo del 7%. In tale rendimento sono compresi tutti i costi immobiliari fra i quali lICI, le assicurazioni, il costo delle manutenzioni e il rendimento netto da canone atteso dal proprietario dellimmobile.

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CANONE DI LOCAZIONE Scenario Base E stato scelto come scenario base la soluzione C, con una dotazione di spazi a servizio pari a 3,7 mq/p.l. (inferiore rispetto a quanto richiesto dalla normativa) e un costo al posto letto pari a 38.000 Euro. Il rendimento immobiliare da canone stato assunto pari al 6%.

Il grafico sotto riportato illustra la composizione del canone mensile praticabile allo studente (calcolato su 11 mesi) che, in questo scenario, risulta pari a 427 euro. Limporto indicato deve essere maggiorato di IVA, in genere pari al 10%.

Componenti del canone di locazione mensile


38.000 / p.l. 200 20 427 / mese / p.l.

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Rendimento Immobiliare da canone 6%


Costo di produzione di un posto letto Costo immobiliare Costo alberghiero Arredi Canone di locazione

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Analisi di Sensitivit La tabella seguente illustra la sensibilit del canone di locazione mensile rispetto alle diverse incidenze ipotizzate per le superfici a servizi (soluzioni A, B e C) e a vari possibili rendimenti immobiliari da canone (dal 5% al 7%).

Canone di locazione ( / mese / p.l. oltre IVA)


Rendimento immobiliare da canone 5,0% 5,5% 6,0%

6,5% 445 456 480

7,0% 462 475 500

38.000
Costo di produzione di un posto letto

393 402 420

410 420 440

427 438 460

40.000 44.000

Elementi di riduzione del Canone ( - ) Minor costo di produzione (es. contributi pubblici, ricavi ottenibili da vendita box, risparmi). Altri redditi rivenienti dalle superfici a servizi (es. bar o palestra aperta al pubblico ecc.), da affitto estivo e da affitto uso foresteria. Minore livello di servizio (es. guardiania su due turni anzich tre) o incremento di efficienza (es. addebito diretto utenze).
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Minore remunerazione del capitale investito. Minore aliquota IVA.

Elementi di incremento del Canone ( + ) Maggior costo di produzione (es. costo dellarea da edificare, pi spazi, finiture di pregio, IVA indetraibile ecc.). Maggiore livello di servizio (es. pulizie quotidiane delle stanze, rifacimento letti, mensa, tv via cavo ecc). Maggiore remunerazione del capitale investito. Contratti su 10 mesi. Dimensioni della residenza inferiori a 150 200 posti letto. Durata limitata del diritto di propriet (es. concessione a 30 anni).

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Prime Conclusioni

Date le caratteristiche tipiche della popolazione universitaria (elevata mobilit quotidiana, vulnerabilit, scarsa capacit di spesa personale, ecc.), il modello gestionale di una residenza dedicata che risulti sostenibile richiede particolare attenzione su quattro aspetti fondamentali: localizzazione: prossimit a universit, servizi commerciali urbani e luoghi legati allofferta di attivit per il tempo libero; struttura: dimensione di 250 - 350 posti letto, con economia degli spazi e soluzioni che favoriscano il controllo della sicurezza; distribuzione delle stanze: quasi totalit di stanze singole o semi-singole, preferibilmente evitando utenze miste; attenzione per gli aspetti architettonico-edilizi e di impiantistica per il contenimento del consumo energetico, il comfort delle stanze, la gestione dei servizi/locali comuni. Lelevata incidenza dei costi del personale nella gestione della struttura suggerisce uno staff complessivo non superiore a 5/6 persone per lerogazione dei servizi fondamentali e il ricorso allesternalizzazione per i servizi accessori. Se risulta possibile realizzare un intervento su aree ottenute a costo calmierato o nullo, fatte queste premesse, sembra possibile costruire un progetto che offra allo studente un canone mensile inclusivo di tutte le spese compreso tra 400 e 450 Euro (oltre IVA), un importo che risulta in linea con altre realt europee paragonabili a Milano. Tenuto conto dei limiti dello strumento del metaprogetto, leffettiva realizzabilit degli interventi deve essere valutata considerando in modo flessibile le condizioni, le

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esigenze e i vincoli di ciascun intervento. Per esempio, nel caso di strutture che insistono in aree dense di servizi o particolarmente prossime alle sedi universitarie, pu essere sufficiente una minore dotazione di servizi; mentre per strutture integralmente locate alle universit (che si occupano poi di sub-locare i posti letto agli studenti) si possono prevedere rendimenti da canone inferiori ecc. In conclusione, va comunque ribadito che lo scopo principale del metaprogetto stato quello di proporre una base condivisa sulla quale permettere ai numerosi attori coinvolti di ragionare, anche in modo differenziale, rispetto a possibili sviluppi progettuali e, ove possibile, normativi.

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