LA GERENCIA DE RIESGOS EN GRANDES EDIFICIOS

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y CORRECTIVO DE INSTALACIONES

FAUSTO
RODRiGUEZ DEL COSO'

En los lttmos an^os el patrimonio inmobiliar~ode las empresas ha crecido considerablemente, lo que ha llevado a la creacin de una estructura organizativa dedicada a /a conservacin y mantenimiento de edificios que permita la utilizacin ptima por los usuarios y la mayor rentabilidad y melar conservacin de este activo de las empresas. Por otra parte. el gran desarrollo tecnolgico experimentado en las instalaciones de los edificios, con sistemas cada vez ms sofi.sacados, con equipos cada vez ms costosos y consiguienremente con la importancia creciente de este tipo de activos, obligan a organbar racionalmente u n programa de mantenimiento, con la intervencin de personal especial~zadoque posibilite la accin planificada de gerencia de riesgos sohre edificios.

Aunque el trmino mantenimiento se refiere fundamentalmente a a s instalaciones de o s edificios, en un sentido ms amplio, el mantenimiento se enmarca dentro de las operaciones a realizar para que los edificios se encuentren en perfecto estado, en los diferentes campos de la seguridad, limpieza, conservacin, confort y funcionamiento de o s mismos

A tal efecto, es importante que o s objetivos y

responsabilidades del equipo de mantenimiento se definan claramente y que exista un control efectivo de sus actividades Conseguir la clarificacin de o s objetivos y definir las operaciones para mantener o s edificios en perfecto estado es a finalidad ms importante de la Direccin del Servicio de Mantenimiento.

OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO

Dentro del mantenimiento referido a la conduccin, puesta en marcha y parada de las instalaciones, cabe distinguir dos tipos de manrenimiento: Preventivo y Correctivo

Fausta Rodriguez d o Cosa es Ingeniera de Obras P U b cac Actiiamente es responsable de o s servicios T ~ c " , cas d e drea lnrnob~l~aria del Grupo MAPFRE

E mantenimiento preventivo consiste en una serie de operaciones sistemticas de acuerdo con un programa de revisiones peridicas en funcin del tiempo y del servicio La experiencia demuestra que la inspeccin y revisin de los equipos permite descubrir e grado de obsolescencia de los mismos y la probabilidad de avera, informac i n q u e representa u n a economia d e ' O s t e s mantenimiento. ya que la revisin se realiza anteS de que se produzca la avera. En este capitu-

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Programa de mantenimiento preventivo y

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o entran los cambios de aceite, engrases, p i n t u ras y reposicin de Dieras de desqaste peridico El mantenimiento correctivo se produce una vez que se presenta a avera y por lo tanto no tiene una periodicidad concreta. Este tipo de mantenimiento aumenta su importancia en la medida que el mantenimiento preventivo es menor Tambin dentro del trmino mantenimiento cabe incluir la renovacin y mejora de las instalaciones existentes. Es prctica bastante comn el continuar con equipos obsoletos mucho despus de convertirse en una carqa . financiera. Una poltica adecuada de reposicin de instalaciones puede ser til para el buen funcionamiento de un edif1co As pues, el mantenimiento tiene fundamentalmente los siguientes objetivos. a) Alargar la vida en ptimas condiciones de o s edificios, disminuyendo al mximo el deterioro del patrimonio inmobiliario. Aumentar !a seguridad de! edificio, a! conser var en perfecto estado o s sistemas de seguridad y evitar que el mal uso y estado de las instalaciones puedan provocar siniestros aue afecten a a s uersonas v al inmueble. Evitar al mximo la parada de a s nstalacones, que en alqunos casos puede dar lugar . a la no utilizacin del edificio, con los p r o blernas a que esto puede dar lugar. Hay que tener en cunta aue en los arandes edificios puede haber ms de 1 000 personas desarrollando su actividad y de alguna manera debe garantizarse e funcionamiento del edificio durante las horas de mayor actividad Disminucin de los costes energticos. Una instalacin bien conservada consume menos energa. Mayor confort para los ocupantes del edifico.

tenimiento, del que dependan o s responsables de cada edificio (Conserje responsable) y o s equipos de mantenimiento de o s mismos (propios y subcontratadosi Las funciones de este Jefe de Mantenimiento seran a s siguierites: Fijacin de o s diferentes programas de mantenimiento para cada edificio. Contratacin del personal de los equipos de mantenimiento y conservacin, y control de los mismos. contratacin de empresas mantenedoras, en SU caso. Seguimiento del cumplimiento de los programas de mantenimiento, directamente y a travs de los iniormes de Auditoria. vigilancia e inspeccitn d e edificio, bizndose directamente del buen estado del mismo y de su seguridad. ~ ~ control ~ de los gastos ~ de ~ tenimiento y conservacin del edificio y, en especial, de los costes energticos. Realizacin de presupuestos de conscrvacin y mantenimiento anuales del edificio y seguimiento mensual de o s costes del mismo Estudio y propuesta de meloras y reriovaciones de a s instalaciones cuando sea necesario. Asistencia tcnica a los arreridatarios en los casos en que as se le requiera E Jefe de Mantenimiento deber contar con la asistencia de iin Ingeniero Consultor que realizar auditoras peridicas del edificio, sobre e estado de a s instalaciones, propuesta de medidas correctoras, etc. En el prinier ao de vida de un edificio la auditora deber ser mensual, siendo trimestral en los sucesivos E edificio contar, adems, con un equipo de personas al cargo de a s cuales se deber encontrar el Conserje de turno de maana (7.00 a 15.00 hl, que ser el responsable del edificio ant e el Jefe de Mantenimiento. E turno de tarde contar con otro Conserje que relevar a Conserje de maana, y el turno de ~

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PERSONAL Y FUNCIONES La coordinacin y control del Servicio de Mantenimiento debe estar a cargo de un Jefe de Man-

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noche con un vigilante. Para cubrir los das libres, faltas y vacaciones, debe contarse con otro empleado que haga las veces de correturnos. La conduccin, puesta en marcha y parada de a s instalaciones estar a cargo de dos oficiales de mantenimiento (propios o pertenecientes a empresas de servicios) que, adems, realizaran el mantenimiento preventivo y reparaciones de las instalaciones mecnicas a excepcin de los ascensores. Uno de ellos ocupara el turno de maana 17.00 a 15.00 h l y e otro e turno de tarde 115.00 a 2 1 . 0 0 h ) . Los Conserjes realizarn las labores de vigilancia, control y servicio del edificio durante el horario de puesta en marcha y ocupacin del edific o por los usuarios, desarrollando sus funciones desde la conserjera. Son funciones especificas de los Conserjes: La limpieza y conservacin de todas las dependencias de uso comn, a travs de las contratas de limpieza y conservacin Vigilancia y control de los accesos al n m u e ble Cuidado de las plantas desocupadas, que debern estar perfectamente cerradas, interior y exteriormente, y cortados los suministros energticos. Apertura y cierre de las entradas a edifico Apagado y encendido del alumbrado de elementos comunes Comunicar cualquier obra que se realice en el interior de las plantas En caso de emergencia seguir las instrucciones especificas para cada caso Como ya se ha indicado, el Conserle del primer turno ser e responsable del edificio y como tal rellenar un parte diario de incidencias en el que se reflejarn las asistencias del personal, visitas, incidencias, averas y reparaciones pendientes. Los vigilantes del edificio realizarn su funcin durante la noche y dias festivos, en horas en que los usuarios se encuentren ausentes Sus funciones sern: .Al entrar en servicio, inspeccionar el mismo, cerrando puertas y ventanas, previendo la en-

trada de agua o viento y comprobando la parada de instalaciones. Impedir la entrada al edificio fuera de las horas de utilizacin autorizada, protegiendo el inmueble contra robos y actos de vandalismo. Efectuar las rondas peridicamente Por ca da turno de ocho horas se deben realizar tres rondas completas al edificio, revisando los puntos que se indiquen c o n el consiguiente control de relol-fichero En caso de emergencia, avisar a Bomberos, Polica, etc. Comunicar cualquier incidencia al Conserje primero responsable.

La limpieza de los elementos comunes del edificio ser realizada por una empresa especializada En el contrato de servicio se debe hacer constar el nmero de personas y horario de las personas que realicen el servicio, as como las superficies a limpiar, con descripcin de los sistemas y periodicidad. Las pequeas reparaciones de albailera, pintura. carpintera y cerrajera se realizarn, en cuanto se produzca el desperfecto por pequeos industriales de confianza Por su parte, el control del servicio de manten1 miento debera realizarse con la periodicidad que se indica a travs de

al

Los informes diarios del edificio

bJ Los informes mensuales o trimestrales de AUditora

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El informe mensual de gastos de conservacin y mantenimiento que cumplimente el Jefe de Mantenimiento, conforme al modelo orientativo que se recoge en e Cuadro l. El cuadro de ratos y consumos realizado con carcter anual por e Jefe de Mantenimiento que permite analizar el comportamento de cada edificio durante el ao, comparndose con los resultados del ao anterior y con o s de los otros edificios (Cuadro Ili

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Programa de mantenimiento preventivo y

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Cuadro l. Gastos conservacin y mantenimiento mensuales y origen

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Cuadro II. Ratios mantenimiento Y consumos

para el caso de edificios de oficinas cumplir los siguientes requisitos

a)

DOCUMENTACION
La importancia del mantenimiento es tal que la propia Administracin espaola hace obligatorio

Contar con una persona al frente del mantenlmiento que cuente con el Carnet Oficial dp Mantenedor

b) Cumplir con o establecido en e R.D. 1.6181 1980, de 4 de julio, por el que se aprueba

Programa de manrenjmienro p,.evenrivo Y . . -

el Reglamento de Instalaciones de Calefaccin, Climatizacin y Agua Caliente Sanitaria, y en la Orden de Presidencia del Gobierno de 16.7.81 por la que se aprueban las instrucciones tcnicas complementarias IITICI, estableciendo la siguiente documentacin:

MANTENIMIENTOS ESPECIFICOS DE LAS DISTINTAS INSTALACIONES

Libro de caracteristicas tcnicas Recoger, entre otras, la siguiente informacin: Esquemas de principio de las inslalaciones Esquemas de cuadros el&ctricos de m a n ~ do Planos de distribucin de instalaciones actualizados Caracteristicas de los equipos (marca, modelo, tipo, e t c l . Instrucciones de servicio del fabricante. Memoria descriptiva de instalaciones

Aiinque con carcter general deba existir un servicio de manteni!niento permanente en el edificio durante su funcionamiento. cada instalacin del edificio !!erre unas caracteristicas peculiares qiie requieren una especializacin en el manteriimienl o de la misma. Al respecto, cabe mencionar.

Mantenimiento de ascensores Por sus caractersticas propias el mantenimiento de los aparatos elevadores ser realizadr, por una casa especializada y. preferentemente, 31 nienos en los primeros aos de vida de la instalacin. por el fabricante de los misnios. De esta forma se puede aprovechar inejor la garanta de estos aparatos, permitiendo una contratacin a todo riesgo y garantizando el suministro de repuestos originales. Los operarlos realizarn visitas peridicas para el mantenimiento preventivo, dedicando especal atenciri al estado de los cables, enclavamientos mecnicos y elc:ricos, freno y, en general, a todos los dispositivos de segiiridad, incluyerido el engrase de los elementos que lo precisen iitilirando lubricarites especiales Dicho contiato de rriantenimiento comprender V ~ s t a speridicas Atencin de llamadas por averas Reparacin y ~ i i s t i t u c i ndc piezas Visitas especiales Independientemente de este servicio contratado, el personal propio del edificio ejercera las funciones de: Comprobar a diario los eiiclavamientos mecnicos y contactos elctricos para evitar accidentes. Verificar el fiincionamiento de todas las seiiales de alarma, as como si la cabina pam deb)darnente en las plantas y si la frenada es normal.

Libro de mantenimiento

En este libro se recogern, con indicacin de fechas, las operacones de mantenimiento prevsntivo efectuadas, los datos de explotacin y funcionamiento y mantenimiento correctivo realizado Contendr la siguiente informacidn.
Memoria abreviada de las distintas instalaciones. Modificaciones introducidas. Incidencias del Servicio (averas, inferrupciones. e t c i . Datos generales (temperaturas, consumos, etci. Ficha de las caracterislicas tcnicas de cada equipo. Programa de mantenimiento preventivo. Control de funcionamiento de los equi pos Sobre cada equipo se efectuar un control peridico de sus datos de funcionamiento

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Vigilar cualquier anomala de funcionamiento en las puertas que pudiera motivar situaciones de peligro, suspendiendo el servicio y avisando a la empresa encargada de a conservacin. Observar posibles recaentamientos o salidas de humo de cualquier rgano, evitando echar agua sin desconectar previamente la corriente elctrica para no avivar posibles incendios N o accionar a mano los contactores en el cuadro de maniobra en prevencin de accidentes Dara o s usuarios de los ascensores Permitir a entrada al cuarto de mquinas y poleas .y en el recinto, exclusivamente a las personas encargadas de los trabalos de conservacin y reparacin. Conocer las anomalas que observe la empresa encargada de a conservacin y colocando en todas las puertas e r t i i o que indique el elevador qiie eventualmente no est en servicio.

La reposicin de elementos de alumbrado debe ser realizada por el propio empleado de mantenimiento general del edificio. La parte elctrica de los equipos de aire acondicionado, calefaccin y mecnicas ser reparada por a s personas que se ocupen de estas instalaciones. La periodicidad de las revisiones de las instalaciones elctricas ser la siguiente: Cuadros de alumbrado: Comprobacin general de todos los interruptores semanalmente; revisin del estado de cuadros y sustitucin de lmparas fundidas mensualmente y finalmente proceder una vez al del cuadro y a ao a la l i m ~ i e z aqeneral reapretar las conexiones elctricas Lineas elcrricas: Mensualmente proceder a la inspeccin visual del trazado y al control de calentamiento de lneas, realizando anualmente un control de puestas a tierra y una revisin y apriete de las conexiones elctricas de los distintos aparatos

Mantenimiento elctrico Mantenimiento de instalaciones contra incendios Las instalaciones elctricas de iin edificio son, quizs, a s que menos desgaste sufren, por o menos miichos de sus elementos como lneas de distribucin y cuadros Por eso, para su mantenimiento no parece necesario contratar, de forma global, una empresa especializada. El p a n a seguir para e mantenimiento de estas instalaciones seria e siguiente: Tener relacin constante con dos o tres instaladores del ramo, para reparaciones urgentes de averas, pues aunque stas siieen ser poco frecuentes, sin embargo, son importantes y hay qiie repararlas inmediatamente Normalmente las reparaciones de este tipo de averas se facturarn por administracin. Una vez al ao se deben revisar los circuitos y cuadros generales del edifico, comprobando su estado y corrigiendo a s deficiencias Caso de contar con un centro de transformacin propio, se debe contratar su mantenimiento con una empresa especializada.

Es uno de los capitulos de mayor importancia, al incidir directamente en a seguridad del edifico El mantenmiento a realizar sobre estos elementos seria el siguiente: Exrinrores porrtiles: Cada mes, e conserje responsable del edificio se asequrar de que o s aparatos esten en el lugar previsto, perfectamente accesibles y en buen estado Anualmente se verificarn, por la casa especializada con la que se establezca un contrato de mantenimiento y conservacin, todos los extintores del edificio Los extintores de CO, y los aparatos con presion permanente deben ser pesados de nuevo ante el Ministerio de Industria (cada cinco o diez aos, segn se hayan utilizado o no1

Programa de mantenjmlento preventjvo y

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R e d de Incendios: Bocas de incendio E n invierno se debern vigilar frecuentemente por e peligro de heladas Bombas de Incendio-Debern ser puestas en marcha una vez por semana y revisadas, al menos, una vez cada tres aos Sistemas filos automticos de extincin-sprinklers Diariamente, efectuar a comprobacin de que las vlvulas estn abiertas y de la lectura de manmetros Dicha operacin puede ser realizada por el vigilante nocturno. Semanalmente, pondrn en marcha las bombas de agua durante diez minutos, verifican do e funcionamiento de la alarma Este proceso podr ser realizado por el personal de mantenimiento del turno de maana Anualmente, se limpiarn de residuos las conducciones y se pondr en marcha a instalacin por secciones comprobando la validez de la cabeza rociadora. Dicho servicio podr ser realizado por una casa especializada. Deteccin de Incendios Diariamente, efectuar una revisin de controles y alarmas. Mensualmente, proceder a a revisin general de los cuadros de centralizacin de alarmas y a la verificacin del correcto estado de lneas y funcionamiento de alarmas. Anualmente, efectuar a comprobacin del funcionamiento de detectores; la comprobacin del funcionamiento de pulsadores de alarma; a revisin general de a instalacin y a revisin de o s equipos de extincin. Estas operaciones podrn ser realizadas por el ~ e r s o n a de l mantenimiento del turno de maana. Sistemas de Evacuacin Se comprobar semanalmente la apertura de puertas de acceso a a escalera de emergencia y se limpiarn a s escaleras de cualquier obstculo que pueda impedir el paso por las mismas

Esta operacin podr realizarse por el vigilante que ocupa el turno de maana los das festivos.

Mantenimiento de aire acondicionado, calefaccin y agua caliente sanitaria Son las instalaciones ms costosas de un edificio y que requieren un mantenimiento ms exhaustivo, ya que normalmente de ellas depende e confort del edificio, por o cual deben estar siempre a punto. Son tambin las que tienen ms desgaste por lo que su atencin debe ser continua E mantenimiento de estas instalaciones ser clecutado por el personal de mantenimiento general, compuesto por un Oficial de 1 a lpreferentemente perteneciente a una empresa especializada1 que ocupar e\ turno de maana ilunes a sbados 7.20 h a 14.00 h i y i i n Oficial de Z a (empleado del edificio) que ocupar el turno de tarde y lo compartir con la conserlera cuando sea posible iedificios menores de 1 0 0 0 0 m2i. Para a adjudicacin de a contrata de mantenimiento general se realizar un concurso entre instaladores, bajo a s siguientes condiciones: La empresa concursante deber estar en posesin del Carnet Oficial de Mantenedor Ser de exclusiva cuenta del adjudicatario a realizacin de las operaciones de mantenmiento preventivo, conduccin y regulacin de las nstaacioncs, segiin el Programa de Mantenimiento Ser tambikri de excliisiva cuenta del adjudicatario el pago del personal fijo en el edificio ( u n Oficial 1 a de lunes a sbados de 7.20 h a 14.00 hl, y del personal ajeno a que recurra para verificaciones especiales, as como los Seguros Sociales e Impuestos Suministrar el mantenedor los siguientes ingredientes en la calidad y cantidad necesarios para el buen funcionamiento de las instaaciones contratadas:
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Aceite y grasas ordinarias. Tricloroetileno, detergentes y artculos de limpieza. Pinturas.

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Tornillera
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Anualmente
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Paquetes prensa estopas. Tefln.

Limpieza y comprobacin de estanqueidad de depsitos. Comprobacin de consumos de combustibles Limpieza de chimeneas y conductos de humos. Verificacin de vlvulas de seguridad.

Deber el mantenedor comprometerse, al mar gen del servicio de mantenimiento preventivo, a la reparacin inmediata de cuantas averas se detecten, facturando en el caso de que las reparaciones se efecten por personal ajeno al contratado, e importe de dicho personal, as como las plezas deterioradas Por Su parte, e mantenimiento a realizar sera el siguiente
Diariamente

- Repaso de aislamiento y pinturas

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- Revisin total de bombas con desmontaje.

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Comprobacin y sustitucin de cojinetes. Verificacin del sistema de conduccin de aire.

- Limpieza interior y exterior de equipos. - - Verificacin de conexiones elctricas.

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Limpieza de contactores, interruptores, etc Control de puestas a tierra. alarma

Comprobacin de niveles.
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Comprobacin de temperaturas Verificacin de sistemas. Inspeccin visual de fugas.

- Comprobacin de detectores y pulsadores de

- Puesta en marcha.

Semanalmente
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En cualquier caso, se realizar un programa de mantenimiento especifico para cada instalacin, que se debe cumplir y vigilar rigurosamente.

Limpieza de filtros. Comprobacin de combustible consumido Verificacin de aparatos de medida. Limpieza de elementos. Verificacin de circuitos elctricos. Comprobacin de tensado de correas. Comprobacin de vibraciones. Lubrificacin y engrase de rodamientos. Los progresos de a electrnica y la inestabilidad de los costes de energia han hecho crecer la demanda de los sistemas de relegestin de instalaciones rcnlcas, que incluyen a vigilancia, mando, regulacin, optimizacin de las instalaciones y gestin a travs de un ordenador. El sistema de relegesnn permite alcanzar cinco objetivos fundamentales Conduccin de a instalacin y puesta en marcha y parada a las horas programadas, sin necesidad de operario especializado con pre sencia continua en el edificio Vigilancia controlada con deteccin instantnea de las anomalas que se puedan presentar y que la alarma se emita cuando se sobrepasen los valores limites. Optimizacin de los consumos y reduccin de los gastos de explotacin, gracias a la autoNUEVOS ENFOQUES DE MANTENIMIENTO

Mensualmente
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Verificacin de bombas. Verificacin de resistencias elctricas. Limpieza de hogares y tubos de humo. Revisin de ventiladores. Verificacin de sistemas de mando y de control de compresores. Alineacin de poleas de motores. Comprobar y reponer juntas. Purga de radiadores o fancoils.

- Limpieza y revisin de cuadros elctricos.

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Programa de mantenimiento preventivo y

matizacin de las tareas repetitivas del man tenimiento. Obtencin inmediata de balances energticos detallados. Los gastos de energa son medidos y registrados por separado para cada puesto de consumo. Anlisis del rendimiento de las instalaciones optimizando el mismo. Los sistemas de relegestin son de tipo modular, la unidad central del sistema est dotada de un ordenador, que puede ser enlazado a un monitor de visualizacin. impresora para registro de alarmas y edicin de protocolos y sistemas para la representacin grfica en colores. Por medio de unos cmodensx la unidad central puede poner en comunicacin las subestaciones de cada edificio a travs de la red telefnica, pudindose telegestionar el mantenimiento de edificios situados a qrandes distancias del ordenador . central.

Adems, las subestaciones pueden funcionar. de manera autnoma sin la asistencia de la unidad central, pudindose obtener en el propio edificio: alarmas, temperaturas, consumos, presiones, humedades, etc. Esta autonoma de las subestaciones permite instalar el sistema de relegestin en fases sucesivas. Todas las funciones de vigilancia, regulacin y optimizacin son programadas en la unidad Igica del sistema, permitiendo realizar toda una gama de situaciones para nuevas estrategias de regulacin, incluso en el mismo edificio. Lgicamente, para poder acceder a estos sistemas y que econmicamente resulte rentable hay que aplicarlos sobre un nmero suficiente de edificios que permitan amortizar los costos de la unidad central y de los programas, que son de por s elevados Tambin se puede acceder a los mismos a travs de empresas de servicios con asstencia a gran numero de edificios
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